Przepisy prawa budowlanego łaskawsze dla inwestorów

Przepisy prawa budowlanego łaskawsze dla inwestorów
Autor: Anna Krzyżanowska
Moi rodzice samowolnie nadbudowali piętro domu. Wszczęto postępowanie legalizacyjne, które jeszcze się nie zakończyło,
ale najprawdopodobniej dojdzie do zalegalizowania budowy. Konieczne będzie jednak wniesienie wysokiej opłaty
legalizacyjnej, na którą nas nie stać. Czy będziemy mogli prosić np. o rozłożenie jej na raty?
TAK
Opłata legalizacyjna za samowolę budowlaną – zwłaszcza w uzasadnionych przypadkach – będzie mogła zostać umorzona (w
całości lub w części) albo rozłożona na raty, a termin płatności odroczony. Dotychczas nie było to możliwe. Surową linię
orzeczniczą wyznaczył Naczelny Sąd Administracyjny, uznając, że do opłat związanych z samowolą budowlaną nie można
stosować przepisów ordynacji podatkowej. Nowela to zmienia. W przypadkach uzasadnionych ważnym interesem obywatela
lub interesem publicznym wojewoda będzie mógł zastosować rozwiązania łagodzące lub niwelujące dolegliwości, jakie niesie
za sobą wniesienie opłaty legalizacyjnej. Inwestor, wobec którego wszczęte zostało postępowanie dotyczące legalizacji
samowoli budowlanej, tak jak dziś w pierwszej kolejności zobowiązany będzie przedstawić zaświadczenie o zgodności
realizowanej inwestycji z uwarunkowaniami planistycznymi (miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub
decyzją o warunkach zabudowy) i złożyć niezbędną dokumentację wymaganą dla uzyskania pozwolenia na budowę lub
dokonania zgłoszenia. Po ich pozytywnej ocenie zostanie wydane postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej. Ta
powinna zostać zapłacona w ciągu 7 dni. Chcąc ubiegać się o umorzenie albo rozłożenie na raty, imwestor powinien w tym
terminie wystąpić z wnioskiem do wojewody. Będzie to skutkować zawieszeniem postępowania w sprawie samowoli
budowlanej, a tym samym terminu na uiszczenie opłaty. Wniosek powinien zawierać uzasadnienie wskazujące na potrzebę
umorzenia lub rozłożenia na raty opłaty legalizacyjnej. Przyczynami mogą być np. szczególnie trudna sytuacja finansowa i
życiowa inwestora albo grożąca jemu i jego rodzinie bezdomność w razie rozbiórki samowolnie wybudowanego lub
rozbudowanego domu.
Podstawa prawna
Art. 49c ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409).
Art. 67 a ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.).
Czy teraz szybciej załatwię wszystkie formalności
Czy jeśli zdecyduję się na budowę domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia z projektem, mogę liczyć na to, że uda mi
się szybciej wejść na teren budowy, niż gdybym zdecydował się wystąpić o pozwolenie na budowę?
TAK
Na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę domu nie powinniśmy czekać dłużej niż 65 dni (oczywiście są miejscowości, w
których termin jest krótszy). Po zgłoszeniu budowy starosta będzie miał natomiast 30 dni na sprawdzenie zgodności projektu
z przepisami. Jeśli stwierdzi, że zgłoszenie należy uzupełnić, nakaże inwestorowi, aby zrobił to w określonym terminie. W
razie braku uzupełnienia zgłoszenia albo jeśli będzie z niego wynikało, że budowa domu byłaby niezgodna z przepisami,
starosta wniesie sprzeciw. Jeśli zgłoszenie będzie kompletne i niebudzące zastrzeżeń, do budowy będzie można przystąpić
po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu. Ale uwaga! Nowelizacja nakłada na inwestora obowiązek zawiadomienia o
zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie
budowy z dołączonym projektem. Nie będzie już jednak zobligowany odczekać co najmniej 7 dni z rozpoczęciem prac od dnia
dokonania takiego zawiadomienia.
Podstawa prawna
Art. 30 ust. 5 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409).
Czy do budowy wystarczy jedynie zgłoszenie
Planuję budowę domu jednorodzinnego. 28 czerwca wchodzą w życie przepisy, które umożliwią wznoszenie takich obiektów
na podstawie zgłoszenia. Czy to oznacza, że nie będę musiał już występować o pozwolenie na budowę?
TAK
Nowelizacja prawa budowlanego rzeczywiście umożliwia sytuowanie domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę.
Wystarczające będzie dokonanie zgłoszenia z projektem budowlanym. Trzeba jednak podkreślić, że ta procedura dotyczyć
będzie tylko budynków, których obszar oddziaływania mieścić się będzie w całości na działkach, na których są
zaprojektowane, i nie będzie się wiązać z wprowadzeniem ograniczeń w zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości. O tym,
czy w przypadku danej budowy obszar oddziaływania obiektu wykracza, czy też nie poza obszar działki, decydować będzie
projektant, co następnie skontroluje urzędnik starostwa. W przypadku domów jednorodzinnych obszar oddziaływania zwykle
jednak nie jest znaczny. Wyjątkami są np. budynki zlokalizowane przy granicach działek, które swoim obszarem
oddziaływania obejmą również nieruchomość sąsiada. Nowelizacja nie nakłada jednak na budujących domy jednorodzinne
obowiązku występowania ze zgłoszeniem. Po 28 czerwca, nawet, jeśli projektowany dom nie będzie oddziaływał na działki
sąsiednie, inwestor będzie mógł wybrać, czy chce wystąpić o pozwolenie na budowę, czy też jedynie zgłosić budowę. Jeśli
inwestycja będzie oddziaływać na działki sąsiednie, wystąpienie o pozwolenie na budowę będzie nadal obligatoryjne.
Podstawa prawna
Art. 29 ust. 1a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409).
Czy nadal konieczne będą oświadczenia i opinie
Obecnie jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego trzeba zwrócić się do zakładu
energetycznego, wodno-kanalizacyjnego lub gazowego o wydanie warunków technicznych dostawy mediów. Należy zwrócić
się również do zarządcy drogi, przy której znajduje się planowana inwestycja, o wydanie oświadczenia o połączeniu działki z
drogą publiczną. To czasami zajmuje kilka tygodni. Czy przy zgłoszeniu budowy domu jednorodzinnego nadal będzie to
konieczne?
NIE
Do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego trzeba będzie dołączyć dokumenty, które obecnie należy dołączyć do wniosku
o pozwolenie na budowę, czyli 4 egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele
budowlane i ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy. Projekt budowlany nie będzie już musiał jednak zawierać
oświadczeń o dostawie mediów i warunkach przyłączenia, a także o możliwości połączenia działki z drogą gminną lub
powiatową. Sytuacja będzie inna jedynie w przypadku działek położonych przy drodze krajowej lub wojewódzkiej, gdzie
trzeba będzie przedstawić stosowne oświadczenie zarządcy drogi. Powyższe nie oznacza jednak, że inwestor w ogóle nie
będzie musiał starać się o uzyskanie uzgodnień. Dokumentacja konieczna będzie bowiem przy występowaniu o pozwolenia
na użytkowanie.
Podstawa prawna
Art. 34 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409).
Czy będą ułatwienia dotyczące uzyskania informacji
Obawiam się, że zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego może naruszać postanowienia planu miejscowego i organ wyda
wobec niego sprzeciw. Wyjeżdżam jednak na wakacje i najprawdopodobniej nie będę jak miała odebrać korespondencji z
urzędu. Czy będę mogła dowiedzieć się o rozstrzygnięciu w inny sposób?
TAK
Nowelizacja wprowadza rozwiązanie, w myśl którego starosta zobowiązany będzie zamieszczać na stronie urzędu w
Biuletynie Informacji Publicznej w terminie 3 dni od dnia:
●
doręczenia zgłoszenia – informację o dokonaniu zgłoszenia zawierającą imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i
opis projektowanego obiektu;
●
wniesienia sprzeciwu – informację o dacie jego wniesienia;
●
upływu terminu na wniesienie sprzeciwu – informację o braku jego wniesienia.
Co więcej, nowelizacja odchodzi również od obecnego sposobu liczenia terminu na wniesienie sprzeciwu. Dziś uznaje się, iż
musi zostać doręczony inwestorowi w ciągu 30 dni od dokonania zgłoszenia. Po zmianie starosta będzie mógł go nadać na
poczcie nawet ostatniego dnia. Stąd też zdecydowano się na poszerzenie obowiązków informacyjnych organu, o których była
mowa powyżej.
Podstawa prawna
Art. 30a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409).
Czy będę mógł zakwestionować budowę
Mieszkam na terenie słabo zurbanizowanym. Obawiam się, że przez znowelizowane prawo budowlane o rozpoczętej w
sąsiedztwie budowie dowiem się dopiero, gdy rozpoczną się prace. Czy ustawodawca zapewnił mi możliwość kwestionowania
inwestycji prowadzonych na podstawie zgłoszenia z projektem, na wypadek gdyby godziły w prawa osób trzecich?
TAK
Czytelnik będzie mógł się zwrócić do właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wszczęcie kontroli
następczej. W takim zgłoszeniu należy wskazać wątpliwości względem realizowanej inwestycji, np. co do obszaru
oddziaływania sięgającego na sąsiednie nieruchomości, niezgodności z warunkami technicznymi lub też z planem
miejscowym. W wyniku takiego zgłoszenia powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego rozpocznie kontrolę, która może
doprowadzić do wstrzymania robót, a w konsekwencji do rozbiórki lub zalegalizowania w wyniku postępowania o
zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W skrajnych przypadkach sąsiad może także
rozważyć powództwo cywilne przeciwko inwestorowi o wstrzymanie budowy z art. 347 k.c., gdyby taka budowa miała
naruszyć jego posiadanie lub grozić mu wyrządzeniem szkody. Pozew może zostać jednak złożony w ciągu miesiąca od
rozpoczęcia budowy.
Podstawa prawna
Art. 30a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409).
Art. 347 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Nowelizacja ustawy obowiązująca od 28 czerwca ma przyspieszyć i uprościć proces budowlany
© 2013 Henkel Polska sp. z o.o.