rynek hotelowy polskiego wybrzeża

24 czerwca 2010 r.
RYNEK HOTELOWY POLSKIEGO WYBRZEŻA
Na polskim wybrzeżu funkcjonuje obecnie ponad 460 całorocznych obiektów noclegowych
zbiorowego zakwaterowania, które oferują około 59 tys. miejsc noclegowych. Zgodnie z danymi firmy
Cushman & Wakefield 115 z tych obiektów zostało sklasyfikowanych jako hotele. Ich udział w
podaży miejsc noclegowych regionu wynosi 26,4%. Wszystkie zlokalizowane są w miejscowościach
położonych bezpośrednio nad morzem. Dominują hotele trzygwiazdkowe – 50 obiektów (46,4%
miejsc noclegowych) i dwugwiazdkowe – 35 obiektów (19,8% miejsc noclegowych). Hoteli cztero- i
pięciogwiazdkowych jest obecnie 23 (32,2% miejsc noclegowych). Skupione są w popularnych
kurortach nadmorskich, takich jak Darłowo, Dźwirzyno, Jastarnia, Międzyzdroje, Kołobrzeg, Ustka,
Ustronie Morskie oraz Trójmiasto.
Od stycznia do końca grudnia 2008 roku w regionie nadmorskim wynajęto około 1 040 tys. pokoi
hotelowych, w tym niemal połowę turystom zagranicznym (45%). W stosunku do 2007 roku
zanotowano wzrost liczby udzielonych noclegów o 1%, w tym turystom zagranicznym o 5%, choć
Wykres 1: Podaż hoteli na polskim wybrzeżu
55
45
Ilość Hoteli
35
25
15
5
-5
Podaż Hoteli
Odsetek Miejsc Noclegowych
*
**
***
****
*****
6
35
50
18
6
1,6%
19,8%
46,4%
24,7%
7,50%
Kategoria Hotelu
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
1
obłożenie spadło o około 3 punkty procentowe (42%), w porównaniu z 2007 r. , co jednak wiązało
się
ze
wzrostem
podaży
miejsc
noclegowych.
Wybrzeże
Bałtyku
charakteryzuje
się w miarę równomiernym poziomem obłożenia. Różnica pomiędzy najwyższym wskaźnikiem
wykorzystania pokoi hotelowych na Wybrzeżu Zachodnim i najniższym na Wybrzeżu Gdańskim
wynosi zaledwie 4 punkty procentowe.
Wykres 2: Obłożenie pokoi hotelowych w obiektach położonych na polskim wybrzeżu w
latach 2007-2008.
Obłożenie Pokoi Hotelowych
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Wybrzeże
Zachodnie
Świnoujście
Międzyzdroje
2007
Kołobrzeg
Ustronie Morskie
Pozostałe
Miejscowości
2008
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
Najlepiej rozwinięty rynek hotelarski na wybrzeżu Bałtyku mają Trójmiasto, Międzyzdroje, Kołobrzeg
i Ustka. Rynek ten cechuje:

wysoka podaż hoteli;

obecność na rynku hoteli najwyższej klasy: obiektów cztero- lub pięcio-gwiazdkowych;

stosunkowo wysokie obłożenie pokoi hotelowych;

zróżnicowane usługi dodatkowe: SPA & Wellness, baseny, kręgielnie i inne.
WYBRZEŻE ZACHODNIE (Świnoujście-Ustronie Morskie)
Wybrzeże Zachodnie, obejmujące obszar od Świnoujścia do Ustronia Morskiego, dysponuje dobrze
rozwiniętą bazą hotelową (29 obiektów).
W
Międzyzdrojach
funkcjonuje
8
Rozmieszczenie jej zasobów nie jest równomierne.
hoteli
(ok.
30,3%
miejsc
noclegowych),
w Kołobrzegu 6 hoteli (27% miejsc noclegowych), w Ustroniu Morskim 4 hotele (ok. 14,7% miejsc
noclegowych), w Świnoujściu 4 hotele (ok. 6,7% miejsc noclegowych), a w Dziwnowie 2 hotele ( 2,4%
miejsc noclegowych). Pojedyncze obiekty hotelowe znajdują się w: Dźwirzynie, Grzybowie,
Pogorzelicy i Wisełce.
2
W podziale na kategorie na zachodnim wybrzeżu dominują hotele o standardzie 3 gwiazdek –
trzynaście obiektów. Hoteli czterogwiazdkowych jest jedynie pięć. Ich udział w rynku hotelowym pod
względem liczby miejsc noclegowych jest jednak podobny (odpowiednio 40,7% i 40,1% ) ze względu
na większą liczbę oferowanych pokoi (średnio 350 jednostek mieszkalnych). Obiektów
dwugwiazdkowych jest dziewięć (17,6% miejsc noclegowych), jednogwiazdkowych - jeden, (1,6%
miejsc noclegowych). Brakuje natomiast obiektów pięciogwiazdkowych.
Wykres 3: Podaż hoteli na Wybrzeżu Zachodnim
14
12
13
Ilość Hoteli
10
8
9
6
4
2
5
4
3
2
1
5
2
1
1
1
1
1
1
0
Świnoujście
Międzyzdroje
Kołobrzeg
*
**
***
Ustronie Morskie
Wybrzeże Zachodnie
****
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
Czterogwiazdkowy Hotel Amber w Międzyzdrojach
zarządzany jest
przez międzynarodowego
operatora – Vienna International Hotels & Resorts.
Prognozuje się, że w najbliższych latach podaż obiektów powiększy się o nowe trzy-, czteroi pięciogwiazdkowe hotele, co wynika z rosnącego zainteresowania wynajmem pokoi ze strony
turystów krajowych, jak i zagranicznych, zwłaszcza w obiektach o wyższym standardzie. Wśród
obcokrajowców największą grupę stanowią turyści z Niemiec.
W trakcie kategoryzacji znajdują się: 1 hotel trzygwiazdkowy (260 miejsc noclegowych) w
Międzywodziu, 3 hotele czterogwiazdkowe (około 750 miejsc noclegowych) oraz 1 hotel
pięciogwiazdkowy (270 miejsc noclegowych) w Kołobrzegu. Do 2012 roku planowane jest ponadto
oddanie do użytku hotelu trzygwiazdkowego w Mrzeżynie, pięciu hoteli czterogwiazdkowych w
Kołobrzegu,
Pobierowie
i
Świnoujściu
oraz
hotelu
pięciogwiazdkowego
w Kołobrzegu.
Wybrzeże Zachodnie charakteryzuje się najwyższym stopniem wykorzystania pokoi hotelowych na tle
pozostałych rejonach pasma nadmorskiego. W 2008 roku obłożenie ogółem wyniosło 45% i było
3
wyższe o około 3 punkty procentowe w stosunku do roku poprzedniego. Najwyższy wskaźnik
wykorzystania pokoi zanotowano w Kołobrzegu – 54,9%.
Wykres 3: Obłożenie pokoi hotelowych w obiektach położonych na zachodnim wybrzeżu
w latach 2007-2008.
Obłożenie Pokoi Hotelowych
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Wybrzeże
Zachodnie
Świnoujście
Międzyzdroje
2007
Kołobrzeg
Ustronie
Morskie
Pozostałe
Miejscowości
2008
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
W 2008 r. na Wybrzeżu Zachodnim wynajęto ponad 288 tys. pokoi. Wśród korzystających z bazy
hotelowej dominują turyści zagraniczni
(63,4%). Najwyższy odsetek noclegów udzielonych
obcokrajowcom w 2008 r. odnotowano w Świnoujściu (84%) oraz Kołobrzegu (75,4%).
Korzystna sytuacja na rynku hotelowym Wybrzeża Zachodniego wynika z bardzo dobrze rozwiniętej
infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, w miarę szybkiej i dogodnej komunikacji, bliskości granicy
polsko-niemieckiej oraz tradycji uzdrowiskowych. Prognozuje się, że baza ta powinna się nadal
powiększać, zwłaszcza o obiekty wyższej klasy.
WYBRZEŻE ŚRODKOWE (Sarbinowo-Dębki)
Wybrzeże Środkowe obejmuje obszar od Sarbinowa do Dębek. Na tle pozostałych rejonów pasma
nadmorskiego jest to rejon o słabo rozwiniętej bazie hotelowej. Funkcjonuje tu zaledwie 19 hoteli.
Rozmieszczenie zasobów bazy hotelowej na Wybrzeżu Środkowym jest stosunkowo równomierne. W
Ustce jest sześć hoteli (25,1% miejsc noclegowych), w Łebie pięć (28,2%), w Darłowie cztery (22,5%),
a w Mielnie trzy (17,9%). Ponadto jeden hotel czterogwiazdkowy zlokalizowany jest w Dąbkach, w
okolicach Darłowa (6,2%).
4
W podziale na kategorie dominują hotele trzygwiazdkowe – 8 obiektów (54,1% ogólnej liczby miejsc
noclegowych). Hoteli dwugwiazdkowych jest 5 (21,7%), hoteli czterogwiazdkowych – 4 (23%) oraz 1
hotel jednogwiazdkowy (1,2%). Brakuje natomiast hoteli pięciogwiazdkowych, a także obiektów
zarządzanych przez operatorów międzynarodowych.
Wykres 4: Podaż hoteli na Wybrzeżu Środkowym
8
8
7
Ilość Hoteli
6
5
4
6
4
3
2
2
1
2
1
1
4
2
1
1
1
0
Darłowo
Ustka
Łeba
*
**
***
Wybrzeże Środkowe
****
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
Pozytywnym zjawiskiem jest rosnące obłożenie pokoi hotelowych. W 2008 roku pomimo przyrostu
bazy hotelowej, stopień wykorzystania miejsc noclegowych zwiększył się w stosunku do roku
poprzedniego o około 12 punktów procentowych. Najwyższy wskaźnik wykorzystania pokoi
hotelowych zanotowano w Mielnie – około 71%, a najniższy w Łebie – około 27%.
Wykres 5: Obłożenie pokoi hotelowych w obiektach położonych na Wybrzeżu Środkowym
w latach 2007-2008.
Obłożenie Pokoi Hotelowych
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Wybrzeże Środkowe
Mielno
Darłowo
2007
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
5
2008
Ustka
Łeba
W 2008 roku w hotelach w tym rejonie wynajęto około 125 tys. pokoi. Niemal połowę korzystających
z noclegów stanowili turyści zagraniczni (ok.46%). Najwyższy odsetek noclegów udzielonych tej
grupie odwiedzających wystąpił w Mielnie – około 65% oraz w Darłowie – około 64%.
Mniej rozwinięta baza hotelowa, niższe obłożenie w stosunku do Wybrzeża Zachodniego oraz
mniejszy udział obcokrajowców w grupie docelowej hoteli Wybrzeża Środkowego wynikają przede
wszystkim ze słabej infrastruktury transportowej. Jej obecny stan uniemożliwia szybkie i wygodne
dotarcie do miejscowości turystycznych. Dodatkowym czynnikiem, który zmniejsza atrakcyjność
rynku hotelowego w tym rejonie jest także brak dużych miejscowości nadmorskich takich jak np.
Trójmiasto, Kołobrzeg, czy Świnoujście, które charakteryzują się bogatą infrastrukturą turystyczną
zapewniającą gościom rozrywkę także poza sezonem letnim. Największym miastem Wybrzeża
Środkowego jest Ustka, która liczy jedynie około 16 tys. mieszkańców. Do słabych wyników rynku
hotelarskiego w tym rejonie przyczynia się także brak miejscowości typowo uzdrowiskowych (takich
jak Świnoujście, Międzyzdroje, czy Kołobrzeg) oraz brak miejsc zabytkowych (takich jak np. Główne
Miasto w Gdańsku). Ta część polskiego wybrzeża może się jednak poszczycić wyjątkowymi walorami
przyrodniczymi i krajobrazowymi (największe w Europie skupisko ruchomych wydm), które stanowią
o jego wysokiej atrakcyjności turystycznej. Jednak bez odpowiednich inwestycji w budowę nowych
jak i unowocześnienie już istniejących obiektów sportowo-rekreacyjnych oraz intensyfikacji działań
promocyjnych rozwój bazy hotelowej będzie utrudniony.
WYBRZEŻE GDAŃSKIE (Karwia-Krynica Morska)
Wybrzeże Gdańskie obejmujące obszar od Karwi na zachodzie do granicy z Rosją
na wschodzie ma najlepiej rozwiniętą bazę hotelową w regionie nadmorskim w Polsce. Działa
tu obecnie 68 hoteli, o łącznej liczbie około 8 820 miejsc noclegowych.
Cechą charakterystyczną rynku hotelarskiego w tym rejonie jest duży udział obiektów wysokiej klasy.
Funkcjonuje tu osiem hoteli czterogwiazdkowych i sześć hoteli pięciogwiazdkowych, oferujących
łącznie 32% miejsc noclegowych. Dominują hotele o standardzie trzech gwiazdek. 29 obiektów tej
klasy obsługuje niemal połowę gości korzystających z bazy hotelowej (46%). Wybrzeże Gdańskie
może się również pochwalić najliczniejszą grupą obiektów zarządzanych przez operatorów
międzynarodowych takich jak Accor Hotels & Resorts, Rezidor Hotel Group, Scandic Hotels,
Starwood Hotels & Resorts (11 hoteli). Wszystkie znajdują się w Trójmieście.
Rozmieszczenie zasobów bazy hotelowej na Wybrzeżu Gdańskim nie jest równomierne. W
Trójmieście koncentruje się 78% całej podaży miejsc (50 hoteli). Na Półwyspie Helskim funkcjonuje
7 hoteli (10%), we Władysławowie i Jastrzębiej Górze 8 hoteli (ok. 9%) oraz w Krynicy Morskiej 3
hotele (3%).
6
Wykres 6: Podaż hoteli na Wybrzeżu Gdańskim
30
25
29
Ilość Hoteli
20
15
21
11
10
5
5
5
2
5
5
5
4
1
8
3
3
1
6
4
0
Gdynia
Sopot
*
Gdańsk
**
***
****
Wybrzeże Gdańskie
*****
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
Również w Trójmieście odnotowano największą planowaną podaż powierzchni hotelowych. Obecnie
w fazie budowy znajduje się 1 hotel pięciogwiazdkowy (300 miejsc noclegowych) w Gdańsku,
2 hotele czterogwiazdkowe (400 miejsc noclegowych) w Gdańsku i Sopocie, 4 hotele trzygwiazdkowe
(300 miejsc noclegowych) w Gdańsku i Sopocie oraz 1 hotel dwugwiazdkowy (40 miejsc
noclegowych) w Gdyni. Ponadto przed 2012 r. spodziewane jest oddanie do użytku 2 hoteli
trzygwiazdkowych, 4 hoteli czterogwiazdkowych i 2 hoteli pięciogwiazdkowych.
Obłożenie pokoi hotelowych w 2008 r. w obiektach zlokalizowanych na Wybrzeżu Gdańskim było
najniższe spośród wszystkich trzech rejonów pasma nadmorskiego i wyniosło 40,8%, co związane jest
z wysoką podażą miejsc noclegowych w porównaniu do pozostałych rejonów wybrzeża oraz ze
strukturą podaży (wysoki udział hoteli biznesowych). Najwyższy wskaźnik wykorzystania pokoi
hotelowych w 2008 r. zanotowano w Gdańsku – 54,4%. W 2009 roku w związku z kryzysem
finansowym i ograniczaniem przez wiele firm wyjazdów służbowych nastąpił dalszy spadek obłożenia,
głównie w hotelach zlokalizowanych w Trójmieście, szczególnie ze strony turystów biznesowych.
7
Wykres 7: Obłożenie pokoi hotelowych w obiektach położonych na Wybrzeżu Gdańskim
w latach 2007-2008.
Obłożenie Pokoi Hotelowych
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Wybrzeże
Gdańskie
Gdańsk
Gdynia
Sopot
2007
Władysławowo i
okolice
Jastarnia
Krynica Morska
2008
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
W 2008 r. na Wybrzeżu Gdańskim wynajęto ogółem ponad 630 tys. pokoi hotelowych. Udział
turystów zagranicznych wyniósł ok. 36,5%.Największy odsetek pokoi wynajętych przez
obcokrajowców odnotowano w Gdańsku – 51,6%. Pod względem atrakcyjności rejon ten cieszy się
wśród tej grupy odwiedzających największą popularnością (230 tys. pokoi). Na drugim miejscu
znajduje się Wybrzeże Zachodnie – około 185 tys. wynajętych pokoi hotelowych oraz Wybrzeże
Środkowe – około 58 tys. pokoi. Prognozy dla rozwoju bazy hotelowej na Wybrzeżu Gdańskim są
optymistyczne ze względu na poprawę sytuacji gospodarczej w kraju i na świecie i wynikającym z tego
wzrostem popytu ze strony turystów biznesowych oraz organizację mistrzostwa Europy w piłce
nożnej EURO 2012.
Oferta hotelowa
Z
roku
na
rok
zwiększa
się
podaż
hoteli
świadczących
usługi
z
zakresu
SPA
& Wellness, rekreacyjno-sportowych, czy rozrywkowych. Również istniejące obiekty poszerzają zakres
świadczonych usług. Pełne zakres usług SPA & Wellness, obejmujący hydroterapię (kąpiele, bicze,
jacuzzi), zabiegi upiększające (salon piękności, masaże, inne poza hydroterapią zabiegi fizykoterapii:
termoterapię, elektroterapię, światłolecznictwo, laseroterapię) oraz ćwiczenia ruchowe (siłownię,
fitness, oferuje już niemal 30% hoteli. Około połowa z nich zlokalizowana jest na Wybrzeżu
Gdańskim. Najmniej tego typu obiektów znajduje się na Wybrzeżu Środkowym.
8
Wykres 8: Liczba i odsetek hoteli oferujących usługi typu SPA & Wellness w poszczególnych
rejonach wybrzeża
40
60,00%
35
50,00%
40,00%
25
20
30,00%
15
20,00%
odsetek hoteli
liczba hoteli
30
10
10,00%
5
0
0,00%
Wybrzeże Bałtyku
Wybrzeże Zachodnie
liczba hoteli
Wybrzeże Środkowe
Wybrzeże Gdańskie
odsetek hoteli
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
Coraz większy nacisk kładzie się również na stworzenie oferty rekreacyjno-sportowej. Hotele
rozbudowują swoje obiekty o zaplecza sportowe, zazwyczaj składające się z siłowni, sali fitness,
kortów tenisowych, boisk sportowych, ale także basenu czy aquaparku.
Obecnie około 30% hoteli położonych na wybrzeżu dysponuje krytym basenem. Najwięcej tego typu
hoteli występuje na Wybrzeżu Gdańskim – 13 obiektów, a najmniej na Wybrzeżu Środkowym –
9 obiektów. Warto także zauważyć, że na Wybrzeżu Zachodnim i Środkowym funkcjonują 3
kompleksy hotelowe, dysponujące własnym parkiem wodnym: hotel Senator w Dźwirzynie, hotel
Apollo oraz hotel Jan w Darłowie.
Wykres 9: Liczba i odsetek hoteli z basenem w poszczególnych rejonach wybrzeża
40
50,00%
35
45,00%
40,00%
35,00%
25
30,00%
20
25,00%
15
20,00%
15,00%
10
10,00%
5
5,00%
0
0,00%
Wybrzeże Bałtyku
Wybrzeże Zachodnie
liczba hoteli
Źródło: Cushman & Wakefield, Maj 2010
9
Wybrzeże Środkowe
odsetek hoteli
Wybrzeże Gdańskie
odsetek hoteli
liczba hoteli
30
Rynek hotelowy polskiego wybrzeża charakteryzuje się dużym potencjałem rozwojowym. Region ten
odwiedza coraz więcej turystów, zwłaszcza zagranicznych. Jeśli weźmiemy pod uwagę cel podróży,
rozwija się zarówno turystyka biznesowa jak i wypoczynkowa. Wyjazdy nad morze to wciąż
najpopularniejszy sposób spędzania wakacji. W przypadku turystów krajowych w 2009 r. stanowiły
one 42% podróży wakacyjnych. Rośnie również liczba turystów korzystających z bazy hotelowej.
Zgodnie z prognozami analityków tendencja ta zostanie utrzymana.
Rozbudowa i podniesienie standardu istniejącej bazy hotelowej, szczególnie na Wybrzeżu Środkowym,
stanowią istotny czynnik wpływający na
wykorzystanie i rozwój potencjału regionu, jednak
zdecydowanie ważniejszą kwestią jest poprawa infrastruktury transportowej, która znacznie skróci i
usprawni dojazd do miejsca wypoczynku. Tylko wtedy możemy liczyć na stały wzrost wykorzystania
miejsc noclegowych w nadmorskich hotelach.
Dalsze informacje:
Iwona Anna Skalska (nazwisko panieńskie Kamysz)
Dyrektor ds. Marketingu
Cushman & Wakefield
Tel: + 48 22 820 20 20 /603 068 326
e-mail: [email protected]
lub
Jan Zaworski
First Public Relations
Tel: +48 502 502 438
Email: [email protected]
Nota dla Wydawcy:
Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości. Powstała w 1917 r. i obecnie
zatrudnia ponad 13.000 pracowników w 231 biurach w 58 krajach. Firma reprezentuje wielu klientów, od niedużych organizacji po korporacje
umieszczane w rankingu „Fortune 500”. Cushman & Wakefield oferuje pełen zakres usług w czterech głównych obszarach: Obsługa Transakcji
(reprezentowanie najemców i wynajmujących na rynku powierzchni biurowych, przemysłowych i handlowych), Rynki Kapitałowe (sprzedaż
nieruchomości, zarządzanie inwestycyjne nieruchomościami, bankowość inwestycyjna i wycena, finansowanie dłużne i kapitałowe), Rozwiązania
dla Klienta (zintegrowane strategie w zakresie nieruchomości i związane z tym usługi na rzecz dużych korporacji i właścicieli nieruchomości) oraz
Usługi Doradcze (doradztwo w zakresie prowadzenia działalności i nieruchomości). Cushman & Wakefield jest uznanym liderem w dziedzinie
badań światowego rynku nieruchomości, publikuje szereg raportów, które dostępne są w części Knowledge Center na stronie
www.cushmanwakefield.com
Więcej informacji na temat rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych na stronie www.industrial.pl.
Informacje dotyczące nieruchomości biurowych znajdują się w serwisie www.cwoffice.pl.
Informacje o dziale zarządzania nieruchomościami – www.cwassetmanagement.pl.
Przesyłane informacje nie stanowią informacji handlowej w rozumieniu ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną z dnia 18 lipca 2002 r.
(Dz.U. Nr 144, poz. 1204), lecz mają jedynie charakter ogólno informacyjny o danej branży. Jeżeli jednak nie życzą sobie Państwo otrzymywać
tego typu informacji od Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o., prosimy o informację zwrotną na adres e-mail:
[email protected].
KONIEC
10