Mieszkaniowa symulacja

Mieszkaniowa symulacja
Miros³aw Gorczyca, prof. dr hab. n. ek., Katedra Ekonomii, Wydzia³ Ekonomiczny,
WSIiZ w Rzeszowie
Wprowadzenie
Poprawa warunków mieszkaniowych ludnoœci w Polsce stanowi najwa¿niejsz¹ kwestiê do rozwi¹zania w najbli¿szych dziesiêcioleciach1. Zapewnienie godziwych warunków w tym zakresie to przede wszystkim samodzielnoœæ
korzystania z mieszkañ, odpowiednia ich przestronnoœæ oraz pe³ny standard
instalacyjny. Brak mo¿liwoœci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludnoœci, odpowiadaj¹cych jej preferencjom i aspiracjom, wywo³uje szereg negatywnych konsekwencji spo³ecznych i ekonomicznych, w postaci — przede
wszystkim:
• destabilizacji rodzin (por. rosn¹ca liczba rozwodów),
• niebezpiecznego dla reprodukcji demograficznej spadku liczby urodzin,
• braku perspektyw na godziwe ¿ycie, ograniczaj¹cego motywacjê do aktywnoœci, a nawet sk³aniaj¹cego — w zamyœle — do czasowej emigracji bardziej wykszta³conej i przedsiêbiorczej czêœci spo³eczeñstwa, która mo¿e
okazaæ siê sta³a,
• patologicznych frustracji i innych niekorzystnych nastêpstw spo³ecznych
i ekonomicznych.
Przy rozwi¹zywaniu problemu mieszkaniowego nie ma ³atwych i cudownych recept, a jedn¹ z obiegowych, fa³szywych i szeroko rozpowszechnionych,
jest mit o omnipotentnej sile sprawczej budownictwa mieszkaniowego jako
czynnika motorycznego rozwoju gospodarczego. W sytuacji ogromnego potencjalnego popytu mieszkaniowego, wobec pauperyzacji znacz¹cej czêœci spo³eczeñstwa oraz niewystarczaj¹cej pomocy dla budownictwa mieszkaniowego oraz mieszkalnictwa w ogóle — ze strony pañstwa — popyt efektywny jest
nik³y. St¹d regres w efektach budownictwa mieszkaniowego i rezydualny
charakter inwestycji mieszkaniowych (ok. 2% produktu krajowego brutto
(PKB) i 1/10 ogó³u nak³adów inwestycyjnych oraz 2–3 mieszkania budowane
w ci¹gu roku na 1 tys. ludnoœci w ostatnich latach).
Oczekiwane i ci¹gle obiecywane — ad captandum vulgus — przez zmieniaj¹ce siê ekipy demagogicznych i populistycznych polityków „przyspieszenie
mieszkaniowe” nast¹piæ mo¿e jedynie w warunkach wieloletniego, stabilnie
dynamicznego rozwoju gospodarczego, z odpowiedni¹ jego orientacj¹ pro1
Artyku³ stanowi zwiêz³¹ kwintesencjê zasadniczej sekwencji tematycznej grantu zrealizowanego na tej Uczelni pt. „Makroekonomiczne uwarunkowania poprawy sytuacji mieszkaniowej ludnoœci Polski do 2025 roku”, WSIiZ, Rzeszów, sierpieñ 2007, maszynopis, s. 141, tabl. 57,
poz. bibl. 208.
52
ekonomia 23
Mieszkaniowa symulacja
mieszkaniow¹. Jest to sprawa bardzo trudna do wykonania i — jak dot¹d —
nieskutecznie realizowana. Wystarczy wspomnieæ:
• nierealistycznie megalomañsk¹ wizjê budowy II Polski, jeœli idzie o liczbê
mieszkañ, jako ¿e w latach 1971–1990 miano oddaæ do u¿ytku od 6,6 do 7,2
mln mieszkañ, a oko³o roku 1985 „ka¿da rodzina mia³a dysponowaæ samodzielnym mieszkaniem”. Zbudowano tylko oko³o 2/3 tej liczby, a zak³adane
zrównanie liczby mieszkañ z liczb¹ gospodarstw domowych nast¹pi — jeœli
w ogóle — to dopiero oko³o 2025 r.;
• obiecywane w czasie obrad „Okr¹g³ego Sto³u”, przy „podstoliku mieszkaniowym” przeznaczanie na budownictwo mieszkaniowe co najmniej 7%
PKB, gdy tymczasem ostatnimi laty, tak¿e w sytuacji „p³odozmianu politycznego”, by³o to tylko ok. 2% PKB, a nawet mniej;
• k³amliwe obietnice A. Kwaœniewskiego „tanich mieszkañ dla m³odych”
(z istoty niemo¿liwe), których niespe³nienie nie przeszkodzi³o mu, tym razem w I turze, w reelekcji prezydenckiej.
W tonie socjologicznie chwytliwych, choæ ca³kiem nierealnych, obietnic
znalaz³o siê Prawo i Sprawiedliwoœæ — PiS: (3 mln mieszkañ w ci¹gu 8 lat).
Szczególnie cenne w „programie mieszkaniowym” PiS jest zwrócenie uwagi
na fakt, ¿e wiêkszoœæ tych mieszkañ (socjalne i spo³eczne czynszowe) powinna
byæ sfinansowana w znacznej mierze ze œrodków bud¿etu, a reszta za tanie
kredyty, których czêœæ oprocentowania sp³acana bêdzie ze œrodków bud¿etowych.
Chocia¿ politycy chêtnie szermuj¹ chwytliwymi obietnicami, a zgodnie
z zasad¹ impossibilio nemo obligatur trudno ich z tych obietnic rozliczyæ, to
w rozwi¹zaniu kwestii mieszkaniowej nie ma prostych i szybkich efektów. Jak
wskazuj¹ na to przyk³ady z innych krajów, ³atwiej poprawiæ miejsce w rankingu ekonomicznym ni¿ w rankingu mieszkaniowym. Spektakularn¹ egzemplifikacj¹ tego jest choæby casus Irlandii, lidera Unii Europejskiej, jeœli idzie
o rozwój ekonomiczny, a w dalszym ci¹gu outsidera rankingu mieszkaniowego „starej” UE, mimo wyj¹tkowo wysokiej w ostatnich latach intensywnoœci
budowania mieszkañ.
G³ównym celem strategii mieszkaniowej jest uzyskanie zrównania liczby
mieszkañ z liczb¹ gospodarstw domowych, co stanowi³oby zakoñczenie fazy
iloœciowej (quantitative phase) rozwi¹zywania kwestii mieszkaniowej, po której nast¹pi³aby niekoñcz¹ca siê faza jakoœciowa (qualitative phase), jako ¿e
potrzeby mieszkaniowe wydaj¹ siê nie mieæ górnej granicy2.
Ustalenie rzeczywistych, w tym przede wszystkim mo¿liwych do zaspokojenia, potrzeb mieszkaniowych, to bardzo z³o¿ony problem. Œwiadczy o tym
wieloœæ nietrafionych prognoz z przesz³oœci, a tak¿e nieprzedstawienie kwan2
Np. w USA, w których obecnie przypada œrednio ok. 70 m2 powierzchni u¿ytkowej mieszkania (pum) per capita, corocznie buduje siê oko³o 5 mieszkañ na 1 tys. ludnoœci — por. artyku³y
autora na temat mieszkalnictwa w Stanach Zjednoczonych, w tym np.: Rozwój budownictwa
w Stanach Zjednoczonych, „Wiadomoœci Statystyczne”, 2006 nr 1.
ekonomia 23
53
Miros³aw Gorczyca
tyfikacji rozmiarów budownictwa i zmian sytuacji mieszkaniowej na podstawie przyrostu brutto i netto (po uwzglêdnieniu ubytków) w programie Ministerstwa Infrastruktury3. Opracowany w Ministerstwie projekt Strategii d³ugofalowego rozwoju sektora mieszkaniowego na lata 2005–2020 przewiduje, ¿e
strategicznym celem rozwoju mieszkalnictwa bêdzie
maksymalne zbli¿enie poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli do
obecnego poziomu œredniej dla ca³ej UE w okresie do 2025 r., przy wykorzystaniu
sposobnoœci tkwi¹cych w perspektywie stabilizacji demograficznej, przewidywanym
wzroœcie gospodarczym oraz cz³onkostwie Polski w UE [Strategia…, 2005].
Uzyskanie celu strategicznego ma przebiegaæ na p³aszczyznach obecnych deficytów cywilizacyjnych w naszym mieszkalnictwie, determinuj¹cych szczegó³owe cele tej strategii, którymi s¹: likwidacja niedobrowolnego wspólnego
zamieszkiwania, zbli¿enie siê do europejskich standardów przestronnoœci
zaludnienia mieszkañ, poprawa ich standardu instalacyjnego i technicznego.
Najogólniej problem ujmuj¹c, podstawowym zadaniem przedmiotowego
opracowania jest próba okreœlenia poziomu inwestycji mieszkaniowych,
w formie nak³adów i efektów rzeczowych, wymaganych dla uzyskania tych
celów w wariancie optymalnym, przez osi¹gniêcie w 2025 roku:
• zrównania liczby mieszkañ z liczb¹ gospodarstw domowych,
• uzyskanie obecnego standardu mieszkaniowego krajów UE.
Realizacja tych celów bêdzie polega³a na okreœleniu przyrostów brutto
i netto substancji mieszkaniowej, przy czym ta ostatnia skwantyfikowana zostanie po potr¹ceniu z efektów budownictwa mieszkaniowego przewidywanych ubytków substancji mieszkaniowej. Na kanwie efektów brutto i netto
budownictwa mieszkaniowego w okresie objêtym prognoz¹ (do 2025 r.),
przedstawione zostan¹ zmiany sytuacji mieszkaniowej. W opracowaniu
okreœlona zostanie wielkoœæ œrodków potrzebnych dla uzyskania skwantyfikowanych w przyjêtych przez autora scenariusza zmian stanu substancji
i sytuacji mieszkaniowej ludnoœci w latach 2005–2025. Ich wartoœæ — podana
w cenach 2007 r. — dla lat tego okresu odniesiona zostanie w relacji do przewidywanych rozmiarów PKB i ró¿nych udzia³ów inwestycji mieszkaniowych
w nim. W ten sposób, przez okreœlenie dwunastu wariantów tempa wzrostu
PKB w okresie 2005–2025 (od 2% do 6%, w przedziale co 0,5%) oraz siedmiu
poziomów udzia³u inwestycji mieszkaniowych w nim (od 1% do 7%), uzyska
siê 84 wersje (7 × 12) wartoœci nak³adów na inwestycje mieszkaniowe. Zostan¹ one przeliczone (w cenach 2007 r.) na efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego, mo¿liwe do uzyskania przy ich ponoszeniu.
W tym szerokim spektrum szczególn¹ uwagê poœwiêci siê mo¿liwoœci uzyskania przyjêtych w scenariuszu autorskim efektów budownictwa mieszka3
Por.: Ministerstwo Infrastruktury, 2005, Strategia d³ugofalowego rozwoju sektora mieszkaniowego na lata 2005–2025, Warszawa.
54
ekonomia 23
Mieszkaniowa symulacja
niowego, pozwalaj¹cych na osi¹gniêcie oko³o 2025 r. za³o¿onej poprawy
sytuacji mieszkaniowej. Wyliczona wczeœniej wielkoœæ potrzebnych œrodków
inwestycyjnych na takie budownictwo mieszkaniowe przedstawiona bêdzie
w warunkach koincydencji wspomnianych poziomów wzrostu PKB oraz
koniecznego udzia³u w nim inwestycji mieszkaniowych.
Wyniki autorskich dochodzeñ prognostycznych w zakresie potrzebnych
œrodków dla osi¹gniêcia okreœlonej poprawy sytuacji mieszkaniowej (przy
odpowiednim wysi³ku inwestycyjnym), chocia¿ stanowi¹ sui generis fikcjê
heurystyczn¹, maj¹ walor aplikacyjny, jako odpowiednie tertium comparationis, przy wyznaczaniu kierunków rozwoju mieszkalnictwa i okreœlaniu œrodków potrzebnych dla uzyskania odpowiednich efektów.
Za³o¿enia i dane wyjœciowe stanowi¹ce podstawê scenariusza
Wiod¹cymi za³o¿eniami przyjêtego przeze mnie scenariusza zmian stanu
zasobów i warunków mieszkaniowych jest uzyskanie do 2025 r.
• zrównania liczby mieszkañ z prognozowan¹ liczb¹ gospodarstw domowych,
• standardu przestronnoœci zaludnienia mieszkañ na œrednim obecnie
w UE poziomie (ok. 38 m2 pum per capita).
Roz³o¿enie w czasie za³o¿onych efektów przyrostu brutto i netto (po potr¹ceniu za³o¿onych ubytków) przeprowadzono dla 4 piêcioleci badanego okresu. Podstawê faktograficzn¹ projekcji zmian stanowi¹ materia³y z prognozy
demograficznej GUS [Prognoza demograficzna na lata 2005–2030, 2004]. Wykorzystano równie¿ inne opracowania prognostyczne4. Przede wszystkim jednak autor — wykorzystuj¹c swój dotychczasowy dorobek z dziedziny mieszkalnictwa — zaprezentowa³ ró¿ne wersje wzrostu PKB i udzia³u w nim inwestycji mieszkaniowych. St¹d przedstawiona zostanie tutaj wielowariantowa
projekcja niezbêdnych dla uzyskania zak³adanych efektów potrzebnego budownictwa mieszkaniowego poziomów wzrostu PKB, w warunkach sta³oœci
ró¿nych jego temp w okresie 2005–2025 i zmieniaj¹cych siê udzia³ów w PKB
nak³adów na inwestycje mieszkaniowe. Wielkoœæ œrodków potrzebnych dla
zrealizowania za³o¿onych celów i wynikaj¹cych z nich rozmiarów budownictwa jest sta³a, okreœlona w cenach 2007 r.
Jak wskazuj¹ na to dane z tabeli 1., w okresie objêtym projekcj¹ zmian stanu zasobów i warunków mieszkaniowych — dwudziestolecia do 2025 r. —
o ponad 1,5 mln zmniejszyæ ma siê liczba ludnoœci, w tym nieco bardziej liczba ludnoœci w mieszkaniach5. W warunkach sukcesywnego spadku liczby ludnoœci zwiêkszaæ ma siê liczba gospodarstw domowych, czego zahamowanie
nast¹piæ ma dopiero w ostatniej pentadzie rozpatrywanego okresu. Efektem
4
MGiP, 2004, Prognoza makroekonomiczna na lata 2005–2020. Warszawa; Uwarunkowania
sektora mieszkaniowego w latach 2004–2013, za³¹cznik do [Strategia…, 2005].
5
Wszystkie wskaŸniki sytuacji mieszkaniowej liczono w odniesieniu do ludnoœci w mieszkaniach (poza gospodarstwami zbiorowymi i miejscami zbiorowego zakwaterowania).
ekonomia 23
55
56
13 855
Liczba gosp. domowych (tys.)
mln m pu
2
% stanu
·
·
·
105
tys.
1 mieszk. (m )
2
5,9
0,6
150
100
75,0
3,9
750
69,9
24
73
3,05
2,64
328
600
115,7
745
–212
–224
2006–
–2010
1,5
0,2
0,5
108
22,7
5,5
210
934,7
25
74
2,97
2,56
337
12 600
115,9
14 600
37 389
37 899
2010
8,8
0,9
400
100
113,0
6,0
1130
104,2
27
76
2,87
2,51
348
730
114,5
480
–285
–273
2011–
–2015
3,7
0,3
110
95
28,5
8,0
300
1038,9
28
78
2,78
2,46
359
13 330
113,1
15 080
37 104
37 626
2015
16,7
1,6
700
95
152,0
8,6
1610
135,3
30
80
2,68
2,43
373
910
110,1
180
–410
–397
2016–
–2020
10,4
0,4
170
95
31,8
9,0
335
1174,2
32
83
2,58
2,40
388
14 240
107,2
15 260
36 694
37 229
2020
42,1
3,6
860
127
237,5
10,0
1870
195,4
35
87
2,47
2,38
405
1010
103,6
–11
–652
–631
2021–
–2025
12,6
1,0
210
130
45,1
11,0
410
1369,6
38
90
2,36
2,36
423
15 250
100,0
15 249
36 042
36 598
2025
* liczba osób uwzglêdnionych w obliczeniach dotyczy ludnoœci w mieszkaniach.
ród³o: [Prognoza demograficzna na lata 2005–2030, 2004; Prognoza makroekonomiczna na lata 2005–2020, 2004; Gorczyca, 2005],
i szacunki w³asne.
Ubytki
mieszkañ
12 000
pum (mln m )
2
na 1 tys. ludnoœci
3,0
115
tys.
Mieszkania
oddane do
u¿ytku
23
1 osobê
864,8
71
3,13
1 mieszkanie
1 mieszkanie
2,71
1 gosp. domowe
319
12 000
Stan substancji mieszkaniowej
(mln m2 pu)
Œrednia
pum (m2)
na:
Przec.
liczba osób
na:
jw. na 1 tys. ludnoœci
Liczba mieszkañ (tys.)
115,5
37 601
w mieszkaniach
jw., na 100 mieszkañ
38 123
2005
Ludnoœæ ogó³em, w tym:
Wyszczególnienie
Dane prognostyczne projekcji zmian stanu zasobów i warunków mieszkaniowych
Tabela 1.
72,7
0,9
2110
108
577,5
7,1
5360
504,8
15
19
–0,77
–0,35
104
3250
–15,5
1394
–1559
–1525
2005–
–2025
Miros³aw Gorczyca
ekonomia 23
Mieszkaniowa symulacja
tego bêdzie spadek œredniej wielkoœci gospodarstw domowych. Poniewa¿ towarzyszyæ temu bêdzie rosn¹cy stan substancji mieszkaniowej, stanowi¹cy
wynik zwiêkszaj¹cych siê efektów budownictwa mieszkaniowego pomniejszonych o wypadanie jej ubytków, na poprawê warunków mieszkaniowych
wp³ywaæ bêd¹ — dychotomicznie — spadek liczby ludnoœci oraz przyrost netto substancji mieszkaniowej.
Przyrost netto substancji mieszkaniowej, bêd¹cy rezultatem ró¿nicy efektów budownictwa mieszkaniowego, pomniejszonych o ubytki, to oprócz koniecznoœci wzglêdnie precyzyjnego ustalenia jego efektów, dylemat wyboru w³aœciwego kompromisu miêdzy obiektywnymi potrzebami wycofywania z eksploatacji zu¿ytych technicznie i ekonomicznie zasobów a poda¿¹ mieszkañ. Ubytki
substancji mieszkaniowej przyj¹³em na poziomie zbli¿onym do niespe³na 1%
jej ogólnego stanu w badanym okresie. Poziom ten to swego rodzaju minimum
minimorum rzeczywistych potrzeb. Ubytki bêd¹ ros³y w poszczególnych piêcioleciach, bo chocia¿ bie¿¹ce potrzeby s¹ ogromne, to brak mieszkañ zastêpczych
zmusza do ograniczenia ubytków, które dopiero przy zak³adanej wiêkszej ich
poda¿y, w miarê up³ywu czasu — ulegn¹ zwiêkszeniu.
Zak³adane zwiêkszenie intensywnoœci budowania mieszkañ w okresie do
2025 r. przewiduje sukcesywny przyrost jego tempa, abstrahuj¹cy od PiS-owskiego, nierealnego zbudowania w ci¹gu najbli¿szych oœmiu lat ≥3 mln mieszkañ, tj. 3,5-krotnego zwiêkszenia liczby budowanych w ci¹gu roku mieszkañ
w porównaniu z efektami uzyskiwanymi np. w latach 2004–2006. Nierealnoœæ
tego propagandowego za³o¿enia jest tak oczywista, ¿e nie wymaga specjalnego uzasadnienia.
Kluczowym — obok okreœlenia przewidywanych efektów budownictwa
mieszkaniowego — problemem dla prognozy wysi³ku inwestycyjnego w omawianym zakresie jest ustalenie preliminowanego poziomu kosztów budowy
jednostek mieszkaniowych. W ujêciu ogólnym sprowadza siê to do okreœlenia
przeciêtnej wysokoœci kosztów odtworzenia 1 m2 powierzchni u¿ytkowej mieszkania (pum), czy — jak to siê okreœla normatywnie — powierzchni u¿ytkowej budynku mieszkalnego (pubm). Jest to sprawa bardzo z³o¿ona, poniewa¿
wielkoœæ ta jest bardzo zró¿nicowana regionalnie, na co wskazuje — miêdzy
innymi — ich dyferencjacja miêdzywojewódzka. Bardzo wa¿na jest równie¿
struktura inwestorska budownictwa mieszkaniowego. Wszak koszt budowy
1 m2 pum jest w budownictwie jednorodzinnym oko³o 2 razy ni¿szy ni¿ w wielorodzinnym. Spowodowane jest to po czêœci ni¿szym standardem instalacyjnym tego pierwszego czy realizacj¹ systemem gospodarczym, ale przede
wszystkim degresj¹ kosztów jednostkowych w miarê rosn¹cej wielkoœci
mieszkañ6.
Przy ustalaniu œredniego poziomu ceny 1 m2 pum, przyjêtej jako poziom
cen 2007 r., wykorzystano œredni¹ strukturê wojewódzk¹ udzia³u poszczególnych regionów w efektach budownictwa mieszkaniowego w latach 2001–2005,
6
Pewne sta³e koszty (np. zakup armatury ³azienkowej) rozk³adaj¹ siê na wiêkszy metra¿.
ekonomia 23
57
Miros³aw Gorczyca
która — tak¿e przy uwzglêdnieniu œredniego w 2005 r. udzia³u województw
w ogólnej liczbie ludnoœci — pos³u¿y³a do zwa¿enia wojewódzkich przeliczników ceny odtworzeniowej 1 m2 pubm. Poziom tych ostatnich odpowiednio
skorygowano (podwy¿szono), jako ¿e zosta³ on w ujêciu normatywnym doœæ
znacz¹co zani¿ony. Prawdopodobne przyczyny tego „zani¿enia” mog¹ wynikaæ z niew³aœciwego ustalenia proporcji miêdzy budownictwem wielo- i jednorodzinnym, ale tak¿e z innych wzglêdów, gdy¿ wielkoœæ tych przeliczników
decyduje o poziomie:
• maksymalnych czynszów,
• wielkoœci dop³at do kredytów mieszkaniowych.
Zatem, z ró¿nych (politycznych i spo³ecznych) powodów, poziom tych przeliczników jest ogólnie uwa¿any za zbyt niski w porównaniu z rzeczywistymi.
I tak np. w Warszawie wynosi³ on dla II kwarta³u 2007 r. „tylko” <4,9 tys. z³,
gdy faktycznie jest to ≥8 tys. z³ za 1 m2 pum. Jeszcze wy¿sza rozpiêtoœæ wystêpuje w Krakowie (<3,0 wobec >7 tys. z³). Podobne rozbie¿noœci wystêpuj¹
w innych regionach. Potwierdzaj¹ to wyniki badañ na ten temat prowadzonych w Narodowym Banku Polskim7.
W przedmiotowej projekcji kosztów realizacji zak³adanych w autorskim
scenariuszu efektów budownictwa mieszkaniowego przyjêto poziom ceny
odtworzenia 1 m2 pubm, czy — inaczej — ceny 1 m2 pum w wysokoœci 4000 z³8.
Ustalaj¹c go, wykorzystano jako wagi dla œredniego poziomu krajowego nie
tylko wskaŸniki udzia³u poszczególnych województw w efektach budownictwa mieszkaniowego œredniego w latach 2001–2005, ale równie¿ „wagi” wynikaj¹ce z udzia³u w 2005 r. ró¿nej wielkoœci jednostek osiedleñczych w ogólnej
liczbie ludnoœci9. T¹ przeciêtn¹ cenê 1 m2 pum ustalono przy za³o¿eniu, ¿e
33% efektów budownictwa mieszkaniowego realizowanego w cenach 2007 r.
kosztowaæ bêdzie œrednio ok. 6,0 tys. z³, 24% — ok. 4,0 tys. z³, 18% — ok. 3,1 tys.
z³ i 25% — ok. 2,0 tys. z³10. Chocia¿ owa hipotetyczna cena 1 m2 pum jest relatywnie wysoka (np. w porównaniu z regionalnymi normatywnymi cenami
odtworzenia 1 m2 pubm), to nale¿y j¹ uznaæ za odpowiadaj¹c¹ rzeczywistoœci
na rynku mieszkaniowym. Z drugiej strony — szereg znawców rynku mieszkaniowego uwa¿a, ¿e wzrostowy trend cen budownictwa mieszkaniowego ulegnie zahamowaniu, tak¿e z powodu bariery malej¹cego popytu efektywnego.
7
Np. poziom ceny 1 m2 pum wynosi³ w Warszawie w grudniu 2006 r. ok. 8 tys. z³, a w ma³ych
miastach >3,2 tys. z³.
8
Dok³adnie jego poziom wyniós³ 3998 z³, na co z³o¿y³y siê „wagi” (w %) cen (w tys. z³): 6,0 —
33%, 4,0 — 24%, 3,1 — 18% i 2,0 — 2,5%. Ze wzglêdu na „hipotetyczny” charakter tej ceny (tak¿e
dla wygody obliczeñ) dokonano tego zaokr¹glenia.
9
Udzia³ ten to (w %): 38,6 wsie oraz 61,4 miasta, z tego (w tys. mieszkañców): <5,0 — 2,4;
5,0–10,0 — 3,5; 10,0–20,0 — 7,0; 20,0–50,0 — 10,9; 50,0–100,0 — 8,6; 100,0–200,0 — 8,0 i >200,0 —
21,0, w tym: 4,5 Warszawa (obliczenia na podstawie: [Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej 2006, 2007].
10
Rozk³ad ten zbli¿ony jest do œredniej struktury efektów budownictwa mieszkaniowego
w grupach wielkoœci jednostek osiedleñczych i przeciêtnego poziomu cen w nich, kolejno: najwiêksze (6,0), œrednie (4,0), ma³e (3,2) i najmniejsze, g³ównie wieœ (2,0).
58
ekonomia 23
Mieszkaniowa symulacja
Now¹ sytuacjê na rynku budownictwa mieszkaniowego, tak¿e jeœli idzie
o jego wolumen, ale przede wszystkim w odniesieniu do jego cen, spowoduje
rozmiar przedsiêwziêæ zwi¹zanych z zaanga¿owaniem potencja³u budownictwa w przygotowaniu obiektów infrastruktury wynikaj¹cych z EURO 2012 (Mistrzostwa Europy w Pi³ce No¿nej). Z jednej strony bêdzie to mia³o wp³yw na
wzrost cen budownictwa mieszkaniowego w okresie do 2012 r. — wywo³any,
tak¿e sztucznie, przez lobby deweloperskie wykorzystuj¹ce argument rosn¹cych cen materia³ów i robocizny wobec ich deficytu. Za to stworzony przy
okazji EURO 2012 potencja³ mo¿e, pocz¹wszy od przysz³ego dziesiêciolecia,
wp³yn¹æ na zwiêkszone moce wytwórcze, a co za tym idzie, wp³yn¹æ na moderacjê czy nawet spadek cen. St¹d — por. odpowiednie sekwencje prognostyczne
— zdecydowanie wiêksza intensywnoœæ budowania mieszkañ po 2012 r.
Zmiany stanu zasobów i warunków mieszkaniowych
W swoim autorskim scenariuszu za³o¿y³em zbudowanie w latach 2006–
–2025 5360 tys. mieszkañ, a w kolejnych piêcioleciach tego okresu: 750, 1130,
1610 i 1870 tys. Realizacja tych zamierzeñ wymagaæ bêdzie w dwudziestoleciu
œredniej intensywnoœci budowania mieszkañ na poziomie 7,1 na 1 tys. ludnoœci, z tego — kolejno w piêcioleciach: 3,9; 6,0; 8,6 i 10,0. W warunkach zmieniaj¹cej siê œredniej wielkoœci realizowanych mieszkañ przyrost brutto —
w wyniku budownictwa — substancji mieszkaniowej powinien stanowiæ 577,5
mln m2 pum, z tego po: 75,0; 113,0; 152,0 i 237,5 w kolejnych piêcioleciach do
2025 r. Konfrontacja tych liczb wskazuje, ¿e zak³ada siê potrojenie przyrostu
brutto efektów budownictwa mieszkaniowego w ostatnim z nich w porównaniu z obecnym piêcioleciem. Skala zadañ jest ogromna i bardzo trudna do
realizacji, a dojœæ do niej bêdzie mog³o dopiero w warunkach odpowiednio
dynamicznego wzrostu PKB i udzia³u w nim inwestycji mieszkaniowych,
o czym bêdzie w dalszej czêœci opracowania.
W wyniku zak³adanego zbudowania 5360 tys. mieszkañ o ³¹cznej powierzchni u¿ytkowej mieszkañ 577,5 mln m2, przy za³o¿onych ubytkach 2110 tys.
mieszkañ z 72,7 mln m2 pum, uzyskamy przyrost netto substancji mieszkaniowej w liczbie 3250 tys. mieszkañ z 504,8 mln m2 pum (por. tab. 1.).
Realizacja wy¿ej podanych za³o¿eñ przyrostu netto substancji mieszkaniowej, z ok. 864,8 w 2005 r. do 1369,6 mln m2 w 2025 r., oznacza³aby jej przyrost o 58,4%, tzn. w œrednim tempie niespe³na 2,4%/rok. Dziêki temu, œrednia
wielkoœæ mieszkañ wzros³aby z 71 do 90 m2 pu (o 26,7% i 1,2%/rok), a syntetyczny wskaŸnik przestronnoœci zaludnienia mieszkañ z ok. 23 do 38 m2 pum per
capita (o 65,2% i 2,5%/rok), tak¿e w wyniku zmniejszenia przeciêtnego zaludnienia mieszkañ z 3,13 do 2,36 osób.
Czynnikiem wp³ywaj¹cym na poprawê sytuacji mieszkaniowej bêdzie —
w znacz¹cym stopniu — spadek liczby ludnoœci (o 4,1% i <0,3%/rok). Nasycenie mieszkaniami zwiêkszy siê z 319 w 2005 r. do 423 na 1 tys. ludnoœci,
a w przypadku realizacji przyjêtych za³o¿eñ prognostycznych uzyskamy —
w skali makro — zrównanie liczby mieszkañ z liczb¹ przewidywanego stanu
ekonomia 23
59
Miros³aw Gorczyca
gospodarstw domowych, co by³o — obok uzyskania w 2025 r. 38 m2 pum per
capita — podstawowym za³o¿eniem przeprowadzonej projekcji.
Jak widaæ z powy¿szych danych (por. te¿ tab. 1.), ogromny wysi³ek w spodziewanym „przyspieszeniu mieszkaniowym” w naszym kraju nie jest szczególnie imponuj¹cy, jeœli idzie o jego œrednioroczne tempo, tak¿e w kontekœcie wystêpuj¹cego wzrostu PKB11 i jego spodziewanego w latach do 2025 r.
poziomu. Pamiêtaæ jednak musimy, ¿e np. w latach 1970–2002 wskaŸnik pum
per capita rós³ w tempie ok. 1,7%/rok, a PKB prawie 3 razy szybciej. St¹d tylko
nierezydualne traktowanie budownictwa mieszkaniowego w przydziale œrodków i pomocy dla niego to conditio sine qua non realizacji powy¿szej projekcji, której koszty skwantyfikowane zostan¹ — grosso modo — w nastêpnym
podrozdziale.
Uwarunkowania realizacji za³o¿onych efektów poprawy sytuacji
mieszkaniowej — przy ró¿nych tempach wzrostu PKB i udzia³u w nim
inwestycji mieszkaniowych
Na podstawie potrzebnych dla uzyskania za³o¿onych celów rozmiarów budownictwa mieszkaniowego, skwantyfikowano œrodki potrzebne dla ich realizacji (por. tab. 2.). W okresie 2006–2025 nale¿a³oby zbudowaæ substancjê 577,5
mln m2 powierzchni u¿ytkowej mieszkañ, co — przy za³o¿eniu œredniej ceny 1
m2 pum w 2007 r. (4000 z³) — wymagaæ bêdzie ³¹cznych nak³adów rzêdu 2310
mld z³, z tego — ceteris paribus conditionibus — odpowiednio w kolejnych piêcioleciach: 300, 452, 608 i 950 mld z³. Zatem, kolejno w piêcioleciach omawianego dwudziestolecia, rozmiary budownictwa oraz nak³ady na nie rosn¹æ bêd¹
nastêpuj¹co (poprzednia pentada = 100,0): 151, 135 i 156%. Œrednie, w latach
2006–2025, roczne tempo przyrostu wolumenu nak³adów i efektów to ok. 7%12.
Jak widaæ, jest to dynamika imponuj¹ca i bardzo trudna do osi¹gniêcia. Mo¿liwa bêdzie do zrealizowania tylko w warunkach obfitego korzystania przez
budownictwo mieszkaniowe z owoców dynamicznego wzrostu gospodarczego.
Tabela 2.
Zak³adane efekty budownictwa mieszkaniowego i potrzebne na ten cel œrodki
Wyszczególnienie
Efekty budownictwa
mieszkaniowego (mln m2 pum)
Nak³ady dla ich osi¹gniêcia
(mld z³, w cenach 2007 r.)
2006–2010
75,0
300
2011–2015
2016–2020
2021–2025
113,0
152,0
237,5
452
608
950
2006–2025
577,5
2310
Przedstawiany przeze mnie scenariusz realizacji budownictwa mieszkaniowego, którego koszt — w cenach 2007 r. — wyniesie 2310 mld z³ w omawia11
Jego dynamikê roczn¹ w 2006 r. osi¹gniêto na poziomie ok. 6%.
W piêcioleciu 2021–2025 przewiduje siê zbudowanie 237,5 mln m2 pum, wobec 61,3 mln m2
pum w latach 2001–2005 (wzrost o 288%).
12
60
ekonomia 23
ekonomia 23
995 450
1 005 429
1 010 456
1 015 508
1 020 586
1 025 689
1 030 817
1 035 971
1 041 151
1 046 257
1 051 589
1 056 847
1 062 131
1 067 442
1 072 779
1 078 143
1 083 534
20 676 373
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2010
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2006–
–2025
990 497
2007
1 000 427
985 569
2006
2009
0,5%
wzros
t PKB
2008
980 666
2005
21 809 221
1 196 599
1 184 751
1 163 021
1 161 407
1 149 908
1 138 523
1 127 250
1 116 089
1 105 039
1 094 098
1 083 265
1 072 540
1 061 921
1 051 407
1 040 997
1 030 690
1 020 485
1 010 381
1 000 377
990 473
1,0%
23 016 743
1 320 815
1 301 295
1 282 065
1 263 118
1 244 451
1 226 060
1 207 941
1 190 090
1 172 502
1 155 174
1 138 103
1 121 284
1 104 713
1 088 387
1 072 303
1 056 456
1 040 843
1 025 461
1 010 307
995 376
1,5%
24 304 157
1 457 218
1 428 645
1 400 633
1 373 169
1 346 244
1 319 847
1 293 968
1 268 596
1 243 722
1 219 335
1 195 246
1 171 987
1 149 007
1 126 477
1 104 389
1 082 735
1 061 504
1 040 691
1 020 285
1 000 279
2,0%
25 677 047
1 606 935
1 567 742
1 529 504
1 492 199
1 455 804
1 420 297
1 385 655
1 351 859
1 318 887
1 286 719
1 255 335
1 224 717
1 194 846
1 165 704
1 137 272
1 109 534
1 082 472
1 056 070
1 030 312
1 005 183
2,5%
27 141 389
1 771 192
1 719 604
1 669 518
1 620 891
1 573 681
1 527 846
1 483 345
1 440 141
1 398 195
1 357 471
1 317 993
1 279 547
1 242 278
1 206 095
1 170 996
1 136 861
1 103 748
1 071 600
1 040 389
1 010 086
3,0%
Tendencje zmian PKB przy ró¿nych, sta³ych wskaŸnikach jego wzrostu
Tabela 3.
28 703 575
1 951 318
1 885 332
1 821 576
1 759 977
1 700 461
1 642 958
1 587 399
1 533 719
1 481 854
1 431 743
1 383 326
1 336 547
1 291 350
1 247 681
1 205 489
1 164 724
1 125 337
1 087 282
1 050 514
1 014 989
3,5%
30 370 443
2 148 760
2 066 115
1 986 649
1 910 240
1 836 769
1 766 124
1 698 196
1 632 881
1 570 078
1 509 690
1 451 625
1 395 794
1 342 109
1 290 490
1 240 855
1 193 130
1 147 241
1 103 116
1 060 688
1 019 893
4,0%
32 149 308
2 365 086
2 263 240
2 165 780
2 072 517
1 983 270
1 897 866
1 816 139
1 737 932
1 663 093
1 591 477
1 522 944
1 457 363
1 394 606
1 334 551
1 277 082
1 222 088
1 169 462
1 119 103
1 070 912
1 024 796
4,5%
34 047 990
2 601 999
2 478 094
2 360 090
2 247 704
2 140 671
2 038 734
1 941 652
1 849 192
1 761 135
1 677 272
1 597 402
1 521 335
1 448 890
1 379 896
1 314 186
1 251 606
1 192 006
1 135 243
1 081 184
1 029 699
5,0%
36 074 854
2 861 346
2 712 176
2 570 783
2 436 761
2 309 726
2 189 314
2 075 179
1 966 994
1 864 450
1 767 251
1 675 119
1 587 791
1 303 015
1 426 554
1 352 184
1 281 691
1 214 873
1 151 539
1 091 506
1 034 603
5,5%
38 238 841
3 145 129
2 967 103
2 799 153
2 640 711
2 491 237
2 350 223
2 217 192
2 091 690
1 973 293
1 861 597
1 756 223
1 656 815
1 563 033
1 474 559
1 391 093
1 312 352
1 238 068
1 167 989
1 101 876
1 039 506
6,0%
Mieszkaniowa symulacja
61
62
5 231 916
5 364 028
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
20 676 373
5 1203 057
2011
2012
2013
2014
2015
2006–
–2025
4 977 372
2006
2007
2008
2009
2010
0,5%
21 809 221
5 865 687
5 580 999
5 310 129
5 052 406
1,0%
23 016 743
6 411 744
5 951 767
5 524 789
5 128 443
1,5%
24 304 157
7 005 909
6 345 468
5 747 286
5 205 494
2,0%
25 677 047
7 652 185
6 763 417
5 977 875
5 283 570
2,5%
27 141 389
8 354 886
7 206 998
6 216 820
5 362 684
3,0%
28 703 575
9 118 665
7 677 671
6 464 393
5 442 846
3,5%
30 370 443
9 948 534
8 176 969
6 720 873
5 524 068
4,0%
32 149 308
10 849 892
8 706 508
6 986 546
5 606 361
4,5%
Tendencje zmian PKB w kolejnych okresach 5 lat, przy ró¿nych, sta³ych wskaŸnikach jego wzrostu
Tabela 4.
34 047 990
11 828 558
9 267 985
7 261 709
5 689 739
5,0%
36 074 854
12 890 791
0 863 187
7 546 663
5 774 211
5,5%
38 238 841
14 043 332
10 493 995
7 841 723
5 859 791
6,0%
Miros³aw Gorczyca
ekonomia 23
ekonomia 23
2016–
–2020
2011–
–2015
–2010
2006–
366 234
313 915
6,00%
7,00%
261 596
5,00%
156 957
3,00%
209 277
104 638
2,00%
4,00%
52 319
153 092
3,00%
1,00%
102 061
2,00%
357 214
51 031
1,00%
306 183
348 416
7,00%
7,00%
298 642
6,00%
6,00%
248 869
5,00%
255 153
199 055
4,00%
5,00%
149 321
3,00%
204 122
99 547
2,00%
4,00%
49 774
0,5%
1,00%
Wzrost PKB
390 670
334 860
279 050
223 240
167 430
111 620
55 810
371 709
318 608
265 506
212 405
159 304
106 203
53 101
353 668
303 144
252 620
202 096
151 572
101 048
50 524
1,0%
416 624
357 106
297 588
238 071
178 553
119 035
59 518
386 735
331 487
276 239
220 992
165 744
110 496
55 248
358 991
307 707
256 422
205 138
153 853
102 569
51 284
1,5%
444 183
380 728
317 273
253 819
190 364
126 909
63 455
402 310
344 837
287 364
229 891
172 419
114 946
57 473
364 385
312 330
260 275
208 220
156 165
104 110
52 055
2,0%
473 439
405 805
338 171
270 537
202 902
135 268
67 634
418 451
358 672
298 894
239 115
179 336
119 557
59 779
369 850
317 014
264 179
211 343
158 507
105 671
52 836
2,5%
504 490
432 420
360 350
288 280
216 210
144 140
72 070
435 177
373 009
310 841
248 673
186 505
124 336
62 168
375 338
321 761
268 134
214 507
160 881
107 254
53 627
3,0%
537 437
460 660
384 884
307 107
230 330
153 553
76 777
452 508
387 864
323 220
258 576
193 932
129 288
64 644
380 999
326 571
272 142
217 714
163 285
108 857
54 428
3,5%
572 388
490 618
408 848
327 079
245 309
163 529
81 770
470 461
403 252
336 044
268 835
201 626
134 417
67 209
386 685
331 444
276 203
220 963
165 722
110 481
55 241
4,0%
609 456
522 390
435 235
348 260
261 195
174 130
87 065
489 058
419 193
349 327
279 462
209 596
139 731
69 865
392 445
336 382
280 318
224 254
169 191
112 127
56 064
4,5%
648 759
556 079
463 399
370 719
278 040
185 360
92 680
508 320
435 703
363 085
290 468
217 851
145 234
72 617
398 282
341 384
284 487
227 590
170 692
113 795
56 897
5,0%
690 423
591 791
493 159
304 527
295 896
197 264
98 632
528 266
452 800
377 333
301 867
226 400
150 933
75 467
404 195
346 453
288 711
230 968
173 226
115 484
57 742
5,5%
Inwestycje mieszkaniowe w okresie 2006–2025, dla ró¿nych wielkoœci wskaŸnika wzrostu PKB oraz wskaŸnika udzia³u inwestycji
mieszkaniowych w PKB
Tabela 5.
734 580
629 640
524 700
419 760
314 820
209 880
104 940
548 921
470 503
392 086
313 669
235 252
156 834
78 417
410 185
351 588
292 900
243 392
175 794
117 196
58 598
6,0%
Mieszkaniowa symulacja
63
64
2006–
–2025
2021–
–2025
1 033 819
1 240 582
1 447 346
5,00%
6,00%
7,00%
620 291
3,00%
827 066
413 527
2,00%
4,00%
375 482
206 764
321 842
6,00%
7,00%
268 201
5,00%
1,00%
214 561
160 921
3,00%
4,00%
53 640
107 281
2,00%
0,5%
1,00%
Wzrost PKB
1 526 646
1 308 553
1 090 461
872 369
654 277
436 184
218 092
410 598
351 941
293 284
234 627
175 971
117 314
58 657
1,0%
1 611 172
1 381 005
1 150 837
920 670
690 502
460 335
230 167
448 822
384 705
320 587
256 470
192 352
128 235
64 117
1,5%
1 701 291
1 458 249
1 215 208
972 166
729 125
486 083
243 042
490 414
420 355
350 295
280 236
210 177
140 118
70 059
2,0%
1 797 393
1 540 623
1 283 852
1 027 082
770 311
513 541
256 770
535 653
459 131
382 609
306 087
229 566
153 044
76 522
2,5%
1 899 897
1 628 483
1 357 069
1 085 656
814 242
542 828
271 414
584 842
501 293
417 744
334 195
250 647
167 098
83 549
3,0%
2 009 250
1 722 214
1 435 179
1 148 143
861 107
574 071
287 036
638 307
547 120
455 933
364 747
273 560
182 373
91 187
3,5%
2 125 931
1 822 227
1 518 522
1 214 818
911 113
607 409
303 704
696 397
596 912
497 427
397 941
298 456
198 971
99 485
4,0%
2 250 452
1 928 958
1 607 465
1 285 972
964 479
642 986
321 493
759 492
650 994
543 495
433 996
325 497
216 998
108 499
4,5%
2 383 359
2 042 879
1 702 399
1 361 920
1 021 440
680 960
340 480
827 999
709 713
591 428
473 142
354 857
236 571
118 286
5,0%
2 525 240
2 164 491
1 803 743
1 442 994
1 082 246
721 497
360 749
902 355
773 447
644 540
515 632
386 724
257 816
128 908
5,5%
765 777
382 388
983 033
842 600
702 167
561 733
421 300
280 867
140 433
6,0%
2 676 719
2 294 330
1 911 942
1 529 554
1 147 165
Inwestycje mieszkaniowe w okresie 2006–2025, dla ró¿nych wielkoœci wskaŸnika wzrostu PKB oraz wskaŸnika udzia³u inwestycji
mieszkaniowych w PKB
Tabela 5. (cd.)
Miros³aw Gorczyca
ekonomia 23
ekonomia 23
2006–
–2025
2021–
–2025
2016–
–2020
2011–
–2015
2006–
–2010
Wzrost PKB
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
0,5%
12,4
24,9
37,3
49,8
62,2
74,7
87,1
12,8
25,5
38,3
51,0
63,8
76,5
89,3
13,1
26,2
39,2
52,3
65,4
78,5
91,6
13,4
26,8
40,2
53,6
67,1
80,5
93,9
51,7
103,4
155,1
206,8
258,5
310,1
361,8
1,0%
12,6
25,3
37,9
50,5
63,2
75,8
88,4
13,3
26,6
39,8
53,1
66,4
79,7
92,9
14,0
27,9
41,9
55,8
69,8
83,7
97,7
14,7
29,3
44,0
58,7
73,3
88,0
102,6
54,5
109,0
163,6
218,1
272,6
327,1
381,7
1,5%
12,8
25,6
38,5
51,3
64,1
76,9
89,7
13,8
27,6
41,4
55,2
69,1
82,9
96,7
14,9
29,8
44,6
59,5
74,4
89,3
104,2
16,0
32,1
48,1
64,1
80,1
96,2
112,2
57,5
115,1
172,6
230,2
287,7
345,3
402,8
2,0%
13,0
26,0
39,0
52,1
65,1
78,1
91,1
14,4
28,7
43,1
57,5
71,8
86,2
100,6
15,9
31,7
47,6
63,5
79,3
95,2
111,0
17,5
35,0
52,5
70,1
87,6
105,1
122,6
60,8
121,5
182,3
243,0
303,8
364,6
425,3
2,5%
13,2
26,4
39,6
52,8
66,0
79,3
92,5
14,9
29,9
44,8
59,8
74,7
89,7
104,6
16,9
33,8
50,7
67,6
84,5
101,5
118,4
18,1
38,3
57,4
76,5
95,7
114,8
133,9
64,2
128,4
192,6
256,8
321,0
385,2
449,3
3,0%
13,4
26,8
40,2
53,6
67,0
80,4
93,8
15,5
31,1
46,6
62,2
77,7
93,3
108,8
18,0
36,0
54,1
72,1
90,1
108,1
126,1
20,9
41,8
62,7
83,5
104,4
125,3
146,2
67,9
135,7
203,6
271,4
339,3
407,1
475,0
3,5%
13,6
27,2
40,8
54,4
68,0
81,6
95,2
16,2
32,3
48,5
64,6
80,8
97,0
113,1
19,2
38,4
57,6
76,8
96,0
115,2
134,4
22,8
45,6
68,4
91,2
114,0
136,8
159,6
71,8
143,5
215,3
287,0
358,8
430,6
502,3
4,0%
13,8
27,6
41,4
55,2
69,1
82,9
96,7
16,8
33,6
50,4
67,2
84,0
100,8
117,6
20,4
40,9
61,3
81,8
102,2
122,7
143,1
24,9
49,7
74,6
99,5
124,4
149,2
174,1
75,9
151,9
227,8
303,7
379,6
455,6
531,5
4,5%
14,0
28,0
42,0
56,1
70,1
84,1
98,1
17,5
34,9
52,4
69,9
87,3
104,8
122,3
21,8
43,5
65,3
87,1
108,8
130,6
152,4
27,1
54,2
81,4
108,5
135,6
162,7
189,9
80,4
160,7
241,1
321,5
401,9
482,2
562,6
5,0%
14,2
28,4
42,7
56,9
71,1
85,3
99,6
18,2
36,3
54,5
72,6
90,8
108,9
127,1
23,2
46,3
69,5
92,7
115,8
139,0
162,2
29,6
59,1
88,7
118,3
147,9
177,4
207,0
85,1
170,2
255,4
340,5
425,6
510,7
595,8
5,5%
14,4
28,9
43,3
57,7
72,2
86,6
101,0
18,9
37,7
56,6
75,5
94,3
113,2
132,1
24,7
49,3
74,0
98,6
123,3
147,9
172,6
32,2
64,5
96,7
128,9
161,1
193,4
225,6
90,2
180,4
270,6
360,7
450,9
541,1
631,3
Efekty rzeczowe (mln m2) budownictwa mieszkaniowego w okresie 2006–2025, przy za³o¿onym koszcie 1 m2 pum (4000 z³)
Tabela 6.
6,0%
14,6
29,3
43,9
58,6
73,2
87,9
102,5
19,6
39,2
58,8
78,4
98,0
117,6
137,2
26,2
52,5
78,7
104,9
131,2
157,4
183,8
35,1
70,2
105,3
140,4
175,5
210,6
245,8
95,6
191,2
286,8
382,4
478,0
573,6
669,2
Mieszkaniowa symulacja
65
Miros³aw Gorczyca
nym dwudziestoleciu, mo¿e byæ spe³niony przy ró¿nych tempach wzrostu
PKB i udzia³u w nim inwestycji mieszkaniowych. Jako punkt wyjœcia przyj¹³em poziom PKB w roku bazowym (2005), w wysokoœci 980 666 mln z³13. W tabeli 3. podano wielkoœci przewidywanego poziomu PKB w omawianym okresie, w sytuacji sta³oœci w nim przeciêtnej jego dynamiki, w dwunastu przedzia³ach jej tempa, natomiast w tabeli 4. — te same wielkoœci zestawione dla
poszczególnych piêcioleci. Prezentacja tak szerokiego spektrum umo¿liwia
pokazanie wolumenu PKB w wielu wariantach jego wzrostu.
W tabeli 5. zaprezentowano poziom inwestycji mieszkaniowych przy ujêciu sta³ych (jak wy¿ej) w piêcioleciach wskaŸników wzrostu PKB, w siedmiu
przedzia³ach procentowego ich udzia³u w nim. Tym sposobem uzyskano 84
(7 × 12) wersje wartoœci rozk³adów na inwestycje mieszkaniowe. Z kolei w tabeli 6. przeliczono wielkoœci nak³adów inwestycyjnych na budownictwo
mieszkaniowe na jego efekty rzeczowe, przy za³o¿eniu wartoœci odtworzeniowej 1 m2 pum w wysokoœci 4,0 tys. z³ (poziom cen 2007 r.).
Konfrontacja danych z tabel 5. i 6. wskazuje, ¿e osi¹gniêcie zak³adanego
w scenariuszu autorskim poziomu efektów finalnych budownictwa mieszkaniowego, tj. 577,5 mln m2 pum, wymagaj¹ce nak³adów rzêdu 2310 mld z³, mo¿liwe bêdzie w warunkach nastêpuj¹cej koincydencji sta³oœci tempa wzrostu
PKB oraz udzia³u w nim inwestycji mieszkaniowych (w %):
WskaŸniki:
wzrostu PKB: 0,5 1,0 1,5 2,0
udzia³u:
11,2 10,6 10,0 9,5
2,5
9,0
3,0 3,5
8,5 8,0
4,0
7,6
4,5
7,2
5,0
6,8
5,5
6,0
Powy¿sze obszerne spektrum dotycz¹ce mo¿liwoœci wzrostu PKB w latach
2006–2025 oraz udzia³u w nim inwestycji mieszkaniowych i uzyskanych w ich
wyniku efektów budownictwa mieszkaniowego, przedstawia mnogoœæ ich
konfiguracji. Pokazuje ono tak¿e wieloœæ mo¿liwoœci realizacji zak³adanych
celów w warunkach wspó³wystêpowania tych dwóch podstawowych makroagregatów ekonomicznych, a mianowicie poziomu PKB i wymaganego
wysi³ku inwestycyjnego w zakresie budownictwa mieszkaniowego.
Chocia¿ przedstawiony zakres dynamiki PKB jest — ze zrozumia³ych
wzglêdów badawczych — znacznie szerszy, to nale¿y rozpatrywaæ w zasadzie
najbardziej prawdopodobny jego przedzia³, w obrêbie œredniego dla okresu
2006–2025 tempa, w wysokoœci 3,0–5,0%/rok. Co prawda w latach 2006–2007
oraz byæ mo¿e w ca³ej obecnej pentadzie osi¹gniemy — jak dobrze pójdzie —
tempo œrednie wzrostu PKB >5%, to uzyskanie tak wysokiej dynamiki dla
okresu dwudziestolecia jest ma³o prawdopodobne, a — moim zdaniem — niemo¿liwe.
13
66
Por.: „Biuletyn Statystyczny GUS”, 2007 nr 2.
ekonomia 23
Mieszkaniowa symulacja
W warunkach uzyskiwania tempa wzrostu PKB na poziomie od 3,0 do
5,0%/rocznie, œredni udzia³ w nim inwestycji mieszkaniowych powinien stanowiæ od 6,8 do 8,5%. Wielkoœci tego udzia³u spektakularnie ilustruj¹ koniecznoœæ zwiêkszenia wysi³ku inwestycyjnego, który — jak dot¹d — ma bardzo
rezydualny charakter w przedmiotowym zakresie14. Nale¿a³oby — dla realizacji celu za³o¿onego w przedmiotowym scenariuszu — 3–4 razy intensywniej
budowaæ mieszkania, przeznaczaj¹c na ten cel odpowiednio wiêksze œrodki.
Taka promieszkaniowa reorientacja strategii rozwoju spo³eczno-ekonomicznego kraju to warunek sine qua non zak³adanej poprawy sytuacji mieszkaniowej. O tym, ¿e jest to zadanie bardzo trudne, ale mo¿liwe do realizacji, œwiadczy — miêdzy innymi — przyk³ad Irlandii, od kilkunastu lat realizuj¹cej w ten
sposób politykê i strategiê „przyspieszenia mieszkaniowego”, tak¿e z niema³ym udzia³em naszych „budowlañców”.
*
Najlapidarniej problem ujmuj¹c — osi¹gniêcie za³o¿onego stopnia poprawy sytuacji mieszkaniowej ludnoœci nast¹piæ mo¿e jedynie w warunkach
dynamicznego wzrostu gospodarczego, na poziomie 3–5%/r. w obecnym dwudziestoleciu, przy odpowiednio wysokim udziale inwestycji mieszkaniowych
w PKB i ich efektach œrednio ok. 3 razy wy¿szych od wystêpuj¹cych w ostatnich latach. Realizacja trudnych i bardzo ambitnych zadañ (osi¹gniêcia
w 2025 r. zrównania liczby mieszkañ z liczb¹ gospodarstw domowych oraz 38
m2 pum per capita) wymagaæ bêdzie odpowiedniego instrumentarium legislacyjnego, które musi mieæ stabilny charakter. Nie sprzyja temu permanentny
„p³odozmian polityczny”, gdy¿ tylko stabilna w³adza, silna merytorycznie
i politycznie, mo¿e pomyœlnie zrealizowaæ program poprawy warunków mieszkaniowych ludnoœci.
Bibliografia
Gorczyca M., 2005, Mo¿liwoœci poprawy sytuacji mieszkaniowej, w kontekœcie finansowych uwarunkowañ makroekonomicznych oraz zdolnoœci kredytowej gospodarstw
domowych, projekt badawczy nr 1 H02C 006 26.
GUS, 2004, Prognoza demograficzna na lata 2005–2030, Warszawa.
GUS, 2007, Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej 2006, Warszawa.
Ministerstwo Infrastruktury, 2005, Strategia d³ugofalowego rozwoju sektora mieszkaniowego na lata 2005–2020, Warszawa.
MGiP, 2004, Prognoza makroekonomiczna na lata 2005–2020. Warszawa.
14
Ok. 2% PKB na inwestycje mieszkaniowe w ostatnich latach, 6% w najlepszym dla nich
okresie.
ekonomia 23
67
Miros³aw Gorczyca
Abstract
68
Housing simulation
This article presents the simulation of the investment founds and the effects of
housing construction to obtain the equalization of the amount of flats with the
amount of households and to obtain the standard of 38 m2 interior usable area
per capita (the average level in the European Union in about 2025). The simulation was carried out considering two different levels of average growth of the
GDP (Gross Domestic Product) in the period of 2006–2025 and necessary for implementing these assumptions in the growth of housing investments.
ekonomia 23