Geodezja w gospodarce nieruchomościami

6
Przedmowa do tomu 2
Tematyka objęta drugim tomem podręcznika Geodezja w gospodarce nieruchomościami jest kontynuacją wydanego w r. 2009 tomu pierwszego i stanowi dalsze uzupełnienie wiadomości dotyczących znaczącego udziału prac geodezyjnych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, które jako obiekty podlegające licznym zmianom w czasie
i przestrzeni muszą być odpowiednio rejestrowane przy użyciu technik geodezyjnych,
a także ewidencjonowane w bazie danych katastralnych.
W rozdziale 12 zostały omówione zasady planowania przestrzennego, rozumianego
jako świadoma działalność ludzka, zmierzająca do zaprowadzenia określonego ładu w zagospodarowaniu przestrzeni i racjonalnego jej wykorzystania dla realizacji celów gospodarczych, społecznych i zaspokajania potrzeb mieszkańców obszaru stanowiącego przestrzeń planowania. Wśród biorących udział w procesie planowania przestrzennego przedstawicieli licznych nauk i specjalności istotną rolę odgrywają geodeci dostarczający danych ewidencyjnych, podkładów geodezyjno-kartograficznych niezbędnych do sporządzenia dokumentacji planistycznej oraz wytyczających w terenie zaplanowane obiekty podziału gruntowego i zagospodarowania.
Rozdział 13 został poświęcony inwestycyjnemu procesowi budowlanemu, stanowiącemu zespół powiązanych ze sobą organizacyjnie działań technologicznych, dokonywanych bezpośrednio na placu budowy oraz poza nim, obejmujących przygotowanie, realizację i odbiór inwestycji budowlanej, która musi spełniać ściśle określone warunki techniczne i użytkowe. W poszczególnych fazach tego procesu trzeba odnotować znaczący wkład
geodetów i sporządzanej przez nich dokumentacji. Przed rozpoczęciem prac budowlanych
w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę niezbędne są: wypis i wyrys z operatu
ewidencyjnego, uzgodnienia dotyczące lokalizacji i przebiegu uzbrojenia terenu oraz przygotowanie mapy do celów projektowych, bez której nie można wykonać projektu budowlanego. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę geodeta wykonuje pomiar realizacyjny, którego celem jest utrwalenie na gruncie osi lub obrysów projektowanych obiektów. W trakcie budów dużych obiektów konieczna jest obsługa geodezyjna monitorująca prace budowlane pod względem zachowania poprawności wymiarowej, montażowej i warunków
bezpieczeństwa budowli. Po zakończeniu prac budowlanych i przed rozpoczęciem użytkowania obiektu nieodzowna jest jego geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza.
Zasady podziałów nieruchomości opisane w rozdziale 14 dostarczają wiedzy na temat
tych niezwykle częstych procesów związanych z gospodarką nieruchomościami i realizowanych powszechnie w praktyce niemal każdego wykonawcy prac geodezyjnych. Podział
fizyczny (geodezyjny) nieruchomości jest ściśle związany z podziałem ewidencyjnym,
podczas którego nowo wydzielone nieruchomości zostają wpisane do operatu ewidencji
gruntów i budynków, gdzie otrzymują nowe numery ewidencyjne i powierzchnie. Złożoność procedur technicznych, administracyjnych i prawnych związanych z podziałami nieruchomości wymaga posiadania przez wykonawców nie tylko wysokich kwalifikacji geodezyjnych, lecz także znajomości obowiązujących przepisów prawnych, ponieważ podziały wywołują istotne zmiany nie tylko w katastrze, lecz także zmieniają również stan prawny nieruchomości, a poprzez wprowadzenie nowych form zagospodarowania wydzielonych działek, odgrywają ważną rolę w budowaniu ładu przestrzennego.
Przedmowa do tomu 2
7
Dla poprawnego wykonania podziałów nieruchomości, scaleń, wymian gruntów
i wywłaszczeń konieczne jest sporządzanie projektów działek, które poprzez opracowanie
geodezyjne umożliwiają najpierw usytuowanie obiektów gruntowych na mapie, po czym
w wyniku pomiaru realizacyjnego zostają umiejscowione w terenie. Zagadnieniom projektowania działek poświęcony jest rozdział 15 niniejszego tomu.
W ostatnim, szesnastym rozdziale tomu 2 zostały omówione problemy prawne i wykonawcze związane z wywłaszczaniem nieruchomości. Wywłaszczenie jako władcze odjęcie lub ograniczenie gwarantowanego konstytucyjnie prawa własności lub innych praw
rzeczowych polega na ich obligatoryjnym przejęciu przez Skarb Państwa bądź jednostkę
samorządu terytorialnego. Jest ono dopuszczalne tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą
być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw właściciela
lub użytkownika wieczystego do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze
umowy, przy czym za przejęte w ten sposób nieruchomości wywłaszczona osoba ma uzyskać słuszne odszkodowanie. W procedurach wywłaszczeniowych istotna rolę odgrywają
pomiary oraz dokumentacja geodezyjna, a zwłaszcza podkłady kartograficzne i dane zawarte w operacie ewidencyjnym. W ramach wywłaszczeń realizowane są również projekty, podziały, rozgraniczenia nieruchomości oraz utrwalanie znaków granicznych.
Autorami tomu 2 są: Andrzej Jagielski, który opracował rozdziały: 12, 13, 14, 15
oraz Barbara Marczewska, która napisała rozdział 16.
Autorzy wyrażają serdecznie podziękowanie opiniodawcy i recenzentowi Panu dr
hab. Wojciechowi Przegonowi za gruntowną recenzję tomu 2 i propozycje ulepszające jego
treść. Wbrew pierwotnym założeniom tom 2 nie jest przypuszczalnie ostatnią częścią tego
dzieła, bowiem autorzy planują napisanie i wydanie trzeciego tomu, zawierającego m. in.
problematykę rozgraniczeń, scaleń i wymian gruntów. Mamy nadzieję, że końcowy 3 tom
ukaże się najpóźniej we wrześniu 2011 r.
Autorzy:
Barbara Marczewska, Andrzej
Tom 2 ukończono w lipcu 2010 r.
Jagielski
SPIS TREŚCI TOMU 2:
Przedmowa do tomu 2
6
W y k a z s k r ó t ó w w y k o r z y s t y w a n y c h w treści t o m u 2
8
Rozdział 12: Podstawy planowania przestrzennego
9
12.1. I n f o r m a c j e w s t ę p n e i p o j ę c i a p o d s t a w o w e
12.2. Z a d a n i a i cele p l a n o w a n i a p r z e s t r z e n n e g o
12.2.1. Cele ogólne planowania przestrzennego
12.2.2. Cele planowania przestrzennego w skali kraju
12.2.3. Cele planowania przestrzennego w skali województwa
12.2.4. Cele planowania przestrzennego w skali gminy
12.3. P o d s t a w y p r a w n e p l a n o w a n i a p r z e s t r z e n n e g o
12.3.1. Ustawa „o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym"
12.3.2. Akty wykonawcze do ustawy pzp
12.4. Z a d a n i a o r g a n ó w a d m i n i s t r a c j i p u b l i c z n e j w p r o c e s i e p l a n o w a n i a p r z e s t r z e n n e g o
12.4.1. Wprowadzenie
12.4.2. Organy uczestniczące w planowaniu przestrzennym na poziomie krajowym
12.4.3. Organy odpowiedzialne za planowanie przestrzenne w województwie
12.4.4. Organy odpowiedzialne za planowanie przestrzenne na poziomie powiatu
12.4.5. Organy odpowiedzialne za planowanie przestrzenne w gminie
12.5. Z a r y s p l a n o w a n i a p r z e s t r z e n n e g o n a p o z i o m i e k r a j o w y m
12.5.1. Strategia Rozwoju Kraju
12.5.2. Strategia Rozwoju Regionalnego i inne strategie
12.5.3. Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2008-2033
12.6. P l a n o w a n i e p r z e s t r z e n n e n a p o z i o m i e w o j e w ó d z t w a i p o w i a t u
12.6.1. Strategia rozwoju województwa
12.6.2. Plan zagospodarowania przestrzennego województwa (pzpw)
12.6.3. Prognoza oddziaływania pzpw na środowisko
12.6.4. Powiat w systemie planowania przestrzennego
12.7. P l a n o w a n i e p r z e s t r z e n n e n a p o z i o m i e g m i n y
12.7.1. Wprowadzenie
12.7.2. Strategia rozwoju gminy
12.7.3. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (sukzp)
12.7.4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ( m p z p )
Rozdział 13: Inwestycyjny proces budowlany
9
14
14
15
17
18
20
20
42
65
65
65
66
67
68
71
71
73
75
79
79
81
88
94
95
95
97
100
109
137
13.1. Istota i n w e s t y c y j n e g o p r o c e s u b u d o w l a n e g o i j e g o u c z e s t n i c y
137
13.2. R o z p o c z ę c i e p r o c e s u b u d o w l a n e g o n a o b s z a r z e o b j ę t y m mpzp
143
13.3. P r z e b i e g p r o c e s u b u d o w l a n e g o n a o b s z a r z e b e z mpzp
13.3.1. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)
13.3.2. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP)
13.4. A d m i n i s t r a c j a a r c h i t e k t o n i c z n o - b u d o w l a n a w P o l s c e
13.4.1. Organizacja administracji architektoniczno-budowlanej
13.4.2. Kompetencje Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego
146
146
154
157
157
161
13.5. P r o j e k t b u d o w l a n y
164
13.6. W y ł ą c z e n i e g r u n t u z p r o d u k c j i r o l n e j w p r o c e s i e i n w e s t y c y j n y m
177
13.7. U z y s k a n i e w a r u n k ó w d o s t a w y m e d i ó w i u z g o d n i e n i e d o k u m e n t a c j i p r o j e k t o w e j
13.7.1. Określenie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci
13.7.2. Uzgodnienie dokumentacji projektowej
13.8. D e c y z j a o p o z w o l e n i u n a b u d o w ę
13.9. P r a c e b u d o w l a n e n i e w y m a g a j ą c e p o z w o l e n i a n a b u d o w ę
179
179
181
186
190
13.10. R o z p o c z ę c i e p r a c b u d o w l a n y c h
196
13.11. U d z i a ł w y k o n a w s t w a g e o d e z y j n e g o w p r o c e s i e b u d o w l a n y m
13.11.1. Podstawy prawne czynności geodezyjnych w procesie budowlanym
198
198
Spis treści
4
13.11.2. Standardy techniczne dla prac geodezyjnych w budownictwie
13.11.3. Wyszczególnienie prac geodezyjnych podczas procesu budowlanego
13.11.4. Prace geodezyjne w fazie przygotowawczej
13.11.5. Prace geodezyjne na etapie projektowania inwestycji, mapa do celów projektowych
13.11.6. Podstawowe obliczenia związane z geodezyjnym opracowaniem projektów
13.11.7. Prace geodezyjne podczas wyłączania gruntów z produkcji rolnej i leśnej
13.11.8. Prace geodezyjne w toku budowy
13.11.9. Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego
13.12. O d b i ó r b u d y n k u
B i b l i o g r a f i a d o r o z d z i a ł ó w 12 i 13
Rozdział 14: Podziały nieruchomości
201
202
202
203
218
224
228
229
232
234
236
14.1. P o j ę c i e p o d z i a ł u n i e r u c h o m o ś c i
236
14.2. Istota p o d z i a ł ó w : g e o d e z y j n e g o , p r a w n e g o i s ą d o w e g o
238
14.3. P o d s t a w y p r a w n e p o d z i a ł ó w n i e r u c h o m o ś c i
14.3.1. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
14.3.2. Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne
14.3.3. Ustawa o gospodarce nieruchomościami
14.3.4. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości....
14.4. S t a n d a r d y t e c h n i c z n e d o t y c z ą c e p o d z i a ł ó w n i e r u c h o m o ś c i
14.4.1. Problematyka podziałów nieruchomości w instrukcji G-5
14.4.2. Kompletowanie dokumentacji z podziałów nieruchomości wg instrukcji 0 - 3
14.5. P o s t ę p o w a n i e p o d z i a ł o w e w t r y b i e u s t a w y ogn
14.5.1. Podział nieruchomości na wniosek właściciela na terenie objętym mpzp
14.5.2. Podział nieruchomości w przypadku braku mpzp
14.5.3. Podział nieruchomości zabudowanej
14.5.4. Podział nieruchomości z urzędu lub na wniosek właściwego organu
14.5.5. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń mpzp (podział uproszczony)
14.5.6. Podział nieruchomości pod budowę lub rozbudowę dróg publicznych
14.5.7. Połączenie i ponowny podział nieruchomości
14.6. O p ł a t a a d i a c e n c k a
14.7. P o d z i a ł n i e r u c h o m o ś c i r o l n y c h i l e ś n y c h
14.8. P o d z i a ł n i e r u c h o m o ś c i w p o s t ę p o w a n i u s ą d o w y m
241
242
243
243
244
247
248
250
252
252
261
263
265
266
273
276
277
280
281
14.9. P o d z i a ł n i e r u c h o m o ś c i d o k o r z y s t a n i a ( ą u o a d usum)
284
14.10. C z y n n o ś c i g e o d e t y - w y k o n a w c y p o d z i a ł u
14.10.1. Etapy prac geodezyjnych w ramach podziałów nieruchomości
14.10.2. Zgłoszenie podziału w ODGiK i pobranie materiałów archiwalnych
14.10.3. Analiza zgromadzonej dokumentacji archiwalnej, szkic podstawowy
14.10.4. Badanie ksiąg wieczystych
14.10.5. Wykaz synchronizacyjny
14.10.6. Opracowanie wstępnego projektu podziału
14.10.7. Wywiad terenowy, pomiar uzupełniający
14.10.8. Wznowienie granic nieruchomości
14.10.9. Przyjęcie granic nieruchomości
14.10.10. Sporządzenie mapy z projektem podziału nieruchomości
14.10.11. Przekazanie operatu do ODGiK
14.10.12. Złożenie wniosku o zatwierdzenie podziału
14.10.13. Okazanie i stabilizacja nowych granic
14.10.14. Wprowadzenie zmian spowodowanych podziałem do EGiB i KW
14.11. S c a l e n i a i p o d z i a ł y n i e r u c h o m o ś c i
14.11.1. Zasady ogólne scaleń i podziałów nieruchomości
14.11.2. Podstawy prawne scaleń i podziałów nieruchomości
14.11.3. Procedura scalenia i podziału nieruchomości
14.11.4. Prace geodezyjne w postępowaniu scalenia i podziału nieruchomości
14.11.5. Odszkodowania i opłata adiacencka w procedurze scalenia i podziału
B i b l i o g r a f i a d o r o z d z i a ł u 14
285
285
286
290
291
294
295
297
298
303
310
312
314
316
318
320
320
321
326
329
334
335
4 Spis treści
Rozdział 15: Projektowanie obiektów gruntowych
337
15.1. Istota p r o j e k t o w a n i a g e o d e z y j n e g o
337
15.2. P r o j e k t o w a n i e d z i a ł e k m e t o d ą a n a l i t y c z n ą
15.2.1. Obliczenie pól prostych figur geometrycznych
15.2.2. Typowe zadania z projektowania analitycznego
15.2.3. Analityczne projektowanie działek przy pomocy programu WinKalk
15.3. P r o j e k t o w a n i e d z i a ł e k m e t o d a m i p r z y b l i ż o n y m i
15.3.1. Projektowanie działek metodą kolejnych przybliżeń
15.3.2. Projektowanie działek za pomocą wartości metra bieżącego
15.3.3. Projektowanie działek za pomocą średniej wartości hektara
B i b l i o g r a f i a d o r o z d z i a ł u 15
339
339
341
364
367
368
374
376
376
Rozdział 16: Wywłaszczanie nieruchomości
377
16.1. P o d s t a w o w e z a s a d y w y w ł a s z c z a n i a
377
16.2. P o s t ę p o w a n i e w y w ł a s z c z e n i o w e
16.2.1. Procedura wywłaszczenia
16.2.2. Przygotowanie postępowania wywłaszczeniowego
16.2.3. Rokowania w sprawie nabycia praw do nieruchomości
16.2.4. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego
16.2.5. Rozprawa wywłaszczeniowa
16.2.6. Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości
16.2.7. Wykup części nieruchomości pozostałych po wywłaszczeniu
16.2.8. Ograniczenie praw i ustanowienie służebności na nieruchomościach sąsiednich
16.2.9. Przejęcie praw do wywłaszczonych nieruchomości
16.2.10. Skutki prawne decyzji wywłaszczeniowej
386
386
387
389
390
392
386
393
394
395
395
16.3. O d s z k o d o w a n i e za w y w ł a s z c z e n i e n i e r u c h o m o ś c i
396
16.4. Z w r o t w y w ł a s z c z o n y c h n i e r u c h o m o ś c i
399
16.5. O g r a n i c z e n i e p r a w
404
16.6. S ł u ż e b n o ś ć p r z e s y ł u
405
16.7. S z c z e g ó l n e z a s a d y w y w ł a s z c z a n i a n i e r u c h o m o ś c i
411
16.7.1. Uwagi ogólne dotyczące przepisów specjalnych
411
16.7.2. Cele i reguły przyjęte w przepisach specjalnych
412
16.7.3. Podstawowe regulacje prawne w zakresie specjalnych inwestycji drogowych
414
16.7.4. Podmioty i organy uczestniczące w procesie inwestycji drogowych
417
16.7.5. Terminy i sankcje obowiązujące w procesie inwestycji drogowych
420
16.7.6. Oznaczenie nieruchomości oraz zawiadomienia stron i doręczanie decyzji w procesie inwestycji drogowych . 424
16.7.7. Treść i forma wniosku o wydanie decyzji w sprawie inwestycji drogowej
427
16.7.8. Treść, forma i skutki decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej
431
16.7.9. Zasady i sposób ustalania oraz przyznawania odszkodowania
436
16.7.10. Ustalenia zamykające proces inwestycji drogowych
440
16.7.11. Zasady nabywania nieruchomości na cele budowy linii kolejowych
440
16.8. C z y n n o ś c i g e o d e z y j n e p o d c z a s w y w ł a s z c z a n i a n i e r u c h o m o ś c i
450
B i b l i o g r a f i a d o r o z d z i a ł u 16
455