Publikacja darmowa

Rejent. rok 8 . nr 12(92)
grudzień 1998 r.
Teresa Filipiak
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym w świetle ustawy
o gospodarce nieruchomościami
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(Dz.U. Nr 115, poz. 741), która weszła w życie 1 stycznia 1998 roku
zastąpiła uchyloną ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127
z późn. zm.) oraz ustawą z dnia 29 września 1990 roku o zmianie ustawy
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz.
464 z późn. zm.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wprowadziła
zasadniczych zmian w unormowaniu użytkowania wieczystego, ale kilka
nowych rozwiązań zasługuje na uwagę. Przepisy regulujące użytkowanie
wieczyste znajdują się nadal zarówno w kodeksie cywilnym, jak i w omawianej ustawie o gospodarce nieruchomościami1.
2. Ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga, zgodnie z art. 27
u.g.n., umowy między Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego a osobą fizyczną lub prawną o oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste zawartej w formie aktu notarialnego. Ponadto
warunkiem koniecznym do ustanowienia użytkowania wieczystego jest wpis
do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny Epizodyczne zna-
prawny obowiązujący po dniu 1 stycznia 1999 r, w szczególności ukształtowany przez ustawą z
dnia 24 lipca 1998 r. o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji
publicznej w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 668), wchodzącą w tym
dniu w życic.
24
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym..
czenie ma uregulowanie przewidujące powstanie użytkowania wieczystego
z mocy samego prawa. I tak, w szczególności art. 2 i 2a ustawy o zmianie
ustawy o g.g. stanowiły, że grunty będące własnością Skarbu Państwa i
gminy znajdujące się w dniu 5 grudnia 1990 roku w zarządzie państwowych osób prawnych (innych niż Skarb Państwa) oraz komunalnych osób
prawnych stały się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania
wieczystego tychże osób. Użytkowanie wieczyste, niezależnie od sposobu
jego powstania, jest przedmiotem hipoteki, co expressis verbis stanowi art.
65 ust. 3 u.k.w.h.2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wyraźnie nie mówi, że przedmiotem hipoteki może być również udział w użytkowaniu wieczystym,
które przysługuje kilku osobom. Można jednak przyjąć, stosując analogicznie przepis art. 65 ust. 2 u.k.w.h., który przewiduje, że część ułamkowa
nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, że jest możliwe ustanowienie hipoteki na udziale w użytkowaniu wieczystym3.
W wypadku gruntu zabudowanego użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo własności do budynków i innych urządzeń na użytkowanym
gruncie (art. 235 § 1 k.c.). Własność budynków jest prawem związanym
z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 k.c.). Prawem głównym jest tu
prawo użytkowania wieczystego, co oznacza, że nieruchomości budynkowe dzielą los prawny użytkowania wieczystego. Jeśli więc przedmiotem
hipoteki jest użytkowane wieczyste, hipoteka obejmuje również budynki i
inne urządzenia na użytkowanym gruncie stanowiące własność użytkownika wieczystego (art. 65 ust. 3 u.k.w.h.).
Użytkowanie wieczyste może być przedmiotem hipoteki umownej,
przymusowej, a także, po wejściu w życie z dniem 1 stycznia 1998 roku
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz.U. Nr
137, poz. 926), hipoteki ustawowej. Hipoteka umowna, której przedmiotem
jest użytkowanie wieczyste, powstaje na podstawie umowy zawartej przez
wierzyciela z użytkownikiem wieczystym, którego oświadczenie powinno
2
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotccc, Dz.U. Nr 19, poz. 147
zpóźn. zm.
3
J. I g n a t o w i c z, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997, s. 249; S. R u d n i c k i, Komentarz do
ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1993, s.193.
25
Teresa Filipiak
być złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Należy
tu stosować art. 245 k.c., gdyż ustawa o księgach wieczystych i hipotece
nie reguluje ustanowienia hipoteki umownej. Oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolnej formie, a nawet w sposób dorozumiany, np.
przez wniesienie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce
najczęściej oświadczenia obu stron umowy są zawarte w akcie notarialnym.
Hipoteka powstaje z chwilą wpisania jej do księgi wieczystej (art. 67 ust.
1 u.k.w.h.).
Hipoteka przymusowa w zasadzie zabezpiecza wierzytelności już istniejące. Ustanawia się ją niezależnie od woli dłużnika, któremu przysługuje
własność nieruchomości lub inne prawo, które można obciążyć hipoteką,
w szczególności użytkowanie wieczyste, gdy dochodzona wierzytelność
nie była zabezpieczona na tym prawie hipoteką umowną. Powstaje ona na
podstawie tytułu wykonawczego, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności (art. 776 k.p.c.) Ponadto podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest także tymczasowe zarządzenie sądu albo
postanowienie prokuratora (art. 110 u.k.w.h.). Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu lub postanowienia prokuratora jest hipoteką kaucyjną (art. 111
u.k.w.h.). Podobnie jak przy hipotece umownej, hipoteka przymusowa powstaje z chwilą wpisania jej do księgi wieczystej (art. 67 ust. 1 u.k.w.h.).
Zgodnie z art. 34 § 1 powołanej wyżej ordynacji podatkowej, Skarbowi
Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka ustawowa na wszystkich nieruchomościach podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych. Należy odnotować istotną zmianę w kwestii dopuszczalności obciążenia użytkowania wieczystego hipoteką ustawową. W dotychczasowym
stanie prawnym, gdy obowiązywał art. 24 ustawy o zobowiązaniach podatkowych z dnia 19 grudnia 1980 roku (Dz.U. Nr 27, poz. 111 z późn.
zm.), przedmiotem hipoteki ustawowej mogło być jedynie prawo własności
nieruchomości. Obecnie hipoteką ustawową mogą być obciążone również
te prawa, które są przedmiotem wszystkich hipotek, w tym również użytkowanie wieczyste (art. 34 § 3 ordynacji podatkowej).
Trzeba jeszcze dodać, że uprzednio hipoteka ustawowa zabezpieczała
wyłącznie wierzytelności z tytułu zobowiązań podatkowych Skarbu Państwa, teraz także jednostek samorządu terytorialnego. Cechą charakterystyczną hipoteki ustawowej jest to, że powstaje ona z mocy samego prawa,
26
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym..
niezależnie od wpisu do księgi wieczystej (art. 67 ust. 2 u.k.w.h.). Pomimo
braku wpisu w księdze wieczystej hipoteka ustawowa jest skuteczna wobec
nabywcy nieruchomości; ma pierwszeństwo przed hipotekami umownymi
i przymusowymi (art. 34 § 5 ordynacji podatkowej).
Przez swoją skuteczność pomimo braku wpisu w księdze wieczystej,
hipoteka ustawowa zmniejsza bezpieczeństwo obrotu, dlatego też art. 36
ordynacji podatkowej zobowiązuje organ podatkowy do złożenia wniosku
0 wpis tej hipoteki w księdze wieczystej. Wpis hipoteki ustawowej ma więc
charakter deklaratywny. Jednakże wpis w księdze wieczystej zapewnia
hipotece ustawowej pierwszeństwo przed innymi, nie wpisanymi hipotekami ustawowymi, a sankcją niezłożenia wniosku o wpis w terminie miesiąca
od dnia powstania hipoteki ustawowej jest jej wygaśnięcie (art. 37 ordynacji podatkowej).
Powyższe uwagi należy odnieść również hipoteki ustawowej zabezpieczającej należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, które przewiduje ustawa z dnia 13 października 1988 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. Nr 137, poz. 887), a do której, zgodnie z art. 26 ust. 4
tej ustawy, stosuje się przepisy ordynacji podatkowej dotyczące hipoteki
ustawowej. Jednakże ze względu na treść art. 26 ust. 3 powołanej ustawy
1 zakres odesłania, nie jest oczywiste, że przedmiotem hipoteki ustawowej
w tym wypadku może być również użytkowanie wieczyste.
3. W art. 33 ust. 1 u.g.n. stwierdza się, że użytkowanie wieczyste wygasa
z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy
przed upływem tego okresu. Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, art. 236 § 1 k.c. stanowi bowiem, że oddanie gruntu Skarbu Państwa
lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste następuje
na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, a gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat - co najmniej na czterdzieści lat. Art. 236 § 2 k.c. daje możliwość
przedłużenia okresu użytkowania wieczystego na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Użytkowanie wieczyste jako
prawo terminowe wygasa więc na skutek upływu czasu, na który zostało
ustanowione, o ile użytkownik nie wystąpił o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego lub z wnioskiem wystąpił, ale nastąpiła odmowa jego
przedłużenia. Natomiast rozwiązanie umowy o oddanie użytkowania wie-
27
Teresa Filipiak
czystego przed upływem określonego w niej terminu wiąże się z celowym
charakterem tego prawa. Oznacza to, że użytkownik wieczysty jest obciążony obowiązkiem wykorzystania otrzymanej nieruchomości w sposób określony w umowie, np. może być zobowiązany do wzniesienia domu lub
innych urządzeń. Jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób
sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, zgodnie z art. 240
k.c. umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego może zostać rozwiązana. Do regulacji kodeksowej tej kwestii nawiązuje ustawa o gospodarce
nieruchomościami w art. 33 ust. 3, który wprowadził bardzo istotną zmianę
w porównaniu ze stanem dotychczasowym. Obecnie bowiem właściwy oigan
nie może rozwiązać użytkowania wieczystego decyzją, a może jedynie wystąpić do sądu z żądaniem rozwiązania umowy.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego na skutek upływu czasu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu
następuje niezależnie od tego, czy użytkowanie powstało w drodze umowy,
czy też w inny sposób (art. 33 ust. 4 u.g.n.). Wraz z wygaśnięciem użytkowania z wyżej opisanych przyczyn wygasają ustanowione na tym prawie
obciążenia, w tym również hipoteki (art. 241 k.c.). Wierzycielowi hipotecznemu użytkownika wieczystego przysługuje w takim wypadku ustawowe
prawo zastawu na jego roszczeniach o wynagrodzenie za wzniesione przez
niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu
zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 u.k.w.h.).
W poprzednim stanie prawnym wysokość wynagrodzenia przysługującego użytkownikowi wieczystemu wynikała z art. 242 k.c., który stanowił,
że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego należy się użytkownikowi wieczystemu wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na
własność budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego
gruntu, w braku umownego ustalenia tego wynagrodzenia - w wysokości 1/4
części wartości budynków i innych urządzeń istniejących w dniu zwrotu
użytkowanego gruntu. Przepis art. 242 k.c. został skreślony przez art. 234
pkt 2 u.g.n. Po wejściu w życie tej ustawy zasady ustalania wysokości
wynagrodzenia, określone w jej art. 33 ust. 2, są znacznie korzystniejsze
dla użytkownika wieczystego. Przyjęto bowiem, że wynagrodzenie należne
użytkownikowi wieczystemu powinno być równe wartości budynków i innych urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
28
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym.
4. Inną przyczyną wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest przewidziane w art. 32 ust. 2 u.g.n., nabycie na własność przez użytkownika
wieczystego nieruchomości gruntowej uprzednio oddanej mu w użytkowanie wieczyste (tzw. konfuzja). Właścicielowi gruntu nie może bowiem
przysługiwać użytkowanie wieczyste do własnej nieruchomości. Stanowiąc
w powołanym wyżej przepisie o wygaśnięciu użytkowania wieczystego, z
dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ustawodawca nie określił jednocześnie skutków tego wygaśnięcia odnośnie do ciążących na nim
zobowiązań, w tym również hipoteki. Można jednak zasadnie przyjąć, że
w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek nabycia przez
użytkownika wieczystego własności nieruchomości gruntowej, hipoteka ustanowiona na tym prawie przekształca się ex lege w hipotekę obciążającą
nieruchomość gruntową4. Żadne racje nie przemawiają bowiem za tym, by
wierzyciel hipoteczny z tego powodu został pozbawiony zabezpieczenia
hipoteką swojej wierzytelności.
Przepis zaś art. 101 u.k.w.h., przyznający wierzycielom hipotecznym,
którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego,
ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkowania wieczystego o
wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki
lub inne urządzenia, nie może mieć w takiej sytuacji zastosowania, skoro
były użytkownik wieczysty nie traci - co oczywiste - własności budynków
i nie uzyskuje roszczenia o wynagrodzenie za te budynki.
Przepis art. 32 ust. 3 u.g.n. dopuszcza możliwość przeniesienia własności nieruchomości gruntowej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego z
powiadomieniem użytkownika wieczystego, co stanowi usprawiedliwiony
wyjątek od zasady wynikającej z art. 32 ust. 1 tej ustawy, że nieruchomość
gruntowa może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu.
Umowa taka nie ma żadnego wpływu na istniejącą na użytkowaniu wieczystym hipotekę.
5. Przy okazji omawiania art. 32 u.g.n. nie sposób nie wspomnieć o
przepisach ustawy z dnia 4 września 1997 roku o przekształceniu prawa
4
E. D r o z d, Wprowadzenie do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Kraków 1998, s.
25.
29
Teresa Filipiak
użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo
własności (Dz.U. Nr 123, poz. 781). Ustawa ta dotyczy osób fizycznych,
które nabyły prawo użytkowania wieczystego przed dniem jej ogłoszenia,
tj. przed 9 października 1997 roku, i które do dnia 31 grudnia 2000 roku
złożą wniosek o przekształcenie go w prawo własności. Ustawa obejmuje
również osoby fizyczne, którym przysługuje prawo zabudowy nieruchomości ustanowione przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 roku o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280) i które do dnia
31 grudnia 2000 roku złożą wniosek o przekształcenie tego prawa w prawo
własności.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie następuje z mocy samego prawa, lecz na podstawie decyzji administracyjnych
wydawanych na wniosek osób zainteresowanych. Decyzję o przekształceniu wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej
-jeżeli użytkowanie wieczyste ustanowiono na nieruchomości gruntowej
będącej własnością Skarbu Państwa lub przewodniczący zarządu jednostki
samorządu terytorialnego - jeżeli użytkowanie wieczyste ustanowiono na
gruncie będącym własnością jednostki samorządu terytorialnego. Decyzja
ta stanowi podstawę wpisu prawa własności w księdze wieczystej.
Jeżeli przekształcone omawianą decyzją na własność użytkowanie
wieczyste obciążone było hipoteką, przekształca się ona - analogicznie jak
w omawianym uprzednio wypadku nabycia własności przez użytkownika
wieczystego w drodze umowy (art. 32 ust. 2 u.g.n.) - w hipotekę na nieruchomości. Uzasadnienie takiego rozwiązania w obu wypadkach jest identyczne.
Zasadą jest odpłatność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności. Opłata składa się z rat rocznych, których wysokość
ustala się w decyzji. Zgodnie z art. 7 ustawy o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo
własności, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z
tytułu opłat przypadających za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przysługuje hipoteka przymusowa na nieruchomości objętej przekształceniem. Takie sformułowanie może sugerować, że
hipoteka przymusowa przysługuje z mocy samej ustawy, co jednak pozostawałoby w sprzeczności z regulacją hipoteki przymusowej w ustawie o
księgach wieczystych i hipotece (art. 109-112 u.k.w.h.). Ustawodawca miał
30
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym..
możliwość innego rozwiązania, dającego mocniejsze gwarancje zabezpieczenia interesu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a
mianowicie ustanowienie hipoteki ustawowej (art. 66 u.k.w.h.), z czego
jednak nie skorzystał. Należy więc zgodzić się z poglądem, że sformułowanie „przysługuje hipoteka przymusowa" jest tylko niezręcznością redakcyjną, w rzeczywistości bowiem chodzi o ustanowienie hipoteki przymusowej w klasycznej postaci5. W celu więc zabezpieczenia należności Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego za przekształcenie prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności może być ustanowiona na ich
wniosek hipoteka przymusowa, na podstawie tytułu stwierdzającego wierzytelność (opłatę), która ma być zabezpieczona (art. 109 u.k.w.h. w zw.
z art. 777 pkt 3 k.p.c.).
W tym miejscu można jeszcze wspomnieć o ewentualnej kolizji pomiędzy hipotekami obciążającymi użytkowanie wieczyste w chwili jego przekształcenia a hipoteką zabezpieczającą należności związane z opłatą za
przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W
ustawie o przekształceniu kolizja ta nie została rozstrzygnięta w sposób
specjalny, mają więc do niej zastosowanie ogólne zasady pierwszeństwa.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.k.w.h. o pierwszeństwie ograniczonych praw
rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej decyduje dzień, od którego
liczy się skutki dokonanego wpisu. Skutki te liczy się od dnia złożenia
wniosku o wpis (art. 29 u.k.w.h.). Odnosząc to do omawianej sytuacji należy
stwierdzić, że hipoteki istniejące na użytkowaniu wieczystym w chwili jego
przekształcenia jako wcześniej wpisane mają wyższe pierwszeństwo, a
hipoteka zabezpieczająca należności z tytułu opłat za przekształcenie niższe pierwszeństwo.
6. W piśmiennictwie nie ma jednomyślności w kwestii odpowiedniego
stosowania do użytkowania wieczystego art. 179 k.c. Przepis ten stwarza
właścicielowi możliwość wyzbycia się własności nieruchomości przez jej
zrzeczenie się. Jak się wydaje, użytkownik wieczysty może się zrzec swego
prawa, które to uprawnienie wynika z atrybutu rozporządzania prawem
5
S . R u d n i c k i , Uwłaszczenie osób fizycznych na podstawie ustawy z 4 września 1997
roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w
prawo własności, Monitor Prawniczy 1997, nr 11, s. 432.
31
Teresa Filipiak
(art. 233 k.c.)6. Zważywszy na to, że można się zrzec zarówno prawa
własności, jak i - z mocy art. 246 § 1 k.c. - ograniczonego prawa rzeczowego, nie sposób przyjąć, by racjonalny prawodawca wykluczył tę możliwość odnośnie do użytkowania wieczystego7. W jednym z orzeczeń Sąd
Najwyższy stwierdził, że państwowa osoba prawna może zrzec się użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa oraz
prawa własności wzniesionych na tym gruncie budynków8. Reprezentowany jest jednak również pogląd, iż art. 179 k.c. nie stanowi generalnie podstawy
do zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Podstawę taką stanowić mogą
jedynie przepisy szczególne przewidujące możliwość zrzeczenia się omawianego prawa. Uprzednio takim przepisem był art. 26 ustawy o zm. u.g.g.,
który stanowił, że państwowa lub komunalna osoba prawna może zrzec się
własności lub użytkowania wieczystego. Możliwość taką dopuścił również
Sąd Najwyższy, stwierdzając, że państwowa osoba prawna może zrzec się
użytkowania wieczystego9.
Odpowiednikiem art. 26 ustawy o zm. u.g.g. jest obecnie art. 16 u.g.n.,
z którego wynika, że państwowa lub samorządowa osoba prawna może
zrzec się własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości odpowiednio
na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Sformułowanie „na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego"
mogłoby sugerować, że podmioty te są drugą stroną czynności prawnej, że
zatem konstrukcja tego zrzeczenia jest całkowicie odmienna niż ukształtowana w art. 179 k.c. Należy wszakże sądzić, że jest to jedynie niezręczność legislacyjna, a zamiarem ustawodawcy było wskazanie w tym przepisie, iż benificjentem zrzeczenia się prawa przez samorządową osobę
prawną nie jest - inaczej niż to stanowi art. 179 k.c. - Skarb Państwa, lecz
jednostka samorządu terytorialnego. W wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez państwową osobę prawną użytkowanie wieczyste
wygasa, gdy grunt stanowi własność Skarbu Państwa (kontuzja), a jeśli jest
to użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego własność jednostki samo-
6
J. I g n a t o w i cz, O/J. cit., s. 183.
G. B i c n i ck, [w:]G. B i cn i ck, A. H o p f c r . Z . M a r m a j . E . M zy k, R . Ź r ó b e k . / f o mentarz do ustawy, o gospodarce nieruchomościami, t. I, Warszawa-Ziclona Góra 1998, s. 73.
7
właszczanie nieruchomości. Komentarz, Poznań-Kluczbork 1994, s. 229 i nast.
32
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym..
rządu terytorialnego, to nie wygasa, a Skarb Państwa nabywa użytkowanie
wieczyste od zrzekającej się państwowej osoby prawnej10. Jeżeli użytkowania wieczystego zrzeka się samorządowa osoba prawna, to użytkowanie
wieczyste wygasa, o ile grunt stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego (konfuzja), natomiast gdy samorządowa osoba prawna zrzeka
się użytkowania wieczystego ustanowionego na gruncie Skarbu Państwa,
prawo to nie wygasa, zaś użytkowanie wieczyste nabywa jednostka samorządu terytorialnego (art. 16 ust. 2 u.g.n.).
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego na skutek zrzeczenia się powoduje, zgodnie z art. 241 k.c., wygaśnięcie obciążających to prawo hipotek.
Z istoty zrzeczenia wynika również to, że Skarb Państwa i jednostka samorządu terytorialnego nie wstępują w prawa i obowiązki osoby zrzekającej się, dlatego też w sposób szczególny została uregulowana kwestia
dotychczasowych obciążeń. Stosując odpowiednio art. 179 k.c., co też
nakazuje art. 16 ust. 1 zd. 2 u.g.n., należy stwierdzić, że Skarb Państwa
i jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenie. Nie jest to jednak odpowiedzialność rzeczowa
prowadząca do egzekucji z nieruchomości (co byłoby sprzeczne z art. 1060
k.p.c.), a jedynie - odpowiedzialność ograniczona kwotowo do wysokości
wartości nieruchomości. Zrzekający się natomiast nadal odpowiada za ciążące na nieruchomości obciążenia powyżej wartości nieruchomości jako
dłużnik osobisty.
7. Z mocy art. 2 i 2a ustawy o zm. u.g.g. z dniem 5 grudnia 1990 roku
nastąpiło tak zwane uwłaszczenie państwowych i komunalnych osób prawnych. Osoby te nabyły ex lege użytkowanie wieczyste i stały się podmiotami prawa własności budynków, innych urządzeń oraz lokali wzniesionych na gruntach będących w ich zarządzie. Gdy obiekty te nie zostały
wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych, nabycie nastąpiło odpłatnie. Nabycie prawa użytkowania
wieczystego, własności budynków, innych urządzeń oraz lokali stwierdza
decyzja wojewody - odnośnie do nieruchomości stanowiących własność
10
Jednakże Z. T r u s z k i c w i c z, op. cit., s. 231, jest zdania, że trudno byłoby zgodzić się z
tym, że Skarb Państwa „przejmuje" użytkowanie wieczyste od zrzekającej się państwowej osoby
prawnej.
33
Teresa Filipiak
Skarbu Państwa lub zarządu gminy - co do nieruchomości będących własnością gminy. W decyzji tej określa się także warunki użytkowania wieczystego, kwotę należną za nabycie prawa własności oraz sposób zabezpieczenia wierzytelności. Decyzja ta ma charakter deklaratoryjny i stanowi
podstawę wpisu użytkowania wieczystego i własności budynków w księdze
wieczystej.
Z uwagi na to, że nie wszystkie uprawnione osoby prawne uzyskały taką
decyzję przed dniem 1 stycznia 1998 roku, art. 200 u.g.n. powtarza zasady
wyrażone w cytowanych wyżej przepisach11.
Z art. 200 ust. 2 u.g.n., podobnie jak poprzednio z art. 2 ust. 9 ustawy
o zm. u.g.g., wynika, że wierzytelności z tytułu nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne
podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu. Przedmiotem hipoteki jest nabyte
wskutek uwłaszczenia prawo użytkowania wieczystego wraz ze związanym prawem własności budynków i innych urządzeń. Wpis hipoteki następuje na wniosek wierzyciela po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego w decyzji na zaspokojenie wierzytelności.
Podstawą wpisu hipoteki jest decyzja stwierdzająca nabycie przez
państwową lub komunalną osobę prawną użytkowania wieczystego gruntu,
własności budynków, urządzeń i lokali. Nadanie takiej decyzji klauzuli
wykonalności sprawia, że staje się ona tytułem wykonawczym i uprawnia
do wpisania hipoteki przymusowej (art. 109 ust. 1 u.k.w.h.).
Regulacja hipoteki przymusowej w omawianym przepisie wprowadza
pewne odrębności w stosunku do zasad wyrażonych w ustawie o księgach
wieczystych i hipotece, jak można sądzić, przede wszystkim w celu lepszego zabezpieczenia wierzytelności Skarbu Państwa i gminy. Wyłączone
jest np. stosowanie art. 69 u.k.w.h. stanowiącego, że hipoteka zabezpiecza
roszczenia o odsetki nie przedawnione. Niejako bowiem w zamian za odsetki,
art. 200 ust. 2 pkt 3 u.g.n. przewiduje waloryzację świadczenia przypadającego Skarbowi Państwa lub gminie. Waloryzacja zaległej należności nie
11
W art. 200 u.g.n. zachowane zostało określenie „komunalna osoba prawna", gdyż treść tego
przepisu nic uległa zmianie w następstwie wejścia w życic ustawy powołanej w przypisie 1. Przepis
ten także, po zmianach ustrojowych państwa, dotyczy jedynie Skarbu Państwa i gmin, nic zaś
innych jednostek samorządu terytorialnego.
34
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym..
ma sama przez się wpływu na wysokość hipoteki, która zabezpiecza wierzytelność w kwocie wpisanej w księdze wieczystej. Słusznie podkreśla się,
że dopiero po waloryzacji długu możliwy jest kolejny wpis w księdze wieczystej, aktualizujący wysokość hipoteki, którego podstawą będzie orzeczenie sądowe w przedmiocie waloryzacji12.
Przepis art. 200 ust. 2 pkt 3 u.g.n. powtarza zupełnie niepotrzebnie treść
art. 2 ust. 9 pkt 3 ustawy o zm. u.g.g., stanowiąc, że w razie sprzedaży,
wynajęcia, wydzierżawienia albo innego odpłatnego odstąpienia nieruchomości lub ich części, na których dokonano zabezpieczenia hipotecznego
wierzytelności, wierzytelność staje się natychmiast wymagalna w części
równej korzyściom uzyskanym z tego tytułu. Uregulowanie to nasuwa wiele
uwag krytycznych13. Przede wszystkich chodzi o to, że wierzytelność musi
być już wymagalna w chwili ustanowienia hipoteki przymusowej, a zatem
nie może ona stać się ponownie wymagalna w momencie dokonania jednej
z czynności wymienionych w tym przepisie.
Następne szczególne uregulowanie dotyczy ustanowienia własności
lokalu po powstaniu hipoteki przymusowej. W pkt 4 art. 200 ust. 2 u.g.n.
ustawodawca postanowił, że w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu
mieszkalnego, udział w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz udział we
współwłasności wspólnych części budynku związane z prawem własności
są wolne od hipoteki. Chociaż powołany akt wspomina jedynie o wyłączeniu spod obciążenia hipoteką udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu
oraz udziału we współwłasności wspólnych części budynku, powstałych w
związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali, przyjmuje się, że z
obciążenia hipotecznego zwalnia się przede wszystkim wyodrębniony lokal
mieszkalny14. W regulacji tej chodzi o zwolnienie nabywców mieszkań od
odpowiedzialności za cudzy dług.
Jeżeli właściwy organ nie wyrazi zgody na zrzeczenie się własności
nieruchomości ob ciążonej hipoteką, to może być ona zbyta za cenę niższą
niż zabezpieczona na niej wierzytelność; kwotę uzyskaną ze zbycia nieruchomości uznaje się za zaspokojenie wierzytelności, a hipoteka podlega
12
13
Z. T r u s z k i c w i c z, op. cit., s. 224.
Op. cit., s. 224; M . B e d n a r e k , Przemiany własności w Polsce, Warszawa 1994, s. 179
i nast.
14
Z. T r u s z k i c w i cz, op. cit., s. 227.
35
Teresa Filipiak
wykreśleniu (art. 200 ust. 2 pkt 5 u.g.n.). Pomimo że ustawodawca wyraźnie o tym nie stanowi, przedmiotem zbycia w tej sytuacji będzie użytkowanie wieczyste jako prawo główne i związane z nim prawo własności
budynków. Natomiast przy odrębnej własności lokali, która także może być
przedmiotem zbycia, prawem głównym jest prawo własności lokalu, zaś
prawami związanymi współwłasność wspólnych części budynku oraz współwłasność lub współużytkowanie wieczyste gruntu.
Zgodnie z art. 200 ust. 3 u.g.n. wierzytelność z tytułu nabycia własności
budynków, innych urządzeń i lokali wygasają z chwilą przekształcenia
przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z wyłącznym udziałem Skarbu
Państwa lub wydania zarządzenia o prywatyzacji bezpośredniej na podstawie ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 roku o komercjalizacji i prywatyzacji
przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.).
Przekształcenie przedsiębiorstwa państwowego w jednoosobową spółkę Skarbu Państwa składa się z kilku etapów (art. 9 i 10 ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych). Najpierw Minister
Skarbu sporządza akt komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego, na
podstawie którego spółka zostaje wpisana do rejestru handlowego, a przedsiębiorstwo wykreślone z rejestru przedsiębiorstw państwowych.
Postanowienie o wpisaniu spółki do rejestru handlowego oraz związane
z tym wykreślenie przedsiębiorstwa państwowego z rejestru przedsiębiorstw
państwowych jest skuteczne od pierwszego dnia miesiąca przypadającego
po wydaniu postanowienia. Z tą też chwilą wygasają wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową, o których mowa w art. 200 u.g.n. Podstawę
wykreślenia hipoteki stanowią odpisy postanowień sądu rejestrowego.
Według art. 39 ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw
państwowych, prywatyzacja bezpośrednia polega na rozporządzeniu wszystkimi składnikami materialnymi i niematerialnymi majątku przedsiębiorstwa przez:
1) sprzedaż przedsiębiorstwa;
2) wniesienie przedsiębiorstwa do spółki;
3) oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania.
Wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową, o których mówi
art. 200 u.g.n., wygasają z dniem wydania przez pełnomocnika do spraw
prywatyzacji zarządzenia o prywatyzacji bezpośredniej. Zarządzenie to jest
podstawą wykreślenia hipoteki.
36