Publikacja darmowa

R e j e n t , rok 8. nr 11 (91)
listopad 1998 r.
Glosa
do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r.
III CKN 307/97
„W sprawie toczącej się między stronami umowy sprzedaży udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i współwłasności budynku
niedopuszczalne jest prowadzenie dowodu ze świadków na okoliczność, że został nabyty inny udział niż określony w akcie notarialnym"1.
Problematyka dotycząca dopuszczalności prowadzenia dowodu z zeznań świadków i z przesłuchania stron przeciw osnowie lub ponad osnowę
dokumentu urzędowego, jak się okazuje, wywołuje w praktyce nadal wiele
wątpliwości, stąd przytoczone wyżej stanowisko SN zasługuje na uwagę.
Za napisaniem tej glosy przemawia konieczność upowszechnienia materii,
z którą zmagał się Sąd Najwyższy, wydając cytowane wyżej orzeczenie,
w świadomości podmiotów mających do czynienia z tymi zagadnieniami
na co dzień (sądów, notariuszy, pośredników w obrocie nieruchomościami
itp.). Dlatego też niektóre rozważania odbiegają nieco od konkretnego stanu
faktycznego i zmierzają do naświetlenia tego problemu w rozleglejszej
perspektywie.
1
Teza głosowanego postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r. III CKN 307/
97, OSNIC 1998, z. 9, poz. 135.
123
Adam Bieranowski
Przyjrzyjmy się najpierw stanowi faktycznnemu. Dnia 2.11.1994 r. Skarb
Państwa nabył od spółki z o.o. udział wynoszący 8262/32310 części we
współużytkowaniu wieczystym gruntu i taki sam udział we współwłasności
budynku biurowo-socjalnego. Następnie sąd rejonowy na wniosek Skarbu
Państwa zniósł współwłasność tego budynku poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Skarbowi Państwa przyznał własność lokalu użytkowego nr 1, znajdującego się na III i IV piętrze budynku wraz z „udziałem
we współużytkowaniu wieczystym gruntu i częściach wspólnych budynku,
obejmujących powierzchnię niezbędną do funkcjonowania wyodrębnionego lokalu, a odpowiadającym 11580/42126 częściom wspólnej nieruchomości". Natomiast spółka z o.o. nabyła w ten sposób własność lokalu
użytkowego nr 2, położonego na parterze, I i II piętrze budynku z udziałem
„odpowiadającym 30546/42126 częściom nieruchomości wspólnej". Ponadto sąd zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestnika dopłatę w kwocie
66.704,70 złotych, gdyż wielkość prawa przyznanego w wyniku zniesienia
współwłasności wnioskodawcy przewyższa nabyty przez niego udział we
współwłasności na podstawie wskazanej wyżej umowy sprzedaży.
Rozpoznający apelację wnioskodawcy sąd wojewódzki zmienił orzeczenie sądu I instancji, ustalając, że udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu i współwłasności budynku spółki z o.o. wynosi 30546/42126,
a Skarbu Państwa 115 80/42126 części, zamiast wskazanych tam udziałów
odpowiednio: 24048/32310 i 8262/32310. W konsekwencji sąd wojewódzki skreślił w całości wymieniony wyżej punkt orzeczenia dotyczący zasądzonej dopłaty. Według tegoż sądu, poprzestanie przez sąd rejonowy na
dosłownym brzmieniu umowy sprzedaży z dnia 2.11.1994 r. stanowiło
naruszenie przepisu art. 65 § 2 k.c. Opierając się na przeprowadzonym
dowodzie z zeznań świadków na okoliczność zamiaru stron tej umowy
sprzedaży, sąd wojewódzki uznał, iż wyodrębniona własność lokalu nr 1
odpowiada wielkości nabytego przez uczestnika udziału i żadna dopłata
pieniężna uczestnikowi z tego tytułu nie przysługuje.
Od postanowienia sądu wojewódzkiego uczestnik postępowania wniósł
kasację, zarzucając zaskarżonemu orzeczeniu naruszenie przepisu art. 65
k.c. oraz art. 247 i 281 k.p.c.
Prześledźmy teraz kolejne etapy rozumowania Sądu Najwyższego, które
doprowadziło do zaprezentowanego na wstępie rozstrzygnięcia. Punktem
wyjścia rozważań SN jest analiza przepisu art. 247 k.p.c. Poczynione w
124
Glosa
tym zakresie spostrzeżenia SN nie budzą poważniejszych zastrzeżeń. W
szczególności słusznie podkreślono w uzasadnieniu, że określenie przedmiotu świadczeń sprzedawcy i kupującego należy do elementów przedmiotowo istotnych umowy sprzedaży, odnosząc to stwierdzenie do oznaczenia
udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącego 8262/35310 części. Następnie przytoczone zostają dwie uchwały Sądu Najwyższego dotyczące
problematyki prowadzenia dowodu z zeznań świadków lub przesłuchania
stron na podważenie ceny sprzedaży nieruchomości wskazanej w akcie
notarialnym. Dyskusyjne jest, czy wywody te (w zaprezentowanym kształcie) były konieczne w tym konkretnym wypadku. SN ogranicza się jedynie
do zgłoszenia wątpliwości pod adresem stanowiska zaprezentowanego w
uchwale z dnia 20.10.1966 r.2, zdając się przychylać do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 7.08.1997 r. I CKN 214/97 (nie publ.), w którym
przyjęto, że oświadczenia woli zawarte w akcie notarialnym w zakresie
dotyczącym ceny nie mogą być podważane w drodze prowadzenia dowodów z przesłuchania świadków lub stron, gdyż prowadziłoby to do obejścia
przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności (art. 247 k.p.c.).
Jednak cały ten fragment uzasadnienia wydaje się niczego nowego do sprawy nie wnosić. Kończy go bowiem SN stwierdzeniem, że „W żadnym razie
argumentacja zastosowana w uzasadnieniu uchwały z dnia 20 października
1966 r. nie upoważnia do rozszerzenia uczynionego tam wyjątku od ograniczeń dowodowych". W istocie prowadzi nas to do punktu wyjścia. Z
powodzeniem więc tę część rozważań można było pominąć.
Poważniejsze wątpliwości budzi natomiast kolejny wątek poruszony
przez SN. W uzasadnieniu czytamy, że przepis art. 65 § 2 k.c. nie ma
zastosowania, gdy brzmienie umowy jednoznacznie uzewnętrznia zamiar
stron i cel umowy. Tak więc zasada clara non sunt interpretanda miałaby
dotyczyć także wykładni umów. SN nie dostrzega bowiem, że nauka prawa
cywilnego zdaje się odchodzić od tradycyjnego poglądu, jakoby wykładni
oświadczenia woli należało dokonywać tylko wówczas, gdy dosłowne jego
brzmienie pozostawia margines niepewności co do rzeczywistej woli stron3.
Wykładnia stanowi konieczny proces myślowy w toku rozpoznawania sensu
każdego oświadczenia woli, niezależnie od tego, czy jest jasne, czy też
2
5
III CZP, OSNCP 1967, z. 7-8, poz. 119.
Z. R a d w a ń s k i , Zagadnienia ogólne wykładni oświadczeń woli, NP 1986, nr 9, s. 25.
125
Adam Bieranowski
rodzi jakieś niejasności. Aby to stwierdzić, konieczne są przecież uprzednie
zabiegi interpretacyjne. W konsekwencji umowa sprzedaży winna być
poddana wykładni opartej o dyrektywy wskazane w przepisie art. 65 k.c.
W ślad za tym trzeba się zastanowić nad relacją zachodzącą pomiędzy
przepisem art. 65 k.c. a zakazami dowodowymi określonymi w art. 247
k.p.c. Aby uzyskać stabilny punkt wyjścia dla dalszych rozważań, przytoczmy najpierw przepis art. 244 § 1 k.p.c., który głosi: „Dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy
państwowe w ich zakresie działania, stanowią dowód tego, co zostało w
nich urzędowo zaświadczone". Dokument urzędowy korzysta z domniemania prawdziwości (autentyczności) oraz domniemania zgodności z prawdą
tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone, przy czym drugim z tych
domniemań objęta jest treść, która została urzędowo zaświadczona (tzw.
część zaświadczająca).
Pomimo opisowej metody, zastosowanej przez prawodawcę w art. 2 §
2 ustawy z dnia 14.02.1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 22, poz. 91),
przyjmuje się zgodnie, iż akt notarialny i inne dokumenty notarialne są
dokumentami urzędowymi i wprost (a nie odpowiednio) odnoszą się do nich
przepisy k.p.c. o dokumentach urzędowych 4 . Akt notarialny korzysta więc
z szeregu domniemań. Zagadnienia te nie zostały dotychczas w nauce i
judykaturze ostatecznie wyjaśnione. Co więcej - problematyka ta stała się
przedmiotem wielu, częściowo sprzecznych ze sobą wypowiedzi doktryny.
Wynika to ze sporu natury ogólnej. W doktrynie nie ma jednolitości stanowisk w przedmiocie, czy domniemanie zgodności z prawdą dotyczy tylko
dokumentów urzędowych narratywnych, czy również dokumentów urzędowych konstytutywnych, tj. takich, które obejmujączynności prawne (np. akt
notarialny zawierający umowę sprzedaży). K. Knoppek przychyla się do
poglądu, że przy dokumentach konstytutywnych problem prawdziwości nie
może pojawić się, gdyż akt prawny może być ważny lub nieważny, lecz
nie można traktować go jako prawdziwy lub nieprawdziwy. Autor ten nie
godzi się więc ze stanowiskiem T. Erecińskiego, który twierdzi, że dokument (akt notarialny) nie stanowi dowodu prawdziwości samych oświad4
K. K n o p p e k , Dokument w procesie cywilnym, Poznań 1993, s. 78; T. E r c c i ń s k i , [w:]
Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego. Część I. Postępowanie rozpoznawcze, t. I,
Warszawa 1997, s. 392; W. B r o n i c w i c z , Postępowanie cywilne w zarysie, Warszawa 1996,
s. 196.
126
Glosa
czeń, np. co do obszaru sprzedanej nieruchomości 5 . Klarowniej materia ta
wyglądała w ujęciu kodeksu postępowania cywilnego z 1930/32 r. Akt
notarialny, jako dokument publiczny (art. 262 d.k.p.c.) stanowił dowód, że:
a) dane osoby stawiły się przed notariuszem,
b) notariusz udzielił im pewnych pouczeń,
c) osoby te złożyły oświadczenia woli w akcie notarialnym zawarte,
d) oświadczenia te odpowiadają prawdzie, a więc że strony działające
zawarły umowę o pewnej treści6.
Omówienie dokładne tych kontrowersji przekraczałoby znacznie szczupłe ramy niniejszej glosy. W tym miejscu wystarczy przyjąć, że akt notarialny stanowi dowód tego, iż wskazane osoby stawiły się w określonym
czasie i miejscu przed notariuszem oraz złożyły oświadczenia zawarte w
akcie notarialnym 7 . W literaturze uznaje się, że akt notarialny dokumentujący czynność prawną korzysta z trzech domniemań prawnych: po pierwsze - że dokument zawiera tylko to, co obejmowały oświadczenia stron,
po drugie - że zawiera całość tych oświadczeń i wreszcie po trzecie - że
reprodukuje treść oświadczeń złożonych przez strony dokładnie, bez żadnych zniekształceń 8 .
Dowód z dokumentu zaliczany jest do najważniejszych środków dowodowych w procesie cywilnym. Wyrazem tego zapatrywania jest przepis art.
247 k.p.c., wprowadzający pewne ograniczenia dowodowe, dające przewagę dowodom z dokumentu. W świetle przepisu art. 247 k.p.c., dowód z
zeznań świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad
osnowę dokumentu, obejmującego czynność prawną, może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności, jeżeli spełnione są kumulatywnie
dwie przesłanki:
1) gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej
pod rygorem nieważności,
5
K. K o p p c k, op. cii., s. 85.
L. P e i per, Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego (Część pierwsza), 1.1, Kraków
1934, s. 591.
7
K. P i a s c c k i, [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, 1.1, Warszawa 1996, s.
816, dodaje, że akt notarialny stanowi również dowód odpowiedniego pouczenia stron przez notariusza.
8
J . G w i a z d o m o r s ki, Nowe przepisy oformie czynności prawnych, Księga pamiątkowa
ku czci Kamila Stejki, Warszawa-Wrocław 1967, s.79;E. D r o z d , Forma aktu notarialnego, [w:]
Księga pamiątkowa. I Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań-Kluczbork 1993, s.
27.
6
127
Adam Bieranowski
2) jeżeli ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za
konieczne.
Unormowanie to opiera się na motywie, że dokument oddaje wiernie
ostateczną i właściwą wolę stron, zaś zeznania świadków często są stronnicze i obarczone zawodnością pamięci ludzkiej 9 .
Dowód przeciwko osnowie dokumentu zmierza do wykazania oświadczeń woli sprzecznych z treścią dokumentu (np. gdy akt notarialny zawiera
oświadczenia, których strony nie złożyły). Z kolei dowód ponad osnowę
dokumentu polega na wykazaniu, że dokument jest niekompletny (że oprócz
tego, co jest w nim zawarte, złożono oświadczenie, którego dokument nie
zawiera)10. Domniemania te nie zwalniają sądu od obowiązku zinterpretowania oświadczeń zawartych w akcie notarialnym. Ograniczenia dowodowe przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie wykluczająprowadzenia dowodów zmierzających do wykładni zawartych w akcie notarialnym
oświadczeń woli. Zabiegi te nie są skierowane przeciw treści lub ponad
treść aktu notarialnego, lecz dotyczą samej osnowy dokumentu, stąd dopuszczalny jest w tym zakresie dowód z zeznań świadków i z przesłuchania
stron. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż wykładnia ma służyć do
wyjaśnienia treści oświadczeń woli ujawnionych w dokumencie (akcie
notarialnym), a nie uzupełnieniu treści czynności prawnej, dla której zastrzeżono formę pod rygorem nieważności. Nie może ona więc doprowadzić do uznania za ważne takich oświadczeń woli, które wbrew wymaganiom formy, nie znalazły wyrazu w dokumencie. Dowody z zeznań świadków
i z przesłuchania stron dla wykładni uzupełniającej byłyby niedopuszczalne
w świetle przepisu art. 247 k.p.c.11 Nie dostrzegł tego sąd wojewódzki,
przyjmując, iż przedmiotem zbycia był inny udział niż opisany w akcie
notarialnym. Dobrą ilustrację poprawnej wykładni umowy stanowi natomiast uchwała SN z dnia 9.08.1996 r., w myśl której „Użycie w umowie
małżonków, zawartej w formie aktu notarialnego, sformułowania o «zniesieniu wspólności ustawowej» nie stoi na przeszkodzie uznania, że jest to
umowa o wyłączeniu tej wspólności (art. 47 § 1 k.r.o.)" 12.
9
Por. K. S t c f k o, Postępowanie dowodowe w polskim procesie cywilnym, Przegląd Notarialny 1951, nr 1-3.
10
T. E r e c i ń s k i, op. cit., s. 402.
11
Z. R a d w a ń s k i , Zagadnienia ogólne..., s. 35.
12
III CZP 74/96, OSNIC 1996, z. 11, poz.152.
128
Glosa
Lektura uzasadnienia głosowanego orzeczenia nasuwa jeszcze dwa
spostrzeżenia.
Pierwsze mieści się na styku procesu cywilnego i prawa cywilnego
materialnego. SN uznał, iż ograniczenia dowodowe z art. 247 k.p.c. obowiązują tylko w zakresie essentialia negotii. To prawda, że nauka prawa
procesowego przepis ten odnosi do wypadków, gdy dokument obejmuje
czynność prawną, dla której zastosowana jest forma pisemna zastrzeżona
ad solemnitatem lub forma szczególna aktu notarialnego w zakresie essentialia negotii (a nie kwestii ubocznych) 13 . Odmiennego zdania jest jednak
Z. Radwański 14 . Autor ten uważa, że nie występują tu żadne wyjątki. Na
potrzeby omawianej sprawy stwierdzenie SN jest wystarczające, gdyż
określenie przedmiotu świadczenia w umowie sprzedaży stanowiło niewątpliwie element przedmiotowo istotny.
Drugie - dotyczy kwestii ogólnej. Chodzi o wady oświadczenia woli.
W nauce i judykaturze, po pewnych wahaniach dominuje pogląd, iż ograniczenia dowodowe określone w art. 247 k.p.c. nie dotyczą możliwości
wykazania wad oświadczenia woli zawartych w akcie notarialnym 15 . Komentowana sprawa nie była rozpatrywana przez sądy merytoryczne pod
kątem widzenia wad oświadczenia woli, stąd analiza stanu faktycznego,
zrekonstruowanego na podstawie uzasadniania, nie dostarcza przydatnych
w tym kontekście informacji. Skazani jesteśmy więc na domysły. Wystąpienie w tej konkretnej sytuacji wad oświadczenia woli może nasuwać
wątpliwości. Jednakże wątek ten, z uwagi na jego ogromny walor praktyczny, wart jest sygnalizacji. Ograniczmy się do pozorności oraz błędu (i
ewentualnie podstępu).
Pozorność oświadczenia woli w obrocie nieruchomościami jest zagadnieniem wzbudzającym ogromne kontrowersje teoretyczne. Wątpliwości
dotyczą także kwestii procesowych. Judykatura zdecydowanie dopuszcza
dowód z zeznań świadków i z przesłuchania stron dla wykazania pozorności umowy 16 . Ostrożniej do tego problemu podchodzi część doktryny.
Zdaniem K. Knoppka, zarzut, iż czynność prawna jest pozorna, atakuje
13
Z. R e s i c h, [w:] Postępowanie cywilne, Warszawa 1997, s. 339.
Z . R a d w a ń s k i , Wykładnia oświadczeń woli składanych indywidualnym adresatom,
Wrocław 1992, s. 145.
15
Por. A. Z i e 1 i ń s k i, Postępowanie cywilne. Kompendium, Warszawa 1998, s. 125.
14
16
129
T
Adam Bieranowski
jednocześnie osnowę dokumentu17. Nie wchodząc w te spory, można stwierdzić, że zamiarem stron umowy sprzedaży nie było dokonanie innej tzw.
ukrytej czynności prawnej w postaci sprzedaży udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu i współwłasności budynku o większej wielkości
aniżeli udokumentowana w akcie notarialnym lub sprzedaży lokalu nr 1.
Przemawia za tym zachowanie się wnioskodawcy i uczestnika po zawarciu
powołanej umowy. Strony nie podnosiły zarzutu pozorności w toku postępowania sądowego. Można zatem pominąć sporną kwestię ważności czynności ukrytej. Na marginesie dodać trzeba, że pozorność umowy jest okolicznością faktyczną, podlegającą ustaleniu przez sądy merytoryczne. A
zatem w ramach podstawy kasacyjnej (art. 393' pkt 1 k.p.c.), ustalenie to
nie podlega kontroli kasacyjnej 18 .
Przedmiotem dowodu może być błąd. Czy można przyjąć, iż Skarb
Państwa nabył udziały w prawach, działając pod wpływem błędu, ponieważ nie „odpowiadają" one powierzchni budynku zajmowanej przez kupującego? Trudno w tym stanie faktycznym dopatrzyć się prawnie doniosłego błędu. Co najwyżej, można doszukać się niezgodności z rzeczywistością
wyobrażeń kupującego dotyczących okoliczności nie uregulowanych w
czynności prawnej. Odmiennie należałoby potraktować tę sytuację, gdyby
błąd polegał na fałszywym wyobrażeniu o cechach przedmiotu umowy.
Błądzącemu przysługuje wówczas prawo podmiotowe kształtujące, które
jest wykonywane przez złożenie drugiej stronie oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków prawnych dokonanej czynności prawnej w terminie
rocznym od wykrycia błędu (art. 88 k.c.). Łatwo zauważyć, że kupujący
nie doprowadził do unieważnienia umowy sprzedaży.
Teoretycznie w sprawie tej mogłyby znaleźć zastosowanie przepisy o
podstępie (art. 86 k.c.). Rozpocznijmy od przypomnienia kwestii podstawowej. Osoba uciekająca się do podstępu musi działać rozmyślnie, aby
skłonić adresata do podjęcia określonej czynności prawnej. Analiza uzasadnienia głosowanego orzeczenia nie daje podstaw do przypisania sprzedającemu winy umyślnej, czy to w postaci zamiaru bezpośredniego, czy też
zamiaru ewentualnego. Sprzedawca nie podejmował takich zachowań, które
zmierzały do zniekształcenia obrazu rzeczywistości w „oczach" kupujące-
17
130
K. K n o p p e k, op.cit., s. 72; w naucc przewagą ma jednak odmienne zapatrywanie.
Glosa
go. To samo - jak można przypuszczać - tyczy sią działań osób trzecich.
Wskazanie w umowie sprzedaży udziału wynoszącego 8262/313110 części było wyłącznie wynikiem omyłki w pomiarze powierzchni użytkowej
całego budynku i części przeznaczonej na potrzeby kupującego.
W związku z powyższym przyjąć trzeba, że strony uzewnętrzniły swą
wolę uczynienia przedmiotem zbycia udziałów we współużytkowaniu
wieczystym gruntu i współwłasności budynku o wysokości wymienionej w
akcie notarialnym. Wielkość tego ułamka została w treści umowy kilkakrotnie wymieniona (np. w § 2 umowy). Nie może tu być mowy o jakiejś omyłce
pisarskiej i niedokładności, co otwierałoby drogę ich sprostowania. Dla
problematyki tej pomocną wskazówkę stanowi wypowiedź Sądu Najwyższego wyrażona w uchwale z dnia 8.03.1987 r. III CZP 10/86, w świetle
której w razie omyłkowego oznaczenia nieruchomości w umowie sprzedaży nabywca może domagać się wyjaśnienia przez sąd rzeczywistej woli
kontrahentów w drodze powództwa o ustalenie stosunku prawnego na podstawie art. 189 k.p.c.19
W konkluzji uważam, że teza głosowanego orzeczenia została sformułowana zbyt kategorycznie. Natomiast rozstrzygnięcie SN jest w zasadzie
prawidłowe, pozostając w zgodzie z postulatem zgłaszanym przez doktrynę, aby z możliwości odejścia od zakazów dowodowych z art. 247 k.p.c.
korzystać w przypadkach raczej tylko wyjątkowych 20 . Postulat ten nie może
jednak przysłaniać wyraźnych odstępstw od powołanego ograniczenia
dowodowego.
Adam Bieranowski
20
Z. R c s i ch, op. cit., s. 339.
131