Przegląd europejskiego rynku nieruchomości

Przegląd europejskiego rynku nieruchomości
Europejski rynek nieruchomości logistycznych
półrocze – 2009 r.
Lisa Graham
Analyst, European Research
ProLogis Research Group
Paryż, Francja
+33 (0) 6 72 01 53 08
[email protected]
Leonard Sahling
First Vice President
Denver CO, USA
+ 1 (303) 567 5766
[email protected]
Spis treści
INFORMACJE OGÓLNE
2
RYNKI INWESTYCYJNE
3
DZIAŁALNOŚĆ BUDOWLANA
4
MAGAZYNY NOWEGO TYPU
5
RYNKI NAJMU
9
CZYNSZE RYNKOWE
10
WNIOSKI
10
OD REDAKCJI
11
O PROLOGIS
11
Wydaje się, że zastój gospodarczy w Europie zbliża się do cyklicznie najniższego
poziomu.
Zgodnie
z
oczekiwaniami,
ożywienie
na
rynkach
najmu
nieruchomości
logistycznych w Europie będzie jednak opóźnione w stosunku do ożywienia gospodarki
europejskiej.

W III kw. 2009 r. stopy kapitalizacji spadły o 75 punktów bazowych w Wielkiej
Brytanii, pozostały na tym samym poziomie w Europie Północnej, ale w dalszym ciągu
rosły w pozostałych regionach, chociaż tempo ich wzrostu spadło.







Jeszcze rok temu różnice między stopami kapitalizacji w Europie były niewielkie i
wynosiły około 100 punktów bazowych (bps), przy czym stopy zwrotu sięgały od
5,5% do 6,5%. Obecnie różnice wzrosły do około 175 bps, a stopy zwrotu wahają się
od 7,25% w Wielkiej Brytanii, Hamburgu i Frankfurcie do powyżej 9,0% na Węgrzech.
Inwestorzy ponownie zyskali świadomość ryzyka rynkowego i obecnie lepiej
rozróżniają kraje pod względem ryzyka gospodarczego, walutowego i rynków
nieruchomości. Rynek znów zwrócił uwagę na nowoczesne powierzchnie magazynowe,
w przypadku których umowy najmu zawierają ściśle określone warunki, a ich okres
obowiązywania wynosi pięć lub więcej lat.
W pierwszej połowie 2009 r. wskaźniki fundamentalne rynków najmu w Europie w
dalszym ciągu osłabiały się, przy czym wskaźnik wynajętej powierzchni na poziomie
ogólnoeuropejskim obniżył się do 86,3% w drugim kwartale 2009 r. z 87,4% w
poprzednim kwartale i 89% rok wcześniej.
Sytuacja rynkowa w Europie jest jednak bardzo zróżnicowana. Najlepsza jest
zapewne w Niemczech, a nieznacznie mniej korzystna we Francji. Z kolei na Węgrzech
sytuacja jest najgorsza.
Nowe oddane powierzchnie na rynkach w Europie kontynentalnej utrzymywały się na
stosunkowo stabilnym poziomie w obecnym okresie ostrej recesji, głównie ze względu
na znaczną liczbę projektów budowlanych rozpoczętych w zeszłym roku (przed
nadejściem kryzysu) i realizowanych w bieżącym roku.
W ostatnich miesiącach w całej Europie obserwuje się jednak spadek liczby nowych
projektów, które obecnie ograniczają się prawie wyłącznie do obiektów
przeznaczonych dla określonych klientów (build-to-suit). W rezultacie zmniejszyła się
liczba planowanych budów, co sugeruje również ograniczenie powierzchni
przekazywanych do eksploatacji w najbliższej przyszłości.
W ciągu ostatnich 18 miesięcy czynsze nominalne w Europie pozostawały na
zaskakująco korzystnym poziomie. Jednak w miarę nasilania się globalnej recesji
właściciele nieruchomości coraz częściej oferowali znaczne upusty, głównie w formie
okresów bezczynszowych. W związku z tym efektywne czynsze netto były
zdecydowanie niższe.
Informacje ogólne
Rynki nieruchomości logistycznych w Europie odczuwają skutki zarówno poważnego
spowolnienia gospodarczego, jak i utrzymującego się kryzysu kredytowego. Sytuacja
gospodarek europejskich po kolejnych kwartałach ujemnego wzrostu PKB zaczyna się
poprawiać. Nie należy jednak oczekiwać, że stan rynku najmu nieruchomości
logistycznych istotnie poprawi się, zanim gospodarka europejska przekroczy próg, czyli
zanim nastąpi jej wyraźne ożywienie.
Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii i Europie Północnej wydają się stabilizować,
podczas gdy w Europie Południowej i Środkowej wciąż rosną, chociaż tempo ich wzrostu
jest wolniejsze. Stopy kapitalizacji sięgają od 7,25% w Wielkiej Brytanii, Hamburgu i
Frankfurcie do 9,0% na Węgrzech. Liczba transakcji jest jednak wciąż zbyt niska, aby z
dużą dokładnością zmierzyć zmiany stopy kapitalizacji.
Sytuacja rynku najmu nieruchomości w Europie jest bardzo zróżnicowana. Najlepiej
przedstawia się w Niemczech i Francji, najgorzej – na Węgrzech. Gdzieś pośrodku
znajdują się bardziej dojrzałe brytyjskie rynki nieruchomości, które odczuwają pełny
impet ostrej recesji i powiązany z nią spadek wydatków konsumentów. Generalnie w
pierwszej połowie 2009 r. wskaźnik wynajmu powierzchni na poziomie ogólnoeuropejskim
obniżył się o kolejne 120 punktów bazowych do 86,3%, czynsze rynkowe spadły, a stopy
kapitalizacji wzrosły.
2
Rynki inwestycyjne
Stopy kapitalizacji wciąż nie są korzystne na wielu europejskich rynkach nieruchomości
logistycznych, ale wzrosty wykazują objawy złagodzenia sytuacji na rynkach
nieruchomości logistycznych (patrz rys. 1). Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii uległy
znacznemu ograniczeniu, podczas gdy w Europie Północnej wydają się stabilizować.
Sytuacja w Europie Południowej i Środkowej jest odmienna – stopy kapitalizacji wciąż
rosną, ale tempo ich wzrostu uległo spowolnieniu.
Przepływy kapitału można uznać za pierwszą oznakę większego różnicowania przez
inwestorów europejsków rynków powierzchni magazynowych w tym trudnym okresie.
Inwestorzy ponownie zyskali świadomość ryzyka rynkowego i obecnie lepiej rozróżniają
kraje pod względem ryzyka gospodarczego, walutowego i rynków nieruchomości. Rynek
ponownie zwrócił uwagę na nowoczesne powierzchnie magazynowe, w przypadku których
umowy najmu zawierają ściśle określone warunki, a ich okres obowiązywania wynosi pięć
lub więcej lat.
Rysunek 1: Stopy kapitalizacji w Europie – rynki nieruchomości logistycznych
Źródła: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis.
Z tej samej przyczyny inwestorzy częściej zawierają transakcje na bardziej dojrzałych
rynkach powierzchni magazynowych w Wielkiej Brytanii i w wybranych krajach w Europie
Północnej. W II kw. 2009 r. europejskie rynki obiektów magazynowych i obiektów dla
celów przemysłu lekkiego odnotowały napływ kapitału inwestycyjnego w kwocie 1036 mln
euro, przy czym skierowany był on głównie do Wielkiej Brytanii, Niemiec, Holandii i
Szwecji. Największy kapitał napłynął do Wielkiej Brytanii – 646 mln euro, co odpowiada
ponad 83% kapitału, który napłynął w poprzednim roku. W II kw. kolejne 345 mln euro
otrzymały Niemcy i Holandia.
3
Obecne sentymenty rynkowe są takie, że przy tak dramatycznym wzroście stóp
kapitalizacji ceny na rynku nieruchomości magazynowych w Wielkiej Brytanii zmieniły się
szybciej niż w Stanach Zjednoczonych lub Europie kontynentalnej. Poza tym ostry spadek
wartości funta brytyjskiego w ostatnim roku dodatkowo zwiększył atrakcyjność
brytyjskiego sektora nieruchomości dla inwestorów zagranicznych.
Działalność budowlana
W Europie można zauważyć niezwykle zróżnicowane trendy dotyczące budownictwa
(patrz rys. 2). W Wielkiej Brytanii odnotowuje się znaczne ograniczenie liczby nowych
inwestycji oraz nowo oddanej powierzchni. Zmniejszyła się także liczba nowych inwestycji
w Europie Południowej i Środkowej, podczas gdy wolumen nowo oddanej powierzchni
przewyższał popyt, co jest konsekwencją znacznej liczby projektów rozpoczętych w
zeszłym roku, przed nastaniem kryzysu. Deweloperzy we wszystkich krajach koncentrują
się na obiektach przeznaczonych dla określonych klientów (build-to-suit), tak aby
ograniczyć ryzyko osłabienia rynków najmu.
W pierwszej połowie 2009 r. aktywność budowlaną na rynkach brytyjskich uległa
znacznemu spowolnieniu. Wszystkie realizowane obecnie projekty są prowadzone na
zamówienie określonych klientów (build-to-suit) i nie buduje się żadnych budynków w
celach spekulacyjnych. W II kw. 2009 r. wielkość nowo oddanej powierzchni
magazynowej w całej Wielkiej Brytanii wyniosła zaledwie 187 000 metrów kwadratowych,
co odpowiada zwiększeniu wolumenu dostępnej powierzchni o zaledwie 0,3%.
Jednocześnie nowe projekty w Wielkiej Brytanii zostały ograniczone do 163 000 metrów
kwadratowych. Wielu deweloperów zrezygnowało z planowanych inwestycji w obawie
przed pogłębieniem recesji w Wielkiej Brytanii i ograniczeniem wydatków konsumentów..
W Europie Południowej znaczna liczba nowych projektów rozpoczętych w ubiegłym roku i
realizowanych w bieżącym spowodowała, że deweloperzy narażeni są na ryzyko związane
z osłabieniem rynków najmu. Ponieważ proces planowania inwestycji we Francji,
Hiszpanii czy Włoszech może zajmować aż do pięciu lat, deweloperzy często stwierdzali,
że rezygnacja z projektu zaraz po otrzymaniu pozwolenia na jego realizację byłaby zbyt
kosztowna i nieuzasadniona ekonomicznie. W pierwszej połowie 2009 r. w Europie
Południowej oddawano nowe obiekty prawie w takim samym tempie jak w dwóch
poprzednich latach. Oddane obiekty były wynikiem projektów rozpoczętych przed
nadejściem globalnej recesji i kryzysu kredytowego. Deweloperzy ograniczyli jednak
liczbę nowych inwestycji uruchamianych na rynkach w Europie Południowej, co
spowodowało zmniejszenie liczby projektów w trakcie realizacji. W rezultacie można
przypuszczać, że w nadchodzących miesiącach zmniejszy się wolumen powierzchni
oddanej do użytkowania.
Rynki nieruchomości dystrybucyjnych w Europie Środkowej również walczą z nadwyżką
projektów, których realizację rozpoczęto w zeszłym roku. Podobnie jak w Europie
Zachodniej, na rynkach w Europie Środkowej w 2009 r. nie rozpoczęto żadnych nowych
projektów spekulacyjnych. (Cztery kraje w Europie Środkowej, w których monitorujemy
stan rynku nieruchomości, to Polska, Czechy, Słowacja i Węgry.) Nowo oddane projekty
zapewniają większą nadwyżkę podaży na tych stosunkowo mniejszych rynkach w
porównaniu z większymi rynkami w Europie Zachodniej. Znaczna większość ukończonych
inwestycji, np. 86% z 1 216 000 metrów kwadratowych oddanych do użytkowania w
pierwszej połowie 2009 r., dodatkowo zwiększa nadwyżkę wolnej powierzchni.
Te rynki nieruchomości logistycznych w Europie Środkowej mogą odbić się od dna dużo
szybciej niż przewiduje wielu analityków. W rzeczywistości rynki nowoczesnej powierzchni
dystrybucyjnej są stosunkowo niewielkie i słabo rozwinięte. Przed globalną recesją
gospodarczą odsetek wynajętej powierzchni na tych rynkach na tych rynkach rósł o aż
30–35% rocznie. W momencie trwałego ożywienia gospodarki europejskiej popyt na
4
powierzchnię na tych rynkach w Europie Środkowej prawdopodobnie znowu zacznie
rosnąć w zawrotnym tempie. Do tego czasu nastąpi znaczne ograniczenie powierzchni
oddawanej do użytku, a nadwyżka wolnych powierzchni szybko obniży się do bardziej
akceptowalnego poziomu.
Rynki magazynów dystrybucyjnych w Europie Północnej, w szczególności w Niemczech i
Holandii, wykazywały już znaczne niedobory podaży w momencie globalnego
spowolnienia gospodarczego i ten brak nowoczesnej powierzchni dystrybucyjnej
obserwuje się także obecnie. Te dojrzałe rynki są obciążone znacznym udziałem
przestarzałych powierzchni magazynowych w lokalizacjach niepozwalających na
zastosowanie nowoczesnych zasad i metod dystrybucji. W związku z tradycją budowy i
korzystania z własnych magazynów Niemcy wciąż cierpią z powodu niedoboru
nowoczesnych magazynów. Podaż nowoczesnych magazynów na rynkach w Holandii
również nie nadąża za rosnącym popytem i nowoczesnymi wymaganiami 3PL.
Magazyny nowego typu
Piętnaście lat temu w Europie kontynentalnej prawie nie było nowoczesnych obiektów
dystrybucyjnych. Istniejące magazyny w „starszym” stylu obsługiwane były niemal
wyłącznie przez właścicieli, a te, które istnieją do dzisiaj, są w dużej części przestarzałe
pod względem funkcjonalności.
Magazyny sprzed 1995 r. budowali w większości wykonawcy generalni angażowani przez
właścicieli-użytkowników. Tylko niektóre z tych magazynów w „starszym” stylu budowane
były dla najemców. Zamiast tego właściciele-użytkownicy zlecali ich realizację pod kątem
własnych specyficznych potrzeb.
Te starsze obiekty są niedopasowane do nowego środowiska konkurencyjnego, które
pojawiło się po utworzeniu Unii Gospodarczej w 1992 r. i jej kolejnych rozszerzeniach. W
miarę zanikania granic między krajami firmy działające w Europie starały się
przeprojektowywać swoje sieci dystrybucyjne. Wcześniej zwykle prowadziły one jeden lub
więcej obiektów w każdym kraju, w którym sprzedawały swoje towary. Dzisiaj opierają
się na mniejszej liczbie większych, tak zwanych regionalnych, centrów dystrybucyjnych, z
których każde mieści się w strategicznej lokalizacji, tak aby obsługiwać większy region
geograficzny, niezależnie od granic między krajami.
5
Rysunek 2: Powierzchnie oddane do użytku w Europie – II kw. 2009 r.
Wielkość
rynku
(m²)
Powierzchnie oddane do użytku (m²)
Rynek/Strefa
I p.
2007
II p.
2007
I p.
2008
II p.
2008
I p.
2009
I kw.
2009
II kw.
2009
II kw. 2009
Cała Europa (3
3 163 060 3 706 684 3 020 757 2 673 230 2 787 226 1 563 974 1 223 252 101 060 200
regiony)*
Wielka Brytania
1 274 641 1 395 427 843 287
851 940 281 614
94 755
186 859
57 000 461
East Midlands
134 102 263 131 117 435
85 974
8 255 003
West Midlands
270 572 298 896 132 084
304 552
49 950
44 370
5 580
9 736 590
Londyn
238 821
52 505
91 211
68 446
42 824
30 411
12 413
6 296 157
Anglia Południowo89 625 186 202
55 498
11 461 115 225
19 974
95 251
8 527 062
Wschodnia
Anglia Zachodnia i
35 961
41 151 207 789
48 726
7 897
7 897
5 257 514
Walia
Anglia Północna
445 541 502 331 164 298
284 497
60 516
60 516
15 846 978
Szkocja
60 019
51 210
74 972
48 283
5 203
5 203
3 081 157
Europa Południowa 1 341 435 1 177 418 1 304 279
686 382 1 289 844
715 547
574 297
33 597 647
Francja
487 675 590 040 454 699
265 950 704 262
413 256
291 006
19 020 391
Paryż
191 397 422 544 167 547
140 648 177 431
135 380
42 051
11 188 259
Lyon
101 460
49 612
73 471
68 693 188 221
117 989
70 232
3 837 169
Marsylia
112 218
49 884 148 961
- 119 130
119 130
1 974 708
Lille
82 600
68 000
64 720
56 609 219 480
159 887
59 593
2 020 255
Włochy (Mediolan)
71 457 286 000 162 350
114 000 235 500
120 000
115 500
5 960 242
Hiszpania
782 303 301 378 687 230
306 432 350 082
182 291
167 791
8 617 014
Madryt
610 563 120 521 462 349
213 977 157 774
77 983
79 791
5 448 659
Barcelona
171 740 180 857 224 881
92 455 192 308
104 308
88 000
3 168 355
Europa Środkowa
546 984 1 133 839 873 191 1 134 908 1 215 768
753 672
462 096
10 462 092
Polska razem
336 999 655 800 574 635
607 719 800 182
507 351
292 831
6 013 350
Praga i Brno
130 091 248 139 127 556
157 367 214 464
123 270
91 194
1 506 947
Budapeszt
42 900
61 131 138 900
124 757 132 872
88 851
44 021
1 957 450
Bratysława
36 994 168 769
32 100
245 065
68 250
34 200
34 050
984 345
* W chwili obecnej nasze statystyczne dane rynkowe dla rynków w Europie Północnej są niekompletne. W najbliższej
przyszłości planujemy rozszerzenie zakresu bazy danych, tak aby uwzględnić te ważne rynki.
Źródła: GeraldEve, DTZ, CBRE i ProLogis.
Nowoczesne obiekty dystrybucyjne są projektowane tak, aby ułatwić szybki przepływ
towarów od dostawców do odbiorców finalnych. W związku z tym nowe obiekty są
większe i wyższe, mają więcej bram rozładunkowych i więcej miejsc parkingowych na
naczepy oczekujące na rozładunek lub załadunek. Pierwsze nowoczesne obiekty
dystrybucyjne w Europie mają powierzchnię wynoszącą przynajmniej 10 000 metrów
kwadratowych, wysokość w świetle minimum 9 metrów, nośność posadzki na poziomie
przynajmniej 5 ton na 1 metr kwadratowy, jedną bramę rozładunkową na każde 1000
metrów kwadratowych powierzchni i place manewrowe dla ciężarówek o długości
przynajmniej 35 metrów.
Tego rodzaju obiekty dystrybucyjne zaczęły pojawiać się na Kontynencie w połowie i pod
koniec lat 90. W miarę napływu inwestycji kapitałowych i doświadczenia do regionu
europejskie rynki nowoczesnych nieruchomości dystrybucyjnych zaczęły nabierać
kształtu. Po raz pierwszy obiekty dystrybucyjne były budowane wyraźnie z
przeznaczeniem na rynek najmu, na zasadach spekulacyjnych i projektowane tak, aby
można było dostosować je do wymagań różnych użytkowników finalnych.
6
Rysunek 3: Wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie
Wielkość
rynku
(m²)
Wskaźnik wynajmu powierzchni (%)
Rynek/Strefa
I p.
2007
II p.
2007
I kw.
2008
II kw.
2008
III kw.
2008
IV kw.
2008
I kw.
2009
II kw.
2009
II kw. 2009
Cała Europa (3
89,8%
89,9% 89,6%
89,0%
89,0% 88,6%
87,5%
86,3% 101 060 200
regiony)*
Wielka Brytania
88,0%
87,4% 87,0%
86,1%
86,3% 85,4%
84,6%
83,5% 57 000 461
East Midlands
93,7%
91,6% 90,2%
91,2%
91,1% 90,6%
90,8%
90,1%
8 255 003
West Midlands
87,7%
86,4% 83,8%
84,4%
83,8% 83,0%
83,0%
82,2%
9 736 590
Londyn
84,5%
86,9% 85,8%
86,2%
87,8% 88,0%
85,1%
85,1%
6 296 157
Anglia Południowo88,2%
90,7% 93,1%
93,4%
92,8% 90,6%
90,9%
88,1%
8 527 062
Wschodnia
Anglia Zachodnia i
88,4%
88,4% 88,2%
86,5%
85,8% 87,8%
83,2%
82,1%
5 257 514
Walia
Anglia Północna
86,9%
83,6% 84,2%
80,4%
81,5% 79,9%
79,9%
79,1% 15 846 978
Szkocja
84,5%
88,4% 86,5%
85,0%
85,7% 83,8%
82,0%
79,3%
3 081 157
Europa Południowa 92,6%
93,9% 93,7%
93,6%
93,3% 93,8%
93,3%
92,4% 33 597 647
Francja
91,1%
92,7% 92,6%
92,8%
92,1% 93,3%
92,9%
92,2% 19 020 391
Paryż
92,3%
93,9% 93,3%
93,5%
92,1% 93,6%
92,8%
92,3% 11 188 259
Lyon
86,7%
88,8% 90,0%
89,2%
91,0% 91,9%
92,0%
88,5%
3 837 169
Marsylia
87,0%
89,6% 90,2%
95,1%
95,0% 95,4%
95,4%
95,2%
1 974 708
Lille
96,9%
96,2% 96,2%
93,0%
91,2% 92,8%
92,9%
95,5%
2 020 255
Włochy (Mediolan)
93,4%
92,7% 91,3%
93,5%
94,2% 93,2%
93,8%
93,4%
5 960 242
Hiszpania
95,7%
97,7% 98,1%
95,6%
95,3% 95,2%
93,8%
92,1%
8 617 014
Madryt
96,6%
98,9% 100,0% 96,5%
96,3% 95,9%
95,3%
93,2%
5 448 659
Barcelona
94,2%
95,6% 94,9%
94,1%
93,5% 94,1%
91,2%
90,1%
3 168 355
Europa Środkowa
92,9%
91,6% 91,2%
91,8%
91,0% 89,6%
84,3%
82,2% 10 462 092
Polska razem
94,6%
93,4% 92,6%
92,8%
92,4% 91,0%
84,3%
81,6%
6 013 350
Praga i Brno
91,1%
90,5% 89,3%
90,2%
89,0% 89,1%
87,1%
86,4%
1 506 947
Budapeszt
90,8%
89,6% 89,3%
90,5%
85,7% 83,6%
77,4%
76,1%
1 957 450
Bratysława
90,0%
86,6% 89,6%
90,8%
95,2% 91,0%
89,8%
87,1%
984 345
* W chwili obecnej nasze statystyczne dane rynkowe dla rynków w Europie Północnej są niekompletne. W
najbliższej przyszłości planujemy rozszerzenie zakresu bazy danych, tak aby uwzględnić te ważne rynki.
Źródła: GeraldEve, DTZ, CBRE i ProLogis.
7
Rysunek 4: Czynsze w Europie – II kw. 2009 r.
Wielkość
rynku
(m²)
Czynsze#
Rynek/Strefa
I p.
2007
65,02
54,28
54,90
94,90
II p.
2007
65,24
54,51
55,54
94,60
I kw.
2008
65,24
54,51
55,54
94,60
Wielka Brytania
East Midlands
West Midlands
Londyn
Anglia Południowo77,85
77,85
77,85
Wschodnia
Anglia Zachodnia i
58,66
58,66
58,66
Walia
Anglia Północna
51,31
52,29
52,29
Szkocja
63,24
63,24
63,24
Europa Południowa
48,68
50,12
50,45
Francja
45,25
46,38
47,00
Paryż
50,00
50,00
51,00
Lyon
45,00
47,50
48,00
Marsylia
43,00
43,00
43,00
Lille
43,00
45,00
46,00
Włochy (Mediolan)
57,00
55,00
52,00
Hiszpania
50,50
55,00
57,00
Madryt
49,00
54,00
55,00
Barcelona
52,00
56,00
59,00
Europa Środkowa
47,85
46,73
46,49
Polska
46,20
46,20
46,80
Czechy
51,00
49,50
46,75
Węgry
48,00
45,00
46,20
Słowacja
46,20
46,20
46,20
Europa Północna
62,55
63,13
64,01
Hamburg
66,00
66,00
67,20
Monachium
78,00
76,80
76,80
Rotterdam/Amsterdam 54,96
54,96
57,48
Dusseldorf – Region
62,40
62,40
62,40
Renu
Port lotniczy Frankfurt
69,60
70,80
70,80
Bruksela – Antwerpia
42,00
42,00
44,00
Goeteborg – Sztokholm
64,87
68,93
69,38
– Malmo
# Stawki czynszu to średnie rynkowe oferowane za 1
euro dla innych rynków.
b.d. – brak danych
Źródła: GeraldEve, DTZ, CBRE i ProLogis.
II kw.
2008
65,18
54,51
55,54
94,60
III kw.
2008
65,09
54,51
55,54
94,60
IV kw.
2008
64,83
54,51
53,46
94,90
I kw.
2009
62,86
52,97
51,76
92,39
II kw.
2009
62,25
52,97
50,68
91,31
77,85
77,85
77,85
74,69
73,93
8 527 062
58,26
57,59
57,59
54,90
54,90
5 257 514
52,29
63,24
51,62
46,75
51,00
48,00
43,00
45,00
50,00
63,50
63,00
64,00
46,81
47,00
46,75
46,75
46,75
63,90
67,20
76,80
57,48
52,29
63,24
50,91
45,50
50,00
46,00
42,00
44,00
50,00
63,50
63,00
64,00
46,81
47,00
46,75
46,75
46,75
63,63
67,20
76,80
57,48
52,30
63,24
50,17
45,25
50,00
46,00
42,00
43,00
50,00
61,15
61,30
61,00
46,81
47,00
46,75
46,75
46,75
62,77
68,40
76,80
57,48
50,05
63,24
49,24
44,25
50,00
42,00
42,00
43,00
50,00
59,72
60,54
58,90
46,81
47,00
46,75
46,75
46,75
62,77
68,40
76,80
57,48
48,71
63,24
47,14
44,25
50,00
42,00
42,00
43,00
45,00
55,00
55,00
55,00
46,81
47,00
46,75
46,75
46,75
62,77
68,40
76,80
57,48
62,40
62,40
62,40
62,40
62,40
b.d.
70,80
44,00
70,80
44,00
70,80
44,00
70,80
44,00
70,80
44,00
b.d.
b.d.
68,64
66,72
59,50
59,51
59,51
b.d.
II kw. 2009
57
8
9
6
15
3
33
19
11
3
1
2
5
8
5
3
11
6
2
1
000
255
736
296
846
081
597
020
188
837
974
020
960
617
448
168
231
013
726
506
984
461
003
590
157
978
157
647
391
259
169
708
255
242
014
659
355
144
350
502
947
345
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
metr kwadratowy rocznie w funtach dla Wielkiej Brytanii i
8
Co do zasady większość powierzchni magazynowej dostępnej w Europie kontynentalnej to
powierzchnia przestarzała i niedostosowana do aktualnych wymagań. W rezultacie nawet
w czasie obecnego poważnego spowolnienia gospodarczego Europa cierpi z powodu
niedoboru dużych, nowoczesnych i efektywnych obiektów dystrybucyjnych, co wraz z
naciskiem na zwiększenie efektywności ogólnoeuropejskich sieci dystrybucyjnych w
dalszym ciągu wywołuje niewielki wzrost popytu na powierzchnię. W nadchodzących
latach, gdy tylko gospodarka światowa wróci na poprzednie tory, niedobór nowoczesnych
efektywnych obiektów dystrybucyjnych będzie głównym elementem podtrzymującym
popyt strukturalny na rynkach nieruchomości logistycznych.
Rynki najmu
Rynki najmu nieruchomości logistycznych w Europie doświadczają trudności na skutek
poważnego spowolnienia gospodarczego w UE, chociaż sytuacja w poszczególnych
krajach różni się (patrz rys. 3). Rynki w Wielkiej Brytanii są w najgorszym stanie, a
absorpcja netto jest ujemna, podczas gdy sytuacja na rynkach w Niemczech i Francji jest
zaskakująco
dobra.
Generalnie
warunki
najmu
na
rynkach
nieruchomości
dystrybucyjnych w Europie pogorszyły się. W II kwartale 2009 r. wskaźnik wynajmu
powierzchni na rynku ogólnoeuropejskim spadł do 86,3% z 87,3% w poprzednim
kwartale i 89,0% w zeszłym roku.
Sceptycy pod każdym względem kwestionują prawidłowość i wiarygodność tych danych
statystycznych dotyczących rynku europejskiego. Niektórzy utrzymują, że wykazane
wskaźniki wynajmu powierzchni zawyżają faktyczny popyt na powierzchnię, ponieważ
uwzględniają tak zwaną szarą powierzchnię, tj. powierzchnię wynajętą, ale nie w pełni
wykorzystaną przez najemców. Nikt nie monitoruje takiej szarej powierzchni i w związku
z tym nie ma możliwości stwierdzenia, czy faktycznie poważnie utrudnia ona ożywienie w
sektorze nieruchomości.
Inni krytycy argumentują, że jeśli szacunki dotyczące wolnej powierzchni obejmują
obiekty przestarzałe, wskazane wskaźniki wynajmu powierzchni będą zaniżać poziom
obecnego popytu. Jeśli tylko dane statystyczne dotyczące wynajętej powierzchni nie
zawierają powierzchni przestarzałych, europejskie rynki nieruchomości logistycznych
mogą odbić się od dna dużo szybciej i wcześniej, niż obecnie przewidują analitycy. Z
drugiej strony, biorąc pod uwagę brak potwierdzonych faktów, musimy po prostu czekać i
obserwować, w jaki sposób przebiega ożywienie rynku nieruchomości logistycznych.
Wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie Południowej po okresie stabilności w 2009 r.
nieznacznie obniżyły się do 92,4% w pierwszej połowie 2009 r. Ogólny wskaźnik
wynajmu powierzchni we Francji utrzymywał się na stałym poziomie 98%, a w Lille nawet
wzrósł w II kwartale 2009 r. do 95,5%, osiągając najwyższy poziom w Europie. Dla
porównania wskaźniki wynajmu powierzchni w Hiszpanii wzrosły na początku 2008 r. i od
tego czasu spadają. Absorpcja netto w Europie Południowej (Francja, Hiszpania i Włochy)
wciąż pozostawała dodatnia w 2008 r. i w pierwszej połowie 2009 r.
Ponieważ liczba powierzchni oddanych do użytku wciąż jest wyższa niż wielkość popytu,
ogólne wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie Środkowej obniżyły się do 82,2% w
połowie 2009 r. z 89,6% na koniec 2008 r., co odpowiada spadkowi o 740 punktów
bazowych (bps). Zarówno poziom wynajmu jak i absorpcja netto słabłygdy producenci
zmuszeni byli do wycofania się w oczekiwaniu na ożywienie gospodarcze. Jedną z
przyczyn ograniczenia popytu na obiekty logistyczne w Europie Środkowej jest
spowolnienie wzrostu wydatków konsumentów w Europie Zachodniej, które zwiększa
presję na obniżkę wskaźnika wynajmu powierzchni.
9
Poważna recesja w Wielkiej Brytanii doprowadziła do ostrego ograniczenia popytu na
obiekty dystrybucyjne. Te rynki nieruchomości dystrybucyjnych są dojrzałe i dobrze
rozwinięte, tak że długoterminowe trendy strukturalne powiązane z europejską rewolucją
logistyczną odgrywają mniejszą rolę w Wielkiej Brytanii. W pierwszej połowie 2009 r.
ogólny wskaźnik wynajętej powierzchni obniżył się od końca 2006 r., tracąc 260 bps w
stosunku do końca roku 2008 i kolejne 190 bps w pierwszej połowie 2009 r. Absorpcja
netto w Wielkiej Brytanii była ujemna przez cztery z pięciu ostatnich kwartałów. Łączna
powierzchnia wynajęta, wynosząca 47,6 mln metrów kwadratowych, była w lutym 2009
r. o 2% niższa niż w III kwartału 2008 r.
Czynsze rynkowe
W ciągu ostatnich 18 miesięcy czynsze nominalne w Europie pozostawały na zaskakująco
korzystnym poziomie (patrz rys. 4). Na przykład czynsze w Wielkiej Brytanii i we Francji
obniżyły się o mniej niż 5%. Z kolei czynsze w Holandii i Europie Środkowej nie uległy
żadnej zmianie. Czynsze w Hiszpanii wahały się: w pierwszej połowie 2008 r. podniosły
się o 15% i stopniowo obniżyły w następnym roku, aby w połowie 2009 r. osiągnąć
poziom wyjściowy z końca 2007 r. Czynsze nominalne w Mediolanie zachowywały się
odmiennie — w ciągu ostatnich miesięcy spadły o prawie 20%, chociaż wskaźnik
wynajmu powierzchni w Mediolanie wykazywał w tym okresie niewielki wzrost .
Jednak w miarę nasilania się globalnej recesji właściciele nieruchomości coraz częściej
oferowali znaczne upusty, głównie w formie okresów bezczynszowych. W związku z tym
efektywne czynsze netto były zdecydowanie niższe.
Dostępność i zakres takich upustów w odniesieniu do czynszu stanowią wskaźnik, który
określa stronę silniejszą w negocjacjach — wynajmującego lub najemcę.
Wnioski
Z wyjątkiem Wielkiej Brytanii popyt na powierzchnie dystrybucyjne w całej Europie
wykazywał zaskakującą odporność na kryzys kredytowy i spowolnienie gospodarcze.
Absorpcja netto w Europie Południowej i Środkowej pozostała dodatnia, mimo że
gospodarka europejska wykazuje poważne spowolnienie. Poza tym czynsze na rynkach
europejskich były także bardziej odporne na presję spadkową niż w Stanach
Zjednoczonych.
Analitycy opracowali dwa różne wyjaśnienia odporności europejskich rynków
nieruchomości dystrybucyjnych. Niektórzy twierdzą, że bardziej surowe przepisy
dotyczące wykorzystania gruntu, zabudowy i finansowania inwestycji, tradycyjnie
czyniące Europę trudnym miejscem dla celów budowy obiektów logistycznych, wydają się
chronić te rynki przed nadmierną liczbą projektów budowlanych w okresie kryzysu
gospodarczego. Inni analitycy utrzymują jednak, że europejskie rynki najmu
nieruchomości są po prostu opóźnione o 6–12 miesięcy w stosunku do rynków
amerykańskich i wkrótce nadrobią zaległości. Jednak te dwa wyjaśnienia nie wykluczają
się wzajemnie i może okazać się, że każde z nich jest prawdziwe.
W każdym razie wyraźnie widać, że znaczący wzrost PKB w połączeniu z przestarzałymi
budynkami i brakiem nowej podaży ostatecznie wyeliminują zastój na rynkach najmu
nieruchomości logistycznych w Europie. Biorąc pod uwagę różną dynamikę
poszczególnych krajów, w tym znaczne rozbieżności wzrostu realnego PKB, niektóre
europejskie rynki nieruchomości dystrybucyjnych wykażą ożywienie wcześniej niż inne,
przy czym wydaje się, że na czele stawki stanie Europa Północna i Europa Południowa.
10
Od redakcji
Przedstawiamy pierwsze wydanie Przeglądu europejskiego
Zaktualizowane raporty mają być publikowane dwa razy w roku.
rynku
nieruchomości.
Celem niniejszego raportu jest przedstawienie uwag i analiz europejskich rynków
nieruchomości logistycznych oraz porównanie z przedstawianymi przez nas danymi dla
rynków amerykańskich. W szczególności chcielibyśmy w wiarygodny sposób oszacować
łączne istniejące projekty, wskaźniki wynajmu powierzchni, nowe inwestycje, absorpcję
netto, czynsze rynkowe i stopę kapitalizacji. Zadanie to okazało się jednak wyzwaniem,
ponieważ statystyczne dane rynkowe nie są tak samo ogólnodostępne w Europie (a w
niektórych miejscach nie ma ich wcale) jak w Stanach Zjednoczonych.
Moja koleżanka – Lisa Graham – spędziła wiele godzin, poszukując źródeł wiarygodnych
danych rynkowych dla rynków europejskich. Dzięki jej staraniom mamy teraz wiarygodne
statystyczne dane szacunkowe dla Wielkiej Brytanii, Europy Południowej (Francja, Włochy
[Mediolan] i Hiszpania), a także Europy Środkowej (Czechy, Polska, Słowacja i Węgry).
Leonard Sahling
First Vice President
Denver CO, USA
+ 1 (303) 567 5766
[email protected]
Lisa Graham
Analyst, European Research
ProLogis Research Group
Paryż, Francja
+33 (0) 6 72 01 53 08
[email protected]
O ProLogis
ProLogis jest wiodącym globalnym dostawcą obiektów dystrybucyjnych, o portfolio
składającym się z 44 mln metrów kwadratowych powierzchni przemysłowej znajdującej
się na rynkach Ameryki Północnej, Europy i Azji. Klienci wynajmujący obiekty
magazynowe od ProLogis to ponad 4,500 firm, między innymi przedsiębiorstwa
produkcyjne, handlowe, transportowe, logistyczne i inne firmy prowadzące działalność
dystrybucyjną na szeroką skalę. Więcej informacji można uzyskać na stronie
http://www.prologis.com.
© Copyright 2009 ProLogis. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Niniejszej informacji nie należy uznawać za propozycję sprzedaży lub prezentację oferty zakupu jakiegokolwiek
papieru wartościowego ProLogis. Nie zabiegamy o podjęcie działań w oparciu o przedstawiony materiał. Ma on
stanowić wyłącznie ogólną informację dla klientów i inwestorów ProLogis.
11
Raport ten opiera się, w części, na informacjach publicznych, które uznajemy za wiarygodne, ale nie
oświadczamy, że są one dokładne i kompletne, i w związku z tym nie należy na nich polegać. Nie składa się
żadnych oświadczeń dotyczących dokładności lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie.
Wyrażone opinie stanowią jedynie nasze zdanie, w dacie wskazanej w tym raporcie. ProLogis zrzeka się
wszelkich zobowiązań dotyczących niniejszego raportu, w tym między innymi, wszelkich wyraźnych lub
dorozumianych oświadczeń lub gwarancji za oświadczenia lub błędy zawarte w niniejszym raporcie lub związane
z nim, a także za wszelkie braki.
Wszelkie szacunki, prognozy lub przewidywania zawarte w niniejszym raporcie mają stanowić oświadczenia
dotyczące przyszłych zdarzeń. Chociaż jesteśmy przekonani, że oczekiwania w takich oświadczeniach
dotyczących przyszłości są zasadne, nie możemy przedstawić żadnego potwierdzenia prawidłowości oświadczeń
dotyczących przyszłości. Takie szacunki są zależne od znanego obecnie i nieznanego ryzyka, niepewności i
innych czynników, które mogłyby spowodować, że rzeczywiste wyniki będą istotnie różnić się od naszych
prognoz. Takie stwierdzenia dotyczące przyszłości są aktualne tylko w dacie niniejszego raportu. Wyraźnie
zrzekamy się wszelkich zobowiązań do aktualizacji lub zmiany stwierdzeń dotyczących przyszłości zawartych w
niniejszej Umowie w celu uwzględnienia zmian naszych oczekiwań lub zmiany okoliczności, na podstawie
których złożyliśmy takie oświadczenie.
Żadna część niniejszego materiału nie może być (i) kopiowana, fotokopiowana lub powielana w dowolnej
formie; lub (ii) redystrybuowana bez wcześniejszej pisemnej zgody ProLogis.
12