PDFotwiera się w nowym oknie

Sygn. akt I ACa 342/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 września 2010 r.
Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący – Sędzia SA Maria Rodatus
Sędzia SA Hanna Muras
Sędzia SA Anna Owczarek (spr.)
Protokolant sekr. sąd. Ewelina Piechocińska
po rozpoznaniu w dniu 10 września 2010 r. w Warszawie
na rozprawie
sprawy z powództwa […] S.A. w W.
przeciwko
Skarbowi
Państwa
reprezentowanemu
przez
Prezydenta
m. st. Warszawa
o ustalenie
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie
z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I C 2406/05
1. oddala apelację,
2. zasądza od […] S.A. w W. na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego
przez Prezydenta m. st. Warszawa kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) zł
tytułem
zwrotu
kosztów
w postępowaniu apelacyjnym.
zastępstwa
procesowego
2
Sygn. akt I A Ca 342/10
UZASADNIENIE
Powód […] Spółka Akcyjna z siedzibą w W. w trybie art. 80 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wniósł sprzeciw od
orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia […]
września 2005 roku nr KOX[…], ustalającego wysokość opłaty rocznej za
użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej przy ul. […] w W. na kwotę
1.042.930 zł.. Precyzując ostatecznie stanowisko wniósł o ustalenie wysokości
opłaty rocznej na kwotę 805.361,66 zł..
Pozwany wniósł o ustalenie opłaty w wysokości 1.142.851 zł..
Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 22 grudnia 2009 r. :
 ustalił, iż wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości
oznaczonej jaka działka nr ew. […] w obrębie […] o pow. 9.519,00 m2.
położonej w W. przy ul. […], dla której prowadzona jest księga wieczysta KW
Nr […], stanowiącej własność Skarbu Państwa a znajdującej się użytkowaniu
wieczystym – […] Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. od dnia […] stycznia 2005
roku wynosi 1.142.851 zł;
 zasądził od powoda […] Spółki Akcyjnej z siedzibą W. na rzecz pozwanego
Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta m.st. Warszawy kwotę
7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Orzeczenie powyższe oparto na następujących ustaleniach faktycznych i
rozważaniach prawnych:
Wojewoda Mazowiecki decyzją nr […] z dnia […] grudnia 1998 roku,
wydaną w oparciu o treść art. 200 ust. 1 i 3 pkt 1, art. 71 ust. 4, art. 72 ust. 1 i 3 pkt
5, art. 77 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce
3
nieruchomościami oraz 4 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10
lutego 1998 roku w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia
osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub
użytkowaniu oraz art. 104 k.p.a., stwierdził nabycie z dniem […] grudnia 1990
roku przez […] z siedzibą w W. (powodowa spółka przed przekształceniem) prawa
użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, stanowiącego własność Skarbu
Państwa, położonego w W. przy ul. […] o powierzchni 9.519 m2 oznaczonego w
ewidencji gruntów jako działka nr […] w obrębie […], na okres 99 lat, tj. do dnia
[…] grudnia 2089 r., a także nieodpłatne nabycie prawa własności budynków i
urządzeń znajdujących się na tym gruncie. Wojewoda ustalił jednocześnie cenę
gruntu na kwotę 14.631.200 zł. oraz opłatę roczną, stanowiącą 3 % ceny gruntu, od
dnia 1 stycznia 1999 roku na kwotę 438.936 zł.
Grunt położony w dzielnicy […] jest zabudowany w 33 % budynkiem
biurowym,
39-
kondygnacyjnym, o
konstrukcji
żelbetowej.
Na
terenie
nieruchomości poza parkingiem podziemnym pod budynkiem, znajdują się miejsca
parkingowe wzdłuż wewnętrznych ciągów komunikacyjnych otaczających
budynek usytuowany na środku terenu. Atrakcyjność lokalizacji, położenie, dojazd
i możliwość parkowania oraz usytuowanie względem ulicy należy ocenić jako
średnie w trzystopniowej skali na rynku lokalnym. Nieruchomość jest narażona na
uciążliwości
miejskie
spowodowane
ruchem
pojazdów
samochodowych
poruszających się po ul. […] i ul. […]. Dostęp do środków komunikacji, tj.
autobusów, tramwajów i metra należy ocenić jako dobry. W bliskiej okolicy
znajdują się obiekty handlowe i usługowe, a w ulicach przylegających do
nieruchomości jest pełne uzbrojenie podziemne.
Od
1
stycznia
2004
roku
przestał
obowiązywać
plan
ogólny
zagospodarowania przestrzennego Dzielnicy Warszawa — […] i wg stanu na
dzień 31.12.2004 roku brak było nowego miejscowego planu zagospodarowania
dla tego obszaru. Na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 marca 2002 roku o
ustroju miasta stołecznego Warszawy dotychczasowy plan zagospodarowania m.st.
Warszawy z określeniem ustaleń wiążących przy sporządzaniu miejscowych
4
planów zagospodarowania przestrzennego pełni funkcję studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy w rozumieniu
przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym.
W piśmie z dnia […]grudnia 2005 roku, doręczonym w dniu […] grudnia
2004 roku, Prezydent m.st. Warszawy - działając na podstawie art. 77 ust. 1 i 3
oraz art. 78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wypowiedział
ze
skutkiem
na
dzień
[…]
grudnia 2004 roku dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. […] w W. na skutek
zmiany jej wartości i ustalił z dniem […] stycznia 2005 roku nową wysokość
opłaty rocznej na kwotę 1.280.490,18 zł.. Aktualizacji opłaty dokonano na
podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę
majątkowego na kwotę 42.683.006 zł. (4.483,98 zł za 1 m2).
W dniu […] stycznia 2005 roku „[…]” S.A. złożyło w Samorządowym
Kolegium Odwoławczym w Warszawie wniosek o ustalenie, że podwyższenie
opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, stanowiącego własność Skarbu
Państwa, położonego w W. przy ul. […] jest uzasadnione w mniejszej wysokości,
tj. 805.361,66 zł. W toku postępowania przed SKO Prezydent m.st. Warszawy
zwrócił się do „[…]” S.A. z propozycjami zawarcia ugody w przedmiocie
ustalenia wysokości opłaty rocznej - początkowo (w piśmie z dnia […].05.2005 r.)
na kwotę 1.152.440,58 zł (tj. 4.035,58 zł za 1 m2), a następnie (w piśmie z dnia
[…].07.2005 r.) na kwotę 1.042.927,34 zł, tj. 3.652,09 zł za 1 m2). Propozycje te
nie zostały przyjęte przez użytkownika wieczystego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie orzeczeniem z dnia
[…] września 2005 roku, wydanym na podstawie art. 78 ust. 2 w zw. z art. 79 ust.
3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,
ustaliło, że użytkownik wieczysty działki nr ew. […] o pow. 9.519 m2 położonej w
W. przy ul. […] jest obowiązany wnosić opłatę za użytkowanie wieczyste w
kwocie 1.042.930 zł rocznie od dnia […] stycznia 2005 roku.
5
Wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. […] w W. o
powierzchni 9.519 m2 według stanu na dzień […] grudnia 2004 roku wynosiła
38.095.038 zł, 1 m2— 4.002 zł. Sąd oparł się na opinii biegłego B. S. W ocenie
Sądu Okręgowego opinia biegłego J. R. nie była zupełna, zawierała nieścisłości,
była kwestionowana przez obie strony postępowania, a ponadto z uwagi na śmierć
biegłego w toku procesu brakowało możliwości jej zweryfikowania. Przedłożone
przez strony pozasądowe opinie innych rzeczoznawców, mogły stanowić jedynie
uzupełnienie stanowisk i twierdzeń stron co do wysokości należnej ich zdaniem
opłaty rocznej.
Rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na art. 77 ust. 1 i 3 , art. 78 ust. 1, art.
72 ust. 1 i 3 pkt 5 oraz art. 80 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o
gospodarce nieruchomościami
Sąd ocenił, iż reprezentujący pozwany Skarb Państwa Prezydent m.st.
Warszawy dochował wymogów formalnych przewidzianych w tym przepisie.
Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej zostało dokonane na piśmie i
zawierało ofertę przyjęcia nowej wysokości tej opłaty wraz z podaniem sposobu
jej obliczenia i pouczeniem o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do
wypowiedzenia została załączona informacja o wartość nieruchomości określonej
przez rzeczoznawcę majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z
operatem szacunkowym. Spór dotyczył oceny prawidłowości ustalenia wysokości
nowej opłaty rocznej. Powód podniósł, iż od chwili wydania poprzedniej wyceny z
1998 roku nie zostały poczynione nakłady, które uzasadniałyby tak znaczny wzrost
wartości nieruchomości. Ponadto, teren ten nie może być traktowany jako
inwestycyjny, bowiem z uwagi na już istniejący 39- kondygnacyjny budynek brak
jest możliwości wzniesienia na tej samej działce innej zabudowy. Powód
zakwestionował sposób sporządzenia operatu szacunkowego, stanowiącego
podstawę ustalenia wysokości nowej opłaty w wypowiedzeniu, jako niezgodny z
wymogami § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr
207, poz. 2109, dalej jako „rozporządzenie”), według których wartość
6
nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej winna być określona wg
stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji, tj. na dzień […].01.2005 r., a nie.
jak to zostało dokonane, na dzień […].10.2004 r.. Zdaniem powoda rzeczoznawca
bezpodstawnie zaliczył porównywaną nieruchomość położoną przy ul. […] do
nieruchomości nabytych na wolnym rynku, zaś zastosowana przez niego metoda
korygowania ceny średniej nie wydaje się właściwa do wyceny gruntu w tak
bardzo złożonym i zróżnicowanym układzie przestrzennym jakim jest W. Powód
we wniosku powołał się również na fakt spadku cen nieruchomości w W. od 2000
roku, a także na zbyt małą liczbę porównywanych przez rzeczoznawcę
nieruchomości.
Sąd wskazał, że biegły B. S. posłużył się metodą korygowania ceny
średniej, polegającą na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu
na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości
podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z uwagi
na fakt, iż na obszarze dawnej Gminy Warszawa Centrum w następstwie dekretu z
dnia 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.
Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279) nie ma obrotu prawem własności gruntów,
które należą do m.st. Warszawy albo do Skarbu Państwa, zaś transakcje
obejmujące prawo użytkowania wieczystego są nieliczne, biegły określił wartość
tego prawa na podstawie cen prawa użytkowania wieczystego gruntów na rynku
lokalnym powiększonym o tereny sąsiednich dzielnic z uwzględnieniem
wzajemnych, rynkowych relacji cenowych pomiędzy tymi prawami w dzielnicach
Ochota i Mokotów, które kształtują się na tym samym poziomie ( 29 ust. 2
rozporządzenia), tj. niemalże w stosunku 1:1. Biegły poddał analizie jedenaście
transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego podobnych gruntów
niezabudowanych na terenie Dzielnicy […] w okresie od marca 2002 r. do
września 2004 r., bowiem transakcje z okresu bezpośrednio poprzedzającego
sporządzenie wyceny były nieliczne i ocenił, iż wycenianą nieruchomość w
trzystopniowej skali cechuje średnia atrakcyjność lokalizacji, mała intensywność
7
zabudowy, średnie cechy fizyczne (wielkość, kształt, warunki geotechniczne) oraz
średnie czynniki środowiskowe. Po skorygowaniu średniej wartości o podane
współczynniki ustalił, iż średnia cena 1 m2 wycenianej nieruchomości wyniosłaby
4.002 zł., przy czym w badanym okresie nie było istotnych zmian cen gruntów w
czasie.
Biegły przyznał, iż w treści operatu popełnił kilka omyłek pisarskich (które
następnie skorygował), przeznaczenie gruntu nie miało znaczenia dla wyceny, zaś
trzy wskazywane przez powoda transakcje dotyczące ulicy […]/[…], […] i […]
nie mogłyby być wzięte pod uwagę, ponieważ nie pozwala na to ich specyfika.
Biegły pokreślił, iż największy wpływ na wycenę miała intensywność zabudowy
gruntu.
Na wniosek strony powodowej Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego
sądowego do spraw wyceny nieruchomości J. R. Biegły oszacował wartość gruntu
wg stanu na dzień […].12.2004 roku na kwotę 37.219.910 zł (tj. 3.910 zł za m2),
wysokość opłaty rocznej ustalił na kwotę 1.116.597 zł. Opinia ta została
zakwestionowana przez obie strony, które zarzucały jej m.in. podwójną analizę
transakcji z 2004 roku, brak wyjaśnień podstaw do uznania porównywanych
nieruchomości za podobne do nieruchomości wycenianej i reprezentatywne, brak
opisów poszczególnych stopni wartości cech nieruchomości, niezgodność treści
opinii w zakresie porównywanych transakcji z danymi zawartymi w księgach
wieczystych, czy też przyjęcie niewłaściwej metody i sposobu wyliczenia tzw.
współczynnika korygującego w wysokości 1,54. Zarzuty te Sąd uznał są zasadne
przede wszystkim w zakresie braku dostatecznego wyjaśnienia przez biegłego
kryteriów jakimi kierował się przy wyborze nieruchomości do porównania oraz z
uwagi na nieścisłości pomiędzy danymi zawartymi w operacie a danymi
pochodzącymi
z
ksiąg
wieczystych
poszczególnych
nieruchomości.
W
konsekwencji opinia biegłego J. R. w ocenie Sadu nie mogła stanowić podstawy
ustaleń w niniejszym postępowaniu. W ocenie Sądu Okręgowego podzielić należy
opinię biegłego B. S.
8
Podniesione przez powoda zarzuty do przedmiotowej opinii w kolejnych,
licznych pismach procesowych stały się podstawą wyjaśnień biegłego złożonych
pisemnie oraz ustnie na rozprawach: z dnia […] marca 2007 r. i […] listopada
2009 r., które są wyczerpujące i przekonywające. Sąd wskazał, iż część błędów
dotyczy niedokładności we wskazaniu dat (np. daty na jaką ma być dokonywany
szacunek), czy oznaczeniu numeracji nieruchomości (nieruchomości położonej
przy ulicy […]). Ostatecznie wszystkie niedokładności zostały przez biegłego
sprostowane. W ocenie Sądu Okręgowego nie było potrzeby dopuszczenia dowodu
z kolejnej opinii biegłego (trzeciego). Sąd dalsze stanowisko biegłego sanuje
uchybienia. Sąd uznał, że nie ma powodu czynić szczegółowego wywodu, co do
stwierdzenia, czy biegły winien przyjąć dla wycenianej nieruchomości
intensywność zabudowy jako — „małą” jak to uczynił w swej opinii, czy też jak
sugeruje to strona powodowa — „średnią”, albowiem przyjęcie drugiej z
wymienionych kwalifikacji, oznaczałoby ustalenie przez biegłego wyższej o około
20 % wartości nieruchomości wycenianej, a zatem skutkowałoby ustaleniem
zdecydowanie mniej korzystnym dla powoda niż to, które znalazło się w opinii.
Sąd Okręgowy jako bezpodstawny ocenił wniosek powoda o wyłączenie
biegłego, albowiem powód nie wykazał, aby zachodziła jedna z przyczyn
wymienionych w art. 48 k.p.c. i 49 k.p.c. (art. 281 k.p.c.).
Powyższy wyrok zaskarżyła w całości strona powodowa. Wnosząc o
uchylenie
zaskarżonego
orzeczenia
oraz
przekazanie
sprawy
Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania zarzuciła:
 niezgodność ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym zebranym w
sprawie, a w szczególności poprzez ustalenie, że opinia i wyjaśnienia biegłego
B. S. może stanowić podstawę do wydania orzeczenia, zaś pozwany —
Prezydent m.st. Warszawy reprezentujący Skarb Państwa dochował wszelkich
wymogów formalnych i zachował stosowny określony w art. 78 ustawy o
gospodarce nieruchomościami tryb postępowania.
9
 naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy a
mianowicie:
a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez zastosowanie przez Sąd I instancji dowolnych
kryteriów do oceny dowodów, co może prowadzić do wniosku, iż celem Sądu było
wyłącznie uzasadnienie tezy dowodowej pozwanego i zignorowanie tezy
dowodowej powoda, co dotyczy w szczególności oceny operatu sporządzonego
przez biegłego B. S.,
b) art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie przez Sąd I instancji uzasadnienia
zaskarżonego wyroku w taki sposób, iż nie zawiera ono wszystkich elementów
wymaganych cytowanym przepisem, a pominięcie niżej wskazanych, co miało
istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
a. odstąpienie od zasady rozważenia w sposób bezstronny i wszechstronny całego
materiału dowodowego zebranego w sprawie,
b. ograniczenie się wyłącznie do analizy dowodów i twierdzeń popierających tezę
dowodową Pozwanego,
c. nie uzasadnienie wyroku w przedmiocie debaty, głównych twierdzeń i
argumentów powoda(zwłaszcza dotyczących błędów wyceny dokonanej przez
biegłego, niekompletności wyjaśnień biegłego, wprowadzających w błąd, nie
popartych żadnymi materiałami, będące w istocie gołosłownymi twierdzeniami),
bez uzasadnienia, dlaczego Sąd pominął twierdzenia i dowody powoda,
d. pominięcie pism procesowych powoda, w tym pisma z dnia […] marca 2009 r.,
w którym powód wykazał, iż biegły porównywał sporną nieruchomość z
nieruchomością zabudowaną objętą transakcją zawartą pomiędzy stronami
zależnymi i nie wyjaśnienie przyczyn ich pominięcia,
e. pominięcie operatu szacunkowego załączonego przez powoda do pozwu (w
którym powód wskazał transakcje obrotu nieruchomościami podobnymi, w okresie
zbliżonym do okresu, na jaki sporządził operat biegły sądowy B. S., które
transakcje zostały pominięte) i nie wyjaśnienie przyczyny jego pominięcia,
f. sporządzenie uzasadnienia w taki sposób, iż nie można na jego podstawie
wywieść, którym twierdzeniom i dowodom przedstawionym przez strony Sąd
10
przyznaje rację, a którym nie i dlaczego (nie jest wystarczające podsumowanie
przez Sąd jednym zdaniem wszystkich zarzutów, argumentów i dowodów Strony
Powodowej - Sąd I instancji potraktował stanowisko Powoda w sposób
sumaryczny, ograniczając się do stwierdzenia, że „stało się kanwą wyjaśnień
biegłego”), co stanowi już wystarczającą podstawę do zaskarżenia wyroku,
g. zaniechanie przez sąd pierwszej instancji zbadania materialnej podstawy
żądania pozwu
c) art. 278 1 1 k.p.c. w związku z art. 217 § 2 k.p.c. poprzez bezzasadne oddalenie
wniosku dowodowego złożonego na rozprawie w dniu […] września 2008 r., o
przeprowadzenie dowodu z kolejnej opinii biegłego do spraw wyceny
nieruchomości, co uzasadnia zarzut, iż Sąd nie dążył do wyjaśnienia sprawy,
d) art. 217 § 2 k.p.c. w związku z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez:
a. brak rozpoznania wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z kolejnej
opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości zgłoszonego na rozprawie w dniu
[…] listopada 2008 r. i w dniu […] listopada 2009 r. oraz w piśmie procesowym z
dnia […] maja 2009 r.,
b. nierozpoznanie wniosku dowodowego o zobowiązanie Sądu Rejonowego dla
Warszawy Mokotowa do przesłania odpisów aktów notarialnych obejmujących
umowy kupna sprzedaży nieruchomości przyjętych do sporządzenia operatu
szacunkowego przez biegłego B. S., co uzasadnia też zarzut braku równości stron
postępowania i zarzut sprzyjania Stronie Pozwanej,
e) Sąd I instancji uchybił fundamentalnej zasadzie kontradyktoryjności
postępowania cywilnego poprzez stronnicze, tendencyjne i powierzchowne
interpretowanie materiału dowodowego, wręcz jego pomijanie,
 naruszenie prawa materialnego, tj.:
a) art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z 5
ust. 1 i ust 3, 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września
2004
r.
w
sprawie
wyceny
nieruchomości
i
szacunkowego poprzez niewłaściwe zastosowanie, w
sporządzania
operatu
szczególności poprzez
11
przyjęcie przez Sąd, iż operat szacunkowy biegłego B. S. został sporządzony
zgodnie z ich wymogami,
b) art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce
nieruchomościami w związku z art. 4 ust. 1 i 4 cyt. rozporządzenia poprzez ich
pominięcie, w konsekwencji błędne przyjęcie, że nieruchomości ujęte w opinii
jako podobne, są w istocie podobne do wycenianej tj. zawierają cechy i elementy
określone w tych przepisach w szczególności w art. 4 pkt.16 Ustawy o gospodarce
nieruchomościami,
c) art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 56 ust 4 cyt.
rozporządzenia poprzez błędną wykładnię tego przepisu tj:
a.
błędne
obowiązku
uznanie
badania
wymienionych
tymczasem
iż
w
istotnym
wyceniana
twierdzeń
i
analizy
tym
dla
i
wyjaśnień
danych
przepisie
nieruchomość
zawartych
przy
sporządzenia
biegłego
sporządzaniu
prawidłowej
jest
w
już
dotyczących
dokumentach
opinii,
gdy
jest
fakt,
zabudowana,
w
opinii
przeciwieństwie do nieruchomości porównywanych przez biegłego,
b. błędne uznanie, że nie załączenie do opinii poświadczonych przez
biegłego
rzeczoznawcę
wykorzystywanych
dokumentów
do
jej
sporządzenia, nie jest istotne dla oceny rzetelności samej opinii,
c. błędne uznanie twierdzeń i wyjaśnień biegłego za wiarygodne i zgodne z
powyższym przepisem poprzez przyjęcie, że przepisy prawa i standardy
zawodowe rzeczoznawców nie zobowiązują rzeczoznawców majątkowych do
podawania w operacie szacunkowym lub na wniosek strony numerów rep. aktów
notarialnych transakcji i właściwych ksiąg wieczystych dla nieruchomości
porównawczych do wycenianej.
Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasadzenie zwrotu kosztów.
Sąd Apelacyjny zważył:
12
Podstawa faktyczna i prawna zaskarżonego rozstrzygnięcia jest prawidłowa,
a zarzuty apelacji nie zasługują na uwzględnienie.
Po pierwsze wskazać należy na postawę powoda w toku procesu. Zmierzała
ona do maksymalnego wydłużenia procesu, do czego przyczyniało się swoiste
dawkowanie, mnożenie w kolejnych pismach zarzutów dotyczących opinii
biegłych i ich treść, niezachowanie dyscypliny procesowej. Powód nadużywał
instytucji procesowych, w tym kierując b. liczne pisma procesowe formułujące
nowe zarzuty i wnioski zmierzające do zanegowania opinii. Przyznając
uprawnienia strony procesowej w zakresie weryfikacji prawidłowości przesłanek
operatu jako nieuprawnione należy ocenić żądania m.in. wskazania numerów ksiąg
wieczystych porównywanych nieruchomości, zobowiązania biegłego do złożenia
umów sprzedaży innych nieruchomości w formie odpisów aktów notarialnych,
wystąpienia przez Sąd Okręgowy do sądu wieczystoksięgowego o udostępnienie
dokumentów dotyczących innych nieruchomości. Doprowadziło to do tego, że
orzeczenie Sądu dotyczące opłaty za użytkowanie wieczyste ustalonej w 1998r., na
podstawie wypowiedzenia z dnia […] grudnia 2004r. zmienianej poczynając od
[…] stycznia 2005r., wydane zostało dopiero w dniu […] grudnia 2009r. Bez
wątpienia pozostaje to w związku ze stanowiskiem orzecznictwa dotyczącym
wymagalności
ustalonej przez sąd opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego, w myśl którego staje się ona wymagalna, w części przewyższającej
opłatę dotychczasową, dopiero po uprawomocnieniu się wyroku (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 26 października 2005 r. V CK 276/05, nie publ., nie
podzielany przez przedstawicieli nauk prawnych por.glosa E. Gniewka OSP 2006
nr 10poz.109). Krytycznie należy ocenić również treść i formę części zarzutów
zawartych
w
apelacji,
bez
wątpienia
sporządzonej
przez
zawodowego
pełnomocnika, jakkolwiek podpisanej bezpośrednio przez stronę.
Odnosząc się do istoty sporu podnieść należy, ze zgodnie z art. 77 ust. 1
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wysokość
opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może
być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości
13
ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się,
przy
zastosowaniu
dotychczasowej
stawki
procentowej,
od
wartości
nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak podkreśla się w myśl
art. 78 ust. 3 u.g.n. ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty (art.
77 ust. 1 u.g.n.) spoczywa na właściwym organie. Rzecz jasna, chodzi o
właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, mimo jurydycznej
nieścisłości tego przepisu. Jest to przepis o charakterze materialno-prawnym,
który - w sensie czasowym - określa ciężar rozkładu dowodu w całym
postępowaniu
"aktualizacyjnym",
obejmującym
fazę
postępowania
administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Nie ma przy
tym znaczenia to, że właściciel nieruchomości pozostaje zawsze stroną pozwaną w
postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez właściwy organ lub
użytkownika wieczystego od orzeczenia kolegium (art. 80 ust. 1 u.g.n.). Ratio legis
takiego rozwiązania prawnego podyktowana została potrzeba ułatwienia sytuacji
dowodowej (a tym samym - procesowej) użytkownika wieczystego w postępowaniu
sądowym. Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być
wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych
środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym (por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2009 r. I CSK 45/09 nie publ.).
W sprawie niniejszej wystąpiły szczególne okoliczności utrudniające ustalenie
wartości nieruchomości na datę wypowiedzenia wysokości opłaty. Jak podkreślili
biegli z uwagi na jej powierzchnię, sposób wykorzystywania (wielopiętrowy
budynek biurowy zbudowany w 1975r.) i usytuowania oraz specyfikę lokalnego
rynku nieruchomości gruntowych nie ma nieruchomości porównywalnej. Z tej
przyczyny biegły R. S. analizował rynek wtórnego odpłatnego obrotu prawem
użytkowania wieczystego także na terenie innych dzielnic. Po sprostowaniu przez
biegłego omyłek bądź niedokładności, udzieleniu wyjaśnień co do kwestii
budzących wątpliwości zasadnie Sąd I instancji ocenił że opinia powyższa w
dostatecznym stopniu wykazuje przesłanki uzasadniające wzrost wartości gruntu, a
w następstwie odpowiednio opłaty. Jako prawidłową należy również ocenić
14
metodę korygowania ceny średniej, dobór porównywanych nieruchomości oraz
zastosowane współczynniki i wskaźniki korygujące. Twierdzenia powoda, że przy
ocenie nieruchomości zabudowane bez względu na rodzaj zabudowy w ogóle nie
powinny być brane pod uwagę, odbiega od realiów rynku, gdyż takowych brak. Do
dalszych wątpliwości i uwag skarżącego biegły odniósł się w dostatecznym
zakresie. Wobec nie udowodnienia istotnych wad tej opinii, innego rynku
relewantnego i przyczyn, dla których miałby być dopuszczony kolejny dowód z
opinii innego biegłego wniosek w tym przedmiocie trafnie został oddalony. Sąd
nie ma obowiązku ponawiania takiego dowodu dopóki strona nie uzna za
zadowalajacą kolejnej opinii. Powód ponadto nie zgłosił w oparciu o art.162 k.p.c.
zastrzeżenia do protokołu, mimo że Sąd wydał postanowienie oddalające wniosek
dowodowy, co skutkuje niedopuszczalnością powołania (prekluzją) takiego
zarzutu apelacyjnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2010r. II
CSK 286/09, OSN 2010 nr 9 poz. 125).
Podkreślenia wymaga również relatywnie niewielka różnica wysokości
opłaty rocznej między przyjętą w orzeczeniu a wynikającą z propozycji ugodowej
strony powodowej (1.050.000 zł).
W ocenie Sądu Apelacyjnego z przyczyn wskazanych wyżej zarzuty
apelacji nie uzasadniają wydania orzeczenia kasatoryjnego.
Z tych względów w oparciu o art. 385 apelację jako bezzasadną oddalono.
O kosztach postępowania odwoławczego postanowiono zgodnie z zasadą
odpowiedzialności za wynik sporu (art. 108 m 1 w zw. z art. 98 § 1 i art. 391 § 1
k.p.c.).