efektywnosc inwestycji na rynku nieruchomosci

EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Inwestycje jako kategoria ekonomiczna i finansowa
-
brak jednoznacznej interpretacji terminu „inwestycja”
termin ten podlegał ewolucji. Obecnie rozróżnia się inwestycje jako
kategorię ekonomiczną i jako kategorię finansową
Inwestycje w ujęciu ekonomicznym – to działania, które przyczyniają się do
realnej akumulacji kapitału, to oszczędności, przeznaczone na inwestycje celem
tworzenia dóbr kapitałowych, powodują jedynie zmianę struktury składników majątku
osób je zakupujących. To nakłady na powiększenie zasobu kapitału fizycznego oraz
nakłady przyczyniające się do zachowania jego wartości – to ujęcie rzeczowe.
W ujęciu finansowym, zwanym monetarnym inwestycje to przypływ kapitału; to
każde wydatkowanie nakładów celem powiększenia kapitału; to celowo wydatkowane
środki inwestora skierowane na powiększenie jego dochodów.
Najszersze pojęcie inwestowania to wszelkie wydatkowanie środków finansowych
celem uzyskania korzyści.
Cele inwestowania na rynku nieruchomości
 przyrost wartości kapitału:
 zgodnie z inflacją
 realny
 osiąganie dochodów z nieruchomości
 osiąganie ulg podatkowych
 chęć samorealizacji, wytwarzanie poczucia aktywności
 obecność na rynku
Wniosek:
Cele są zróżnicowane, co spowodowane jest różną skłonnością do podejmowania
ryzyka, zróżnicowanie celów wynika z odmiennych oczekiwań, co do stopy zwrotu
czy okresu utrzymywania inwestycji.
Nieruchomość jako obiekt inwestowania
Cechy inwestycji w nieruchomość:
o strumień dochodu
o wzrost wartości kapitału
o brak płynności
o brak centralnego rynku
o utrudniona wycena nieruchomości
o trudności dywersyfikacji portfela
Wniosek:
Cechy te stwarzają problemy na etapie inwestowania, ale również szanse dla
inwestorów.
Nieruchomość jako lokata bezpośrednia
Zalety:

zabezpieczenie kapitału
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI




Wady:





źródło dochodów
ulgi podatkowe
odmrożenie kapitału
zabezpieczenie przed inflacją
niepodzielność
wysoka kapitachłonność
mała płynność
konieczność zarządzania
trudność utworzenia dobrze zdywersyfikowanego portfela
Nieruchomość jako lokata pośrednia
Obszary pośredniego inwestowania w nieruchomość:
 zakup udziałów lub jednostek uczestnictwa w funduszach
inwestycyjnych
 zakup papierów wartościowych, wyemitowanych na bazie
aktywów nieruchomościowych poprzez sekurytyzację
Lokaty bezpośrednie
Zalety
Wady
o zabezpieczenie kapitału
 mała płynność
o ochrona przed inflacją
 konieczność zarządzania
o źródło dochodów
 niepodzielność
o źródło korzyści na
rozliczeń z fiskusem
etapie
 wysoka kapitałochłonność
o odmrożenie kapitału
o element dywersyfikacji portfela
o fizyczna „dotykalność”
Lokaty pośrednie
Zalety
Wady
 wysoka płynność
 brak kontroli nad nieruchomością
 podzielność
 niska elastyczność w krótkim okresie
 fachowe zarządzanie
 wysoka korelacja z rynkiem akcji
Ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
 Pojęcie ryzyka:
 ujęcie neutralne: to wystąpienie zdarzenia odbiegającego od
oczekiwań, bez względu na to, czy efekt jest gorszy czy lepszy
od zakładanego,
 ujęcie negatywne: to możliwość poniesienia szkody lub straty, to
zagrożenie.
 Klasyfikacja ryzyka
 wg kryterium obiektu, który jest obarczony ryzykiem:
 ryzyko instytucji
 ryzyko instrumentu finansowego
 z punktu widzenia przepływów dotkniętych ryzykiem
 ryzyko kapitału
 ryzyko dochodu
 z punktu widzenia specyfikacji ryzyka
 ryzyko systematyczne
 ryzyko
niesystematyczne
(specyficzne),
zwane
dywersyfikowalnym
 z punktu widzenia cech nieruchomości i rynku nieruchomości
 ryzyko rynku
 ryzyko inflacji
 ryzyko płynności
 ryzyko bankructwa
Inne ryzyka:
 ryzyko najemcy
 ryzyko lokalizacji
 ryzyko zarządcy
Ryzyko inwestowania w nieruchomości na tle innych lokat oceniane jest jako ryzyko
umiarkowane.
Ryzyko inwestowanie odwzorowane jest w stopie zwrotu.
Czym wyższe ryzyko, tym wyższa stopa zwrotu.
Stopy zwrotu na rynku nieruchomości.
Inwestorzy na rynkach nieruchomości. Klasyfikacja inwestorów:
 indywidualni
 instytucjonalni
Stopień instytucjonalizacji rynków nieruchomości.
Znaczenie inwestorów instytucjonalnych dla rynku nieruchomości.
Kryteria inwestowania
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Klasyfikacja kryteriów:
Klasyfikacja A:
Trzy typy kryteriów:
 kryteria tradycyjne, tzw. statyczne
 kryteria oparte na analizie wartości
 kryteria złożone, oparte na dyskontowanych
pieniężnych
Klasyfikacja B:

podejście frontalne

podejście „tylnymi drzwiami”
strumieniach
Analizy stosowane w ocenie opłacalności projektów inwestycyjnych
 analiza pojedynczego projektu inwestycyjnego typu:
przyjąć-odrzucić
 analiza dwóch alternatywnych projektów – A lub B
Wybór dokonywany jest na podstawie najkorzystniej kształtujących się wskaźników.
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Kryteria tradycyjne
Zestawienie tradycyjnych kryteriów oceny inwestycji w nieruchomości
Nazwa kryterium
I.
Sposób obliczeń
OKRES ZWROTU
Mnożnik dochodu brutto
okres
zwrotu =
Całkowite nakłady inwestycyjne
Mnożnik dochodu netto
okres
zwrotu =
Całkowite nakłady inwestycyjne
Mnożnik
wpływów
opodatkowaniem
kasowych
DON
przed okres
zwrotu =
Kapitał własny
okres
zwrotu =
Kapitał własny
Mnożnik wpływów kasowych po opodatkowaniu
II.
PDB lub EDB
CF*
CF
STOPA ZWROTU
DON
R =
Stopa kapitalizacji
Stopa
zwrotu
kapitału
opodatkowaniem
własnego
Stopa zwrotu po opodatkowaniu
III.
przed
R* =
R** =
Całkowite nakłady
inwestycyjne
CF*
Kapitał własny
CF
Kapitał własny
x 100
x 100
x 100
ŚREDNIA STOPA DOCHODU
DON
Średnia stopa dochodu operacyjnego netto
R =
Średnia stopu wpływów kasowych przed
opodatkowaniem
R* =
Średnia stopa wpływów kasowych po
opodatkowaniu
R** =
IV.
Całkowite nakłady
inwestycyjne
CF*
Kapitał własny
CF
Kapitał własny
x 100
x 100
x 100
Wskaźniki finansowe
Stopa pokrycia obsługi długu
WPD =
Stopa wydatków operacyjnych
WWOP=
Stopa równowagi wpływów kasowych
WRWK=
Wskaźnik obrotu kapitału
WOK =
DON
OD
WOP
OD
WOP+OD
ED
EDB
x 100
x 100
x 100
x 100
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
WN
WMZ =
Wskaźnik marży zysku
System analizy finansowej
(ang. System of financial analysis)
SFA =
CF
x 100
EDB
CF
x 100
WN
Kryteria oparte na kategorii wartości nieruchomości
rodzaje




wartości istotne dla inwestora:
wartość indywidualna
wartość odtworzeniowa
wartość rynkowa
Wartość a cena
Kryteria dynamiczne
W rozważaniach teoretycznych uzyskują pierwszeństwo.
Do kryteriów dynamicznych zalicza się m.in.
 Inwestycyjną wartość kapitału [E]
 NPV
 NPVR
 IRR
Wspólne cechy kryteriów dynamicznych:
 uwzględniają one:

zmienność strumienia pieniądza w czasie,

zmienność poziomu ryzyka,

zmienność wartości pieniądza w czasie,

aprecjacja lub deprecjacja nieruchomości
 zmiana poziomu ryzyka może być uwzględniana bądź w
poziomie oczekiwanych dochodów bądź w poziomie stopy
dyskontowej.
Przykład
Oblicz opłacalność inwestycji w nieruchomość przy założeniu, że:



cena zakupu
200 00 zł
przewidywany okres utrzymania inwestycji przewidywany
strumień
dochodów
3 lata – po 20 000 zł
kolejne trzy lata
50 000 z
w siódmym roku
60 000 zł
7 lat
przez
pierwsze
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI


inwestor
zakłada
sprzedaż
nieruchomości
7-ego roku posiadania
wymagana przez niego stopa zwrotu wynosi 10%
na
Rozwiązanie przykładu nr 4.
Lata
Cash flow
PV przy r=10%
DCF
0
200.000
1
-200.000
1
20.000
0,909
18.180
2
20.000
0,826
16.520
3
20.000
0,751
15.020
4
50.000
0,683
34.150
5
50.000
0,621
31.050
6
50.000
0,564
28.200
7
60.000 +
250.000
0,513
159.030
PV
302.150
kapitał
 200.000
NPV
= +102.150
Obliczanie dla wyznaczenia IRR
Lata
Cash flow
PV przy r=10%
DCF
0
-200.000
1
-200.000
1
20.000
0,833
16.660
2
20.000
0,694
13.380
3
20.000
0,578
11.560
4
50.000
0,482
24.100
5
50000
0,401
20.050
6
50.000
0,334
16.700
7
60.000 +
250.000
0,279
86.490
PV
189.440
kapitał
NPV
200.000
 10.560
koniec
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI


102 150
IRR  10 %  
 x10  10 %  9 ,06 %  19 ,06 %
102
150

10
560


ZWROT NA KAPITALE
Zmiany w dochodach w ciągu siedmiu lat
wzrost dochodu z 20 000 60 000
60 000
3
20 000
Roczny wzrost dochodu
=
7
3  16,99%
ZWROT KAPITAŁU
Zmiany w kapitale z 200 000 do 250 000 w ciągu siedmiu lat
250 000
 1,25  7 1,25  3 ,25
200 000
CAŁKOWITY ZWROT
3,25% + 16,99% = 20,24%
IRR = 19,06%
Przykład 5
Porównaj efektywność dwóch inwestycji
Inwestycja A
Inwestycja B
Nakład początkowy - 14 000 zł
Nakład początkowy - 8 000 zł
Strumień dochodu:
Strumień dochodu:
1.7 000
2.5 000
3.4 000
4.2 000
1.6 000
2.3 000
3.800
4.500
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Wyznaczanie NPV
Inwestycja A
Lata
Cash Flow
PV (8%)
1
7 000
0,926
6 482
2
5 000
0,857
4 285
3
4 000
0,794
3 176
4
2 000
0,735
1 470
15 413
nakład początkowy
-14 000
NPV
+ 1 413
Inwestycja B
Lata
Cash Flow
PV (8%)
1
6 000
0,926
5 556
2
3 000
0,857
2 571
3
800
0,794
635
4
500
0,735
368
9 130
nakład początkowy
-8 000
NPV
+1 130
Wniosek:
Bardziej opłacalna jest inwestycja A, dla której NPV jest wyższa.
Wyznaczanie IRR
Inwestycja A
Rok
Cash Flow
PV (13%)
PV (14%)
1
7 000
0,885
6 195
0,877
6 139
2
5 000
0,783
3 915
0,769
3 845
3
4 000
0,693
2 772
0,675
2 700
4
2 000
0,613
1 226
0,592
1 184
14 108
nakład początkowy
-14 000
NPV
= +108
13 868
nakład
początkowy
-14 000
= -132
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
IRR  13% 
108
x100%  13 ,45%
(108  132)
Inwestycja B
Rok
Cash Flow
PV (17%)
PV (18%)
1
7 000
0,885
5 130
0,847
5 082
2
5 000
0,783
2 193
0,718
2 154
3
4 000
0,693
499
0,609
487
4
2 000
0,613
267
0,516
258
8 089
nakład początkowy
- 8 000
NPV
= +89
IRR  17% 
7 981
nakład
początkowy
- 8 000
= - 19
89
x100%  17,82%
89   19
Wniosek:
Z punktu widzenia kryterium IRR bardziej opłacalna inwestycja B
Zestawienie wyników
NPV
IRR
A
B
+1 413
13.5%
+1 130
17,8%
Wniosek:
Przyjęte kryteria dają sprzeczne sygnały, trzeba przeprowadzić analizę przyrostową.
EFEKTYWNOŚĆ INWESTYCJI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Analiza przyrostowa
Wyszczególnienie A
B
A-B
Nakład:
- 14 000
- 8 000
- 6 000
Dochody:
Rok 1
2
3
4
+
+
+
+
+ 6 000
+ 3 000
+ 800
+
+ 1 000
+ 2 000
+ 3 200
7
5
4
2
000
000
000
000
Różnica w nakładach: 6 000
Wyznaczanie NPV i IRR
Rok
Różnica
PV (9%)
PV (10%)
1
1 000
0,917
917
0,909
909
2
2 000
0,842
1 684
0,826
1 652
3
3 200
0,772
2 470
0,751
2 403
4
1 500
0,708
1 062
0,683
1 025
6 133
5 989
- 11
różnica nakładów
6 000
różnica
nakładów
NPV
+ 133
NPV
IRR  9% 
6 000
133
x100%  9.9%
133  11
Wniosek:
Lepszą inwestycją jest inwestycja A.
(8%).
Stopa zwrotu pozostaje wyższa od rynkowej