styczen 1.qxp

8
ABC RYNKU BUDOWLANEGO
Zamiast prognozy budownictwa mieszkaniowego w 2009 r.
ZNAJ PROPORCJE, MOCIUM PANIE*
Kolejność przez wiele lat była taka i co najmniej w najbliższej, dającej się przewidzieć przyszłości, będzie
taka: 1. Budownictwo indywidualne, 2. Na sprzedaż lub wynajem, 3. Pozostałe. Inaczej mówiąc: największe
znaczenie w budownictwie mieszkaniowym w Polsce miało, ma i będzie miało budownictwo indywidualne.
Najważniejsze fakty**
Bierzemy tutaj pod uwagę okres po utrwaleniu się przemian transformacji ustrojowej,
nie sięgamy więc do lat 70. czy 80. XX wieku, kiedy dominowało budownictwo mieszkaniowe spółdzielcze; dziś jego znaczenie
jest tak niewielkie, że znalazło się w poniższych rozważaniach w kategorii „pozostałe”
(wraz z budownictwem zakładowym, komunalnym i społecznym czynszowym).
Wykres 1 pokazuje, że tylko jeden raz, i tylko w kategorii mieszkań, na budowę
których uzyskano pozwolenia, akurat
w 2007 r. deweloperzy osiągnęli przewagę
nad inwestorami zdecydowanymi na indywidualne budowanie mieszkań. Ten wyjątek potwierdza regułę. A jak się kończy niezwykła ekspansja deweloperów – można
obserwować dzisiaj, wystarczy zapoznać się
z tytułami prasowymi.
Dlaczego przywiązujemy tak dużą wagę
do proporcji najważniejszych form budo wania mieszkań? Otóż m.in. dlatego, ponieważ proporcje te nie znajdują odzwierciedlenia w mediach. Nie chodzi oczywiście
––––––––
* W oryginale: Zna proporcją, Mocium Panie.
Aleksander hr Fredro, Zemsta, Akt pierwszy, Cześnik do Dyndalskiego.
** Wszystkie informacje statystyczne, jakimi posługujemy się w niniejszym artykule, zaczerpnęliśmy
z ogólnie dostępnych tablic informacyjnych GUS.
styczeń–luty 2009
o to, by budownictwo indywidualne gościło na czołówkach gazet – nie ma powodów, żeby tak było, i dobrze, że nie gości.
Ale niezwykła wrażliwość mediów na sukcesy i porażki budownictwa na sprzedaż
lub wynajem, zwanego powszechnie deweloperskim, ma swoją cenę, a jest nią
zamazany obraz rynku budowlanego. Ani
sukcesy, ani kłopoty deweloperów nie
zawsze przecież idą w parze z sukcesami
czy kłopotami całego sektora budowlanego. Tymczasem wpływ mediów na nastroje, także nastroje inwestorów, wykonawców i producentów materiałów budowlanych oraz kupców tymi materiałami
handlujących, jest ogromny. Nawet wówczas, gdy tacy inwestorzy, wykonawcy,
producenci czy kupcy niczego wspólnego
z budownictwem deweloperskim nie mają.
Najgorzej, gdy tytuł w gazecie, np. „Bu-
downictwo zaczyna zwalniać” dopiero
pod koniec sążnistej publikacji podparty
jest konkretną informacją, że chodzi o rynek deweloperski. Czytelnik często zachowuje w pamięci jedynie tytuł i pierwsze
zdania, nie zawsze dotrwa do końca artykułu i może odłożyć taką gazetę z przekonaniem, że całe budownictwo się wali.
Rozważania na temat pozycji budownictwa
deweloperskiego w szeroko rozumianym
sektorze budowlanym – obejmującym prze-
cież różne kategorie wykonawstwa (infrastruktura transportowa i komunalna, budownictwo przemysłowe i usługowe,
mieszkaniówka – wyliczać można długo),
produkcję materiałów budowlanych, handel tymi materiałami, działalność biur projektowych i inn. – wymagałyby specjalnej
publikacji. Tym razem ograniczymy się
do prostych porównań, mając na uwadze
rynek materiałów dla budownictwa mieszkaniowego i wykonawców pracujących
na rzecz tego budownictwa.
Wykres 2 dowodzi, że nawet w szczycie
swoich możliwości, czyli w 2008 r.***, deweloperzy nie oddali więcej mieszkań, niż inwestorzy budujący mieszkania indywidualnie.
A przecież miniony rok był, z uwagi na liczbę
oddawanych w tej formie budowania mieszkań, okresem rekordowych żniw. Przypomnijmy, że w ciągu całego 2007 r. proporcje
te kształtowały się następująco: budownictwo indywidualne – 53,2%; deweloperskie
– 35%; pozostałe – 11,8%.
––––––––
*** Pisząc ten artykuł nie dysponujemy jeszcze
danymi GUS za cały 2008 r.
ABC RYNKU BUDOWLANEGO
Z punktu widzenia rynku materiałów budowlanych sytuacja jest daleko bardziej jednoznaczna. Pozycja budownictwa indywidualnego także w 2008 r. pozostaje
niezagrożona (wykres 3), a w latach poprzednich była przecież daleko lepsza,
proporcje za 2007 r. kształtowały się tak:
budownictwo indywidualne – 72%; deweloperskie – 22%; pozostałe – 6%.
Dlaczego przywiązujemy szczególną wagę
do powierzchni mieszkań oddanej na wy kresie 3? Gdyż to właśnie powierzchnia
najbardziej interesuje wykonawców, producentów materiałów budowlanych i kupców. To od powierzchni najbardziej zależy
czas i rodzaj pracy do wykonania. To powierzchnia niemal wprost przekłada się
na zapotrzebowanie na materiały. Zgoda,
są branże, i branże. Producentom dźwigów milsze będzie zawsze budownictwo
deweloperskie, bo często jest budownictwem wysokim. Ale już dostawcy kominków kibicują zdecydowanie najczęściej budownictwu indywidualnemu. To jednak
tylko obrzeża biznesu. Decydują branże
największych producentów materiałów
ściennych, dachowych, stolarki otworowej, dociepleń, izolacji, chemii budowlanej, materiałów wykończeniowych. A dla
nich, podobnie jak dla wykonawców
i kupców, najważniejsze są informacje
o powierzchni mieszkań. Przy szacunku
należnym budownictwu deweloperskiemu
– deweloperzy są dobrymi klientami wielu
akcjonariuszy Grupy PSB – o kondycji
rynku budowlanego w Polsce decyduje
budownictwo indywidualne.
Deweloperzy – sektor specjalnej
troski?
Czy budownictwo deweloperskie w Polsce
wymaga specjalnej troski ze strony władz
państwowych? Informacje z grudnia 2008 r.
o ponad stu wnioskach złożonych do sądów
o otwarcie postępowań upadłościowych
firm deweloperskich, i wcześniejsze – że
w I półroczu 2008 r. ogłoszono upadłość
27 takich firm – muszą głęboko niepokoić.
Deweloperzy i ich klienci przez pewien okres
byli pieszczochami banków. Krążyły legendy
o kredytach na urzeczywistnienie samych
pomysłów na dziury w ziemi pod przyszłe
budynki. W internecie królowało powiedzenie: kto jeszcze nie kupił mieszkania u dewelopera – ten przegrał życie. Dziś dominuje przekonanie, że banki odwróciły się
od deweloperów i ich klientów. A jedna
z internautek puszcza na forach taką anegdotkę: Przychodzi „kredyciarz” do lichwiarza
i mówi – kup pan ode mnie to mieszkanie.
Rok temu dałem za nie 9 tys./m2, sprzedam
za 4 tys./m2. Mam dwoje dzieci, straciłem
pracę bo kryzys... A lichwiarz – znajdź pan
głupszego od siebie!
Dowcip, jak dowcip. Na pewno wielu deweloperom i ich klientom nie jest do śmiechu. Wielu analityków rynku nieruchomości, którzy rok, dwa lata temu licytowali się
Polska
Dolnośląskie
Kujawsko-pomorskie
Lubelskie
Lubuskie
Łódzkie
Małopolskie
Mazowieckie
Opolskie
Podkarpackie
Podlaskie
Pomorskie
Śląskie
Świętokrzyskie
Warmińsko-mazurskie
Wielkopolskie
Zachodniopomorskie
wiedzą na temat wyjątkowo atrakcyjnych
ofert nowych projektów mających jakoby
stuprocentowe obłożenie, dziś przestrzega,
troszczy się, wręcz martwi o los niedoszłych
lokatorów i wirtuozów biznesu. Cóż,
na drodze „z nędzy do pieniędzy” nie wszyscy odnoszą sukces...
Nie będziemy analizować ruchów cenowych, snuć prognoz, dywagować o spodziewanej polityce banków. Poprzestaniemy
na suchej analizie tego co niesie statystyka.
Wykres 4 pokazuje, że w minionym roku
wszyscy inwestorzy naciskali miesiąc
po miesiącu coraz mocniej na hamulce (jedynie niekiedy dodając gazu, co jednak nie
zmienia trendu). Tylko ten kto stara się
o pozwolenia na budowę zdradza optymizm. A dynamika pozwoleń w 2008 r.
przygasała. Względnie najmniej pesymizmu
wykazali inwestorzy planujący budowę
mieszkania w formie budownictwa indywidualnego. Pomimo, że w swoistym „banku
pozwoleń na budowę” (pozwolenia są
ważne dłużej niż rok) jest kilkaset tysięcy
dokumentów urzędowych potwierdzających zgodę na budowanie, sam fakt spowolnienia wróży budownictwu mieszkaniowemu gorzej niż w ostatnich latach.
Kto gdzie buduje
Dynamiczne zmiany, jakie odnotowuje statystyka ogólnopolska mają swoje korzenie
w terenie. Z tabeli dowiadujemy się, że
w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2008 r. w 3 województwach rozpoczęto budowę większej liczby mieszkań
na sprzedaż lub wynajem, niż w budownictwie indywidualnym. Rekord bije tutaj
Mazowieckie, w Dolnośląskim i Pomorskim
Mieszkania, których budowę
rozpoczęto w okresie I–IX 2008
Dynamika rozpoczynanych
budów mieszkań w okresie
I–IX 2008 (I–IX 2007=100)
IndyNa sprzedaż Pozowidualne lub wynajem stałe
IndyNa sprzedaż Pozowidualne lub wynajem stałe
80 522
5 497
3 795
4 309
1 725
5 058
9 925
13 884
1 343
4 738
2 061
5 256
7 476
2 286
2 603
7 909
2 657
54 460
5 833
1 343
992
920
1 341
6 130
19 992
813
671
1 403
5 357
2 001
390
1 517
3 182
2 575
9 301
919
953
467
291
278
126
1 850
54
279
759
893
245
98
680
505
904
107,1
104,1
98,0
115,8
94,5
117,5
120,9
99,7
91,6
119,1
112,2
98,4
111,5
114,8
100,2
103,5
108,0
98,0
347,8
77,9
62,2
86,0
203,8
71,2
108,1
187,8
142,8
106,4
67,1
107,9
200,0
73,4
63,5
106,5
89,9
178,8
114,8
127,2
61,4
39,7
15,7
85,1
44,6
54,5
121,2
165,1
133,9
700,0
58,7
75,3
137,6
styczeń–luty 2009
9
10
ABC RYNKU BUDOWLANEGO
nadwyżka rozpoczętych mieszkań deweloperskich jest nieznaczna. Z kolei budownictwo indywidualne osiągnęło przewagę dwu
i więcej krotną nad deweloperskim w województwach: Podkarpackim (rekord – przewaga ponad 7-krotna), Świętokrzyskim, Lubelskim, Łódzkim, Śląskim, Wielkopolskim
i Kujawsko-Pomorskim. Kolumna „Pozostałe” potwierdza, że zsumowane budownictwo spółdzielcze, zakładowe, komunalne
i społeczne czynszowe może być analizowane jedynie w tle dwóch najważniejszych
form budowy mieszkań.
W tabeli przedstawiono też dynamikę rozpoczynanych budów mieszkań w okresie
I–IX 2008 r. w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Zwraca
uwagę mniejsza amplituda wzrostu/spadku
w budownictwie indywidualnym (od
+20,9% w Małopolskim do –8,4%
w Opolskim) w porównaniu z notowaną
w budownictwie deweloperskim (od
+247,8% w Dolnośląskim do –37,8%
w Lubelskim). Wyliczona dla całej Polski
dynamika rozpoczynania budowy mieszkań
jest o ponad 9% wyższa w budownictwie
indywidualnym w porównaniu z osiągniętą
przez budownictwo deweloperskie.
Powracające bariery
Obserwowane bariery rozwoju**** „ustawiły
się” w grudniu 2008 r. niemalże odwrotnie,
niż rok wcześniej (wykres 5), tym samym
podobnie jak w grudniu 2006 r. (wyjątki to
systematycznie malejące bariery niedoboru
sprzętu oraz/lub materiałów i surowców a także kosztów finansowej obsługi działalności).
Znamienny jest wyraźny spadek znaczenia
barier niedoboru wykwalifikowanych pracowników oraz kosztów materiałów. Z drugiej strony niepokoi wzrost barier konkurencji innych firm i niedostatecznego popytu.
Czynniki psychologiczne
Spośród wieloaspektowych ocen koniunktury, formułowanych na najbliższe 3 miesiące wybraliśmy te, które dotyczą produkcji
budowlano-montażowej, portfela zamówień oraz sytuacji finansowej.
Punkty na krzywych wykresu 6 znaczą tyle,
że w danym miesiącu miało miejsce badanie, a wynik tego badania (saldo odpowiedzi pozytywnych i negatywnych, np. na
––––––––
**** Co miesiąc GUS ankietuje ok. 2800 firm
wykonawczych, pytając m.in. o bariery działalności budowlano-montażowej oraz o wieloaspektową ocenę koniunktury na najbliższe
3 miesiące (po miesiącu badania). Dla celów naszego artykułu wybraliśmy bariery i prognozy
oceniane przez firmy budowlane zatrudniające 10–49 pracowników.
styczeń–luty 2009
pytanie: Czy przewidywany portfel zamówień na roboty budowlano-montażowe
na rynku krajowym 1/ wzrośnie, 2/ pozostanie bez zmian, 3/ spadnie) odnosi się
do najbliższych 3 miesięcy, czyli dzięki badaniu z grudnia 2008 r. znamy przewidywania firm na styczeń-luty-marzec 2009 r.
Czy prognozy te potwierdzają się w praktyce? Na temat wartości poznawczej wskaźników koniunktury istnieje wiele specjalistycznych opracowań. Tym razem przytoczymy
jedynie informację GUS, według której zainteresowanie środowisk biznesu badaniami
koniunktury systematycznie rośnie.
Oczywiście najlepiej w porównaniach sięgać w jak najdalszą przeszłość. Im dłuższy
jest ciąg danych, tym bardziej może być pomocny w wyciąganiu wniosków.
Wykres 6 należałoby więc pociągnąć
wstecz, tyle że nie zmieściłby się wówczas
w łamach czasopisma. Zwróćmy przynajmniej uwagę, że załamanie przewidywań
nastąpiło już w maju, długo przed szczytem
sezonu. Trzeba też wiedzieć, że gorsze prognozy z grudnia notowano ostatnio 4 lata
temu, w grudniu 2004 r.
W jakim stopniu czarnowidztwo ankietowanych przez GUS przedsiębiorców budowlanych pobudzane jest przez szeroko rozumiane otoczenie biznesu? Z jednej z gazet
dowiadujemy się „Co może być przyczyną
zerwania umowy dewelopera z klientem?
Między innymi „lokalne skutki światowego
kryzysu finansowego” – tak chęć odebrania
mieszkań niedoszłym lokatorom argumentuje jeden z krakowskich deweloperów.”
Skoro o kryzysie światowej gospodarki słychać zewsząd, trudno żeby lokalne skutki
nie pojawiły się w Polsce. Wracając na rynek budowy mieszkań – ośmielamy się
przewidywać, że skutki te częściej dotkną
budownictwo deweloperskie i pozostałe,
a w mniejszym zakresie indywidualne.
Joanna Ziach
Mirosław Ziach