myślę, więc jestem1 –

4
temat miesiąca
Myślę, więc jestem –
1
czyli twórczy prospekt informacyjny
| Aleksandra Wierzchowska |
[email protected]
Deweloperski
Kartezjusz11
zmian, w terminie 2 lat od dnia jej wejścia
niu ustawy. Oczywiście były tożsame pro-
w życie. Nie oznacza to jednak przymusu
cesy i działania podejmowane przez dewe-
Odnoszę wrażenie, że ustawodawca de-
oczekiwania przez dwa lata na raport rządu
loperów. Ale czy byli deweloperzy i umowy
cydując się na uchwalenie ustawy dewelo-
w tym zakresie. Świadome utrzymywanie
deweloperskie? Chcąc zrozumieć intencje
perskiej2, chciał zmotywować część społe-
przez obecną koalicję wadliwych przepisów
ustawodawcy, możemy dojść do wniosku,
czeństwa podlegającą pod przepisy3 ustawy
ustawy deweloperskiej, pomimo istnienia
że przed 29.04.2012 r. byliśmy w epoce ka-
lub działającej na jej podstawie4 – do myśle-
oczywistych argumentów przemawiających
mienia łupanego (przynajmniej w zakresie
nia. Szkoda tylko, że sam ustawodawca nie
za zmianą ustawy, nie przysporzy zapewne
definicji ustawowych), ale czy problemy
przemyślał zapisów ustawy, która w obec-
nowych zwolenników obecnemu rządowi.
związane z interpretacją poszczególnych za-
nym kształcie bardziej może zaszkodzić
Może okres dwuletni jest już wymierzony na
pisów ustawy są zasadne, czy może wszyscy
niż pomóc komukolwiek. Oczywistym jest,
nowe wybory parlamentarne w 2015 roku
poza ustawodawcą jesteśmy niedouczeni?
że nikt nie lubi się przyznawać do błędu,
i dzisiaj nikt nie będzie się przejmował lo-
Bez względu na stopień prawnej świado-
ale przecież błądzenie jest rzeczą ludzką.
sem deweloperów, nabywców czy banków –
mości społeczeństwa należy stwierdzić, że
Zadziwia mnie tylko fakt, z jaką determi-
chyba że wcześniej Skarb Państwa zacznie
to ustawodawca miał problemy z myśle-
nacją obecny rząd broni ustawy. Wszyst-
ponosić skutki finansowe nowej ustawy .
niem podczas procesu legislacyjnego usta-
7
kie środowiska branżowe5 jednoznacznie
wy deweloperskiej, albowiem nie pomyślał
powinny obowiązywać w obecnym brzmie-
Przejściowa
pustka
niu i nie chodzi tylko o konkretne obowiązki
Art. 3 pkt 68 ustawy deweloperskiej
czy uprawnienia, jakie nakłada ustawa, ale
wprowadza definicję przedsięwzięcia de-
przede wszystkim o sprzeczności systemo-
weloperskiego9, zatem należy domniemy-
we przyjęte w ustawie. Czy Kartezjusz po-
wać, że skoro ustawa wchodzi w życie
może deweloperom?
dniu 29.04.2012 r., to przed tą datą nie było
Doświadczenie dewelopera w zakresie
przedsięwzięć deweloperskich w rozumie-
zrealizowanych inwestycji jest jednym
stwierdziły, że niektóre zapisy ustawy nie
6
Początek
jest ważny
Art. 40 ustawy z dnia 16 września
2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
przewiduje, że Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy
i przedłoży sejmowi informację o skutkach
jej obowiązywania wraz z propozycjami
1) Cogito ergo sum – fr. René Descartes, (Kartezjusz).
2) Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie
praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego.
3) Deweloperów, nabywców, banki.
4) Urzędy, sądy, notariuszy, syndyków, doradców
prawnych (radców prawnych, adwokatów), pośredników w obrocie nieruchomościami, pośredników
finansowych.
5) Deweloperzy, bankowcy, prawnicy.
6) Pisaliśmy o tym w: nr 1 “Nieruchomości i Prawo” „Zamach na..”, nr 4 „Deweloperski imperatyw
i mus”.
7) Możliwe także bez orzeczenia przez TK o niezgodności z Konstytucją RP określonych przepisów
ustawy, ale o tym napiszemy w kolejnych wydaniach gazety.
8) Przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa
w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy
z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U.
z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz
czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego
do użytkowania, a w szczególności nabycie praw
do nieruchomości, na której realizowana ma być
budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub
nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie
materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych
odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia
deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne
dotyczące jednego lub większej liczby budynków,
jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem
przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać
oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą
całość architektoniczno-budowlaną.
9) O tym pisaliśmy w nr 4 „Deweloperski imperatyw i mus”.
o skutkach, jakie może wywołać ustawa.
Doświadczenie
dewelopera, czyli
pokaż kotku,
co masz w środku
z ważniejszych elementów mogących wpływać na ocenę wiarygodności dewelopera
w oczach potencjalnego kupującego, skutkującą przecież wzrostem sprzedaży. Część
druga prospektu informacyjnego wymaga
podania przez dewelopera historii i udokumentowanych doświadczeń dewelopera
poprzez wskazanie przykładów ukończonych przedsięwzięć deweloperskich, przy
czym ustawa wskazuje jednocześnie, że
powinny to być trzy ukończone przedsięwzięcia deweloperskie (jeśli istnieją, w tym
też ostatnie). Wspaniałomyślność ustawodawcy w tym zakresie wznosi się ponad
mój horyzont myślowy, być może jestem
ograniczona i los nie sprzyja mojemu rozwojowi szarych komórek, choć mój przyjaciel mówi, że nie mam żadnego horyzontu
kwiecień 2012
temat miesiąca
5
(co oczywiście poczytywałam dotychczas
Nie wiem, jaki związek z doświadczeniem
ostatecznie wygrać sprawę i to powód bę-
jako komplement dla otwartości mojego
dewelopera mają prowadzone egzekucje
dzie musiał zwrócić deweloperowi wyeg-
umysłu), ale obecnie zaczynam mieć wąt-
i w jaki sposób przekazanie takiej informa-
zekwowane należności.
pliwości. Nie potrafię zrozumieć, jakie to
cji w prospekcie informacyjnym ma wpły-
przedsięwzięcia deweloperskie wskażą de-
wać na ocenę dewelopera – nie jest to takie
Postępowanie zabezpieczające
weloperzy po 29.04.2012 r., skoro ich nie
proste jak by się wydawało, szczególnie
Zakładając, że intencja ustawodawcy
zrealizują zapewne przez następne dwa
w przypadku deweloperów, wobec których
była słuszna i celowa, należy zapytać –
lata. Nie twierdzę, że prospekt informacyj-
egzekucje nie były związane z działalnością
dlaczego nakaz ujawnienia dotyczy tylko
ny w tym zakresie jest pozbawiony sensu,
deweloperską, były związane z wzajemny-
egzekucji z pominięciem postępowania za-
jednak w okresie przejściowym (a zatem
mi sporami lub niesłusznymi decyzjami
bezpieczającego, które też jest prowadzone
co najmniej 2 lat) żaden deweloper nie
urzędów (np. urzędów skarbowych). W ta-
przez komornika (np. na podstawie nakazu
będzie mógł wypełnić tej części prospek-
kich przypadkach ujawnienie informacji
wydanego w postępowaniu nakazowym), co
tu. Chyba że uznamy, iż przedsięwzięcia
o egzekucji może niesłusznie wywoływać
więcej, według mnie informacja o egzekucji
deweloperskie w rozumieniu art. 3 pkt 6
przekonanie u odbiorcy o nierzetelności
jest spóźniona (szczególnie w przypadku
ustawy istniały przed 29.04.2012 r., ale
finansowej dewelopera, a samo nałożenie
bieżących egzekucji). Ujawnianie przez
wówczas musielibyśmy przyjąć, że wszyscy
takiego obowiązku przez ustawodawcę na
dewelopera informacji o toczącym się po-
deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż10
dewelopera w takich przypadkach należa-
stępowaniu zabezpieczającym, dawałoby
przed 29.04.2012 r., byli zobowiązania, do
łoby uznać za zmuszanie do samopomó-
możliwość oceny przewidzenia pewnych
przygotowania prospektu informacyjnego,
wienia.
skutków w przyszłości. Moim zdaniem,
a ci którzy go nie przygotowali, powinni
Oczywiście prawo karne nie przewiduje
jeśli intencja ustawodawcy miałaby mieć
ponieść konsekwencje karne określone
przestępstwa samopomówienia, sprawcą
jakikolwiek skutek w zakresie ochrony
art. 32 ustawy deweloperskiej. Zaraz –
pomówienia może być tylko osoba trzecia.
nabywców, deweloper powinien ujawniać
tylko czy prawo działa wstecz? I tak do-
Jak zatem należy ocenić zapis prospektu
nie tylko postępowania zabezpieczające czy
tarliśmy do strefy zero mojego myślenia
informacyjnego, zobowiązujący dewelopera
egzekucyjne, ale przede wszystkim wydane
prawniczego. A przecież wystarczyłby za-
do samopomówienia się? Przecież w niektó-
nakazany zapłaty, tytuły egzekucyjne i ty-
pis umożliwiający w okresie przejściowym,
rych przypadkach deweloper będzie zmu-
tuły wykonawcze, a nawet pozwy złożone
wskazywanie przez dewelopera w tej czę-
szany do świadomego pisania nieprawdy
w sądzie. Udzielnie bowiem tych wszyst-
ści prospektu, zrealizowanych inwestycji
na swój temat (jako zwolenniczka ochrony
kich informacji mogłoby rzucać światło na
przed 29.04.2012 r. i nie byłoby żadnych
praw człowieka poczytuję taki nakaz za
kondycję finansową dewelopera. Nie można
wątpliwości interpretacyjnych, a tak nie
tortury psychiczne)13. Dla czystości moich
bowiem wykluczyć przypadków, w których
wiadomo , czy deweloper może wskazać
intencji podaję jeden przypadek, tj. wyda-
będą istniały wobec dewelopera tytuły za-
takie inwestycje w tej części prospektu,
nie przez sąd nakazu z weksla w postępo-
bezpieczające (uprawniające do wszczęcia
nie narażając się na zarzut podania nie-
postępowania zabezpieczającego) lub tytuły
prawdziwych informacji w prospekcie
waniu nakazowym – po 14 dniach powód
może uzyskać klauzulę natychmiastowej
informacyjnym i sankcje karne z art. 33
wykonalności (która nie ma nic wspólnego
egzekucji), a ich posiadacz będzie czekał
ustawy z karą pozbawienia wolności do 2
z prawomocnością!) i rozpocząć egzekucję,
z podjęciem stosownych działań. Osobiście
lat włącznie – czy nie może12?
pomimo że deweloper (jako pozwany) złoży
jednak uważam, iż obowiązki narzucone na
zarzuty. Egzekucja może być przeprowadzo-
dewelopera w prospekcie informacyjnym
Informacja o egzekucji
na skutecznie i zakończona, a po pewnym
w tym zakresie bezwzględnie naruszają art.
powyżej 100 tys zł
czasie, to deweloper (jako pozwany) może
32 Konstytucji RP.
11
Każdy deweloper musi ujawnić w prospekcie informacyjnym, czy przeciwko niemu prowadzono (lub prowadzi się obecnie)
postepowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys zł. I wydawać by się mogło, że
przynajmniej w tym zakresie ustawodawca
wyraził się jasno i precyzyjnie, a jednak nie!
10) W rozumieniu art. 3 pkt 10 ustawy.
11) Wątpliwości w tym zakresie i innych problematycznych zapisów ustawy, wyjaśnia Komentarz
praktyczny do ustawy deweloperskiej Wydawnictwa
Komentarzy Praktycznych, www.komentarzpraktyczny.pl.
12) Więcej informacji o tym jak właściwie przygotować prospekt informacyjny na www.komentarzpraktyczny.pl.
13) Art. 40 Konstytucji RP, Art. 3 KONWENCJI
O OCHRONIE PRAW CZŁOWIEKA I PODSTAWOWYCH WOLNOŚCI sporządzona w Rzymie dnia 4 listopada 1950 r., zmieniona następnie Protokołami
nr 3, 5 i 8 oraz uzupełniona Protokołem nr 2. Dz. U.
1993 r., nr 61, poy. 284 oraz także art. 7 MIĘDZYNARODOWEGO PAKTU PRAW OBYWATELSKICH
I POLITYCZNYCH otwartego do podpisu w Nowym
Jorku dnia 19 grudnia 1966 r. Dz. U.1977 r., nr
38, poz. 167 a także EUROPEJSKA KONWENCJA
o zapobieganiu torturom oraz nieludzkiemu lub
poniżającemu traktowaniu albo karaniu, sporządzona w Strasburgu w dniu 26 listopada 1987 r.
Dz.U. z 1995 r. nr 46, poz. 238 oraz KONWENCJA
w sprawie zakazu stosowania tortur oraz innego
okrutnego, nieludzkiego lub poniżającego traktowania albo karania, przyjęta przez Zgromadzenie
Ogólne Narodów Zjednoczonych dnia 10 grudnia
1984 r. Dz. U.1989 r., nr 63. poz. 378.
wykonawcze (uprawniające do wszczęcia
Patrzymy w przeszłość
Ustawodawca zobowiązuje dewelopera
do podania informacji w prospekcie informacyjnym o prowadzonych w przeszłości
egzekucjach. Nie wiadomo tylko, jak daleko w przeszłość ma patrzeć deweloper,
czy przeszłość oznacza datę graniczną
29.04.2012 r., jeśli nie to, jaki okres powinien
uwzględniać deweloper przy wypełnianiu
prospektu informacyjnego w tym zakresie.
Nie jest to bez znaczenia, albowiem ukrycie
przez dewelopera informacji jest penalizo-
6
temat miesiąca
wane przez art. 33 ustawy deweloperskiej,
ście można zalecić deweloperom, którzy
jawne i dostępne dla każdego, to dodatko-
zgodnie z którym osoba odpowiedzialna za
obawiają się niejasnych zapisów ustawy,
wo zmusza deweloperów do ciągłego mo-
przygotowanie prospektu informacyjnego
założenie nowej spółki deweloperskiej
nitorowania ksiąg wieczystych (on line –
może zostać skazana na karę do 2 lat pozba-
(której 100% właścicielem będzie obecny
permanentnie) albowiem zgodnie z art.
wienia wolności za zatajenie informacji lub
deweloper o uznanej renomie na rynku),
17 w zw. z art. 33 ustawy deweloperskiej,
podanie nieprawdziwej informacji. Szerokie
ale można też przeprowadzić znacznie cie-
deweloper jest zobowiązany podać praw-
rozumienie przeszłości oznaczałoby zatem
kawsze działania prawne, które uniezależ-
dziwe informacje, a w przypadku zmiany
wszystkie zdarzenia od początku istnienia
nią dewelopera od nieprecyzyjnych zapisów
stanu faktycznego (art. 19 ustawy), musi
dewelopera, wąskie – zdarzenia zaistniałe
ustawy deweloperskiej. Rozwiązania praw-
dokonać zmiany prospektu informacyjnego.
od 29.04.2012 r. Sprawę może dodatkowo
ne dla deweloperów w tym zakresie i wielu
Zatem każda zmiana w księgach wieczy-
skomplikować sytuacja, w której zdarzenia
egzekucyjne nie będą dotyczyły dewelo-
innych aspektach ustawy deweloperskiej
stych (z wyłączeniem działu III, jeśli jest
szczegółowo omawia Komentarz praktyczny
księga wieczysta) będzie wymagała zmiany
pera lub nie będą związane bezpośrednio
do ustawy deweloperskiej (www.komentarz-
prospektu informacyjnego (czytaj: kosztów
z jego działalnością deweloperską, a także
praktyczny.pl)16.
ponoszonych przez dewelopera). Jeśli nato-
w przypadku, gdy postępowanie egzekucyj-
miast nieruchomość nie będzie posiadała
ne ulegnie zawieszeniu (wówczas nie jest
Zawartość cukru w cukrze
urządzonej księgi wieczystej, deweloper bę-
prowadzone ani nie jest zakończone – jak
Prospekt informacyjny musi zawierać
dzie musiał podać (oprócz podstawowych
zatem należy je zakwalifikować?). Wątpli-
informację o postępowaniach egzekucyj-
danych) informacje o istniejących obcią-
wości w tym zakresie mogą powstać także
na tle przejęć i fuzji oraz sukcesji gene-
nych powyżej kwoty 100 tys zł, prowa-
żeniach na nieruchomości (czyli wszyst-
dzonych w przeszłości lub obecnie. Jeżeli
kie). Ustawodawca nie wspomina jednak
ralnej w aspekcie cywilnoprawnym, tzn.
możemy założyć, że ustawodawca miał na
o wnioskach dotyczących wpisów, a jedynie
uściślając np. nabycie przedsiębiorstwa od
myśli łączną kwotę danych postępowań
o istniejących obciążeniach.
poprzedniego właściciela spółki, wobec któ-
w czasie, to nie bardzo wiadomo, czy owa
rej prowadzono postępowanie egzekucyjne
suma 100 tys. to łączna kwota przeszłych
Art. 29. Wpis w księdze wieczystej
(a obecnie jest całkiem inny właściciel, któ-
i obecnych egzekucji, czy może należałoby
ma moc wsteczną od chwili złoże-
ry gwarantuje pełną stabilność finansową
osobno liczyć przeszłe egzekucje i obecne.
nia wniosku o dokonanie wpisu,
a w wypadku wszczęcia postępowa-
spółki-dewelopera) lub połączenie się dwóch
deweloperów (w sytuacji, w której wobec
Z księgą wieczystą mniej informacji
nia z urzędu – od chwili wszczęcia
tego postępowania.
wcześniej egzekucja). Czy zatem wszystkie
Nie bardzo też wiadomo, dlaczego ustawodawca różnicuje obowiązki dewelope-
przypadki działania przez komornika wo-
rów, uzależniając ilość informacji od faktu
29 u.k.w.h. związany jest z wpisem
bec dewelopera mogą według ustawodawcy
istnienia lub nieistnienia księgi wieczystej
już dokonanym i występuje dopiero
świadczyć o nierzetelności dewelopera –
dla nieruchomości. Zgodnie bowiem z pro-
od daty dokonania (uprawomocnie-
nie, nie wszystkie. Choćby te przewidziane
spektem informacyjnym, jeśli istnieje księ-
nia się) wpisu. Dopóki nie nastąpi
w art. 1041 k.p.c.14, dłużnik bowiem może
ga wieczysta, deweloper jest zobowiązany
wpis o charakterze konstytutywnym,
żądać wydania rzeczy (odebrania dłużni-
tylko do ujawnienia istniejących obciążeń
a taki charakter ma wpis hipoteki,
kowi rzeczy ruchomej) lub wprowadzenia
hipotecznych nieruchomości lub wniosków
dopóty nikt nie może powoływać się
w posiadanie (np. w przypadku, w którym
o wpis w dziale IV księgi wieczystej (hipo-
na uprawnienia wynikające z przy-
deweloper nie chciałby wydać nabywcy –
teki). Nie ma zaś obowiązku zawierania in-
szłego wpisu, nawet jeżeli wniosek
lokalu). Informacja o działaniach komorni-
formacji o wpisach lub wnioskach do działu
o wpis już został złożony. Przed do-
ka15 w prospekcie informacyjnym została
III księgi wieczystej (roszczenia), podczas
konaniem konstytutywnego wpisu,
zawężona jedynie do postępowania egzeku-
gdy np. w stosunku do działki, na której
a po złożeniu wniosku o jego doko-
cyjnego stricte i nie obejmuje postępowania
ma być realizowane przedsięwzięcie dewe-
nanie, osobię, na rzecz której wpis
egzekucyjnego o wydanie rzeczy i wpro-
loperskie, będzie wpisane roszczenie zwią-
ma nastąpić, przysługują wszystkie
wadzenia w posiadanie oraz nie obejmuje
zane z prawem przejazdu lub zamieszkania.
uprawnienia wynikające z umowy
postępowania zabezpieczającego. Oczywi-
W tym miejscu należy wskazać, że dostęp
o ustanowienie prawa, które ma
do ksiąg wieczystych jest jawny i nikt nie
być wpisane, oprócz samego prawa.
może powoływać się na nieznajomość wpi-
Taką sytuację prawną określa się
sów w księdze wieczystej. Ustawodawca
w literaturze mianem ekspektaty-
jednak nie dość, że nałożył na deweloperów
wy prawa. Postanowienie Sądu Naj-
obowiązek zawierania informacji, które są
wyższego z dnia 21 września 2011 r.
jednego z deweloperów była prowadzona
14) Art. 1041. § 1. Jeżeli dłużnik ma wydać wierzycielowi rzecz ruchomą, komornik sądu, w którego
okręgu rzecz się znajduje, odbierze ją dłużnikowi
i wyda wierzycielowi. § 2. Jeżeli ze względu na
rodzaj rzeczy niezwłoczne fizyczne jej przejęcie nie
jest możliwe, komornik wprowadzi wierzyciela
w posiadanie rzeczy zgodnie z przepisami prawa
cywilnego.
15) Lub innych organów prowadzących egzekucję
należności, np. urzędu skarbowego, zus itp.
16) Wydawnictwa Komentarzy Praktycznych
sp. z o.o., www.komentarzpraktyczny.pl.
Skutek wsteczny wynikający z art.
I CSK 32/11 LEX nr 1096027
kwiecień 2012
Plan zagospodarowania
przestrzennego
Ustawodawca wspaniałomyślnie zobowiązał dewelopera do ujawniania planu
zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek. To, że nieruchomość
może się składać z kilku działek, widzą
wszyscy ale jakie konkretnie działki należy w danym przypadku uznać za działki
sąsiadujące – w praktyce często kończy się
indywidualnymi rozstrzygnięciami NSA.
W naszym przypadku to deweloper ma
samodzielnie rozstrzygnąć, jakie działki
są sąsiadujące i musi mieć cały czas na
7
temat miesiąca
Przez nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko działki gruntu bezpośrednio ze sobą graniczące, ale także nieruchomości nieposiadające wspólnej granicy, lecz
pozostające w zasięgu swoich wpływów lub
w związku gospodarczym. O interesie prawnym właścicieli nie decyduje bowiem fakt, iż
dwie działki ze sobą bezpośrednio graniczą
lecz to, że jedna z nich znajduje się w strefie
oddziaływania inwestycji lokalizowanej na
drugiej działce.
względzie odpowiedzialność karną za podanie nieprawdziwych informacji w pro-
Procedury jakie należy zastosować
2. Na wniosek w formie ustnej lub
spekcie informacyjnym, zagrożonych karą
przy wypełnianiu tej części prospektu in-
pisemnej w przypadku nieudostęp-
do 2 lat pozbawienia wolności. Będzie to
formacyjnego zostały wnikliwie opisane
nienia informacji w Biuletynie22
szczególnie ryzykowne zajęcie, albowiem
w Komentarzu praktycznym do ustawy
i w drodze wyłożenia lub wywie-
NSA wielokrotnie zmienia ocenę WSA i or-
deweloperskiej.
Jeśli natomiast nie ma
szenia w miejscach ogólnie dostęp-
ganów podlegających pod postępowanie
planu zagospodarowania przestrzennego,
nych albo też przez zainstalowanie
sądowo-administracyjne (np. SKO). Skoro
deweloper zamieszcza jedynie wzmiankę
w miejscach ogólnie dostępnych
zatem inne podmioty mają prawo się mylić,
o barku planu – tak przynajmniej wynika
urządzenia umożliwiającego zapo-
a ich decyzje weryfikuje ostatecznie NSA,
z literalnego brzmienia tej części prospektu.
to jakim prawem ustawodawca nakłada na
Tylko czy brak planu zamyka automatycz-
3. Wstępu na posiedzenia kolegialnych
dewelopera obowiązek indywidualnego roz-
nie drogę do powstawania na sąsiednich
organów władzy publicznej pocho-
strzygania sprawa podległych orzecznictwu
działkach innych inwestycji? Oczywiście,
dzących z powszechnych wyborów24
sądów administracyjnych i jakim prawem
że nie! Czy zatem rzeczywiście celem
i udostępniania materiałów, w tym
obciąża dewelopera odpowiedzialnością
ustawodawcy jest ochrona nabywcy? Jak
audiowizualnych i teleinformatycz-
karną za takie rozstrzygnięcia, podczas gdy
można chronić nabywcę, skoro z jednej
nych, dokumentujących te posiedze-
żaden organ administracyjny (ani żadna
strony ustawodawca żąda od dewelopera
nia25.
osoba z nim związana) lub jakikolwiek inny
ujawnienia w prospekcie informacyjnym
Organ zobowiązany jest do udostep-
biorący udział w procesie ocennym tego
bardzo szczegółowych danych, a z drugiej,
nienia informacji publicznej w termi-
tematu – nie odpowiada na drodze karnej.
całkowicie pomija podstawowe informacje
nie 14 dni od dnia złożenia wniosku26.
Ustawodawco, deweloper chce tylko bu-
– jaką zapewne jest możliwość powstania
Jeżeli informacja publiczna nie może
dować – nie chce być sędzią we własnej
inwestycji na sąsiedniej działce, pomimo
być udostępniona w terminie 14 dni,
sprawie17!
nieistnienia w danym obszarze planu za-
podmiot obowiązany do jej udostęp-
gospodarowania przestrzennego.
nienia powiadamia w tym terminie
Sąsiadujące
działki
19
znanie się z tą informacją23.
o powodach opóźnienia oraz o termiUdostępnienie informacji publicznej
nie, w jakim udostępni informację, nie
następuje w drodze20:
dłuższym jednak niż 2 miesiące od dnia
rozumieć nie tylko działki gruntu bezpo-
1. Ogłaszania informacji publicz-
złożenia wniosku27. Jeżeli w wyniku
średnio ze sobą graniczące, ale także nieru-
nych, w tym dokumentów urzę-
udostępnienia informacji publicznej
chomości nieposiadające wspólnej granicy,
dowych, w Biuletynie Informacji
na wniosek28, podmiot obowiązany do
lecz pozostające w zasięgu swoich wpływów
Publicznej21.
Przez nieruchomości sąsiednie należy
lub w związku gospodarczym. O interesie
prawnym właścicieli nie decyduje bowiem
fakt, iż dwie działki ze sobą bezpośrednio
graniczą lecz to, że jedna z nich znajduje
się w strefie oddziaływania inwestycji lokalizowanej na drugiej działce18.
17) Nemo iudex in causa sua (łac.).
18) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2008 r. II OSK
467/07 LEX nr 466155.
19) www.komentarzpraktyczny.pl
20) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 21 czerwca 2010 r. II SAB/Wa
89/10 LEX nr 643858.
21) art. 8 ust. 1. Ustawy z dnia 6 września 2001 r.
o dostępie do informacji publicznej.” Tworzy się
urzędowy publikator teleinformatyczny - Biuletyn
Informacji Publicznej - w celu powszechnego udostępniania informacji publicznej, w postaci ujednoliconego systemu stron w sieci teleinformatycznej,
zwany dalej „Biuletynem Informacji Publicznej”.
22) Art. 10 Ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej.
23) Art.11 Ustawy z dnia 6 września 2001r. o dostępie do informacji publicznej.
24) Art. 3 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 6 września
2001r. o dostępie do informacji publicznej.
25) Art. 7 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 6 września
2001r. o dostępie do informacji publicznej.
26) Art. 13 ust. 1 Ustawy z dnia 6 września 2001r.
o dostępie do informacji publicznej.
27) Art. 13 ust.2 Ustawy z dnia 6 września 2001r.
o dostępie do informacji publicznej.
28) Na wniosek, o którym mowa w art. 10 ust. 1
8
temat miesiąca
Inwestycja to poczynienie określonego nakładu na
udostępnienia ma ponieść dodatkowe
stworzenie nowych lub powiększenie istniejących
koszty związane ze wskazanym we
środków służących określonej działalności, czyli wy-
wniosku sposobem udostępnienia lub
datkowanie na ten cel określonej sumy pieniędzy,
koniecznością przekształcenia informacji w formę wskazaną we wniosku,
energii, czasu39.
podmiot ten może pobrać od wnioskodawcy opłatę w wysokości odpowia-
ślonej działalności, czyli wydatkowanie na
wykazach), dodam tylko, że część informacji
dającej tym kosztom. Podmiot zobo-
ten cel określonej sumy pieniędzy, energii,
jest udostępniana za pośrednictwem syste-
wiązany do udostępnienia informacji,
czasu32.
mów teleinformatycznych35, w szczególno-
powiadomi wnioskodawcę o wysoko-
ści przy wykorzystaniu elektronicznych baz
ści opłaty. Udostępnienie informacji
Trochę o ochronie środowiska
danych – m.in. przez marszałka wojewódz-
zgodnie z wnioskiem następuje po
Dla przykładu można podać jedną
twa, starostę, wojewódzkiego inspektora
upływie 14 dni od dnia powiadomie-
z ustaw, która wskazuje informacje zawar-
ochrony środowiska. Natomiast w Biule-
nia wnioskodawcy, chyba że wniosko-
te w dokumentach publicznych (a jest to
tynie Informacji Publicznej udostępniane
dawca dokona w tym terminie zmiany
jedna z wielu ustaw, jaką zapewne ustawo-
są także inne informacje publiczne (objęte
wniosku w zakresie sposobu lub formy
dawca ma na myśli w tej części prospektu
analizowaną ustawą), których nie będzie
udostępnienia informacji albo wycofa
informacyjnego), tj. ustawa z dnia 3 paź-
wymieniać36. Dla zainteresowanych podam
wniosek.
dziernika 2008 r. o udostępnianiu infor-
tylko, że wyszukiwanie i przeglądanie w sie-
macji o środowisku i jego ochronie, udziale
dzibie organu administracji dokumentów
Informacje zawarte
w publicznie
dostępnych
dokumentach
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz
wyszczególnionych w publicznie dostęp-
o ocenach oddziaływania na środowisko33.
nym wykazie jest bezpłatne, natomiast za
Art. 934 przedmiotowej ustawy wskazuje
wyszukiwanie informacji, a także za prze-
informacje, jakie podlegają udostepnieniu
kształcanie informacji w formę wskazaną
Jeśli do tego momentu deweloper po-
na podstawie ustawy. Wnikliwym czytel-
we wniosku, sporządzanie kopii dokumen-
znający szczegóły obowiązków zawartych
nikom proponujemy analizę art. 21 ustawy
tów lub danych oraz ich przesłanie, organ
w prospekcie informacyjnym nie został
(który w 36 punktach wskazuje, jakie dane
przytłoczony nadmiarem obowiązków
zamieszczane są w publicznie dostępnych
administracji pobiera opłaty w wysokości
odzwierciedlającej związane z tym uzasad-
i nie został obciążony psychiczną i karną
odpowiedzialnością za przygotowanie informacji do prospektu informacyjnego, to
proponuję najpierw się mocno zrelaksować,
a następnie przystąpić do czytania dalszej
części artykułu. Czym są zatem informacje
zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji ? Zgodnie z art. 1 ustawy o dostępie do
29
informacji publicznej – każda informacja
o sprawach publicznych stanowi informację
publiczną. Publicznie dostępnych dokumentów30 zawierających informacje o przewidzianych inwestycjach (w promieniu 1 km
od opisywanej w prospekcie nieruchomości)
jest dużo. Czy deweloper ma prawo je selekcjonować?31
Inwestycja to poczynienie określonego
nakładu na stworzenie nowych lub powiększenie istniejących środków służących okreUstawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do
informacji publicznej.
29) Ustawodawca nie definiuje znaczenia słowa
inwestycji, podaje jedynie jej przykłady.
30) W rozumieniu art. 115 par 14 k.k.
31) O tym szczegółowo – Komentarz praktyczny do
ustawy deweloperskiej www.komentarzpraktyczny.pl.
32) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 26 listopada 2009 r. II FSK
1042/08 ONSAiWSA 2011/3/64, LEX nr 588985
33) Dz. U. z 2008r., nr. 199, poz. 1227.
34) 1. stanu elementów środowiska, takich jak:
powietrze, woda, powierzchnia ziemi, kopaliny,
klimat, krajobraz i obszary naturalne, w tym bagna, obszary nadmorskie i morskie, a także rośliny,
zwierzęta i grzyby oraz inne elementy różnorodności biologicznej, w tym organizmy genetycznie
zmodyfikowane, oraz wzajemnych oddziaływań
między tymi elementami; 2. emisji, w tym odpadów promieniotwórczych,
a także zanieczyszczeń, które wpływają lub mogą
wpłynąć na elementy środowiska, o których mowa
w pkt 1;
3. środków, takich jak: środki administracyjne,
polityki, przepisy prawne dotyczące środowiska
i gospodarki wodnej, plany, programy oraz porozumienia w sprawie ochrony środowiska, a także
działań wpływających lub mogących wpłynąć na
elementy środowiska, o których mowa w pkt 1,
oraz na emisje i zanieczyszczenia, o których mowa
w pkt 2, jak również środków i działań, które mają
na celu ochronę tych elementów;
4. raportów na temat realizacji przepisów dotyczących ochrony środowiska; 5. analiz kosztów i korzyści oraz innych analiz gospodarczych i założeń wykorzystanych w ramach
środków i działań, o których mowa w pkt 3; 6)
stanu zdrowia, bezpieczeństwa i warunków życia
ludzi, oraz stanu obiektów kultury i obiektów
budowlanych – w zakresie, w jakim oddziałują na
nie lub mogą oddziaływać:
a) stany elementów środowiska, o których mowa
w pkt 1, lub
b) przez elementy środowiska, o których mowa
w pkt 1 – emisje i zanieczyszczenia, o których
mowa w pkt 2, oraz środki, o których mowa w pkt 3.
nione koszty37 ograniczone w ustawie do
stawek maksymalnych38.
Pozorne działanie czy skutek? 39
Pozostaje jeszcze pytanie, jak mocno deweloper40 powinien się zaangażować w po35) Art. 24 ustawy z dnia 3 października 2008 r.
o udostępnianiu informacji o środowisku i jego
ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie
środowiska oraz o ocenach oddziaływania na
środowisko.
36) Art. 25 ustawy z dnia 3 października 2008 r.
o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska
oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, udostępnianych np. przez ministra właściwego do spraw
środowiska, Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, Głównego Inspektora Ochrony Środowiska, Krajowy Rejestr Uwalniania i Transferu Zanieczyszczeń,
dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej,
Prezesa Urzędu Dozoru Technicznego, z zakresu ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym.
37) Art. 26 ust.2 ustawy z dnia 3 października
2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku
i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie
środowiska oraz o ocenach oddziaływania na
środowisko.
38) Art. 27 ustawy z dnia 3 października 2008 r.
o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska
oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
39) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 26 listopada 2009 r. II FSK
1042/08 ONSAiWSA 2011/3/64, LEX nr 588985
40) Lub osoba przygotowująca prospekt informacyjny.
kwiecień 2012
9
temat miesiąca
zyskiwanie takich informacji? Czy samo
Inwestycje komunalne
mających zasadnicze znaczenie dla bez-
złożenie wniosku o udzielnie informacji pu-
Ustawodawca zobowiązuje osobę wypeł-
pieczeństwa, regularności i efektywnego
blicznej będzie wystarczające? Czy może,
niającą prospekt informacyjny do zawarcia
wykorzystania przestrzeni powietrznej;
w przypadku odmowy udzielenia takiej
informacji także o różnych inwestycjach
publikowanie map lotniczych; drukowa-
informacji, deweloper powinien zaskarżać
komunalnych. Niestety nie ma definicji in-
nie i rozpowszechnianie publikacji AIS,
decyzję odmawiającą udzielania informa-
westycji komunalnej, a jak wskazała SN50,
publikowanie informacji lotniczej. Mapy
cji? Problem w zakresie oceny rzetelnego
katalog zadań przewidzianych w art. 9 ust.
korytarzy powietrznych dotyczące obszaru
wypełnienia przez dewelopera obowiąz-
4 ustawy z 1990 r. o samorządzie gminnym
nad Polską są dostępne na stronie http://
ków ustawowych w zakresie ujawnienia
i art. 1 ust. 2 ustawy z 1996 r. o gospo-
ais.pata.pl/aip/. Może to dobra okazja, żeby
informacji w prospekcie informacyjnym
darce komunalnej, jest otwarty i zmienny,
każdy deweloper kupił sobie samolot i za-
może się pojawić szczególnie w sytuacji,
uwarunkowany cyklem życia mieszkańców,
bierał na wycieczki potencjalnych nabyw-
w której jeden deweloper zaskarżając taką
warunkami zewnętrznymi oraz ogólną sy-
decyzję uzyska ostatecznie ową informację
tuacją społeczno-gospodarczą, co wymaga
ców korytarzem powietrznym nad planowanym przedsięwzięciem deweloperskim
i zamieści ją w prospekcie informacyjnym,
dostosowywania świadczenia usług do tych
(nie posądzajmy jednak lobby lotniczego
a inny deweloper nie zaskarży takiej decy-
zmian. Stwierdzenie, czy konkretnie świad-
o działania mające na celu zamieszczenie
zji i nie będzie posiadał żadnej informacji.
czone usługi spełniają omówione przesłan-
w ustawie deweloperskiej, zapisu o kory-
Czy deweloperzy mogą spać spokojnie? Na
pewno ci, którzy wnikliwie przeanalizują
ki, dokonywane być powinno w okoliczno-
tarza powietrznych)?
Komentarz praktyczny do ustawy dewelo-
ich do wyróżnionych cech tych zadań,
perskiej , a pozostali…
wskazujących na ich wagę dla społeczno-
41
ściach konkretnej sprawy, przez odniesienie
Rejestr pozwoleń
na budowę52
ści gminnej. Skoro zatem nawet SN nie jest
Przydatne dla dewelopera in-
Informacją publiczną jest m.in. spo-
wstanie ustalić katalogu inwestycji komu-
formacje wynikają również z wy-
rządzana ekspertyza42, którą organ wyko-
nalnych – to jak ustalą go deweloperzy?
danych dla sąsiednich gruntów po-
rzystuje do zrealizowania powierzonych
Sprawa wymaga wnikliwej i szczegółowej
zwoleń na budowę. W świetle art.
prawem zadań, całość dokumentacji posia-
analizy wszystkich przepisów prawa w tym
82b ust. 1 Ustawy prawo budow-
danej przez organ, niezbędnej do sporządze-
zakresie. Dla zainteresowanych tematem
lane organy administracji archi-
nia miejscowego planu zagospodarowania
polecamy Komentarz praktyczny do ustawy
tektoniczno-budowlanej prowadzą
przestrzennego43, wskazanie przez organ
deweloperskiej51, w którym wskazane zo-
rejestr wniosków o pozwolenie na
kategorii drogi44, projekt budowlany45, decy-
staną niezbędne procedury i przepisy gwa-
budowę. Stosowny rejestr prowadzi
zja o pozwoleniu na budowę46, akta sprawy
rantujące właściwe wypełnienie prospektu
więc właściwe miejscowo starostwo
administracyjnej
informacyjnego w tym zakresie.
powiatowe. Ze względu na okres
47
jako odnoszące się do
ważności wydanego pozwolenia,
działania podmiotów publicznych, wyceny nieruchomości48 jednostek samorządu
Korytarze powietrzne
zasadne jest uzyskanie informacji
terytorialnego lub Skarbu Państwa, kom-
Prospekt informacyjny zobowiązuje do
o pozwoleniach na budowę wyda-
puterowa Mapa Podziału Hydrograficznego
wskazania informacji o przewidzianych
nych w przeciągu ostatnich trzech
Polski (MPHP) .
korytarzach powietrznych. Nie wiadomo
lat.
49
41) www.komentarzpraktyczny.pl
42) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 4 lutego 2010 r. II SAB/Wa
155/09 LEX nr 564558, Wspólnota 2010/13/44
43) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
we Wrocławiu z dnia 2 grudnia 2009 r. IV SAB/Wr
62/09 LEX nr 555549
44) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Olsztynie z dnia 17 kwietnia 2008 r. II SAB/Ol
10/08 LEX nr 506435.
45) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Poznaniu z dnia 29 listopada 2007 r. IV SA/Po
656/07 LEX nr 368417.
46) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 8 czerwca 2006 r. II SAB/Lu
19/06 ZNSA 2007/1/113.
47) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 11 maja 2006 r. II OSK 812/05
LEX nr 236465.
48) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2006 r. II SA/Gd
897/05 ONSAiWSA 2007/2/41.
49) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 2 grudnia 2005 r. II SAB/Wa
154/05 LEX nr 189839.
jednak, czy chodzi o istniejące już korytarze powietrzne nad nieruchomością, czy
też o przewidziane w przyszłości. Korytarz
powietrzny to wydzielony z przestrzeni powietrznej obszar stanowiący drogę lotniczą,
przeznaczoną do lotu statków powietrznych. Centralnym organem administracji
rządowej właściwym w sprawach lotnictwa cywilnego jest Prezes Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Podmiotem sporządzającym właściwe mapy lotnicze jest Służba
informacji lotniczej, będąca specjalnym organem Polskiej Agencji Ruchu Lotniczego.
Do zadań Służby informacji lotniczej należy
m.in. zbieranie i publikowanie informacji
50) Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18
maja 2011 r. III CZP 22/11 LEX nr 898256.
51) www.komentarzpraktyczny.pl
52) Dostęp do rejestru pozwoleń na budowę jest
jednak ograniczony ze względu na: 1. ograniczenia określone w przepisach o ochronie informacji
niejawnych oraz o ochronie innych tajemnic
ustawowo chronionych – art. 5 ust. 1 ustawy
z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. z 2001 r. Nr 112, poz. 1198
z późn. zm.), 2.na prywatność osoby fizycznej lub
tajemnicę przedsiębiorcy (ograniczenie to nie
dotyczy informacji o osobach pełniących funkcje
publiczne, mających związek z pełnieniem tych
funkcji, w tym o warunkach powierzenia i wykonywania funkcji, oraz przypadku, gdy osoba fizyczna lub przedsiębiorca rezygnują z przysługującego
im prawa) – art. 5 ust. 2 ustawy jw., 3.art. 1 ust. 1
w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia
1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz. U.
z 2002 r. Nr 101, poz. 926 z późn. zm.), 4. art. 1
ust. 2 pkt. 6 w związku z art. 41 ust. 2 w związku
z art. 50 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie
autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 904 z późn. zm.), 5.art. 11 ust. 1 i 4
ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu
nieuczciwej konkurencji (Dz. U. z 2003 r. Nr 153,
poz. 1503 z późn. zm.).