Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych
Macroeconomic and Sector Analyses Department
Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych
w Polsce (III kw. 2013 roku.)
Summary _________________________________________________________________ 3
Najważniejsze fakty i komentarze _____________________________________________ 4
1.
Rynek nieruchomości – porównanie międzynarodowe _________________________ 5
2.
Podaż lokali mieszkalnych _______________________________________________ 6
3.
Popyt na lokale mieszkalne ______________________________________________ 9
4.
Tendencje cenowe _____________________________________________________ 11
Quarterly Residential Real Estate Market Report
(Q3 2013)
Summary________________________________________________________________________________ 3
1.
Real Estate Market in Poland and European countries ______________________________________ 5
2.
The supply of dwellings _______________________________________________________________ 6
3.
The demand for dwellings _____________________________________________________________ 9
5.
Price trends ________________________________________________________________________ 11
Warszawa, 6 grudnia 2013
Przygotowały/ Prepared by:
Martyna Dziubak
Monika Orłowska
1
Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości
mieszkaniowych w III kw. 2013 roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu
kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych
tendencji występujących na analizowanym rynku.
Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych
i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się
z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych.
This report presents trends in the Polish real estate market in the Q3 of 2013, with
particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents
the expectations concerning future trends for the analyzed market.
Detailed information on the real estate market, non-residential building and
agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic
and Sector Analyses Department.
Kontakt/ Contact:
Monika Orłowska
Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/
Macroeconomic and Sector Analyses Department
Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters
ul. Kasprzaka 10/16, 01-211 Warszawa
tel. 785 937 673; 0 22 860 54 09, fax 0 22 860 58 68
e-mail: [email protected]
2
Summary
Further improvement on the Asian and American housing market was observed in Q2
2013. In 27 out of 34 analysed countries in the world, the growth in housing prices was
reported. In USA the prices grew by 7.2% y/y (in Q2 2012 the increase amounted to 3.2% y/y).
In Europe the prices were falling in the countries most affected by the crisis – in Cyprus (-13.0%
y/y) and Greece (-11.6% y/y). However we observed the improvement on the housing market
in more and more countries. Similarly to the previous quarter in Q2 2013 the highest rate of
growth was reported in Turkey (15.8% y/y).
The upward trend in demand for dwellings maintained in Q3 2013 (according to REAS
quarterly change in sale grew to 18% from 9% in Q2 2013). The sale of 9,6 thou. dwellings on
the primary market in the 6 largest cities is comparable to the boom in 2007. At the same time
the number of unsold apartments decreased by 8.5% q/q. The high demand was supported
by cash buyers and growing number of clients taking mortgage loans. In Q3 2013 both number
and value of new mortgage loans increased by 4% q/q (according to AMRON-Sarfin). However
the annual rates remained below 0 – the value was lower by 5.0% and the number by 9.7%.
Q3 2013 was the next period when the number of dwellings put into offer was lower
than the number of completed apartments. At the same time the analysed quarter has been
the first for the year, in which the growth in the number of dwellings started in the last 12
months was observed (according to CSO growth by 9.2% q/q). Moreover the statistics on
supply are still disturbed by impact of so called Developer Act. In the period preceding its
implementation, the CSO data showed very high rates of started development investments
(increase by 74.7% y/y in April 2012) and building permits (increase by 72.2% y y in April 2012).
These projects are currently implemented and the share of investments with escrow account
standing at 12 % (according to REAS) is still negligible. Especially, when taking into account
that in Q3 2013 the growth in the number of started development dwellings amounted to
35.4% y/y (according to CSO).
In Q3 2013 we observed further housing price stabilization in most Polish cities. The
average price of acquired apartment in Q3 2013 amounted to 4 006 PLN/sqm and was lower
by -4.4% y/y (according to AMRON). Some developers inform that, facing the growth in
demand, in analysed period they slightly increased the price or reduced the bonuses in
selected investments to research the sustainability of this improvement.
In the coming quarters we expect the maintaining of relatively high level of dwellings sale.
Similarly to Q1-Q3 2013 cash buyers will the important group of clients. At the same time the
share of customers taking mortgage loans will grow thanks to historically low rates. In Q4 we
suppose that demand of clients, who want to finance the purchase by credit in 100%, will be higher
than in the first quarters of 2013 (after 1st January 2014 it will be impossible according to
amendment of Recommendation S). From the beginning of 2014 the sale will be supported by
government scheme MdM.
The consolidation of development sector in medium-term is still likely, despite growth in
the number of dwellings started. The currently reported low revenues are the result of low margin
projects from years 2010-2011. Simultaneously the average operating profit margin at 8% (Q1-Q3
2013 according to PONT Info) is high in comparison to other industries. Delays in payments are the
main problem in the sector, while the stability of entities is determined by access to cash, also from
banking loans or bonds issue. For small developers the main problem is in foundation of an escrow
account. With the difficult entry of new players on the market, big and stable entities will benefit.
Furthermore this factor can accelerate process of sector consolidation.
3
Najważniejsze fakty i komentarze
Obserwowano dalszą poprawę sytuacji na azjatyckim i amerykańskim rynku nieruchomości
w II kw. 2013 r. W badanym okresie w 27 z 34 przeanalizowanych krajów świata nastąpił wzrost
cen mieszkań. W USA ceny wzrosły o 7,2% r/r (w II kw. 2012 r. wzrost wynosił 3,2% r/r). W Europie
nadal spadały ceny mieszkań w krajach najsilniej dotkniętych kryzysem, tj. na Cyprze (-13,0% r/r) i
w Grecji (-11,6%). Jednakże w coraz większej liczbie europejskich krajów notowana jest poprawa.
Podobnie jak w I kw. br. najwyższa dodatnia dynamika cen wystąpiła w Turcji (15,8% r/r).
Trend wzrostu popytu na mieszkania w III kw. 2013 r. został utrzymany (kwartalna
dynamika wzrosła do 18% z 9% w II kw br.; wg REAS). Sprzedaż lokali na poziomie 9,6 tys. na rynku
pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach jest porównywalna do okresu boomu 2007 r.,
a liczba niesprzedanych gotowych mieszkań spadła o 8,5% kw/kw. Wysoki popyt został
zrealizowany dzięki wsparciu ze strony nabywców gotówkowych oraz rosnącemu udziałowi
klientów korzystających z kredytu hipotecznego. W III kw. br. wzrosła o ok. 4% kw/kw zarówno
wartość jak i liczba nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny (wg AMRON- Sarfin). Przy czym
w ujęciu rocznym dynamiki pozostają ujemne, wartość niższa o 5.0%, a liczba o 9,7%.
III kw. 2013 r. był kolejnym okresem wprowadzenia do sprzedaży mniejszej liczby
mieszkań względem dodanych do użytkowania. Jednocześnie analizowany kwartał był pierwszym
od ponad roku w którym odnotowano wzrost liczby rozpoczętych w ciągu ostatnich 12 miesięcy
budów deweloperskich (wzrost o 9,2% kw/kw; wg GUS). Ponadto w dalszym ciągu statystyki
podażowe są zaburzone oddziaływaniem tzw. ustawy deweloperskiej. W okresie bezpośrednio
poprzedzającym jej wprowadzenie, dane GUS pokazywały bardzo wysokie współczynniki liczby
nowych rozpoczętych inwestycji deweloperskich (wzrost o +74,7% r/r w kwietniu 2012 r.)
i wydawanych pozwoleń na budowę (wzrost o +72,2% r/r w kwietniu 2012 r.). Obecnie projekty te
są realizowane, a udział inwestycji objętych rachunkiem powierniczym równy 12% (wg REAS)
w dalszym ciągu jest nieznaczny. Szczególnie jeśli w samym III kw. br. wystąpił 35,0% r/r wzrost
liczby rozpoczętych budów deweloperskich (wg GUS).
Stabilizacja cen mieszkań w III kw. 2013 r. była kontynuowana. Średnia arytmetyczna
wartość 1 m. kw. nabytego w III kw. 2013 r. mieszkania w kraju wyniosła 4 006 zł i była niższa
o -4,4% r/r (wg AMRON). Część deweloperów informuje, że na fali wzrostu popytu, już w tym
okresie nieznacznie podniosła ceny lub zmniejszyła skalę bonusów w wybranych inwestycjach,
zaczynając sondować trwałość tej poprawy.
W najbliższych kwartałach oczekujemy utrzymania relatywnie wysokiego poziomu
sprzedaży lokali mieszkalnych. Podobnie jak w I-III kw. br. ważną grupą klientów stanowić będą
nabywcy gotówkowi. Jednocześnie wzrośnie udział klientów finansujących się kredytem,
pośrednio dzięki najniższym w historii stopom procentowym. W IV kw. 2013 r. większego niż
w pierwszych kwartałach br. popytu na kredyt można spodziewać się również ze strony klientów
chcących w 100% sfinansować zakup lokalu kredytem (po 1 styczna 2014 r. będzie to niemożliwezgodnie z nowelizacją Rekomendacji S). Od początku 2014 r. sprzedaż mieszkań wspierana będzie
rządowym programem MdM.
Konsolidacja branży deweloperskiej w średnim okresie w dalszym ciągu jest
prawdopodobna, pomimo wzrostu liczby rozpoczynanych inwestycji. Notowane obecnie niskie
przychody branży to efekt realizacji nisko marżowych projektów mieszkaniowych z lat 2010-2011.
Jednocześnie 8% średnia stopa zysku operacyjnego (I-III kw. 2013 r., wg PONT Info) na tle innych
branż jest wysoka. Problemem pozostają opóźnienia w płatnościach, a o stabilności podmiotu
często decyduje dostęp do gotówki, również tej pochodzącej z kredytu bankowego czy emisji
obligacji. Problemem dla małych deweloperów staje się założenie rachunku powierniczego. Przy
utrudnionym wejściu na rynek nowych podmiotów w całym procesie zyskają duzi, stabilni
deweloperzy. Ponadto czynnik ten może przyśpieszyć proces konsolidacji branży.
4
1. Rynek nieruchomości – porównanie międzynarodowe
W II kwartale 2013 r. obserwowana była dalsza
poprawa sytuacji na światowym rynku nieruchomości.
W 27 z 34 analizowanych krajów (patrz tabela poniżej)
ceny nieruchomości wzrosły. W 19 z nich dynamika
wzrostu była wyższa od notowanej w II kw. 2012 r.
Pomimo ożywienia wciąż najsłabsza sytuacja na tle
globalnym panowała na rynku europejskim. Chociaż
w 15 krajach odnotowano wzrosty cen, to jednak
7 europejskich krajów było jedynymi, które w II kw.
2013 r. charakteryzowały się ujemną dynamiką cen
nieruchomości. Najgłębsze spadki cen obserwowano
w krajach borykających się z wysokim zadłużeniem – na
Cyprze (-13,0% r/r) oraz w Grecji (-11,6% r/r).
Natomiast najwyższe wzrosty cen miały miejsce
w Turcji (15,8% r/r), Danii (8,8% r/r) i Estonii (8,6% r/r).
Zmiana cen mieszkań (r/r w %)
Hong Kong
Turcja
Chiny - Pekin
Dania
Estonia Talin
USA (FHFA)
Ukraina Kijów
Niemcy
Norwegia
Szwecja
Finlandia
W dalszym ciągu obserwowano poprawę sytuacji na
amerykańskim rynku mieszkaniowym. Dzięki wyższym
niż oczekiwane odczytom makroekonomicznym
i poprawie aktywności budowlanej ceny nieruchomości
wzrosły. W analizowanym okresie dynamika cen
wyniosła 7,2% r/r, podczas gdy w II kw. 2012 r.
utrzymywała się na poziomie 3,2% r/r.
Q2 2013
Wielka
Brytania
Q2 2012
Irlandia
Słowacja
Litwa - Wilno
Bułgaria
Portugalia
Najlepsza sytuacja panowała na azjatyckim rynku
nieruchomości, do czego przyczyniło się obserwowane
ożywienie gospodarcze. Najwyższe wzrosty cen
zanotowano w Hong Kongu (18,4% r/r), Indiach
(15,7% r/r) i Chinach (13,5% r/r). We wszystkich
analizowanych krajach poza Indiami, dynamika wzrostu
cen była wyższa niż w II kw. 2012 r.
Holandia
Rumunia
Grecja
Cypr Nikozja
-20
-15
[%]
-10
-5
0
5
10
15
20
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: Global Property Guide
Singapur
-1,8
5,1
7,7
4,9
1,9
4,1
Cypr Nikozja
-7,9
-2,4
Islandia
-2,6
-2,2
6,7
5,4
Grecja
-1,0
0,2
Australia
Portugalia
-2,3
0,2
6,7
5,4
Chorwacja Zagrzeb
Bułgaria
4,8
0,6
Norwegia
-0,4
6,2
Rumunia
Tajlandia
3,5
6,2
Niemcy
Ukraina Kijów
3,4
7,2
Holandia
USA (FHFA)
-1,1 -14,4
1,4
1,2
7,6
8,6
Litwa Wilno
0,0
1,5
Estonia Talin
5,4
1,8
-2,0
8,8
Słowacja
-2,1
9,2
Dania
3,7
10,7
Łotwa Ryga
Japonia Tokio
1,0
2,1
-3,0
13,5
Irlandia
-2,9
3,0
Indonezja
Finlandia
3,8
3,2
19,9
14,0
Wielka
Brytania
Szwecja
Q2 2012
Q2 2013
Chiny Pekin
17,0
15,7
Rosja
Indie Delhi
10,7
15,8
Brazylia Sao Paulo
Turcja
9,0
18,4
Kanada
Hong Kong
Q2 2012
Q2 2013
Szwajcaria
Roczna dynamika cen mieszkań (w %)
-8,1
-4,7
-4,6
-5,4
-4,6 -11,4 -5,3
-6,3 -11,6 -13,0
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: Global Property Guide
5
25
2. Podaż lokali mieszkalnych
W III kw. 2013 r. na rynku nieruchomości zmniejszyła się nadpodaż mieszkań, jednak
dostępna oferta lokali na rynku pierwotnym i wtórnym pozostaje wysoka. Co prawda
w ostatnich 12 miesiącach spadła liczba oddanych do użytkowania lokali, to wraz ze wzrostem
popytu na tym rynku, III kw. br. był pierwszym okresem z dodatnim saldem liczby
rozpoczętych budów od wprowadzenia „ustawy deweloperskiej”. Pomimo, że wskazana
ustawa obowiązuje już ponad rok większość nowych inwestycji nie posiada rachunku
powierniczego.
Mieszkania oddane do użytkowania:
18
[%]
[ tys.]
pozostałe
spółdzielcze
indywidualne
sprzedaż lub wynajem
Dynamika l.mieszkań indywidualnych (prawa oś)
Dynamika l.mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (prawa oś)
80
16
14
60
12
40
10
20
8
0
6
-20
4
-40
2
0
-60
1
2
3
4
5
6
7
2011
8
9 10 11 12 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 1
2
2012
3
4
5
6
7
8
9
2013
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: GUS
35,3 tys.,
Wg danych GUS w III kw. 2013 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła
tj. spadek o 4,2 % r/r i wzrost o 12,5% kw/kw (przy czym kwartalny wzrost częściowo ma
charakter sezonowy). W analizowanym okresie wzrosła liczba oddanych mieszkań
indywidualnych – o 0,9 % r/r, spadła zaś lokali deweloperskich o 11,0 % r/r (kat. „na sprzedaż
lub wynajem”). W III kw. br. obie kategorie stanowiły 94,1% ogółu gotowych lokali. Przeciwnie
do poprzedniego kwartału wzrost odnotowano w przypadku mieszkań spółdzielczych
(o 22,3% r/r) oraz spadek ilość oddanych „pozostałych” mieszkań (komunalne, zakładowe,
społeczne czynszowe), które stanowią marginalną część rynku. Jednocześnie od początku
2013 r. przybyło na rynku o 1,5% r/r mniej gotowych mieszkań (dodatnia dynamika dotyczyła
jedynie mieszkań indywidualnych).
Z uwagi na specyfikę polskiego rynku nieruchomości i duży udział w sprzedaży lokali
z inwestycji będących jeszcze w realizacji to o wielkości nowej podaży decyduje także liczba
rozpoczętych oraz wydanych pozwoleń na budowę. W III kw. 2013 r. dynamiki obu tych
kategorii poprawiły się. Jednocześnie o ile w przypadku rozpoczętych budów odnotowano już
dodatnią dynamikę, to kwartalna liczba wydanych pozwoleń była w dalszym ciągu niższa
względem III kw. 2012 r. Wg danych GUS w III kw. br. rozpoczęto budowę 38,9 tys. mieszkań,
tj. wzrost o 7,8% r/r. Wynik ten został osiągnięty przy spadku liczby rozpoczynanych
indywidualnych budów (-4,3% r/r) i istotnym wzroście mieszkań deweloperskich (35,4% r/r).
W przypadku wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań, ich liczba zmniejszyła się w każdej
z wyróżnianych form budownictwa, w tym w przypadku budownictwa indywidualnego
o -4,8% r/r a przeznaczonego na sprzedaż i wynajem o -6,4% r/r.
6
Wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2013 r. ma swoje odzwierciedlenie we
wzroście liczby rozpoczynanych nowych inwestycji deweloperskich. Jednocześnie w dalszym
ciągu statystyki zaburzane są m.in. efektem wysokiej bazy z II kw. 2012 r., w szczególności
skumulowanej liczbie ofert wprowadzanych na rynek w kwietniu ub. r., których sprzedaż
była/lub jest zawieszona (wejście w życie ustawy deweloperskiej). Pogorszenie koniunktury
w budownictwie indywidualnym to przede wszystkim pochodna krajowego spowolnienia
gospodarczego i utrzymywania się dużej niepewności co do przyszłej kondycji rynku pracy.
Budownictwo
mieszkaniowe
w III kw. 2013 r.
Mieszkania, których
budowę rozpoczęto
Liczba
Zmiana r/r
Mieszkania -wydane
pozwolenia
Liczba
Zmiana r/r
Mieszkania oddane do
użytkowania
Liczba
Zmiana r/r
Spółdzielcze
Indywidualne
Przeznaczone na sprzedaż
lub wynajem
Pozostałe *
336
22 375
156,5%
-4,3%
263
22 449
-49,5%
-4,8%
1 071
19 711
22,3%
0,9%
15 374
818
35,4%
-32,6%
13 845
439
-6,4%
-61,0%
13 500
998
-11,0%
-18,6%
Ogółem
38 903
7,8%
36 996
-7,6%
35 280
-4,2%
Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: GUS
*zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe
Utrzymywanie od kilku kwartałów niższej liczby wprowadzanych do sprzedaży względem
oddawanych do użytkowania mieszkań pokazują dane REAS. W III kw. 2013 r. w sześciu
głównych aglomeracjach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź)
wprowadzono do sprzedaży 5,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 1,0 tys. kw/kw. Wielkość
ta jest ok. 3 tys. mniejsza w odniesieniu do średniej kwartalnej z ostatnich trzech lat (ok.
8 tys.). Ponadto, wg REAS liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w tych miastach na
koniec III kw. 2013 r. zmniejszyła się do poziomu 44 tys. (w II kw. 2013 r. było 50,5 tys.), z czego
13,8 tys. stanowiły mieszkania gotowe niesprzedane (spadek o 8,5% kw/kw).
7
Q3 2013
Q2 2013
Q1 2013
Q4 2012
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
[tys.]
Zmniejszenie skali rozpoczynanych
Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe
nowych inwestycji mieszkaniowych
przeznaczona na sprzedaż lub wynajem
w ciągu
ostatnich
dwunastu
(liczone za ostatnie 4 kwartały na koniec kwartału)
miesięcy (zbliżone do spowolnienia
z przełomu końca 2009 r. i początku
90
2010
r.)
będzie
prowadziło
80
w kolejnych
kwartałach
do
wyhamowania ilości mieszkań
70
oddanych
do
użytkowania.
60
Szacujemy, że najsilniej będzie ono
odczuwalne w II połowie 2014 r.
ok. 2 letni okres
50
prac budowlanych
i I połowie 2015 r. W dużych
aglomeracjach,
szczególnie
40
w Warszawie lukę tą będą starały się
30
wypełniać lokale z inwestycji
noworozpoczynanych.
Nabywcy
mieszkań w tych lokalizacjach
mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia
charakteryzują
się
większą
mieszkania, których budowę rozpoczęto
skłonnością do inwestycji w tzw.
mieszkania oddane do użytkowania
„dziury w ziemi” względem klientów
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: GUS
z mniejszych miejscowości. Wykres obok pokazuje, że wzrost zainteresowania nabyciem
mieszkań zachęca deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. Tym samym w III kw. br.
pierwszy raz od ponad roku odnotowano wzrost liczby rozpoczętych w ciągu ostatnich 12
miesięcy budów deweloperskich. Dodając do tego nieruchomości wprowadzone do sprzedaży
przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej 29.04.2012 r., których faktyczna sprzedaż
została zawieszona, szacujemy że zdolność deweloperów do odbudowania podaży (mierzona
liczbą dostępnych ofert na rynku, a nie mieszkań oddanych do użytkowania) w relatywnie
krótkim czasie jest wysoka.
Zmiany po stronie podaży może przynieść rządowy program „Fundusz mieszkań na wynajem”.
Przedsięwzięcie to realizowane poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego, ma docelowa
wprowadzić na rynek wynajmu ok. 20 tys. lokali mieszkalnych w ciągu 3 lat. Środki z budżetu
państwa na ten cel mają wynieść ok. 5 mld zł. Z nich wspomniany fundusz inwestowałby
w nieruchomości przede wszystkim w największych miastach Polski, a następnie wynajmował
wykończone pod klucz mieszkania o powierzchni 50-60m2 za czynsze, który pozwoliłyby na
zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 4% rocznie. Potencjalne korzyści, jakie fundusz
przyniesie dla deweloperów będą jednak zależały od tego, czy będzie on nabywał od nich
mieszkania czy zdecyduje się samodzielnie pełnić rolę inwestora, przy czym ta pierwsza opcja
jest bardziej prawdopodobna. Ponadto, rentowność tych przedsięwzięć dla deweloperów
może okazać się niska. Dlatego w największym stopniu skorzystać na uruchomieniu funduszu
mogą duzi deweloperzy posiadający w portfelu niezagospodarowane grunty bądź mniejsze
firmy, które nie mogą rozpocząć budowy na swoich gruntach ze względu na niemożność
założenia rachunku powierniczego. Od strony popytu fundusz może zmniejszyć
zapotrzebowanie na małe mieszkania, nabywane do tej pory przez studentów i singli. Przyczyni
się także do zmniejszenia średnich stawek czynszu. Według planów fundusz powinien zacząć
działać w I kw. 2014 r., rozmowy z deweloperami chętnymi na sprzedaż puli mieszkań
prawdopodobnie już trwają.
8
I-IX 2013
I-III 2013
I-IX 2012
I-III 2012
I-IX 2011
I-III 2011
I-IX 2010
I-III 2010
I-IX 2009
I-III 2009
I-IX 2008
I-III 2008
I-IX 2007
I-III 2007
Jednocześnie
konsolidacja
branży
Wskaźniki finansowe przedsiębiorstw z branży 41.10
Realizacja
projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
deweloperskiej
w średnim
okresie
powinna się nasilić. Kondycja finansowa
części podmiotów nie jest korzystna (patrz 1,10%
21%
wykres obok). Spadek przychodów z branży
19%
powiązany jest z kończeniem i oddawaniem 1,00%
17%
do
użytkowania
mieszkań
z nisko 0,90%
15%
marżowych projektów. Jednak śr. 8% stopa
13%
zysku operacyjnego (I-III kw. 2013r.) na tle 0,80%
11%
innych sektorów gospodarki krajowej jest 0,70%
9%
wysoka. Problemem pozostają opóźnienia
w płatnościach, a o stabilności podmiotu 0,60%
7%
często decyduje stan gotówki. Problemem 0,50%
5%
dla małych podmiotów często staje się
założenie rachunku powierniczego, bez
którego nowe inwestycje nie będą
QR (płynność szybka)
OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś)
realizowane. Obecnie wg REAS tylko 12%
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: PONT Info Gospodarka, dane dotyczą podmiotów dużych, > 49 prac.
inwestycji jest objętych takim rachunkiem
(banki prowadzą ich ok. 300). Ponadto postrzeganie przez banki branży deweloperskiej jako
sektora podwyższonego ryzyka i utrzymywanie dużej awersji do kredytowania tego typu
podmiotów sprzyja rozwojowi rynku obligacji. Przy utrudnionym wejściu na rynek nowych
podmiotów w całym procesie zyskają duzi, stabilni deweloperzy. To oni już dziś nieznacznie
podnosząc ceny lub zmniejszając skalę bonusów, zaczynając sondować trwałość obserwowanej
poprawy popytu. Ten niekorzystny efekt ustawy deweloperskiej może istotnie przyśpieszyć
normalny/rynkowy proces konsolidacji branży.
3. Popyt na lokale mieszkalne
Sprzedaż mieszkań w III kw. 2013 r. na rynku pierwotnym była wysoka (pomimo okresu
wakacyjnego, w trakcie którego sezonowo popyt spada), zbliżona do statystyk notowanych
w okresie boomu 2007 r. Wg danych REAS w analizowanym kwartale liczba transakcji na rynku
mieszkaniowym w sześciu największych aglomeracjach wyniosła ponad 9,6 tys. Dynamika
sprzedaży mieszkań przyśpieszyła w III kw. br. do 18% kw/kw z 9% w II kw. br. (sprzedano 8,1
tys. lokali).
Od początku 2013 r. w tych miastach podpisano umowy na nabycie 33,5 tys. lokali
mieszkalnych (dla porównania sprzedaż w okresie IV kw. 2011 r.- III kw. 2012 r. wyniosła 29,6
tys. lokali). Statystyki REAS potwierdzają publikowane przez deweloperów wyniki
sprzedażowe.
Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybranych giełdowych deweloperów
Deweloper
Robyg
Gant Development
JW. Construction *
Dom Development
Polnord
Ronson Europe
Budimex Nieruchomości
Marvipol
Inpro
Wikana
*brutto bez rezygnacji
2011
I
292
144
258
380
284
132
300
119
111
46
2012
II
III
IV
238
241
230
427
300
81
176
75
106
110
249
213
231
454
213
87
145
140
91
80
236
259
297
455
289
58
132
175
118
93
I
301
251
141
370
266
97
98
112
98
85
2013
II
III
IV
251
168
141
371
177
71
112
61
80
78
264
135
200
361
210
93
112
116
108
73
297 303
217 75*
306 189
334 339
255 200
119 132
193 121
86 121
70
62
88
68
I
II
III
402
bd.
205
386
212
163
159
103
90
38
476
bd.
275
414
283
123
214
203
106
-
Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: Parkiet, PAP
Z informacji deweloperów wynika, że na rynek powrócili nabywcy gotówkowi i klienci
z dużym kapitałem własnym wsparci częściowo kredytem. Niskie krajowe stopy procentowe
sprzyjają wycofywaniu środków z depozytów bankowych i lokowaniu ich w zakup
nieruchomości. Ponadto czynnik ten istotnie zmniejszył również koszty kredytu hipotecznego
i wpłynął na wzrost popytu na niego. W III kw. 2013 r. wartość nowo podpisanych umów
kredytowych wyniosła 9,5 mld zł, tj. wzrost o 4% kw/kw i ich liczba stanowiła 44 079 sztuk
(wzrost o 3,84% kw/kw). Przy czym w ujęciu rocznym dynamiki pozostają nadal ujemne,
w analizowanym kwartale wartość była niższa o 5,0%, a liczba o 9,7%.
Popyt na mieszkania rośnie, ponieważ perspektywa szybkiego zniwelowania dzisiejszej
wysokiej podaży staje się coraz bardziej prawdopodobna a cena lokalu jest coraz bardziej
akceptowalna (po kilkuletnim realnym jej spadku). Jednocześnie szacujemy, że na rynku
pojawili się również nabywcy, którym zależy na zaciągnięciu kredytu na 100 proc. LtV.
Wchodząca od 2014 r. nowelizacja rekomendacji S2 narzuca konieczność posiadania wkładu
własnego w wysokości 5 proc. wartości mieszkania (docelowo w 2017 r. Ltv=80% lub 90 %
warunkowane ubezpieczeniem). Udział kredytów powyżej 80% LtV w wolumenie nowo
udzielonych kredytów w III kw. br. wzrósł do 52,97% względem 46,96% w II kw. br. (wg raportu
AMRON- Sarfin). Jednocześnie ze względu na utrudniony już obecnie dostęp do kredytów na
100% LtV skala przyrostu nie jest wysoka, analogiczny udział był obserwowany np. w 2011 r.
Największą popularnością cieszą się lokale w inwestycjach z bliskim terminem ukończenia.
Jednocześnie są i takie projekty, których współczynnik przedsprzedaży po kilku miesiącach od
rozpoczęcia inwestycji przekracza 50%.
9
Relacja wielkości oferty do sprzedaży
oraz czas niezbędny do wyprzedaży oferty
Opisywany wzrost popytu na
pierwotnym
rynku
nieruchomości
istotnie
zmniejszył w ciągu ostatniego
roku okres jaki jest potrzebny
do wyprzedaży całej oferty
mieszkań (o ok. 1,5 do 3
kwartałów). Najkrótszy czas
potrzebny do wyprzedaży całej
bieżącej oferty mieszkań z ryku
pierwotnego równy ok. 5
kwartałów
notowany jest
w Warszawie,
Wrocławiu
i Trójmieście, najdłuższy zaś
w Łodzi (patrz wykres obok).
Ponieważ wskaźnik pustostanów równy 0% jest bardzo mało prawdopodobny (zawsze istnieje
pula mieszkań niedopasowywanych popytowo- zbyt wysoka cena, niski standard lokalu,
niekorzystna lokalizacja) to dojście rynku nieruchomości do poziomu równowagi popytowopodażowej jest coraz bardziej realne. Utrzymanie wysokiego popytu na mieszkania w kolejnych
kwartałach przy wyhamowaniu liczby lokali oddawanych do użytkowania oraz tanim kredycie
hipotecznym może zmienić trend rynku kupującego w stronę rynku sprzedawcy.
Wzrost popytu na wtórnym rynku nieruchomości jest również obserwowany, w tym wzrost
liczby transakcji lokali z wyższego segmentu cenowego. Jednak skala poprawy i tempo
spadku nadpodaży jest istotnie mniejsze względem rynku pierwotnego. Statystyki
Metrohouse pokazują, że mimo wzrostu liczby transakcji, wydłużył się średni czas sprzedaży
mieszkania. Na koniec października br. na rynku warszawskim wynosił on 195 dni
w porównaniu do 167 dni na koniec lutego br. i 137 dni w miesiącach IX-X 2012 r. Pomimo
utrzymywania wysokiej nadpodaży na rynku wtórnym (w dalszym ciągu udział mieszkań
oferowanych na rynku dłużej niż 12 miesięcy jest wysoki; wg Metrohouse), skłonność do
upustów przy sprzedaży mieszkań w Warszawie pozostaje niska. Jego średnia wartość
w okresie IX-X br. wyniosła 2,9% (spadek z 3%; IX-X 2012 r.). Wynika to z coraz mniejszej
atrakcyjności rynku wtórnego w stosunku do pierwotnego. Przewaga rynku pierwotnego nad
wtórnym jest szczególnie widoczne na obrzeżach miast, gdzie skala nowych inwestycji jest
wysoka, a oczekiwany od stycznia 2014 r. program MdM (obejmuje lokale tylko z rynku
pierwotnego) może te dysproporcje jeszcze powiększyć.
W ostatnim kwartale 2013 r. oczekujemy utrzymania relatywnie wysokiego poziomu
sprzedaży lokali mieszkalnych. Podobnie jak w I-III kw. br. na rynku będą dominowali
nabywcy gotówkowi. Ponadto, wzrost popytu na kredyt hipoteczny powiązany z najniższymi
w historii stopami procentowymi będzie się nasilał. Większego niż w pierwszych kwartałach
zainteresowania kredytem można spodziewać się również ze strony klientów chcących w 100%
sfinansować zakup lokalu kredytem (po 1 styczna 2014 r. będzie to niemożliwe- zgodnie
z nowelizacją Rekomendacji S). Od początku 2014 r. sprzedaż mieszkań wspierana będzie
rządowym programem MdM. Wydaje się, że popyt z tego tytułu na mieszkania z części
inwestycji z rynku pierwotnego powinien wzrosnąć. W szczególności będzie to dotyczyło
Gdańska i Łodzi, gdzie szacowany udział lokali kwalifikujących się do dopłaty przekracza 50%
(szacunki REAS) oraz mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach pozostałych aglomeracji
miejskich. Podtrzymujemy tezę, że jeśli polityka banków będzie sprzyjała rozwojowi akcji
kredytowej, to zjawisko to może zadziałać antycyklicznie. Efekt obniżonych stóp
procentowych przy relatywnie niskich cenach mieszkań może pomóc branży deweloperskiej,
szybciej niż reszcie gospodarki, wyjść ze spowolnienia.
10
Opracowanie:
AM, Bank BGŻ;
Źródło: REAS
Wprowadzany w życie1 stycznia 2014 r. rządowy program Mieszkanie dla Młodych powinien
w najbliższym okresie stymulować popyt na mieszkania. Łączna pula środków na ten program
na lata 2014 – 2018 wynosi blisko 3,5 mld zł i chociaż jest istotnie wyższa od zakładanych
dopłat do obowiązującego do końca 2012 r. programu Rodzina na swoim (2,08 mld zł) to ma
finansować częściowo zakup istotnie mniejszej liczby mieszań. Plany rządowe zakładają dopłaty
do 130 tys. lokali, czyli do ok. 62,1 tys. mniej względem RnS-u. Niemniej jednak w szczególności
w początkowym okresie obowiązywania MdM może wpłynąć pozytywnie na popyt na rynku
nieruchomości. Część nabywców planujących zakupić mieszkanie mogło odłożyć zakup
w 2013 r. w oczekiwaniu na uruchomienie MdM. Ponadto mechanizm początkowej dopłaty
do wkładu własnego jest atrakcyjny dla klientów, gdyż pozwoli zwiększyć kwotę za jaką
nabywca będzie mógł kupić mieszkanie bądź pozwoli na zmniejszenie zapotrzebowania na
kredyt. Tym samym MdM będzie nieco łagodził skutki wprowadzonej rekomendacji S, która
od 2014 r. uniemożliwi finansowanie
Porównanie limitów cen w programie MdM i średnich cen
zakupu mieszkania bez wkładu własnego.
transakcyjnych w III kw. 2013 r. w wybranych miastach
PLN
Jednocześnie warunki przyznania tego 8000
dofinansowania są dla części gospodarstw 7000
71%
domowych trudne do wypełnienia, chociażby 6000
63%
z tytułu braku nowych inwestycji na danym
53%
5000
rynku lokalnym. W przeciwieństwie do
43%
zakończonego w 2012 r. programu „Rodzina na 4000
Swoim” MdM będzie obejmował jedynie 3000
rynek pierwotny. W związku z tym większość 2000
18%
mniejszych powiatów, gdzie inwestycje
14%
1000
7%
deweloperskie praktycznie nie istnieją, będzie
0
odcięta od możliwości skorzystania ze wsparcia
Łódź
Gdańsk Poznań Białystok Wrocław Warszawa Kraków
budżetu. Ponadto o skali i sile oddziaływania
limit cen w programie MdM (za 1 m2)
MdM-u na poszczególnych rynkach lokalnych
średnia cena transakcyjna (za 1 m2) w III kw. 2013 r.*
transkacje odpowiadające limitom cen w programie MdM
będzie decydował maksymalny limit cenowy
*średnie ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni do 75 m2
mieszkań kwalifikujących się do programu.
Limity te znacząco odbiegają od notowanych
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
średnich cen transakcyjnych lokali w poszczególnych miastach (patrz wykres obok). Spośród Źródło: AMRON
analizowanych miast najbardziej utrudniony dostęp do programu będą mieli mieszkańcy
Krakowa i Warszawy. Natomiast największy odsetek transakcji w III kw. 2013 r., które
zmieściłyby się w limitach proponowanych przez MdM charakteryzował rynki w Łodzi
i Gdańsku. Program MdM może doprowadzić do ożywienia podaży. Z drugiej jednak strony
niskie limity mogą skłaniać deweloperów do cięcia kosztów, a co za tym idzie budowy
mieszkań o niższej jakości i na peryferiach miast, gdzie brakuje odpowiednio rozwiniętej
infrastruktury.
4. Tendencje cenowe
Wysoki popyt na mieszkania w III kw. 2013 r. przy zmniejszającej się nadpodaży mieszkań
przyczynił się do dalszej stabilizacji ich cen. Nadal jednak w analizowanym okresie oferta lokali
mieszkalnych pozostawała duża, a utrzymująca się niekorzystna sytuacja makroekonomiczna
oraz niepewność na rynku pracy nie pozwoliły na znaczącą poprawę sytuacji na rynku
nieruchomości W III kw. 2013 r. średnia cena za 1 mkw mieszkania spadła nieznacznie o 4,4%
r/r i wynosiła 4 006 PLN.1 Zmiana ta wskazuje na wyhamowywanie trendu spadkowego cen
mieszkań.
1
Ze względu na spadek reprezentatywności danych w III kw. 2013 nastąpiła zmiana metodologii obliczania średniej ceny
transakcyjnej lokalu mieszkalnego. Podane ceny są obliczane jako średnia arytmetyczna dla 16 województw, a nie jak to miało
miejsce w poprzednich wydaniach raportu jako średnia ważona liczbą transakcji w poszczególnych województwach.
11
Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego
4 600
4 400
4 200
4 005,9
4 101,1
4 163,1
4 216,8
4 423,8
4 466,7
4 407,6
3 800
4 543,9
4 000
3 600
12%
8 000
12%
10%
7 500
10%
8%
7 000
8%
6%
6 500
6%
4%
6 000
4%
2%
5 500
2%
0%
5 000
0%
-2%
4 500
-2%
4 000
-4%
3 500
-6%
3 000
-8%
-4%
-6%
2008
2009
2010
2011
2012
Q1
Q2
Q3
2013 2013 2013
Przeciętna cena 1 mkw. (śr. arytmetyczna cen z poszczególnych
województw)
Dynamika cen r/r (prawa oś)
Q3 2013
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: AMRON
Q3 2012
Dynamika r/r (prawa oś)
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: AMRON
Wyhamowywanie trendu spadkowego potwierdzają także dane o średnich cenach
transakcyjnych nieruchomości w największych aglomeracjach. W większości analizowanych
miast obserwowana była dalsza presja na wzrost cen. Według danych AMRON najwyższe
wzrosty obserwowano w Katowicach i Gdańsku – odpowiednio o 11,0% r/r i 4,3% r/r.
Natomiast najgłębsze spadki odnotowano w Krakowie i Wrocławiu, gdzie średnia cena za
1 mkw mieszkania była niższa o odpowiednio 6,4% r/r i 3,0% r/r. Ponadto można było
zaobserwować sondowanie rynku przez niektórych deweloperów i próby nieznacznego
podnoszenia cen mieszkań wprowadzanych do oferty. Głównie jednak wzrost cen nie odbywał
się poprzez zmianę cenników, a redukcję bądź rezygnację z rabatów i promocji. Oczywiście
mieszkanie gotowe, ukończone w poprzednich latach w dalszym ciągu można było nabyć ze
znacznym rabatem.
W kolejnych kwartałach oczekujemy dalszej stabilizacji cen lokali mieszkalnych. Z jednej strony
negatywnie na popyt będzie wpływała wciąż wysoka niepewność na rynku pracy, co nie
pozwoli na znaczną poprawę sytuacji na rynku nieruchomości. Z drugiej strony w obliczu
historycznie niskich stóp procentowych, skłonność do zaciągania kredytów hipotecznych
powinna się zwiększać i kreować popyt na nowe mieszkania. Istotny pozostanie także wpływ
nabywców gotówkowych, którzy traktują zakup mieszkania jako inwestycję. Dodatkowy popyt
może wykreować wprowadzenie w 2014 r. programu MdM, jednak w związku z oferowanymi
przez niego niskimi limitami cen, przeprowadzone w ramach niego transakcje mogą zaniżać
średni poziom cen transakcyjnych na rynku, szczególnie w Warszawie i Krakowie.
Średnia ceny transakcji kupna/sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego
wg województw.
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
2008
2009
2010
2011
2012
Q1 2013
Q2 2013
Q3 2013
5 889
5 773
6 069
5 979
5 638
5 355
5 495
5 494
4 059
6 801
8 637
6 062
4 011
6 383
7 945
5 715
4 241
6 777
8 233
5 770
4 135
6 636
7 910
5 593
3 968
6 265
7 674
5 293
4 067
6 161
7 412
5 812
3 924
6 148
7 413
5 670
3 918
5 760
7 495
5 507
4 123
5 610
3 783
5 384
3 979
5 793
3 860
5 510
3 726
5 413
3 709
5 148
3 688
5 219
4 002
5 437
Opracowanie: AM, Bank BGŻ;
Źródło: AMRON
12