D - Sąd Okręgowy we Włocławku

Sygn. akt: I C 349/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 lipca 2013 r.
Sąd Okręgowy we Włocławku I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:
SSO Aneta Sudomir-Koc
Protokolant:
st. sekr. sądowy Halina Baszewska
po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2013 r. we Włocławku
na rozprawie
sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta W.
przeciwko Syndykowi masy upadłości Grupy (...) S.A. we W. P. M., P. G.
o ustalenie
1. oddala powództwo;
2. zasądza od powoda Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta W. na rzecz pozwanego Syndyka masy upadłości Grupy
(...) S.A. we W. P. M. kwotę 7 217 (siedem tysięcy dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;
3. zasądza od powoda Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta W. na rzecz pozwanego P. G. kwotę 7 217 (siedem tysięcy
dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.
UZASADNIENIE
W dniu 27 grudnia 2012 roku powód Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta W. wniósł pozew
przeciwko Syndykowi masy upadłości Grupy (...) S.A. we W. P. M. oraz P. G. żądając ustalenia, że umowa sprzedaży
prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot
własności wpisanych w księdze wieczystej (...) oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanych w
księdze wieczystej (...)/ i (...) zawarta pomiędzy Syndykiem masy upadłości Grupy (...) S.A. we W. P. M. a P. G.
w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza M. P. w dniu 5 października 2012 roku jest nieważna i
zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm
przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż Gmina M. W. jest miastem na prawach powiatu i wykonuje zadania powiatu
na zasadach określonych w ustawie z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz.U. z
2001 r., Nr 142,poz. 1592 z późń. zm.). Funkcje organów powiatu w miastach na prawach powiatu sprawuje rada
miasta i prezydent. Utworzonym na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zasobem nieruchomości Skarbu Państwa do których
należą nieruchomości stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa i nie oddane w użytkowanie wieczyste oraz
nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa gospodarują na podstawie art. 23 ust.
1 powołanej ustawy starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Prezydent Miasta jako starosta po stwierdzeniu nieprawidłowości w zakresie obrotu mieniem ma interes prawny
we wniesieniu powództwa o ustalenie nieważności umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
Skarbu Państwa, która dotychczas gospodarował.
Powód po wnikliwej analizie umowy zawartej przez pozwanych w dniu 5 października 2012 roku oraz po zapoznaniu
się z pismem Zarządu Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnością z dnia 26
października 2012 roku stwierdził, że umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego opisana szczegółowo na
wstępie zawarta została z rażącym naruszeniem przepisów regulujących sprzedaż prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości niezabudowanych będących własnością Skarbu Państwa jak również procedury przetargowej
określonej w postanowieniu sędziego komisarza masy upadłości z dnia 21 sierpnia 2012 roku dla sprzedaży tych
nieruchomości. Procedury przetargowe przy sprzedaży w ramach postępowania upadłościowego mają charakter
przepisów iuris cogens przeto ich naruszenie powoduje nieważność czynności prawnych, chociażby skutek
nieważności nie został wyraźnie w nich zastrzeżony. Przepisy te mają na celu ochronę interesu publicznego
wyrażającego się w konieczności uruchomienia przetargów z zachowaniem szerokiego udziału oferentów – nabywców
z zachowaniem konkurencyjności, z umożliwieniem sprzedaży za godziwą cenę. W tej sytuacji ważna jest rzetelna,
publiczna informacja o przetargu. Wymagań tych nie spełnia informacja niezgodna z rzeczywistym przedmiotem i
zasadami przetargu mogąca realnie eliminować potencjalnych nabywców (wyrok SN z 21 marca 2006 roku. VCSK
181/05, LEX 195432). (...) S.A. we W. obejmującą likwidację jej majątku ogłoszono postanowieniem Sądu Rejonowego
we Włocławku w dniu 21 kwietnia 2009 roku wyznaczając syndykiem masy upadłości radcę prawnego P. M.. W skład
majątku upadłego przeznaczonego do sprzedaży w ramach postępowania upadłościowego wchodziły nieruchomości
stanowiące własność Skarbu Państwa, których upadły był użytkownikiem wieczystym, tj. nieruchomość położona we
W. przy ul. (...) oznaczona nr (...)o pow.1,6201 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), nieruchomość
położona we W. przy ul. (...) oznaczona nr (...)o pow. 0,0662 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...),
nieruchomość położona we W. przy ul. (...) oznaczona nr(...), (...) (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) (...), (...),
(...), (...) o łącznej powierzchni 11,7111 ha , dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). W dniu 20 sierpnia 2012
roku Syndyk masy upadłości Grupy (...) wystąpił do sędziego komisarza nadzorującego postępowanie upadłościowe
upadłej spółki z wnioskiem o określenie warunków przetargu pisemnego nieograniczonego na sprzedaż opisanych
składników majątku. Do wniosku załączył operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, który określił rynkową
wartość niezabudowanych nieruchomości na kwotę 3 325 200 złotych, jednocześnie syndyk zaproponował określenie
ceny wywoławczej prawa użytkowania wieczystego na kwotę 3 000 000 złotych oraz zobowiązanie osoby, której
oferta zostanie wybrana do uiszczenia wszelkich kosztów, podatków i opłat związanych z zawarciem umowy sprzedaży
oraz kosztów związanych z przeniesieniem praw. W tym samym dniu syndyk zlecił Gazecie (...) zamieszczenie
obwieszczenia o pisemnym przetargu na sprzedaż niezabudowanej położonej we W. przy ul. (...). Ogłoszenie
ukazało się 21 sierpnia 2012 roku. Postanowieniem z dnia 21 sierpnia 2012 roku sędzia komisarz określił warunki
przetargu. W dniu 3 września 2012 roku wpłynęła oferta przetargowa nabycia nieruchomości niezabudowanej
złożona przez P. G. oferującego za zbywane nieruchomości kwotę 3 010 000 złotych. W dniu 6 września 2012
roku dokonano rozstrzygnięcia przetargu dotyczącego sprzedaży nieruchomości oraz zatwierdzono wybór oferty
P. G. na zakup prawa użytkowania wieczystego. Przystępując do sporządzenia aktu notarialnego w oparciu o
prawomocne postanowienie sędziego komisarza z dnia 6 września 2012 roku w przedmiocie zatwierdzenia wyboru
ofert oraz postanowienie z dnia 21 sierpnia 2012 roku w przedmiocie określenia warunków przetargu otwartego,
pisemnego strony czynności przedstawiły notariuszowi sporządzającemu akt operat z wizji lokalnej sporządzony
3 października 2012 roku, w którym wykazano, że na sprzedawanych nieruchomościach znajdują się budowle i
urządzenia szczegółowo opisane w operacie, a dotychczas nie ujawnione w żadnym z poprzednich dokumentów, w tym
we wcześniejszym operacie ani w postanowieniach sędziego komisarza. Notariusz uznając, iż nieruchomości będące
przedmiotem sprzedaży są zabudowane sporządził umowę sprzedaży bez wskazania w akcie wartości tych nakładów
oraz określenia na jakich nieruchomościach nakłady te się znajdują. Sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
dokonano z pominięciem przysługującego Gminie M. W. z mocy art. 319 ust. 5 prawa upadłościowego i naprawczego,
w brzmieniu obowiązującym w postępowaniach upadłościowych i naprawczych ogłoszonych do dnia 2 maja 2009 roku
w zw. z art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – ustawowego prawa
pierwokupu. Czynności tej dokonano także wbrew warunkom określonym w postanowieniach sędziego komisarza a
także niezgodnie z treścią ogłoszenia o przetargu, gdyż przy sprzedaży nie uwzględniono ustaleń zawartych operacie
rzeczoznawcy majątkowego będących podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Nadto stwierdzenie
zawarte w akcie notarialnym, iż cena sprzedaży zatwierdzona postanowieniem z dnia 6 września 2012 roku wynosi
3 010 000 złotych i zawiera podatek VAT również nie polega na prawdzie a oświadczenie tej treści spowodowało
zmniejszenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży majątku upadłej spółki o kilkaset tysięcy złotych.
W odpowiedzi na pozew pozwany P. G. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Pozwany ten wniósł o dopuszczenie dowodów z opinii biegłego z zakresu budownictwa celem ustalenia czy
nieruchomości opisane w pozwie są nieruchomościami zabudowanymi - a jeśli tak, jaki jest stan techniczny,
funkcjonalność i wartość ujawnionych na przedmiotowych nieruchomościach budowli i urządzeń oraz czy biorąc pod
uwagę stan, funkcjonalność i wartość istnienie tych budowli i urządzeń w znaczący sposób wpływa na wartość tych
nieruchomości określoną w opinii z sierpnia 2012 roku M. B. oraz przeprowadzenie dowodów z dokumentów i zeznań
świadków opisanych w odpowiedzi na pozew. W uzasadnieniu pozwany wskazał, iż nie każde naruszenie procedury
przetargowej musi skutkować nieważnością całej procedury przetargowej lecz tylko takie naruszenie które może
realnie eliminować potencjalnych nabywców. W niniejszej sprawie chociaż informacja przetargowa nie była zgodna
z rzeczywistym stanem co do zabudowy nieruchomości to faktycznie nie eliminowała potencjalnych nabywców.
Przedmiotowa nieruchomość przedstawiona była w procedurze przetargowej jako niezabudowana, podczas gdy
istnieje na niej zabudowa, której stan techniczny i charakter faktycznie obniżają jej wartość. Zabudowa ta nadaje
się tylko do usunięcia, co stwarza koszty związane z taką rozbiórką. W tej sytuacji skoro nikt poza pozwanym nie
był zainteresowany zakupem nieruchomości niezabudowanej, to tym bardziej nie byłby zainteresowany zakupem
tego użytkowania z zabudową, której stan kwalifikuje się do rozbiórki. Fakt występowania na przedmiotowych
nieruchomościach zabudowy nie eliminował potencjalnych jej nabywców. Nie ma więc przesłanek do uznania
umowy za nieważną. Zgłoszone wnioski dowodowe zmierzają do wykazania, że nieruchomości będące przedmiotem
umowy są zabudowane. Wykazanie tego faktu zniweczy zarzut powoda nieważności umowy z powodu pominięcia
przysługującego Gminie M. W. ustawowego prawa pierwokupu, gdyż byłby on słuszny w przypadku nieruchomości
niezabudowanej.
O oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu wniósł także w odpowiedzi na pozew pozwany Syndyk masy
upadłości Grupy (...) S.A. we W. P. M.. Pozwany ten również zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego
na okoliczności wykazania, iż nieruchomości opisane w pozwie są zabudowane.
W uzasadnieniu pozwany wskazał, iż cena sprzedaży nieruchomości jest zgodna z ofertą zatwierdzoną
postanowieniem sędziego komisarza z dnia 6 września 2012 roku. Natomiast Prezydent Miasta W. nie miał
ustawowego prawa pierwokupu ponieważ nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży były zabudowane. Umową
sprzedaży z dnia 5 października 2012 roku zostało przeniesione na nabywcę nie tylko prawo użytkowania wieczystego
ale także prawo własności urządzeń. Z uwagi na przedłożenie przez kupującego operatu z wizji lokalnej notariusz nie
mógł inaczej postąpić, jak objąć aktem notarialnym także zbycie prawa własności urządzeń, które nie przedstawiają
żadnej wartości i nadają się do rozbiórki. Własność urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym,
które ma charakter nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i urządzeń na gruncie. Postanowienie
sędziego komisarza z dnia 6 września 2012 roku o zatwierdzeniu oferty implicite dotyczyło także urządzeń. Zbycie
prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków, sama własność budynków nie może być przeniesiona
na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego. Decydujące znaczenie ma oznaczenie nieruchomości
przez podanie numerów ksiąg wieczystych i numerów działek. Określenie nieruchomości za pomocą dodatkowego
kryterium - jako nieruchomości niezabudowanych lub zabudowanych ma charakter drugorzędny.
Na rozprawie strony podtrzymały swoje stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Postanowieniem z dnia 21 kwietnia 2009 roku Sąd Rejonowy we Włocławku Wydział V Gospodarczy ogłosił upadłość
Grupy (...) Spółki Akcyjnej we W. obejmującą likwidację majątku. Sąd ten wyznaczył sędziego komisarza w osobie SSR
Jerzego Rażewskiego urzędującego w Sądzie Rejonowym we Włocławku, zaś syndykiem masy upadłości wyznaczył
radcę prawnego P. M. urzędującego w kancelarii we W. przy ul. (...) ¾.
Na zlecenie Syndyka masy upadłości Grupy (...) S.A. we W. P. M. w dniu 8 sierpnia 2012 roku M. B. rzeczoznawca
majątkowy opracował operat szacunkowy, w którym określił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym upadłego, ujawnionych w księgach
wieczystych (...) na kwotę 3 325 200 złotych. W opisie nieruchomości będących przedmiotem operatu wskazał,
iż są to działki w kształcie zbliżonym do wydłużonego prostokąta. Jest to duży obszar inwestycyjny usytuowany
w zorganizowanej infrastrukturze miasta. Problem może stanowić usunięcie zadrzewienia, które przez wiele lat
osiągnęło duże rozmiary podlegające ochronie przyrodniczej.
Postanowieniem z dnia 21 sierpnia 2012 roku sędzia komisarz postanowił określić warunki przetargu otwartego,
pisemnego sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej: prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej we W. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 133 974
m2, dla której w Sądzie Rejonowym we Włocławku prowadzona jest księga wieczysta (...) za kwotę 3 000 000 złotych,
w skład której wchodzi:
1. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym
(...)o powierzchni 16201 m2. Nieruchomość położona jest we W. przy ul. (...) o objęta księgą wieczystą (...),
2. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym
2/27 o powierzchni 662m2. Nieruchomość położona jest we W. przy ul. (...) i objęta jest księgą wieczystą (...),
3. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działki gruntu o numerze
ewidencyjnym (...)/,(...), (...), (...),(...), (...),(...), (...), (...), (...),(...), (...)o łącznej powierzchni 117 111 m2. Nieruchomość
położona jest we W. przy ul. (...) i objęta jest księgą wieczystą (...).
W postanowieniu określone zostały uprawnienia do nabycia – potencjalni nabywcy, warunki przetargu, przebieg
przetargu, wadium, sposób uiszczenia ceny, warunki zawarcia umowy.
W tym samym dniu, tj. 21 sierpnia 2012 roku w GAZECIE (...).pl (...) ukazało się ogłoszenie o przetargu na sprzedaż
nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej we W. przy ul. (...). W ogłoszeniu opisany został przedmiot
przetargu, wskazane zostały warunki rozpoznania oferty (jak w postanowieniu).
W terminie określonym postanowieniem sędziego komisarza z dnia 21 sierpnia 2012 roku wpłynęła oferta P. G.
prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (...) spełniająca warunki formalne przewidziane w postanowieniu i
wskazująca kwotę 3 010 000 złotych. Postanowieniem wydanym w dniu 6 września 2012 roku na posiedzeniu jawnym
zatwierdzony został wybór oferty złożonej przez P. G. na zakup prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej niezabudowanej, położonej we W. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 133 974 m2, dla której w Sądzie
Rejonowym we Włocławku prowadzona jest księga wieczysta (...) za kwotę 3 010 000 złotych, w skład której wchodzi:
4. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym
1/36 o powierzchni 16201 m2. Nieruchomość położona jest we W. przy ul. (...) o objęta księgą wieczystą (...),
5. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym
2/27 o powierzchni 662m2. Nieruchomość położona jest we W. przy ul. (...) i objęta jest księgą wieczystą (...),
6. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działki gruntu o numerze
ewidencyjnym (...)/, (...), (...),(...), (...), (...), (...), (...), (...),(...), (...), (...)o łącznej powierzchni 117 111 m2. Nieruchomość
położona jest we W. przy ul. (...) i objęta jest księgą wieczystą (...).
(bezsporne).
W dniu 5 października 2012 roku w Kancelarii Notarialnej w A. przez notariuszem M. P. stawili się P. M.,
który oświadczył że działa jako Syndyk masy upadłości (...)Spółka Akcyjna we W. na podstawie prawomocnego
postanowienia Sądu Rejonowego we Włocławku z dnia 21 kwietnia 2009 roku w sprawie VGU 2/09 i P. G., który
oświadczył że prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w N. i zawarli umowę sprzedaży, zgodnie
z którą P. M. działający jako Syndyk masy upadłości Grupy (...) S.A. w upadłości likwidacyjnej sprzedał P. G.
prawa użytkowania wieczystego z urządzeniami i budowlami, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności
opisanymi w § 1 tego aktu w stanie wolnym od obciążeń a P. G. te prawa kupił na działalność gospodarczą za cenę 3
010 000 złotych zawierającą podatek VAT. Z ceny tej kwota 500 000 złotych została już zapłacona, reszta zaś ceny w
kwocie 2 510 000 złotych zostanie zapłacona przelewem na rachunek bankowy najpóźniej do dnia 9 października 2012
roku i w wykonaniu tego obowiązku P. G. poddał się rygorowi egzekucji z tego aktu. Strony tej umowy oświadczyły, iż
na nieruchomościach opisanych w § 1 aktu znajdują się budowle i urządzenia szczegółowo opisane w operacie z wizji
lokalnej opracowanym dnia 3 października 2012 roku przez S. P..
Operat przedstawiony przez strony umowy wykonany został na zlecenie P. G. i wynika z niego, że na działkach
oznaczonych numerami (...) znajdują się składniki budowlane opisane szczegółowo w operacie. Zabudowę działki (...)
stanowi żelbetowa komora oraz pozostałości żelbetowego kanału, na działce (...) znajdują się pozostałości żelbetowego
kanału (cześć dawnej sieci ciepłowniczej), na działce (...) znajduje się żelbetowy zbiornik wody przeciwpożarowej,
na działce (...) są pozostałości żelbetowego utwardzenia terenu, na działce (...) jest budowla w postaci mury z cegły
pełnej ceramicznej z żelbetowym słupem (część dawnej sieci kanalizacji deszczowej), na działce (...) są pozostałości
żelbetowego utwardzenia terenu, na działce (...) znajduje się żelbetowa komora, będąca częścią dawnej kanalizacji
deszczowej, na działce (...) znajduje się budynek przemysłowy w bardzo złym stanie technicznym, na działce (...)
jest budynek przemysłowy w stanie technicznym poniżej średniego, na działce (...) są pozostałości żelbetowego
utwardzenia terenu, na działce (...) znajduje się budowla z postaci muru z cegły pełnej ceramicznej, stanowiąca część
dawnej kanalizacji deszczowej, na działce (...) jest żelbetowy zbiornik wody przeciwpożarowej z komorą pompy, na
działkach:(...), (...), (...) znajdują się pozostałości żelbetowego utwardzenia terenu, zabudowę działki (...) stanowi plac
składowy utwardzony płytami betonowymi wraz z murem oporowym stanowiącym ogrodzenie placu, zabudowę zaś
działki (...) stanowi torowisko kolejowe stanowiące część bocznicy prowadzącej do Miejskiego Przedsiębiorstwa (...).
P. M. oświadczył, że opisanych praw użytkowania wieczystego nieruchomości nie obciążają żadne inne ograniczone
prawa rzeczowe, długi, czy inne ograniczenia w rozporządzaniu. Opisane hipoteki wygasają z chwilą sprzedaży
opisanych prawa użytkowania wieczystego
(dowód: umowa, karta 13, operat z wizji lokalnej, karta 112-127).
Wniosek P. G. o wpis w dziale II ksiąg wieczystych (...) praw użytkowania wieczystego na jego rzecz został
oddalony postanowieniem Sądu Rejonowego we Włocławku z dnia 10 kwietnia 2013 roku. Postanowienie to jest
nieprawomocne, została wniesiona od niego apelacja
(bezsporne).
Sąd zważył, co następuje:
Na wstępie wskazać należy, iż stan faktyczny sprawy co do elementów istotnych dla jej rozstrzygnięcia był
bezsporny. Spór dotyczył oceny prawnej zgłoszonego przez powoda roszczenia. Pozwany P. G. przyznał, iż informacja
przetargowa nie była zgodna z rzeczywistym stanem rzeczy co do zabudowy nieruchomości nie było to jednak
naruszenie poważne skutkujące nieważnością zawartej umowy. Informacja ta faktycznie bowiem nie eliminowała
potencjalnych nabywców. Obaj pozwani zmierzali do wykazania, iż nieruchomości stanowiące własność Skarbu
Państwa w użytkowaniu wieczystym upadłego były nieruchomościami zabudowanymi w związku z czym Gminie M.
W. nie przysługiwało prawo pierwokupu oraz twierdzili, że oznaczenie tych nieruchomości jako niezabudowanych nie
miało żadnego znaczenia, gdyż wiadomo że przedmiotem sprzedaży były prawa ujawnione księgach wieczystych, które
zostały wskazane w postanowieniach sędziego komisarza i ogłoszeniu prasowym.
Przechodząc do omówienia zasadności roszczenia podnieść należy, iż powództwo o ustalenie stosunku prawnego
lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy zostanie wykazane spełnienie dwóch przesłanek o charakterze
merytorycznym, tj. interesu prawnego oraz wykazania prawdziwości twierdzeń powoda. Pierwsza z nich warunkuje
określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda,
a wykazanie istnienia drugiej ma znaczenie dla oceny merytorycznej zasadności powództwa.
Kluczem zatem do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy była ocena istnienia po stronie powodowej interesu prawnego w
rozumieniu art. 189 kpc w wytoczeniu niniejszego powództwa. Art. 189 kpc nie definiuje pojęcia interesu prawnego, a
jego rozumienie było wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa sądowego i doktryny. Można powiedzieć, i taki pogląd
spotyka się orzecznictwie, iż " interes prawny" jest szczególnym rodzajem klauzuli generalnej (por. np. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r. II CSK 252/11 LEX nr 1169345). Jak w przypadku każdej klauzuli generalnej,
także i w przypadku interesu prawnego nie jest możliwe stworzenie jednego wzorca pojęcia" interesu prawnego",
który mógłby być stosowany w każdej sprawie, zawsze bowiem o istnieniu interesu prawnego w dużej mierze decydują
konkretne okoliczności sprawy, z którą występuje powód. Na tle dotychczasowego dorobku orzecznictwa i doktryny
można jednak poczynić parę uwag istotnych do badania interesu prawnego w danej sprawie. Po pierwsze interes
prawny jest kategorią obiektywną w tym znaczeniu, iż dla jego istnienia czy nieistnienia nie ma w zasadzie znaczenia
to, że powód odczuwa subiektywną potrzebę ochrony swych praw. Zawsze musi zatem istnieć obiektywna niepewność
co do stanu prawnego lub prawa, która wymaga usunięcia (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17
marca 1989 r. III CZP 21/89 OSNC 1990/2/29, uzasadnienie uchwały SN z dnia 5 grudnia 1991 r. III CZP 110/91
OSNC 1992/6/104; wyrok SN z dnia 14 marca 2012 r. II CSK 252/11, LEX nr 1169345; wyrok SN dnia 21 lutego 1997
r. II CKU 7/97 CZP 10/86, OSNCAP 1987, z. 1, poz. 12).
Po drugie powszechnie się przyjmuje, iż nie istnieje interes prawny powoda wytoczeniu powództwa na podstawie art.
189 kpc, kiedy realnie możliwym jest uzyskanie przez niego ochrony lub usunięcie stanu niepewności w inny sposób.
A zatem jeżeli do usunięcia stanu niepewności czy zagrożenia sfery prawnej powoda istnieje możliwość wytoczenia
innego powództwa np. o świadczenie - to taka możliwość wytoczenia takiego powództwa wyłącza istnienie interesu
prawnego (por. w tym zakresie: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1968 r., III
CZP 103/68, OSNCP 1969, Nr 5, poz. 85, uchwała z dnia 27 lipca 1990 r., III CZP 38/90, OSNC 1991, nr 2-3, poz. 25,
wyroki SN: z dnia 6 czerwca 1997 r., II CKN 201/97, M. Prawn. 1998, nr 2, s. 3, z dnia 3 grudnia 1997 r., I CKN 365/97,
nie publ., z dnia 21 stycznia 1998 r., II CKN 572/97, nie publ., z dnia 22 listopada 2002 r., IV CKN 1519/00, nie publ.,
z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 387/02, nie publ., z dnia 13 września 2007 r., III CSK 123/07, nie publ., z dnia 18
czerwca 2009 r., II CSK 33/09, nie publ.; z dnia 14 marca 2012 r. II CSK 252/11 LEX nr 1169345).
Po trzecie istnienie interesu prawnego jest konieczne, nie tylko w momencie wytoczenia powództwa ale również
konieczne jest jego istnienie w chwili wyrokowania (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 30 grudnia 1968
r. III CZP 103/68, OSNCP 1969 z. 5, poz. 85; z dnia 14 lipca 1972 r. III CRN 607/71, OSNCP 1973 z. 4, poz. 64; z
dnia 19 listopada 1996 r. III CZP 115/96, OSNC 1997 z. 4, poz. 35; wyrok SN z dnia 14 lipca 1999 r. II CKN 422/98
Lex nr 528143).
Po czwarte interes prawny nie istnieje w okolicznościach ukształtowanych jednoznacznie stanem prawnym i
niekwestionowanymi zdarzeniami prawnymi (por. teza 8 do art. 189, str. Komentarza do Kodeksu Postępowania
Cywilnego pod redakcją E. Gniewka - Wydawnictwo C. H. Beck Warszawa 2012; i powołany tam wyrok SN z 21 lutego
1997 r. II CKU 7/97).
Po piąte wreszcie skoro powództwo wytoczone na podstawie art. 189 kpc zmierza do likwidacji stanu niepewności
sfery prawnej, to interes prawny nie będzie istniał także w takiej sytuacji, gdy cel taki wytoczonym powództwem
nie zostanie osiągnięty, czyli gdy sfera prawna powoda nawet przy uwzględnieniu powództwa pozostałoby dalej
zagrożoną, zagmatwaną lub niejasną (por. w tym zakresie powołane w apelacji wyrok SN z 24 marca 1987 r. III
CRN 57/87, OSNPG 1987, Nr 7, poz. 27). Nigdy też powództwo o ustalenie nie może być traktowane jako sposób na
pozyskanie środka dowodowego, z którego strona mogłaby następnie skorzystać w innym postępowaniu (por. uchwała
z dnia 3 listopada 1994 r., I PZP 45/94 - OSNAPiUS 1995, Nr 6, poz. 74 wyroki z dnia: 17 grudnia 1997 r., I PKN 434/97
- OSNAPiUS 1998 r. Nr 21, poz. 621, 23 lutego 1999 r., I PKN 597/98 - OSNAPiUS 2000 Nr 8, poz. 301; wyrok SN z
dnia 23 lutego 1999 r., I PKN 597/98, OSNAPiUS 2000 Nr 8, poz. 301).
Odnosząc powyższą wykładnię pojęcia interesu prawnego do sprawy niniejszej wskazać należy, iż powód nie wykazał
jego istnienia.
Powód uzasadniał bowiem zaistnienie interesu prawnego w dochodzeniu ustalenia nieważności umowy tym, że
zaistniały nieprawidłowości w obrocie prawem użytkowania wieczystego nieruchomości, które było przedmiotem
umowy sprzedaży z dnia 5 października 2012 roku. Prawo to bowiem zostało sprzedane z pominięciem
przysługującego Gminie M. W. prawa pierwokupu. Wskazywał ponadto na naruszenie przepisów dotyczących
procedury przetargowej w wyniku, której wyłoniony został nabywca praw użytkowania wieczystego opisanych
szczegółowo w pozwie, zasadę pewności obrotu oraz swoje (Skarbu Państwa) zainteresowanie ceną prawa użytkowania
wieczystego. Z powyższego wynika, iż powód powoływał się na potrzebę ochrony prawnej osoby trzeciej – Gminy
M. W., jak również na interes ogółu a nie na swój własny. Pomimo tego, że niewątpliwie miały miejsce wskazywane
przez powoda naruszenia procedury przetargowej oraz, że oświadczenie woli syndyka w umowie z dnia 5 października
2012 roku jest niezgodne z warunkami przetargu oraz z zatwierdzoną ofertą, z przytoczonych twierdzeń powoda nie
wynika, iż zawarcie umowy z dnia 5 października 2012 roku spowodowało potrzebę ochrony prawnej Skarbu Państwa
- właściciela nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Prawo powoda nie zostało bowiem w bezpośredni
sposób zagrożone, nie występuje również niepewność tego prawa wymagająca ochrony.
Ponadto, abstrahując od powyższego powództwo o ustalenie nieważności umowy przenoszącej prawa użytkowania
wieczystego zmierza do unicestwienia rzeczowego skutku tego rozporządzenia - wpis do księgi wieczystej jest bowiem
niezbędnym wymogiem nabycia prawa użytkowania wieczystego (art. 234 kc i art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zauważyć w tym miejscu
należy, iż do tej pory rzeczowy skutek zawartej przez pozwanych umowy nie zaistniał bowiem Sąd Rejonowy we
Włocławku oddalił wniosek P. G. o wpis w dziale II ksiąg wieczystych (...) praw użytkowania wieczystego na jego rzecz.
Postanowienie to jest nieprawomocne (została wniesiona apelacja od tego orzeczenia).
W przypadku powództwa na podstawie art. 189 kpc badając istnienie interesu prawnego jako materialnoprawnej
przesłanki powództwa o ustalenie należy wziąć pod rozwagę utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego stanowisko,
że interes prawny nie zachodzi z reguły (o czym była mowa wyżej), gdy zainteresowany może na innej drodze osiągnąć
w pełni ochronę swoich praw. W przypadku użytkowania wieczystego wpis w księdze wieczystej, który ma charakter
konstytutywny może być obalony jedynie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 213/10, OSNC 2011, nr 9, poz. 96, wyrok
z dnia 16 lutego 2011 r., I CSK 305/10, niepubl.). W takiej sytuacji rzeczywiście interes prawny skarżącego jest lepiej
chroniony w drodze powództwa opartego na art. 10 u.k.w.h., co wyklucza istnienie takiego interesu w powództwie o
ustalenie na podstawie art. 189 kpc. Podsumowując zatem stwierdzić należy, iż nawet gdyby przyjąć (do czego zdaniem
Sądu nie ma podstaw), iż zaistniała potrzeba ochrony prawnej powoda to powód nie ma interesu prawnego w dążeniu
o ustalenia nieważności umowy zawartej przez pozwanych, ponieważ przysługuje mu dalej idący środek w postaci
powództwa na podstawie art. 10 u.k.w.h. oczywiście w wypadku, gdy dojdzie do powstania skutku rzeczowego zawartej
przez pozwanych umowy. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest
powództwem służącym zaspokojeniu roszczenia typu rzeczowego, przy pomocy którego powód domaga się nie tylko
ustalenia prawa lub stosunku prawnego, lecz także wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby błędnie
wpisanej od księgi wieczystej.
Ponieważ, jak zostało wykazane wyżej powód nie ma interesu prawnego w dochodzeniu ustalenia nieważności umowy
zawartej przez pozwanych, co decyduje o niedopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda i
jest podstawą do oddalenia powództwa na podstawie art. 189 kpc a contrario, Sąd oddalił wniosek obu pozwanych o
dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, wnioski o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków
zgłoszone przez powoda w pozwie (karta 4) i przez pozwanego P. G. w odpowiedzi na pozew (karta 106) jako nie mające
znaczenia dla rozstrzygnięcia (art. 227 kpc).
O kosztach Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 98 kpc w związku z art. 108 § 1 kpc, mając na uwadze treść przepisów
art. 99 kpc i § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za
czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę
prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349) oraz § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa
kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1348). Powód przegrał sprawę winien
zatem zwrócić pozwanym poniesione koszty procesu. Każdy z pozwanych poniósł koszty związane z wynagrodzeniem
pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie po 7 217 złotych.