Stanowisko Zarządu Związku z dnia 27 kwietnia 2012 r. w sprawie

40-058 Katowice, ul. Stalmacha 17
tel.: (+32) 25-11-021, 25-11-241, fax: (+32) 25-10-985
www.silesia.org.pl, [email protected]
Stanowisko
Zarządu Śląskiego Związku Gmin i Powiatów
z dnia 27 kwietnia 2012 r.
w sprawie: naliczania renty planistycznej po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy
Zarząd Śląskiego Związku Gmin i Powiatów uwaŜa za konieczne wprowadzenie stosownych
zmian do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.
2003 Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), które bądź to umoŜliwiłyby zgodne z prawem ustalenie stawki
procentowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach
zabudowy, bądź teŜ jednoznacznie wykluczyłyby z ustawy taką moŜliwość. Jest to zmiana niezbędna
z punktu widzenia podstawowych zasad Konstytucji RP, w tym zwłaszcza zasad państwa prawa
i sprawiedliwości społecznej.
W obecnym stanie prawnym gminy prowadzą sprawy w przedmiocie naliczania renty
planistycznej dla nieruchomości połoŜonych na terenach, dla których uchwalono lub zmieniono
miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie organy jednostek samorządu
terytorialnego, zmuszone są do odstąpienia od naliczania jednorazowej opłaty, w przypadku wydania
decyzji o warunkach zabudowy, jedynie na podstawie orzecznictwa sądów administracyjnych, które
nie stanowi przecieŜ źródła prawa. Rodzi to wiele niepotrzebnych sporów i napięć w relacjach
obywatele – gmina, których z łatwością dałoby się uniknąć wprowadzając do ustawy w/w zmiany.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „JeŜeli
w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła,
a właściciel lub uŜytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta
pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu
wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie moŜe być
wyŜsza niŜ 30% wzrostu wartości nieruchomości.” Z ww. art. koresponduje art. 15 ust. 2 pkt 12
ustawy, zgodnie z którym to w planie miejscowym określa się obowiązkowo stawki procentowe, na
podstawie których ustala się opłatę planistyczną. Na dzień dzisiejszy wobec braku moŜliwości
naliczenia i tym samym pobrania renty planistycznej w przypadku sprzedaŜy nieruchomości, dla
której wydana została decyzja o warunkach zabudowy gminy nie prowadzą takich postępowań.
Jak podkreśla orzecznictwo, brak jest jednoznacznej regulacji prawnej, która wskazywałaby
czy stawka procentowa będąca podstawą do naliczenia opłaty planistycznej ma być uchwalana przez
radę miejską w drodze uchwały czy teŜ przez prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej
(np. w decyzji o warunkach zabudowy). To powoduje, Ŝe gminy nie mogą pobierać opłaty
planistycznej zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
PowyŜszy przepis jest podstawową normą uprawniającą gminę do naliczania i pobierania opłaty
planistycznej, który stanowi, iŜ art.art. 36 i 37 ww. ustawy mają odpowiednie zastosowanie
w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy.
W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęło się jednak stanowisko, zgodnie z którym
w razie braku planu miejscowego w przypadku, gdy wydawane są decyzje o warunkach zabudowy,
"odpowiednie stosowanie" przepisów art.art. 36 i 37 prowadzi do wyłączenia stosowania art. 36 ust. 4
oraz art. 37 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na brak
1
podstaw prawnych zarówno do uchwalania stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości
nieruchomości przez radę gminy w odrębnej uchwale, jak i do naliczania takiej opłaty i związanego
z tym ustalenia wysokości stawki przez organ wykonawczy gminy (por. wyrok Naczelnego Sądu
Administracyjnego z dnia 6 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 1887/07). Podobne stanowisko zajęły
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 18 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Gd
623/09 oraz z dnia 20 maja 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 155/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w
Białymstoku w wyroku z dnia 9 kwietnia 2009 r., sygn. akt II S.A./Bk 15/09, Wojewódzki Sąd
Administracyjny w Gliwicach w wyrokach z dnia 4 lutego 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 952/08 oraz
z dnia 22 października 2009 r., sygn. akt II SA/GL 133/09.
Odnośnie zaś do art. 36 ust. 4 ustawy, wskazać naleŜy, Ŝe brak jest moŜliwości zastosowania
tego przepisu wprost do przypadku wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z wydania decyzji
o warunkach zabudowy. Przepis ten przewiduje bowiem pobranie opłaty wg stawki procentowej
ustalonej w planie zagospodarowania przestrzennego, którego brak. Co za tym idzie brak planu
zagospodarowania przestrzennego skutkuje brakiem regulacji ustalającej wysokość opłaty z tytułu
wzrostu wartości nieruchomości. Zastosowanie wprost normy art. 36 ust. 4 ustawy, zgodnie z jej
językowym brzmieniem jest zatem niemoŜliwe z uwagi na nieistnienie w takiej sytuacji
przewidzianego w tym przepisie aktu określającego wysokość stawki procentowej opłaty, jakim jest
plan zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast odpowiednie (a więc wskazane w art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym) zastosowanie tej normy wymagałoby uznania, Ŝe wysokość
stawki opłaty winna być ustalona w inny sposób niŜ w planie zagospodarowania przestrzennego.
Ustalenie stawki tej opłaty w uchwale rady gminy uznaje się za niedopuszczalne z uwagi na brak
podstawy prawnej do wydania takiej uchwały. W judykaturze wskazano na niewaŜność uchwał
podjętych w takim przedmiocie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 marca 2008
r., sygn. akt II OSK 1887/07, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia
4 października 2007 r., II SA/Op 356/07). Nie jest równieŜ dopuszczalne, aby stawkę opłaty określał
organ, który wydaje decyzję o warunkach zabudowy, a więc organ wykonawczy. Kompetencja do
określenia wysokości opłaty wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomość w wyniku uchwalenia lub
zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, została w ustawie przekazana radzie gminy.
Dopuszczenie sytuacji, w której stawkę opłaty określałby organ wykonawczy gminy, prowadziłoby do
przerzucenia kompetencji przyznanej przez ustawodawcę organowi uchwałodawczemu gminy na
organ wykonawczy. Przyznanie temu ostatniemu organowi kompetencji do określenia stawki opłaty,
stanowiącej obciąŜenie finansowe, prowadziłoby do sytuacji, w której decyzja ta stałaby się aktem
prawotwórczym, jak to ma miejsce w przypadku uchwały rady gminy.
Art. 217 Konstytucji stanowi, iŜ nakładanie podatków, innych danin publicznych, określanie
podmiotów, przedmiotów opodatkowania i stawek podatkowych, a takŜe zasad przyznawania ulg
i umorzeń oraz kategorii podmiotów zwolnionych od podatków następuje w drodze ustawy. O ile za
dopuszczalne naleŜy uznać powierzenie kompetencji do określenia wysokości opłaty organowi
uchwałodawczemu gminy stanowiącemu prawo miejscowe, w zakreślonych przez ustawodawcę
granicach, o tyle za niedopuszczalne uznać naleŜy ustalenie wysokości stawki takiej opłaty
w indywidualnym akcie stosowania prawa, jakim jest decyzja administracyjna.
W wyroku z dnia 22 maja 2009 r. sygn. akt I OSK 744/08, Naczelny Sąd Administracyjny
wskazał, Ŝe jeśli na gruncie obowiązujących reguł wykładni moŜliwe są róŜne interpretacje
określonego przepisu, organy stosujące prawo powinny ustalić jego rozumienie w taki sposób, aby
moŜliwie najpełniej urzeczywistniać zasady i wartości konstytucyjne.
Opracowanie projektu na podstawie pisma UM w Bielsku-Białej
2