PANEL III: SZACOWANIE KOSZTÓW ROZWOJU

PANEL III: SZACOWANIE KOSZTÓW ROZWOJU PRZESTRZENNEGO
Pan mgr inż. Janusz Walczak – Rzeczoznawca majątkowy i biegły sądowy
Postrzeganie gospodarki przestrzennej przez uczestników rynku nieruchomości
Konferencja w Poznaniu poświęcona zagadnieniu: „Skutki finansowe planowania przestrzennego –
konsekwencje dla rozwoju” skupiała się przede wszystkim na problematyce gospodarki przestrzennej
postrzeganej przez jednostki samorządu terytorialnego. Dotychczasowe doświadczenia w tej dziedzinie
dają jednoznaczną przesłankę, że miejscowe plany należy opracowywać i uchwalać, jednakże
ekonomiczne aspekty tych działań są naturalnym hamulcem takiego kierunku racjonalnych działań.
Dla zobiektywizowania i zrównoważenia bieżącej oceny zagadnień związanych
z gospodarką
przestrzenną, chciałbym również przedstawić moje spostrzeżenia dotyczące postrzegania tych samych
zagadnień przez różnych uczestników rynku nieruchomości. Poniższy schemat prezentuje głównych
uczestników tego rynku.
Pracując jako rzeczoznawcy majątkowi mamy możliwość bezpośrednich kontaktów zarówno z
właścicielami nieruchomości, przyszłymi ich nabywcami, no i oczywiście
z jednostkami samorządu
terytorialnego, które nie tylko są właścicielem i nabywcą nieruchomości, ale również praktycznie realizują
szeroko rozumianą politykę i gospodarkę przestrzenną. Te doświadczenia pozwalają na zestawienie
pewnych wniosków z podziałem na pozytywne i negatywne postrzeganie zagadnień gospodarki
przestrzennej przez różnych uczestników tego rynku.
Zanim przedstawię syntetyczne zestawienia chciałbym przypomnieć, że 27 marca 2003 r. nastąpiła
zasadnicza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pierwsze opinie po
nowelizacji tych przepisów były pozytywne. Ustawa ta miała przede wszystkim uprościć i przyspieszyć
proces inwestycyjny. Wcześniejsze przepisy pomimo istnienia miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego (m.p.z.p.) wymagały w pierwszej kolejności pozyskania warunków zabudowy i
zagospodarowania terenu ( WZ i ZT) a dopiero później potencjalny inwestor mógł występować o
pozwolenie na budowę. Po nowelizacji przyjęto zasadę, ze w przypadku istnienia m.p.z.p. można
bezpośrednio składać wnioski o pozwolenie na budowę. Zmiana ta była bardzo pozytywnie odebrana przez
potencjalnych Inwestorów. Jednakże równoległe wprowadzenie przepisu o utracie ważności wszystkich
istniejących planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych przed 1.01.1995 r. spowodowało,
że wiele gmin pozostało z dniem 1.01.2004 r. bez żadnych planów. Jednocześnie pozyskiwanie WZiZT,
które wcześniej trwało w terminie maksymalnie do 1 miesiąca wydłużyło się do kilku miesięcy, nierzadko
osiągając okres 6 miesięcy i więcej. Ustawodawca zapewne zakładał, że powstające nowe plany
zagospodarowania przestrzennego będą sprzyjały poprawieniu tej sytuacji. Natomiast rzeczywistość
okazała się zupełnie odmienna. Poniżej zestawiono postrzegane pozytywnie i negatywnie zagadnienia
gospodarki przestrzennej przez właścicieli nieruchomości.
Właściciele nieruchomości
Pozytywne strony
·
możliwość wnioskowania o wywołanie
opracowywania mpzp
·
możliwość wnioskowania o podział
nieruchomości
·
występowanie o pozwolenie na budowę
– jeśli istnieje plan miejscowy
·
odszkodowanie za przejęcie gruntów
pod drogi publiczne
Negatywne strony
·
opłata z tytułu „renty planistycznej”
·
opłata z tytułu „adiacenty podziałowej”
·
opłata z tytułu „adiacenty
infrastrukturowej”
·
konieczność występowania i
długotrwałego pozyskiwania WZ i Z.T
w przypadku braku planu miejscowego
W zakresie opłat można stwierdzić, że opłata adiacencka jest na ogół tolerowana przez właścicieli, gdyż
konieczność jej uregulowania następuje dopiero po sprzedaży nieruchomości ( do 5 lat). Właściciel
wzbogacił się i choć niechętnie - to ma z czego „podzielić się” z Gminą, dzięki której (pośrednio) ten uzysk
nastąpił.
Całkowicie odmiennie przedstawia się sytuacja, np. z opłatą adiacencką podziałową. Już sam fakt
dokonania podziału geodezyjnego wystarcza do wydania decyzji o tej opłacie (w okresie do 3 lat). Wydaje
się, że ustawodawca powinien zastosować podobną zasadę jak przy rencie planistycznej, tzn. opłata
powinna być pobierana dopiero wtedy, kiedy właściciel uzyskał konkretną korzyść finansową z dokonanego
podziału nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi, którzy praktycznie zajmują się wycenami do określenia
opłaty adiacenckiej infrastrukturalnej doskonale wiedzą jak trudny i skomplikowany jest ten problem. Z
jednej strony mieszkańcy są zadowoleni z budowy, np. sieci kanalizacyjnej czy urządzonej drogi, ale
konieczność opłaty z tego tytułu nie wynika również z dodatkowego uzysku finansowego (chyba, że ktoś
sprzedał nieruchomość z polepszonym stanem w zakresie uzbrojenia w sieci infrastrukturalne). Naturalną
rzeczą jest, że przy tej samej ulicy, w której dokonano budowy jakiejś infrastruktury najczęściej już
mieszkają osoby lepiej i zdecydowanie mniej zasobni w środki finansowe. W przypadku, np. emerytów, taka
opłata rodzi bardzo poważny życiowy problem. Często można usłyszeć argumenty, że Oni nie chcieli np. tej
nowo wybudowanej drogi i że jakość mieszkania się pogorszyła bo ruch samochodowy wzrósł i powoduje
negatywne skutki. Wydaje się, że również te aktualne przepisy w tym zakresie powinny być
przedyskutowane i poddane stosownym korektom. Poniżej zestawiono postrzeganie pozytywne i
negatywne z punktu widziane Nabywców nieruchomości.
Nabywcy
Pozytywne strony
·
Negatywne strony
szybkie uzyskiwanie pozwolenia na
·
budowę jeśli jest mpzp
·
długotrwały proces pozyskiwania WZ i
ZT w przypadku braku planu
możliwość składania różnych
wniosków o WZ i ZT niezależnie od
·
brak pewności czy wniosek o WZ i ZT
zostanie rozpatrzony pozytywnie
ustaleń Studium Uwarunkowań i
Kierunków Zagospodarowania
Przestrzennego
Doceniają oni te nieruchomości, które posiadają już uchwalone mpzp . Bardzo często ma ten fakt
odzwierciedlenie
w
lepszych
cenach
transakcyjnych
uzyskiwanych
przez
sprzedających
tj.
dotychczasowych właścicieli. Brak tych planów powoduje bardzo dużą ilość wniosków o wydanie decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowanie terenu. Ta sytuacja implikuje duże obciążenie gmin w zakresie
rozpatrywania tych wniosków. Często zdarza się, że dla tej samej nieruchomości wydaje się kilka WZiZT z
różnorodnymi funkcjami. Jednocześnie zaznaczyć trzeba, że składający wniosek o WZiZT nie ma pewności
czy uzyska decyzję pozytywną. Znane są sytuacje, kiedy Nabywca kierując się zapisami Studium
Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego zakupił nieruchomość pod określony cel ,
ale pomimo spełniania warunków, tzw. „dobrego sąsiedztwa” nie pozyskał pozytywnej decyzji w tym
zakresie. Dla grupy zawodowej reprezentowanej przez Rzeczoznawców Majątkowych, Pośredników i
Doradców Rynku Nieruchomości aspekty istnienia lub braku m.p.z.p. mają odpowiednie znaczenie.
Rzeczoznawcy majątkowi, Pośrednicy, Zarządcy, Doradcy Rynku Nieruchomości
Pozytywne strony
·
·
Negatywne strony
·
dogodność w procesie szacowania
wątpliwości w optymalnym
jeśli istnieje mpzp
oszacowaniu nieruchomości w
analogicznie w przypadku
przypadku braku mpzp
·
pośrednictwa czy doradztwa
analogicznie w przypadku
pośrednictwa czy doradztwa
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości (tj.
głównego atrybutu wartościującego nieruchomość) w przypadku braku m.p.z.p. należy przyjmować zapisy
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub z decyzji o warunkach
zabudowy (o ile jest wydana). Zatem w przypadku braku planu i braku decyzji WZiZT trudno w dość
szybkim tempie ocenić, czy dana nieruchomość ma szanse w praktycznej analizie przestrzennej
(dokonywanej przez uprawnionych urbanistów) wskazany kierunek przeznaczenia faktycznie uzyskać.
Poniżej zestawiono również postrzegane pozytywne i negatywne w punktach widziane Jednostek
Samorządu Terytorialnego.
Jednostki Samorządu Terytorialnego
Pozytywne strony
·
możliwość kształtowania polityki
Negatywne strony
·
przestrzennej i rozwoju
·
możliwość pozyskiwania środków
brak środków finansowych na opracowanie
nowych planów
·
finansowych z tytułu:
konieczność wypłaty odszkodowań za
wydzielone i przejęte drogi publiczne
·
o
rent planistycznych
o
opłat adiacenckich
wartości niektórych nieruchomości w
podziałowych
wyniku uchwalenia nowego planu
o
podatków od
·
nieruchomości
ewentualne wypłaty odszkodowań za utratę
presja mieszkańców na uzbrojenie i
budowę nowych dróg
·
trudności w oszacowaniu wpływów za rentę
planistyczną
Podsumowanie.
Jak wynika z tej krótkiej analizy różnego postrzegania tych samych zagadnień gospodarki przestrzennej
przez poszczególnych uczestników rynku nieruchomości, można wysnuć podstawowy wniosek:
Uchwalenie kolejnych m.p.z.p. postrzegane jest przez większość uczestników rynku nieruchomości jako
czynnik bardzo pozytywny i pożądany.
Problemy skutków finansowych ponoszonych przez Jednostki Samorządu Terytorialnego ( ale również
przez Właścicieli nieruchomości i ich Nabywców ) powinny być rozwiązywane poprzez odpowiednie zmiany
legislacyjne oraz poprzez wykorzystanie komisji doradczych skupiających, m.in. ekspertów, doradców i
rzeczoznawców aktywnie operujących na rynku nieruchomości. Racjonalne prowadzenie gospodarki
przestrzennej może odpowiednio kreować rozwój gospodarczy gminy oraz przynieść w efekcie wynik
finansowy dodatni.