D - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Warszawie

Sygn. akt XXIV C 1230/12
UZASADNIENIE
Pozwem z 28 grudnia 2009 r., wniesionym na podstawie art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004, nr 261, poz. 2603 ze zm.) (u.g.n.) oraz art. 17b ust
2a ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 2007,
Nr 231, poz. 1700 ze zm.) (u.g.n.r.), (...) Sp. z o.o. w likwidacji z siedzibą w K. wniosła o ustalenie, że opłata
roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr ewid. (...) obręb (...) przy ul. (...) w W.
zmieniona pismem Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W. z 15 grudnia 2009 r. nr (...)- (...)
stanowiącym wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości
i zaoferowanie powódce począwszy od 1 stycznia 2010 r. nowej opłaty rocznej w wysokości 239.867,70 zł jest
nieuzasadniona oraz o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych. W przypadku uznania
przez Sąd, że pozwany mógł wypowiedzieć dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
przedmiotowej nieruchomości powódka wniosła o ustalenie, że jest ona uzasadniona w wysokości 96.917,61 zł.
W uzasadnieniu powódka wskazała, że pismem z 15 grudnia 2009 r. pozwany wypowiedział ze skutkiem na 31 grudnia
2009 r. dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr ewid. (...)
obręb (...) przy ul. (...) w W., oferując jednocześnie od 1 stycznia 2010 r. nową opłatę roczną w wysokości 239.867,70 zł,
w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego, w której wartość gruntu na dzień 2 grudnia 2009 r. została ustalona
na kwotę 7.995.590 zł. Powódka podniosła, że przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym toczy się z jej wniosku
sprawa o ustalenie, że dotychczasowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości
ustalona zawiadomieniem z 19 grudnia 2006 r., skierowania do spółki (...) Sp. z o.o. w organizacji w W., którego kopię
otrzymała powódka jest nieuzasadnione. Jak zaś wynika z treści art. 17b ust 2a u.g.n.r. odrębnie należy traktować
ustalenie nowej opłaty i zmianę opłaty dotychczasowej. Pismo z 15 grudnia 2009 r. niewątpliwie stanowiło zmianę
wysokości dotychczasowej opłaty - co jednakże z uwagi na toczące się z wniosku powódki postępowanie nie mogło
nastąpić bowiem opłata ta nie została ustalona (k. 170 - 173 - pozew).
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie kosztów procesu według norm
przepisanych.
W uzasadnieniu pozwany wskazał, że jego pismo z 15 grudnia 2009 r. stanowiło wypowiedzenie dotychczasowej
wysokości opłaty rocznej, w trybie 78 ust 1 - 4 u.g.n. Na jego podstawie nastąpiło wypowiedzenie powódce
dotychczasowej wysokości opłaty rocznej przy zastosowaniu stawki 3% i określenie jej w kwocie 239.867,70 zł ze
skutkiem od 1 stycznia 2010 r. Pozwany podniósł, że kwestia skuteczności ustalenia wysokości opłaty za lata 2007 2009 oraz toczącego się w tym przedmiocie postępowania jest w niniejszej sprawie bez znaczenia bowiem pismem z 15
grudnia 2009 r. ustalono opłatę na przyszłość, tj. od 2010 r. Pozwany stwierdził także, że przy wypowiedzeniu opłaty
z 15 grudnia 2009 r. zostały zachowane wszystkie wymogi ustawowe. Ostatecznie w piśmie procesowym z 24 kwietnia
2014 r. pozwany stanął na stanowisku, że w przypadku przyjęcia, że wypowiedzenie skierowane w 2006 r. do innego
użytkownika wieczystego okazało się nieskuteczne, należy uznać, że zawiadomienie z 15 grudnia 2009 r. będzie dla
jego adresata ustaleniem opłaty po raz pierwszy (k. 252 - 256 - odpowiedź na pozew, k. 519 - 525 - pismo pozwanego).
W toku procesu strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
(...) Sp. z o.o. w likwidacji (uprzednio (...) Sp. z o.o.) z siedzibą
w K. jest użytkownikiem wieczystym wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr ewid. (...) obręb (...) przy ul. (...) w
W., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (bezsporne, k. 182 - 189 - odpis pełny (...) Sp. z o.o., k. 7 - 9
- odpis aktualny (...) Sp. z o.o. w likwidacji).
Przedmiotowy grunt znajduje się w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa, którym gospodaruje Agencja
Nieruchomości Rolnych oraz jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Jej pierwotnym użytkownikiem wieczystym
była Szkoła Główna Gospodarstwa (...) w W., która 17 sierpnia 2005 r. zbyła to prawo na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą
w W.. Następnie na podstawie umowy z 2 października 2006 r. wzmiankowana spółka zbyła prawo użytkowania
wieczystego na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. (bezsporne, k. 376 - 379 - akt notarialny, k. 244 - pismo Agencji
Nieruchomości Rolnych z 9 marca 2008 r.).
W oparciu o operat szacunkowy określający na 28 lipca 2006 r. wartość gruntu działki nr ewid. (...) w obrębie (...)
przy ul. (...) w W., Agencja Nieruchomości Rolnych po raz pierwszy ustaliła wysokość opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego na 3% wartości nieruchomości co odpowiadało ówcześnie kwocie 96.917,51 zł. Zawiadomienie w tym
przedmiocie, zawarte w piśmie z 19 grudnia 2012 r., zostało doręczone S. O., pracownikowi (...) Sp. z o.o. z siedzibą w
W., oraz przesłane za pośrednictwem poczty i odebrane 22 grudnia 2009 r. przez K. G. (bezsporne, k. 500 - 501 - pismo
Agencji Nieruchomości Rolnych z 19 grudnia 2006 r., k. 504 - 511 - pismo procesowe Agencji Nieruchomości Rolnych)
Pismem z 9 marca 2008 r. oraz 12 sierpnia 2009 r. Agencja Nieruchomości Rolnych poinformowała (...) Sp. z o.o.,
że poprzedni użytkownik wieczysty (...) Sp. z o.o. został skutecznie powiadomiony o wysokości opłaty rocznej z
tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) oraz przesłała kopię pisma zawiadamiającego ustaleniu opłaty rocznej
z 19 grudnia 2006 r. (k. 244 - pismo Agencji Nieruchomości Rolnych z 9 marca 2008 r., k. 29 - pismo Agencji
Nieruchomości Rolnych z 12 sierpnia 2009 r.)
Pismem z 15 grudnia 2009 r. Agencja Nieruchomości Rolnych złożyła wypowiedzenie wysokości opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego działki (...) i na podstawie operatu szacunkowego, określającego wartość działki na 2 grudnia
2009 r., ustaliła wysokość tejże opłaty na kwotę 239.867,70 zł. Pismem z 28 grudnia 2009 r. powódka złożyła
do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste
dokonana 15 grudnia 2009 r. przez Agencję Nieruchomości Rolnych jest nieuzasadniona. Po przeprowadzeniu
postępowania Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z 17 lipca 2012 r. w sprawie (...) oddaliło wniosek
powódki. Od przedmiotowego orzeczenia powódka złożyła sprzeciw do Sądu Okręgowego w Warszawie (bezsporne,
k. 31 - 32 - pismo Agencji Nieruchomości Rolnych z 15 grudnia 2009 r., k. 170 - 173 - wniosek, k. 18 - 19 - orzeczenie
SKO, k. 3 - 4 - sprzeciw).
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów, które uznał za wiarygodne
bowiem ich prawdziwość nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez strony.
Z uwagi na uznanie przez Sąd bezskuteczności dokonanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych wypowiedzenia z
15 grudnia 2009 r., co zostanie przedstawione w części uzasadnienia dotyczącej rozważań prawnych, nie stanowiła
podstawy poczynienia ustaleń faktycznych opinia biegłego z zakresu (...) w przedmiocie określenia wartości działki
nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W.. Ewentualne okoliczności jakie Sąd mógłby ustalić w oparciu o przedmiotową
opinię nie stanowiły bowiem faktów istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (art. 227 k.p.c.).
Sąd zważył co następuje:
Stan faktyczny niniejszej sprawy był bezsporny między stronami. Kwestią wymagającą w pierwszym rzędzie
rozstrzygnięcia, która stanowiła zarazem oś sporu w przedmiotowym postępowaniu, było stwierdzenie, czy dokonane
przez Agencję Nieruchomości Rolnych wypowiedzenie z 15 grudnia 2009 r. było skuteczne względem powódki.
Dopiero pozytywne przesądzenie tej okoliczności warunkowało przeprowadzenie dalszych rozważań co do wysokości
należnej pozwanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W..
Na wstępie wskazać należało, że niewątpliwie poprzednik powódki, tj. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. nie został
skutecznie powiadomiony o ustaleniu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, której to okoliczności,
ostatecznie precyzując stanowisko w sprawie, nie kwestionował również pozwany. Nie dokonując zatem pogłębionej
analizy tej kwestii, podkreślić jedynie trzeba, że owa nieskuteczność wynikała już z samej treści przesyłanych przez
Agencję Nieruchomości Rolnych pism z 9 marca 2008 r. i 12 sierpnia 2009 r. Skoro bowiem wskazano w nich, że
powódka nabyła prawo użytkowania wieczystego 2 października 2006 r., to zawiadomienie z 15 grudnia 2006 r.
skierowane zostało do podmiotu,
który w tej dacie nie był już użytkownikiem wieczystym, a zatem było nieskuteczne. Tym samym również
zawiadomienia, w których Agencja powoływała się na fakt skutecznego powiadomienia o opłacie z tytułu użytkowania
wieczystego poprzednika powódki nie mogły w żaden sposób wpłynąć na sytuację prawną powódki.
Stosownie do art. 17b ust 2a u.g.n.r. o ustaleniu nowej albo zmianie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 1, Prezes Agencji zawiadamia na piśmie użytkownika wieczystego.
Do obu rodzajów zawiadomień stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące
postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Cytowany przepis w ustępie 1 określa różne stawki opłat
w zależności od celu wykorzystania konkretnej nieruchomości. Zgodnie zaś z jego ustępem 2 Polska Akademia Nauk
oraz instytuty badawcze wnoszą z tytułu użytkowania wieczystego opłaty roczne równe cenie 20 kg żyta z hektara
przeliczeniowego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Opłaty te są wnoszone bez uprzedniego wezwania, na
rachunek Agencji do dnia 15 lutego każdego roku za poprzedni rok kalendarzowy.
Dokonując wykładni powyższego przepisu, na wstępie wskazać trzeba,
że wyraźnie rozróżnia on zawiadomienie o ustaleniu nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oraz zmianie
jej dotychczasowej wysokości, co z resztą jest wprost wskazane w jego treści poprzez zwrot „Do obu rodzajów
zawiadomień stosuje się…” Tym samym w ocenie Sądu za niedopuszczalne należało uznać stanowisko pozwanego,
który w zależności od sytuacji procesowej i ujawnionych w toku postępowania okoliczności, nadawał zawiadomieniu z
15 grudnia 2009 r. odmienne znaczenia. Warto przy tym wskazać, że, wbrew prezentowanemu w sprawie stanowisku
procesowemu, strona pozwana była świadoma rozdzielności obu rodzajów zawiadomień, co wynikało wprost z treści
pism Agencji załączonych w toku postępowania do akt sprawy. W zawiadomieniu z 19 grudnia 2006 r. jest bowiem
mowa o „ustaleniu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości” oraz zwrot „ustalam”. Natomiast w tytule
pisma z 15 grudnia 2009 r. wskazano, że dotyczy ono „wypowiedzenia wysokości opłaty…” zaś w jego treści znalazło się
sformułowanie „wypowiadam ze skutkiem na dzień 31.12.2009 r. dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania
wieczystego”. Niewątpliwie należało przez to rozumieć, że sama opłata została uprzednio co do zasady ustalona,
jednakże stan faktyczny niniejszej sprawy przeczy tej okoliczności. Jak już podkreślono, ustalenie opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego, pismem z 19 grudnia 2006 r., skierowanym do (...) Sp. z o.o., było nieskuteczne. Nadto
w ocenie Sądu nietrafny był argument pozwanego, jakoby fakt uiszczania przez Szkoła Główna Gospodarstwa (...)
w W. opłat z tytułu użytkowania wieczystego oznaczał, że w istocie opłata ta była uiszczana, zatem wypowiedzenie
z 15 grudnia 2009 r., w przypadku nieskuteczności oświadczenia z 19 grudnia 2006 r. „zawsze może odnosić się do
wcześniej istniejącej opłaty”. Zauważyć trzeba, że reżim uiszczania opłat na podstawie art. 17b ust 1 i ust 2 u.g.n.r.
ma całkowicie odmienny charakter. Wysokość opłat z ustępu 2 jest immanentnie związana z przynależnością do
grona podmiotów określonych w tym przepisie (obecnie należą do niej Polska Akademia Nauk i instytuty badawcze)
i nie dokonuje się jej ustalenia, ani nie podlega ona zmianie. Zgodnie bowiem z art. 17b ust 2a ustalenie nowej albo
zmiana dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy jedynie opłat wskazanych
w ustępie 1 tego przepisu. Konsekwentnie zatem,
w przypadku przejścia prawa użytkowania wieczystego na podmiot nieobjęty dyspozycją art. 17b ust 2a u.g.n.r. wygasa
obowiązek uiszczania opłaty w określonym w tym przepisie wymiarze, a Agencja powinna dokonać ustalenia opłaty
dla nowego użytkownika wieczystego.
W odniesieniu do twierdzenia pozwanego, że pismo z 15 grudnia 2009 r. może być w okolicznościach niniejszej sprawy
traktowane jako ustalenie opłaty po raz pierwszy przede wszystkim wskazać trzeba na przywołaną już treść tego pisma,
z której wprost wynika, że dotyczyło ono zmiany dotychczasowej wysokości opłaty,
a nie ustalenia nowej opłaty. Nadto stwierdzić trzeba, że również w świetle dyrektyw wykładni oświadczeń woli
z art. 65 k.c. nie sposób pismu z 15 grudnia 2009 r. nadać innego znaczenia niż tego, które wynikało by z jego
literalnego brzmienia. Skoro bowiem pierwotnie pozwany stał na stanowisku, iż w zawiadomieniu z 19 grudnia 2006
r. skutecznie ustalił wysokość opłaty na rzecz poprzednika powódki, to nie mogło być jego intencją ustalenie jej od
nowa na rzecz powódki lecz właśnie zmiana jej dotychczasowej wysokości. Za przyjęciem odmiennego zapatrywania w
ocenie Sądu nie przemawia także istnienie generalnego obowiązku uiszczania opłat przez użytkowników wieczystych,
wynikającego z art. 238 k.c. Fakt, że powódka z racji bycia użytkownikiem wieczystym działki nr (...) z obrębu (...) przy
ul. (...) w W. obowiązana jest uiszczać stosowne opłaty za korzystanie z tego prawa w żadnym wypadku nie oznacza,
że można przejść do porządku dziennego nad popełnionymi przez powoda, przy okazji składania oświadczeń woli,
ewidentnymi błędami czy też możliwości konwalidacji tychże błędów. W okolicznościach przedmiotowej sprawy (tj.
braku wcześniejszego ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) sam fakt, że na podstawie treści
pisma z 15 grudnia 2009 r. można zidentyfikować stawkę opłaty rocznej oraz datę, od której miała ona obowiązywać,
nie oznaczało w ocenie Sądu, że oświadczenie to było skuteczne.
Za słusznością stanowiska pozwanego nie przemawia też przywołany przez niego wyrok Sądu Najwyższego z 21
czerwca 2013 r., I CSK 741/12 (LEX nr 1396368), bowiem dotyczył on odmiennej sytuacji. W sprawie tej Sąd
Najwyższy rozważając wpływ zaskarżenia zawiadomienia Agencji o zmianie dotychczasowej opłaty na możliwość
dokonania ponownej zmiany w odniesieniu do późniejszego okresu użytkowania wieczystego wskazał, że działanie
takie jest dopuszczalne, którą to ocenę Sąd w całości podziela. Wskazać jednakże należy, że spór w niniejszej sprawie
prowadzony był na zupełnie innej płaszczyźnie, gdyż kwestią zasadniczą było określenie czy w ogóle kiedykolwiek
doszło do ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste, czego pozwany usilnie starał się nie dostrzegać.
Bez znaczenia jest także podniesiona przez pozwanego okoliczność,
że w chwili składania przez niego oświadczenia woli powódce, w sprawie, której jednym z elementów było
ustalenie czy oświadczenie z 15 grudnia 2006 r. było skuteczne, nie zapadło rozstrzygnięcie. Wskazać trzeba, że
w postępowaniu w przedmiocie ustalenia że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej
wysokości może powoływać się na wszelkie okoliczności, które jego zdaniem wywołują powyższy skutek, i które jeśli
nie zostaną uwzględnione przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze podlegają rozpoznaniu przez orzekający na
skutek wniesienia sprzeciwu Sąd. Skoro zatem powódka twierdziła, że nieskuteczność oświadczenia pozwanego z 19
grudnia 2006 r. skutkuje zarazem nieskutecznością oświadczenia z 15 grudnia 2009 r. to we wniosku o ustalenie, że
aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości mogła powołać się na taki argument
i popierać go w toku postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym jak i przed Sądem.
Podsumowując, na podstawie przeprowadzonych rozważań stwierdzić trzeba,
że oświadczeniem z 15 grudnia 2009 r. pozwany nie ustalił ani też nie zmienił dotychczasowej wysokości opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr ewid. (...) obręb (...) przy ul. (...) w
W.. Tym samym nie było również konieczne badanie przez Sąd prawidłowości przyjętej przez pozwanego stawki
opłaty. Wskutek powyższego należało ustalić, że dokonane przez pozwanego przedmiotowym pismem wypowiedzenie
oraz zaoferowanie powódce począwszy od 1 stycznia 2010 r. nowej opłaty rocznej w wysokości 239.867,70 zł było
nieuzasadnione, w związku z czym Sąd orzekł jak w punkcie 1 wyroku.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu,
obciążając nimi pozwanego bowiem powództwo w niniejszej zostało uwzględnione w całości, pozostawiając, w oparciu
o art. 108 § 1 k.p.c., ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu, w związku z czym orzeczono jak w punkcie
2 wyroku.