Gminy mają problem z planami miejscowymi

Gminy mają problem z planami miejscowymi - - Gazeta Prawna - naj...
1z2
http://www.gazetaprawna.pl/drukowanie/665349
Gminy mają problem z planami miejscowymi
Niektóre gminy mają tendencję do zaniżania prognoz skutków finansowych zmiany planów miejscowych. A później okazuje
się, że właściciele gruntów domagają się wielokrotnie wyższych odszkodowań.
psav zdjęcie główne
Choć plany miejscowe umożliwiają sprawne kształtowanie ładu przestrzennego, ich wejście w życie może oznaczać dla
samorządów duże obciążenia finansowe. Dlatego też gminy po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu są
zobowiązane wykonać prognozę skutków finansowych uchwalenia tych aktów prawa miejscowego. Niestety, zdaniem
prawników ich rzetelność budzi czasem zastrzeżenia.
Zmiana na niekorzyść
– Wejście w życie nowego planu lub jego zmiany może spowodować zarówno wzrost, jak i spadek wartości nieruchomości. I
tak, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w
dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone,
właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy m.in. odszkodowania za poniesioną szkodę –
wyjaśnia dr Jerzy Kopyra, radca prawny prowadzący własną kancelarię w Warszawie, autor strony PrawoBudowlane.Blog.
Takie uprawnienia daje art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647; dalej
u.p.z.p.), w którym zapisano, że oprócz odszkodowania właściciel może alternatywnie żądać wykupienia nieruchomości lub jej
części bądź też dokonania zamiany gruntu.
psav picture
– Wybór formy zaspokojenia w dwóch pierwszych przypadkach pozostaje po stronie uprawnionego, natomiast zamiana
uzależniona jest od możliwości gminy. Roszczenia powstają natomiast w momencie wejścia w życie planu, a odszkodowanie
powinno czynić zadość szkodzie faktycznie poniesionej, a nie utraconym korzyściom – wyjaśnia Renata Robaszewska, radca
prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.
Tym samym szkoda poniesiona przez użytkownika wieczystego bądź właściciela gruntu będzie obliczana jako różnica między
wartością nieruchomości, jaką ta miała przed uchwaleniem planu, a jej wartością po jego uchwaleniu (lub zmianie).
– Wartość odszkodowania wyznacza się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę
majątkowego. Wypłata odszkodowania powinna zaś nastąpić w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że
gmina oraz właściciel czy użytkownik wieczysty gruntu postanowią inaczej – dodaje dr Kopyra.
Zła prognoza oznacza kłopoty
Problem w tym, że niektóre samorządy nie przykładają zbyt wielkiej wagi do jakości sporządzanych prognoz.
– Zdarza się, że w ramach oszczędności wójt nie korzysta z usług rzeczoznawcy majątkowego, a wykonanie prognozy zleca
wewnętrznym komórkom swojego urzędu. Praktyka ta jest jednak poddawana słusznej krytyce, ponieważ sposób postępowania
w tym zakresie ma znaczenie nie tylko dla profesjonalizmu samej wyceny, ale także dla zakresu odpowiedzialności za
ewentualne uchybienia w jej prawidłowości – zauważa radca prawny dr Tomasz Szczurowski, partner zarządzający w
kancelarii Trinity Waluga i Wspólnicy.
Wyliczenia wskazane w prognozach skutków finansowych nie zawsze też odzwierciedlają rzeczywiste koszty, które gmina
poniesie z tytułu wypłaty odszkodowań. Sporządzając prognozę, gmina stosuje par. 51 rozporządzenia w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).
– Zgodnie z nim przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany
planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu
w planie miejscowym – wskazuje Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
Innymi słowy porównuje się średnie ceny transakcyjne nieruchomości w ramach konkretnego przeznaczenia (np. budownictwo
mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne itp.). Zdaniem eksperta analizy te z gruntu mają jednak charakter bardzo uśredniony.
– Czytając prognozy, trudno czasem oprzeć się wrażeniu, że zostały sporządzone tylko po to, aby wypełnić wymóg formalny
procedury uchwalania planu miejscowego. A potem urzędnicy dziwią się, że właściciel czy użytkownik wieczysty występuje
przeciwko gminie z roszczeniem dużo wyższym, niż założono w prognozie skutków finansowych – wtóruje dr Kopyra.
W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że prognoza finansowa nie ma charakteru wiążącego, ponieważ nie
jest załącznikiem do planu.
2012-12-07 03:34
Gminy mają problem z planami miejscowymi - - Gazeta Prawna - naj...
2z2
http://www.gazetaprawna.pl/drukowanie/665349
– Nie stanowi ona zatem części projektu planu. Nie podlega opiniowaniu i uzgadnianiu przez właściwe organy. Prognoza
skutków finansowych pełni jedynie funkcję analizy ekonomicznej przedkładanej radzie gminy do uchwalenia – wyjaśnia
adwokat Karolina Wojciechowska prowadząca własną kancelarię.
Z tego wynika, że z jednej strony prognoza taka nie wiąże w późniejszych postępowaniach o odszkodowanie za szkodę
powstałą w wyniku zmiany planu.
– Z drugiej zaś jednak nierzetelna, zaniżona prognoza sprawia, że gmina nie zabezpiecza odpowiednich środków na przyszłe
odszkodowania – podkreśla mecenas Wojciechowska.
Problemy z niedoszacowaniem
Rezultat jest taki, że czasem dochodzi do sporów takich jak ten, który ma miejsce obecnie na warszawskiej Woli. Deweloper
Colin Investments, będący użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której zlokalizowany jest m.in. stadion Olimpii
(rejon parku Moczydło), wystąpił przeciwko Warszawie z roszczeniem o zapłatę odszkodowania w trybie art. 36 ust. 1 pkt 1
u.p.z.p.
– Decyzją o warunkach zabudowy, wydaną w 2005 r. przez prezydenta Warszawy, inwestorowi zezwolono zrealizować na
wspomnianym terenie zabudowę mieszkaniowo-usługową, natomiast uchwalony w 2010 r. plan miejscowy dla rejonu Paku
Moczydło takiej możliwości już nie przewiduje.
Rekompensata powinna czynić zadość szkodzie faktycznie poniesionej
Wskutek zmiany przeznaczenia gruntu wartość nieruchomości znacznie spadła. Rzeczoznawca majątkowy wycenił szkodę
inwestora na ponad 100 mln zł i takiej też kwoty zażądałem w jego imieniu od miasta – mówi Jerzy Kopyra będący
pełnomocnikiem inwestora.
Tymczasem w prognozie skutków finansowych, sporządzonej w ramach uchwalania planu miejscowego dla rejonu parku
Moczydło, wskazano, iż należne Colin Investments Sp. z o.o. odszkodowanie wyniesie ok. 13,5 mln zł.
Stołeczne władze nie podjęły jeszcze decyzji, czy wypłacą odszkodowanie, którego domaga się inwestor.
– Od momentu wpłynięcia wezwania do zapłaty odszkodowania urząd dzielnicy ma 6 miesięcy na rozpatrzenie sprawy i
ewentualną zapłatę. Wydział architektury na Woli analizuje dokumentację, ale nie podjął jeszcze żadnych decyzji – mówi
Aleksandra Derc-Jasińska, inspektor z Urzędu m.st. Warszawy.
Eksperci podkreślają, że uzyskanie pieniędzy w takich sprawach często nie jest łatwe.
psav linki wyróżnione
– Osoba uprawniona musi bowiem wykazać, że doszło do zmiany sposobu korzystania z działki. Ponieważ chodzi o sposób
korzystania z nieruchomości w sensie prawnym, a nie faktycznym, będzie to szczególne utrudnione w przypadku, gdy dla
danej nieruchomości nie obowiązywał wcześniej plan ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.
Dodatkowo przy wniesieniu sprawy do sądu liczyć się należy z koniecznością uiszczenia wpisu oraz pokrycia kosztów opinii
biegłego – wskazuje Renata Robaszewska.
Źródło: Dziennik Gazeta Prawna
Artykuł z dnia: 2012-11-29, ostatnia aktualizacja: 2012-11-29 08:29
Autor: Anna Krzyżanowska
Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniania lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek
formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem,
szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Infor Biznes Sp. z o.o.
Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Infor Biznes Sp. z o.o. lub autorów z naruszeniem prawa jest
zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.
2012-12-07 03:34