Ceny transakcyjne

POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Maj 2011
W SKRÓCIE
Już tylko w Sopocie ceny są wyższe niż przed rokiem
Najbardziej na wartości straciły mieszkania w Katowicach -7 %, Olsztynie -6,6%
oraz Szczecinie -5,8%
Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od
stycznia 2011 ilość ofert zwiększyła się o około 9%
Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w dostępności
mieszkań z tańszych przedziałów cenowych (w dalszej części struktura cenowa
podaży)
W Gdańsku i Gdyni kontynuacja wzrostu cen transakcyjnych mieszkań
W Krakowie największe rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a
transakcyjnymi
Najszybciej jest sprzedać mieszkanie w Poznaniu (średnio w 83 dni). W Gdyni
sprzedaż trwa średnio aż miesiąc dłużej.
Przeciętna marża kredytów w złotych wynosi już 1,4%
Mimo coraz niższych marż rośnie oprocentowanie kredytów w złotych
KREDYTY HIPOTECZNE
Kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym banki uatrakcyjniały poziom marż kredytowych. Zmiany
nie były już jednak tak spektakularne jak w marcu, kiedy obniżki przekraczały nawet 1 p.p. W kwietniu
największe obniżki wyniosły bowiem 0,3 p.p. Wprowadziły je Bank Nordea i Polbank. Poza tym obniżki
o 0,2 p.p. wprowadziły Kredyt Bank i Gospodarczy Bank Wielkopolski. W rezultacie tych zmian
przeciętna (mediana) marża wynosi już tylko 1,4%. Nadal jednak tylko w 5 z 29 badanych przez nas
banków oferuje marże na poziomie 1% lub niższą. Najniższe oprocentowanie – 5,18% - w tym
miesiącu oferuje HSBC Bank.
Mimo tych pozytywnych informacji na temat poziomu marża rosną raty nowoudzielanych kredytów.
Przyczyną tego jest wzrost stawki WIBOR, która w końcu kwietnia wynosiła już 4,3%. W rezultacie
przeciętne oprocentowanie badanego przez nas kredytu wzrosło do poziomu 5,65% (z 5,57% przed
miesiącem). W kolejnym miesiącach będzie ono zapewne dalej rosło, gdyż wiele banków aktualizuje
wartość stawki bazowej raz na 3 miesiące.
W przypadku kredytów w euro także pojawiły się nieliczne obniżki marż. Wprowadziły je Polbank (o
0,3 p.p.) i Kredyt Bank (o 0,2p.p.). Wraz ze spadkiem marż zmniejszył się również poziom
oprocentowania, które wynosi obecnie 3,24%. Niestety także w tym przypadku w kolejnych
miesiącach może dojść do wzrostu oprocentowania. Na początku kwietnia EBC zdecydował o
podwyższeniu stóp procentowych o 0,25 p.p. To z kolei przekłada się na wzrost stawki EURIBOR.
Gdy banki dokonają jej aktualizacji oprocentowanie kredytów nie będzie już tak niskie jak obecnie.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank
HSBC Bank Polska
Alior Bank
Euro Bank
DnB Nord
BZ WBK
Lukas Bank
Millennium
Bank BPH
Kredyt Bank
ING Bank Śląski
Bank Pekao
BNP Paribas
Bank Pocztowy
Deutsche Bank PBC
Allianz Bank
Citi Handlowy
mBank
Multibank
Nordea Bank
Pekao Bank Hipoteczny
Oprocentowanie
Marża
5,18%
5,19%
5,19%
5,20%
5,28%
5,28%
5,38%
5,39%
5,39%
5,47%
5,53%
5,58%
5,59%
5,59%
5,65%
5,69%
5,69%
5,69%
5,69%
5,69%
0,99%
0,90%
1,00%
1,00%
0,99%
1,10%
1,19%
1,10%
1,40%
1,05%
1,59%
1,29%
1,30%
1,30%
1,50%
1,40%
1,50%
1,50%
1,40%
1,50%
Raiffeisen Bank
PKO Bank Polski
Polbank
Getin Noble Bank
BOŚ
BGŻ
BPS
Gospodarczy Bank Wielkopolski
Mazowiecki Bank Regionalny
5,69%
5,76%
5,89%
5,98%
6,07%
6,31%
6,48%
6,58%
7,33%
1,50%
1,47%
1,60%
1,89%
1,50%
1,80%
2,30%
2,40%
3,00%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank
Oprocentowanie
Marża
2,64%
2,85%
2,95%
3,04%
3,08%
3,18%
3,23%
3,24%
3,26%
3,32%
3,47%
3,71%
4,49%
4,68%
5,75%
1,60%
1,60%
1,60%
1,70%
1,80%
2,00%
2,00%
2,00%
1,90%
2,10%
2,15%
2,36%
3,20%
2,90%
4,70%
Oprocentowanie
Marża
2,68%
2,79%
3,89%
3,91%
3,91%
4,78%
7,13%
2,50%
2,60%
3,70%
3,80%
3,80%
4,60%
6,76%
Lukas Bank
DnB Nord
Polbank
Nordea Bank
Alior Bank
Multibank
mBank
Kredyt Bank
Deutsche Bank PBC
Raiffeisen Bank
BZ WBK
PKO Bank Polski
Bank BPH
BOŚ
Getin Noble Bank
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
* kredyt dwuwalutowy
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank
Nordea Bank
Bank BPH
Alior Bank
mBank
Multibank
Polbank
PKO Bank Polski
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.
www.expander.pl
CENY OFERTOWE
Już tylko w Sopocie średnie ceny ofertowe są wyższe niż przed rokiem. Sopot jest jednak wyjątkiem
na nieruchomościowej mapie Polski i zazwyczaj nie podporządkowuje się typowym zjawiskom i
ogólnym trendom. W pozostałych 14 analizowanych miastach, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, średnia
cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego, uległa obniżce o 3,3 punktu procentowego..
Najbardziej na wartości straciły mieszkania w Katowicach -7 %, Olsztynie -6,6% oraz Szczecinie 5,8%. Obniżki bliskie 3 punktom procentowym odnotowujemy we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Niemal
na tym samym poziomie pozostała cena mieszkań w Krakowie, gdzie różnica wynosi zaledwie 10
złotych.
Spadek cen powiązany jest ze zwiększającą się podażą. W skali całego kraju od stycznia 2011 ilość
ofert zwiększyła się o około 9%. W Krakowie, Łodzi i Wrocławiu przyrost liczby ofert jest znacznie
większy, odpowiednio o 28%, 18% i 15%. W Warszawie, gdzie podaż ponad dwukrotnie przewyższa
wielkość oferty krakowskiej, a trzykrotnie wrocławską, w kwietniu do sprzedaży wystawiono o 5%
więcej mieszkań niż w styczniu.
Średnie ceny ofertowe mieszkań IV 2010- IV 2011
kwiecień 10
maj 10
czerwiec 10
lipiec 10
sierpień 10
wrzesień 09
październik 10
listopad 10
grudzień 10
styczeń 11
luty 11
marzec 11
kwiecień 11
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ
6 660
7 090
8 415
5 780
6 714
7 110
8 445
5 770
6 750
7 210
8 485
5 790
6 720
7 170
8 490
5 840
6 700
7 200
8 510
5 780
6 740
7 260
8 580
5 800
6 760
7 200
8 500
5 810
6 700
7 200
8 515
5 775
6 740
7 160
8 500
5 820
6 670
7 120
8 450
5 810
6 520
7 100
8 320
5 750
6 480
7 130
8 280
5 650
6 440
7 080
8 260
5 610
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
GDAŃSK
6 125
6 100
6 220
6 130
6 170
6 215
6 160
6 120
6 145
6 030
5 940
5 860
5 840
GDYNIA
6 370
6 330
6 370
6 300
6 330
6 400
6 375
6 370
6 390
6 340
6 270
6 220
6 200
SOPOT
10 115
10 180
10 200
10 070
10 100
10 400
10 210
9 900
10 000
9 940
9 920
10 370
10 340
Zmiany średnich cen ofertowych
0,10%
-0,3%
SOPOT
4,0%
2,2%
GDYNIA
-0,10%
-0,3%
-2,2%
-2,7%
-0,33%
-0,3%
-3,2%
GDAŃSK
-4,7%
-0,20%
-0,7%
POZNAŃ
-3,4%
-2,9%
0,03%
WARSZAWA
-0,2%
-2,2%
-1,8%
-0,7%
KRAKÓW
-0,6%
WROCŁAW
w ciągu roku
-4,0%
-3,0%
w ciągu 3 miesięcy
-0,1%
-0,12%
-0,6%
-3,4%
-3,3%
-5,0%
0,28%
-2,0%
-1,0%
0,0%
w ostatnim miesiącu
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy
Średnie ceny ofertowe mieszkań IV 2010- IV 2011
kwiecień 10
maj 10
czerwiec 10
lipiec 10
sierpień 10
wrzesień 09
październik 10
listopad 10
grudzień 10
styczeń 11
luty 11
marzec 11
kwiecień 11
ŁÓDŹ
4 330
4 270
4 300
4 260
4 220
4 272
4 340
4 350
4 405
4 300
4 280
4 200
4 175
LUBLIN
5 060
5 030
5 060
5 000
5 020
5 070
5 069
5 135
5 160
5 100
5 040
5 000
5 000
SZCZECIN
4 830
4 840
4 870
4 780
4 710
4 785
4 710
4 680
4 720
4 760
4 600
4 565
4 550
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
TORUŃ
4 540
4 610
4 655
4 685
4 660
4 666
4 570
4 505
4 440
4 480
4 460
4 500
4 480
OLSZTYN
4 820
4 760
4 680
4 770
4 800
4 765
4 670
4 620
4 630
4 560
4 520
4 510
4 500
OPOLE
4 470
4 400
4 400
4 340
4 310
4 383
4 260
4 270
4 350
4 290
4 200
4 260
4 290
BIAŁYSTOK KATOWICE
4 610
4 120
4 600
4 110
4 610
4 200
4 690
4 200
4 635
4 100
4 660
4 100
4 605
4 070
4 590
4 000
4 600
3 900
4 450
3 920
4 500
3 900
4 560
3 840
4 550
3 830
Zmiany średnich cen ofertowych
-0,60%
KATOWICE
-0,3%
-2,3%
-7,0%
-0,10%
-0,2%
BIAŁYSTOK
2,2%
-1,3%
-0,33%
0,7%
OPOLE
0,0%
-4,0%
-0,57%
OLSZTYN
-0,2%
-1,3%
-6,6%
-0,10%
-0,4%
0,0%
TORUŃ
-1,3%
-0,49%
SZCZECIN
-5,8%
-0,3%
-4,4%
-0,10%
0,0%
LUBLIN
-2,0%
-0,30%
-0,6%
-2,9%
ŁÓDŹ
-8,0%
-1,2%
-3,6%
-7,0%
w ciągu roku
-6,0%
-5,0%
w ciągu 3 miesięcy
-4,0%
-3,0%
w ostatnim miesiącu
-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy
Struktura cenowa podaży mieszkań na rynku wtórnym
Ceny są niższe niż przed rokiem co znajduje odzwierciedlenie w poważnej zmianie struktury cenowej
oferowanych mieszkań. Procentowe zmiany cen średnich są mniej widoczne niż zmiany w
dostępności mieszkań z tańszych przedziałów cenowych. W Warszawie o 5 punktów procentowych
wzrosła liczba mieszkań dostępnych za 7 do 8 tysięcy za metr. W Krakowie obecnie najłatwiej jest
znaleźć ofertę za 5-6 tysięcy, we Wrocławiu o 6 punktów procentowych wzrosła liczba mieszkań w
cenie do 6 tysięcy za metr. W Gdańsku obecnie 40,6% ofert można kupić za 5 do 6 tysięcy, podczas
gdy przed rokiem dominowały oferty w przedziale 6-7 tys. (stanowiły 45,5%).
W pozostałych miastach dominują oferty za 4 do 5 tysięcy, w Opolu stanowią ponad 93% całości
podaży. Wyjątkiem są najtańsze obecnie Katowice, gdzie ponad 57% sprzedawanych mieszkań
można kupić za mniej niż 4 tysiące złotych za metr.
Struktura cenowa podaży w IV 2011
WARSZAWA
KRAKÓW
WROCŁAW
GDAŃSK
POZNAŃ
3-4 tys.
brak
brak
brak
1,4%
2,0%
4-5 tys.
brak
0,4%
0,3%
5,7%
7,4%
5-6 tys.
0,2%
5,5%
22,6%
40,6%
64,0%
6-7 tys.
3,5%
19,7%
61,0%
32,6%
21,4%
7-8 tys.
30,0%
40,6%
13,8%
14,2%
5,1%
8-9 tys.
25,6%
30,1%
2,0%
0,8%
0,0%
9-10 tys.
27,7%
1,8%
0,2%
1,3%
0,1%
10-11 tys.
3,0%
1,1%
0,1%
3,4%
brak
10-11 tys.
6,5%
0,7%
brak
brak
brak
10-11 tys.
3,5%
brak
brak
brak
brak
ŁÓDŹ
LUBLIN
SZCZECIN
TORUŃ
OLSZTYN
OPOLE
BIAŁYSTOK
KATOWICE
do 3 tys.
0,2%
brak
brak
brak
brak
0,0%
0,4%
5,6%
3-4 tys.
21,3%
2,7%
8,3%
17,1%
11,1%
6,2%
14,8%
51,5%
4-5 tys.
81,5%
34,2%
67,1%
66,3%
72,0%
93,8%
55,0%
36,1%
5-6 tys.
0,2%
56,8%
23,2%
16,4%
15,6%
brak
27,7%
4,5%
6-7 tys.
brak
6,3%
1,0%
0,2%
1,2%
brak
2,2%
2,1%
7-8 tys.
brak
brak
0,3%
brak
brak
brak
brak
0,3%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl
[email protected]
CENY TRANSAKCYJNE
Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych
Miasto
Średnia
cena
ofertowa z
okresu II
2011 – IV
2011
Średnia cena
transakcyjna z
okresu II 2011
– IV 2011
Różnica
pomiędzy ceną
transakcyjną a
ofertową
Zmiana w
cenach trans.
Średnia cena
nabywanego
mieszkania
Średni metraż
nabywanego
mieszkania
Wrocław
6480
5888
9,1%
2,3%
314 900 zł
54,7 m kw.
Kraków
7103
6337
10,8%
0,7%
300 300 zł
47,9 m kw.
Warszawa
8287
7854
5,2%
- 0,5%
411 900 zł
52,7 m kw.
Poznań
5670
5387
5,0%
- 0,7%
280 500 zł
52,8 m kw.
Gdańsk
5880
5621
4,4%
3,0%
293 400 zł
53 m kw.
Gdynia
6230
5575
10,5%
3,7%
310 000 zł
54,6 m kw.
Łódź
4218
4006
5,0%
- 1,9%
207 400 zł
52 m kw.
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &
Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres II 2011-IV 2011.
Nadal obserwujemy huśtawkę cen transakcyjnych. Tym razem spośród analizowanych siedmiu miast
w porównaniu do poprzedniego miesiąca w czterech można było zaobserwować wzrosty średnich cen
m kw. nabywanego mieszkania (Wrocław, Kraków, Gdańsk, Gdynia), a w przypadku trzech miast
spadki (Warszawa, Poznań, Łódź). Miastami, które w porównaniu do zeszłomiesięcznego
opracowania konsekwentnie powtarzają wzrosty cen są Gdańsk i Gdynia. W koszyku transakcji z
miesięcy II – IV średnia cena nabywanego mieszkania wzrosła w stosunku do transakcji z pierwszego
kwartału o 3 proc. w przypadku Gdańska i 3,7 proc. w przypadku Gdyni. Są to dość istotne zmiany
świadczące o coraz większym udziale w transakcjach droższych mieszkań, oddanych do użytku w
ostatnich latach. Podobnie jak przed miesiącem obserwujemy spadek cen transakcyjnych mieszkań w
Łodzi.
W dalszym ciągu również widoczne są istotne dysproporcje pomiędzy oczekiwaniami cenowymi
sprzedających mieszkania a realnie przeprowadzanymi transakcjami. Tym razem to nie w Gdyni
odnotowaliśmy największą różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną – wyprzedził ją Kraków,
gdzie różnica ta wynosi 10,8 proc. Transakcje najbardziej zbliżone do cen ofertowych są domeną
Gdańska, gdzie różnica utrzymuje się na poziomie 4,4 proc., co w przeliczeniu kwotowym daje
równowartość 259 zł. W Gdańsku więc ceny mieszkań są bardzo zbliżone do możliwości zakupowych
przeciętnego nabywcy.
Średni metraż nabywanego mieszkania w analizowanych miastach mieści się w widełkach od 47,9 m
kw. w Krakowie do 54,7 m kw. we Wrocławiu. W Łodzi niewiele ponad 200 tys. zł. wystarczy, aby stać
się właścicielem mieszkania o powierzchni większej niż 50 m kw. Sprzedając tam podobne lokum nie
ma co liczyć na zakup mieszkania większego niż kawalerka (ew. małe mieszkanie dwupokojowe) w
pozostałych analizowanych lokalizacjach. Przykładowo w Warszawie będzie to zaledwie 26,4 m kw. –
metraż spotykany zazwyczaj w starszym budownictwie.
Ile m kw. mieszkania można przeciętnie kupić w innych
miastach, sprzedając mieszkanie o powierzchni 52 m kw. w Łodzi
Wrocław
35,2 m kw.
Kraków
32,7 m kw.
Warszawa
26,4 m kw.
Poznao
38,5 m kw.
Gdaosk
36,9 m kw.
Gdynia
37,2 m kw.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów
doradców firmy Expander. Analizowany okres II 2011-IV 2011.
Czas sprzedaży mieszkań w wybranych miastach
W wybranych do analizy miastach najszybszy czas sprzedaży dotyczy mieszkań w Poznaniu. Średni
czas sprzedaży mieszkania liczony od dnia przyjęcia mieszkania do bazy Metrohouse & Partnerzy do
umowy przedwstępnej sprzedaży wynosi 83 dni. Z pięciu miast poddanych analizie najdłuższy czas
odnotowano w Gdyni, gdzie jest o ponad miesiąc dłuższy niż w Poznaniu i wynosi 116 dni. W
przypadku tego miasta warto zwrócić uwagę na istotną utrzymującą się od wielu miesięcy różnicę
pomiędzy wysokością cen ofertowych a transakcyjnych. Brak dostatecznej równowagi pomiędzy
żądaniami cenowymi właścicieli mieszkań a akceptowalnym poziomem cen w przeprowadzanymi na
rynku transakcjach prowadzi do wydłużenia się czasu oczekiwania na sprzedaż.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy. Analizowany okres II 2011-IV 2011. Przy
obliczaniu średniego czasu sprzedaży pominięto 10 proc. transakcji o najkrótszym i najdłuższym czasie sprzedaży.
Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.
[email protected]