OBOWIĄZKI INWESTORA W PROCESIE BUDOWLANYM

OBOWIĄZKI INWESTORA W PROCESIE BUDOWLANYM
Inspektor nadzoru budowlanego
Powołanie inspektora nadzoru i jego rola w procesie budowlanym.
Inspektor nadzoru inwestorskiego jest samodzielnym uczestnikiem procesu budowlanego. Przypadki, w których inwestor musi
ustanowić inspektora nadzoru, wymienia rozporządzenie ministra infrastruktury z 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów
obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego. Obowiązek
ustanowienia takiego inspektora istnieje tylko w szczególnych przypadkach, np. z uwagi na wysoki stopień skomplikowania
obiektu. W pozostałych sytuacjach jego ustanowienie pozostaje w gestii inwestora. Powierzenie funkcji inspektora nadzoru
inwestorskiego odbywa się na podstawie umowy cywilnoprawnej zawieranej pomiędzy inwestorem a inspektorem nadzoru.
Najczęściej umowa ta przyjmuje formę umowy zlecenia. Rolą inspektora jest ochrona interesów inwestora. Inspektor ma
obowiązek czuwać nad prawidłowością procesu budowlanego. Pełni on funkcję kontrolną nad kierownikiem budowy, może mu
wydawać polecenia, odnotowywane w dzienniku budowy. Inspektor może żądać od kierownika budowy nawet wstrzymania
dalszych robót budowlanych, w sytuacji gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną
niezgodność z projektem bądź pozwoleniem na budowę.
Odpowiedzialność inspektora nadzoru.
- Może zdarzyć się, iż odebrane przez inspektora prace okażą się wadliwe. Inwestor może wtedy wystąpić z roszczeniem o
naprawienie szkody bezpośrednio do inspektora nadzoru. Odpowiedzialność inspektora wobec inwestora ukształtowana jest na
zasadzie winy. Oznacza to, iż jeśli inwestor wystąpi z roszczeniem przeciwko inspektorowi, to właśnie inspektor będzie musiał
udowodnić, iż dochował należytej staranności w odbiorze prac, a zdarzenie, które nastąpiło, było niezależne od niego, mimo
dochowania należytej staranności. Odpowiedzialność, jaką ponosi inspektor, obejmuje tylko zdarzenia, które miały miejsce w
czasie, gdy pełnił on powierzoną mu funkcję. Podkreślić należy, iż inspektor nie jest odpowiedzialny za wykonanie prac zgodnie
z oczekiwaniami właściciela, lecz z prawem i sztuką budowlaną.
Rozwiązanie umowy z inspektorem nadzoru.
Co do zasady umowę zlecenia, a taką formę najczęściej przyjmuje umowa o nadzór inwestorski, przyjmujący zlecenie, a więc w
naszym przypadku inspektor nadzoru, może wypowiedzieć w każdym czasie. Wypowiedzenie może nastąpić z ważnego
powodu. Jeżeli w trakcie wykonywania robót budowlanych następuje zmiana inspektora nadzoru inwestorskiego, w dzienniku
budowy dokonuje się wpisu określającego stan zaawansowania i zabezpieczenia przekazywanej budowy. Wpis ten potwierdza
się datą i podpisami osoby przekazującej i przejmującej obowiązki. Wpis jest, więc tylko potwierdzeniem zaistniałego stanu
faktycznego. Inspektor powinien powiadomić inwestora o swojej rezygnacji z pełnionej funkcji, a tym samym o odstąpieniu od
zawartej umowy. Rezygnacja inspektora będzie skuteczna od momentu dojścia oświadczenia woli do inwestora.
W jakim trybie wykonać inwestycje
Pozwolenie na budowę
Postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę wszczyna złożenie wniosku. Należy go złożyć do organu administracji
architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji, czyli starosty lub w wyjątkowych przypadkach wojewody. Wojewoda jest
organem właściwym między innymi w sprawach obiektów i robót budowlanych:
- usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i
wyłącznej strefy ekonomicznej;
- dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu
drogowego.
Pozwolenie na budowę dotyczy zawsze nieruchomości, zatem właściwość miejscową organu ustala się według miejsca
położenia nieruchomości. O wszczęciu postępowania organ zawiadamia wszystkie podmioty będące stronami postępowania.
Stronami tymi są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze
oddziaływania obiektu.
Wzór wniosku ustalony został w załączniku nr 1 do rozporządzenia ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. w sprawie
wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. nr 120, poz. 1127).
Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej. Decyzja ta upoważnia inwestora do rozpoczęcia
budowy, a przez zatwierdzenie projektu budowlanego akceptuje plan budowy, w tym jej funkcję i konstrukcję oraz zamierzone
zasady zagospodarowania działki budowlanej lub terenu budowy. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko przed
rozpoczęciem inwestycji.
Przez ostateczną decyzję upoważniającą do rozpoczęcia robót należy rozumieć decyzję, od której nie przysługuje odwołanie w
administracyjnym toku instancji. Może to zatem być decyzja organu I instancji, od której nie zostało wniesione odwołanie w
terminie 14 dni od dnia doręczenia, lub decyzja wydana w trybie odwoławczym przez organ II instancji. Decyzją ostateczną jest
też decyzja wydana w I instancji przez ministra lub kierownika urzędu centralnego oraz decyzja wydana w I instancji przez
samorządowe kolegium odwoławcze - w sprawach należących do zadań własnych gminy
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym
decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata. Po tym czasie budowa może
nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu
Zgłoszenie robót.
Choć dla rozpoczęcia robót budowlanych zasadą jest uzyskanie pozwolenia na budowę, prawo budowlane wymienia też
inwestycje, co, do których pozwolenie nie jest potrzebne, a wystarczy tylko zgłoszenie staroście zamiaru budowy.
Zgłoszenia wymaga m.in. budowa:
- obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki
siedliskowej,
- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o
powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde
500 mkw. powierzchni działki,
- indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę,
- boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji,
- miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie,
- tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne
miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy,
- przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m2.
Zgłoszenia należy dokonać w formie pisemnej przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowanych. Do wykonania
robót budowlanych można przystąpić nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia zgłoszenia i nie później niż po upływie dwóch
lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
Bez zgłoszenia i pozwolenia
Ustawa wyróżnia jeszcze trzecią kategorię robót budowlanych, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na
budowę i nie wymagają zgłoszenia. Przypadki te zostały określone w art. 29 ust. 1 i 2 prawa budowlanego. Są to m.in. budowy:
- altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w
miastach i 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich,
- obiektów małej architektury (z wyjątkiem obiektów w miejscach publicznych),
- ogrodzeń (jeśli nie są usytuowane od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych lub ich wysokość
nie przekracza 2,20 m),
- roboty budowlane polegające na instalowaniu krat na obiektach budowlanych i instalowaniu urządzeń na obiektach
budowlanych o wysokości poniżej 3 m.