Rentownoœć najmu przebi³a lokaty i obligacje_KOMENTARZ_130910

KOMENTARZ Open Finance, 13.09.2010 r.
Rentowność najmu przebiła lokaty i obligacje
Szczyt sezonu najmu, związany z napływem studentów na uczelnie i spadek oprocentowania
obligacji zadecydował o tym, że zwrot z inwestycji pod wynajem jest dziś wyższy stopy zwrotu
z obligacji skarbowych czy lokat.
Przed miesiącem informowaliśmy o wzroście stawek najmu mieszkań i jednoczesnym napływie
nowych ofert. Okres wakacyjny zwykle przynosi takie właśnie zmiany, ponieważ mieszkania
opuszczone przez studentów trafiają wówczas na rynek.
W sierpniu napływ nowych ogłoszeń był już znacznie mniejszy. Nowych ofert najmu w każdym
z siedmiu monitorowanych miast jest mniej niż w lipcu o ok. 20-30 proc. Jednak stawki utrzymały się
na podniesionym poziomie, w czterech miastach nawet wzrosły. Przy jednoczesnym spadku cen
transakcyjnych mieszkań zaowocowało to wzrostem rentowności najmu netto do 4,16 proc.
z 4,10 proc. miesiąc wcześniej.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w sierpniu 2010 rok
2
Miasto
Cena m
mieszkania
Gdańsk
Gdynia
Kraków
Łódź
Poznań
Warszawa
Wrocław
Średnia
5672 zł
5423 zł
6461 zł
4132 zł
5611 zł
7951 zł
6309 zł
-
Stawka najmu
w przeliczeniu
2
na m
32,04 zł
26,01 zł
31,65 zł
24,96 zł
28,91 zł
41,62 zł
33,53 zł
-
Rentowność
brutto
Rentowność
netto
5,08%
4,15%
4,21%
5,18%
4,55%
4,59%
4,63%
4,63%
4,58%
3,72%
3,78%
4,64%
4,10%
4,12%
4,15%
4,16%
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za sierpień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z sierpnia obniżone o 5 proc.
Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego
przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów
z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
W porównaniu do lipca nie zaszły istotne zmiany w średniej ofercie oprocentowania depozytów
bankowych. Za to – za sprawą inflacji na poziomie 2 proc. zanotowanej w lipcu – zanotowaliśmy
spadek oprocentowania obligacji skarbowych i to aż o 30 pkt bazowych (25 pkt netto). Ponieważ już
Open Finance SA ul. Domaniewska 39, 02-672 Warszawa
[email protected], www.open.pl
1
wcześniej przewaga rentowności obligacji skarbowych nad najmem była niewielka, obecnie
to rentowność najmu daje najlepszą stopę zwrotu. O możliwości takiego scenariusza pisaliśmy
w pierwszych miesiącach roku.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że stawki podatkowe (8,5 proc. dla wynajmu mieszkań i 19 proc.
od zysków kapitałowych) przyczyniają się istotnie do poprawy atrakcyjności inwestycji pod wynajem.
Oczywiście należy pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej
oprocentowane
niż
prezentowana
Ale
średnia.
także
rentowność
najmu
należy
obliczyć
dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń wpływ mają nie brane tu pod uwagę
czynniki takie jak okresy przestojów (dłuższe/krótsze niż zakładane przez nas 1,5 miesiąca rocznie),
koszty remontów czy przede wszystkim zmiana wartości samego mieszkania.
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich
Rodzaj inwestycji
Rentowność
brutto
Rentowność
netto
zakup mieszkania na wynajem
roczna lokata bankowa*
obligacje dziesięcioletnie (EDO)**
4,63%
4,84%
5,00%
4,16%
3,92%
4,05%
*średnia dla 34 banków z 02.09.2010 r.; **oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest wyższe o 0,25 proc. Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open
Finance.
Komentarz i prognoza
Obecny układ rentowności jest modelowy, ponieważ rentowność najmu powinna być wyższa
niż obligacji, aby wynagrodzić inwestorom ponoszone ryzyko inwestycyjne. Jednak nie można
zakładać, że stan ten utrzyma się długo.
Po pierwsze, okres żniw dla najemców mieszkań skończy się wraz z rozpoczęciem roku
akademickiego i stawki mogą ponownie obniżyć się. Po drugie, rosnąca dostępność kredytów
hipotecznych
sprawia,
niż ich wynajmowaniem.
że
Po
coraz
więcej
trzecie,
osób
należy
zainteresowanych
spodziewać
się
jest
zakupem
stopniowego
mieszkań
wzrostu
inflacji,
który przyniesie wzrost oprocentowania obligacji skarbowych. Dopiero w dalszej perspektywie –
podwyżek stóp procentowych – rentowność najmu może ponownie wzrosnąć. Nie oczekujemy
odzwierciedlenia wyższych stóp procentowych w stawkach najmu wcześniej niż na wiosnę, a do tego
czasu mogą one pozostać stabilne lub nieznacznie spadać.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance
Open Finance SA ul. Domaniewska 39, 02-672 Warszawa
[email protected], www.open.pl
2