Pojęcie nieruchomości komercyjnej w Polsce i cechy nieruchomości

rozdział pierwszy
1
Pojęcie nieruchomości
komercyjnej w Polsce
i cechy nieruchomości
komercyjnej jako
przedmiotu inwestowania
finansowanie nieruchomości komercyjnych w polsce
Gdy chodzi o właściwy dobór rodzaju zabezpieczenia do danej transakcji, to przepisy
– przynajmniej teoretycznie – jednoznacznie określają kategorie wierzytelności, które
mogą być zabezpieczone jedną lub drugą hipoteką (zwykłą lub kaucyjną). W praktyce istnieją zasadnicze problemy z właściwym doborem hipoteki do wierzytelności lub
z jednoznacznym rozstrzygnięciem o dopuszczalności zabezpieczenia pewnych rodzajów wierzytelności, przede wszystkim hipoteką kaucyjną kredytów o zmiennej stopie
procentowej. Jest to problem, ponieważ tego typu kredyty ciągle dominują. W ciągu
ostatnich kilku lat praktykowane były w Polsce trzy sposoby zabezpieczenia hipoteką
kredytów o zmiennym oprocentowaniu: ustanowienie dwóch hipotek (zwykłej na kapitał
i kaucyjnej na odsetki), ustanowienie jednej hipoteki zwykłej na kapitał i odsetki oraz
ustanowienie jednej hipoteki kaucyjnej na kapitał i odsetki8.
3. Pojęcie nieruchomości inwestycyjnej
Z kategorią nieruchomości wiąże się pojęcie nieruchomości inwestycyjnej zdefiniowane
w ustawie o rachunkowości. Według art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości inwestycje to aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych
wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji
handlowych. Są to w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości
niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane
przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści. Do grupy inwestycji mogą więc być zaliczane nie tylko aktywa finansowe w postaci np. akcji, obligacji i innych instrumentów finansowych, ale również nieruchomości, prawo wieczystego użytkowania gruntów, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także wartości niematerialne i prawne.
Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 (dalej zwany MSR 40) stanowi, że nieruchomość inwestycyjna to taka, którą właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu z uwagi
na przyrost jej wartości, przy czym nieruchomość taka nie służy produkcji, dostawom
towarów, świadczeniu usług, czynnościom administracyjnym ani nie jest przeznaczona
na sprzedaż w ramach zwykłej działalności tegoż właściciela lub leasingobiorcy. Taka
definicja w pełni oddaje ekonomiczny charakter nieruchomości komercyjnych. Czynsz
wynikający z umowy najmu lub dzierżawy bądź wzrost wartości nieruchomości w okresie dobrej koniunktury gospodarczej to przykłady korzyści ekonomicznych, jakie wynikają z posiadania nieruchomości.
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości rozróżniają nieruchomości inwestycyjne
i nieruchomości zajmowane przez właściciela.
Należy pamiętać, że nieruchomość inwestycyjna nie jest:
4 wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych ani też
4 przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
Nieruchomość, którą właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym utrzymuje
8
Agnieszka Drewicz-Tułodziecka, Remont systemu, „Gazeta Bankowa”, nr 33, 18 sierpnia 2008.
25
26
rozdział pierwszy
w posiadaniu ze względu na jej wykorzystanie przy produkcji, dostawach towarów,
świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, to nieruchomość zajmowana
przez właściciela9.
Dotychczasowa definicja nieruchomości inwestycyjnych mówiła, że do inwestycji zaliczyć można było nieruchomości, które zostały nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych i nie są wykorzystywane gospodarczo. Nowa definicja inwestycji obejmuje
te nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią
w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych.
Inwestycjom w nieruchomości poświęcono przy okazji nowelizacji ustawy o rachunkowości w 2008 r. więcej uwagi.
W rozszerzonej definicji pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych wskazuje się, że
obejmują one m.in. koszty i przychody związane z utrzymywaniem nieruchomości zaliczonych do inwestycji, w tym także z aktualizacją wartości tych inwestycji, jak również z ich
przekwalifikowaniem do środków trwałych, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą (nowy art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c). Rozwiązuje
to problem ujęcia w księgach rachunkowych skutków wyceny nieruchomości inwestycyjnej w cenach rynkowych. Warto w tym miejscu nadmienić, że dotychczas zastosowanie
w przypadku takiej wyceny znajdował art. 35 ust. 4 ustawy o rachunkowości, który wzrost
wartości inwestycji nakazywał zaliczać na zwiększenie kapitału (funduszu) z aktualizacji,
a obniżenie wartości – na zmniejszenie tego kapitału, a następnie w koszty finansowe. Po
nowelizacji wyraźnie wyłączono nieruchomości inwestycyjne z zakresu tego przepisu.
Od 1 stycznia 2009 r. po zmianach w ustawie o rachunkowości nie będzie miało zatem znaczenia, czy jednostka wytworzyła nieruchomość we własnym zakresie, a po pewnym czasie
wykorzystania jej na potrzeby własne przeznaczyła ją np. na wynajem. Nieruchomości, które mają przynieść korzyści ekonomiczne, należy zaliczyć do inwestycji w nieruchomości.
Pojęcie nieruchomości inwestycyjnej daje możliwość odbudowy naruszonych kapitałów
własnych przez kredytobiorców banku, co ma istotne znaczenie w praktyce kredytowania.
Odbudowa ta może mieć miejsce poprzez aktualizację wyceny nieruchomości.
4. klasyfikacja nieruchomości komercyjnych
W polskiej literaturze przedmiotu nie ma klarownej i jednolitej definicji nieruchomości
komercyjnych. W internetowej encyklopedii – Wikipedii nieruchomością komercyjną
jest nieruchomość przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej, mająca
charakter niemieszkalny. Łukasz Reksa i Magdalena Cicharska definiują z kolei nieruchomości komercyjne jako te, na których terenie jest lub może być prowadzona działalność gospodarcza inna niż produkcyjna i rolna, czyli handlowa lub usługowa10.
9
Anna
Bagieńska,
Metody
wyceny
nieruchomości
inwestycyjnych
według
znowelizowanej
ustawy o rachunkowości i MSR nr 40, http://ksiegowosc.infor.pl/vademecum/standardy-rachunkowosci/95879,0,Metody-wyceny-nieruchomosci-inwestycyjnych-wedlug-znowelizowanej-ustawy-o-rachunkowosci-i-MSR-nr-40.html; „Biuletyn Rachunkowości”, 30.10.2008.
10
Magdalena Cicharska, Łukasz Reksa, Nieruchomość jako przedmiot finansowania, [w:] Nierucho-
mość, kredyt, hipoteka, op. cit., s. 15.