Uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania

Szczecin, dnia 23.02.2012r
Dot.: projektu planu miejscowego „Arkońska – Niemierzyn – Chopina” w Szczecinie
W związku z wyłożeniem do publicznego wglądu projektu planu miejscowego „Arkońska –
Niemierzyn – Chopina” w Szczecinie oraz zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r . o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.)
zgłaszam uwagi dotyczące nieruchomości przy ul. Chopina 14, stanowiącej własność
Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie.
Teren stadionu przy ul. Chopina 14 położony jest wewnątrz osiedla mieszkaniowego w jednostce
planistycznej Osiedle Arkońskie – Niemierzyn. W strukturze osiedla stanowi enklawę o funkcji
sportowej i rekreacyjnej. Dotychczas stadion użytkowany był jako obiekt sportowy dla potrzeb
uczelni oraz jako obiekt ogólnodostępny.
W projekcie planu miejscowego omawiany teren objęty jest w całości jednostką elementarną
Z.A.4013.US, dla której ustalono przeznaczenie terenu dla potrzeb usług sportu i rekreacji.
1.
Uznając celowość dalszego przeznaczenia tego terenu dla potrzeb sportu i rekreacji wnosimy
uwagę dotyczącą nieuzasadnionego ograniczenia zakresu dopuszczonych w projekcie planu
usług oraz ich udziału w powierzchni użytkowej obiektów.
Na terenie przeznaczonym dla potrzeb sportu i rekreacji korzystne dla obsługi terenu może być
lokalizowanie samodzielnych obiektów o funkcjach towarzyszących, a nie wyłącznie funkcji
towarzyszących jako funkcji wbudowanych w obiektach sportowych (na przykład kawiarnia
klubowa przy kortach, samodzielny pawilon wystawowy i salka widowiskowa itp.). Zapisane w
projekcie planu ograniczenie polegające na dopuszczeniu funkcji towarzyszących wyłączne jako
wbudowanych w obiekty sportowe uważamy za nieuzasadnione i niekorzystne dla podstawowej
funkcji terenu.
2.
Jako usługa towarzysząca terenom sportowym powinna być uznana również funkcja pobytowa,
zbiorowego zamieszkania. Traktując teren sportowy kompleksowo funkcja pobytowa powinna
być bezpośrednio łączona z zapleczem treningowym. Jest to standardowy wymóg stawiany
ośrodkom sportowym. Niedopuszczenie w projekcie planu funkcji zbiorowego zamieszkania jest
w tym przypadku nieuzasadnionym ograniczeniem możliwości dysponowania terenem.
3.
Podobnie nieuzasadnione jest naszym zdaniem ograniczenie udziału powierzchni funkcji
towarzyszących na terenie usług sportu i rekreacji do zaledwie 20% powierzchni obiektów
sportowych i rekreacyjnych. Zasadnicza funkcja sportowa i rekreacyjna może być z
powodzeniem realizowana jako forma zagospodarowania terenu (boiska, plenerowe urządzenia
sportowe i rekreacyjne itp) przy zapleczu o niewielkich powierzchniach zabudowy jak np. szatnie
i sanitariaty. W takim przypadku istotne jest aby nie ograniczać możliwości realizacji funkcji
podstawowej zagospodarowania terenu ośrodka i nie uzależniać w sposób nieuzasadniony
możliwości realizacji obiektów towarzyszących od kubatury, czy powierzchni użytkowej
budynków.
4.
Ograniczenie maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy do 25% powierzchni terenu
elementarnego przy równoczesnym dopuszczeniu przykrywania pozostałej powierzchni
obiektów sportowych przykryciami tymczasowymi, a więc faktyczne dopuszczenie przykrycia
75% powierzchni terenu jest zapisem skutkującym obniżeniem standardu zabudowy i
zagospodarowania terenu. Obecnie stosowane przykrywanie obiektów sportowych
tymczasowymi powłokami wynika z ograniczonych możliwości finansowych i nie powinno być
promowane jako docelowy sposób zabudowy i zagospodarowania terenu.
W związku z powyższym wnosimy o następujące korekty w tekście projektu planu:
§ 19. ust. 1, pkt. 2:
wykreślenie dotychczasowego zapisu i wprowadzenie zapisu:
2)
dopuszcza się lokalizację usług towarzyszących z zakresu: wypoczynku, gastronomii,
kultury, usług turystyki, nauki, handlu detalicznego oraz zamieszkania zbiorowego,
związanych z funkcją zespołu sportowo rekreacyjnego;
§ 19. ust. 3, pkt. 3:
zwiększenie powierzchni zabudowy do 50% oraz wykreślenie zastrzeżenia dot. pkt 6;
§ 19. ust. 3, pkt. 6:
zmianę treści zapisu na:
6)
dopuszcza się lokalizację obiektów tymczasowych w formie naziemnych urządzeń
sportowych typu: boiska, urządzenia sportowo – rekreacyjne, trybuny, sezonowe
lodowisko, przykrycia obiektów i urządzeń sportowych;
Ponadto analizując zapis planu należy zauważyć, że powoduje on skutki finansowe w wyniku
zmniejszenia powierzchni działki (przejęcie na rzecz poszerzenia pasa drogowego ul. Chopina) oraz
konieczność rozbiórki istniejącego obiektu i ogrodzeń.
Wynikający z planu obowiązek rozbiórki obiektu wpływa na obniżenie wartości nieruchomości i
ogranicza możliwość jej użytkowania zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem i sposobem
użytkowania. Użytkowanie stadionu po rozebraniu obiektu będzie ograniczone lub niemożliwe bez
podjęcia nowej inwestycji i co najmniej odtworzenia obiektu Chopina 14.
Podsumowując należy stwierdzić, że utrzymanie funkcji ogólnodostępnego obiektu sportowo
rekreacyjnego jest korzystne dla sąsiadujących terenów Uczelni i zespołu domów akademickich oraz
wpływa na podniesienie standardu tej części miasta.
Realizacja celu jakim jest utrzymanie funkcji obiektu sportowo rekreacyjnego i jego modernizacja
z punktu widzenia właściciela jest możliwa poprzez korektę zapisów projektu planu i uwzględnienie
szerokich możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu oraz elastyczność zapisów planu,
(uwzględnienie zgłoszonych uwag daje realną możliwość zbycia terenu i jego przyszłego
komercyjnego zagospodarowania przez inny podmiot).
Podkreślić należy, że akceptując cel i kierunek zagospodarowania terenu przy ul. Chopina 14
konieczne jest wypracowanie takich zapisów prawa miejscowego, przy których realna będzie
realizacja tego zamierzenia. W tej intencji składane są uwagi do planu.