Zmiana średnich cen gruntów rolnych sprzedawanych przez

Zmiana średnich cen gruntów rolnych sprzedawanych przez Agencję
Nieruchomości Rolnych (zł/ha)
III kw. 2010r.
15 044
II kw. 2010r.
14 880
I kw. 2010r.
14 533
IV kw. 2009r.
14 479
III kw. 2009r.
16 370
Zmiana (%)
-8,1%
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podst. danych z www.anr.gov.pl
Powyższe zestawienie zawiera średnie ceny gruntów rolnych w transakcjach
zawartych przez Agencję Nieruchomości Rolnych za ostatnie pięć kwartałów, dla
całego kraju. W tym czasie przeciętna stawka uległa obniżeniu o 8,1%, jednak od
początku obecnego roku mamy już do czynienia z postępującym jej wzrostem. Aby
dokładniej oddać obraz sytuacji na rynku należy dodać, że ceny w III kwartale
bieżącego roku są prawie o połowę wyższe niż w 2007 roku, kiedy to wyniosły 9 773
zł/ha.
Ze względu na znaczne różnice pomiędzy poszczególnymi częściami kraju
wskazana jest również analiza zmian cen gruntów rolnych w rozbiciu na regiony.
Poniżej przedstawiono tabele zawierającą średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych
sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych na obszarze poszczególnych
województw. Jak widać z tego zestawienia zmiany przeciętnych cen pomiędzy I a III
kwartałem br. wahają się od spadku o jedną czwartą w Małopolsce do nawet 100%
wzrostu w województwie łódzkim. W 9 regionach na inwestycji w działki z
przeznaczeniem rolnym można było osiągnąć dodatnią, a niekiedy bardzo wysoką
stopę zwrotu, w pozostałych odnotowano obniżki cen.
Zmiana średnich cen gruntów rolnych sprzedawanych przez Agencję
Nieruchomości Rolnych w poszczególnych województwach (zł/ha)
Województwo
dolnośląskie
kujawsko-pomorskie
lubelskie
lubuskie
łódzkie
małopolskie
mazowieckie
opolskie
podkarpackie
podlaskie
pomorskie
śląskie
świętokrzyskie
warmińsko-mazurskie
wielkopolskie
zachodniopomorskie
III kw. 2010r.
14 977
19 602
10 428
9 673
25 979
16 512
15 873
19 303
12 324
12 225
20 239
20 702
12 176
13 092
18 956
13 077
II kw. 2010r.
15 269
21 703
12 421
11 113
19 807
15 507
13 770
16 086
11 097
11 452
18 688
22 694
9 326
12 804
19 816
14 557
I kw. 2010r.
17 478
18 381
8 843
10 774
12 925
22 665
12 819
19 190
11 374
13 184
15 048
20 120
11 493
13 224
24 567
14 451
Zmiana I-III (%)
-14%
7%
18%
-10%
101%
-27%
24%
1%
8%
-7%
34%
3%
6%
-1%
-23%
-10%
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podst. danych z www.anr.gov.pl
1
Z danych ANR widać, że kryzys finansowy odbił się także na rynku gruntów
rolnych, tak samo jak miało to miejsce w przypadku mieszkań, czy działek
budowlanych. W tym miejscu można stwierdzić, że choć najwyższe ceny, a po nich
największe spadki zostały zanotowane w 2009 roku i obecnie można zauważyć
poprawę sytuacji, to wydaje się, że minie jeszcze trochę czasu zanim ceny powrócą
do ówczesnych poziomów. Obecnie nie można w jednoznaczny sposób stwierdzić,
że w skali całego kraju inwestycja w grunt rolny jest bardziej opłacalną lokatą kapitału
niż inne rodzaje nieruchomości. Poziom korzyści uzyskiwanych z takiej inwestycji
zależy od regionu, jak i charakterystyki konkretnych, pojedynczych transakcji.
Należy jednak pamiętać, że podejmując decyzję o inwestycji w grunty rolne
trzeba rozważyć wiele czynników, które będą decydowały o powodzeniu takiej
strategii. Po pierwsze zysk oczywiście nie musi ograniczać się tylko do przyrostu
wartości działki. W zależności od przyjętej strategii działania należy do niego doliczyć
również wspomniane już przychody z programów unijnych oraz podatkowe korzyści
przejścia do KRUS. Istotnym aspektem, zwłaszcza w sytuacji nabycia działki o dużej
powierzchni,
jest
tzw.
płytkość
rynku.
Oznacza
to,
że
kupując
kilkudziesięciohektarową działkę, znacznemu ograniczeniu ulega krąg potencjalnych
nabywców, którym będzie można ją odsprzedać. Większość osób zainteresowana
jest nabyciem działki nie przekraczającej 5 ha, i to właśnie takie grunty osiągają
najwyższe ceny. Należy więc poważnie zastanowić się czy więcej na pewno oznacza
w tym wypadku lepiej. Minusem w takiej sytuacji, tak jak przy wszystkich rodzajach
inwestycji jest koszt utraconych możliwości. Nie można spodziewać się, że cena
wyraźnie wzrośnie na przestrzeni jednego kwartału, jest to inwestycja, która
potrzebuje czasu, w którym kapitał nie może być inaczej wykorzystany. Poza tym
trzeba brać pod uwagę koszty związane z podatkiem rolnym, który jest określany na
podstawie wartości kwintala żyta. Kuszącym aspektem przemawiającym za taką
lokatą nadwyżek finansowych może być za to możliwy zysk w przypadku
przeprowadzenia zmiany przeznaczenia gruntu. W tym miejscu należy podkreślić, że
przed kupnem trzeba upewnić się co do jakości gleby, powiązane jest to z
ostatecznym wyborem celu takiej lokaty kapitału. Jeżeli nabywca nastawia się na
korzystanie z unijnych dopłat bezpośrednich, to należy wybrać działkę o wyższych
klasach gleb, które osiągają znacznie wyższe ceny od przeciętnej. Jeśli natomiast
celem inwestycji jest skorzystanie z programu zalesiania lub przekształcenia gruntu
2
na tereny budowlane, to oczywiście nie ma takiego wymogu. Zastanawiając się nad
inwestycją na obszarach, gdzie to ostatnie rozwiązanie jest możliwe, należy jednak
brać
pod
uwagę
przeznaczenie
gruntu
ustalone
w
Miejscowym
Planie
Zagospodarowania Przestrzennego lub jeżeli nie jest on opracowany Studium
Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Ponadto należy
liczyć się z tym, że żadna gmina nie wyrazi zgody na zmianę przeznaczenia na
budowlane w przypadku gruntów najwyższych klas. Reasumując, jeżeli uda się
doprowadzić taki proces do końca, cena potrafi w bardzo krótkim okresie znacznie
wzrosnąć, a stopa zwrotu na poziomie 100% w takich wypadkach nie jest rzadkością.
Krzysztof Nowak, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
3