docZarządzanie nieruchomościami
download 
Reklamacja Transkrypt
Zarządzanie nieruchomościami
Nr 0, kwiecień 2014 r. Zarządzanie orzecznictwo komentarze glosy nieruchomościami w numerze PROCEDURA UCHYLANIA UCHWAŁ WSPÓLNOTY Zgodnie z ustawą o własności lokali przedmiotem uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być tylko nieruchomość wspólna. W praktyce jednak pojawiają się sytuacje, w których wspólnota mieszkaniowa jest zainteresowana podjęciem uchwały wykraczającej poza „zarząd nieruchomością wspólną” ff1, 2 UMOCOWANIE CZŁONKA ZARZĄDU DO REPREZENTOWANIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ PRZED SĄDEM W przypadku sporów sądowych należy ustalić przede wszystkim, czy wytoczenie powództwa to czynność mieszcząca się w zakresie zwykłego zarządu, czy należy ono raczej do kategorii czynności przekraczających jego zakres. ff5 DORĘCZANIE DECYZJI ADMINISTRACYJNEJ CZŁONKOWI ZARZĄDU WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Czy do doręczenia decyzji administracyjnej na adres osoby fizycznej pełniącej funkcję członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy stosować przepisy dotyczące doręczania osobom fizycznym czy osobom prawnym? ff7 ZALEGŁE WPŁATY Z TYTUŁU ZALICZEK A PODATEK VAT Spór dotyczył zaległych opłat z tytułu zaliczek na poczet zarządu nierucho- mością wspólną. Przyczyną powstania zaległości zdaniem właściciela lokalu był „brak faktur VAT... ff11 Procedura uchylania uchwał wspólnoty Gospodarowanie nieruchomością wspólną przez wspólnoty mieszkaniowe Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z 8 listopada 2013 r. (sygn. XV C 153/13) Sentencja „Skoro wspólnota mieszkaniowa została powołana jedynie do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, to przedmiotem jej działań i uchwał może być też tylko nieruchomość wspólna. Ta nieruchomość kończy się w miejscu, gdzie kończy się tytuł prawny poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej”. Uzasadnienie Na gruncie komentowanego orzeczenia powód domagał się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej wyznaczenia dziesięciu indywidualnych miejsc parkingowych dla mieszkańców budynku. Parking został wyznaczony na dzierżawionym przez wspólnotę podwórku zgodnie z zasadą, iż każdemu mieszkańcy budynku przysługuje jedno miejsce parkingowe. Powód twierdził, iż uchwała jest nieważna, bowiem nie została podjęta większością głosów przewidzianych w ustawie o własności lokali. Jego zdaniem jeden z właścicieli lokalu nie podpisał uchwały, zaś za właścicieli będących małżeństwem podpisała się tylko jedna osoba. Nadto zdaniem powoda w uchwale rozdzielono miejsca parkingowe, nie uwzględniając faktu, iż powód jest osobą niepełnosprawną, przez co przysługuje mu powiększone miejsce parkingowe. Poza tym podnosił, iż dysponując dziesięcioma proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, powinien dysponować proporcjonalnie dużym miejscem parkingowym. Rozstrzygnięcie Sądu Sąd Okręgowy nie przychylił się do argumentacji powoda, jednak mimo to uchylił zaskarżoną uchwałę. Zdaniem Sądu właściciele lokali nie byli uprawnieni do podjęcia uchwały dotyczącej dzierżawionego terenu niebędącego nieruchomością wspólną. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd ustalił, że uchwała została podjęta w sposób ważny, tj. głosowali za nią właściciele lokali dysponujący wymaganą większością głosów, albo osobiście, albo przez pełnomocnika. Sąd ustalił także, iż powód nie miał podstaw do trak- ORZECZNICTWO Drodzy Czytelnicy, Oddajemy w Wasze ręce pierwszy numer periodyku, w którym będziemy zamieszczać aktualne i ważne w Waszej codziennej pracy wyroki oraz orzeczenia sądów. Dotyczyć będą funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, spraw finansowo-podatkowych, kwestii związanych z remontami i budowami oraz wielu innych spraw mających bezpośredni wpływ na rzetelne wykonywanie obowiązków zarządcy nieruchomości. Mamy nadzieję, że to oraz kolejne wydania naszego wspólnego czasopisma spotkają się z ciepłym przyjęciem z Waszej strony i okażą przydatną pozycją w Waszej zawodowej bibliotece. Czekamy na Wasze opinie, sugestie oraz pytania dotyczące zagadnień związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych i zarządzaniem nieruchomościami. Serdecznie zapraszamy do kontaktu z redakcją i życzymy owocnej lektury! Stella Brzeszczyńska, prawnik, doradca podatkowy Wydawca: Dr Josef Raabe Spółka Wydawnicza Sp. z o.o. ul. Młynarska 8/12 01-194 Warszawa tel.: (22) 244 84 00 faks: (22) 244 84 10 [email protected]. www.raabe.com.pl NIP: 526-13-49-514, REGON: 011864960 SĄD REJONOWY DLA M.ST. WARSZAWY W WARSZAWIE, XIII WYDZIAŁ GOSPODARCZY KRS 0000118704. Wysokość kapitału zakładowego: 50 000 PLN Redaktor prowadzący: Piotr Kowalski Wydawca: Anna Konarzewska-Żuczek Autorzy: Stella Brzeszczyńska – prawnik, doradca podatkowy; Ewelina Pruszyńska-Bielawka – radca prawny. Koordynacja procesu wydawniczego: Agnieszka Chmielińska Przygotowanie DTP: Ireneusz Gawliński © Copyright by Dr Josef Raabe Spółka Wydawnicza Sp. z o.o. 2 Nr 0 marzec 2014 r. towania go w sposób uprzywilejowany, bowiem przedmiotowy parking nie ma charakteru publicznego, przez co brak jest wymogu zapewnienia dodatkowych miejsc dla osób niepełnosprawnych. Mimo to, zdaniem Sądu, uchwała zasługiwała na uchylenie, bowiem wspólnota mieszkaniowa nie była uprawniona do podjęcia uchwały, której przedmiot wykracza poza gospodarowanie nieruchomością wspólną. KOMENTARZ EKSPERTA Kompetencje Wspólnoty Mieszkaniowej do podejmowania uchwał Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnota mieszkaniowa jako przymusowa korporacja zrzeszająca właścicieli lokali, została powołana do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Jest to jej główny, a za razem jedyny cel działania. Stąd też przedmiotem uchwał wspólnoty mieszkaniowej może być tylko nieruchomość wspólna. W praktyce jednak pojawiają się sytuacje, w których wspólnota mieszkaniowa jest zainteresowana podjęciem uchwały wykraczającej poza „zarząd nieruchomością wspólną”. To zaś rodzi pytanie o możliwość zastosowania szerszej wykładni tego terminu. Wykładnia ta miałaby polegać na każdorazowej ocenie danej czynności przez pryzmat tego, czy rzeczywiście jest ona niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości wspólnej. Tytułem przykładu – w świetle tak szerokiej wykładni dopuszczalne byłoby wyznaczenie na dzierżawionej nieruchomości miejsca na parking czy budynek śmietnika, z których korzysta wspólnota mieszkaniowa. Jednakże zawarcie umowy najmu lokalu, który nie jest konieczny do korzystania z nieruchomości wspólnej, należałoby już ocenić jako wykraczające poza kompetencje wspólnoty. SO w Gdańsku stwierdził jednoznacznie, iż obszar wydzierżawiony nie podlega reżimowi ustawy o własności lokali, gdyż jej przedmiotem jest wyłącznie zarządzanie częścią wspólną przez wspólnoty mieszkaniowe. Natomiast w uchwale składu 7 Sędziów Sąd Najwyższy z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC 2008/78/69) stanowiącej zasadę prawną przyjął, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. W uzasadnieniu tej uchwały wskazano, że zaaprobowanie poglądu, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych, oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek włas- Biuletyn Zarządcy Nieruchomości ORZECZNICTWO ny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Podobne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z 8 października 2008 (V CSK 143/08), przyjmując, iż zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością, jednakże związek gospodarczy nie może wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. W komentowanym orzeczeniu SO w Gdańsku poszedł jednak o krok dalej. Stwierdził mianowicie, że skoro wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot wyposażony w zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych, może być stroną umów zobowiązaniowych, to jej zarząd ma prawo podejmować decyzje wynikające z nabytych przez wspólnotę uprawnień. Sąd przyjął, iż zarząd może „samodzielnie kształtować zasady korzystania z obszaru w tym i zasady, na jakich parkuje się tam samochody”, mimo że wydzierżawiony obszar nie podlega reżimowi ustawy o własności lokali. Powyższą tezę należy ocenić jako wysoko kontrowersyjną. Trudno zrozumieć, dlaczego zarząd wspólnoty, który działa na podstawie ustawy o własności lokali, miałby prawo wykraczać ze swoimi decyzjami poza gospodarowanie nieruchomością wspólną, zwłaszcza że w tym samym orzeczeniu Sąd jednoznacznie stwierdził, iż wspólnota mieszkaniowa została powołana jedynie do zarządzania częścią wspólną. Procedura podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe SO w Gdańsku nie przychylił się do twierdzeń powoda w zakresie błędów w procedurze podjęcia zaskarżonej uchwały. Praktyka pokazuje jednak, że to właśnie błędy proceduralne stanowią jeden z najczęstszych powodów uchylenia uchwał wspólnot mieszkaniowych. Jakie są więc wymogi formalne dla ważnego podjęcia uchwały? Jeśli chodzi o tryb podejmowania uchwał, treść art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na trzy możliwości. Uchwały mogą być więc podjęte: 1) na zebraniu, 2) w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, lub też 3) w sposób mieszany tj. jako wyniki głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Kwestia obliczania większości głosów została uregulowana w art. 23 ust. 2 Uwl. Zgodnie z jego brzmieniem uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Warto podkreślić, że powyższe sformułowanie wyłącza możliwość określenia w umowie właścicieli, że we wszystkich sprawach, w jakich uchwały będą podejmowane, głosowanie odbywać się będzie zgodnie z zasadą: „jeden właściciel – jeden głos”. Liczenie większości głosów według udziałów oznacza, iż w przypadku uchwały podejmowanej na zebraniu właścicieli nie występuje wymóg zebrania określonego quorum. Wobec tego uchwała zostaje przyjęta także wówczas, gdy na zebraniu pojawi się jedynie część właścicieli lokali i zagłosuje za daną uchwałą, pod warunkiem że ich udział w nieruchomości stanowi większość. Stanowisko współwłaścicieli lokalu. Problem hal garażowych Analiza ostatnich orzeczeń sądowych dotyczących problematyki liczenia głosów wskazuje, iż wątpliwości wielu wspólnot mieszkaniowych budzi kwestia lokalu będącego współwłasnością wszystkich właścicieli, np. hali garażowej. Problem ten sprowadza się do pytania, czy z lokalu będącego przedmiotem współwłasności można oddać jeden czy więcej głosów? Zagadnienie to było rozstrzygane m.in. na gruncie orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 listopada 2013 r. (sygn. I ACa 512/13). Stan faktyczny był następujący: w budynku wspólnoty mieszkaniowej znajdowały się: lokale mieszkalne, lokale usługowe oraz hala garażowa, które stanowiły odrębne przedmioty własności. Do poszczególnych lokali, w tym do lokalu garażowego, przypisane były odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej wynikające ze stosunku powierzchni danego lokalu do powierzchni wszystkich lokali. Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, podczas głosowania nad uchwałą, zarząd zaproponował tzw. głosowanie grupami. Poszczególni właściciele głosowali więc oddzielnie udziałami w nieruchomości wspólnej, wynikającymi z lokali mieszkalnych lub usługowych oraz oddzielnie – udziałami w nieruchomości wspólnej, wynikającymi z udziału we współwłasności lokalu garażowego. Podkreślenia wymaga, iż każdy współwłaściciel lokalu garażowego głosował niezależnie od pozostałych współwłaścicieli tego lokalu i grupa ta nie opracowała wspólnego stanowiska w sprawie Biuletyn Zarządcy Nieruchomości Nr 0 marzec 2014 r. 3 ORZECZNICTWO głosowania nad uchwałą. Tak podjęta uchwała została zakwestionowana przez część właścicieli ze względu na rzekome naruszenie przepisów dotyczących głosowania. wspólnej, wymaganie jednomyślności wszystkich przy podejmowaniu jakiejkolwiek decyzji doprowadziłoby do paraliżu decyzyjnego. Wystarczyłby bowiem jeden głos sprzeciwu (z kilkuset), by nie doprowadzić do wspólnego stanowiska. SA nie podzielił tego stanowiska, stwierdzając jednoznacznie, iż w świetle obowiązujących przepisów sposób głosowania zaproponowany przez zarząd był dopuszczalny. Nadto nie można było wymagać, by stanowisko wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego było jednolite. Procedura uchylenia uchwał wspólnot mieszkaniowych Jak czytamy w uzasadnieniu: „Taki sposób głosowania był zgodny z art. 206 Kc, to jest z prawem do korzystania z rzeczy wspólnej (lokalu garażowego) przez każdego ze współwłaścicieli w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z tego lokalu przez pozostałych współwłaścicieli. Nie było przy tym wymagane, aby najpierw ustalać jedno wspólne stanowisko współwłaścicieli lokalu garażowego (…) każdy współwłaściciel lokalu garażowego mógł oddać swój głos w sprawie zaskarżonej uchwały niezależnie od pozostałych współwłaścicieli. Siła głosu takiego współwłaściciela stanowiła iloczyn udziału w nieruchomości wspólnej związanego z prawem współwłasności lokalu garażowego oraz udziału tego współwłaściciela we współwłasności lokalu garażowego”. Odrębne prawo głosu na zebraniach Podobną interpretację co do kwestii głosowania nad uchwałą przez współwłaścicieli lokalu garażowego wyraził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 28 września 2012 r., (sygn. I ACa 584/12). Sąd ten stanął na stanowisku, że „każdemu współwłaścicielowi lokalu objętego współwłasnością w częściach ułamkowych przysługuje odrębne prawo głosu na zebraniach właścicieli lokali, które może być wykonywane niezależnie od stanowiska pozostałych współwłaścicieli tego lokalu, a siła głosu współwłaściciela lokalu stanowi iloczyn związanego z danym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej i udziału danego współwłaściciela w tym lokalu”. Warto podkreślić aspekt praktyczny tego rozstrzygnięcia. Mianowicie w przypadku dużych wspólnot obejmujących kilkuset współwłaścicieli nieruchomości 4 Nr 0 marzec 2014 r. Na gruncie art. 25 Uwl – każdemu z właścicieli przysługuje prawo zaskarżenia do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali. Prawo to przysługuje zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym, właścicielom lokali wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych. Uchwały nie może jednak zaskarżyć ani zarząd, ani zarządca nieruchomości. Zaskarżenie uchwały będzie skuteczne, jeśli spełniona będzie któraś z przesłanek wymienionych w przepisie tj: uchwała nie jest zgodna z prawem, uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę. Właściciel lokalu ma prawo złożyć pozew o uchylenie uchwały w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały, (jeśli uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli lokali), albo od dnia powiadomienia go o podjęciu uchwały, (gdy uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów). Podkreślenia wymaga, iż jest to termin zawity, co oznacza, że po jego upływie prawo do zaskarżenia uchwały wygasa. Wniesienie powództwa nie powoduje automatycznego wstrzymania wykonania uchwały, chyba że wraz z pozwem wniesiony zostanie stosowny wniosek, który sąd rozpatrzy pozytywnie. Na koniec warto zaznaczyć, iż sprawy o uchylenie uchwał wspólnot mieszkaniowych rozpatrywane są przez sądy okręgowe w trybie procesowym. Stronami są: skarżący właściciel jako powód oraz wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd lub zarządcę, jako strona pozwana. Wniesienie powództwa o uchylenie uchwały podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł. Ewelina Pruszyńska-Bielawka, radca prawny Biuletyn Zarządcy Nieruchomości ORZECZNICTWO Umocowanie członka zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 18 grudnia 2013 r. (sygn. II SA/Lu 986/13) Sentencja WSA w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec po rozpoznaniu 18 grudnia 2013 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...], w przedmiocie stwierdzenia wykonania nałożonego obowiązku dotyczącego wykonania inwentaryzacji wraz z opinią techniczną robót budowlanych postanawia odrzucić skargę Uzasadnienie Wspólnota mieszkaniowa wniosła skargę na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stwierdzającą wykonanie nałożonego obowiązku dotyczącego wykonania inwentaryzacji wraz z opinią techniczną robót budowlanych. Skargę w imieniu wspólnoty podpisał C. M., ale w aktach sprawy brak było pełnomocnictwa procesowego udzielonego do działania w imieniu strony skarżącej przed WSA. Rozstrzygnięcie Sądu Z uwagi na brak pełnomocnictwa procesowego Sąd wezwał wspólnotę do jego przesłania. Ponieważ wspólnota nie wykonała prawidłowo wezwania, WSA postanowieniem z 27 listopada 2013 r. w sprawie odmówił dopuszczenia C. M. do udziału w postępowaniu sądowym w charakterze pełnomocnika skarżącej. Odmowa dopuszczenia do udziału w postępowaniu sądowym w charakterze pełnomocnika Wspólnoty oznaczała, że wniesiona skarga nie była prawidłowo podpisana przez stronę skarżącą. W związku z powyższym Sąd wezwał ją do podpisania skargi oraz złożenia dokumentu określającego umocowanie do wniesienia skargi i określającego sposób jej reprezentowania. Sąd wyjaśnił, że braki formalne skargi wspólnota ma obowiązek uzupełnić w terminie 7 dni i wskazał rygor odrzucenia skargi. Sąd stwierdził w uzasadnieniu omawianego postanowienia, że wezwanie doręczono skutecznie upoważnionemu pracownikowi wspólnoty mieszkaniowej w dniu 2 grudnia 2013 r. i termin określony w wezwaniu upłynął bezskutecznie, co skutkowało odrzuceniem skargi. Uzasadniając podjęte postanowienie, Sąd wskazał, że w myśl art. 37 § 1 zd. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – jeżeli strona działa przed sądem przez pełnomocnika, to jest on obowiązany przy pierwszej czynności procesowej dołączyć do akt sprawy pełnomocnictwo z podpisem mocodawcy lub wierzytelny odpis pełnomocnictwa. O obowiązku tym stanowi również art. 46 § 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym do pisma, a więc także do skargi, należy dołączyć pełnomocnictwo, jeżeli pismo to wnosi pełnomocnik, który przedtem nie złożył pełnomocnictwa. Co więcej w przypadku gdy działa on w imieniu osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej mającej zdolność sądową, to powinien nadto dołączyć dokument stwierdzający umocowanie do jej reprezentowania przez osobę, która pełnomocnictwa udzieliła. Zgodnie bowiem z art. 28 § 1 i art. 29 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu, które mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Niedołączenie wskazanych dokumentów do skargi uniemożliwiło zweryfikowanie, czy osoba, która skargę podpisała, była do tego upoważniona, i stanowiło brak formalny tego pisma. Stosownie zaś do art. 49 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – jeżeli pismo strony nie może otrzymać prawidłowego biegu wskutek niezachowania warunków formalnych, przewodniczący wzywa stronę o jego uzupełnienie lub poprawienie w terminie siedmiu dni pod rygorem pozostawienia pisma bez rozpoznania, chyba że ustawa stanowi inaczej. Niewykonanie takiego wezwania skutkuje wydaniem przez przewodniczącego zarządzenia o pozostawieniu pisma bez rozpoznania, co następuje na podstawie art. 49 § 2 zd. 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a jeżeli pismem tym jest skarga, to zastosowanie ma art. 58 § 1 pkt 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym podlega ona odrzuceniu przez sąd. Wobec nieuzupełnienia braków formalnych skargi poprzez podpisanie jej przez osoby upoważnione do reprezentowania skarżącej oraz złożenia dokumentu określającego umocowanie do wniesienia skargi i określającej sposób jej reprezentowania, Sąd odrzucił skargę wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. KOMENTARZ EKSPERTA W postępowaniu sądowoadministracyjnym sąd może skargę odrzucić albo oddalić. Biuletyn Zarządcy Nieruchomości Nr 0 marzec 2014 r. 5 ORZECZNICTWO Oddalenie skargi jest efektem merytorycznego rozpatrzenia sprawy i następuje po przeprowadzeniu rozprawy. Jeżeli sąd nie zgodzi się z zarzutami podnoszonymi w skardze, oddala ją. Odrzucenie skargi powoduje, że w ogóle nie dochodzi do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, i ma związek z wadami skargi, np.: 1) skarga zostaje wniesiona po upływie terminu do jej wniesienia, 2) strona nie uzupełnia w wyznaczonym terminie braków formalnych skargi, 3) jedna ze stron nie ma zdolności sądowej, 4) skarżący nie ma zdolności procesowej, a nie działa za niego przedstawiciel ustawowy. W komentowanej sprawie wspólnota mieszkaniowa zachowała się biernie, mimo prawidłowego sądowego wezwania do złożenia pełnomocnictwa udzielonego autorowi skargi do reprezentowania wspólnoty przed sądem, a następnie do podpisania skargi przez członków zarządu wspólnoty. Warto podkreślić, że sąd zażądał (przy ponownym wezwaniu do podpisania skargi przez osoby upoważnione) złożenia dokumentu określającego umocowanie do wniesienia skargi i określającego sposób jej reprezentowania. Żądanie to wynika z treści art. 28 § 1 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Uppsa), zgodnie z którymi osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Zgodnie zaś z art. 29 Uppsa – osoby, o których mowa w art. 28 mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Nie chodzi tutaj o dokument pełnomocnictwa, ale o dokument, z którego wynika, że osoba występująca przed sądem wchodzi w skład organu jednostki administracyjnej albo jest uprawniona do działania w jej imieniu na podstawie np. uchwały. Wspólnota mieszkaniowa ma status jednostki organizacyjnej działającej poprzez zarząd wspólnoty, o którym mowa w art. 20 ustawy o własności lokali. Zarząd, zgodnie z art. 21 ust. 1 Uwl, reprezentuje ją na zewnątrz. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2 Uwl; postanowienie Sądu Najwyższego z 7 października 2011 r., II CSK 23/11). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast w przypadku czynności przekraczających ten „zwykły” zakres niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do jej wykonania. 6 Nr 0 marzec 2014 r. W przypadku sporów sądowych należy ustalić przede wszystkim, czy wytoczenie powództwa to czynność mieszcząca się w zakresie zwykłego zarządu, czy należy ono raczej do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do dzisiaj nie ustalono w doktrynie jednolitego stanowiska. Pewną wskazówką jest uchwała SN z 21 stycznia 2009 r. (III CZP 129/08) dotycząca dopuszczalnego zakresu działania zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 Uwl. Sąd stwierdził w niej m.in., że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu i w związku z tym nie obejmuje reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem. Z twierdzenia tego można więc wysnuć wniosek, że złożenie powództwa przez zarząd wspólnoty (organ reprezentujący wspólnotę) należy zaliczyć do czynności przekraczających zwykły zarząd. W konsekwencji takie powództwo wymaga uchwały właścicieli lokali. Warto jednak zauważyć, że w powołanej uchwale z 21 stycznia 2009 r. SN uznał, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę (z art. 18 Uwl) wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy. Sąd opowiedział się za poglądem, że powierzenie zarządu w trybie art. 18 Uwl „zastępuje” powołanie zarządu w trybie art. 20 Uwl. Nie jest to jednak pełne zastąpienie zarządu przez zarządcę. SN stwierdził, że: „Uprawnienie zarządu (z art. 20 Uwl) w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 33(1) Kc), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 Uwl jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 Kc, art. 86 i 87 Kpc). Z uchwały tej można wysnuć wniosek, że zarząd powołany w trybie art. 20 Uwl może składać samodzielnie skargi w postępowaniu sądowym, ponieważ już z samego powołania zarządu wynika jego uprawnienie do występowania przed sądem. W mojej ocenie uprawnienie to zależy jednak od wagi sprawy. Jeżeli sprawa ta wykracza poza czynności zwykłego zarządu, to wymaga odpowiedniej uchwały właścicieli lokali oraz odpowiedniego pełnomocnictwa. Co więcej, jeżeli zarząd bez odpowiedniej uchwały udzieli pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi, jest ono nieważne. Stella Brzeszczyńska, prawnik, doradca podatkowy Biuletyn Zarządcy Nieruchomości ORZECZNICTWO Doręczanie decyzji administracyjnej członkowi zarządu wspólnoty mieszkaniowej Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 19 grudnia 2013 r. (sygn. IV SA/Po 581/13) Sentencja WSA w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann, Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.), WSA Anna Jarosz, Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie 19 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na postanowienie Wojewody z dnia [...] marca 2013 r. w przedmiocie uchybienia terminu do wniesienia odwołania 1. uchyla zaskarżone postanowienie; 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 357 zł ( trzysta pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Uzasadnienie Decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił Zarządowi [...] pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. A. S. [...] wraz z przebudową zjazdu drogowego na działkach nr [...], [...], ark. [...], obręb J. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła wspólnota mieszkaniowa. Rozstrzygnięcie Sądu Postanowieniem z dnia [...] marca 2013 r. Wojewoda działając na podstawie art. 134 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. nr 267), stwierdził uchybienie terminu do wniesienia odwołania. W uzasadnieniu postanowienia Wojewoda wskazał, że z akt sprawy wynika, iż decyzja z dnia [...] lutego 2013 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z przebudową zjazdu drogowego została skutecznie doręczona M.P. i E.T. w dniu [...] lutego 2013 r. Czternastodniowy termin do wniesienia odwołania przez M.P. i E.T. w przedmiotowej sprawie mijał [...] marca 2013 r. Pismo skarżących uznane jako odwołanie wysłane zostało do organu I instancji w dniu [...] marca 2013 r. (dowód: koperta z datą nadania odwołania), czyli po ustawowym terminie. Skargę na powyższe postanowienie do WSA w Poznaniu wniosła wspólnota mieszkaniowa, zarzucając postanowieniu naruszenie: art. 45 Kpa, poprzez stwierdzenie, że decyzja Prezydenta Miasta z dnia [...] lutego 2013 r. została skutecznie doręczona skarżącej w dniu [...] lutego 2013 r., art. 134 Kpa w związku z art. 129 § 2 Kpa, poprzez stwierdzenie uchybienie terminu do wniesienia odwołania przez wspólnotę mieszkaniową od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] lutego 2013 r., mimo że wskazane odwołanie zostało wniesione w sposób prawidłowy. W uzasadnieniu skargi skarżąca wyjaśniła, że stroną postępowania w sprawie o wydanie decyzji pozwolenia na budowę jest wspólnota mieszkaniowa. Powołała wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 marca 2010 r. (II OSK 539/09), w którym stwierdzono, że wspólnota mieszkaniowa może być stroną postępowania administracyjnego, mimo że nie posiada osobowości prawnej. W uzasadnieniu wyroku z 17 marca 2010 r. Sąd wskazał, że wspólnota mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna ma atrybuty osobowości prawnej. Posiada ona między innymi typową cechę osobowości prawnej jaką jest struktura organizacyjna. Wspólnotę mieszkaniową oznacza się adresem nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z wyodrębnionymi lokalami. Ma także swój organ w postaci zarządu, który reprezentuje tę wspólnotę na zewnątrz. Ponadto skarżąca wspólnota założyła, że doręczenie decyzji Prezydenta Miasta wskazanemu podmiotowi powinno nastąpić zgodnie z art. 45 Kpa. Dodała, że w doktrynie wyjaśnia się, że pisma adresowane do wymienionych w art. 45 Kpa jednostek organizacyjnych doręcza się wyłącznie w lokalu ich siedziby, a zatem na adres, pod którym znajduje się budynek (lokal) z siedzibą organu zarządzającego, chyba że co innego wynika z ustawy, statutu lub innego aktu prawnego. Jednoznacznie wskazuje się również, że pisma dostarcza się do rąk osoby reprezentującej jednostkę organizacyjną. Skarżąca wyjaśniła, że doręczenie decyzji Prezydenta Miasta dla wspólnoty mieszkaniowej winno nastąpić na jej adres: ul. S. ze wskazaniem osób reprezentujących i ich funkcji (tj. członkostwa w jej zarządzie). Tymczasem decyzję tę wysłano na adres zamieszkania E. T. i M. P., bez wskazania, że są to osoby reprezentujące wspólnotę mieszkaniową, i że korespondencja przeznaczona jest dla wskazanej wspólnoty. Decyzja została odebrana przez osoby określone jako dorośli domownicy E.T. i M.P. Skarżąca podkreśliła, że osoby, które podpisały odbiór decyzji, nie są osobami upoważnionymi do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. W jej ocenie w niniejszej sprawie nie nastąpiło skuteczne doręczenie decyzji wskazanej wspólnocie, a w konsekwencji nie mógł także minąć Biuletyn Zarządcy Nieruchomości Nr 0 marzec 2014 r. 7 ORZECZNICTWO termin do złożenia odwołania od przedmiotowej decyzji. Zgodnie z powołanym przez organ art. 129 § 2 Kpa termin ten rozpoczyna swój bieg od momentu doręczenia decyzji. W piśmie procesowym z dnia [...] lipca 2013 r. uczestnik postępowania – Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych wniósł o oddalenie skargi, wskazując, że twierdzenie pełnomocnika wspólnoty mieszkaniowej o nieskuteczności doręczenia decyzji pozwolenia na budowę jest bezpodstawne z uwagi na fakt, iż nie została ona doręczona do siedziby wspólnoty. Błędem merytorycznym jest założenie przez skarżącą, iż do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych należy przyjąć rozwiązania prawne identyczne jak dla jednostki organizacyjnej, a co za tym idzie – korespondencję należy doręczać zgodnie z art. 45 Kpa, czyli na adres siedziby wspólnoty mieszkaniowej. W ocenie uczestnika postępowania założenie takie jest z gruntu błędne i wskazuje na brak znajomości zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada bowiem swojej siedziby tak, jak jednostki organizacyjne lub organizacje społeczne. Gdyby przyjąć argumentację wspólnoty cyt: „doręczenie decyzji (...) winno zatem nastąpić na jej adres: ul. S. ze wskazaniem osób reprezentujących i ich funkcji”, można by dojść do dość absurdalnego wniosku, iż korespondencję powinno się zostawić na klatce schodowej. Dodatkowo wskazano, że członkowie zarządu odbierali korespondencję przesyłaną wspólnocie mieszkaniowej we wszystkich dotychczas prowadzonych postępowaniach administracyjnych. Po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy WSA w Poznaniu przypomniał, że przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego o stwierdzeniu uchybienia terminu do wniesienia odwołania. Podstawą prawną zaskarżonego postanowienia był przepis art. 134 Kpa. Zgodnie z jego treścią organ odwoławczy stwierdza w drodze postanowienia uchybienie terminu do wniesienia odwołania. Odwołanie natomiast wnosi się w terminie czternastu dni od dnia doręczenia decyzji stronie (art.129 § 2 Kpa). Uchybienie terminu – jak przyjmuje się w orzecznictwie – jest okolicznością obiektywną. W razie jej stwierdzenia organ odwoławczy nie ma innej możliwości niż wydanie postanowienia o uchybieniu terminu. Stwierdzenie przekroczenia omawianego terminu nie zależy od uznania organu odwoławczego, lecz wynika z bezwzględnie obowiązującej normy prawnej. 8 Nr 0 marzec 2014 r. Termin do wniesienia środka zaskarżenia jest terminem ustawowym i rozpoczyna swój bieg z chwilą doręczenia kwestionowanego orzeczenia. Wobec powyższego Sąd stwierdził, że dopiero po bezsprzecznym ustaleniu, iż decyzja została skutecznie doręczona, można rozważać, czy w ogóle doszło do uchybienia terminu do wniesienia odwołania. Zatem organ przed wydaniem postanowienia o stwierdzeniu uchybienia terminu do wniesienia odwołania w pierwszej kolejności winien jednoznacznie ustalić, czy w sprawie doszło do skutecznego doręczenia stronie zaskarżonego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu organ odwoławczy działając z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej wynikającej art. 7 Kpa, nieprawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, uznając przedwcześnie, iż odwołanie skarżącej wspólnoty wniesiono z uchybieniem ustawowego czternastodniowego terminu. Sąd wskazał, że tryb określony w art. 43 Kpa ma zastosowanie wyłącznie do osób fizycznych. Co prawda w imieniu wspólnoty mieszkaniowej działają osoby fizyczne wchodzące w skład zarządu, jednakże w innym charakterze. Wszelkim innym podmiotom niż osoby fizyczne korespondencję należy doręczać w sposób określony w art. 45 Kpa. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że wspólnoty mieszkaniowej nie można kwalifikować jako osoby fizycznej. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że doręczenie pism wszystkim wymienionym w nim jednostkom organizacyjnym, odbywa się na jednakowych zasadach i nie zależy od tego, czy mają one osobowość prawną, czy tylko są wyodrębnione organizacyjnie. Wspólnoty mieszkaniowe nie podlegają wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego. Nie są też rejestrowane w urzędzie rejestrowym. Stąd wątpliwości budzi pozycja prawna wspólnoty mieszkaniowej w obrocie prawnym. A mianowicie: czy jest ona stosunkiem cywilnoprawnym łączącym właścicieli lokali – powiązanych stosunkiem przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też odrębną jednostką organizacyjną (w świetle art. 6 zd. 2 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana). O pozycji prawnej wspólnoty mieszkaniowej przesądził Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 21 grudnia 2007 r. (sygn. III CZP 65/07, OSNC 2008/78/69, Prok.i Pr.-wkł. 2008/12/47, Biul.SN 2007/12/9, M.Prawn. 2008/15/813), stwierdzając, że „Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej”. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem w myśl Biuletyn Zarządcy Nieruchomości ORZECZNICTWO art. 331 Kc, jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Podsumowując tę część rozważań, Sąd stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (osobę ustawową, ułomną osobę prawną), a do doręczeń tej jednostce zastosowanie ma art. 45 Kpa, zgodnie z którym jednostkom organizacyjnym i organizacjom społecznym doręcza się pisma w lokalu ich siedziby do rąk osób uprawnionych do odbioru pism. Przepis art. 44 stosuje się odpowiednio. Przy doręczaniu pism jednostkom organizacyjnym nie ma natomiast zastosowania tryb postępowania o jakim mowa w art. 43 Kpa, gdyż dotyczy on tylko doręczeń adresatom będącym osobami fizycznymi. W przepisie tym określa się zarówno miejsce doręczenia, jak i osobę odbierającą. Co do zasady doręczenia winno dokonywać się w lokalu siedziby jednostki organizacyjnej. Jednakże w niektórych przypadkach, np. wspólnoty mieszkaniowej, która nie posiada własnej siedziby, należy dopuścić modyfikację tej zasady w przypadku, gdy podmioty wymienione w art. 45 Kpa w sposób wyraźny wskażą inne miejsce doręczania im pism (por. G. Łaszczyca, C. Martysz, A. Matan; Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Tom I; Lex 2010 r.; Wydanie 3 uwagi do art. 45). W wyroku z 24 czerwca 1999 r. (sygn. I SA/Po 2644/98, niepubl.) NSA podkreślił nieskuteczność doręczenia pisma poza lokalem siedziby, np. w urzędzie pocztowym. Stwierdził jednak dalej, że „tak jest w sytuacji, gdy osoba prawna nie zawrze z urzędem pocztowym umowy o wykonywaniu usług pocztowych. Jeżeli więc sama osoba prawna wskazywała sposób doręczeń, to spełnienie jej woli i doręczenie w siedzibie urzędu pocztowego pisma skierowanego do niej powoduje, iż doręczenie było zgodne z prawem”. Odwołując przedstawione rozważania do realiów niniejszej sprawy, Sąd wskazał, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej w piśmie z dnia [...] marca 2011 r. jako adres do doręczeń wskazał prywatne adresy poszczególnych członków zarządu. Z powyższych względów za prawidłowe uznać należy kierowanie korespondencji na adresy poszczególnych członków zarządu. Powyższe nie oznacza jednak, że w przypadku doręczenia korespondencji osobie fizycznej jako członkowi zarządu wspólnoty mieszkaniowej znajduje zastosowanie tryb doręczeń osobie fizycznej, a w szczególności art. 43 Kpa. W dalszym ciągu znajduje zastosowanie art. 45 Kpa z modyfikacjami miejsca doręczenia natomiast bez zmiany podmiotu uprawnionego do odbioru korespondencji. Zatem podkreślić należy, że skutek prawny wywołuje jedynie doręczenie „do rąk osób uprawnionych do odbioru pism”. W doktrynie prawa administracyjnego przyjmuje się, że upoważniona do odbioru pism jest osoba będąca pracownikiem, w której zakres obowiązków służbowych włączono odbiór tego rodzaju korespondencji od doręczycieli lub bezpośrednio w pocztowym urzędzie oddawczym albo w sądzie, i która jest wyposażona w odpowiednie pełnomocnictwo. Czynności techniczne, jakie powinny zostać spełnione, aby uznać doręczenie za prawidłowe, zostały natomiast uregulowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 9 stycznia 2004 r. w sprawie warunków wykonywania powszechnych usług pocztowych, zwanym dalej rozporządzeniem (Dz. U. nr 5/04, poz. 34 ze zm.), wydanym na podstawie art. 46 ust. 3 ustawy z 12 czerwca 2003 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. nr 130/03, poz. 1188). Stosownie do treści § 35 ust. 4 tego rozporządzenia, jeżeli adresatem przesyłki lub przekazu pocztowego jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, pokwitowanie odbioru powinno zawierać czytelny podpis odbiorcy, datę odbioru i odcisk stempla firmowego, a w przypadku braku stempla firmowego – informację o dokumencie potwierdzającym uprawnienie do odbioru przesyłki. Przy ocenie istnienia tego uprawnienia należy kierować się treścią przytoczonego § 35 ust. 4 rozporządzenia. Jeżeli natomiast w chwili doręczenia przesyłki rejestrowanej stwierdzi się nieobecność adresata lub innych osób uprawnionych do jej odbioru, zawiadomienie o próbie doręczenia wraz z informacją o terminie ich odbioru i adresie placówki oddawczej, w której przesyłka jest przechowywana, operator pozostawia w oddawczej skrzynce pocztowej adresata (§ 14 ust. 1 rozporządzenia). Z powyższych względów Sąd uznał, że do odbioru korespondencji adresowanej do członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej uprawniona jest wyłącznie dana osoba, a nie dorosły domownik. Z powyższych względów w niniejszej sprawie doręczenie korespondencji adresowanej do członków zarządu i odebranych przez dorosłych domowników, a nie przez osoby upoważnione, o których mowa w art. 45 Kpa – uznać należy za nieskuteczne. Wobec powyższego Sąd stwierdził, że organ odwoławczy nieprawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, uznając przedwcześnie, iż odwołanie skarżącej wniesiono z uchybieniem ustawowego czternastodniowego terminu. Sąd wskazał, że organ administracji rozpoznając sprawę, ponownie przeanalizuje, czy z uwagi na nieskuteczne doręczenie decyzji organu I instancji doszło do uchybienia terminu do wniesienia odwołania. Biuletyn Zarządcy Nieruchomości Nr 0 marzec 2014 r. 9 ORZECZNICTWO Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 9 stycznia 2004 r. w sprawie warunków wykonywania powszechnych usług pocztowych (Dz. U. nr 5/04, poz. 34 ze zm.) przestało obowiązywać 24 maja 2013 r. i zostało zastąpione przez Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z 29 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków wykonywania usług powszechnych przez operatora wyznaczonego (Dz. U. 2013, poz. 545), ale uregulowania objęte § 35 ust. 4 nieobowiązującego rozporządzenia zostały przyjęte w przepisach obowiązującego rozporządzenia i objęte zapisami § 21 ust. 4. Dlatego tezy Sądu podjęte w omawianym wyroku z 19 grudnia 2013 r., sygn. IV SA/Po 581/13 pozostają aktualne. KOMENTARZ EKSPERTA W omawianej sprawie spór sprowadzał się w istocie do tego, czy do doręczenia decyzji administracyjnej na adres osoby fizycznej pełniącej funkcję członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy stosować przepisy dotyczące doręczania osobom fizycznym czy doręczania osobom prawnym. Do dnia podjęcia przez Sąd Najwyższy uchwały 7 sędziów z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), której SN nadał rangę zasady prawnej, w doktrynie występowały dwa poglądy dotyczące wspólnoty mieszkaniowej. Zwolennicy pierwszego poglądu uznawali, że wspólnota mieszkaniowa jest jedynie grupą właścicieli lokali w budynku, która nie posiada żadnych przymiotów organizacyjnych. Źródłem tego poglądu jest zdanie pierwsze art. 6 Uwl, które brzmi : „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”. Zwolennicy drugiego poglądu uznawali natomiast, że wspólnota dysponuje uprawnieniami jednostek organizacyjnych, wskazując przy tym na art. 33(1) Kc oraz na zdanie drugie art. 6 Uwl. Zgodnie z pierwszym z tych przepisów: „Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych”. Drugi z nich określa wyraźnie, że: „Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.” Skoro ustawa własności lokali nadaje wspólnocie mieszkaniowej zdolność prawną (może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania) oraz zdolność sądową (może pozywać i być pozywana) – oznacza to, że w myśl art. 33(1) Kc wspólnota jest jednostka organizacyjną i stosuje się do niej odpowiednio przepisy o osobach prawnych. SN przeciął te spory, rozstrzygając jednoznacznie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której znajdują zastosowanie odpowiednie przepisy o osobach prawnych. 10 Nr 0 marzec 2014 r. Zgodnie z art. 38 Kc osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie. Przepis ten ma odpowiednie zastosowanie do wspólnoty mieszkaniowej i należy odczytywać go łącznie z ustawą o własności lokali. Organem wspólnoty, w znaczeniu jaki wynika z art. 38 Kc jest zarząd, o którym mowa w art. 21 Uwl. Potwierdza to także treść art. 21 ust. 1 ustawy, który określa funkcje zarządu: „Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.” Do zarządu wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak do zarządu osoby prawnej, mogą wejść tylko osoby fizyczne. Nie oznacza to jednak, że osoby powołane do zarządu reprezentują wspólnotę. Osoba fizyczna działa jako organ wspólnoty, a nie jako jej pełnomocnik. Bezpośrednią przyczyną sporu rozstrzyganego przez WSA w Poznaniu było niedotrzymanie terminu złożenia odwołania od decyzji skierowanej do wspólnoty mieszkaniowej. Jednak pełnomocnik podniósł także zarzut wadliwego doręczenia tej decyzji. Zgodnie z art. 45 Kpa – jednostkom organizacyjnym skuteczne doręczenie pisma adresowanego do jednostki organizacyjne może być dokonane w lokalu ich siedziby do rąk osób uprawnionych do odbioru pism. Zwrot „może być” wskazuje na możliwość doręczania pism w innym miejscu niż siedziba, jednak wyłącznie wtedy, gdy jednostka organizacyjna wskaże miejsce do doręczeń inne niż lokal jej siedziby (pełnomocnik do doręczeń). W takim wypadku doręczenie dokonane we wskazanym miejscu będzie zgodne z prawem. Kwestia ta nie budzi wątpliwości ani w doktrynie, ani w orzecznictwie. Przykładem takiego rozstrzygnięcia jest wyrok NSA z 20 października 2010 r. (II OSK 1650/09). Sąd uznał, że z treści art. 45 Kpa nie wynika możliwość wskazania adresu do doręczeń innego niż siedziba jednostki, nie oznacza to jednak, że jednostka organizacyjna jest pozbawiona możliwości korzystania z doręczenia jej pism urzędowych także pod innym wskazanym przez nią adresem. Pogląd ten powielany przez sądy w podobnych sprawach, np. WSA w Warszawie w wyroku z 3 lutego 2011 r. (I SA/Wa 2333/10); WSA w Poznaniu z 7 grudnia 2011 r. (IV SA/Po 996/11) lub z 23 lutego 2011 r. (II SA/Po 778/10). We wszystkich orzeczeniach wskazuje się jednak, że samo doręczenie pisma pod wskazany adres nie oznacza, że doręczenie to jest skuteczne. Warunkiem skuteczności doręczenia jest, aby osoba odbierająca pismo pod wskazanym adresem podjęła się tej czynności w imieniu jednostki oraz była do tego przez tę jednostkę upoważniona. Biuletyn Zarządcy Nieruchomości ORZECZNICTWO W komentowanej sprawie WSA w Poznaniu zwrócił uwagę na to, że przepis art. 45 Kpa odsyła do art. 44, w którym mowa o tzw. doręczeniu zastępczym. Określa on zasady doręczania pism w przypadku niemożności doręczenia w sposób bezpośredni tj. do rąk osoby upoważnionej. Pismo może być doręczone przez operatora pocztowego albo przez pracowników gminy. W obu przypadkach doręczenie zastępcze polega na przechowaniu pisma: 1) przez okres 14 dni w placówce pocztowej – w przypadku doręczania pisma przez operatora pocztowego; 2) złożeniu pisma na okres czternastu dni w urzędzie właściwej gminy (miasta) – w przypadku doręczania pisma przez pracownika urzędu gminy (miasta). Zawiadomienie o pozostawieniu pisma umieszcza się w skrzynce pocztowej lub, gdy nie jest to możliwe, na drzwiach biura adresata wraz z informacją o możliwości jego odbioru w terminie siedmiu dni, licząc od dnia pozostawienia zawiadomienia. Jeżeli adresat nie podejmie przesyłki, pozostawia się powtórne zawiadomienie. Wspólnota mieszkaniowa, jak każda jednostka organizacyjna, może dokonać wyboru adresu do doręczeń. Wybór „milczący” oznacza, że pisma doręcza się na jej adres (adres nieruchomości), jednak wówczas musi ona posiadać lokal (tzw. administrację). Pismo bowiem musi zostać doręczone do rąk osób uprawnionych do odbioru pism. Można także wskazać inny adres do doręczeń, jednak nadal są to pisma doręczane wyłącznie osobie upoważnionej do odbioru pisma. Wspólnota może także mieć własną skrzynkę pocztową – wówczas organ administracyjny może doręczyć pis- mo poprzez awizowanie pozostawienie informacji o tym w siedzibie strony (w jej skrzynce pocztowej), stosownie do art. 44 Kpa. W komentowanej sprawie zastosowano metodę doręczenia określoną w art. 43 Kpa, zgodnie z którym w przypadku nieobecności adresata pismo doręcza się za pokwitowaniem dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu, jeżeli osoby te podjęły się oddania pisma adresatowi. O doręczeniu pisma sąsiadowi lub dozorcy zawiadamia się adresata, umieszczając zawiadomienie w oddawczej skrzynce pocztowej lub, gdy to nie jest możliwe, w drzwiach mieszkania. Słusznie WSA w Poznaniu zauważył, że metoda jest nieskuteczna w przypadku jednostek organizacyjnych i osób prawnych. Doręczenie decyzji domownikowi osoby upoważnionej do odbioru korespondencji nie wywołuje „skutku” doręczenia. Podobne problemy występują przy doręczaniu decyzji podatkowych, których adresatem jest wspólnota mieszkaniowa. Jak podkreślił NSA w przywołanym wyżej orzeczeniu z 20 października 2010 r.: „Jednostka jest wręcz skazana z woli ustawodawcy na to, że musi zorganizować sobie możliwość odbioru korespondencji w jej siedzibie”. Warto więc zadbać o to, aby wspólnota, która nie dyspnuje własnym lokalem (administracją), miała skrytkę pocztową, albo wskazując adres do doręczeń, upoważniła do odbioru korespondencji konkretną osobę będącą członkiem zarządu lub pełnomocnikiem do doręczeń. Stella Brzeszczyńska, prawnik, doradca podatkowy Zaległe wpłaty z tytułu zaliczek a podatek VAT Wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z 5 czerwca 2013 r. (sygn. I Ca. 184//13) Sentencja SO w Suwałkach I Wydział Cywilny po rozpoznaniu 5 czerwca 2013 r. w Suwałkach na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A. przeciwko M. D. i H.D. o zapłatę na skutek apelacji pozwanych M.D. i H.D. od wyroku Sądu Rejonowego w Augustowie z 26 marca 2013 r. (sygn. I C 305/12). 1. Oddala apelację; 2. Prostuje wyrok Sądu Rejonowego w Augustowie I Wydziału Cywilnego z 26 marca 2013 r. wydany w sprawie I C 305/12 w ten sposób, że w komparycji i sentencji wyroku określa powoda jako «Wspólnotę Mieszkaniową (...) w A.» zamiast «Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A.». 3. Zasądza solidarnie od pozwanych M.D. i H.D. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A. kwotę 60,00 zł (sześćdziesiąt złotych) tytułem kosztów zastępstwa prawnego przed Sądem II instancji. Uzasadnienie Powód Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w A. wystąpił przeciwko H.D. i M.D. z pozwem o zapłatę kwoty 19.679,46 zł z ustawowymi odsetkami od 10 kwietnia 2008 r. w kwocie 6.287,70 zł. Nadto domagał się za- Biuletyn Zarządcy Nieruchomości Nr 0 marzec 2014 r. 11 ORZECZNICTWO sądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając swe żądanie, powód wskazał, iż wspólnota mieszkaniowa jest w posiadaniu protokołu Walnego Zgromadzenia Członków Wspólnoty z 08 października 2007 r. oraz uchwały zebrania wspólnoty nr (...)//2010 z 28 września 2010 r. A zatem dokumentów powziętych z udziałem pozwanego H.D. i za jego zgodą określających wysokość kwoty zaliczki należnej od każdego członka wspólnoty, a także okresy, za które kwotę zaliczki należy wnosić oraz termin, w jakim zaliczka winna być uiszczana. Podniósł, iż z dokumentacji księgowej wynika, że pozwani zaprzestali wnoszenia jakichkolwiek opłat z tego tytułu od 10 kwietnia 2008 r. Wystosowane wezwania do zapłaty nie zostały przez w/w zrealizowane. Powód wskazał również, iż podnoszony przez pozwanego H.D. zarzut przedawnienia nie może się ostać, albowiem w/w otrzymywał upomnienia, które przerywają bieg przedawnienia. Nadto wskazał, iż wspólnota nie została zarejestrowana jako podatnik podatku VAT. zarząd wspólnoty nigdy nie rozliczał podatku VAT, jak również nie wystawiał faktur VAT. Rozstrzygnięcie Sądu Wyrokiem z 30 kwietnia 2012 r. wydanym w sprawie sygn. I C 109/12 SR w Augustowie zasądził od pozwanych H.D. i M.D. na rzecz powoda Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A. kwotę 19.679,46 zł tytułem należności głównej i kwotę 6.287,70 zł tytułem odsetek ustawowych liczonych od dnia 10 kwietnia 2008 r. do 10 grudnia 2011 r. oraz zasądził solidarnie od pozwanych H.D. i M.D. na rzecz powoda Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A. kwotę 1.299 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W toku ponownego rozpoznania sprawy powód pierwotnie ograniczył powództwo w ten sposób, że domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych M.D i H.D. kwoty 3.795,11 zł wraz z ustawowym odsetkami od 12 października 2012 r. do dnia zapłaty. Nadto domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu w kwocie 3.716 zł, w tym kwoty 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Następnie powód ograniczył powództwo do kwoty 880,11 zł wraz z ustawowymi odsetkami obliczonymi od 09 lutego 2013 r. W pozostałym zakresie powód cofnął pozew, zrzekając się w tym zakresie roszczenia. Ostatecznie powód ograniczył powództwo do kwoty 198,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi obliczonymi od 09 marca 2013 r. do dnia zapłaty. W pozostałym zakresie cofnął pozew, zrzekając się roszczenia. Podtrzymał jednak żądanie zwrotu kosztów procesu w kwocie 3.716 zł, w tym kwoty 2.417 zł, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. 12 Nr 0 marzec 2014 r. Uzasadniając swoje stanowisko, wskazał, iż pozwani dokonali częściowej spłaty powstałego zadłużenia, a nieuregulowana pozostała jedynie kwota 198,40 zł stanowiąca część zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną za grudzień 2011 r. Wysokość zaliczki za grudzień 2011 r. wynika z uchwały Zebrania (...) lokali przy ul. (...) Wspólnota (...) w A. nr (...) z 28 września 2010 r. Odnosząc się do żądania zwrotu kosztów procesu, powód powołał się na orzecznictwo sądowe, wskazując, iż jeżeli częściowe cofnięcie pozwu (ograniczenie powództwa) nastąpiło na skutek zapłaty w części dochodzonej należności po wniesieniu pozwu, strona pozwana jest traktowana jako przegrywająca spór. Powód wywiódł, iż wytoczenie powództwa było niezbędne do celowego dochodzenia przez niego swoich praw w zakresie żądania niezaspokojonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pozwani byli kilkakrotnie wzywani do zapłaty tych kosztów, natomiast zaspokojenie przeważającej części dochodzonego roszczenia nastąpiło dopiero w toku procesu. Pozwani M.D. i H.D. wnieśli o oddalenie powództwa w całości. Podnieśli, iż przedłożone przez powoda dokumenty rozliczeniowe są niekompletne i sporządzone tendencyjnie, a zaległości w opłatach powstały z winy zarządzających, w związku z czym pozwani uważają żądanie zapłaty odsetek za niezasadne. Wywiedli, iż wspólnota nie wystawia żądanych faktur VAT (refaktur) dla osób prowadzących działalność gospodarczą we własnym lokalu będących czynnym podatnikiem podatku VAT. Wskazali, iż po wygaszeniu zarządu przez TBS (...) nie ustalono sposobu zarządzania nieruchomością wspólną bezpośrednio przez zarząd wspólnoty bądź przez powierzenie. W toku rozprawy głównej pozwany H.D. podniósł zarzut przedawnienia, wskazując, iż przekroczony został okres 3 lat. Nadto pozwany H.D. podał, iż do 31 maja 2010 r. zapłacił na rzecz wspólnoty kwotę 23.382,55 zł. Przyznał, iż otrzymywał informacje o wysokości należnych opłat. Na otrzymywane wezwania do zapłaty odpisywał, iż należność uiści, o ile otrzyma zaległe faktury VAT. Wskazał, iż ma świadomość, że inni członkowie Wspólnoty musieli ponieść koszty utrzymania jego lokalu. Także w piśmie procesowym z 02 kwietnia 2012 r. pozwani wywiedli, iż wstrzymanie wpłat zaliczek nastąpiło z powodu braku faktur VAT, a właściwie refakturowania kosztów. Ostatecznie pozwany H.D. wnioskował o oddalenie powództwa i podnosił, że kwestionuje wyliczenie kosztów zarządu na kwotę miesięczną 331,88 zł, ponieważ nie dotyczy to kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Następnie sprostował, iż zgadza się, że jest to kwota wynikająca z uchwały nr 4/2010, bowiem uchwała Biuletyn Zarządcy Nieruchomości ORZECZNICTWO ta przewiduje zaliczkę w wysokości 2,51 zł za 1 m2, zaś powierzchnia jego lokalu użytkowego to 132,27 m2. Podnosił jednakże, że nie są to koszty zarządu nieruchomością wspólną, bowiem koszt c.o. nie wynosi 900 zł miesięcznie za ogrzanie nieruchomości wspólnej. Przede wszystkim jednak wskazał, że kwestionuje zasadność uchwały wspólnoty ustalającej należność na poziomie 2,51 zł za 1 m2 użytkowej powierzchni lokalu na koszty zarządzania nieruchomością wspólną i podniósł, że symulacja dotycząca wyliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną w sposób nieprawidłowy zawierała również koszty dostawy mediów do poszczególnych lokali. Potwierdził, że podpisał tę uchwałę, czym wyraził zgodę – co do zasady – na uiszczenie takiej kwoty miesięcznie za zarząd nieruchomością wspólną. Gdyby powód od początku wystawiał faktury tak, jak robił to K., wówczas pozwany owe kwoty wliczyłby w koszty prowadzonej działalności gospodarczej i był uprawniony do odliczenia podatku VAT w określonej wysokości. Nadto pozwany domagał się zasądzenia na swoją rzecz kosztów postępowania. Wyrokiem z 26 marca 2013 r. (sygn. I C 305/12) SR w Augustowie I Wydział Cywilny zasądził od pozwanych H.D. i M.D. solidarnie na rzecz powoda Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A. kwotę 198,40 zł z ustawowymi odsetkami od 09 marca 2013 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie postępowanie w sprawie umorzył. Sąd ten jednocześnie zasądził od pozwanych H.D. i M.D. solidarnie na rzecz powoda Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A. kwotę 3.716,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.417,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Na zebraniu właścicieli lokali usługowych i mieszkalnych budynku przy ul. (...), stanowiących wspólnotę mieszkaniową z 08 października 2007 r., H.D. został wybrany członkiem zarządu wspólnoty. Na zebraniu tym właściciele podjęli decyzję, iż do czasu ustalenia innych zasad rozliczania kosztów (tj. według udziałów) – będzie stosowana dotychczasowa zasada rozliczeń, tj. według powierzchni użytkowej lokali użytkowych – bez wliczania w to powierzchni pomieszczeń przynależnych. Uchwałą nr 4/2010 z 28 września 2010 r. Zebranie Współwłaścicieli lokali przy ul. (...) Wspólnota (...) w A., ustaliło od października 2010 r. zaliczkę na koszty zarządzania nieruchomością wspólną w wysokości 2,51 zł/m2 pow. użytkowej lokalu. Z w/w zaliczki wyodrębniono składkę na doraźny fundusz remontowy w wysokości 0,50 zł/m2 pow. użytkowej lokalu. Zniesiono uchwałę nr 2/2007 dot. przedpłaty na remont kapitalny nieruchomości nakładającej zobowiązanie w wysokości 150 zł/m2 pow. użytkowej lokalu. Uchylono również naliczanie odsetek od zaległych wpłat/zaliczek eksploatacyjnych należnych od początku roku kalendarzowego 2010 tj. 01 stycznia 2010 r. do 01 października 2010 r. wszystkim właścicielom lokali niepłacącym terminowo w tym przedziale czasu. Na przedmiotowej uchwale własnoręczny podpis złożył obecny na zebraniu H.D. Do uchwały dołączono arkusz kalkulacyjny ustalający wysokość zaliczki na zarządzanie nieruchomością wspólną z wyszczególnieniem opłat ciążących na właścicielach poszczególnych lokali, w tym pozwanych. Sąd ustalił, że z uwagi na zaległości w płatności zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością, wspólnota mieszkaniowa (...) w A. skierowała do pozwanego szereg wezwań do zapłaty w związku z zajmowaniem przez niego lokalu użytkowego ul. (...). Pozwani dokonali częściowej spłaty powstałego zadłużenia, a do uregulowania pozostała zaległość w kwocie 198,40 zł. W ocenie Sądu I instancji wysokość zadłużenia pozwanych wobec wspólnoty znajduje potwierdzenie w dokumentach księgowych. Swoje rozstrzygnięcie SR oparł zasadniczo na treści art. 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Pozwani złożyli apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości. Wnieśli o jego uchylenie oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądu w Augustowie z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy. Wyrokowi zarzucili nieuwzględnienie złożonego w piśmie z 19 października 2012 r. wniosku o określenie sposobu zaliczania dokonanych przez pozwanych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nieuwzględnienie przez Sąd w Augustowie faktu, że swoje roszczenia pozwani opierali na przepisach ustawy o własności lokali, a mianowicie na: art.13 ust. l, art. 14 oraz art. 29 ust. l, które nakładają na wspólnotę mieszkaniową obowiązek rozliczania wpłacanych zaliczek i określają cezurę czasową rozliczeń, stanowiąc, że okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Pozwani wskazali, że od roku 2009 nie odbyły się zebrania sprawozdawcze i nie udzielono absolutorium zarządowi oraz nie przedstawiono rozliczeń, a także, że nie zostało zwołane zebranie sprawozdawcze wspólnoty za rok 2012, do czego zobowiązuje art. 30 ust. l w/w ustawy. Pozwani zarzucili Sądowi I instancji, iż nie uwzględnił faktu naruszenia przepisów art. 86 ust. 1-2 i art. 106 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 ze zm.) z powodu niedostarczenia przez zarządzających nieruchomością i wspólnotą mieszkaniową (...) w A. indywidualnych rozliczeń finansowych za lata 2005-2012 i nie wystawienie na tej podstawie faktur VAT (refaktur) oraz faktur korygujących VAT). Ponadto podnosili, iż SR niesłusznie uznał załącznik nr 2 do uchwały nr 4/2010 strona 5 i 6 jako kompletny zestaw dokumentów, bowiem zawiera on dokumenty dotyczące innych zdarzeń. W konsekwencji twierdzili, Biuletyn Zarządcy Nieruchomości Nr 0 marzec 2014 r. 13 ORZECZNICTWO że Sąd ten zasądził na rzecz powoda zawyżoną należność główną na podstawie dostarczonych wraz z pozwem niekompletnych, sporządzonych tendencyjnie dokumentów rozliczeniowych. Jednocześnie pozwani wskazali, że Sąd nie przeprowadził dowodu z dokumentacji zgromadzonej w aktach sprawy sygn. I Ca 189/12 oraz I C 159/11 i żądali dopuszczenia dowodu z tych dokumentów. W swojej apelacji pozwani wnosili nadto o zwrot kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych, obciążenie powoda kosztami sądowymi według norm przepisanych, w tym kosztami postępowania przed Sądem II instancji. Podnieśli wszakże, że orzeczenie SR nieprawidłowo wskazuje stronę powodową: zarząd wspólnoty zamiast wspólnoty mieszkaniowej „B.” w A.. Apelacja merytoryczna pozwanych jako bezzasadna podlega oddaleniu w całości. Zgodzić się jednak należy z twierdzeniem pozwanych, że Sąd I instancji nieprawidłowo oznaczył stronę powodową i w tym zakresie jego wyrok podlegał sprostowaniu na postawie art. 350 § 1 i 3 Kpc. W ocenie SO powodem w sprawie jest wspólnota mieszkaniowa (...) w A., a nie jej zarząd, który jest jedynie jej organem. Tym samym należało sprostować wyrok SR we wskazanym zakresie, uznając, że sposób oznaczenia strony powodowej przez Sąd I instancji był oczywistą omyłką. Uchwała, o której mowa, wskazała wyraźnie, że ustala zaliczkę na koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, uzależniając jej wysokość jedynie od powierzchni użytkowej lokalu, co zostało potwierdzone w załączniku do niej i nie ma w ocenie Sądu Odwoławczego znaczenia fakt, że załącznik ten został sformułowany w późniejszym terminie, bowiem stanowi on jedynie wyliczenie należności z tytułu zaliczek poszczególnych właścicieli lokali w zależności od powierzchni zajmowanych lokali (zgodnie z treścią uchwały). Tym samym w ocenie Sądu rozstrzygającego apelację pozwanych w składzie obecnym nie istniała potrzeba dodatkowego ustalania, co wchodzi w skład tej opłaty i czy nie były nią objęte inne należności. W uchwale wskazano bowiem wyraźnie, że dotyczy ona wyłącznie zaliczki na koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną. Zmiana wysokości zaliczki w odniesieniu do 1m2 powierzchni lokalu była dokonywana wielokrotnie po dacie podjęcia tej uchwały, lecz następowało to na podstawie decyzji zarządcy przymusowego – (...) sp. z o.o. w A. z uwagi na ustanowienie sądowego zarządu dla powoda, co znalazło swoje odzwierciedlenie w dokumentach z k. 7-17 i 70. 14 Nr 0 marzec 2014 r. Rozliczenie zaległości oraz wpłat dokonywanych przez pozwanych – wbrew ich twierdzeniom – zostało przeprowadzone prawidłowo. Powód miał prawo żądać odsetek od zaległości związanych z nieterminową wpłatą zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 15 w/w ustawy w zw. z art. 481 Kc. Zaliczki te – wolą Ustawodawcy – winny być uiszczane z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Skoro pozwani nie wpłacali ich w terminie – powód miał prawo żądać z tego tytułu odsetek ustawowych od dnia wymagalności do dnia zapłaty. W ocenie SO Sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy i z poczynionych ustaleń wysnuł prawidłowe wnioski. Nierozpoznanie istoty sprawy w myśl art. 386 § 4 Kpc zachodzi bowiem wtedy, gdy Sąd I instancji nie orzekł w ogóle merytorycznie o żądaniach stron, zaniechał zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominął merytoryczne zarzuty pozwanego. Okoliczności takich w sprawie niniejszej stwierdzić nie sposób, a przy tym pozwani nie wykazali, że uzasadnienie orzeczenia Sądu I instancji nie zawiera wszystkich elementów wskazanych w art. 328 § 2 Kpc, a brak ich przytoczenia nie pozwolił na wyrażenie oceny w przedmiocie prawidłowości wydanego orzeczenia w zakresie kwestionowanym w środku zaskarżenia (vide przykładowo wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2000 r., IV CKN 175/00, opubl. w systemie informacji prawnej LEX nr 515416). Tym samym merytorycznie ich apelacja jako bezzasadna na podstawie art. 385 Kpc podlegała oddaleniu. KOMENTARZ EKSPERTA Spór dotyczył zaległych opłat z tytułu zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Lokal miał status lokalu użytkowego. Przyczyną powstania zaległości zdaniem właściciela lokalu był „brak faktur VAT, a właściwie refakturowania kosztów”. Właściciel lokalu uzależniał bowiem zapłatę zaliczek od otrzymania od wspólnoty mieszkaniowej faktury (w pismach procesowych nazywanej refakturą). Aby ocenić zasadność żądania wystawienia przez wspólnotę faktur VAT, należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć na pytanie, czym jest faktura i co dokumentuje. Zgodnie z przywołanym przez pozwanych art. 106 ust. 1 ustawy o podatku VAT (obecnie jest to art. 106b ust. 1) faktura dokumentuje czynności podlegające podatkowi VAT, w tym odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Fakturę wystawia się więc wyłącznie wtedy, gdy jakieś zdarzenie podlega podatkowi VAT. Jeżeli natomiast zdarzenie (czynność) nie podlega temu podatkowi, nie wolno wystawić faktury. Biuletyn Zarządcy Nieruchomości ORZECZNICTWO Faktura nie jest dokumentem księgowym potwierdzającym dokonanie zapłaty, czego domagał się właściciel lokalu. Warto tu zwrócić uwagę na argument dotyczący rozliczania wydatków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dłużnik podnosił bowiem, że: „Gdyby powód od początku wystawiał faktury, wówczas pozwany owe kwoty zaliczyłby w koszty prowadzonej działalności gospodarczej”. To typowy błąd przedsiębiorców, którzy sądzą, że do kosztów uzyskania przychodów wolno zaliczyć wyłącznie wydatki dokumentowane fakturami. Przekonanie to nie ma żadnego uzasadnienia prawnego. Przepisy definiujące koszty uzyskania przychodów wymagają jedynie, aby wydatek był „udokumentowany”. Pojęcie „udokumentowania” jest pojęciem na tyle obszernym, że mieści w sobie wszelkie dowody zapłaty, np. przelewy bankowe. Ponadto do kosztów podatkowych można zaliczyć także takie wydatki, które nie mogą być „fakturowane” ponieważ nie podlegają one podatkowi VAT. Twierdzenie, że brak faktury uniemożliwia kosztowe rozliczenie wydatki, było bezzasadne. Wspólnota odmawiając wystawiania faktur, broniła się, wskazując, że „nie została zarejestrowana jako podatnik podatku VAT”, a zarząd wspólnoty nigdy nie rozliczał podatku VAT, jak również nie wystawiał faktur VAT. Trzeba tu przede wszystkim podkreślić, że sama rejestracja „jako podatnik VAT” nie czyni z danego podmiotu podatnika, i odwrotnie – brak takiej rejestracji nie powoduje, że podmiot niezarejestrowany nie staje się podatnikiem. Sam fakt rejestracji „jako podatnik” oznacza tylko, że podmiot np. świadczący usługi dokonał rejestracji jako podatnik VAT czynny lub podatnik VAT zwolniony. Wspólnota odmawiała wystawiania faktur z uwagi na brak rejestracji, a tymczasem prawdziwą przyczyną niewystawiania faktur był fakt, że wspólnota nie wykonywała żadnej czynności „vatowskiej”, która uzasadniałaby ewentualne wystawienie faktury. Podatkowi VAT podlegają określone czynności, za które podatnik pobiera wynagrodzenie (z wyjątkiem nieodpłatnych przekazań, które nie miały w tym wypadku miejsca). W przypadku wspólnot mieszkaniowych takimi czynnościami mogą być np. usługi polegające na odsprzedaży mediów dostarczanych do lokali. Właściciel lokalu użytkowego domagał się „refaktur”, ponieważ w jego przekonaniu faktura to dokument na „przerzucenie kosztów”. Gdyby sprawa dotyczyła mediów dostarczanych do lokalu, żądanie właściciela byłoby zasadne, a kontrargumenty wspólnoty (co do braku rejestracji) – właściwe. W podatku VAT przyjęto bowiem pewną fikcję polegającą na tym, że w odniesieniu do niektórych usług (w tym mediów) mogą wystąpić podmioty, które w sensie formalnym są nabywcami tych usług, nie są nimi natomiast w sensie faktycznym. Jeżeli więc faktura dokumentująca sprzedaż mediów zostaje wystawiona na wspólnotę, ale faktycznym odbiorcą tych mediów jest właściciel lokalu, przyjmuje się fikcję w której wspólnota jest postrzegana jako kupujący usługę (media) i odsprzedający je faktycznemu odbiorcy (właścicielowi). Jednak ta fikcja (zwana refakturowaniem) dotyczy tylko takich mediów, z których korzysta wyłącznie właściciel lokalu postrzegany w tym przykładzie jak ostateczny konsument. Chodzi więc o takie media, które są dostarczane wyłącznie do lokali. Opisany mechanizm nie może jednak mieć zastosowania w przypadku zakupu usług, z których korzysta wyłącznie wspólnota, tj. wszystkich zakupów nabywanych dla nieruchomości wspólnej. Spór dotyczył kosztów zarządu nieruchomością wspólną, czyli właśnie zakupów dokonywanych przez wspólnotę dla siebie samej. W przypadku takich zakupów wspólnota występuje w roli ostatecznego konsumenta – nie odsprzedaje usług innym odbiorcom, ponieważ kupiła je dla siebie. To, że środki finansowe na zakup tych usług pochodzą z wpłat od właścicieli lokali, nie oznacza, że wspólnota otrzymuje od nich wynagrodzenie za dokonywane na rzecz tych właścicieli usługi (np. odsprzedaży mediów). Wpływy na rachunek wspólnoty wynikają z mechanizmu finansowania wspólnot uregulowanego w ustawie o własność lokali. Wpłaty na koszty zarządu są obowiązkową partycypacją właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, tj. nieruchomością należącą wyłącznie do majątku wspólnoty. Wspólnota nie może wystawiać faktur na „pokrycie” tych wpłat; faktury nie dokumentują wpłat. Wystawienie przez wspólnotę faktury wywołałoby skutki finansowe zarówno dla wspólnoty, jak i dla właściciela lokalu. Zgodnie bowiem z art. 108 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty. Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu, otrzymana faktura nie stanowi podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego. Wystawienie przez wspólnotę faktury, której domagał się właściciel lokalu użytkowego (dokumentującej zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną) spowodowałoby, że wspólnota musiałaby zapłacić podatek VAT wykazany w tej fakturze, a właściciel lokalu nie odliczyłby tego podatku. Stella Brzeszczyńska, prawnik, doradca podatkowy Biuletyn Zarządcy Nieruchomości Nr 0 marzec 2014 r. 15 NAJNOWSZE ORZECZENIA Oddziaływanie robót budowlanych na budynki sąsiednie Właściciele nieruchomości znajdujących się w ustalonym obszarze, jako dysponujący tytułem prawnym do działek położonych w strefie oddziaływania, posiadają interes prawny i są – oprócz inwestora – stronami w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę inwestycji. Wyrok WSA w Poznaniu z 22 stycznia 2014 r. (IV SA/Po 997/13) Odrzucenie skargi na działalność organu administracji państwowej Skarga na działalność organu – Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w przedmiocie sposobu rozpatrzenia skargi w sprawie robót budowlanych ma charakter skargi powszechnej określonej przepisami art. 227 i nast. Kpa. Przedmiotem skargi powszechnej mogą być zaniedbanie lub nienależyte wykonywanie zadań przez właściwe organy albo przez ich pracowników, naruszenie praworządności lub interesów skarżących, a także przewlekłe lub biurokratyczne załatwianie spraw. Postępowanie zaś w sprawie tego typu skarg cechuje się tym, iż nie ma w nim stron postępowania, nie wydaje się rozstrzygnięć adresowanych do skarżącego, jedynie zawiadamia się go o czynnościach wewnętrznych zmierzających do wyjaśnienia okoliczności podniesionych w skardze. Postanowienie WSA w Olsztynie z 13 stycznia 2014 r. (II SA/Ol 1222/13) Minimalna szerokość drzwi ewakuacyjnych W zakresie szerokości przejścia na podstawie przepisów technicznych organ powinien uwzględnić, że szerokość poziomych dróg ewakuacyjnych należy obliczać proporcjonalnie do liczby osób mogących przebywać jednocześnie na danej kondygnacji budynku, przyjmując co najmniej 0,6 m na 100 osób, lecz nie mniej niż 1,4 m. Fakt zamontowania przez inwestora ogranicznika kąta otwarcia drzwi w sposób dostateczny gwarantuje zachowanie wymogów bezpieczeństwa ewakuacji. Za- 16 Nr 0 marzec 2014 r. chowanie zmniejszonego kąta otwarcia drzwi w istocie jest uzależnione wyłącznie od dobrej woli właściciela lokalu, co w warunkach znaczącego skonfliktowania członków Wspólnoty może nie gwarantować zachowania minimalnych wymogów co do szerokości drogi ewakuacji, które przecież mają charakter obiektywny. Wyrok WSA w Gdańsku z 4 grudnia 2013 r. II SA/Gd 684/13 Budowa nowych obiektów na działce ze służebnością gruntową Wzniesienie dwóch projektowanych budynków wielorodzinnych na działce, na której ustanowiona jest służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu, wpłynie na sposób wykonywania tegoż prawa. Wzniesienie na niej dwóch budynków wielorodzinnych spowoduje, że prawo to w pewnym zakresie zostanie ograniczone, a na pewno wykonywane będzie w sposób odmienny od dotychczasowego. Realizacja obiektów budowlanych wpłynie na sposób korzystania ze służebności gruntowej, a w konsekwencji – działka znajdzie się w obszarze oddziaływania danych obiektów budowlanych. Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 16 stycznia 2014 r. (II SA/Go 881/13) Reprezentowanie wspólnoty w postępowaniu administracyjnym Podmiotem uprawnionym do występowania w charakterze strony w postępowaniu administracyjnym, w sytuacji, gdy postępowanie dotyczy części nieruchomości wspólnej, jest wspólnota, reprezentowana przez zarząd. Skoro ustawodawca jednoznacznie przewidział, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej podmiotem uprawnionym do udziału w postępowaniu jest wspólnota reprezentowana przez zarząd, to nie można stwierdzić, iż prawo to przysługuje jednocześnie wszystkim jej członkom. Prawa do samodzielnego udziału (obok wspólnoty) w postępowaniu administracyjnym członek wspólnoty nie może wywodzić jedynie z faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Wyrok WSA w Warszawa z 8 stycznia 2013 r. (VII SA/Wa 1414/13) Biuletyn Zarządcy Nieruchomości
