GOSPODARKA PRZESTRZENNA prof. dr hab. Waldemar W

GOSPODARKA PRZESTRZENNA prof. dr hab. Waldemar W. Budner
Studia podyplomowe: Zarządzanie nieruchomościami, Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
W 5. Gospodarka przestrzenna w gminie
ZAKRES ZADAO WŁASNYCH GMINY:
zadania związane z infrastrukturą techniczną (m.in. drogi, ulice, wodociągi, kanalizacja,
zaopatrzenie w energię, komunikacja publiczna);
zadania z zakresu świadczeo społecznych i usług niematerialnych (m.in. szkoły, żłobki, przedszkola,
zakłady opieki zdrowotnej, pomoc społeczna kultura);
zadania z dziedziny porządku publicznego i bezpieczeostwa publicznego (m.in. zapewnienie
porządku i bezpieczeostwa mieszkaoców, ochrona przeciwpożarowa, bezpieczeostwo sanitarne);
zadania z zakresu ładu przestrzennego i ochrony środowiska (m.in. zagospodarowanie
przestrzenne, gospodarka nieruchomościami, ochrona środowiska).
1. Wprowadzenie
„Lokalny Rozwój Ekonomiczny” - pojęcie niejednoznaczne
LRE - proces, dzięki któremu samorząd podnosi jakośd
życia swoich mieszkaoców, tworząc tym samym „nową społecznośd”, także kreuje postęp
gospodarczy.
Samorząd osiąga ten cel m.in. przez efektywne wykorzystanie zasobów lokalnych i promowanie
nowych miejsc pracy.
Fundamentalnym zagadnieniem w lokalnym rozwoju ekonomicznym jest więc:
przyciąganie nowych inwestorów,
wspieranie powstawania nowych firm,
podtrzymywanie rozwoju i ekspansji firm już istniejących.
1. Wprowadzenie
Jednym z ważniejszych zagadnieo związanych z prowadzeniem firmy jest wybór jej lokalizacji.
Należy poszukad możliwie najlepszego miejsca dla prowadzenia przyszłej działalności.
Jest to sprawa dostosowania rodzaju, sposobu i wielkości produkcji do odpowiedniego miejsca.
2. Klasyfikacja czynników lokalizacji
Różne kryteria klasyfikacji czynników lokalizacji.
Podział CzL według możliwości, lub jej braku, przypisania
danemu czynnikowi jakiejś wymiernej – obiektywnej wartości. Stąd generalny podział CzL na
obiektywne (inaczej kosztowe lub finansowe) i subiektywne (tj. niekosztowe
albo pozaekonomiczne).
Cz obiektywne – wymierne, szczególnie w sensie finansowym, związane z bezpośrednimi kosztami
inwestycji, np.: wykup i przygotowanie terenu, koszt nabycia/wynajęcia budynków, maszyn oraz
koszty pracy.
Cz subiektywne – przy ich analizie dominuje ocena jakościowa. Są one niekosztowne dla
przedsiębiorstw,
np: jakośd pracy, jakośd środowiska zamieszkiwania.
2. Klasyfikacja czynników lokalizacji
Podział wg B. Grabowa, D. Henckela i B. Hollbach-Grömiga:
na „twarde” i „miękkie” czynniki, które mogą wpływad na decyzje lokalizacyjne przedsiębiorstw.
Czynniki twarde są łatwo mierzalne i bezpośrednio związane z działalnością przedsiębiorstwa.
Są zatem ważne z jego punktu widzenia.
Czynniki miękkie trudno zmierzyd lub oszacowad i nie są związane bezpośrednio z działalnością
inwestorów.
3. Rola władz samorządowych w lokalnej polityce rozwoju ekonomicznego
Samorządy lokalne nie mogą ograniczad się tylko do realizacji własnych zadao, ale muszą brad udział
w globalnym współzawodnictwie o rozwój.
Z formalnego punktu widzenia samorządy nie są zobligowane do zajmowania się sprawami rozwoju
lokalnego.
Władze lokalne podejmują działania na rzecz lokalnego rozwoju ekonomicznego. Gmina jest
zainteresowana inwestycjami podejmowanymi przez inwestorów z zewnątrz.
3. Rola samorządowych inwestycji w pobudzaniu lokalnego rozwoju
Gmina jest zainteresowana inwestycjami podejmowanymi przez inwestorów z zewnątrz.
Korzyści dla gminy to m.in.:
miejsca pracy (zmniejszając tym samym bezrobocie), wzbogacają zagospodarowanie przestrzenne
(wpływają na zmianę wartości gruntów), przyczyniają się do podniesienia dochodów gminy w formie
podatków (m.in. od nieruchomości oraz udział w podatku CIT *6,71%+ i PIT *39,34%+), rozwój
kontaktów zewnętrznych (sukces 1 p-stwa może przyciągnąd innych inwestorów, wprowadzanie
nowych technologii ...)
Źródła zasilania budżetu gminy w procesie gospodarowania nieruchomościami
3. Rola władz samorządowych w lokalnej polityce rozwoju ekonomicznego
Zachęcanie inwestorów do podejmowania inwestycji na terenie gminy należy do najważniejszych
elementów polityki lokalnego rozwoju ekonomicznego. Przyciąganie nowych inwestycji stało się dla
wielu gmin podstawowym założeniem ogólnej strategii rozwoju.
Większośd najbogatszych gmin opiera swoje dochody
na wykorzystaniu tzw. renty położenia. Są to miejsca
atrakcyjne z punktu widzenia przedsiębiorstw.
4 zasadnicze typy:
1.
gminy leżące w obszarach aglomeracji,
2.
gminy z dużym przemysłem
(położone niekiedy w rejonach surowcowych),
3.
gminy atrakcyjne turystycznie
(głównie nadmorskie oraz w mniejszym stopniu górskie),
4.
gminy położone przy przejściach granicznych .
3. Rola władz samorządowych w lokalnej polityce rozwoju ekonomicznego
Podział czynników na kategorie miękkich i twardych jest pomocny w interpretacji roli władz
lokalnych w procesie decyzyjnym inwestora.
Proces ten można podzielid na trzy fazy:
1 - wyznaczenie regionu lokalizacji,
2 - wybór skooczonej liczby miejsc lokalizacji,
3 - wybór ostateczny.
Gospodarka przestrzenna w gminie [cd.]
1. Funkcje studium i planu miejscowego określa się jako:
funkcję regulacyjną (jako podstawową) – w celu ochrony i umożliwienia tworzenia nowych
wartości *polityka przestrzenna+ oraz koordynacji działao;
funkcję informacyjną (jako dodatkową) – promocyjną, stymulującą, inspirującą.
1. „Studium” składa się z dwóch zasadniczych bloków:
A. Uwarunkowania przyrodnicze, historyczno – kulturowe
i krajobrazowe,
dotychczasowego użytkowania zagospodarowania i uzbrojenia terenu, społeczne, ekonomiczne.
B. Kierunki ochrony i zagospodarowania terenu
 zasobów przyrodniczych,
 rolniczej przestrzeni produkcyjnej (w tym lasów),
 zasobów kulturowych,
 obszarów zurbanizowanych,
 infrastruktury technicznej (w tym komunikacji),
 obszarów przewidzianych dla przyszłych inwestycji.
Podstawowe przepisy regulujące proces zagospodarowania przestrzennego i nadzór budowlany
opierają się na dwóch ustawach: o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym *2003+
prawo budowlane [1994]
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa:
1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy
administracji rządowej,
2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustala
zasady ich zagospodarowania i zabudowy
- przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działao.
Prawo budowlane i wynikające z niego przepisy szczegółowe określają, jak należy budowad i
utrzymywad budynki oraz inne budowle.
Na podstawie prawa budowlanego zatwierdzane są projekty i wydawane pozwolenia na budowę.
Realizacja polityki przestrzennej gminy niezależnie od przyjętych celów, specyficznych dla danej
gminy pol. przestrz. może byd prowadzona bierny lub aktywny:
Bierna polityka przestrzenna realizowana jest poprzez decyzje ustalające warunki zabudowy terenu
wydawane na podstawie planów zagospodarowania przestrzennego oraz inne decyzje
administracyjne.
Władze miasta wykorzystują swoje uprawnienia do sterowania rozwojem przestrzennym, zgodnie z
zapisami SUiKZP lub planów miejscowych. Planowanie przestrzenne jest głównym instrumentem
realizacji celów polityki przestrzennej.
Władze zachowują się biernie, koncentrują się na określeniu celów polityki oraz kierunków
zagospodarowania przestrzennego. Polityka taka była typowa dla gospodarki centralnie zarządzanej,
gdzie pomijano mechanizmy rynkowe, a władze samorządowe nie miały samodzielności finansowej.
Bierna i aktywna polityka przestrzenna (1)
Aktywna polityka przestrzenna również wykorzystuje planowanie przestrzenne (Studium
Uwarunkowao … , miejscowe plany zagospodarowania, decyzje lokalizacyjne), ale władze
samorządowe stają się czynnym uczestnikiem procesu zagospodarowania przestrzeni. zakłada
realizację celów wynikających ze studium, ale władze lokalne stają się czynnym uczestnikiem procesu
zagospodarowania przestrzeni.
Wykorzystując mechanizmy rynkowe w obrocie gruntami i nieruchomościami oraz posiadaną
osobowośd prawną, wspólnie z innymi podmiotami podejmują działania inwestycyjne na rynku
nieruchomości, poszukują zewnętrznych możliwości finansowania rozwoju, wykorzystują podejście
strategiczne do zarządzania rozwojem w przestrzeni (urbanistyka operacyjna). W stymulowaniu
rozwoju lokalnego w przestrzeni wskazuje się nie tylko kierunki rozwoju, ale określa się także warunki
organizacyjne, finansowe, techniczne i społeczne realizacji przyjętych celów rozwoju.
Bierna i aktywna polityka przestrzenna (2)
ARPZP to podejmowanie określonych przedsięwzięd, których wybór określa strategia rozwoju
przestrzennego i związane z nią programy działania. Wykorzystuje się możliwości działania
mechanizmów rynkowych w dziedzinie nieruchomości.
Władze gmin w ramach swojej działalności są nie tylko administratorem i legislatorem, ale również
inwestorem i inspiratorem rozwoju.
Bierna i aktywna polityka przestrzenna (3)
Cechy aktywnej polityki przestrzennej w jednostce samorządowej:
- wykorzystywanie podejścia strategicznego przy realizacji przyjętych celów rozwoju i
powiązanych z nimi programów działania (np. strategia rozwoju miasta, program mieszkaniowy,
program rozwoju komunikacji publicznej)
- nacisk na wdrażanie celów polityki przestrzennej, poszukiwanie skutecznych
instrumentów wdrażania,
- analiza kosztów realizacji celów, zabezpieczenie środków finansowych na realizację,
zewnętrzne źródła finansowania, działania na rzecz różnych źródeł finansowania (fundusze
strukturalne, kredyty, obligacje komunalne, fundusze ochrony środowiska i inne środki
pomocowe…).
Bierna i aktywna polityka przestrzenna (4)
- wykorzystywanie rozbudowanego zestawu instrumentów urbanistyczno-architektonicznych,
w tym planistycznych, ekonomiczno-finansowych, organizacyjnych i marketingowych, które
pozwalają władzom aktywnie oddziaływad na zagospodarowanie przestrzenne oraz ułatwiają
realizację programów rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej,
- stosowanie rynkowych instrumentów gospodarki gruntami zapewniających źródła środków
na realizację celów rozwoju miasta/gminy,
- podejmowanie działao prewencyjnych, niedopuszczających do wystąpienia ograniczeo
rozwoju miasta (eliminacja progów rozwoju),
- nawiązywanie współpracy z innymi jednostkami terytorialnymi na rzecz wykorzystywania
środków zewnętrznych.
Bierna i aktywna polityka przestrzenna (5)
Bezpośrednie instrumenty polityki przestrzennej, nazywane regulacjami nakazowo-zakazowymi.
Konsekwencją ich naruszenia są różnego rodzaju sankcje prawno-finansowe, np.:
- przepisy prawne regulujące korzystanie z przestrzeni, przepisy planowania przestrzennego,
prawa budowlanego, gospodarki gruntami i nieruchomościami komunalnymi,
- przepisy regulujące korzystanie z zasobów naturalnych (prawo wodne, prawo ochrony
środowiska, prawo geologiczne, prawa ochrony przyrody …),
- normy i standardy urbanistyczne,
- miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (prawo lokalne obowiązujące w danej
jednostce terytorialnej)
Bierna i aktywna polityka przestrzenna (6)
Pośrednie instrumenty polityki przestrzennej, instrumenty ekonomiczne, instrumenty rynkowe mają
za zadanie motywowad jednostki (przedsiębiorców, inwestorów, deweloperów, mieszkaoców) do
określonego zachowania w przestrzeni. Są to np.:
- podatki i zwolnienia w podatkach od nieruchomości,
- systemy informacyjne o dostępnych gruntach pod zabudowę i obrocie nieruchomościami
komunalnymi,
- zachęty, ulgi podatkowe, zwolnienia z podatku od nieruchomości dla inwestorów
spełniających określone warunki,
- właściwie przygotowane oferty lokalizacyjne z obszaru miasta, rozwiązania marketingowe
przyciągające inwestorów,
- opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu nieruchomości po zapewnieniu dostępu do uzbrojenia terenu
w urządzenia wodociągowo-kanalizacyjne i drogi
- opłata/renta planistyczna po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego
(strefowanie),
- montaże finansowe dla pokrycia kosztów inwestycji w rozwój infrastruktury,
- wspólne projekty publiczno-prywatne na rzecz zagospodarowania wybranych obszarów,
projekty rewitalizacyjne, projekty z zakresu rozwoju kultury,
- aporty gruntowe jako wkład w realizację wspólnych projektów rozwojowych,
- dokumenty strategiczne: strategia rozwoju jednostki, wieloletni plan inwestycyjny,
budżet gminy, programy sektorowe…
3. Aktywna realizacja polityki przestrzennej gminy
Gminy posiadają znaczny majątek, gł. nieruchomy (grunty, budynki, lokale). Gospodarowanie
gruntami powinno byd szczególnie racjonalne i tworzyd warunki do rozwoju aktywności lokalnej.
Gospodarka nieruchomościami służy głównie doprowadzeniu do zamierzonych efektów w
zagospod.. przestrz. gminy, oraz wynikającym z nich efektów ekonomicznych (dochody) z
gospodarowania majątkiem nieruchomym.
Aktywna rola gminy, przybiera formę operacji rynkowych:
A+ sprzedaży, B] nabywania, C] wynajmowania, D] dzierżawienia, E+ oddawania w użytkowanie
wieczyste.
A+ Sprzedaż nieruchomości wiąże się z procesem prywatyzacji (przede wszystkim mieszkao
komunalnych, wolnych gruntów, budynków komercyjnych).
B+ Nabywanie nieruchomości (gruntów) dotyczy głównie wykupu prywatnych nieruchomości na
realizację funkcji publicznych i budowę urządzeo infrastruktury technicznej lub na zamiany.
C+ Wynajmowanie nieruchomości komunalnych odnosi się z reguły do powierzchni komercyjnych.
D+ Dzierżawienie gruntów pod usługi handlowe i targowiska.
E+ Grunty komunalne w użytkowaniu wieczystym znajdują się z reguły pod spółdzielczymi
budynkami wielorodzinnymi oraz pod zabudową komercyjną, przemysłową lub składową, ROD.
Niekiedy gminy wchodzą aportem swoich gruntów w przedsięwzięcia publiczno-prywatne.
Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana każdorazowo
powoduje skutki ekonomiczne:
Korzyści dla gminy: opłata jednorazowa, opłaty adiacenckie, podatek od nieruchomości, wzrost cen
gruntów komunalnych.
Koszty dla gminy: odszkodowania, wykup i zamiany nieruchomości, koszty infrastruktury technicznej,
koszty scalenia, koszty zabezpieczenia środowiska, koszty wpływu inwestycji na otoczenie.
Konflikt – realnie występująca sytuacja – wynik subiektywnej niezgodności między użytkownikami
przestrzeni wynikający z odmiennego pojmowania czasu i wartości.
Elementy konfliktu:
1.
przedmiot (tło), 2. strony (podmiot), 3. przyczyna i skutek, 4. czynnik czasu (dynamika), 5.
siła zaangażowania.
Konflikty mogą się rozwijad przestrzennie
Klasyfikacja konfliktów