Kazus 30.05.2016 W umowie zawartej w formie aktu notarialnego

Kazus 30.05.2016
W umowie zawartej w formie aktu notarialnego Zdzisław zastrzegł na rzecz konkubentów Anny
i Bolesława prawo pierwokupu gruntu, którego był właścicielem. Po pewnym czasie Zdzisław zawarł
z Wandą w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży tej nieruchomości pod warunkiem, że Anna
i Bolesław nie wykonają prawa pierwokupu. W ciągu tygodnia od otrzymania wypisu aktu
notarialnego umowy sprzedaży Anna i Bolesław złożyli w formie aktu notarialnego oświadczenie o
wykonaniu prawa pierwokupu. Następnie w księdze wieczystej dla nieruchomości będącej
przedmiotem sprzedaży jako jedyny właściciel został wpisany Bolesław. Nieruchomość została
wydana Bolesławowi, Anna nigdy nie objęła jej w posiadanie. Rok później Anna i Bolesław rozstali się.
Bolesław bez konsultacji z Anną wydzierżawił grunt Cecylii, która nie wiedziała o wieloletnim związku
Anny i Bolesława. Prawo dzierżawy zostało ujawnione w księdze wieczystej. Wkrótce Anna zmarła,
pozostawiwszy po sobie testament własnoręczny, w którym rozrządziła udziałem we współwłasności
gruntu nabytego wspólnie z Bolesławem w ten sposób, że ma go z chwilą jej śmierci nabyć brat Anny,
Dariusz. Sąd stwierdził nabycie spadku po Annie w całości na podstawie ustawy przez córkę
spadkodawczyni, Ewelinę. Ewelina zażądała od Cecylii wydania gruntu.
Czy żądanie Eweliny jest uzasadnione?
Rozwiązanie
Podstawą roszczenia Eweliny o wydanie gruntu mógłby być art. 222 § 1 k.c.
I. Powstanie owego roszczenia zależy od spełnienia następujących przesłanek:
a. Ewelina jest właścicielem nieruchomości;
b. Cecylia faktycznie włada nieruchomością;
c. Cecylii nie przysługuje skuteczne względem Eweliny uprawnienie do władania rzeczą.
II. Należy także zbadać, czy roszczenie nie wygasło, czy jest wymagalne i zaskarżalne.
Ad I.a.
Ewelina jest spadkobierczynią Anny. Mogła nabyć własność nieruchomości w drodze dziedziczenia,
jeżeli prawo to wchodziło w skład spadku po Annie. W celu ustalenia tej okoliczności należy w
pierwszej kolejności zbadać, czy Anna nabyła własności nieruchomości.
Anna mogła nabyć własność wykonując prawo pierwokupu. Nabycie prawa własności we wskazany
sposób zależy od tego, czy prawo pierwokupu zostało prawidłowo zastrzeżone, czy zostały spełnione
przesłanki jego wykonania i czy wykonanie nastąpiło prawidłowo.
Prawo pierwokupu zostało zastrzeżone na rzecz Anny i Bolesława w zawartej w formie aktu
notarialnego umowie z pierwotnym właścicielem nieruchomości, Zdzisławem. Forma zastrzeżenia
prawa pierwokupu nie została w sposób szczególny uregulowana. Można wobec tego przyjąć, że
zastrzeżenie to mogło nastąpić w dowolnej formie (art. 60 k.c.). W piśmiennictwie reprezentowany
jest także pogląd, że jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży danej rzeczy wymagana jest forma
szczególna, to również zastrzeżenie prawa pierwokupu powinno nastąpić w takiej samej formie. Na
tle tego drugiego ujęcia w rozważnym stanie faktycznym dla zastrzeżenia prawa pierwokupu
niezbędne byłoby zachowanie formy aktu notarialnego, ponieważ forma taka jest wymagana dla
umowy sprzedaży nieruchomości (art. 158 k.c.). Umowa występująca w kazusie czyni zadość najdalej
idącym wymaganiom co do formy, bez względu zatem na to, który ze wspomnianych poglądów uzna
się za trafny, forma zastrzeżenia prawa pierwokupu była wystarczająca.
Jeżeli chodzi o treść zastrzeżenia, to należy zwrócić uwagę na okoliczność, że zostało ono uczynione
na rzecz dwóch osób: Anny i Bolesława. Przepis art. 602 § 1 k.c. reguluje sposób wykonania prawa
pierwokupu, jeżeli jest więcej niż jeden uprawniony. Należy z tego wnosić, że prawo to może być
zastrzeżone na rzecz wielu osób. Umowa zastrzegająca prawa pierwokupu była zatem prawidłowa
także pod względem treści.
Należy więc przyjąć, że prawo pierwokupu na rzecz Anny i Bolesława zostało prawidłowo
zastrzeżone.
Wykonanie prawa pierwokupu może nastąpić, jeżeli zobowiązany zawrze z osoba trzecią umowę
sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony nie wykona prawa pierwokupu (art. 597 § 1 k.c.), jeżeli
został zachowany odpowiedni termin (art. 598 § 2 k.c.) i jeżeli oświadczenie o wykonaniu prawa
pierwokupu zostało złożonej we właściwej formie.
W kazusie Zdzisław sprzedał Wandzie nieruchomość pod warunkiem, że Anna i Bolesław nie
wykonają prawa pierwokupu. Tym samym została spełniona pierwsza przesłanka wykonania prawa
pierwokupu.
W przypadku sprzedaży nieruchomości prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca od
otrzymania zawiadomienia o sprzedaży (art. 598 § 2 k.c.). W stanie faktycznym zadania Anna i
Bolesław złożyli swoje oświadczenie w ciągu tygodnia od otrzymania wypisu aktu notarialnego
obejmującego warunkową sprzedaż. Ponieważ w kazusie brak informacji o zawiadomieniu
uprawnionych o sprzedaży w inny sposób, należy przyjąć, ze nastąpiło ono wraz z doręczeniem im
wspomnianego wypisu aktu notarialnego. Termin do wykonania prawa pierwokupu został zatem
zachowany.
Jeżeli dla umowy sprzedaży wymagana jest szczególna forma, oświadczenie o wykonaniu prawa
pierwokupu powinno zostać wykonane w tej samej formie (art. 597 § 2 zd. 2 k.c.). Jako że umowa
sprzedaży nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.), w takiej
samej formie powinno zostać złożone oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu tej rzeczy. Anna
i Bolesław złożyli swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, zatem czynność ta czyniła zadość
wymaganiom co do formy.
Prawo pierwokupu zostało prawidłowo wykonane.
Wskutek wykonania prawa pierwokupu doszła do skutku miedzy Zdzisławem (zobowiązanym z tytułu
prawa pierwokupu) z jednej strony a Anną i Bolesławem (uprawnionymi z tytułu prawa pierwokupu)
z drugiej - umowa sprzedaży tej samej treści, co warunkowa umowa między Zdzisławem a Wandą
(art. 600 § 1 zd. 1 k.c.). Umowa ta nie zawierała już jednak warunku. W konsekwencji przeniosła
własność na Annę i Bolesława (art. 155 § 1 k.c.). Anna i Bolesław byli konkubentami, zatem nabyli
własność w częściach ułamkowych. Ponieważ z kazusu nie wynika nic innego, ich udziały były równe
(art. 197 k.c.). Wprawdzie w księdze wieczystej jako jedyny właściciel został wpisany Bolesław, jednak
skutkiem takiego wpisu nie było nabycie jednopodmiotowej własności przez Bolesława, a jedynie
powstanie niezgodności miedzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a stanem prawnym
ujawnionym w księdze wieczystej.
Annie przysługiwał zatem udział we współwłasności nieruchomości w wysokości jednej drugiej.
Przejście tego udziału na spadkobierczynię Anny, Ewelinę zależy od tego, czy prawo to weszło w skład
spadku po Annie. Zgodnie z art. 922 § 1 k.c. prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z
chwilą jego śmierci na spadkobierców. Udział we współwłasności niewątpliwie ma charakter
majątkowy. Jednakże do spadku nie należą prawa, które przechodzą na oznaczone osoby niezależnie
od tego, czy są one spadkobiercami (art. 922 § 2 in fine k.c.). Przykładem takiego nabycia jest zapis
windykacyjny, który polega na tym, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia
spadku (art. 9811 § 1 in fine k.c.). Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być m.in. zbywalne
prawo majątkowe (art. 981 § 2 pkt 2 k.c.) a sam zapis może być ustanowiony jedynie w testamencie
notarialnym (art. 9811 § 1 in principio k.c.). W kazusie Anna rozrządziła udziałem w ten sposób, że
miał go z chwilą jej śmierci nabyć brat Anny, Dariusz. Była to zatem formuła odpowiadająca treści
zapisu windykacyjnego. Udział we współwłasności – jako prawo zbywalne – mógł być przedmiotem
takiego zapisu. Nie została jednak zachowana przesłanka ustanowienia zapisu w testamencie
notarialnym, ponieważ Anna sporządziła testament własnoręczny (art. 949 k.c.). W konsekwencji nie
doszło do ustanowienia zapisu windykacyjnego. Taki stan rzeczy można ocenić dwojako. Po pierwsze,
można bronić poglądu o konwersji zapisu na zapis zwykły. Po drugie, można przyjąć, że zapis jest
definitywnie nieważny. Niezależnie od tego, które stanowisko uzna się za trafne, dany przedmiot
wchodzi do spadku. Zapis zwykły ma bowiem skutki wyłącznie obligacyjne (art. 968 k.c.). Udział we
współwłasności nieruchomości wchodził zatem do spadku po Annie i został nabyty w drodze
dziedziczenia przez Ewelinę.
Ewelina była więc współwłaścicielką nieruchomości. Należy wobec tego rozważyć, czy z punktu
widzenia dochodzenia roszczenia windykacyjnego współwłaściciel ma takie same uprawnienia jak
właściciel. Żądanie wydania rzeczy należy zaliczyć do czynności, które mają na celu zachowanie
wspólnego prawa. Czynności takich każdy ze współwłaścicieli może zaś dokonywać samodzielnie (art.
209 k.c.). Dlatego też Ewelina jako współwłaścicielka nieruchomości mogła bez współdziałania
z Bolesławem wystąpić z roszczeniem windykacyjnym.
Ad 1.b.
Według kazusu Bolesław wydzierżawił grunt Cecylii. Wobec braku innych informacji w stanie
faktycznym zadania należy przyjąć, że nie tylko doszło do zawarcia umowy dzierżawy, ale także, że
umowa ta została wykonana. Ponieważ dzierżawa polega na m.in. używaniu rzeczy (art. 693 § 1 k.c.),
uzasadniony jest wniosek, że Cecylia władała nieruchomością.
Ad 1.c.
Skuteczne wobec Eweliny uprawnienie do władania nieruchomością mogłoby wynikać z dzierżawy.
Należy jednak podkreślić, że umowę zawarł we własnym imieniu jedynie Bolesław. Tylko on
występuje zatem jako strona stosunku dzierżawy. Poza tym stosunkiem prawnym znajdowała się
Anna i taki sam status ma jej spadkobierczyni, Ewelina. Skuteczność dzierżawy nawiązanej przez
Bolesława z Cecylią wobec Eweliny mogłaby zatem wynikać jedynie z przepisów o współwłasności.
Wyjaśnienie tej kwestii wymaga jej zbadania z punktu widzenia zasad zarządu rzeczą wspólną. Przy
czym należy tutaj dokonać rozróżnienia między umową dzierżawy (czynność prawna), a jej
wykonaniem (czynności faktyczne). Kwestią sporną jest, czy zobowiązujące czynności prawne
dotyczące rzeczy wspólnej są objęte zakresem zarządu. Według jednego stanowiska czynności takie
nie są czynnościami zarządu, w konsekwencji do ich oceny nie znajdują zastosowania przepisy
o wykonywaniu zarządu (art. 199 i n. k.c.). Czynnością zarządu rzeczą wspólną w myśl tego
stanowiska może natomiast być wykonanie umowy jako czynność faktyczna. Natomiast drugie
stanowisko obejmuje zakresem zarządu także czynności zobowiązujące. Przy takim ujęciu już samą
umowę, a nie dopiero jej wykonanie, należy oceniać przez pryzmat art. 199 i n. k.c.
Ustawa dzieli czynności zarządu na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres
zwykłego zarządu. Te pierwsze wymagają zgody większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.) liczonej
według wielkości udziałów (art. 204 k.c.). Natomiast do dokonania drugich niezbędna jest zgoda
wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). W rozważanym stanie faktycznym Bolesław miał udział
równy udziałowi Anny. Nie miał zatem większości i w konsekwencji nie mógł samodzielnie
dokonywać nawet czynności zwykłego zarządu. Oddanie nieruchomości w dzierżawę niewątpliwie
zatem nastąpiło z naruszeniem zasad zarządu rzeczą wspólną. Według pierwszego poglądu na
charakter czynności zarządu naruszenie to odnosiło się do wykonania umowy. Wobec naruszenia
reguł zarządu czynność ta byłaby bezskuteczna względem Anny w tym znaczeniu, że mogłaby ona
kwestionować stan powstały wskutek dokonania czynności. Stosownie zaś do drugiego ujęcia
zarówno zawarcie umowy dzierżawy, jak i jej wykonanie byłoby sprzeczne z regułami zarządu.
Sprzeczność ta nie prowadziłaby jednak do nieważności czynności zobowiązującej (w rozważanym
przypadku dzierżawy), skoro zobowiązanie mógłby zaciągnąć także niewłaściciel. Także i w tym ujęciu
naruszenie reguł zarządu prowadzi do bezskuteczności umowy i jej wykonania względem
współwłaściciela, który nie wyraził na nią zgody.
Należy także rozważyć, czy umowa dzierżawy zawarta miedzy Bolesławem a Cecylią nie mogłaby
uzyskać skuteczności względem Anny (a wskutek sukcesji uniwersalnej – także Eweliny) na podstawie
przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Do przesłanek rękojmi należą:
(i) sprzeczność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
(art. 5 u.k.w.h.);
(ii) dokonanie czynności prawnej rozporządzającej z osobą uprawnioną według księgi (art. 5 i 9
u.k.w.h.);
(iii) brak nieodpłatności czynności (art. 6 ust. 1 in principio u.k.w.h);
(iv) brak złej wiary nabywcy (art. 6 ust. 1 in fine u.k.w.h.).
Przesłanka (i) jest spełniona, ponieważ w księdze wieczystej jako wyłączny właściciel wpisany był
Bolesław, a tymczasem nieruchomość była przedmiotem współwłasności. Dzierżawa jest umową
odpłatną (por. art. 693 k.c.), zatem spełniona była także przesłanka (iii). Jeżeli chodzi o przesłankę
(iv), to trzeba uwzględnić definicję złej wiary zawartą w art. 6 ust 2 u.k.w.h. Zgodnie z tym przepisem
w złej wierze jest ten, kto wiedział o niezgodności lub z łatwością mógł się o niej dowiedzieć. Brak w
kazusie informacji wskazujących na taką wiedzę bądź zarzucaną niewiedzę po stronie Cecylii.
Przeciwnie, Cecylia w ogóle nie wiedziała o wieloletnim związku Anny i Bolesława, co
uprawdopodabnia wniosek, że nie widziała ona i nie mogła się z łatwością dowiedzieć, że w
rzeczywistości Anna była współwłaścicielką nieruchomości. Należy także uwzględnić obowiązujące w
całym prawie cywilnym domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Można zatem przyjąć, że Cecylia nie
była w złej wierze, a więc że spełniona była także przesłanka (iv). Nie została natomiast spełniona
przesłanka (ii), jako że umowa dzierżawy jest czynnością prawną wyłącznie zobowiązującą. W
konsekwencji należy stwierdzić, że umowa dzierżawy nie mogła na podstawie przepisów o rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych uzyskać skuteczności przeciwko Annie. Nie była zatem również
skuteczna wobec jej spadkobierczyni, Eweliny.
Wobec spełnienia wszystkich przesłanek Ewelinie przysługiwało roszczenie o wydanie nieruchomości
względem Cecylii.
Ad II.
Brak w kazusie informacji wskazujących na możliwość wygaśnięcia roszczenia. Roszczenie
windykacyjne jest wymagalne od chwili uzyskania władztwa nad rzeczą przez osobę naruszającą
własność. W przypadku nieruchomości nie podlega ono przedawnieniu.
Roszczenie Eweliny zatem nie wygasło, jest wymagalne i zaskarżalne.
Odpowiedź: Żądanie Eweliny jest uzasadnione.