Publikacja darmowa

mgr Agata Menes
Uniwersytet Wrocławski
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
I. Zakres przedmiotowy domniemań z art. 3 ustawy 1
A. Uwaga wstępna
Dokonanie wpisu w księdze wieczystej nie pociąga za sobą samo
przez się zmiany stanu prawnego nieruchomości. Wpis jest w niektórych sytuacjach prawnych jedną z koniecznych przesłanek tej
zmiany, natomiast w żadnym przypadku nie stanowi przesłanki jedynej. Stosowany do ogólnych reguł dowodowych dowód zmiany
stanu prawnego powinien obejmować wszystkie przesłanki prawno
- tworzące. W związku z tym, powołanie się na wpis w księdze wieczystej nie byłoby wystarczającym dowodem nabycia, zmiany lub
utraty prawa; a w przypadkach, gdy wpis nie ma charakteru przesłanki prawno - tworzącej byłoby ono bezprzedmiotowe. Oczywiście, takie rozwiązanie trudno byłoby pogodzić z zasadniczą funkcją
instytucji ksiąg wieczystych, to znaczy z „ustaleniem praw rzeczowych na nieruchomościach" (art. 1 ustawy). Stąd też ustawodawca
określa znaczenie dowodowe wpisu odmiennie, niż mogłoby to wynikać z ogólnych zasad dowodowych2.
Ustawa (art. 3) ustanawia mianowicie:
1
Mowa tu o ustawie o księgach wieczystych z 6 VII 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz.
147, zm.: Dz.U. z 1991 r. Nr 22, poz. 92, Nr 115, poz. 496) w dalszej części
pracy zwana ustawą.
2 J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księ
go, PiP 1947, nr 4, s. 16; por. także J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, op. cit., s.
908.
53
REJENT Nr 5 - maj
1994 r.
1) domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1) oraz
2) domniemanie, że prawo wykreślone z księgi nie istnieje
(ust. 2).
B. Przedmiot i granice domniemań
Domniemania wynikające z art. 3 ust. 1 ustawy dotyczy tylko
praw jawnych z księgi wieczystej. Zakres tej presumpcji jest
przedmiotem sporu w doktrynie. Nie ulega wątpliwości, iż dotyczy ona praw rzeczowych, a więc prawa własności, użytkowania
wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych. Jest kontrowersyjne natomiast, czy domniemania z art. 3 ustawy dotyczą
także praw i roszczeń osobistych. W tej materii można wyróżnić
trzy grupy poglądów:
1. J. Wasilkowski twierdzi, że „(...) domniemania ustanowione przez art. 18 pr. rzecz, (obecnie art. 3 ustawy - dop. A.M.) dotyczy praw jawnych z księgi wieczystej, a więc nie tylko własności i praw rzeczowych ograniczonych, lecz także praw i roszczeń
osobistych, które zostały ujawnione w księdze na podstawie właściwych przepisów3. Pogląd ten przeważa w doktrynie.
2. W. Prądziński uważa, iż „(...) ujawnione prawo i roszczenia
osobiste nie korzystają ani z domniemania z art. 18 pr. rzecz,
(obecnie art. 3 ustawy - dop. A.M.), ani z rękojmi z art. 20 pr.
rzecz, (obecnie art. 5 ustawy - dop. A.M.)". Autor uzasadniając
swoje stanowisko stwierdza, że „(...) w przypadkach, w których
ustawa rozciąga art. 18 i 20 pr. rzecz, na prawa, które nie są prawami rzeczowymi, to wyraźnie to wypowiada, jak w art. 196 i 206
pr. rzecz, (obecnie odpowiednio art. 71 i 80 ustawy - dop. A.M) 4 .
3
4
J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 250; por. także J.
Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego,
„Państwo i Prawo" 1947, nr 4, s. 24.
Art. 71 ustawy brzmi: „Domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje, jeżeli chodzi o zaspokojenie nieruchomości obciążonej, powołanie
się na przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych również w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej oraz w odniesieniu do zarzutów przeciwko
wierzytelności, które mogłyby być podniesione przeciwko zbywcy".
54
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
Ponieważ ustawa odnośnie ujawnienia w księdze wieczystej praw
i roszczeń osobistych tego nie uczyniła, należy uważać, że ujawnione prawa i roszczenia osobiste nie korzystają z domniemania art.
18 pr. rzecz."5. .
3. S. Breyer zajmuje stanowisko pośrednie. Autor dowodzi, że
„(...) ilekroć przepis mówi o prawach, odnosi się on tylko do praw
zarówno rzeczowych, jak i osobistych, nie zaś do jakichkolwiek
roszczeń, czy to osobistych, czy wynikających z praw bezwzględnych".
Autor twierdzi zatem, że ustawa ogranicza działanie domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej tylko do praw
(rzeczowych, obligacyjnych), a poza ich zasięgiem pozostawia roszczenia.
Zróżnicowane są także poglądy dotyczące granic omawianych
powyżej domniemań.
Według W. Prądzińskiego argumentacja a minori ad maius
prowadzi do wniosku, że art. 18 pr. rzecz, (obecnie art. 3 ustawy
- dop. A.M.) wynika domniemanie nieistnienia praw, które nie
są do księgi wpisane6. Z kolei, zdaniem J. Witeckiego - „(...) nie
ma (...) domniemania, że oprócz praw jawnych w księdze wieczystej nie istnieją żadne inne prawa rzeczowe obciążające nieruchomości"7. Pogląd ten jest - jak się wydaje - słuszny, gdyż art.
3 ust. 1 ustawy łączy domniemanie wpisanego prawa ze stanem
rzeczywistym, nie dotyczy jednak praw istniejących, które nie są
wpisane do księgi wieczystej. Wprawdzie ust. 2 cyt. art. łączy
domniemania prawa z wpisem w postaci wykreślenia, dotyczy to
jednak praw, które były wpisane i dopiero później zostały wykreślone. Tak więc, zasięg domniemań wynikających z art. 3 ustawy
jest ograniczony wyłącznie do praw wpisanych i praw wykreślonych. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia dodatkowo
argument, że domniemaniem zgodności ze stanem rzeczywistym
może być objęte tylko prawo konkretnie, wskazane w treści wpi-
5 W. Prądziński, Rękojmia wiary pub
g
rialny" 1948, nr 9-10, s. 213.
6 W. Prądziński, op. cit., s. 53.
7 J. Witecki, Odpowiedź prawna, „Pa
55
REJENT Nr 5 - maj
1994 r.
su, a nie prawa w ogóle. Presumpcje wynikające z ust. 1 i 2 cyt.
art. odnoszą się więc do konkretnego prawa wpisanego lub wykreślonego8.
W literaturze przedmiotu wyrażany jest nadto pogląd, że domniemanie z art. 3 ust. 2 ustawy nie może być uważane za domniemanie wygaśnięcia prawa, które uległo wykreśleniu: z wykreślenia wynika domniemanie, że prawo nie istnieje. Kwestia,
czy prawo wykreślone wygasło, czy też było wpisane bez ważnej
podstawy, nie wchodzi w zakres domniemań9.
Zdaniem A. Kunickiego stanowisko to jest w części trafne.
Dotyczy bowiem wyłącznie wpisów, w których treści nie podano
przyczyny wykreślenia nieruchomości (np. zrzeczenia się prawa). Jeżeli jednak w treści wpisu lub dokumentu powołanego we
wpisie wskazana zostanie przyczyna wykreślenia, to wówczas
domniemanie obejmuje wygaśnięcie prawa. Ma to, zdaniem autora, istotne znaczenie praktyczne. W przypadku bowiem restytucji wpisu uprawniony zobligowany będzie jedynie do udowodnienia, że w rzeczywistości nie powstała przyczyna, która według
treści wpisu spowodowała wygaśnięcie prawa. „Założywszy natomiast, że w każdym wypadku wykreślenie wpisu dotyczy nieistnienia prawa, w wypadkach restytucji należałoby udowodnić nie
tylko to, że konkretne zdarzenie (tj. przyczyna wykreślenia —
dop. A.M.) nie nastąpiło, lecz ponadto - że podstawa restytucji
wpisu (np. umowa lub orzeczenie sądu) istnieje"10.
W odniesieniu natomiast do innych osób, których prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej, jak i w stosunku do wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości obciążonej prawami innych osób, wykreślenie wpisu stwarza domniemanie
nieistnienia prawa. „(...) wykreślenie wpisu dotyczącego prawa z
pierwszeństwa przed prawem innej osoby stwarza dla tej osoby
domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje. Wierzyciel mający niższe pierwszeństwo hipoteki wstępuje na miejsce wykre8
9
10
A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 91.
J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, „Państwo i Prawo" 1947, nr 4, s. 24.
A. Kunicki, op. cit., s. 117-118.
56
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
ślonej hipoteki z wyższym pierwszeństwem i w wypadkach restytuowania wpisu wykreślonego należałoby przedstawić nie tylko dowody wskazujące na to, że nie zaszło konkretne zdarzenie
będące podstawą wykreślenia, lecz także wszelkie dokumenty,
które wskazują na istnienie określonego prawa"11.
Wpisy, które nie odnoszą się do praw rzeczowych ani do roszczeń czy praw osobistych, jakie mogą być ujawnione w księdze wieczystej, nie tworzą domniemania z art. 3 ustawy. I tak, wzmianka o wniosku jako wpis ostrzegawczy, a nie wpis określonego
prawa czy roszczenia, nie jest objęta zakresem przytoczonego
przepisu.
Przy omawianiu zakresu i granic domniemań, wynikających
z wpisów do ksiąg wieczystych, na uwagę zasługuje treść art. 71
ustawy. Na mocy wymienionej normy szczególnej, domniemanie
istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki dotyczy także — o
ile chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości - wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką. Odnosi się ono jednak tylko do wypadku
realizacji hipoteki. Osoba wpisana jako wierzyciel będzie mogła powołać się na domniemanie z art. 71 ustawy zarówno względem
właściciela nieruchomości, który jest dłużnikiem osobistym, jak
i względem wierzyciela nieruchomości, który zajmuje wyłącznie
pozycję dłużnika rzeczowego. Wierzyciel powoła się na wpis w celu udowodnienia, że wierzytelność istnieje i że przysługuje jemu,
a nie innej osobie12.
W przypadku natomiast, gdy chodzi o właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem osobistym wierzyciela, to dla udowodnienia wierzytelności w czasie jej realizacji na innych składnikach majątkowych dłużnika (dotyczy to wypadku, gdy majątek
dłużnika oprócz nieruchomości obciążonej hipoteką obejmuje
również inne składniki) domniemanie z art. 71 ustawy będzie
mało przydatne. Przeprowadzenie dowodu co do istnienia i wysokości wierzytelności poddane jest w tym przypadku regułom
ogólnym i obciąża wierzyciela, który nie może powołać się na do11
12
Tamże.
J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, [w:] System prawa cywilnego, t. II, Warszawa
1977, s. 908.
57
REJENT Nr 5 - maj
1994 r.
mniemanie z art. 71 ustawy. Nie zwalnia to oczywiście wierzyciela od przedstawienia dowodów wierzytelności (np. ważnej umowy, z której wynika wierzytelność)13.
W stosunku do hipoteki kaucyjnej oraz prawa dożywocia możliwość zastosowania domniemań z art. 3 ustawy w stosunku do wierzytelności nie istnieje. Oba te prawa obciążają nieruchomość w celu zabezpieczenia wierzytelności płynnej i nie sprecyzowanej w
chwili realizacji tych praw z nieruchomości obciążonej; stąd powołanie się na wpis przy realizacji tych wierzytelności jest niedopuszczalne14. W stosunku do hipoteki kaucyjnej zakaz taki expressis
verbis wynika z art. 105 ustawy; przepis ten ma odpowiednie zastosowanie w przypadku dożywocia, a to na mocy art. 910 § 1 k.c.15
Kończąc rozważania dotyczące zakresu przedmiotowego domniemań dotyczących wpisów do ksiąg wieczystych należy podkreślić, iż podstawa omawianych resumpcji winna być prawidłowa pod względem formalnym. Wynika stąd, że nie każdy wpis
dotyczący prawa stanowi podstawę domniemania zgodności z
rzeczywistym stanem prawnym. Wpisami, które nie tworzą takiego domniemania są na przykład:
1. wpis, z którego treści wynika jego bezzasadność (np. przez
pomyłkę umieszczono wpis dotyczący innej nieruchomości, a błąd
jest oczywisty i widoczny),
2. wpis dotyczy praw, których przedmiot z mocy przepisów
szczególnych został wyłączony z obrotu,
3. wpis zawarty w księgach wieczystych zamkniętych, a więc
taki, który utracił moc na podstawie przepisów szczególnych16,
4. wpis sprzeczny ze stanem prawnym, wynikającym ze szczególnych aktów normatywnych17.
13
14
15
16
17
A. Kunicki, op. cit., s.120.
S. Szer, Nowe prawo rzeczowe, DPP 1947, nr 8, s. 10.
Art. 105 ustawy stanowi: „Wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej", według art. 910 § 1
k.c. „Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie
następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do
takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych
ograniczonych".
S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 188.
A. Kunicki, op. cit., s. 124.
58
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
Na zakończenie dodajmy, że domniemania ustanowione przez
art. 3 ustawy są ściśle związane z istnieniem księgi wieczystej.
Nie mogą być stosowane w drodze analogii w wypadku, gdy księga wieczysta nie istnieje, czy to dlatego, że w ogóle nie została
założona, czy to dlatego, że została zniszczona lub zagubiona, a
nie uległa jeszcze odtworzeniu18.
C. Domniemania z art. 3 ustawy a domniemania z art. 341 k.c.
Domniemanie prawa wynikającego z wpisu do księgi wieczystej
ma szczególnie intensywny charakter. W odniesieniu do praw będących przedmiotem posiadania (w rozumieniu art. 336 k.c.), domniemanie zgodności wpisu ze stanem prawnomaterialnym może
wejść w kolizję z domniemaniem, że prawo służy posiadaczowi nie
wpisanemu do księgi wieczystej (art. 341 k.c.)19. Kolizja ta została
rozstrzygnięta na korzyść domniemania wynikającego z wpisu.
Art. 4 ustawy stanowi: „Przeciwko domniemaniu prawa wynikającego z wpisu w księdze wieczystej nie można powołać się na
domniemanie prawa wynikającego z posiadania". Z powołanego
przepisu wynika, że posiadacz nieruchomości nie korzysta z
ochrony przewidzianej w art. 341 k.c. przeciwko osobie, na rzecz
której przemawia domniemanie prawa wynikającego z wpisu do
księgi wieczystej. Samoistny posiadacz może jednak - na podstawie art. 10 ustawy - wytoczyć przeciwko osobie wpisanej w księdze wieczystej powództwo o ustalenie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem
90
prawnym .
18 Por. orzeczenie SN z dnia 2 marca 1
19 Art. 341 k.c. stanowi: „Domniemy
prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego
posiadacza"; por. także M. Bednarek, M. Jamka, B. Kordasiewicz, Hipoteka,
Warszawa 1991, s. 24.
20 K. Grabowski, Nowa ustaw
1983, nr 3 ^ , s. 36-37.
59
REJENT Nr 5 - maj
1994 r.
D. Osoba uprawniona do powołania się na domniemanie z
art. 3 ustawy
Lege non distinąuente, na domniemania z art. 3 ustawy może
powołać się każdy, kto ma w tym interes prawny. Można powiedzieć, iż są one ustanowione nie tylko na korzyść osoby figurującej w księdze wieczystej, ale także na jej niekorzyść. Osoba, na
rzecz której jest wpisane określone prawo ma zarówno czynną,
jak i bierną legitymację do występowania w charakterze podmiotu tego prawa21.
E. Struktura normy prawnej domniemań z art. 3 ustawy
Strukturę normy domniemania prawnego z art. 3 ust. 1 ustawy przedstawić można następująco: podstawą (przesłanką) domniemania jest istnienie prawa w księdze wieczystej, wnioskiem
(następnikiem) - zgodność wpisu tego prawa z rzeczywistym stanem prawnym. Odnośnie normy domniemania z art. 3 ust. 2 ustawy przesłanką (podstawą) jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej; wnioskiem (następnikiem) to, iż prawo nie istnieje. Funktor
domniemaniotwórczy „domniemywa się" w obu przypadkach poprzedza podstawę i wniosek22.
II. W z r u s z e n i e domniemań p r a w n y c h związanych z
wpisem do ksiąg wieczystych
A. Uzgodnienie niezgodności między treścią księgi wieczystej
a rzeczywistym stanem prawnym
Domniemania z art. 3 ustawy są domniemaniami iuris tantum i mogą być wzruszone przez przeciwstawienie im dowodu
przeciwnego23. Dowód ten polega na wykazaniu niezgodności
wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie-
21
22
23
A. Szpunar, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, PiP 1983, nr 5, s. 5.
J. Nowacki, Domniemanie prawne, Katowice 1976, s. 16.
A. Kunicki, op. cit., s. 125.
60
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
zgodność może polegać bądź na tym, że księga wieczysta nie
ujawnia zmian stanu prawnego, które nastąpiły niezależnie od
wpisu (np. przeniesienie własności, nabycie użytkowania, służebność, wygaśnięcie hipoteki wskutek zapłaty i inne), bądź też
na tym, że księga zawiera wpisy dokonane bez ważnej przyczyny
prawnej, tj. takie, którym brak oparcia w przepisach prawa materialnego.
W pierwszym przypadku niezgodność jest koniecznym następstwem ograniczonego znaczenia wpisów jako jednej z przesłanek nabycia zmiany lub utraty praw rzeczowych. Dla usunięcia
tej niezgodności potrzebne jest złożenie wniosku opartego na dokumentach, z których wynika zmiana stanu prawnego. Należą
do nich przede wszystkim akty notarialne stwierdzające dokonanie czynności powodującej zmianę stanu prawnego (np. akt notarialny stwierdzający przeniesienie własności nieruchomości),
orzeczenia sądowe (np. postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, postanowienie o ustanowieniu służebności drogi koniecznej),
decyzje administracyjne (np. decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości).
W drugim przypadku niezgodność rzeczywistego stanu prawnego z treścią księgi wieczystej jest konsekwencją zasady, że
wpis nie stanowi nigdy sam przez się wystarczającej przesłanki
nabycia lub utraty prawa czy innej zmiany stanu prawnego. W
konkretnym wypadku przyczyną niezgodności może być np. nieważność czynności prawnej będącej podstawą wpisu (art. 58 k.c.)
lub uchylenie ze strony sądu prowadzącego księgę wieczystą.
W sytuacji, gdy wpis jest nieprawdziwy od początku zastosowanie znajduje art. 10 ustawy. W myśl tego przepisu, w razie
niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,
osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpisane jest błędnie24
albo dotknięta została wpisem nie istniejącego obciążenia lub
24
Por. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 4, s. 50: autor proponuje zamiast określenia „błędnie"
sformułowanie „nienależycie".
61
REJENT Nr 5 - maj
1994 r.
ograniczenia - może żądać usunięcia niezgodności. Żądanie to
podlega rozpoznaniu w postępowaniu procesowym. Charakter
roszczenia o usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest jednak przedmiotem kontrowersji. W doktrynie germańskiej przeważa pogląd, iż
jest to roszczenie o charakterze rzeczowym, zbliżone do actio negatorii. Nie wydaje się jednak, by pogląd ów mógł być przyjęty
bez zastrzeżeń na gruncie polskiego prawodawstwa. Roszczenie
o uzgodnienie może bowiem przysługiwać także temu, czyje prawo „osobiste" (roszczenie) zostało należycie wpisane lub bezpodstawnie z księgi wykreślone; w wypadkach takich zestawienie
roszczenia z actio negatoria byłoby zbyt sztuczne. Dlatego trzeba
przyjąć, że jest to roszczenie sui generis. Wynika ono ze struktury ksiąg wieczystych i nie jest związane z charakterem prawa,
którego ochronie służy25.
Osobą uprawnioną do wszczęcia procesu jest przede wszystkim ten, czyje prawo nie zostało wpisane lub wpisane wadliwie, choćby nawet brał udział w postępowaniu, w wyniku którego prawo nie zostało należycie ujawnione przy założeniu księgi
wieczystej 26 .
Sprawa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym
nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, jest z istoty
swej odmianą sprawy o ustalenie prawa (art. 189 k.p.c.), dlatego
zachodzi tu potrzeba wykazania interesu prawnego27 w ustaleniu rzeczywistego stanu prawnego. Ze względu na brak tego interesu sprawa o usunięcie niezgodności nie może zastąpić sprawy o założenie księgi wieczystej czy o wpis praw w tej księdze
(art. 59 i n. oraz 39 i n. ustawy)28.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego dostarcza licznych przykładów osób, którym przysługuje legitymacja do występowania w
procesie o uzgodnienie w charakterze powoda.
25
26
27
28
Tamże, s. 51-52.
Por. orzeczenie SN z dnia 11 kwietnia 1964 r., poz. 58.
Na ten temat szerzej por. Z. Resich, [w:| System prawa procesowego cywilnego Postępowanie rozpoznawcze przed sądami 1 instancji, Warszawa 1965, s. 24-27.
Por. orzeczenie SN z dnia 10 października 1985 r„ OSNC 1986, poz. 125, cyt.
za „Rejentem" 1992, nr 3-4.
62
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
Spróbujmy wskazać kilka z nich.
Osobą, o której mowa, jest małżonek w wypadku, gdy nieruchomość stanowiąca składnik majątku wspólnego została wpisana jako odrębna własność drugiego z małżonków29.
Jeżeli Skarb Państwa nie może uzyskać zaspokojenia zobowiązania podatkowego ze względu na to, że w księdze wieczystej
jako właściciel nieruchomości wpisany jest małżonek zobowiązanego, to należy uznać, że ma on interes prawny w ustaleniu, iż
według rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości stanowi
przedmiot wspólności ustawowej30.
Uprawnionym do wszczęcia postępowania w sprawie o uzgodnienie jest także wierzyciel, który dokonał zajęcia praw dłużnika
i z tej przyczyny ma interes prawny w tym, by prawo to zostało
wpisane do księgi wieczystej31.
Jeżeli nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, a obdarowany został wpisany jako właściciel nieruchomości, to treść
księgi wieczystej co do prawa własności staje się na skutek odwołania darowizny niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.
Darczyńca może więc żądać usunięcia tej niezgodności. Natomiast żądanie zobowiązania obdarowanego do złożenia oświadczenia woli przeniesienie własności na darczyńcę byłoby bezprzedmiotowe32.
Na podstawie reguł ogólnych postępowania cywilnego, uprawnionym do wszczęcia postępowania o uzgodnienia jest także prokurator (art. 7 k.p.c.) oraz Rzecznik Praw Obywatelskich (art. 16
pkt 4 ustawy o Rzeczniku Praw Obywatelskich)33.
Żądanie pozwu powinno być użyte w ten sposób, że w miejsce
osoby wpisanej jako właściciel - niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym - powinien być wpisany powód34.
29
Por. orzeczenie SN z dnia 22 stycznia 1957 r., OSPiKA 1957, poz. 33.
30 Por. orzeczenie SN z dnia 17 kwietnia 196
31 Por. orzeczenie SN z dnia 30 listopada 197
32 Por. orzeczenie SN z dnia 17 października 1963 r., OSP 19
33 K. Grabowski, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece,
1983, nr 3-4, s. 32-33.
34 Por. orzeczenie SN z dnia 11 kwietnia 196
63
REJENT Nr 5 - maj
1994 r.
Zatem niedopuszczalne jest zgłoszenie samego żądania wykreślenia z księgi wieczystej osoby figurującej jako właściciel. W
wypadku uwzględnienia żądania z art. 10 ust. 1 ustawy następuje nie tylko obalenie domniemania przewidzianego w art. 3
ustawy, ale również ujawnienie w księdze wieczystej aktualnego
stanu prawnego35.
Biernie legitymowanym jest osoba, na rzecz której prawo zostało wpisane do księgi lub której prawo nie zostało ujawnione
jako obciążone.
Orzecznictwo przyjęło pogląd, iż w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oddalenie
powództwa ze względu na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego nie jest dopuszczalne. Jest to z istoty swej sprawa
o ustalenie prawa własności, w której powód nie dochodzi od pozwanego żadnego świadczenia36.
B. Ostrzeżenie
1. Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być ujawnione przez ostrzeżenie.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu albo zarządzenie tymczasowe sądu. Do
wydania zarządzenia nie jest wymagane uprawdopodobnienie,
że roszczenie jest zagrożone37.
Ostrzeżenie jest wpisem szczególnym, który wyłącza rękojmię
wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy). Jeżeli treścią
roszczenia jest wykreślenie osoby wpisanej jako właściciel nieruchomości, rozporządzenia dokonane przez tę osobę po wpisaniu
ostrzeżenia nie korzystają ze szczególnej ochrony przewidzianej
w przepisach o wiarygodności ksiąg. Wynika stąd, że prawo do35
36
37
B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste -rejestr nieruchomości, Warszawa
1988, s. 36.
Por. opracowanie SN z dnia 8 października 1962r., OSN 1966, poz. 123.
Uprawdopodobnienie (semiplena probatio) zakłada w zasadzie samą możliwość istnienia pewnych procesowo istotnych okoliczności i nie wymaga zdolności ustaleń z prawdą obiektywną. Można w istocie mówić w tym wypadku o
sumarycznym sposobie ustaleń okoliczności faktycznych; por. także Kodeks
postępowania cywilnego z komentarzem, Warszawa 1989, s. 426-427.
64
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
tknięte wpisem ostrzeżenia może być przedmiotem rozporządzeń
(np. zbycia lub obciążenia), lecz skutki rozporządzeń dokonanych
po wpisaniu ostrzeżenia zależą od wyniku sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli wynik sporu okaże się pomyślny dla osoby, na rzecz której zostało wpisane ostrzeżenie, rozporządzenia te upadną, o ile wchodzą w
kolizję z prawem zabezpieczonym przez wpis38.
Roszczenie zabezpieczone wpisem ostrzeżenia staje się prawem jawnym w rozumieniu art. 3 ustawy. Wynika stąd, że ani
domniemanie istnienia prawa, ani szczególna ochrona osób polegająca na treści księgi wieczystej nie dotyczy prawa zabezpieczonego wpisem, przeciwko któremu się zwraca39.
2. Wpis ostrzeżenia może nastąpić także z urzędu. Zgodnie z
art. 57 ust. 1 ustawy, jeżeli sąd dostrzeże, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z
rzeczywistym stanem prawnym, a wniosek o dokonanie wpisu
potrzebnego do usunięcia tej niezgodności nie został złożony, dokona niezwłocznie z urzędu wpisu odpowiedniego ostrzeżenia o
niezgodności. W razie stwierdzenia, że dla tej samej nieruchomości prowadzi się kilka ksiąg wieczystych ujawniających odmienny stan prawny wpisu, ostrzeżenia dokonuje się we wszystkich księgach wieczystych. W sytuacjach tych sąd zobowiązany
jest do podjęcia czynności zmierzającej do usunięcia dostrzeżonej
niezgodności (art. 57 ust. 2 ustawy).
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca
1984 r. nie jest dopuszczalne, na podstawie art. 57 ust. 1 ustawy,
dokonanie przez sąd wpisu ostrzeżenia w razie stwierdzenia w
ramach autokontroli, że stanowiąca podstawę wpisu czynność
prawna uznana za ważną przy dokonaniu wpisu (art. 46 ust. 1
ustawy) jest nieważna. W tej sytuacji wpis może być podważony
w drodze procesu o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości,
38
39
J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, |w:| System prawa cywilnego, t. II, Warszawa
1977, s. 912.
J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe, Warszawa 1955, s. 105-106.
65
REJENT Nr 5 - maj
1994 r.
ujawnionego w księdze wieczystej, z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy)40.
C. Obalenie domniemań z art. 3 ustawy nie połączone z uzgodnieniem treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Istnieje także możliwość wzruszenia samego domniemania z
art. 3 ust. 1 ustawy, nie połączona z uzgodnieniem księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w każdy innym postępowaniu sądowym, w którym ustalenie określonego prawa stanowi
tylko przesłankę rozstrzygnięcia41.
W szczególności właściciel nieruchomości, który nie jest ujawniony w księdze wieczystej, może dochodzić jej wydania przed
usunięciem w księdze wieczystej niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym wpisu dotyczącego własności nieruchomości (właściciel może też żądać usunięcia tej niezgodności nie dochodząc
wydania nieruchomości).
Właściciel może nadto wytoczyć powództwo o wyłączenie określonej nieruchomości spod egzekucji (art. 841 k.p.c.) skierowanej
bezpodstawnie, ale zgodnie z wpisem do tej nieruchomości.
W sprawach o zachowek sąd uprawniony jest do ustalenia jako przesłanki rozstrzygnięcia, że należąca do spadku nieruchomość stanowiła majątek objęty wspólnością spadkobiercy i jego
małżonka, choć w księdze wieczystej wpisany jest jako właściciel
tylko spadkobierca42.
D. Domniemanie z art. 3 ustawy a rękojmia wiary publicznej
ksiąg wieczystych
Do pojęcia niezgodności między stanem wynikającym z księgi
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nawiązuje wprost
instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
40
41
42
Por. orzeczenie SN z dnia 13 lipca 1984 r„ OSNC 1985.
Por. orzeczenie SN z dnia 18 października 1960 r., OSPiKA 1961, poz. 162.
Por. orzeczenie SN z dnia 12 listopada 1981 r., OSNC 1982, z. 4.
66
Domniemania wynikające z wpisów do ksiąg wieczystych
Art. 5 ustawy stanowi: „W razie niezgodności między stanem
prawnym nieruchomości a stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą upoważnioną według treści księgi nabył własność
lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)". Uzasadnieniem dla wymienionej instytucji są domniemania
wynikające z wpisów do księgi wieczystej, a co za tym idzie - zasada jawności ksiąg.
Bliższe przedstawienie instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych przekraczałoby jednak ramy niniejszej pracy43.
43 J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, op. cit.\ por. tak
67