analiza - Ożarów Mazowiecki

ANALIZA
Uzasadniająca przystąpienie do sporządzania zmiany miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego gminy Ożarów Mazowiecki dla obszaru
Duchnice – Ołtarzew – dla terenu „3 MW” i stopnia zgodności przewidywanych
rozwiązań z ustaleniami Studium.
1
ANALIZA
dotycząca zasadności przystąpienia do sporządzania zmiany w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego gminy Ożarów Mazowiecki dla
obszaru Duchnice – Ołtarzew, zatwierdzonego Uchwałą nr 410/06 Rady
Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim z dnia 28 marca 2006r. opublikowaną
w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego Nr 171, poz. 6743
z dnia 29 sierpnia 2006r. i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań
z ustaleniami „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy Ożarów Mazowiecki” przyjętego uchwałą Nr 389/02
Rady Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim dnia 3 października 2002r.
W związku z art. 14 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami), stwierdza
się:
I. TEREN OBJĘTY ANALIZĄ
Analizowany teren położony jest we wsi Duchnice i obejmuje działki nr ew. 102/9,
102/10 i 102/11 położone przy ul. Ożarowskiej. Granice terenu wyznaczają:
ul. Ożarowska, południowa granica działki nr ew. 102/8, wschodnie granice
działek nr ew. 391, 392, 393/1, 393/2, 394, 395, 397, 398, 399, 400, 401/1
położonych na terenie miasta Ożarów Mazowiecki obr. 10 oraz północne granice
działek 102/12, 105/3, 105/4, 105/11, 102/80.
II. STAN ISTNIEJĄCY TERENU
Analizowany teren położony jest w Duchnicach, przy granicy z terenem miasta
Ożarowa Mazowieckiego. W analizowanym terenie na chwilę obecną brak jest
jakichkolwiek zabudowań. Od zachodu teren graniczy z osiedlem
mieszkaniowym, tj. „Osiedlem Mickiewicza” położonym na terenie miasta Ożarów
Mazowiecki.
Analizowany teren znajduje się poza obszarami stanowisk archeologicznych.
W terenie nie występują obiekty zabytkowe ani chronione ustawą o ochronie
przyrody.
III. ANALIZA DOTYCHCZAS OBOWIĄZUJĄCYCH USTALEŃ PLANISTYCZNYCH
Na terenie planowanym do zmiany obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Nr 410/06 Rady Miejskiej w Ożarowie
2
Mazowieckim z dnia 12 września 2006 r. w sprawie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego gminy Ożarów Mazowiecki dla obszaru
Duchnice - Ołtarzew, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa
Mazowieckiego Nr 171, poz. 6743 z dnia 29 sierpnia 2006r.
Plan sporządzony został na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.)
i jest planem obowiązującym.
Zgodnie z ww. planem teren przeznaczony jest pod: teren zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej.
Dla analizowanego terenu obowiązują następujące ustalenia:
Symbol terenu – 3MW
1. Dla terenu 3MW plan ustala:
1) przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
w zorganizowanym osiedlu wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,
komunikacją pieszo – jezdną, zielenią osiedlowa oraz niezbędnymi usługami
towarzyszącymi (program minimum przedszkole)
2) przeznaczenie uzupełniające: garaże wbudowane podziemne i garaże
nadziemne w zespołach (co najmniej dwupoziomowe)
2. Na terenie 3MW plan dopuszcza: usługi towarzyszące wbudowane
3. W zakresie parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu ,
plan ustala:
1) nieprzekraczalne linie zabudowy od ul. Ożarowskiej,
2) powierzchnię zabudowy na terenie do 30% powierzchni działki,
3) powierzchnie utwardzoną na terenie do 25% powierzchni działki,
4) powierzchnie biologicznie czynną , co najmniej 45% powierzchni działki,
5) współczynnik intensywności na terenie do 0,7 – niw więcej niż 600 mieszkań
6) wysokość budynków:
a) budynki mieszkalne do 3 kondygnacji – do 12m wysokości wzdłuż
zachodniej oraz południowej granicy terenu 3MW
b) budynki mieszkalne wokół ronda – placu do 4 kondygnacji – do 14m
wysokości
c) budynki mieszkalne wzdłuż ul. Ożarowskiej do 4 kondygnacji do 14m
wysokości
d) garaże do 2 kondygnacje – (3 poziomy parkowania) w tym ½ kondygnacji
zagłębiona
e) poziom ± 0 budynków do 1,2m
3
7) kształt dachu budynków mieszkalnych dwuspadowy lub wielospadowy, garaży
i budynków gospodarczych płaski lub skośny, kolor elewacji w barwach
pastelowych i szarościach, materiały naturalne, dachy-ciemne od brązu
poprzez czerwień do szarości,
8) powierzchnia usług: w parterach budynków wokół placu (na skrzyżowaniu
projektowanych osi osiedla wzdłuż drogi 23KDD): przedszkole (dl co najmniej
60 dzieci), powierzchnia sprzedaży usług handlu do 50m2, w jednym lokalu
9) ogrodzenie terenu maksymalnie do 1,5m z zakazem ogrodzeń
prefabrykowanych i pełnych,
10) zachowanie terenu 3MW jako funkcjonalnej całości, dopuszczając podziały
dla wspólnot mieszkaniowych (zespoły zabudowy), ustalenia minimalnych
powierzchni działek nie dotyczą działek wydzielanych dla potrzeb lokalizacji
urządzeń infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych o minimalnej
szerokości 8m w liniach rozgraniczających i poszerzenia dróg przyległych.
4. Dla terenu 3MW nakazuje się ochronę budynków mieszkalnych przed ponad
normatywnym oddziaływaniem komunikacji przy pomocy zieleni urządzonej
i zespołem garaży oraz zakazuje się samowolnego nasypywania i obniżania
powierzchni terenu działek powyżej lub poniżej poziomu terenu działek sąsiednich
oraz odprowadzania wód opadowych na sąsiednie działki i drogi. Teren zabudowy
3MW w zakresie ochrony przed hałasem i określenia standardu akustycznego
należy traktować jako tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną w rozumieniu przepisów Prawa ochrony środowiska (Dz. U. nr 178,
poz. 1841 ze zm.).
5. Na terenie 3MW nakazuje się przed przystąpieniem do działań projektowych
opracowanie ekspertyzy (małe obiekty o powierzchni zabudowy do 200m2
o wysokości do 2 kondygnacji) lub dokumentacji geotechnicznej dla dużych
obiektów (duże obiekty o powierzchni zabudowy powyżej 200m2 o wysokości
powyżej 2 kondygnacji).
6. Plan ustala obsługę komunikacyjną od strony ul. Ożarowskiej – 2KDL przez
skrzyżowanie z drogą 23KDD i wyznaczonym połączeniem drogi wewnętrznej
z drogą 2KDL w uzgodnieniu z zarządcą drogi oraz podłączenie do miejskiej sieci
infrastruktury technicznej.
IV. OPIS PRZEWIDYWANYCH ROZWIĄZAŃ
Stwierdzono konieczność rozpoczęcia procedury sporządzania zmiany
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w trybie ustawy z dnia
27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.
z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z uwzględnieniem wniosku
4
złożonego przez właściciela działek znajdujących się na terenie objętym
planowaną zmianą.
Przedmiotem zmiany planu będzie zwiększenie wysokości budynków
mieszkalnych - określenie nowych parametrów zagospodarowania terenu.
Zakres
sporządzanej zmiany
miejscowego
planu
zagospodarowania
przestrzennego będzie zgodny z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn.
zm.).
V. STOPIEŃ ZGODNOŚCI PRZEWIDYWANYCH ROZWIĄZAŃ Z USTALENIAMI
STUDIUM
1. W „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
gminy Ożarów Mazowiecki” uchwalonym uchwałą Nr 389/02 Rady
Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim dnia 3 października 2002 r., przyjęto
że na terenie obszaru objętego planem będzie rozwijana funkcja
mieszkaniowa.
2.
Obszar wyznaczony do sporządzenia zmiany miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego i przeznaczony w Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
Ożarów Mazowiecki pod zainwestowanie położony jest na gruntach, dla
których uzyskano zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze
i wyłączonych z produkcji rolniczej do stosownych pozwoleń na budowę.
3.
W Studium w Rozdziale VI „PROPOZYCJE USTALEŃ WIĄŻĄCYCH
GMINĘ PRZY DZIAŁALNOŚCI REALIZACYJNEJ I SPORZĄDZANIU
PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO” nie określa
się wysokości zabudowy budynków mieszkalnych dla obszarów rozwoju
funkcji mieszkaniowej.
VI. ZASADNOŚĆ PRZYSTĄPIENIA DO SPORZĄDZANIA ZMIANY PLANU
Po przeprowadzeniu analizy dotyczącej:



potrzeb inwestycyjnych,
uwarunkowań stanu istniejącego,
uwarunkowań i kierunków rozwoju terenów określonych w Studium,
5
oraz
w
świetle
obowiązujących
przepisów
ustawy
o
planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o ochronie gruntów rolnych
i leśnych, należy stwierdzić, że przystąpienie do sporządzania zmiany miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego jest zasadne ponieważ budowa takiego
kompleksu budynków wielorodzinnych w zorganizowanym osiedlu wraz z niezbędną
infrastruktura techniczną, komunikacją pieszo – jezdną, zielenią osiedlową, oraz
niezbędnymi usługami towarzyszącymi (w tym przedszkola) podniesie walory
przestrzenne okolicy.
VII. NIEZBĘDNY ZAKRES PRAC PLANISTYCZNYCH
Odnośnie art. 14 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami) obszar
sporządzanej zmiany planu określono w pkt. I niniejszej analizy.
Zakres merytoryczny opracowania:
Projekt zmiany planu zostanie sporządzony z uwzględnieniem stosownych
standardów przy zapisywaniu ustaleń projektu planu, wprowadzonych
rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164,
poz. 1587) oraz odpowiednio do zakresu zmiany planu z uwzględnieniem
stosownych zapisów z art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.).
Zgodnie z zakresem merytorycznym zmiany planu nie przewiduje się zmian
rysunku planu.
Zakres prac
Odpowiednio do zakresu zmiany planu należy sporządzić:
1) opracowanie ekofizjograficzne,
2) prognozę oddziaływania na środowisko, z szczególnym uwzględnieniem
wpływu zagospodarowania działek nr ew. 102/9, 102/10 oraz 102/11 na
tereny sąsiednie, możliwości odprowadzenia wód opadowych oraz
zaspokojenia potrzeb parkingowych,
3) prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.
6
Materiały geodezyjne:
Odpowiednio do zmienianej treści planu zagospodarowania przestrzennego
gminy Ożarów Mazowiecki dla obszaru Duchnice - Ołtarzew i zgodnie z zakresem
merytorycznym zmiany planu nie przewiduje się zmian rysunku planu.
Do opracowania ekofizjiografii zostaną wykorzystane: mapa topograficzna w skali
1:10 000 oraz mapy sytuacyjno – wysokościowe wydane przez Składnicę Map
i Dokumentów Geodezyjnych Starostwa Powiatowego w Ożarowie Mazowieckim
stanowiącej urzędową kopię sekcji mapy zasadniczej.
7