Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego? [Lista dla banku + różne formy zatrudnienia 2025]
Uzyskanie kredytu hipotecznego to jedna z najbardziej wymagających procedur w bankowości. Wymaga przygotowania wielu dokumentów potwierdzających Twoją tożsamość, dochody i stan prawny nieruchomości. Dobra wiadomość? Wszystko da się uporządkować — poniżej znajdziesz kompletną, przejrzystą i aktualną listę dokumentów, które bank może od Ciebie wymagać.
Artykuł obejmuje wszystkie sytuacje: umowę o pracę, umowy cywilnoprawne, działalność gospodarczą, emeryturę, a także różne rodzaje nieruchomości.
Dokumenty do kredytu hipotecznego — pełna lista
Każdy bank prosi o najbardziej podstawowy zestaw dokumentów:
- dowód osobisty,
- wniosek kredytowy (składany w banku lub online),
- zgody kredytowe i RODO,
- zaświadczenie o dochodach,
- wyciągi z konta z ostatnich 3–6 miesięcy,
- dokumenty potwierdzające Twoje źródło dochodu,
- umowa przedwstępna zakupu nieruchomości,
- dokumenty dotyczące nieruchomości (księga wieczysta, stan prawny, rzuty, pozwolenia),
- potwierdzenie wkładu własnego,
- operat szacunkowy (jeśli bank wymaga).
To jednak dopiero początek. Banki różnicują dokumenty w zależności od tego, w jaki sposób zarabiasz i jaką nieruchomość kupujesz. Poniżej znajdziesz wszystkie warianty.
Dokumenty osobowe wymagane przez bank
Niezależnie od formy zatrudnienia musisz przygotować:
- dowód osobisty lub paszport,
- oświadczenie o stanie cywilnym,
- akt małżeństwa lub umowę rozdzielności majątkowej,
- PIT za poprzedni rok (często wymagany w analizie dochodów),
- oświadczenia o aktualnych zobowiązaniach (leasingi, raty, limity),
- raport BIK — bank pobiera go sam, ale warto sprawdzić go wcześniej.
Bank może poprosić również o dokumenty współkredytobiorców.
Dokumenty dochodowe — zależnie od formy zatrudnienia
1. Umowa o pracę
To najprostszy przypadek. Najczęściej potrzebne są:
- zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach wystawione przez pracodawcę,
- umowa o pracę,
- wyciągi bankowe z wpływami wynagrodzenia (3–6 miesięcy),
- PIT-37 za poprzedni rok.
Jeśli pracujesz krócej niż 3 miesiące — bank może wymagać dodatkowych potwierdzeń lub odmówić.
2. Umowa zlecenie / umowa o dzieło
Banki wymagają więcej dokumentów:
- kopie umów z ostatnich 6–12 miesięcy,
- potwierdzenia wypłat (przelewy, rachunki),
- historia konta bankowego,
- PIT-11 lub PIT-37 z poprzedniego roku,
- ciągłość wpływów (kluczowa dla banków).
3. Działalność gospodarcza (JDG, B2B)
Najbardziej wymagający scenariusz. Przygotuj:
- zaświadczenie o niezaleganiu w ZUS,
- zaświadczenie o niezaleganiu w Urzędzie Skarbowym,
- księga przychodów i rozchodów (KPiR) lub pełna księgowość,
- deklaracje PIT za ostatni rok (np. PIT-36),
- zestawienie przychodów i kosztów za bieżący rok,
- wyciągi z konta firmowego (najczęściej 6–12 miesięcy),
- główne umowy z kontrahentami (opcjonalnie).
Banki wymagają zazwyczaj minimum 12 miesięcy prowadzenia działalności, choć są wyjątki.
4. Kontrakt B2B (specjaliści IT i podobne)
Najczęściej potrzebne są:
- umowa B2B,
- zestaw faktur z ostatnich 6–12 miesięcy,
- wpływy na konto bankowe,
- deklaracje podatkowe (PIT-36 lub PIT-36L),
- potwierdzenia opłacania składek ZUS.
Bank sprawdza stabilność dochodu — nie tylko średnią.
5. Emeryci i renciści
Lista dokumentów jest prosta:
- decyzja ZUS o przyznaniu emerytury/renty,
- ostatni odcinek wypłaty świadczenia,
- historia wpływów na konto.
Dokumenty dotyczące nieruchomości
Bank musi ocenić nieruchomość, jej stan prawny, techniczny i rynkowy. Dokumenty różnią się w zależności od rodzaju rynku.
Rynek pierwotny (deweloper)
- umowa deweloperska lub umowa przedwstępna,
- KRS dewelopera,
- pozwolenie na budowę,
- prospekt informacyjny,
- rzut mieszkania,
- harmonogram płatności,
- numer inwestycji i lokalu.
Bank analizuje wiarygodność dewelopera oraz stan prawny nieruchomości.
Rynek wtórny
- umowa przedwstępna lub rezerwacyjna,
- numer księgi wieczystej,
- dokument potwierdzający prawo własności sprzedającego,
- odpis księgi wieczystej (dział I–IV),
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
- zaświadczenie o braku zadłużeń w czynszu,
- dokumenty wspólnoty/spółdzielni (czasami wymagane).
Bank szczególnie analizuje dział III i IV KW — obciążenia, hipoteki, roszczenia.
Zakup działki
- wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- plan zagospodarowania przestrzennego,
- księga wieczysta działki,
- dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej,
- decyzje o warunkach zabudowy (jeśli nie ma MPZP).
Budowa domu
Lista obowiązkowa:
- pozwolenie na budowę,
- projekt budowlany,
- kosztorys inwestorski,
- harmonogram prac,
- dokumenty dotyczące działki (jak wyżej),
- dziennik budowy (momentami wymagany w kolejnych transzach).
Zakup z licytacji komorniczej
- protokół licytacji,
- postanowienie sądu o przysądzeniu własności (ostatecznie),
- księga wieczysta nieruchomości,
- informacja o stanie zadłużenia.
To najbardziej formalny i wymagający scenariusz.
Dokumenty dodatkowe i opcjonalne
W zależności od sytuacji bank może poprosić o:
- potwierdzenie wkładu własnego (historia konta, umowa darowizny),
- umowę rozdzielności majątkowej,
- dokumenty dotyczące alimentów — pobieranych lub płaconych,
- zaświadczenia o innych dochodach (np. wynajem),
- pełnomocnictwa,
- wyjaśnienia dotyczące przelewów (tzw. „oświadczenia o źródle środków”).
Najczęstsze błędy i braki w dokumentach
Na podstawie praktyki kredytowej najczęściej popełniane są:
- brak lub błąd w księdze wieczystej,
- niezgodności w dochodach względem przelewów na konto,
- brak zaświadczeń z ZUS/US przy działalności gospodarczej,
- brak potwierdzenia wkładu własnego,
- nieaktualne dokumenty nieruchomości,
- nieczytelne skany,
- brak wszystkich umów cywilnoprawnych.
Warto sprawdzić dokumenty kilkukrotnie przed wysłaniem do banku.
Podsumowanie
Aby złożyć kompletny wniosek o kredyt hipoteczny, potrzebujesz:
- dokumentów osobowych,
- dokumentów dochodowych (różnych w zależności od zatrudnienia),
- dokumentów nieruchomości,
- potwierdzenia wkładu własnego,
- ewentualnego operatu szacunkowego.
Kompletny zestaw dokumentów znacząco przyspiesza analizę kredytową i zwiększa szansę na pozytywną decyzję.
FAQ — najczęściej zadawane pytania
Czy bank zaakceptuje dokumenty elektroniczne?
Tak, większość banków akceptuje PDF, ale może poprosić o oryginały później.
Ile miesięcy wyciągów z konta potrzebuję?
Zwykle 3–6 miesięcy, w działalności gospodarczej nawet 12.
Czy muszę mieć wkład własny udokumentowany?
Tak — bank bada źródło środków.
Jakie dokumenty są potrzebne dla dwóch kredytobiorców?
Dokładnie ten sam zestaw dla każdego z nich.
Czy praca za granicą jest akceptowana?
Tak, ale wymaga dodatkowych dokumentów: umów, zaświadczeń i potwierdzonych tłumaczeń.
Czy bank pobiera BIK?
Tak — bank pobiera raport automatycznie, ale warto sprawdzić swój BIK wcześniej.
