Perspektywy

Materiał przeznaczony wyłącznie dla doradców i profesjonalnych inwestorów
Styczeń 2012 r.
Schroders
Perspektywy
2012: rok na globalnym rynku nieruchomości
Jim Rehlaender, zarządzający funduszem Global Property
Securities, rozważa perspektywy na rok 2012
–– Ogólnie rzecz biorąc, podaż
inwestycji w istniejące
nieruchomości jest niewielka,
natomiast popyt na aktywa
w nieruchomościach ze strony
inwestorów typu „private equity”
i instytucji pozostaje silny
–– Te wskaźniki fundamentalne
są dużo lepsze niż sugerują
ceny akcji sektora
nieruchomości, które
w znacznym stopniu
dyskontują problemy
makroekonomiczne
–– Dominującym tematem będzie
polityka, szczególnie
w pierwszej połowie
2012 roku. Jakiekolwiek
rozwiązanie obecnego kryzysu
zadłużenia w państwach
europejskich byłoby
oczywistym czynnikiem
powodującym wzrost
w globalnym sektorze
nieruchomości.
Dzisiaj rozbieżność pomiędzy wskaźnikami fundamentalnymi
na rynku nieruchomości nabywanych bezpośrednio
a papierami wartościowymi związanymi z nieruchomościami
jest tak duża jak nigdy wcześniej. Aktualna stopa rozwoju na
rynku nieruchomości nie jest wystarczająca, aby zaspokoić
nawet umiarkowane poziomy popytu. Takie wyłaniające się
braki powierzchni prowadziłyby zazwyczaj do potencjalnych
wzrostów cen akcji związanych z nieruchomościami, ale nie
stało się tak, gdyż na rynki akcji miały wpływ wyłącznie czynniki
makroekonomiczne. Poza granicami Stanów Zjednoczonych
papiery wartościowe związane z rynkiem nieruchomości są
przecenione o 20% do 30%. Mamy optymistyczny pogląd,
że obecne przeważające obawy związane z czynnikami
makroekonomicznymi zmaleją w ciągu kolejnych sześciu
miesięcy i pozwolą w ten sposób na przeszacowanie papierów
wartościowych związanych z nieruchomościami w odniesieniu
do bardziej zasadnych obniżek wartości aktywów netto.
Gdzie jesteśmy?
W 2011 roku na sytuację na rynkach wpływały niemal wyłącznie kwestie
makroekonomiczne: dynamika aktywności gospodarczej w Stanach
Zjednoczonych, problem Chin i kwestia możliwości jego rozwiązania przez
władze w taki sposób, aby uniknąć „twardego lądowania”, oraz — przede
wszystkim — utrzymujący się kryzys zadłużenia w strefie euro. Skutkiem tego
było otoczenie, w którym ruchy na rynkach podyktowane były skłonnością do
podejmowania ryzyka albo odwrotu od ryzyka, rosnąca awersja do ryzyka oraz
spadek wolumenu obrotu. Tendencja spadkowa w ciągu ostatnich 12 miesięcy
była rozczarowująca, ale uważamy, że odwróci się ze względu na trzy kluczowe
przyczyny. Po pierwsze braki na rynku są zbyt duże, a jakiekolwiek zmiany
nastrojów rynkowych wymuszą silny wzrost, aby pokryć pożyczone akcje.
Po drugie niewielka jest podaż produktów na rynkach nieruchomości, natomiast
popyt na aktywa w nieruchomościach ze strony inwestorów typu „private equity”
i instytucji pozostaje silny. Wreszcie spółki zarządzały swoim kapitałem dużo
efektywniej niż w roku 2008 i znajdują się w dobrej sytuacji finansowej, aby
wykorzystać pojawiające się teraz szanse rynkowe.
Perspektywy na rok 2012: rok na globalnym rynku nieruchomości
„Zignorowanie mediów pozwoli
dojrzeć otoczenie inwestycyjne,
które jest najlepsze od wielu
lat pod względem jakości
nieruchomości, realistycznych
założeń dotyczących zwrotów
oraz właścicieli/operatorów
dysponujących odpowiednim
kapitałem”.
„Mamy optymistyczny pogląd,
że obecne przeważające
obawy związane z czynnikami
makroekonomicznymi zmaleją
w ciągu kolejnych sześciu
miesięcy i pozwolą w ten
sposób na przeszacowanie
papierów wartościowych
związanych z nieruchomościami
w odniesieniu do bardziej
zasadnych obniżek wartości
aktywów netto”.
„Chociaż nie oczekujemy
stuprocentowych skoków, które
obserwowaliśmy w 2008 roku,
wciąż bardzo prawdopodobne
są znaczne wzrosty cen akcji”.
Obawy makroekonomiczne usuwają w cień świetne otoczenie dla
inwestycji w nieruchomości
Krytyczne kwestie dla sektora nieruchomości znajdują się dzisiaj w dużym
stopniu na poziomie makroekonomicznym, ponieważ rynki nieruchomości
na całym świecie są ogólnie w dobrym stanie. Wiele kluczowych rynków
ucierpi wkrótce z powodu braku podaży, ponieważ banki i inne instytucje
finansowe unikają tego sektora, co w ogromnym stopniu utrudnia deweloperom
zaspokajanie obecnego i przyszłego popytu. Ponadto popyt na nieruchomości
ze strony inwestorów znacznie prześcignął podaż, a ceny szybko podniosły się
z minimalnych poziomów z roku 2008. Rynkowe wskaźniki fundamentalne są
dużo lepsze niż sugerują ceny akcji nieruchomości, które w znacznym stopniu
dyskontują problemy makroekonomiczne. W rzeczywistości zignorowanie
mediów pozwoli dojrzeć otoczenie inwestycyjne, które jest najlepsze od wielu
lat pod względem jakości nieruchomości, realistycznych założeń dotyczących
zwrotów oraz właścicieli/operatorów dysponujących odpowiednim kapitałem.
Azja: Chiny i Hongkong gotowe do odbicia się z kryzysu
Niskie wolumeny i krótkie pozycje wyolbrzymiły negatywne ruchy cen na
całym świecie w 2011 roku, ale nigdzie nie było to tak duże zjawisko jak w
Hongkongu i Chinach. Średnia dźwignia finansowa dla spółek w sektorze
nieruchomości w Azji wynosiła około 20%, a więc była niższa niż w Europie
i Stanach Zjednoczonych, natomiast ceny akcji związanych z nieruchomościami
kształtowały się na poziomie niższym o średnio 50% od wartości aktywów netto.
Pomimo funkcjonowania w silnie rosnących gospodarkach rozbieżność wartości
pomiędzy cenami akcji a wskaźnikami fundamentalnymi spółek z sektora
nieruchomości jest tak duża jak w roku 2008. W 2009 roku rozbieżność ta
znikła w ciągu od sześciu do dziewięciu miesięcy po okresie, kiedy wystąpiły
poziomy minimalne, i — chociaż zakładamy ustąpienie przeciwności
makroekonomicznych — nie będzie dla nas zaskoczeniem, jeśli zaobserwujemy
znaczące pozytywne ruchy mające na celu przywrócenie bardziej zasadnych
obniżek wartości aktywów netto. Ostatnie działania rządu chińskiego (obniżające
współczynnik rezerw obowiązkowych o 0,5% w listopadzie) sygnalizują
odejście od restrykcyjnego stanowiska rządu i stanowią potwierdzenie naszych
pozytywnych poglądów. Chociaż nie oczekujemy stuprocentowych skoków,
które obserwowaliśmy w 2008 roku, wciąż bardzo prawdopodobne są znaczne
wzrosty cen akcji.
Europa: szansa w niepopularnym regionie
Jakiekolwiek rozwiązanie obecnego kryzysu zadłużenia w państwach
europejskich byłoby oczywistym czynnikiem powodującym wzrost w europejskim
sektorze nieruchomości, w którym obecne wyceny znajdują się na poziomie
niższym o średnio 25% od wartości aktywów netto przy stopie dywidendy
wynoszącej 5%. Nasze obliczenia dotyczące wartości aktywów netto są
ostrożne i nie zakładają wzrostu czynszów przez dwa lata oraz ożywienia
gospodarczego, a także nie przypisują żadnej wartości do działalności
deweloperskiej i redeweloperskiej. Biorąc pod uwagę, że faworyzowane przez
nas spółki funkcjonują przy wskaźniku pustostanów wynoszącym 4-5%, nie
zakładamy utraty najemców, ale również żadnego wzrostu. W przeciwieństwie
do 2008 r. nasze wyceny znajdują wsparcie w znaczących danych
transakcyjnych. Ponadto na liniach bocznych czeka obfity kapitał funduszy
private equity i instytucji; trudno jest znaleźć dobre oferty i inwestorzy muszą
zapłacić, jeśli budynki są wynajęte w całości. Przewidujemy roczny zwrot
w wysokości do 20% z europejskich papierów wartościowych związanych
z nieruchomościami, ponieważ odbijają się z utraconej pozycji wynikającej
z przecen.
Perspektywy na rok 2012: rok na globalnym rynku nieruchomości
Życiorys Jima Rehlaendera
Jim Rehlaender jest dyrektorem
zarządzającym firmy European
Investors i specjalistą ds.
nieruchomości z doświadczeniem
inwestycyjnym przekraczającym
26 lat. Wspierają go wyspecjalizowani
eksperci do spraw inwestycji
w nieruchomości na całym świecie,
w tym dyrektorzy regionalni
i specjaliści analitycy. European
Investors to jeden z pionierów
w zakresie zarządzania papierami
wartościowymi związanymi
z nieruchomościami.
Wielka Brytania: rynek mieszkaniowy w Londynie przeciwstawia
się grawitacji
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Londynie pozostaje bardzo silny.
Londyn stał się miastem wybieranym przez międzynarodowych inwestorów
i nadal odnosi korzyści płynące z krótkoterminowego kapitału spekulacyjnego.
Jest to korzystne dla osób posiadających lub zamierzających sprzedać
nieruchomości, ale niekorzystne dla tych, którzy usiłują je kupić. W wyniku tego
średni wiek kupujących po raz pierwszy w Londynie wynosi teraz 42 lata —
jest to głównym powodem naszego niepokoju dotyczącego rynku londyńskiego,
ponieważ oznacza, że rozwój i zatrudnianie pracowników są dla firm drogie.
Z drugiej strony Londyn stał się wyraźnym zwycięzcą w bitwie o rolę głównego
światowego centrum finansowego. Wszystkie nasze inwestycje odnotowały
wysokie wyniki w 2011 roku — w rzeczywistości nie mogłyby by być one dużo
lepsze. Nadchodzą również zmiany legislacyjne, które, jeśli zostaną przyjęte,
mogą uczynić Londyn centrum handlowym dla spółek typu REIT w Europie.
Te pozytywne informacje równoważą nasze obawy i utrzymujemy przeważoną
pozycję w Londynie.
Stany Zjednoczone: bezpieczna przystań
Wskaźniki fundamentalne dotyczące spółek w sektorze nieruchomości poprawiły
się w ogromnym stopniu od roku 2008. Spółki zwiększyły swoje kapitały,
a dywidendy mają odpowiednie pokrycie. Regulacje wymagają, aby
amerykańskie spółki typu REIT zwiększyły płatności dywidend o 10-15%
w nadchodzącym roku. Stopy dywidend amerykańskich spółek typu REIT
w wysokości 4% wypadają korzystnie w porównaniu do stóp zwrotu
z amerykańskich dwuletnich obligacji skarbowych wynoszących 0,22%. Czynnik
ten będzie wspierał amerykańskie spółki typu REIT w 2012 roku.
Chociaż na amerykańskim rynku wystąpił tylko niewielki wzrost, amerykańskie
spółki typu REIT stanowią w chwili obecnej solidną bezpieczną przystań
i całkiem dobre źródło dochodu. Przy 4-procentowej stopie dywidendy oraz
aprecjacji kapitału w wysokości 4-6% przewidujemy zwrot wynoszący 8-10%
w nadchodzącym roku.
Ostrzeżenie dotyczące uzdrowienia gospodarczego
Przy tak pozytywnych prognozach zwrotów należy wspomnieć o nieuniknionym
ryzyku zachwiania uzdrowienia gospodarczego. Obawy o krach na rynku
europejskim były przyczyną dużej części presji na papiery wartościowe związane
z nieruchomościami w 2011 roku. Jeśli przyspieszenie kryzysu zadłużenia
w strefie euro nie zostanie powstrzymane, a banki stracą zaufanie do siebie
nawzajem, powrócimy do sytuacji z roku 2008. Struktura, która uratuje euro
i powstrzyma Europę przed popadnięciem w potencjalnie zgubną recesję, jest
konieczna, gdyż niepowodzenie miałoby poważne reperkusje na całym świecie.
Wynika z tego, że największe ryzyko dla naszych przewidywań stanowi fakt,
że sytuacja pogarsza się, zanim dojdzie do poprawy.
Ważne informacje: Poglądy i opinie prezentowane w niniejszym dokumencie należą do Jima Rehlaendera, dyrektora zarządzajągo firmy European Investors, i
nie muszą odzwierciedlać poglądów wyrażanych lub przedstawianych w innych komunikatach i strategiach spółki Schroders lub za pośrednictwem jej innych
funduszy. Materiał przeznaczony wyłącznie dla doradców i profesjonalnych inwestorów
Niniejszy dokument powstał wyłącznie w celu informacyjnym i w żadnym aspekcie nie ma stanowić materiału promocyjnego. Niniejszy materiał nie ma charakteru oferty ani
ubiegania się o zakup lub sprzedaż jakichkolwiek instrumentów finansowych. Niniejszy materiał nie ma na celu udzielania porad księgowych, prawnych ani podatkowych
czy wskazówek inwestycyjnych i w tych kwestiach nie należy polegać na zaczerpniętych zeń informacjach. Uważa się, że zawarte tu informacje są rzetelne, ale spółka
Schroders nie gwarantuje ich pełności ani dokładności. Nie przyjmujemy odpowiedzialności za błędy co do faktów i opinii. Nie należy opierać się na poglądach i informacjach
zawartych w dokumencie, podejmując indywidualne decyzje inwestycyjne i/lub strategiczne. Wydawca: Schroder Investment Management Limited, 31 Gresham Street,
London EC2V 7QA, spółka upełnomocniona i nadzorowana przez Financial Services Authority. Dla Państwa bezpieczeństwa kontakty mogą być nagrywane lub monitorowane.