D - Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie

Sygn. akt. I ACa 37/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 września 2012 r.
Sąd Apelacyjny w Rzeszowie Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący
SSA Marek Klimczak (spr.)
Sędziowie:
SA Kazimierz Rusin
SA Grażyna Demko
Protokolant:
st. sekr. sądowy Renata Rusinek
po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2012 r. na rozprawie
sprawy z powództwa A. B. i M. B.
przeciwko (...) Spółki z o.o. w S.
o zapłatę
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Okręgowego - Sądu Gospodarczego w Krośnie
z dnia 29 grudnia 2009 r., sygn. akt VIII GC 59/09
I. o d d a l a obie apelacje,
II. z n o s i wzajemnie pomiędzy stronami koszty postępowania apelacyjnego,
III. z a s ą d z a na rzecz pozwanej (...) Spółki z o.o. w S. od powoda M. B. kwotę 12.280,50 zł oraz od powoda A. B.
kwotę 12.280,50 zł, tytułem zwrotu części kosztów postępowania kasacyjnego,
IV. z a s ą d z a na rzecz pozwanej (...) Spółki z o.o. w S. od powoda M. B. kwotę 274.551,06 zł (dwieście
siedemdziesiąt cztery tysiące pięćset pięćdziesiąt jeden 06/100) oraz od powoda A. B. kwotę 274.478,69 zł (dwieście
siedemdziesiąt cztery tysiące czterysta siedemdziesiąt osiem 69/100) tytułem zwrotu spełnionego przez pozwaną
świadczenia, oddalając jednocześnie dalej idące żądanie w tym zakresie.
UZASADNIENIE
Powodowie M. B. i A. B. domagali się w postępowaniu upominawczym wydania nakazu zapłaty mocą którego strona
pozwana (...) Sp. z o.o. w S. winna zapłacić na rzecz M. B. kwotę 497.204,90 zł oraz na rzecz A. B. kwotę 497.402,54
zł, w obu przypadkach z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r. oraz koszty procesu.
Twierdzili, że strona pozwana nie wykonała swojego zobowiązania wynikającego z treści zawartej przez strony w dniu 6
listopada 2008 r. umowy przedwstępnej, a mianowicie, jako przyszły sprzedawca nie uzyskał do dnia zawarcia umowy
przyrzeczonej zgody Banku na wykreślenie z ksiąg wieczystych hipotek obciążających nieruchomości mające stanowić
przedmiot sprzedaży w umowie przyrzeczonej. W rezultacie, powodowie wnieśli o zwrot zadatku w podwójnej
wysokości i zapłatę odszkodowania, na które składały się poniesione koszty czynności notarialnych oraz koszty kredytu
zaciągniętego na poczet uzyskania zadatkowanej kwoty.
Nakazem zapłaty z dnia 24 sierpnia 2009 r. Sąd Okręgowy – Sąd Gospodarczy w Krośnie uwzględnił powództwo.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na swoją rzecz od powodów
zwrotu kosztów procesu.
W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana zarzuciła, że powodowie zgodnie z postanowieniem zawartym w
umowie przedwstępnej zobowiązani byli wpłacić najpóźniej do dnia 7 stycznia 2009 r., tj. do dnia w którym miała być
zawarta umowa przyrzeczona, zaliczki na poczet ceny nabywanych nieruchomości, czego nie uczynili także w terminie
późniejszym. W rezultacie, powodowie odstąpili od umowy do czego uprawniał ich zarówno § 4 umowy przedwstępnej
jak i art. 395 k.c.
W wyniku rozpoznania sprawy Sąd Okręgowy – Sąd Gospodarczy w Krośnie zasądził od pozwanej (...) sp. z o.o. w S.
na rzecz powodów A. B. i M. B. kwoty po 244.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r., tytułem zwrotu
zadatku (pkt I), oddalił powództwo w pozostałej części, tj. obejmującej żądanie zwrotu podwójnej kwoty zadatku oraz
odszkodowania za nie zawarcie umowy przyrzeczonej (pkt II) oraz zasądził od pozwanej solidarnie na rzecz powodów
kwotę 24.231,69 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Według ustaleń poczynionych przez Sąd pierwszej instancji, strony w dniu 6 listopada 2008 r. zawarły przedwstępną
umowę sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i własności położonego na nim budynku hotelowego, w której to
umowie strona pozwana zobowiązała się do sprzedaży powodom tej nieruchomości za cenę 7.300.000 zł plus VAT w
kwocie 1.606.000 zł, a powodowie zobowiązali się tę nieruchomość kupić do dnia 7 stycznia 2009 r. Zgodnie z § 3 tej
umowy powodowie w dniu jej zawarcia (6 listopada 2008 r.) wpłacili stronie pozwanej zadatek w wysokości 400.000
zł plus VAT w kwocie 88.000 zł. Powodowie w § 5 przedmiotowej umowy zobowiązali się nadto do wpłacenia przed
zawarciem umowy sprzedaży, najpóźniej do dnia 7 stycznia 2009 r., zaliczki w wysokości 6.200.000 zł plus VAT w
kwocie 1.364.000 zł. W umowie zaznaczono, że w przypadku niedotrzymania przez stronę kupująca terminu zapłaty
zaliczki, od zaległej kwoty zostaną naliczone odsetki ustawowe. Przedmiot umowy kupujący zobowiązał się przekazać
najpóźniej w dniu podpisania umowy sprzedaży. Strona pozwana natomiast, zobowiązała się przed zawarciem umowy
przyrzeczonej przedstawić zgodę Banku na wykreślenie hipotek obciążających przedmiotową nieruchomość w łącznej
kwocie 10.295.000 zł.
Strony uzgodniły, że podpisanie umowy przyrzeczonej na dzień 6 stycznia 2009 r. i na ten dzień został wyznaczony
termin podpisania aktu notarialnego. W dniu 5 stycznia 2009 r. powodowie podpisali umowy kredytowe z Bankami,
według których uruchomienie na rzecz każdego z powodów kredytu w kwocie 3.000.000 zł (przeznaczonego na zapłatę
zaliczki) miało nastąpić do dnia 7 stycznia 2009 r., po przedłożeniu aktu notarialnego zawarcia umowy przyrzeczonej
zawierającego oświadczenie o ustanowieniu na rzecz Banków hipotek kaucyjnych oraz potwierdzającego brak innych
obciążeń hipotecznych przedmiotowej nieruchomości. Pozostałą część zaliczki, a w szczególności należny podatek
VAT, powodowie mieli uiścić z własnych środków finansowych. W dniu 6 stycznia 2009 r. strona pozwana nie
uzyskała zgody Banku na wykreślenie hipotek i prosiła o przesunięcie tego terminu do dnia 13 stycznia 2009 r., na
co powodowie przystali. W tym ostatnim dniu strona pozwana przedstawiła pismo Banku informujące o wysokości
jej obciążenia kredytowego i stwierdzające, że spłata tego zadłużenia przez pozwaną spółkę spowoduje zwolnienie
przez Bank nieruchomości z obciążających ją hipotek, co powodowie uznali za niewystarczające do zawarcia umowy
przyrzeczonej. Zarówno do dnia 7 stycznia 2009 r. jak i do dnia 13 stycznia 2009r. powodowie nie wpłacili zaliczki
ustalonej w umowie przedwstępnej. W rezultacie, dnia 13 stycznia 2009 r. strony stawiły się wprawdzie w kancelarii
notarialnej, jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, a to ze względu na wzajemne nie wywiązanie się z
zobowiązań opisanych w § 1 pkt a i b umowy. Strona sprzedająca zaproponowała zgodne rozwiązanie umowy i zwrot
kupującemu zapłaconego zadatku na co kupujący nie wyrazili zgody. W dniu 3 lutego 2009r. strona pozwana złożyła
pismo o odstąpieniu od umowy z powodu nie wpłacenia zaliczki przez powodów, ci zaś uznali to pismo za bezskuteczne,
domagając się nadal zawarcia umowy.
W trakcie wzajemnych ustaleń strona powodowa, po uzyskaniu informacji, że zakupem prawa do nieruchomości, w
skład którego wchodzi hotel (...), zainteresowane jest Przedsiębiorstwo Usług (...) – (...) Sp. z o.o. w G., poinformował
je o zamiarze zakupu w/w obiektu, wzywając jednocześnie wspomniane Przedsiębiorstwo do cofnięcia złożonej oferty
jego zakupu. W późniejszym okresie powodowie poinformowali w/w Przedsiębiorstwo o odstąpieniu przez pozwaną
od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Z tytułu poniesionych opłat notarialnych powodowie uiścili na rzecz notariusza podejmującego czynności cywilne
łączną kwotę 6.407,44 zł oraz ponieśli koszty finansowe w kwocie 12.200 zł z tytułu odsetek od udzielonego im kredytu.
Wezwaniem z dnia 30 marca 2009 r. powodowie, w związku z uchylaniem się pozwanego od wykonania umowy
przedwstępnej z dnia 6 listopada 2008 r., wezwali stronę pozwaną do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem.
Dysponując przytoczonymi wyżej ustaleniami faktycznymi Sąd Okręgowy stwierdził, ze żadnej ze stron nie można
przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony, zwłaszcza prezes
pozwanej spółki, nie miały bowiem świadomości zależności pomiędzy spełnieniem przez pozwanego zobowiązania na
rzecz swoich kredytobiorców a likwidacją obciążeń hipotecznych, jak i brakiem stosownych funduszów u powodów.
Obie strony podjęły zatem pewne ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej
od uzyskania zgody Banku. Uzależnienie to nie znalazło wyrazu w umowie, gdyż strony nie wprowadziły do treści
umowy warunku w rozumieniu art.. 89 k.c. Podjęły natomiast świadomie pewne ryzyko, za które aktualnie obie
ponoszą odpowiedzialność. W takich okolicznościach – zdaniem Sądu Okręgowego – stronom nie można przypisać
odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.
W konsekwencji Sąd ten, powołując się na art. 394 § 3 k.c. uznał, że powodom należy się zwrot zadatku z podatkiem
VAT oraz odsetkami ustawowymi od dnia 3 lutego 2009 r., tj. od dnia kiedy strona pozwana złożyła oświadczenie
o odstąpieniu od umowy. Uznał jednocześnie, że w tych warunkach odpada obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie
wyższej.
Orzeczenie o kosztach procesu oparte zostało o zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów (art. 100 k.p.c.) i założenie,
że skoro powodowie przegrali proces w 51 %, pozwana zaś w 49 %, w takim też stosunku strony powinny być obciążone
wspomnianymi kosztami.
Wyrok powyższy zaskarżyły obie strony.
Powodowie w apelacji zaskarżając wyrok Sądu I instancji w części oddalającej powództwo w pozostałym zakresie pkt
II i orzekającym o kosztach procesu zarzucili:
1. naruszenie prawa materialnego a to:
-.
• art. 65 kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że brak było pomiędzy stronami ustaleń odnośnie
uzyskania z kredytu bankowego środków na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości co wiązało się z koniecznością
wykreślenia dotychczasowej hipoteki istniejącej na tej nieruchomości, aby możliwym stało się ustanowienie
hipoteki zabezpieczającej kredyt,
• art. 471 kc poprzez przyjęcie, że niezawarcie przez stronę pozwaną umowy przyrzeczonej było następstwem
okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności,
• art. 390 § 1 kc, art. 394 § 1 kc poprzez ich niezastosowanie,
• art. 394 § 3 kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie,
2. naruszenie prawa procesowego a to :
• art. 233 § 1 kpc poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego sprawy i poczynienie ustaleń faktycznych
sprzecznie z zebranymi dowodami,
• art. 328 § 2 kpc poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia, które to naruszenia miały
istotny wpływ na wynik postępowania.
Mając na uwadze podniesione zarzuty wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie żądań w całości oraz
zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.
Strona pozwana zaskarżając wyrok w części uwzględniającej powództwo i orzekającej o kosztach procesu zarzuciła:
1. naruszenie prawa materialnego
-.
• art. 394 § 1 i 395 § 1 kc poprzez błędne przyjęcie, że skutecznie nie odstąpiła od umowy w sytuacji nie uiszczenia
w terminie zaliczki przez kupujących a z uwagi na to zawinienie powodowie byli uprawnieni do zwrotu kwoty
przekazanej tytułem zadatku,
• art. 89 kc przez przyjęcie, że wpłata zaliczki przez powodów nie była warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy,
• art. 481 kc przez zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 3 lutego 2009 r. podczas, gdy od kwoty 88.000 zł odsetki
winny być zasądzone od prawomocności wyroku a od kwoty 400.000 zł od dnia 5 marca 2009 r., gdy zażądano
zwrotu podwójnego zadatku.
Wskazując na powyższe wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa względnie jego
uchylenia w zaskarżonej części i przekazania w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.
Strony wniosły o oddalenie wzajemnych apelacji.
W wyniku rozpoznania obu tych apelacji Sąd Apelacyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 16 września 2010 r.
uwzględniając częściowo apelację powodów, zmienił wyrok sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził od strony
pozwanej na rzecz M. B. kwotę 491.104,90 zł a na rzecz A. B. kwotę 491.302,54 zł, obie kwoty z ustawowymi odsetkami
od dnia 3 lutego 2009 r., oddalając powództwo w pozostałej części. Sąd drugiej instancji zmienił też odpowiednio
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, oddalił apelację powodów w pozostałej części a apelację strony pozwanej w
całości oraz orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny uznał, że obie strony nie wykonały zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej: pozwana zgody
Banku na wykreślenie hipotek a powodowie wpłacenia zaliczki. Sąd ten argumentował, że strona pozwana przyjęła
ryzyko uzyskania zgody Banku na wykreślenie hipotek bez względu na to, czy wygaśnięcie zabezpieczenia hipotecznego
byłoby skutkiem jej działania (np. zapłaty czy potrącenia) czynności prawnej z wierzycielem, czy działań samego
wierzyciela.
Oceniając natomiast obowiązek kupującego zapłaty zaliczki na cenę nabycia nieruchomości stwierdził, że jest to
w istocie obowiązek zapłaty ceny nabycia nieruchomości, który powstaje dopiero przy zawarciu przyrzeczonej
umowy sprzedaży. Niewpłacenie tej zaliczki nie mogło więc skutkować odstąpieniem strony pozwanej od umowy
przedwstępnej, skoro nie jest to umowa wzajemna a postanowienia umowy stron nie tylko nie przewidywały prawa
odstąpienia od umowy, lecz stanowiły, że w razie nie wpłacenia zaliczki naliczane będą odsetki ustawowe od dnia
7 stycznia 2009 r. W konsekwencji uznał, że strona pozwana zarówno nie wykonała swojego zobowiązania do
przedłożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek, jak i bezpodstawnie odstąpiła od umowy, do czego nie była
uprawniona.
Dlatego, zdaniem Sądu drugiej instancji, powodom jako stronie która dała zadatek, przysługiwało na podstawie art.
394 § 1 k.p.c. prawo żądania sumy dwukrotnie wyższej od kwoty zapłaconego zadatku wraz z podatkiem VAT. Zgodnie
z art. 394 k.c. powodowie mają prawo zarówno do odszkodowania w zakresie ujemnego interesu umownego jak i
do otrzymania podwójnego zadatku w kwocie po 488.000 zł. Powód M. B. poniósł w zakresie ujemnego interesu
umownego szkodę w wysokości 3.104,90 zł a powód A. B. w wysokości 3.302,54 zł w związku z uiszczeniem kosztów
notarialnych i te kwoty łącznie z kwotą podwójnego zadatku zostały na ich rzecz zasądzone przez Sąd Apelacyjny,
który wskazał nadto, że zasądził je z ustawowymi odsetkami od dnia 7 kwietnia 2009 r., choć wymagalność tych kwot
powstała w chwili, gdy strona pozwana oświadczyła, że odstępuje od zawarcia umowy.
Na skutek skargi kasacyjnej strony pozwanej od opisanego powyżej wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie, Sąd
Najwyższy - wyrokiem z dnia 14 grudnia 2011 r. - uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację powodów
i zarazem uwzględniającej powództwo (pkt I ppkt 1) oraz w części oddalającej apelację strony pozwanej (pkt III) a
także orzekającej o kosztach procesu (pkt I ppkt 3 i pkt IV) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu
w Rzeszowie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy uznał za uzasadniony zarzut kasacyjny naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w wyniku
nie wskazania przez Sąd Apelacyjny podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku oraz niedostatecznego wyjaśnienia
podstawy prawnej rozstrzygnięcia obejmującego zasądzenie, obok zwrotu podwójnego zadatku, także odszkodowania,
zasądzenie podatku VAT wraz z kwotą podwójnego zadatku oraz ustawowych odsetek od kwot podatku a także daty
wymagalności roszczenia o zwrot podwójnego zadatku i odszkodowania.
Rozwijając szerzej swoje stanowisko Sąd Najwyższy wskazał, iż wykładając umowę przedwstępną stron Sąd Apelacyjny
przede wszystkim pominął jej jednoznaczną treść, bowiem strony przewidując wpłacenie zadatku, nie tylko powołały
się na art. 394 § 1 k.c., lecz w § 3 umowy powtórzyły treść tego przepisu wskazując między innymi, że dany zadatek
ma to znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu
dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie
wyższej. Danie przez powodów zadatku i stwierdzenie przez strony w umowie przedwstępnej, że rodzi to skutki
przewidziane w art. 394 § 1 k.c., w tym prawo odstąpienia od umowy, jednoznacznie wskazuje, że wbrew stanowisku
Sądu Apelacyjnego, strony przewidziały w umowie prawo odstąpienia od umowy w razie jej niewykonania przez
którąkolwiek ze stron. Przewidziały więc umowne prawo odstąpienia od umowy.
Jak wskazał dalej Sąd Najwyższy, nie wykonanie przez stronę dodatkowego zastrzeżenia umownego, np. co do
terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej jest niewykonaniem umowy przedwstępnej,
uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od umowy. Pominął jednak Sąd Apelacyjny, że w
przedmiotowej umowie przedwstępnej strony zawarły dwa dodatkowe zobowiązania : zobowiązanie strony pozwanej
do przedstawienia przed zawarciem umowy przyrzeczonej zgody Banku na wykreślenie hipotek obciążających
nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy przyrzeczonej oraz zobowiązanie powodów do wpłacenia przed
terminem zawarcia umowy przyrzeczonej zaliczki w kwocie
6.200.000 zł wraz z kwotą 1.364.000 zł podatku VAT. Prowadzi to do wniosku, że każda ze stron mogła odstąpić od
umowy przedwstępnej w razie nie wykonania przez drugą stronę dodatkowego zobowiązania umownego: powodowie
w sytuacji nie przedstawienia przez stronę pozwaną w uzgodnionym terminie zgody Banku na wykreślenie hipotek,
a strona pozwana w razie nie wpłacenia przez powodów w uzgodnionym terminie wskazanej wyżej zaliczki na poczet
ceny nieruchomości. Okoliczność, że w umowie przewidziano także możliwość doliczenia ustawowych odsetek w razie
niewpłacenia kwoty zaliczki, niewątpliwie nie uchyla jednoznacznych postanowień umowy przewidujących dla każdej
ze stron prawo odstąpienia od niej w razie niewykonania przez drugą stronę obowiązków umownych.
Podzielił Sąd Najwyższy także to zapatrywanie skarżącej według którego żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty
zadatku albo prawo zatrzymania zadatku (art. 394 § 1 k.c.) powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie
o odstąpieniu od umowy. Jeżeli natomiast, mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie
odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na ogólnych zasadach, którego wysokość jest określoną
wysokością poniesionej szkody. W sprawie brak jest ustaleń, czy powodowie w konsekwencji nie wykonania przez
stronę pozwaną umowy przedwstępnej (nie złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek), odstąpili od umowy
przedwstępnej i czy mogli skutecznie to uczynić. Brak zatem podstawy faktycznej uzasadniającej zastosowanie do ich
żądania art. 394 § 1 k.c.
W konsekwencji za skuteczne uznał Sąd Najwyższy zarzuty skargi kasacyjnej odnoszące się do oceny Sądu
Apelacyjnego przyczyn nie wykonania zobowiązań z umowy przedwstępnej oraz przyczyn nie dojścia do zawarcia
umowy przyrzeczonej, w szczególności przyjęcia, że stało się tak wyłącznie na skutek okoliczności, za które ponosi
odpowiedzialność strona pozwana.
Sąd Najwyższy uznał natomiast za bezzasadne zarzuty skargi kasacyjnej oparte na art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 490 §
1 w zw. z
art. 394 § 1 k.c., kwestionujące przyjęcie przez Sąd Apelacyjny bezwarunkowego charakteru zobowiązania strony
pozwanej do przedłożenia przed zawarciem umowy ostatecznej zgody Banku na wykreślenie hipotek, nie związanego
z obowiązkiem wpłacenia przez powodów zaliczki na poczet ceny. Wskazał Sąd Najwyższy, iż związek pomiędzy tymi
zobowiązaniami nie wynika z treści umowy ani z okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść z
ustalonych zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby związek ten rzeczywiści istniał i miał taki charakter jak twierdzi
pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić na rzecz Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia zgody Banku
na wykreślenie hipotek. W każdym razie to niewątpliwie obowiązkiem strony pozwanej było dopilnowanie, by w
umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne postanowienia w tym przedmiocie, a skoro ich zabrakło, jej
obowiązkiem (art. 6 k.c. i art. 232 zd. 1 k.p.c.) było udowodnienie w procesie, że wykonanie przez nią zobowiązania
do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane wpłaceniem przez powodów zaliczki na poczet
ceny nieruchomości.
W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Apelacyjny zważył, co następuje :
Zauważenia na wstępie wymaga, że przedmiotem niniejszego postępowania jest na obecnym etapie ocena roszczenia
powodów o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości na rzecz każdego z nich, tj. w wysokości 488.000 zł oraz
odszkodowania w kwocie 3.104,90 zł na rzecz powoda M. B. oraz w wysokości 3.302,54 zł na rzecz A. B. z tytułu
kosztów czynności notarialnych związanych z zawarciem umowy przedwstępnej. Przedmiotem tego postępowania
nie jest już roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu kosztów kredytu zaciągniętego przez powodów na poczet
wykonania umowy przyrzeczonej w kwocie 12.200 zł.
Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 14 grudnia 2011 r. sygn. akt III CSK 149/11 uchylił bowiem jedynie pkt I ppkt 1 wyroku
Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r. sygn. akt I ACa 224/10 (zawierający zmianę wyroku Sądu
Okręgowego w Krośnie przez uwzględnienie roszczenia o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości oraz roszczenia
odszkodowawczego związanego z kosztami czynności notarialnych), pkt III wyroku Sądu Apelacyjnego (zawierający
oddalenie apelacji pozwanej) oraz pkt I ppkt 3 i pkt IV wyroku Sądu Apelacyjnego (zawierające orzeczenia o kosztach
procesu). Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie nie został natomiast uchylony w pkt I ppkt 2 (oddalenie powództwa
w pozostałym zakresie) oraz w pkt II (oddalenie apelacji powodów w pozostałym zakresie), co oznacza, że oddalenie
powództwa o zapłatę kwoty 12.200 zł jest już prawomocne.
Odnosząc się do apelacji obu stron pewnego uporządkowania wymagają również podniesione w tych apelacjach
zarzuty. Otóż w apelacjach tych podniesione zostały zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego (apelacja
powodów i apelacja pozwanego) jak i prawa procesowego (apelacja powodów). Zaznaczyć zatem trzeba, że jeżeli
warunkiem prawidłowego doboru i zastosowania prawa materialnego jest uprzednie niewadliwe ustalenie stanu
faktycznego, rozważenie zarzutów materialnoprawnych poprzedzone być musi analizą zarzutów skierowanych
przeciwko podstawie faktycznej zaskarżonego rozstrzygnięcia, tj. tych o charakterze procesowym. Zawsze bowiem,
zanim dojdzie do odtworzenia i stanowczego zaakceptowania faktów stanowiących podłoże danej sprawy,
dokonywanie subsumcji i rozwiązywanie problemów materialnoprawnych jest przedwczesne albo w ogóle niemożliwe
(por. np. orzeczenie SN z 4 października 2002 r. III CZP 62/02, OSNC 2004/1/7).
Uwzględniając zarysowaną wyżej chronologię odnieść się należało w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia
przepisów prawa procesowego zawartych w pkt 2 apelacji powoda, które to zarzuty skarżący rozwinął, przywołując do
nich dodatkowe uzasadnienie w piśmie procesowym z dnia 19 czerwca 2012 r. Potwierdzenie zasadności tych zarzutów
wymaga od skarżącego – poza powołaniem się na naruszenie przez Sąd pierwszej instancji konkretnych przepisów
postępowania – wykazania, że naruszenia te były w takim rozmiarze, iż wpłynęły na treść wyroku. W ocenie Sądu
Apelacyjnego skarżący nie sprostał temu zadaniu a przemawiają za tym okoliczności, o których będzie mowa poniżej.
I tak, jeśli idzie o zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku pokazuje, że Sąd
pierwszej instancji dokonał ustaleń faktów, które uznał za udowodnione oraz wskazał dowody na których się oparł.
Wyjaśnił również podstawę prawną wyroku w przytoczeniem przepisów prawa oraz ze wskazaniem, dlaczego znajdują
one w sprawie zastosowanie. Podstawą do formułowania tego rodzaju zarzutu nie może być trafność wyprowadzonych
wniosków faktycznych i prawnych, czy też stopień szczegółowości argumentacji użytej na ich poparcie. Kwestia
trafności wyprowadzonych wniosków faktycznych bądź prawnych może być natomiast przedmiotem zarzutów
naruszenia konkretnych przepisów prawa procesowego (np. tych dotyczących oceny dowodów) bądź materialnego.
Z kolei, stopień szczegółowości użytej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku argumentacji mógłby być podstawą do
stawiania skutecznego zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. tylko wtedy, gdyby braki w tym zakresie były tak znaczne,
że niemożliwym byłoby prześledzenie toku wywodu, który doprowadził do wydania zaskarżonego orzeczenia. Taka
sytuacja w rozpoznawanej sprawie bez wątpienia nie miała miejsca.
Usprawiedliwionych podstaw nie posiada również zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. polegającego na dowolnej
ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego i poczynieniu ustaleń faktycznych sprzecznie z zebranymi
dowodami. Wbrew zarzutowi skarżącego Sąd I instancji ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy tak jak wymaga
tego art. 233 § 1 k.p.c., tj. według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego
materiału. To, że określony dowodów (dowody) został oceniony niezgodnie z intencją skarżących nie oznacza jeszcze
naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Istotne jest bowiem tylko to, aby ocena ta nie naruszała dyrektyw płynących z art. 233
§ 1 k.p.c., tzn. aby zebrany w sprawie materiał został oceniony wszechstronnie, ze wskazaniem na podstawie których
dowodów dokonano ustaleń a którym odmówiono wiarygodności i mocy a także by wnioski będące rezultatem tej
oceny były zgodne z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego.
Treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku pokazuje, że Sąd i instancji przytoczonych wyżej dyrektyw nie naruszył.
Dodać wypada, że podważenie tak dokonanej oceny dowodów musiałoby doprowadzić do pozbawienia sądu
orzekającego jego prerogatyw – tj. uprawnienia do oceny wiarygodności i mocy dowodów „według własnego
przekonania”.
Podnoszenie na obecnym etapie postępowania twierdzenia, iż powodowie złożyli skuteczne oświadczenie o
odstąpieniu od umowy przedwstępnej uznać należy za działanie niekonsekwentne, a przede wszystkim spóźnione w
świetle przepisu art. 47912 § 1 k.p.c. Podkreślenia wymaga, że prezentowana przez powodów w postępowaniu przed
Sądem I instancji wersja zdarzeń zakładała, że to oni byli tą stroną umowy przedwstępnej, która konsekwentnie dążyła
do zawarcia umowy przyrzeczonej. Na przeszkodzie odmiennym twierdzeniom powodów podnoszonym na etapie
postępowania apelacyjnego a także próbom dowodzenia tej okoliczności stoi również przepis art. 381 k.p.c. Nie może
być obecnie skutecznie kwestionowane także i to, że od umowy przedwstępnej skutecznie odstąpiła strona pozwana.
Poza sporem bowiem być musi, że powodowie nie wykonali swojego zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej
(nie wpłacili w omówionym terminie zaliczki), co zgodnie z postanowieniami umowy i treścią przepisu art. 394 § 1
k.c. uprawniało stronę pozwaną do odstąpienia od umowy. Z tych względów wniosek dowodowy powodów zawarty w
piśmie procesowym z dnia 22 marca 2012 r. został przez Sąd Apelacyjny oddalony.
Lektura uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do wniosku, że przez podjęcie przez prezesa pozwanej spółki
dodatkowych starań w celu spełnienia nałożonego na spółkę obowiązku (uzyskania zgody Banku na wykreślenie
hipotek) Sąd Okręgowy rozumiał dodatkowy termin do zawarcia umowy przyrzeczonej o jaki pozwana wystąpiła w
celu uprzedniego uzyskania stosownego zaświadczenia z Banku (por. str. 17 oraz str. 8 uzasadnienia zaskarżonego
wyroku). Dodać wypada, że z ustalenia tego Sąd I instancji nie wyprowadza jakichś szczególnie korzystnych dla
pozwanej wniosków, gdyż jednocześnie zastrzega, że prezesowi pozwanej nie udałoby się tego obowiązku wypełnić
i po upływie ostatecznego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, skoro w treści umowy nie uwzględniono
faktycznie istniejącego powiązania pomiędzy możliwością spłacenia przez pozwaną swoich zobowiązań hipotecznych a
wpłatą przez powodów zaliczki, której sfinansowanie, z kolei, uzależnione było od uzyskania kredytu zabezpieczonego
hipotecznie na tej samej nieruchomości.
Nie jest też tak, aby Sąd I instancji nie dostrzegł, czy wręcz pominął, okoliczności dotyczące zainteresowania zakupem
przedmiotowej nieruchomości (łącznie ze złożeniem oferty zakupu) ze strony Przedsiębiorstwa Usług (...) – (...) Sp.
z o.o. w G., w tym samym czasie, gdy strony niniejszego sporu związały się umową przedwstępną. Ustalenia w tym
zakresie znajdują się na stronie 10 uzasadnienia zaskarżonego wyroku. Rzecz jednak w tym, że Sąd I instancji nie
miał podstaw w materiale dowodowym sprawy do wyciągnięcia z tego faktu tak daleko idących wniosków jak czynią
to obecnie powodowie. Nic też nie stało na przeszkodzie temu, aby powodowie – mając świadomość tego faktu już w
chwili wnoszenia pozwu i już wówczas prezentując tezę, że to korzystniejsza oferta ze strony spółki (...) była przyczyną
odstąpienia pozwanej od umowy przedwstępnej zawartej z powodami (por. str. 5 pozwu) – już wtedy podjęli starania o
uzyskanie dowodów na tę okoliczność i przedstawili te dowody w pozwie, tak jak wymaga tego art. 47912 § 1 k.p.c. Stąd
też Sąd Apelacyjny oddalił wnioski dowodowe powodów w tym zakresie zawarte w piśmie procesowym z dnia 6 lipca
2012 r. oraz z dnia 23 sierpnia 2012 r. Przeszkodę dla przeprowadzenia tych dowodów w postępowaniu apelacyjnym
stanowił również przepis art. 381 k.p.c. Nie jest bowiem potrzebą powołania się na nie, powstałą później, sytuacja
procesowa ukształtowana wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2011 r. a zwłaszcza wykładnia dokonana
przez Sąd Najwyższy w tym wyroku, do której wspomniane wnioski dowodowe ewidentnie nawiązują.
Te same powody prawne legły u podstaw oddalenia wniosków dowodowych strony pozwanej zawartych w piśmie
procesowym z dnia 24 lipca 2012 r., z tym tylko, że w tym wypadku podstawą prawną uznania wniosków dowodowych
za spóźnione stanowił przepis art. 47914 k.p.c.
Poczynione do tej pory uwagi oznaczają, że podstawa faktyczna zaskarżonego wyroku nie została skutecznie wzruszona
i z tego względu stanowić ona musi także dla Sądu Apelacyjnego punkt wyjścia do dalszych rozważań.
Przechodząc zatem do zawartych w apelacjach obu stron zarzutów naruszenia prawa materialnego, jako bezzasadny
ocenić należy zarzut powodów dotyczący naruszenia art. 65 k.c. Nie narusza bowiem, przyjętych w art. 65 § 1 i
2 k.c. zasad wykładni oświadczenia woli stron przyjecie, że strona pozwana zobowiązana była do uzyskania zgody
Banku niezależnie od tego, czy powodowie wpłacą zaliczkę na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Związek taki
w żaden sposób nie wynika ani z treści umowy ani z okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść
z ustalonych zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby związek ten rzeczywiście istniał i miał taki charakter jak
twierdzi pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić na rzecz Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia
zgody Banku na wykreślenie hipotek. W każdym razie to obowiązkiem strony pozwanej było dopilnowanie, by w
umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne postanowienia w tym przedmiocie, a skoro ich zabrakło, jej
obowiązkiem (art. 6 k.c. i art. 232 zd. 1 k.p.c.) było udowodnienie w procesie, że wykonanie przez nią zobowiązania
do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane zapłaceniem przez powodów zaliczki na poczet
ceny nieruchomości. Trafnie Sąd I instancji uznał, że okoliczność ta nie została wykazana (por. również wywody Sądu
Najwyższego dotyczące zastosowania art. 65 § 1 i 2 k.c. w wyroku uchylającym wyrok Sądu Najwyższego w Rzeszowie z
dnia 16 września 2010 r.). Respektując te same reguły wykładni oświadczenia woli – a przede wszystkim zasadę, iż gdy
mamy do czynienia z oświadczeniem woli ujętym w formie pisemnej za podstawę wykładni powinien być przyjmowany
tekst dokumentu a rezultaty wykładni nie mogą prowadzić do rezultatów ewidentnie sprzecznych z owym tekstem
– podzielić wypada także i to zapatrywanie Sądu I instancji, według którego dodatkowe postanowienie umowne
dotyczące zobowiązania powodów do wpłacenia przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej zaliczki nie może być
zakwalifikowane jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to jednocześnie, że nie mógł być podzielony
zarzut naruszenia art. 89 k.c. podniesiony w apelacji strony pozwanej. Sąd I instancji wprawdzie myli się uważając,
że wobec niewykonania tego zobowiązania przez powodów stronie pozwanej nie przysługiwało prawo odstąpienia od
umowy a jedynie możliwość naliczenia odsetek, to jednak błąd ten pozostaje bez istotnych konsekwencji dla wyniku
sprawy, o czym będzie jeszcze mowa, w dalszej części niniejszego uzasadnienia.
Odniesienie się do pozostałych zarzutów naruszenia prawa materialnego, zawartych w apelacjach obu stron (art.
471 k.c., art. 390 § 1 k.c. oraz art. 394 § 1 i 3 k.c. w przypadku apelacji powodów a także art. 394 § 1 i 3 k.c. i art.
395 § 1 k.c. w odniesieniu do apelacji strony pozwanej),wymagało w pierwszej kolejności zajęcia stanowiska co do
spornego w doktrynie i orzecznictwie problemu dopuszczalności domagania się przez stronę umowy przedwstępnej
odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) w sytuacji, gdy dany był zadatek. Sąd Apelacyjny podziela w tej
mierze zapatrywanie przyjęte przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 25 czerwca 2009 r. III CZP 39/09
(OSNC 2010/2/25) gdzie stwierdzono, że jeżeli, mimo zastrzeżenia zadatku umowa nie zostanie wykonana, dochodzi
do zbiegu dwóch uprawnień; wynikającego z art. 394 § 1 k.c. oraz z art. 471 i nast. k.c. i osobie, której interes został
naruszony służy wybór między tymi uprawnieniami. W zależności od tego, co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego
interesu może skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. lub żądania odszkodowania na zasadach
ogólnych.
W rozpoznawanej obecnie sprawie treść pozwu i kolejnych pism procesowych powodów składanych w postępowaniu
przed Sądem I instancji nie pozostawia wątpliwości, co do tego, że powodowie wyboru takiego dokonali, domagając
się zasądzenia od strony pozwanej kwoty odpowiadającej sumie podwójnego zadatku. Wyraźnie bowiem i to zarówno
w aspekcie faktycznym i prawnym, powoływali się na przesłanki z art. 394 § 1 k.c. W tym stanie rzeczy Sąd I instancji
obowiązany był rozstrzygnąć spór w ramach tej instytucji prawnej, na którą powoływali się powodowie (por. art. 321
k.p.c.). Nie był natomiast związany konkretnym przepisem regulującym instytucje zadatku, co oznacza, że podstawy
rozstrzygnięcia nie musiał stanowić przepis art. 394 § 1 k.c.
Motywy zaskarżonego wyroku pokazują, że Sąd I instancji nie naruszył przedstawionych wyżej reguł opierając swoje
rozstrzygnięcie na przepisie art. 394 § 3 k. c. Oznacza to jednocześnie, że Sąd ten nie popełnił błędu nie uwzględniając
powództwa w zakresie żądania przez powodów zwrotu kosztów notarialnych (poniesionych w związku z zawarciem
umowy przedwstępnej). Z uwagi na dokonany przez powodów wybór, niedopuszczalnym było dochodzenie przez nich
zapłaty wymienionych w pozwie kwot jednocześnie w oparciu o przepisy o zadatku i przepisy o odszkodowaniu za
niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania.
Podzielając pogląd Sądu I instancji o istnieniu w rozpoznawanej sprawie przesłanek do zastosowania art. 394 § 3
k.c., Sąd Apelacyjny uznał, że poczynione w sprawie ustalenia faktyczne, niepodważone skutecznie apelacjami obu
stron, stwarzały podstawę do przyjęcia, iż niewykonanie umowy przez obie strony nastąpiło wskutek okoliczności, za
które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W świetle tych ustaleń strony zawarły w umowie przedwstępnej dwa
dodatkowe, niezależne od siebie zobowiązania, tj. zobowiązanie strony pozwanej do przedstawienia przed zawarciem
umowy przyrzeczonej zgody Banku na wykreślenie hipotek obciążających nieruchomość stanowiącą przedmiot
umowy przyrzeczonej oraz zobowiązanie powodów do wpłacenia przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej
zaliczki na poczet ceny nabywanej nieruchomości. Nie budzi wątpliwości, że skoro strony przewidziały danie przez
powodów zadatku oraz umowne prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie nie wykonania jej postanowień,
każda ze stron mogła od umowy przedwstępnej odstąpić, tj. powodowie w sytuacji nie przedstawienia przez stronę
pozwana w uzgodnionym terminie zgody Banku na wykreślenie hipotek, a strona pozwana, w razie nie wpłacenia
przez powodów w uzgodnionym terminie wskazanej wyżej zaliczki na poczet ceny nieruchomości. W ustalonych w
sprawie okolicznościach jasnym jest, że każda ze stron mogła z tego uprawnienia skorzystać. Zarówno jedna jak i
druga nie wykonała bowiem swojego zobowiązania. To, że od umowy zdecydowała się odstąpić strona pozwana nie
oznacza możliwości zachowania przez nią otrzymanego zadatku (art. 394 § 1 k.p.c.), skoro umowy przedwstępnej
nie wykonały obie strony i obie one odpowiadają za okoliczności, które były tego przyczyną. Analiza przepisu art.
394 § 1 k.p.c. prowadzi do wniosku, że w przepisie tym ustawodawca w sposób wyczerpujący określił sytuacje, w
których kontrahent uprawniony jest do zatrzymania przedmiotu zadatku bądź żądania sumy dwukrotnie wyższej. W
rozpoznawanej sprawie żadna z tych sytuacji nie zachodzi przede wszystkim z tej przyczyny, że umowy przedwstępnej
nie wykonały obie strony a nie tylko jedna z nich, jak stanowi to przepis art. 394 § 1 k.c. Poza tym, taka interpretacja
w/w przepisu według której, uprawnienie do skorzystania z uprawnień wynikających z tego przepisu zależy od tego,
która ze stron pierwsza zdecyduje się na odstąpienie od umowy godziłaby w ratio legis instytucji zadatku, którym jest
stymulowanie stron do zawarcia projektowanej przez nie umowy.
Odpowiedź na pytanie, jakie to okoliczności doprowadziły do tego, że obie strony nie wykonały umowy przedwstępnej,
trafnie wyłuszczone zostały w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie jest trafna
jedynie konkluzja, iż nie można stronom przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy
przyrzecczonej. Argumentacja, którą posłużył się Sąd I instancji nawiązuje do motywów zawartych w uzasadnieniu
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2001 r. II CKN 314/99 (LEX nr 52344). Zważyć jednak trzeba, że
okoliczności niniejszej sprawy nie do końca odpowiadają okolicznościom ze sprawy II CKN 314/99. W niniejszej
sprawie strona pozwana twierdziła, że przedstawienie przez nią zaświadczenia o spłacie zadłużenia hipotecznego
uzależnione było od wpłaty przez powodów umówionej zaliczki. Tymczasem związek ten – jak to pokazują ustalenia
faktyczne stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku – w żaden sposób nie wynika ani z treści umowy ani z
okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść z ustalonych zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby
związek taki rzeczywiście istniał i miał taki charakter jak twierdzi pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić
na rzecz Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia zgody Banku na wykreślenie hipotek. To obowiązkiem
strony pozwanej było dopilnowanie, by w umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne postanowienia
w tym przedmiocie. Skoro pozwana nie dopilnowała tego i jednocześnie nie udowodniła w niniejszym procesie, że
niewykonanie przez nią umowy było skutkiem okoliczności za które odpowiedzialności nie ponosi (a więc np., że
wykonanie przez nią zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane wpłaceniem
przez powodów zaliczki na poczet ceny nieruchomości) istniały wszelkie podstawy do przyjęcia, że niewykonanie
przez nią umowy było skutkiem okoliczności za które ponosi odpowiedzialność (por. stosowane tu posiłkowo reguły
odpowiedzialności z art. 471 k.c.). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, za okoliczności te odpowiadają również i to w
porównywalnym stopniu, powodowie albowiem akceptując taką treść umowy przedwstępnej, według której, zostali
oni obciążeni bezwarunkowo obowiązkiem wpłaty zaliczki obejmującej przeważającą część ceny nieruchomości jaką
zamierzali nabyć, do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, w pełni świadomie wzięli na siebie ryzyko, że może dojść
do sytuacji, w której zobowiązani zostaną do wpłaty wspomnianej zaliczki bez jednoczesnego przedstawienia przez
pozwaną zgody Banku na wykreślenie obciążenia hipotecznego. Powodowie logicznie argumentują, że nierozważnym
działaniem z ich strony byłaby wpłata przedmiotowej zaliczki bez uzyskania pewności, że nabywana nieruchomość
jest wolna od tak znacznego obciążenia hipotecznego. Jeżeli tak, także oni muszą być obciążeni odpowiedzialnością
za powstanie okoliczności wskutek których nie doszło do wykonania umowy przedwstępnej.
Reasumując ten fragment rozważań należy stwierdzić, że zaskarżony wyrok, pomimo częściowo błędnego
uzasadnienia, odpowiada prawu.
W ocenie Sądu Apelacyjnego nie popełnił błędu Sąd I instancji orzekając o zwrocie na rzecz powodów danego przez
nich zadatku (art. 394 § 3 k.c.) wraz z kwotą obejmującą podatek VAT. Zgodnie z treścią w/w przepisu w sytuacji, gdy
niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które obydwie strony ponoszą odpowiedzialność zadatek
powinien być zwrócony. Chodzi tu więc, o całą przewidziana w § 3 umowy przedwstępnej kwotę zadatku (400.000 zł
+ podatek VAT w kwocie 88.000 zł) a nie tylko o jej część. Nie ma więc żadnych wątpliwości, że zwrotowi powinna
podlegać cała kwota faktycznie wręczona przy zawieraniu umowy i bezprzedmiotowe w tej kwestii jest analizowanie
rozliczeń podatkowych stron. Trafnie nadto podnosili powodowie, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca
2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001 r., nr 97, poz. 1050 ze zm.) podatek VAT wchodzi w skład ceny towaru lub usługi i
nie powinno być inaczej w przypadku zadatku. W związku z powyższym chybiony jest, zawarty w piśmie procesowym
pozwanej z dnia 5 marca 2012 r., zarzut naruszenia art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów
i usług w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c.
Jako bezzasadny ocenić należy zawarty w apelacji strony pozwanej zarzut naruszenia art. 481 k.c. przez zasądzenie
odsetek ustawowych od kwoty 488.000 zł od dnia 3 lutego 2009 r. podczas, gdy zdaniem skarżącej od kwoty 88.000
zł odsetki winny być zasądzone od dnia prawomocności wyroku a od kwoty 400.000 zł od dnia 5 marca 2009 r., tj.
od dnia kiedy powodowie zażądali zwrotu zadatku.
Jak wskazuje się w literaturze, w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej, termin wymagalności roszczenia
o zwrot zadatku w podwójnej wysokości odpowiada terminowi, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta,
a jeżeli sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej – terminowi, w którym uprawomocniło się orzeczenie
sądu (art. 390 § 3 k.c.). W ten sam sposób należy ustalić wymagalność roszczeń o zwrot przedmiotu zadatku, gdy
niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które odpowiadają obie strony albo żadna z nich (art. 394 §
3 k.c.) – por. P. Machnikowski (w:) E. Gniewek, Komentarz 2008 r., art. 394, nb 14 oraz M. Tanenbaum, Instytucja
zadatku w polskim prawie cywilnym s. 327. W rozpoznawanej sprawie roszczenie o zwrot całej kwoty zadatku, w myśl
przytoczonej wyżej reguły, stało się wymagalne w dniu 7 stycznia 2009 r., który to dzień stanowił termin zawarcia
umowy przyrzeczonej. Nie naruszył zatem Sąd I instancji przepisu art. 481 k.c., jak też art. 455 k.c., uwzględniając
żądanie powodów, co do zasądzenia należnych powodom kwot z tytułu danego przez nich zadatku z ustawowymi
odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r.
Z przytoczonych wyżej względów obie apelacje podlegały oddaleniu, jako bezzasadne (art. 385 k.p.c.).
O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto w myśl art. 100 zdanie pierwsze k.p.c. w związku z art. 108 § 1
k.p.c. Znosząc wzajemnie między stronami koszty poniesione przez strony na tym etapie postępowania Sąd Apelacyjny
miał na uwadze wynik tego postępowania oraz to, że wysokość wyłożonych przez strony kosztów była porównywalna
(12.671 zł + 12.661 zł + 5.400 zł – koszty poniesione przez powodów oraz 24.400 zł + 5.400 zł – koszty poniesione
przez stronę pozwaną).
Jeśli idzie o koszty postępowania kasacyjnego, Sąd Apelacyjny, mając na względzie wynik całego postępowania
(utrzymanie się powodów ze swoim żądaniem w około ½ części), zasądził od powodów na rzecz strony pozwanej
połowę poniesionej przez pozwaną opłaty od skargi kasacyjnej (49.122 zł : 2 = 24.561 zł). Na każdego z powodów
przypadła tutaj kwota 12.280,50 zł (24.561 zł : 2). Także w tym wypadku podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił
przepis art. 100 zdanie pierwsze k.p.c.
W myśl art. 39815 k.p.c. w związku z art. 415 k.p.c. w razie uchylenia przez Sąd Najwyższy zaskarżonego wyroku
i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sąd, któremu sprawa została przekazana, orzeka w przedmiocie
wniosku restytucyjnego zgłoszonego w skardze kasacyjnej w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie (por.
wyrok SN z 22 marca 2006 r. III CSK 30/06, LEX nr 196599). Wykonując obowiązek, o którym mowa powyżej, Sąd
Apelacyjny zasądził na rzecz pozwanej od powoda M. B. kwotę
274.551,06 zł oraz od powoda A. B. kwotę 274.478,69 zł, oddalając jednocześnie dalej idące żądanie pozwanej w tym
zakresie.
Kierując się dosłownie brzmieniem przepisu art. 415 k.p.c., gdzie mowa jest o zwrocie spełnionego lub
wyegzekwowanego świadczenia oraz uwzględniając niezaprzeczony co do zasady fakt, że powodowie spełnili
dobrowolnie świadczenia przewidziane wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r., Sąd
Apelacyjny wyliczył kwotę należną do zwrotu przez powoda M. B. w sposób następujący: 491.104,90 zł (kwota
świadczenia głównego zasądzona poprzednim wyrokiem Sądu Apelacyjnego) – 244.000 zł (kwota świadczenia
głównego należna) = 247.104,90 zł. Tą ostatnią kwotę powiększono o kwotę 27.446,16 zł odpowiadającą ½ części
sumy kosztów za I i II instancję zasądzonych wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r. i
dobrowolnie zapłaconych przez pozwaną. Wynik tej ostatniej operacji, tj. kwota 274.551,06 zł podlegała zasądzeniu
od powoda M. B.. W przypadku powoda A. B. wyliczenie to przedstawia się następująco : 491.302,54 zł (kwota
świadczenia głównego zasądzona poprzednim wyrokiem Sądu Apelacyjnego) – 244.000 zł (kwota świadczenia
głównego należna) = 247.302,54 zł. Tą ostatnią kwotę powiększono o kwotę 27.446,15 zł odpowiadającą ½ części
sumy kosztów za I i II instancję zasądzonych wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r. i
dobrowolnie zapłaconych przez pozwaną. Wynik tej ostatniej operacji, tj. kwota 274.748,69 zł podlegała zasądzeniu
od powoda A. B.. Wyliczenia powyższe nie uwzględniają odsetek od spełnionego świadczenia głównego, co do zapłaty
których pozwana nie przedstawiła żadnego wyliczenia ani dowodu wpłaty. Wyliczenia te obejmują natomiast zwrot
świadczenia z tytułu zasądzonych i zapłaconych przez powodów kosztów postępowania za I i II instancję (24.780,31
zł odpowiadające sumie kosztów za I instancję w zakresie wykraczającym poza koszty należne plus 30.112 zł z tytułu
kosztów za II instancję = 54.892,31 zł). Ta ostatnia kwota podzielona pomiędzy powodów po ½ części, tj. odpowiednio
27.446,16 zł i 27.446,15 zł, podlegała zasądzeniu w ramach orzeczenia o zwrocie spełnionego świadczenia (art. 415
k.p.c.). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, brak jest przekonywujących jurydycznie argumentów za wyłączeniem tych sum
z pojęcia „spełnionego lub wyegzekwowanego świadczenia” w ujęciu przepisu art. 415 k.p.c.