Budownictwo Dziś wieLu DeweLoperów nie DecyDuje się na

Budownictwo Dziś wieLu DeweLoperów nie DecyDuje się na

Budownictwo
Uczestnicy rynku nie są zgodni, który system realizacji inwestycji ma więcej zalet
Generał inwestor
Dziś wielu deweloperów nie decyduje się
na współpracę z generalnym wykonawcą,
nawet nie dlatego, żeby zaoszczędzić pieniądze,
ale ponieważ uważa, że tak jest wygodniej
i bezpieczniej
„„Rafał Ostrowski
C
zołówka deweloperów nieruchomości komercyjnych w Polsce raczej omija generalnych wykonawców i, przejmując ich rolę,
sama kontraktuje podwykonawców. System ten
zwany jest niekiedy pakietowaniem (od dzielenia
dokumentacji przetargowej na pakiety, których
realizację zleca się poszczególnym wykonawcom)
lub z angielskiego systemem construction management. Tu ujawnia się pierwsza prawda dotycząca projektów deweloperskich: w wielu przypadkach lepiej nie mieć generalnego wykonawcy, niż
współpracować z kimś niesprawdzonym, kogo nie
obdarza się zaufaniem. I tak na przykład Skanska
Property w kwestii generalnego wykonawstwa
od lat współpracuje z powiązaną z nią kapitałowo
spółką akcyjną Skanska, a Ghelamco realizuje inwestycje własnymi siłami przy pomocy spółki celowej Ghelamco Construction. HB Reavis to z kolei
typowy przykład firmy, która stosuje pakietowanie
z pomocą wydzielonego w firmie działu odpowiedzialnego za ten proces i konsekwentnie unika pośrednictwa generalnych wykonawców. Ten system
przyjmuje także Echo Investment na swoje inwestycje w obszarze powierzchni handlowych i biurowych. Jedynie inwestycje mieszkaniowe realizuje
w oparciu o współpracę z generalnymi. Od czego
więc zależy wybór?
Zdjęcie:
– Wielu generalnych zajmuje się
tylko zarządzaniem
kontraktami i zleca
podwykonawstwo
całości zadań
– twierdzi Ferdinand
Baggeroer,
właściciel
firmy CMT
154
Budować z generalnym czy bez – to decyzja biznesowa. Jej motywy i powiązane z nimi strategie
bywają różne. Przykładowo Apsys pakietuje małe
przedsięwzięcia do 10 mln zł, czyli rozmaite odnowienia czy przebudowy centrów, gdy jednak
chodzi o duże inwestycje, jak choćby Manufaktura
w Łodzi czy obecnie realizowane centrum handlowe Posnania (ok. 100 tys. mkw. powierzchni handlowej) w stolicy Wielkopolski, korzysta z usług
generalnego. Jako jeden z głównych argumentów
za tym modelem są gwarancje na wykonanie, które daje generalny wykonawca. – W przypadku powstania wady lub konieczności wykonania napra-
Eurobuild Central & Eastern Europe Październik 2014
Borys Skrzyński
Z generalnym czy bez
cen, jest już gorsza niż przed przetargiem. Generalny wykonawca ma bowiem możliwość nieobjęcia gwarancją tego, co inwestor będzie próbował
zrobić bez jego udziału, więc pośrednictwo generalnego wykonawcy wydaje się niezagrożone.
Cofnięcie gwarancji oznaczałoby dla inwestora
kłopoty z ubezpieczeniem i problemy przy sprzedaży nieruchomości. – Przy agresywnym ofertowaniu mechanizm polega na „wyłapaniu” przez
oferenta tych elementów w dokumentacji, które
będą później stanowiły pretekst do podniesienia
ceny lub wydłużenia terminu kontraktu. Najniższa cena na początku budowy może okazać się już
nie tak atrakcyjna na jej końcu – tłumaczy Artur
Dziubak.
Inwestorska czkawka
Drugim elementem istotnym dla modelu z generalnym wykonawcą jest czas trwania przetargu,
pozwalający oferentom na rzetelną analizę dokumentacji. Im krótszy, tym większe ryzyko popełnienia błędu – niedoszacowanie lub przeszacowanie
ceny kontraktowej albo proponowanego terminu
realizacji. Obydwa scenariusze są dla inwestora
niekorzystne, gdyż generalny wykonawca mający
kłopoty, zamiast współpracować, może próbować
odrobić straty kosztem projektu i inwestora albo
w ogóle zejść z budowy. Trzecim, równie ważnym
elementem jest niewprowadzanie przez inwestora
zmian do dokumentacji projektowej już po podpisaniu umowy z generalnym wykonawcą.
Niestety, te zmiany są często trudne do uniknięcia. Załóżmy, że duży najemca modowy chce
wynająć powierzchnię w centrum handlowym,

ale pod warunkiem, że będzie miał wewnętrz-
Zdjęcie:
– Model generalnego wykonawstwa
w projektach
wielofunkcyjnych
jest mniej opłacalny
– zauważa Jerzy
Binkiewicz, starszy
konsultant, CMT
Borys Skrzyński
wy, inwestor nie zastanawia się, do kogo zwrócić
się z roszczeniem, nie musi weryfikować, który
z podwykonawców popełnił błąd lub niesolidnie
wykonał usługę. Ma to szczególne znaczenie, gdy
ujawniona usterka jest na styku kilku specjalności. W systemie generalnego wykonawcy jest tylko
jeden podmiot odpowiedzialny za gwarancje i jest
nim generalny wykonawca – tłumaczy Piotr Karbowy, dyrektor techniczny firmy Apsys. Oczywiście, możliwość przeniesienia ryzyka jest jednym
z głównych argumentów za zaangażowaniem generalnego wykonawcy. – To na nim będzie ciążyć
kontraktowa odpowiedzialność za realizację inwestycji w uzgodnionym zakresie, budżecie i terminie. Dlatego przetarg na wykonanie całości prac
za ustalone wynagrodzenie jest bardzo powszechną i w pewnym sensie wygodną formą realizacji
inwestycji. Inwestor wówczas przygotowuje dokumentację projektową, w toku przetargu wyłania
generalnego wykonawcę, któremu „przekazuje
inwestycję” i za rok bądź dwa odbiera od niego
gotowy obiekt – mówi Artur Dziubak, business
development manager w firmie Hill International. Twierdzi jednak, że aby system ten działał,
konieczne jest spełnienie kilku warunków. Inwestor powinien przede wszystkim posiadać bardzo
dobrą dokumentację projektową, na bazie której
generalny wykonawca wyceni swoje usługi i poda
termin realizacji. Często generalny wykonawca
wycenia wyłącznie to, co znajduje się w dokumentacji. I tak w pewnym uproszczeniu: jeżeli
inwestor zapomni o klamkach w drzwiach, generalny wykonawca uświadomi mu konieczność ich
zainstalowania dopiero w trakcie budowy – wtedy,
gdy pozycja inwestora, jeśli chodzi o negocjację
Październik 2014 Eurobuild Central & Eastern Europe
155
ne schody między kondygnacjami, albo że wprowadzi się pralnia pod warunkiem przeróbek w instalacji elektrycznej. Wtedy konieczne są zmiany
projektowe ze wszystkimi konsekwencjami, jakie
się z tym wiążą – zwolennicy modelu bez generalnego wykonawcy uważają, że jest to proces dużo
prostszy w systemie pakietowania, kiedy zlecenie jest podzielona na małe części. – Powiedziałbym, że ze wszystkich sektorów najmniej podatna na zmiany jest mieszkaniówka. Są to z reguły
stosunkowo proste inwestycje – mówi Jerzy Binkiewicz, starszy konsultant w firmie Construction
Management Team (CMT). Dlatego właśnie model
generalnego wykonawstwa jest tak powszechny
w tym sektorze. Znacznie mniej opłacalny według
przedstawiciela CMT jest model generalnego wykonawstwa w projektach wielofunkcyjnych. – Oto
najprostszy przykład: jeśli zatrudnisz jednego generalnego wykonawcę do części handlowej i infrastruktury drogowej, on i tak będzie musiał zatrudnić drogowców, więc lepiej już skontaktować
się z taką firmą bezpośrednio – tłumaczy Jerzy
Binkiewicz z firmy CMT. Innym rodzajem projektów, które nie sprzyjają modelowi z generalnym
wykonawcą jest renowacja starych budynków. Bowiem często dopiero przebudowa odsłania konieczność wykonania niektórych prac: tu okazuje się, że
ściana nie spełnia obecnych wymogów ogniotrwałości, a tam, że trzeba usunąć stare płyty azbestowe. To natychmiast rodzi roszczenia ze strony generalnego wykonawcy co do zwiększenia kwoty
kontraktu i przedłużenia czasu budowy, a niekiedy
powoduje wstrzymanie prac do czasu uzupełnienia
przez inwestora dokumentacji. To modelowy przykład sytuacji, która byłaby prostsza do rozwiązania dla inwestora w modelu z construction managerem zamiast generalnego wykonawcy. – Wnoszenie roszczeń przeciwko mojemu zleceniodawcy nie
przynosi mi najmniejszej korzyści. Co najwyżej informuję go, że znaleźliśmy coś, co wymaga naprawy, i w jaki sposób zamierzam to zrobić, ale ryzyko
przedłużenia budowy jest o wiele mniejsze – mówi
Ferdinand Baggeroer, właściciel spółki CMT oferującej m.in. usługi construction management i project management.
Wolność bez generalnego
Model generalnego wykonawstwa przyszedł
do Europy ze Stanów Zjednoczonych w latach
70. i 80. dwudziestego wieku. Był odpowiedzią
na potrzebę inwestorów, którzy chcieli sprzedać
ryzyko inwestycji komuś, kto dysponował wiedzą ekspercką. – Jest to uczciwy model. Firma
z doświadczeniem i wiedzą ekspercką przejmuje
od inwestora ryzyko inwestycji w zamian za wynagrodzenie. W razie jej pomyłki inwestor otrzyma też odszkodowanie z jej ubezpieczenia. Ale
niegdyś generalni wykonawcy musieli też utrzymywać swój dział techniczny, który gwarantował
biegłość ekspercką. To bardzo się zmieniło w ciągu lat. Dla inwestora oznacza to, że dziś wraz
z usługami generalnego wykonawcy nie nabywa
on wiedzy eksperckiej, gdyż tej w dużej mierze
już nie ma – wielu generalnych zajmuje się tylko
zarządzaniem kontraktami i zleca podwykonawstwo całości zadań – twierdzi Ferdinand Bagge-
156
Eurobuild Central & Eastern Europe Październik 2014
Borys Skrzyński
Budownictwo
Zdjęcie:
– Construction
management umożliwia równoległe
prowadzenie robót
ziemnych i konstrukcyjnych oraz
prac projektowych,
z uwzględnieniem
aktualnych potrzeb
inwestora i jego
najemców – tłumaczy Artur Dziubak,
business development manager,
Hill International
roer. Uważa on, że know-how leży dziś po stronie
podwykonawców, a nie generalnego. – Niegdyś
spółki budowlane były nastawione na konkretne
typy budów, na przykład mosty albo hale przemysłowe, albo osiedla mieszkaniowe. Obecnie
wszystkie duże firmy oferują każdy rodzaj usług
budowlanych. Nie ma jednak możliwości, żeby
każda firma posiadała know-how w każdym zakresie. Dlatego ludzie odczytują to jako zmniejszenie wartości inżynierskiej w firmie – twierdzi
Filip Cewiński, rzecznik prasowy Mostostalu
Warszawa. Uważa on jednak, że wprawdzie wiedza generalnych wykonawców jest inna niż podwykonawców, ale trudno mówić, że jest mniejsza.
– Jeśli chodzi o wiedzę na temat tego, jakim spawem połączyć dwa elementy stalowe, to większy
know-how ma pewnie podwykonawca, ale gdy
chodzi o prowadzenie procesu inwestycyjnego, to
niewątpliwie większym ekspertem jest generalny
wykonawca – wyjaśnia Filip Cewiński.
Pojawia się tu jednak kwestia komunikacji między podwykonawcami a inwestorem. Jak tłumaczy Artur Dziubak z Hill International, w przypadku generalnego wykonawstwa jest ona bardzo
W systemie generalnego wykonawstwa inwestor powinien posiadać
bardzo dobrą dokumentację projektową, na bazie której generalny wykonawca
wyceni swoje usługi i poda termin realizacji. Jeżeli inwestor o czymś zapomni,
to generalny wykonawca uświadomi mu to dopiero w trakcie budowy,
gdy pozycja inwestora jest już gorsza niż przed przetargiem
ograniczona i powoduje, że wiedza na temat lepszych rozwiązań technicznych czy technologicznych często pozostaje poza zasięgiem inwestora. Przeciwnie jest w przypadku pakietowania.
– Po drugie wszelkie oszczędności proponowane
przez podwykonawców pozostają w wyłącznej gestii generalnego wykonawcy. I do niego należy
decyzja, w jakim stopniu podzieli się nimi z inwestorem – mówi Artur Dziubak. Na finanse mają też wpływ kwestie związane z wyceną ryzyka.
– Każda budowa posiada pewną rezerwę na nieprzewidziane zdarzenia, które mogą zwiększyć
koszt budowy bądź wydłużyć czas jej trwania.
W przypadku generalnego wykonawcy ta rezerwa jest już wkalkulowana w jego wynagrodzenie. Inwestor płaci niezależnie od tego, czy dane ryzyko wystąpi czy nie. W systemie construction management to inwestor dysponuje rezerwą
na nieprzewidziane zdarzenia, i jeśli te zdarzenia
nie wystąpią, pieniądze pozostają w jego portfelu
– twierdzi Artur Dziubak.
Bezpośredni płatnik
System bez generalnego pozwala też korzystać
z większej przychylności podwykonawców. Podwykonawcy mają bezpośrednie umowy z inwestorem, czyli z płatnikiem. Odpada więc zazwyczaj
wkalkulowane w wysokość kontraktu ryzyko, że
generalny wykonawca nie będzie płacił w terminie.
– Wykonawca preferuje podpisanie umowy bezpośrednio z inwestorem, co daje mu większą pewność, że otrzyma swoje wynagrodzenie na czas.
W przypadku, gdy pieniądze przechodzą przez generalnego wykonawcę, to on decyduje, komu i kiedy płaci. Zdarza się, że generalni wykonawcy mają
zaległości z poprzednich kontraktów i, korzystając
ze środków inwestora, regulują poprzednie zobowiązania – mówi Piotr Karbowy, dyrektor techniczny w firmie Apsys.
Sprawa bezpośredniego kontaktu z podwykonawcami daje inwestorowi szereg korzyści nie
tylko finansowych, ale i związanych z jakością.
To w głównej mierze od wyboru podwykonawców
zależy jakość wykonania projektu. Gdy wybór zależy od inwestora, może on dopilnować, by oferta trafiła do firm, które mają odpowiednie zasoby i doświadczenie. Gdy decyduje o tym generalny
wykonawca, często cena bywa głównym kryterium. Ponadto w modelu bez generalnego inwestor może w każdej chwili rozstać się z firmą, która nie spełnia jego oczekiwań – Gdy któraś z firm
się opóźnia, wymieniamy jedno słabe ogniwo, pozostałe pracują – mówi Piotr Karbowy. W modelu
z generalnym wykonawcą, te kwestie są poza zasięgiem inwestora.
Elastyczność, jaką daje pakietowanie, ma też
wpływ na termin rozpoczęcia, a co za tym idzie
zakończenia budowy. Inwestor nie musi czekać
do momentu, aż dokumentacja projektowa zostanie
opracowana w najdrobniejszym szczególe. – Construction management umożliwia równoległe prowadzenie robót ziemnych i konstrukcyjnych oraz
prac projektowych, z uwzględnieniem aktualnych
potrzeb inwestora i jego najemców. W momencie, kiedy dzielimy inwestycje na pakiety (zakresy
prac), brak decyzji co do szczegółowych rozwiązań instalacyjnych czy wykończeniowych nie blokuje startu inwestycji – tłumaczy Artur Dziubak.
W rezultacie, jak twierdzi przedstawiciel Hill International, system ten pozwala inwestorowi lepiej kontrolować jakość swojego przedsięwzięcia
za mniejsze pieniądze oraz elastyczniej reagować
na wszelkie zmiany – nawet po rozpoczęciu budowy. Może umożliwić także wyprzedzenie konkurencji poprzez skrócenie procesu budowlanego.
Czy to opinia powszechna wśród deweloperów? Nie. Zachwytu nad modelem bez generalnego wykonawcy nie podziela na przykład Rafał
Elżanowski, dyrektor ds. inwestycji firmy Neinver
w Polsce, Niemczech i Holandii. – Od lat budujemy wspólnie z project managerem i generalnym
wykonawcą, bo to model sprawniej działający, mający z góry zdefiniowany budżet – mówi Rafał
Elżanowski. Hiszpański deweloper swoje pierwsze
projekty w Polsce (Factory Warszawa Ursus i Factory Wrocław) realizował jeszcze w systemie pakietowania. Uważał wówczas, że brakuje odpowiednio
doświadczonych i wiarygodnych generalnych wykonawców, ale obecnie jest innego zdania. – Firmy
zdobyły doświadczenie nie tylko w tym, jak budować, ale i jak zarządzać całym procesem inwestycyjnym – uważa Rafał Elżanowski. Wielu deweloperów sądzi także, że ryzyko związane z generalnym
wykonawstwem można łagodzić, współpracując
z zaufanymi firmami, które nie będą narażać się
na utratę opinii i przyszłych ewentualnych kontraktów. Wówczas dzięki wieloletniej współpracy
inwestor wie, czego spodziewać się po danym wykonawcy. – W przypadku wyboru generalnego wykonawcy do dużych projektów stawiamy na firmy
doświadczone w prowadzeniu tego rodzaju inwestycji, najczęściej z pierwszej piątki. W mniejszych
przedsięwzięciach wybieramy firmy o mniejszej
skali działania, ale doświadczone i z bardzo dobrymi opiniami na rynku – podsumowuje dyrektor ds.
inwestycji firmy Neinver. n
Październik 2014 Eurobuild Central & Eastern Europe
157