Konspekt własność i inne prawa rzeczowe

Konspekt własność
nieruchomościami
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
i
inne
prawa
rzeczowe.
Formy
władania
Konstytucyjne gwarancje ochrony własności
Własność
Współwłasność
Użytkowanie wieczyste
Ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe
prawa do lokalu, hipoteka
Posiadanie
Część I
Konstytucyjne gwarancje ochrony własności
Konstytucja stanowi akt prawa pisanego o najwyższej mocy prawnej w systemie prawnym danego
państwa, uchwalany i zmieniany w szczególnej procedurze, określający podstawowe zasady ustroju
państwa, ustrój naczelnych organów państwa, zakres ich kompetencji i wzajemne relacje, formułujący
podstawowe prawa, wolności i obowiązki jednostki.
W Polsce obowiązuje Konstytucja z dnia 2 kwietnia 1997 r (Dz. U. z dnia 16 lipca 1997 r.).
Jedną z podstawowych zasada ustrojowych, wyrażonych w art. 21 Konstytucji jest zasada ochrony
własności.
Własność jest jednym z filarów, na których wspiera się cała konstrukcja systemu prawa cywilnego. Cały
system obowiązującego w danym społeczeństwie ustawodawstwa dąży do ochrony i umocnienia
określonego typu (modelu) własności jako podstawy istniejącego ustroju społeczno-gospodarczego.
Własność stanowi przede wszystkim kategorię ekonomiczną. W znaczeniu ekonomicznym właścicielem
jest ten, kto faktycznie dysponuje w swoim interesie danym dobrem ekonomicznym. Od takiego
ekonomicznego ujęcia należy wyraźnie odróżnić własność w znaczeniu prawnym, o czym dalej będzie
mowa.
Przy czym, w tym miejscu zastrzec trzeba, że w konstytucjach, zwykle w części regulującej zagadnienie
praw i wolności obywateli termin: własność używany jest dla oznaczenia ogółu praw majątkowych.
Jest to bardzo szerokie ujęcie terminu własność.
W ujęciu ścisłym, kodeksowym ( art. 140 k.c.), własność oznacza bowiem podstawowe prawo majątkowe,
przysługujące do rzeczy. Tym wąskim ujęciem prawa własności głównie będziemy się zajmować.
Szerokie, konstytucyjne ujęcie własności spełnia funkcję polityczno-ustrojową; wyznacza (głównie w
zakresie udzielonych gwarancji) kierunek działań prawodawczych oraz sposób interpretacji przepisów
prawnych i stosowania prawa. Ponadto własność w znaczeniu szerokim (synonim mienia) występuje
zwykle w aktach prawa międzynarodowego, np. art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw
człowieka i podstawowych wolności (Dz.U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175)1.
Zob. o tym E. Łętowska, Konstrukcja gwarancji własności w europejskiej konwencji z 1950 r. (w:) Rozprawy z
prawa cywilnego i ochrony środowiska, Księga pamiątkowa ku czci prof. A. Agopszowicza, Pr.N. UŚ1. nr 1298,
Katowice 1992; Cz. Żuławska, Glosa do orz. TK z 4.12.1990, K 12/1990, PiP 4/1991; M. Bednarek, Przemiany
własności, s. 101 i n.; A. Łabno-Jabłońska, Nowa konstytucyjna regulacja, s. 34 i n
1
1
W Konstytucji RP termin własność występuje zarówno w części regulującej ustrój gospodarczy ( art. 20 i
21), jak i w części normującej wolności i prawa obywateli ( art. 64), a także w art. 165, w którym mowa jest
o prawie własności przysługującym jednostkom samorządu terytorialnego.
Na podstawie powyższych przepisów można dojść do wniosku, że w Konstytucji RP termin własność
występuje w dwóch znaczeniach:
jako synonim mienia (art. 20 i 21) oraz
jako składnik mienia, czyli jedno z podmiotowych praw majątkowych (art. 64 i 165).
Własność w znaczeniu szerokim (mienie) jest odpowiednikiem własności w sensie ekonomicznym.
Rozróżnienie własności w sensie ekonomicznym i prawnym2 najłatwiej zaobserwować na przykładzie
korporacyjnych osób prawnych, w których np. wspólnicy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością są
właścicielami majątku spółki tylko w znaczeniu ekonomicznym. Własność tego majątku (w znaczeniu
prawnym, a zarazem szerokim) przypada bowiem spółce jako odrębnemu podmiotowi prawnemu.
Artykuł 21 Konstytucji dotyczy prawnej ochrony własności, jak również uznania prawa jej dziedziczenia.
Własność w tym artykule została potraktowana bardzo szeroko, a więc bez rozróżniania kto jest jej
podmiotem. Wszelka zatem własność podlega ochronie państwa, zarówno ta, która służy celom
produkcyjnym, jak też ta, która ma zaspokajać osobiste potrzeby właściciela i jego rodziny. Także i prawo
dziedziczenia zostało potraktowane w sposób bardzo szeroki, bez precyzowania zasad dziedziczenia, którą
to problematykę regulują ustawy zwykłe. Przepisy art. 21 określają kierunki rozwoju prawa cywilnego, a
głównie regulacji w zakresie prawa spadkowego.
Zagwarantowanie prawa własności nie oznacza bynajmniej, że jest ona nienaruszalna. Mogą zaistnieć
sytuacje, w których niezbędna jest zmiana właściciela. Konstytucja przewiduje sytuacje tego rodzaju i
dlatego nie wyklucza i nie zakazuje dokonywania wywłaszczenia mienia. Jest to dopuszczalne, o ile
zostaną spełnione dwa podstawowe warunki.
1. Pierwszy z nich to wywłaszczenie na cele publiczne, a więc podyktowane interesem
publicznym, np. w toku budowy autostrad.
2. Drugi zaś warunek to wypłacenie słusznego odszkodowania. Stąd szukanie porozumienia
z dotychczasowym właścicielem, który też nie może zgłaszać nieuzasadnionych, czyli
wygórowanych stawek odszkodowania.
Na podstawie art. 21 katalog zasad ustroju gospodarczego został wzbogacony o ważne prawo służące
ochronie własności i prawu jej dziedziczenia.
W myśl art. 64 ust. 1 Konstytucji każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz
prawo dziedziczenia. Własność i inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla
wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2 Konstytucji). Artykuł 64 ust. 1 Konstytucji stanowi
podstawę publicznego prawa podmiotowego, którego treścią jest gwarantowana konstytucyjnie wolność
nabywania mienia, jego zachowania oraz dysponowania nim. Dysponowanie mieniem obejmuje w
szczególności zbywanie go w drodze dokonywania przez uprawnionego czynności inter vivos i mortis causa.
Ograniczenie własności jest zaś dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie
narusza to istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji).
2Zob.
E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 25 i n.
2
Z gwarancjami poszanowania własności i prawa dziedziczenia koreluje przepis art. 31 ust. 3
Konstytucji, zgodnie z którym wszelkie ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i
praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym
państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska,
zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą jednak
naruszać istoty wolności i praw.
W świetle Konstytucji własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej. Zresztą już ustawą
z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) skreślono przepisy art.
126-135 i art. 138-139 kodeksu i w ten sposób zlikwidowano różnice w intensywności ochrony własności,
ze sztandarową poprzednio zasadą szczególnej ochrony własności społecznej. Praktyka negatywnie
zweryfikowała system socjalistycznej nakazowo-rozdzielczej gospodarki planowej, sterowanej centralnie,
wraz ze wszystkimi jej instrumentami. Do ewidentnych mankamentów należał brak rzeczywistego,
odpowiedzialnego, sprawnego „dobrego gospodarza"3.
Prawa majątkowe mogą mieć postać:
praw bezwzględnych (skutecznych erga omnes), np. prawa rzeczowe, prawo do spadku,
prawo do patentu, prawo do przedsiębiorstwa, albo
praw względnych (skutecznych inter partes), np. najem, lokatorskie spółdzielcze prawo do
lokalu, licencja, prawa rodzinne.
Katalog podmiotowych praw majątkowych nie jest zamknięty. Strony stosunków prawnych zgodnie z zasadą autonomii woli - mogą powoływać nowe, tzw. nienazwane prawa majątkowe, lecz
tylko w zakresie praw względnych. W dziedzinie praw rzeczowych, a także innych praw bezwzględnych
obowiązuje zasada zamkniętej listy takich praw (numerus clausus).
Prawa bezwzględne, w tym zwłaszcza prawa rzeczowe, muszą mieć charakter normatywny - o ich
istnieniu decyduje wyłącznie prawo przedmiotowe.
3
(por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1997, s. 47)
3
Część II Własność
1. Rozważania wstępne
Termin własność występuje w kilku znaczeniach:
1. Własność w znaczeniu ścisłym ( art. 140 k.c.) jako najszersze prawo do rzeczy
2. Własność w ujęciu szerokim – konstytucyjnym – synonim mienia (art. 44 k.c.)
3. Własność jako termin: stosowany na określenie uprawnień majątkowych do:
dóbr niematerialnych, np. własność przemysłowa, własność intelektualna;
przedmiotów majątkowych nie będących rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym, np.
własność wód, własność górnicza, przy czym są to terminy ustawowe ( art. 7 pr. geol. i górn., art.
1 i 2 pr. wodn.);
zbiorów rzeczy (universitas rerum) lub praw (universitas iuris), np. własność biblioteki, własność
przedsiębiorstwa, własność gospodarstwa rolnego (art. 213 k.c. - verba legis: zniesienie
współwłasności gospodarstwa rolnego; art. 52 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 u.k.p. - verba legis: prawo
własności przedsiębiorstwa i własność przedsiębiorstwa).
W wymienionych w pkt. 3 przypadkach termin: własność używany jest dla oznaczenia
poszczególnych praw majątkowych, i to o charakterze bezwzględnym, a nie dla określenia
wszelkich praw majątkowych (czyli jako synonim mienia), co zbliża omawiane ujęcie do prawa
własności w znaczeniu ścisłym ( art. 140 k.c.). Różnica (w stosunku do art. 140 k.c.) polega na tym, że
przedmiotem praw nazywanych jako "własność", np. wód czy przedsiębiorstwa, nie są rzeczy sensu
stricto (art. 45 k.c.), lecz inne dobra. Owych praw "własności" nie należy więc utożsamiać z
prawem własności rzeczy (art. 140 k.c.).
Przyczyny wieloznaczności terminu: własność leżą w wąskim ujęciu rzeczy w znaczeniu technicznoprawnym (art. 45 k.c.) oraz w niedostatkach terminologii prawniczej. Wybór padł na słowo: własność
z uwagi na istotne podobieństwo analizowanych praw do własności sensu stricto w aspekcie rodzaju
i charakteru uprawnień przysługujących ich podmiotom.
2. Treść prawa własności (w znaczeniu ścisłym)
Uwagi wstępne
Treść prawa własności w ujęciu pozytywnym
korzystanie
posiadania
rozporządzanie
Treść prawa własności w ujęciu negatywnym
2.1 Uwagi wstępne
Prawo własności jest naczelnym prawem rzeczowym. Ze swej istoty (i nazwy) jest prawem na rzeczy
własnej (inne prawa rzeczowe są prawami na rzeczy cudzej). Z tej przyczyny obejmuje zasadniczo
„pełnię władzy" właściciela nad jego rzeczą.
W polskim systemie prawnym treść prawa własności uregulowana jest przede wszystkim w art. 140 k.c.,
obowiązującym niezmiennie od czasu wejścia w życie Kodeksu cywilnego.
4
Przedmiotem własności są rzeczy w techniczno-prawnym znaczeniu (w rozumieniu art. 45 k.c.). Trzeba
przypomnieć, że rzeczami w rozumieniu naszego prawa cywilnego są materialne części przyrody w stanie
pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w
stosunkach społeczno- gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne.
Przedmiotem własności mogą być tylko istniejące rzeczy oznaczone co do tożsamości4. W
przeciwieństwie do tego przedmiotem stosunków obligacyjnych (obrotu) mogą być rzeczy przyszłe
oraz rzeczy oznaczone co do gatunku, występujące w większej, niewyodrębnionej masie. Ostatecznie
jednak przedmiotem własności (oraz dalszych praw rzeczowych) może być jedynie wytworzona
finalnie rzecz oznaczona co do tożsamości, czy też rzecz (rzeczy) wyodrębniona z masy rzeczy
oznaczonych co do gatunku.
Przedmiotem własności (stosunków prawnorzeczowych), w przeciwieństwie do stosunków
obligacyjnych, musi być w całości określona rzecz. Nie może być przedmiotem własności i dalszych
praw rzeczowych jedynie część rzeczy. Nawet w przypadku współwłasności mamy do czynienia
wyłącznie z wielością podmiotów, którym przysługuje niepodzielnie prawo własności tej samej
rzeczy (art. 195 k.c.).
Natomiast w przypadku dokonania w granicach prawa podziału rzeczy z natury podzielnej, wydzielone
części rzeczy macierzystej stają się odrębnym przedmiotem własności. Jednakże również w tym wypadku
nowa rzecz (mniejsza) jedynie w całości jest przedmiotem stosunków prawnorzeczowych.
Współcześnie prawo własności jest prawem podmiotowo uniwersalnym. Zasadniczo bowiem może
przysługiwać każdej osobie5. Występują drobne wyjątki, coraz rzadsze w miarę obecnej reformy
stosunków własnościowych. Przykładowo istnieją uzasadnione ograniczenia dotyczące posiadania broni,
środków odurzających itp. Obecnie nie ma występujących uprzednio ograniczeń podmiotowych w
sferze nabywania własności nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości rolnych. Jedyne istniejące
ograniczenia zawiera ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
(t.j. Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 ze zm.).
Własność jest prawem bezterminowym. Wyjątek dotyczy odrębnej własności budynków
nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego. Wygasa ona bowiem z upływem czasu z tej
jedynie przyczyny, że jest związana z terminowym prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.).
Zasadniczo zaś, ze swej natury, własność trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem
własności.
Czasowe ograniczenie własności rzeczy ruchomych może jednak nastąpić z woli stron. Wyraźnie zaś
zabroniono takich zastrzeżeń umownych w przypadku nieruchomości, bowiem własność nieruchomości
nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).
Prawo własności jest prawem bezwzględnym. Zatem uprawnieniom właściciela odpowiada
powszechny, obciążający wszelkie inne osoby, obowiązek nienaruszania jego wyłącznego prawa
podmiotowego
4
5
por. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 45
(por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 77).
5
Generalnie, prawo własności jest najszerszym, najpełniejszym prawem rzeczowym. Dalsze prawa
rzeczowe są formą pochodną od prawa własności. Z charakteru jest prawem bezwzględnym, obejmuje
bezpośrednie uprawnienia właściciela.
2.2 Treść prawa własności w ujęciu pozytywnym
Jak zostało wspomniane, pozytywna strona własności obejmuje uprawnienie do:
korzystania z rzeczy,
rozporządzania rzeczą,
posiadania rzeczy.
Korzystanie z rzeczy
Uprawnienie właściciela do korzystania z rzeczy wyraźnie jest wskazane w normie art. 140 k.c., zgodnie z
którym właściciel może korzystać z rzeczy, w szczególności może pobierać pożytki oraz inne dochody z rzeczy.
Ustawodawca nie definiuje pojęcia korzystania z rzeczy, a jedynie wymienia i to w sposób jedynie
przykładowy różne postaci korzystania z rzeczy.
W zakres prawa do korzystania z rzeczy można zaliczyć uprawnienie do:
1. używania rzeczy (ius utendi) (Chodzi o takie korzystanie z rzeczy, które nie polega na
czerpaniu pożytków (ani innych dochodów), np. można tu wskazywać korzystanie z
nieruchomości rolnej poprzez prowadzenie produkcji roślinnej)
2. pobierania pożytków (ius fruendi), (Chodzi zarówno o pobieranie pożytków naturalnych,
jak też pożytków cywilnych rzeczy. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody oraz inne
odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki
stanowią normalny dochód z rzeczy (art. 53 § 1 k.c.). Pobieranie pożytków naturalnych
odbywa się przez zawłaszczenie jej płodów oraz odłączenie innych części składowych, o ile
stanowią pożytki naturalne. Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na
podstawie stosunku prawnego (art. 53 § 2 k.c.).
3. pobierania innych dochodów z rzeczy (np. dochodów pobranych w wyniku nastąpienia
zdarzeń nadzwyczajnych, losowych, jak chociażby zagospodarowanie drzew stanowiących
wiatrołomy, czy też odłowienie ryb z wysychającego stawu,
4. przyrostu (accessio ) (właściciel nabywa własność przedmiotów, które zostają z rzeczą
połączone, stając się jej częścią składową lub które rzecz produkuje. Przykładowo przyrost
stanowią naturalne płody rzeczy, dopóki są połączone z rzeczą, przyrost właściciela gruntu
stanowią również wzniesione budynki, nawet gdy wzniesione są przez inne osoby).
5. zużycia (ius abutendi),
6. przetworzenia rzeczy.
Rozporządzanie rzeczą
Uprawnienie do rozporządzania rzeczą ( ius disponendi) jest drugim wśród wymienionych wyraźnie w art.
140 k.c. uprawnień właściciela.
6
Uprawnienie do rozporządzania rzeczą oznacza możliwość dokonywania czynności prawnych
dotyczących rzeczy i umożliwia właścicielowi realizację w sensie ekonomicznym wartości wymiennej
rzeczy6.
Ustawodawca nie definiuje pojęcia rozporządzanie.
Czynnością prawną rozporządzenia - albo krótko, rozporządzeniem - jest taka czynność prawna, której
celem i bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie lub zniesienie prawa majątkowego7.
Uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą obejmuje zatem uprawnienie do przeniesienia prawa
własności, jego obciążenia i zniesienia prawa.
Najdalej idącą postacią rozporządzenia jest wyzbycie się własności. Przede wszystkim poprzez
czynność przeniesienia własności inter vivos, a także czynność rozrządzenia testamentowego mortis causa. W
wyniku sukcesji singularnej (przeniesienia własności) lub uniwersalnej (dziedziczenia) przechodzi na
nabywcę prawo własności w kształcie przysługującym poprzednikowi.
Formę rozporządzenia stanowią także czynności prawne, których celem i bezpośrednim skutkiem jest
zniesienie (unicestwienie) prawa majątkowego, także prawa własności, takie jak np. porzucenie rzeczy
ruchomej (zgodnie z art. 180 k.c. właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w
tym zamiarze rzecz porzuci). Za rozporządzenie zmierzające do zniesienia prawa własności można uznać
dokonane przez właściciela zniszczenie rzeczy. Wygasa tu prawo własności, ostatecznie, w związku z
unicestwienia przedmiotu własności. Elementem oświadczenia woli jest w tym przypadku czynność
faktyczna właściciela (tzw. oświadczenie woli per facta concludentia).
Postacią rozporządzenia jest również obciążenie prawa własności poprzez ustanowienie ograniczonych
praw rzeczowych. Ustanowione na cudzej rzeczy ograniczone prawa rzeczowe obciążają prawo własności,
ograniczając właściciela w oznaczonym zakresie w jego uprawnieniach.
Posiadanie rzeczy
Do podstawowych uprawnień właściciela zalicza się także uprawnienie do posiadania rzeczy (ius possidendi).
Wprawdzie nie uwypuklono dosadniej tego uprawnienia w art. 140 k.c., jednak kodeks posługuje się
otwartą, elastyczną formułą uprawnień objętych treścią prawa własności. Wydaje się kwestią bezsporną iż
posiadanie jest naturalną cechą prawa własności.
2.3 Treść prawa własności w ujęciu negatywnym
Negatywna strona własności stanowi odzwierciedlenie bezwzględnego charakteru własności. „Negacja"
odzwierciedla wykluczenie ingerencji osób trzecich. Właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać
rzeczą z „wyłączeniem" innych osób. Zatem każdy jest zobowiązany negatywnie do biernego
zachowania się, a mianowicie do poszanowania cudzego prawa własności, do powstrzymywania się od
działań naruszających cudze prawo własności.
zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 82
(zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo..., s. 248; por. także S. Sołtysiński, Czynności rozporządzające przyczynek do analizy podstawowych pojęć cywilistycznych (w:) Rozprawy z prawa cywilnego, Warszawa 1985, s. 301 i n.).
6
7
7
W stosunku własności występuje z jednej strony właściciel uprawniony czynnie do posiadania,
korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą, a z drugiej strony ogół innych osób zobowiązanych
biernie do poszanowania cudzego prawa własności. Natomiast w razie dokonanego już naruszenia
cudzego prawa własności właścicielowi przysługuje określone roszczenie (windykacyjne bądź negatoryjne)
adresowane już do wskazanej osoby
3. Granice prawa własności
Prawo własności jest względnie pełnym, lecz nie jest prawem nieograniczonym. W systemie polskiego
prawa cywilnego określone normatywnie granice własności ( art. 140 zd. 1 k.c.). Stanowią je sprzężone ze
sobą trzy „wyznaczniki", a mianowicie:
1. przepisy ustawy,
2. zasady współżycia społecznego,
3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności.
3.1 Przepisy ustawy
Granice prawa własności zakreślają przede wszystkim przepisy ustaw. Chodzi tu o wszelkie ustawy,
zarówno ze sfery prawa cywilnego, jak też innych gałęzi prawa, w tym głównie prawa administracyjnego.
Ograniczenia najczęściej dotyczą nieruchomości, rzadziej rzeczy ruchomych. Podyktowane są
różnorodnymi względami natury społecznej lub gospodarczej. Przeplatają się więc często z klauzulą
społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa.
a) Po pierwsze trzeba zwrócić uwagę, że ustawodawca kształtuje granice przestrzenne własności
nieruchomości.
Zgodnie z art. 143 k.c. „w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu
własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią". Dla ustalenia miary
przestrzennego zasięgu własności gruntu zastosowano funkcjonalne kryterium społeczno-gospodarczego
przeznaczenia gruntu.
Miara pionowego zasięgu gruntu jest zróżnicowana, stosownie do zróżnicowanej funkcji
różnorodnych gruntów. Trzeba przyznać, że kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu
nie jest, jak na oczekiwania praktyki, nazbyt precyzyjne. Odwołanie się do społeczno-gospodarczego
przeznaczenia gruntu wskazuje na pełną akceptację uprawnień właściciela związanych z funkcją gruntu,
przy równoczesnym wykluczeniu jego uprawnień (często nierealnych) do korzystania z gruntu w nazbyt
głębokiej i wysokiej przestrzeni, bez związku z właściwym przeznaczeniem gruntu.
Pomocne przy określaniu granic przestrzennych gruntu są także ustawy Prawo wodne oraz Prawo
geologiczne i górnicze.
Przykładowo stosowanie do prawa geologicznego i górniczego z kopalin zalegających w gruncie
(stanowiących części składowe gruntu) korzysta właściciel gruntu. Jemu przysługuje prawo do
wydobywania kopalin, a także prawo dokonywania czynności rozporządzających, uprawniających inne
osoby do wydobywania kopalin. Natomiast złoża kopalin nie stanowiące części składowych
nieruchomości gruntowej (kopaliny zalegające we wnętrzu ziemi, poniżej zasięgu prawa własności
nieruchomości gruntowej) są własnością Skarbu Państwa. Rozstrzygające znaczenie ma tu kryterium
społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu w konkretnych warunkach. Jest ono różnorodne
8
stosownie do odmiennego przeznaczenia gruntu ze względu na jego rodzaj (grunty rolne, leśne,
budowlane, rekreacyjne, tereny kopalin odkrywkowych, tereny górskie itp.),
Istotne znaczenie mają spotykane ograniczenia dotyczące sfery korzystania z rzeczy.
b) Tutaj w pierwszym rzędzie można powołać - z zakresu regulacji kodeksowej - liczne przepisy prawa
sąsiedzkiego.
Przez prawo sąsiedzkie rozumie się zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę
treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich.
Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości.
Ustawodawca usiłuje też metodą „złotego środka" godzić sprzeczne - w ich indywidualistycznym
wymiarze - interesy poszczególnych właścicieli. Przepisy prawa sąsiedzkiego nakładają więc na sąsiadów
we wzajemnym interesie szereg obowiązków i ograniczeń.
Zasadniczo ograniczenia wynikające z prawa sąsiedzkiego dotyczą „nieruchomości sąsiadujących",
graniczących ze sobą. Jednak art. 144 k.c., zawierający ograniczenia dopuszczalności immisji w stosunkach
sąsiedzkich, obejmuje swym zasięgiem szerszy krąg „nieruchomości sąsiednich", nawet nie pozostających
ze sobą w bezpośredniej styczności granicznej. Tutaj bowiem należy uwzględniać rzeczywisty, szerszy
zakres zakłóceń.
W przypadku służebności drogi koniecznej właściwe przepisy prawa sąsiedzkiego ( art. 145 i 146 k.c.)
dotyczą w pierwszym rzędzie nieruchomości sąsiadujących, ponadto zaś kolejnych w szeregu
nieruchomości sąsiednich.
W przeważającej mierze przepisy prawa sąsiedzkiego dotyczą „nieruchomości gruntowych" (art. 148-154
k.c.). W pozostałych przypadkach posługuje się ustawodawca ogólniejszym pojęciem „nieruchomości".
Nie wykluczono tu zatem nieruchomości budynkowych i nieruchomości lokalowych. Bez wątpienia
powszechne zastosowanie wobec nieruchomości budynkowych i lokalowych (oprócz nieruchomości
gruntowych) znajduje art. 144 k.c., dotyczący ograniczenia immisji. Niewykluczone w praktyce, jest
stosowanie wobec nieruchomości budynkowych i lokalowych (dla tych nieruchomości) przepisów o
służebności drogi koniecznej (art. 145-146 k.c.). Częściej jednak zachodzą przesłanki ustanowienia drogi
koniecznej dla potrzeb nieruchomości gruntowej. Wreszcie, bez żadnych ograniczeń właściciele
nieruchomości budynkowych (i lokalowych) mogą korzystać z normy art. 147 kodeksu zakazującej
właścicielowi robót ziemnych grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.
Pierwszy z przepisów z zakresu prawa sąsiedzkiego na który warto zwrócić uwagę to art. 144 k.c., który
generalnie ogranicza wykonywanie prawa własności nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z
nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, przyjmując, że wynika ona ze społecznogospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Każdy z sąsiadów jest równolegle
objęty takim ograniczeniem.
Chodzi o wszelkie „działania" zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną
miarę, tj. o aktywne zachowanie właściciela (działanie), które jest podejmowane w ramach
9
wykonywania jego prawa, równocześnie oddziałujące na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa
własności.
To oddziaływanie nazywane jest „immisją". Przy czym immisje objęte normą art. 144 kodeksu określa
się mianem immisji pośrednich8.Obok tego wyróżnia się immisje bezpośrednie. Dokonuje się tego
rozróżnienia ze względu na sposób naruszenia cudzego (sąsiedniego) prawa własności.
Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody,
ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc
zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji.
Immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie
stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel
koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom
korzystanie z ich nieruchomości.
Immisje pośrednie są częściowo dopuszczalne tj. w granicach określonych art. 144 k.c. Mówimy zatem o
ograniczonej dopuszczalności zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich. Natomiast immisje
bezpośrednie są generalnie zakazane jako naruszające normę art. 140 k.c.
Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. Wyróżnia się:
1. immisje materialne (polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne)
2. immisje niematerialne (polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela
nieruchomości sąsiedniej - poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).
Według innego kryterium wyróżnia się:
1. immisje pozytywne (oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez
przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp.)
2. immisje negatywne (polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np.
światła, powietrza, widoku. (np. wznoszenia niestosownych budowli, doprowadzania do
nadmiernego rozrostu drzew i krzewów itp.)
Szeroki jest krąg podmiotów chronionych przed niedopuszczalnymi zakłóceniami. Sąsiadami mogą być
właściciele, użytkownicy wieczyści, osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, a także
najemcy lokali.
Należy jeszcze podkreślić, że zabronione jest zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad
przeciętną miarę wynikającą ze „społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości" oraz
„stosunków miejscowych". Przy czym chodzi o miarę obiektywną, a nie o subiektywne odczucia
sąsiadów.
Przy ustalaniu przeciętnej miary należy uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie
nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznającej zakłóceń.
Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które:
(por. zwłaszcza J.St. Piątowski (w:) System... , s. 122-123; W.J. Katner, Ochrona..., s. 30-31; S. Rudnicki, Sąsiedztwo
nieruchomości, Zakamycze 1998, s. 19).
8
10
a) wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło
zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem,
b) nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej
społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru. Przeznaczenie wynika z
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu, inwestycyjne
przeznaczenie gruntu może określać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy
też uwzględniać bieżący sposób korzystania z nieruchomości, zgodny z jej przyrodniczymi
właściwościami.
Równocześnie przeciętną miarę dopuszczalnych zakłóceń wyznaczają stosunki miejscowe. To elastyczne
kryterium pozwala brać pod uwagę wiele różnorodnych okoliczności towarzyszących immisjom, z
uwzględnieniem funkcji miejsca i czasu następujących zakłóceń.
Trzeba też uwzględniać miejsce położenia nieruchomości; tak nieruchomości emitującej zakłócenia, jak
też nieruchomości doznających zakłóceń, w tym rodzaj miejscowości i gęstość zaludnienia (miasto,
określona dzielnica miasta, wieś, tereny rekreacyjne, miejscowość uzdrowiskowa), stopnia degradacji
środowiska i skażenia przyrody itp.
Podsumowując, przy łącznym uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i
stosunków miejscowych, zakazane jest dokonywanie immisji ponad przeciętną miarę.
Środkiem ochronnym - przeciwko niedopuszczalnym immisjom - przysługującym właścicielom
nieruchomości sąsiednich w ramach prawa rzeczowego jest roszczenie negatoryjne.
Kolejnym przepisem z którego wynikają ograniczenia jest art. 147 k.c. Zgodnie z art. 147 k.c. zabronione
jest dokonywanie przez właściciela nieruchomości robót ziemnych zagrażających nieruchomościom
sąsiednim utratą oparcia.
Źródłem zagrożenia są w tym przypadku roboty ziemne prowadzone na danej nieruchomości. Zagrożenie
to musi mieć charakter obiektywny, nie wystarcza odczucie subiektywne sąsiada. Nie jest jednak konieczne
wystąpienie szkody.
Stan zagrożenia można udokumentować stosowną ekspertyzą geologiczną czy techniczno-budowlaną.
Dobitnie sygnalizuje go zjawisko obsuwania się gruntu, występujące zapadliska, pękanie fundamentów i
ścian budynku, odchylenia od pionu itp.
Zagrożoną nieruchomością sąsiednią może być nieruchomość gruntowa (z jej częściami składowymi), jak
też nieruchomość budynkowa lub lokalowa.
C) ograniczenia wynikające z innych ustaw
11
Z ustawodawstwa odrębnego należy w przede wszystkim wskazać ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szczególnie zwraca uwagę norma, według której
ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami,
sposób wykonywania prawa własności nieruchomości ( art. 6).
Trzeba przy tym pamiętać, że w planie miejscowym ustala się szereg wytycznych, jak chociażby:
1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych
zasadach zagospodarowania;
2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
6. parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie
zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie,
ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także
narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;
8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem
miejscowym;
9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym
zakaz zabudowy;
10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów (art 15
u.p.z.p;
Poza tym istotne znaczenie ma ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane i zawarte w
niej przepisy uzależniające możliwość dokonywania robót budowlanych od uzyskania decyzji o
pozwoleniu na budowę (art. 28). Należy też wspomnieć, że właściciel obiektu budowlanego jest
obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony
środowiska oraz utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 61 pr.bud.).
Ograniczenia, wynikają też z ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad
zabytkami w odniesieniu do własności zabytków. Obowiązkiem właścicieli i posiadaczy zabytku (w tym
zabytków nieruchomych) jest m.in. zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak
najlepszym stanie oraz korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego
wartości; (art. 5).
Ograniczenia wynikają też z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, ustawy z
dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody i ustawie z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zapobieganiu
szkodom w środowisku i ich naprawie
Szczególna ingerencja ustawodawcy dotyczy korzystania z gruntów rolnych i leśnych. W odniesieniu
do których zastosowanie znajdują postanowienia ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów
rolnych i leśnych.
Postanowienia ustawy, w połączeniu z przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym,
ograniczają możliwość zmiany przeznaczenia na inne cele gruntu rolnego i leśnego. W
12
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga się o rolniczym lub leśnym
przeznaczeniu gruntu. Właściciel zaś zobowiązany jest dochować określonego tam przeznaczenia gruntu.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i leśnej podlega ograniczeniom określonym w ustawie o
ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiany przeznaczenia dokonuje się w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego (art. 7 ust. 1 u.o.g.), a wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub
leśnej wymaga następczej decyzji starosty (art. 5 u.o.g.). W szczególności ograniczono możliwość
zmiany przeznaczenia gruntu o wyższej klasie bonitacyjnej ( art. 6 w zw. z art. 7 u.o.g.).
Zastrzeżone w ustawach ograniczenia własności dotyczą również sfery rozporządzania rzeczą. Z
regulacji kodeksowej można tu przytoczyć jedynie przypadki ustawowego prawa pierwokupu udziału we
współwłasności przysługującego współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne na wspólnym
gruncie (art. 166 § 1 k.c.) oraz ograniczenia ze sfery zniesienia współwłasności dotyczące sądowego
zniesienia współwłasności ( art. 213-218 k.c.). Ponadto w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego
przewidziano prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez jej dzierżawcę.
Sporo szczególnych zasad obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i
jednostek samorządu terytorialnego zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami. Można w niej zauważyć liczne ograniczenia swobody umów związane z publicznym
charakterem własności.
Spotykamy więc tutaj ograniczenia obrotu darmego i „półdarmego" ( art. 13-14), obligatoryjny,
zasadniczo, przetargowy tryb rozporządzania (art. 37 ust. 1) oraz liczne ograniczenia dotyczące
warunków rozporządzenia, szczególnie w zakresie ceny nieruchomości (art. 67 i n. u.g.n.) a także
ograniczenia związane ze sposobem korzystania z nieruchomości (tj. związane z udziałem w kosztach
budowy urządzeń infrastruktury technicznej (art. 143 i n u.g.n) –, wynikające z nagłej potrzeby (art. 126
u.g.n), właściciel zobowiązany jest ponosić ciężary związane z instalowaniem …, ograniczenie to następuje
zgodnie z decyzją -.
Odrębne, choć podobne ograniczenia obrotu zawiera ustawa z dnia 19 października 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.).
Również tutaj określa ustawodawca kategorię dopuszczalnych czynności obrotu, reguluje tryb
rozporządzania (zasadniczo - przetargowy) i warunki rozporządzania. Trzeba uzupełnić, że zasobem
nieruchomości rolnych Skarbu Państwa gospodaruje (rozporządza) Agencja Nieruchomości Rolnych.
Ustawowe ograniczenia własności przybierają różnorodną postać:
1. bezpośrednia norma prawna zakazuje wprost właścicielowi określonego zachowania (np. zakaz
dokonywania immisji - art. 144 k.c., zakaz zmiany przeznaczenia gruntu rolnego i leśnego itp.
2. bezpośrednia norma prawna obarcza właściciela obowiązkiem określonego zachowania (np.
obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, czy też obowiązek
utrzymania dóbr kultury w należytym stanie)
3. norma prawna jest konkretyzowana adresowanym do właściciela zakazem albo nakazem w
następstwie uruchomionego postępowania administracyjnego (np. nakładany w trybie ustawy o
ochronie gruntów rolnych i leśnych obowiązek podjęcia czynności zapobiegających degradacji
gruntu i obowiązek rekultywacji, czy nakładany w trybie przepisów Prawa budowlanego
13
obowiązek usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego obiektu budowlanego albo rozbiórki
obiektu).
4. samo wykonywanie uprawnień właścicielskich zależy od stosownej decyzji administracyjnej (np.
roboty budowlane wolno rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na
budowę, bez zezwolenia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków nie wolno zabytków
przerabiać, odnawiać, rekonstruować, konserwować, zabudowywać, odbudowywać, zdobić,
uzupełniać, rozkopywać ani dokonywać żadnych innych zmian).
5. ograniczenie cudzego prawa własności, w postaci przyznanego zainteresowanej osobie roszczenia
o ustanowieniu stosownej służebności (np. służebności drogi koniecznej ustanawianej w
stosunkach sąsiedzkich na żądanie właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi
publicznej - art. 145 k.c.)
3.2 Zasady współżycia społecznego
Zasady współżycia społecznego są kolejnym elementem wyznaczającym granice prawa własności (
art. 140 k.c.). Treść prawa własności poprzez odesłanie do zasad współżycia społecznego została znacznie
„uelastyczniona" i „zdynamizowana9.
Zastosowanie generalnej klauzuli zasad współżycia społecznego „zapewnia normom prawnym
dostateczny stopień elastyczności, co z jednej strony umożliwia stosowanie tych norm, które z natury
rzeczy muszą operować pewnymi schematami, do realnych zjawisk społecznych wykazujących wszelkie
bogactwo elementów indywidualnych konkretnego wypadku, z drugiej zaś zapobiega zbyt szybkiemu
procesowi starzenia się norm prawnych, które mogą być bez formalnej zmiany nadal stosowane, mimo że
dokonały się przemiany tych stosunków lub ich ocen10.
Zasady współżycia społecznego - w odróżnieniu od utrwalonych w przepisach prawnych reguł
postępowania - są czymś zmiennym, są funkcją miejsca i czasu, wskutek tego nie są i nie mogą być
skodyfikowane. Ta właśnie cecha gwarantuje elastyczność norm prawnych odsyłających do zasad
współżycia społecznego11.
Uprawnienie do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą stanowi treść
przysługującego właścicielowi prawa podmiotowego pod warunkiem zgodności z zasadami współżycia
społecznego (w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego).
U podstaw wprowadzenia zasad współżycia społecznego leżał zamiar objęcia ochroną prawną
wartości moralnych, kulturalnych, zwyczajowych i obyczajowych, by stosowane prawo było zbieżne z
nurtem życia społecznego i by odpowiadało aktualnym potrzebom społecznym.
6.3. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa
Równolegle z zasadami współżycia społecznego zakres prawa własności wyznacza również klauzula
społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. O ile jednak zasady współżycia społecznego wprowadzają
do treści prawa własności czynnik moralny, o tyle klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa
odwołuje się do funkcji ekonomicznej prawa. Należy bowiem zauważyć, że powołana klauzula hołduje
zob. T. Dybowski, Ochrona... , s. 69
zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo..., s. 71.
11 por. także A. Stemachowski, Wstęp..., s. 136 i n.
9
10
14
funkcjonalnemu ujęciu praw majątkowych, przy równoczesnym zabezpieczeniu pierwszeństwa interesu
społecznego przed indywidualnym12.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy przede wszystkim od rodzaju
przedmiotu własności i jego funkcji. Różnorodne społeczno-gospodarcze przeznaczenie własności jest w
przypadku nieruchomości rolnych, gruntów budowlanych, terenów rekreacyjnych, obiektów
zabytkowych, terenów fabrycznych itp.
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy też od podmiotowej przynależności
rzeczy. W szczególności należy zwracać uwagę na istniejące formy własności publicznej, jak chociażby
własność Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego.
Wyznaczająca granice prawa własności klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa jest na
tyle pojemna i uniwersalna, że pozwala objąć swą treścią wszelkie zmiany w obszarze upowszechnionych i
wyznawanych współcześnie wartości uniwersalnych
4 Nabycie prawa własności
Od strony stosowanego mechanizmu można mówić o:
umowie przeniesienia własności,
nabyciu własności ex lege,
z mocy orzeczenia sądowego lub
z mocy innych zdarzeń prawnych
Oprócz powyższego podziału wyróżnia się następujące sposoby nabycia własności:
1. nabycie pochodne (następca prawny nabywa własność od poprzednika prawnego. Z nabyciem
pochodnym mamy do czynienia w razie
a. przeniesienia własności (sukcesja syngularna) i
b. dziedziczenia (sukcesja uniwersalna).
2. Nabycie pierwotne (nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby)
c. - zasiedzenie;
d. - wywłaszczenie;
e. - nacjonalizacja;
f. - objęcie w posiadanie samoistne rzeczy niczyjej.
Ad 1 a) Przeniesienia własności
Termin „przeniesienie własności" oznacza w terminologii prawa cywilnego przejście własności na
podstawie umowy.
Osobę przenoszącą własność nazywamy zbywcą, a osobę na którą przechodzi własność nazywamy
nabywcą.
12
por. A. Stelmachowski, Wstęp..., s. 221-222; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 73
15
Organizacji obrotu służą różnorodne umowy zobowiązujące do przeniesienia własności, np. umowa
sprzedaży, zamiany, darowizny, dożywocia, dostawy, kontraktacji.
Na przeniesienie własność (w drodze umowy) składają się dwie czynności:
a). z mocy, której zbywca zobowiązuje się przenieść własność (czynność prawna zobowiązująca,
czyli umowna);
b). na mocy której dochodzi do przeniesienia własności (umowa rozporządzająca ponieważ
przenosi własność).
Można wskazać kilka ogólnych zasad dotyczących przeniesienia własności:
a) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rodzi podwójny skutek, tzn. zobowiązuje
zbywcę do przeniesienia własności i równocześnie własność tę przenosi;
b) umowa o przeniesienie własności jest umową konsensualną, tzn. własność przechodzi na
mocy samej umowy, co do zasady nie są potrzebne elementy realne, np. wydanie rzeczy;
c) umowa o przeniesienie własności jest umową kauzalną, czyli przyczynową, tzn. że ważność
przeniesienia własności zależy od ważności zobowiązania do przeniesienia własności
(przeniesienie własności causa solvendi).
Ad. a - podwójny skutek
Znane są dwa modele przeniesienia własności:
1. model niemiecki, który przyjmuje, że dla przeniesienia własności potrzebne są dwie umowy;
umowa zobowiązująca nie wystarcza by przenieść własność, konieczne jest zawarcie drugiej
umowy – umowy rzeczowej;
2. model prawa francuskiego, który stanowi, że dla przeniesienia własności wystarczające jest
zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności ponieważ rodzi ona dwa skutki:
obligacyjny (zobowiązaniowy) i rzeczowy.
Nasz ustawodawca przyjął system francuski, a więc umowa obligacyjna sama przenosi własność (model
umowy o podwójnym skutku (obligacyjno-rzeczowym)).
Wyrazem tej zasady w prawie polskim jest art. 155 k.c.
Własność rzeczy przechodzi na nabywcę na podstawie dokonującego się w jednym akcie (akcie złożenia
oświadczeń woli) zawarcia umowy o podwójnym skutku - zobowiązująco-rozporządzającym. Dla stron
ważny jest oczywiście przede wszystkim finalny skutek rzeczowy.
Jednak są wyjątki od tej zasady (podwójnego skutku), czyli takie sytuacje, w których muszą być zawarte
dwie odrębne umowy:
1. jeżeli przepis szczególny tego wymaga – art. 157 §2 k.c.;
2. jeżeli strony postanowiły, że przeniosą własność po zawarciu dwóch odrębnych umów.
Wyłączenie skutku rozporządzającego oznacza, że zawarta umowa rodzi jedynie zobowiązanie do
przeniesienia własności. Wymaga zaś ono wykonania w trybie odrębnie zawieranej umowy przenoszącej
własność. W takim więc przypadku mamy do czynienia z transakcją obrotu dokonywaną poprzez dwie
kolejne czynności prawne. Najpierw zawierana jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, a
później umowa rozporządzająca, przenosząca własność. Umowa zobowiązująca stanowi przyczynę
prawną rozporządzenia, a umowa rozporządzająca jest dokonywana causa solvendi.
16
Warto podkreślić, że jeden z wyjątków dotyczący nieruchomości wynika z art. 157 § 1 k.c., zgodnie z
którym, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności została zawarta pod warunkiem lub z
zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron
obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przeniesienie własności (art. 157 § 2 k.c.). Występują
tu więc dwie umowy, najpierw zobowiązująca, a następnie rozporządzająca; o szczegółach później,
podczas komentarza do art. 156 i 157 k.c.
Inny przykład dotyczy ustawowego pierwokupu i wiąże się również z zastrzeżeniem warunku.
ad. b Konsensualność
Zgodnie z art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
przeniesienia własności „rzeczy co do tożsamości oznaczonej" przenosi własność na nabywcę, chyba
że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Czyli przeniesienie własności
rzeczy oznaczonej co do tożsamości następuje na mocy samej umowy z chwilą złożenia przez strony
zgodnych oświadczeń woli, a zatem solo consensu.
Natomiast ustawodawca przewiduje sytuacje gdy do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie
posiadania rzeczy (czynność realna)., ma to miejsce:
1. gdy podmiotem umowy ma być rzecz ruchoma oznaczona co do gatunku (art. 155 §2 k.c.);
2. gdy przedmiotem umowy są rzeczy ruchome przyszłe (art. 155 §2 k.c.),
3. gdy zbycia rzeczy (także oznaczonej co do tożsamości) dokonuje osoba nieuprawniona do
rozporządzania rzeczą, a nabywca jest w dobrej wierze (art. 169 k.c.).
Przepisy przewidują także inne wyjątki od zasady konsensualności umów zobowiązującorozporządzających dotyczących rzeczy oznaczonych co do tożsamości i od zasady nabycia własności z
chwilą zawarcia umowy, przykładowo:
1. czynności ustanowienia (nabycia) odrębnej własności lokalu - do powstania odrębnej własności
lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej ( art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Konstytutywne skutki umowy (chociażby umowy sprzedaży) następują dopiero w razie wpisu do
księgi wieczystej (dalszy obrót ustanowioną odrębną własnością lokalu nie wymaga już
konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej),
2. ustanowienia i dalszy obrót prawem użytkowania wieczystego wymaga wpisu do księgi wieczystej
(art. 27 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) –w konsekwencji i związana z prawem
użytkowania wieczystego odrębna własność budynków przechodzi z chwilą nabycia prawa
użytkowania wieczystego.
Warto przypomnieć, że przedmiotem własności (i innych praw rzeczowych) w konkretnych stosunkach
prawnych mogą być jedynie zindywidualizowane rzeczy istniejące, natomiast można zaciągać zobowiązania
dotyczące rzeczy oznaczonych co do gatunku lub rzeczy przyszłych, zatem przyjęte rozwiązanie jest
całkiem naturalne.
Przypominam, że o tym, czy dana rzecz w konkretnym stosunku prawnym jest określona tylko co do
gatunku czy co do tożsamości decyduje w zasadzie wola stron.
17
Ad. c Kauzalność
Zawarcie umowy przenoszącej własność następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Powinno
więc być uzasadnione istniejącą rzeczywiście przyczyną prawną. Toteż ważność umowy rozporządzającej
zależy od istnienia poprzedzającego ją zobowiązania. Nieważność lub wadliwość zobowiązania do
przeniesienia własności ma ten sam skutek, że przeniesienie własności jest nieważne.
Nieważność umowy przeniesienia własności wynika z samego prawa, jeśli nieważna jest umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności i nie jest wymagane stwierdzenie tej nieważności przez sąd.
Wyrazem tej zasady jest art. 156 k.c.
Zobowiązanie do przeniesienia własności może wynikać:
1. z umowy – przede wszystkim umów wskazanych w art. 155 k.c.;
2. z zapisu;
3. z bezpodstawnego wzbogacenia;
4. z innego zdarzenia.
Można wskazać na dwa systemy określające odmienne skutki nieważności zobowiązania:
1. system niemiecki – zakłada, że nieważność zobowiązania nie powoduje nieważności
przeniesienia własności; zasada abstrakcyjności – oderwania od siebie umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności o samego przeniesienia własności;
2. system francuski – ten system przyjmuje, że nieważność kauzy, czyli przyczyny, powoduje
nieważność przeniesienia własności. Ten model przyjął polski ustawodawca.
W odniesieniu do nieruchomości można wskazać jeszcze jedna istotną zasadę, wynikającą z art. 157 k.c.,
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Nie ma natomiast przeszkód do zawierania warunkowych lub terminowych umów zobowiązujących do
przeniesienia własności. w art. 157 § 2 zresztą wprost wskazuje się, że w przypadku zawarcia umowy
zobowiązującej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu „do przeniesienia własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Ponadto zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości jak i umowa
przenosząca własność formy aktu notarialnego.
Ad 2 a) Zasiedzenie
Zasiedzenie należy do szerszego kręgu instytucji „dawności" (przedawnienie, prekluzja, zasiedzenie,
przemilczenie). W każdym przypadku tego rodzaju instytucji chodzi o przyjmowane przez ustawodawcę
ujemne następstwa (różnorodne) upływu oznaczonego terminu na skutek zaniedbań osób uprawnionych.
Wśród nich
Stosownie do art. 172 k.c. zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości jak i rzeczy
ruchomej, przez nieuprawnionego posiadacza, wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu
oznaczonego w ustawie czasu.
18
Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym
wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do
ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym.
Przedmiotem zasiedzenia są rzeczy (rzeczy ruchome lub nieruchomości). Jednak przedmiotem zasiedzenia
może być część rzeczy podzielnej, jeżeli w wyodrębnionej postaci pozostaje w cudzym posiadaniu
samoistnym. W szczególności dotyczy to nieruchomości gruntowych.
Na skutek zasiedzenia można nabyć własność rzeczy a ponadto niektóre inne prawa rzeczowe – tj.
użytkowanie wieczyste – (możliwe jest tylko zasiedzenie - przez inną osobę- już ustanowionego we
właściwym trybie prawa użytkowania wieczystego) oraz służebność gruntową, polegającą na korzystaniu z
trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).
możliwe jest też „współzasiedzenie" w razie współposiadania samoistnego oznaczonej nieruchomości.
Nigdy nie może nastąpić „powstanie" odrębnej własności budynku w trybie zasiedzenia. Można natomiast
nabyć w drodze zasiedzenia przez kolejną osobę istniejącej już własności budynku, przy czym odrębna
własność budynków występuje zawsze jako prawo związane z innym, określonym prawem do gruntu (z
prawem użytkowania wieczystego lub prawem użytkowania przysługującym rolniczej spółdzielni
produkcyjnej), czyli zasiedzenie budynkowej nieruchomości użytkownika wieczystego może nastąpić
jedynie wraz z zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego, natomiast nie można nabyć przez
zasiedzenie własności nieruchomości budynkowych, gdy odrębna własność budynku przysługuje rolniczej
spółdzielni produkcyjnej.
Nigdy nie może powstać w trybie zasiedzenia odrębna własność lokalu. Natomiast istniejąca
„nieruchomość lokalowa" może zostać nabyta przez zasiedzenie.
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości (muszą być spełnione łącznie):
a) posiadanie samoistne;
b) upływ określonego w ustawie terminu – termin ten zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza;
dobra lub zła wiara modyfikuje tą przesłankę.
Ad a
Stan posiadania współtworzą fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element
zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania
samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel").
Przy ustalaniu charakteru posiadania kierować się trzeba manifestowanym na zewnątrz wobec otoczenia
zachowaniem posiadacza.
W szczególności można sądzić, że „objęcie we władanie na podstawie porozumienia stron, które w swej
intencji zmierzało do przeniesienia własności, jednakże skutku tego nie osiągnięto z braku przesłanek
wymaganych prawem (niezachowanie formy ad solemnitatem, braku zdolności do czynności prawnych
itp.), świadczy z reguły o posiadaniu samoistnym
Z drugiej strony, zawarcie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp., przesądza raczej o nabyciu posiadania
zależnego.
Źródłem nabycia posiadania może być również samodzielne („samowolne") objęcie w posiadanie
(„zawłaszczenie") cudzej nieruchomości.
19
Do zasiedzenia prowadzi zarówno posiadanie wykonywane osobiście przez posiadacza samoistnego, jak
też wykonywane za pośrednictwem posiadacza zależnego lub dzierżyciela.
Ad b
Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomości
nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (art.
172 § 1 k.c.)
Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej
wierze (art. 172 § 2 k.c.).
Wskazane terminy obowiązują od 1 października 1990 r., gdy weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 1990 r.
o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321). Nastąpiło wówczas przedłużenie o dziesięć
lat terminów zasiedzenia nieruchomości. Wcześniej obowiązywał termin dziesięciu lat w przypadku
nabycia posiadania w dobrej wierze i termin dwudziestu lat w razie złej wiary.
Według właściwego przepisu międzyczasowego ustawy nowelizacyjnej (art. 9) „do zasiedzenia, którego
bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy
niniejszej ustawy".
Oznacza to w konsekwencji, że zasiedzenie, którego obowiązujący poprzednio krótszy termin nie upłynął
jeszcze do dnia 1 października 1990 r., biegnie dalej z zastosowaniem nowych, wydłużonych terminów.
Nie podlegają zaś już przedłużeniu (jakby „wznowieniu") terminy zasiedzenia, które nastąpiło przed 1
października 1990 r.
Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz
nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się od nabycia samoistnego posiadania rzeczy, w dniu objęcia rzeczy
w posiadanie samoistne.
Nabycie samoistnego posiadania może nastąpić na podstawie każdego zdarzenie powodującego nabycie
posiadania samoistnego, a więc zarówno objęcie w posiadanie cudzej rzeczy przez jednostronną czynność
faktyczną zawłaszczenia rzeczy, jak też przeniesienie posiadania poprzez wydanie rzeczy lub poprzez
umowę stron.
Ustawodawca wymaga nieprzerwanego posiadania samoistnego w oznaczonym okresie.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania lub spadkobranie, obecny posiadacz
może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak
poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być
doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat
trzydzieści (art. 176 k.c.).
Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do
rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym,
przedsięwzięta bezpośrednio w celu „dochodzenia" lub „ustalenia" albo „zaspokojenia" lub
„zabezpieczenia" prawa własności
20
Zatem przerywa bieg terminu zasiedzenia roszczenie windykacyjne. Nie spełnia zaś tej funkcji roszczenie
posesoryjne. Przerywa także bieg zasiedzenia powództwo o ustalenie prawa własności. Podobnie przerywa
bieg przedawnienia pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Również, służąc „zabezpieczeniu" prawa własności, przerywa bieg terminu zasiedzenia wniosek o wpis do
księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności dotychczasowego wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.
Przerywają bieg terminu zasiedzenia czynności procesowe legitymowanego czynnie właściciela przeciwko
(z udziałem) legitymowanemu biernie posiadaczowi
Nie przerywają natomiast biegu zasiedzenia czynności obronne właściciela, a więc na przykład zarzuty
podnoszone przez przeciwnika wniosku o zasiedzenie.
W razie przerwania biegu zasiedzenia znajduje odpowiednie zastosowanie norma art. 124 k.c. (w zw. z art.
175 k.c.). Zatem od dokonanego przerwania zasiedzenie biegnie na nowo.
Z upływem końcowego terminu zasiedzenia następuje ex lege nabycie własności rzeczy przez jej
posiadacza samoistnego. Nabycie własności rzeczy przez jej posiadacza w trybie zasiedzenia następuje z
upływem dnia, który - przy zachowaniu długości terminu oznaczonego przez ustawodawcę - odpowiada
dacie nabycia posiadania.
Posiadacz może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Odbywa się to w
postępowaniu nieprocesowym z udziałem dotychczasowego właściciela. Sąd wydaje postanowienie
stwierdzające nabycie własności – ma ono charakter deklaratoryjny, tzn. stanowi dowód nabycia w
drodze zasiedzenia własności i przede wszystkim jest podstawą wpisu w księdze wieczystej.
W toku swego postępowania sąd bada i ustala przesłanki zasiedzenia. Ustala więc samoistne posiadanie
rzeczy (nieruchomości), ciągłość posiadania, dobrą lub złą wiarę posiadacza, upływ terminu zasiedzenia.
Korzysta z materiału dowodowego oferowanego przez wnioskodawcę i uczestników postępowania
Zwraca uwagę funkcjonowanie w ustawodawstwie licznych domniemań prawnych, przydatnych w
postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia. Ułatwiają one zadanie wnioskodawcy, zwalniając go od ciężaru
udowodnienia wielu kłopotliwych, a domniemanych faktów. Jest zaś rolą innych uczestników (uczestnika)
postępowania obalenie funkcjonujących domniemań prawnych.
Tutaj należy wskazać domniemanie samoistności posiadania (art. 339 k.c.), domniemanie ciągłości
posiadania ( art. 340 k.c.), wraz z fikcją ciągłości posiadania przywróconego (art. 345 k.c.) oraz
domniemanie dobrej wiary ( art. 7 w zw. z art. 172 § 1 in fine k.c.).
Dobra wiara nie stanowi samodzielnej przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Nabycie posiadania w złej
wierze nie wyklucza zasiedzenia. Jednakże odgrywa ona istotną rolę decydując o długości terminu
zasiedzenia.
Pozostawanie w dobrej wierze w chwili nabycia posiadania przesądza o stosowaniu krótszego
(dwudziestoletniego) terminu zasiedzenia. Decydujące znaczenie ma stan dobrej lub złej wiary w
chwili uzyskania posiadania. Natomiast nie przedłuży terminu zasiedzenia późniejsza utrata dobrej
wiary.
W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami
przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności.
Dobrą wiarę posiadacza wyłącza jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności) oraz jego
niedbalstwo. Pozostaje bowiem również w złej wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności
21
mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości (że uzyskując jej posiadanie nie nabyła
własności).
Przykładowo można uznać iż posiadacz pozostawał w dobrej wierze, gdy objęcie w posiadanie nastąpiło
na podstawie umowy o przeniesienie własności, nieważnej z powodu braku zdolności do czynności
prawnych po stronie zbywcy, o czym nabywca nie wiedział, albo z tej przyczyny, że zbywca nie był
właścicielem nieruchomości, choć za takiego uchodził w oczach nabywcy. Nie można natomiast
przypisywać nabywcy dobrej wiary, jeżeli umowa była nieważna wskutek niezachowania formy aktu
notarialnego.
W dobrej wierze może być także osoba, która obejmując nieruchomość w posiadanie swym
jednostronnym działaniem błędnie, ale w okolicznościach usprawiedliwiających takie przekonanie sądzi, że
przysługuje jej prawo własności, np. na podstawie dziedziczenia, w szczególności gdy, będąc spadkobiercą
ustawowym, nie wie o istnieniu testamentu, w którym do dziedziczenia powołano inną osobę13.
Ad b) Przemilczenie
Przemilczenie (Przemilczenie następuje wyjątkowo, tylko w wypadkach wyraźnie wskazanych w
ustawie. Kodeks cywilny taki sposób nabycia własności przewiduje, co do rzeczy znalezionych. Własność
rzeczy nabywa bądź znalazca, bądź Skarb Państwa, jeśli właściciel rzeczy nie zgłasza się po nią w
wyznaczonym terminie (art. art. 187 i 189 k.c.).)
Zgodnie z art. 187 k.c. Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające
wartość naukową lub artystyczną, które nie zostaną przez uprawnionego odebrane w ciągu roku od
dnia wezwania go przez właściwy organ, a w razie niemożności wezwania - w ciągu dwóch lat od ich
znalezienia, stają się własnością Skarbu Państwa. Inne rzeczy stają się po upływie tych samych
terminów własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom; jeżeli rzeczy są
przechowywane przez organ państwowy, znalazca może je odebrać za zwrotem kosztów.
Ponadto warto zwrócić uwagę, że przykładowo dekret o majątkach opuszczonych i
poniemieckich przewidywał bardzo ważny gospodarczo wypadek przemilczenia. Własność nieruchomości
opuszczonych w czasie wojny, których właściciele nie zgłosili się do 1955 r., przeszła na Skarb Państwa.
Zasiedzenie i przemilczenie wykazują tę cechę wspólną, że stanowią sposób nabycia własności na skutek
upływu czasu.
Ad c) Wywłaszczenie
Dopuszczalność wywłaszczenia nieruchomości, jako wyjątek od konstytucyjnej zasady ochrony
własności, przewiduje art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który stanowi, iż wywłaszczenie jest dopuszczalne
jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem
odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości odebranego prawa.
Zasady wywłaszczenia precyzuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).
Wywłaszczeniem ustawa nazywa pozbawienie albo ograniczenie, w drodze decyzji, prawa
własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
13
zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 335
22
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być
zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa
te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki
samorządu terytorialnego
W tym sensie jest więc ono środkiem ostatecznym ultima ratio. Jedynymi podmiotami, na
których rzecz wywłaszczenie może nastąpić są Skarb Państwa oraz jednostki samorządu
terytorialnego, oznacza to, że w przypadku pozbawienia prawa własności, czyli wywłaszczenia sensu
stricto, właścicielem wywłaszczonej nieruchomości staje się Skarb Państwa lub jednostka samorządu
terytorialnego.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu
administracji rządowej.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest
objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na
dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę
część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w
zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.
Wywłaszczenie może nastąpić dopiero gdy rokowania z właścicielem, użytkownikiem
wieczystym nie przynoszą pozytywnego rezultatu.
Wywłaszczony uprawniony jest do odszkodowania albo uzyskania nieruchomości zamiennej.
Przy czym jeśli uczestnikiem postępowania jest posiadacz samoistny nie otrzymuje on odszkodowania lecz
nieruchomość zamienną.
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w
dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a jeśli
tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.
Z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu tego prawa stała się ostateczna
następuje przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki
samorządu terytorialnego następuje, jeżeli prawo użytkowania wieczystego było
ustanowione na nieruchomości gruntowej stanowiącej własność innej osoby niż ta, na
rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.
prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wygasa, jeżeli prawo
użytkowania wieczystego było ustanowione na nieruchomości gruntowej stanowiącej
własność osoby, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie.
Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem 3
miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.
Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. W
razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w
decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o
tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.
23
W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca
Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest
właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość
zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania
Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być
wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości
nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.
O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości
zamiennej, oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadanie z
zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji.
Ad d) Nacjonalizacja
Nacjonalizacja to kolejny, szczególny sposób nabywania własności przez Skarb Państwa. Istota
jej polega na tym, że z mocy aktu nacjonalizacyjnego, którym może być tylko ustawa, na własność
państwa przechodzi określona kategoria dóbr (lasy, fabryki itp.) Nacjonalizacja powoduje utratę własności
przez dotychczasowego właściciela i nabycie jej przez Skarb Państwa.
Jest to pierwotny sposób nabycia własności, którego dopuszczalność może zależeć od postanowień
Konstytucji. Komunalizacja polega natomiast na przejściu w ten sam sposób określonych dóbr na gminę
lub gminy.
Ad e) Objęcie w posiadanie samoistne rzeczy niczyjej
Rzecz ruchoma może być „rzeczą niczyją".
Zdarza się tak w przypadku rzeczy pierwotnie niczyich oraz rzeczy ruchomych porzuconych z zamiarem
wyzbycia się własności.
Porzucenie rzeczy ruchomej powoduje utratę własności i przekwalifikowanie rzeczy porzuconej do
kategorii rzeczy niczyich. Wymaga to łącznego spełnienia dwóch przesłanek, a mianowicie faktycznej
czynności porzucenia rzeczy oraz wyrażenia zamiaru wyzbycia się własności. Stąd więc zgubienie rzeczy
(art. 183 § 1) oraz porzucenie rzeczy bez zamiaru wyzbycia się własności (art. 183 § 2) nie powoduje takich
skutków.
Zamiar wyzbycia się własności może być wyraźnie ujawniony przez właściciela albo też wynikać z jego
zachowania się na tle okoliczności, w jakich rzecz została porzucona, np. w razie pozostawienia jej w
miejscu przeznaczonym na gromadzenie odpadków.
Każda niczyja rzecz ruchoma może ulec „zawłaszczeniu". Aprobując to, ustawodawca postanowił, że
własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne ( art. 181 k.c.).
Niezbędne jest zawładnięcie rzeczą. Musi temu towarzyszyć zamiar władania rzeczą „jak właściciel";
warunkiem jest bowiem objęcia rzeczy w „posiadanie samoistne" ( vide art. 336 k.c.).
Utrata własności
Tradycyjnie już, wraz z nabyciem własności rozważa się równolegle problematykę utraty własności.
Zasadniczo bowiem z nabyciem własności przez jedną osobę łączy się z reguły jej utrata przez kogo
24
innego. Z natury rzeczy utrata własności jest równoległym efektem zdarzenia powodującego nabycie
prawa przez inną osobę. Jedyny wyjątek dotyczy nabycia własności niczyjej rzeczy ruchomej.
Najdalej idącą postacią rozporządzenia jest wyzbycie się własności.
W pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną inter vivos czynność przeniesienia własności, dalej zaś
czynność rozrządzenia testamentowego mortis causa. Mamy tu do czynienia z pochodnym, translatywnym
nabyciem prawa, przy jego utracie przez poprzedniego właściciela. W wyniku sukcesji singularnej
(przeniesienia własności) lub uniwersalnej (dziedziczenia) przechodzi na nabywcę prawo własności w
kształcie przysługującym poprzednikowi
Odrębnej uwagi wymaga czynność zrzeczenia się własności nieruchomości. Według właściwego
przepisu właściciel może się wyzbyć własności nieruchomości przez to, że się jej zrzeknie (art. 179 § 1 zd.
1 k.c.). Z pozoru wydawałoby się, że jest to czynność „zniesienia prawa". W rzeczywistości zaś bardziej
przypomina przeniesienie własności.
4 Ochrona własności
Prawo własności może być naruszone w dwojaki sposób.
1) Po pierwsze może zdarzyć się taka ingerencja w sferę uprawnień właściciela, która powoduje
nieodwracalną zmianę w sferze jego władztwa w postaci uszczuplenia tej sfery (uszkodzenie
rzeczy), utraty pewnych korzyści płynących z rzeczy (możliwości posługiwania się rzeczą i czerpania z niej
pożytków), a nawet wygaśnięcia samego prawa własności (na skutek zniszczenia rzeczy). Mamy wówczas
do czynienia ze szkodą i płynącymi stąd konsekwencjami14.
2) Drugą odmianą naruszenia własności jest „trwałe wkroczenie w sferę uprawnień właściciela przez
osobę nieuprawnioną". Zazwyczaj takie trwałe naruszenie własności prowadzące do ograniczenia lub
całkowitego uniemożliwienia wykonywania uprawnień właścicielskich jest następstwem pogwałcenia
posiadania, a ściśle mówiąc - faktycznego władania rzeczą przez właściciela, może jednak wynikać również
z innych przyczyn, chociażby z bezprawnego objęcia rzeczy egzekucją. Trwałe wkroczenie w sferę
uprawnień właściciela może prowadzić do całkowitego pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą.
Może także przybrać postać ciągłego lub powtarzającego się wkraczania w sferę uprawnień właścicielskich
bez całkowitego jednak pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzecz
Instrumentami z arsenału prawa rzeczowego chroniącymi prawa własności przed „trwałym
wkroczeniem w sferę uprawnień właściciela: są przede wszystkim roszczenia windykacyjne bądź
negatoryjne, w zależności od postaci wkroczenia w sferę uprawnień właściciela oraz roszczenia
wynikające z pewnych regulacji szczegółowych. Generalnie chodzi o „usunięcie przyczyny naruszenia"
prawa własności poprzez „wycofanie się ze sfery cudzego władztwa".
Natomiast ochrona przed naruszeniem własności powodującym nieodwracalne zmiany w sferze
uprawnień właściciela realizowana jest poprzez „usunięcie skutków naruszenia". Może tu znaleźć
zastosowanie roszczenie o naprawienie szkody lub roszczenie o zwrot bezpodstawnego
wzbogacenia. Jest to jednak domeną prawa zobowiązań.
(zob. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria , Warszawa 1969, s. 100;
także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, 518
14
25
Prawno rzeczowe środki ochrony własności można sklasyfikować w następujący sposób:
a. rei vindicatio – roszczenie windykacyjne (lub też wydobywcze)
b. rei negatoria – roszczenie negatoryjne
c. roszczenia uzupełniające
d. szczególny środek ochrony własności, tj. powództwo o ustalenie prawa, wynika z art. 189 k.p.c.
Ad a roszczenie windykacyjne
Roszczenie właściciela polega na żądaniu „wydania rzeczy", a więc zmierza do jej „wydobycia".
Uzasadnione jest więc terminologiczne posługiwanie się łacińskim pojęciem rei vindicatio, albo polskim
określeniem „roszczenia wydobywczego", „roszczenia windykacyjnego", „skargi wydobywczej", „skargi
windykacyjnej", „powództwa windykacyjnego", czy „powództwa wydobywczego".
Stosowanie do art. 222 §1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada rzeczą, aby rzecz
została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do
władania rzeczą.
Roszczenie obejmuje wydanie rzeczy w takim stanie, w jakim ona się znajduje w czasie realizacji
roszczenia.
W celu zaspokojenia roszczenia windykacyjnego powinno nastąpić „w naturze" wydanie rzeczy, a nie
jej wartości. Zużycie rzeczy windykowanej powoduje „zniesienie" prawa własności i wygaśnięcie
roszczenia windykacyjnego. Odrębną kwestią jest zaś odpowiedzialność posiadacza za zużycie rzeczy.
Legitymację czynną ma właściciel oraz współwłaściciel.
Legitymowany do wystąpienia z roszczeniem jest aktualny właściciel, a nie osoba, która była właścicielem
w chwili naruszenia prawa własności.
Roszczenie windykacyjne wymaga przeprowadzenia przez powoda dowodu własności.
Sprowadza się w istocie do konieczności udowodnienia zdarzeń faktycznych, z którymi przepisy prawa
wiążą jako skutek nabycie własności rzeczy windykowanej. Stopień trudności jest zresztą różny, zależnie
od tego, czy zachodzi nabycie pierwotne, czy pochodne. W tym ostatnim przypadku oprócz udowodnienia
samego zdarzenia, które powoduje nabycie własności, konieczne jest także udowodnienie własności
poprzednika. Ponadto, zarówno w przypadku nabycia pochodnego, jak też pierwotnego, konieczne jest
wykazanie, że do czasu wytoczenia powództwa nie nastąpiła utrata własności.
Trudności dowodowych unika właściciel nieruchomości posiadającej księgę wieczystą, wpisany w dziale II
księgi jako właściciel. Funkcjonuje tu bowiem domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest
wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Legitymowanym biernie (pozwanym) jest każdy, który faktycznie włada rzeczą, czyli może być to
posiadacz, który faktycznie włada rzeczą dla siebie, dzierżyciel (włada dla kogo innego).
26
Pozwany w procesie windykacyjnym może w pierwszym rzędzie bronić się zarzutem, że „przysługuje mu
skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą" (tzw. zarzut hamujący). Skuteczne
względem właściciela uprawnienie do władania jego rzeczą może wynikać:
a) ze stosunku prawnorzeczowego (np. użytkowania, zastawu, służebności mieszkania,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu),
b) ze stosunku obligacyjnego (najem, dzierżawa, leasing, użyczenie),
c) ze stosunku prawnorodzinnego (wykonywany przez rodziców zarząd majątkiem dziecka),
d) z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania.
Pozwany może też zgłosić zarzut braku legitymacji czynnej powoda twierdząc, że powód nie jest
właścicielem spornej rzeczy. Jeżeli zaś powód nie udowodni swego prawa własności, następuje oddalenie
powództwa, chociażby pozwany nie był uprawniony do władania rzeczą.
Pozwany może również bronić się zarzutem własności, twierdząc że jemu przysługuje prawo własności
spornej rzeczy. Jest on zresztą w sytuacji o tyle wygodnej, że przemawia za nim domniemanie
własności. Wszak domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym
(art. 339 k.c.) oraz że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (art. 341 k.c.).
Pozwany może też zgłaszać zarzut braku swej legitymacji biernej zaprzeczając, że włada sporną rzeczą.
Wiadomo zaś, iż ciężar udowodnienia faktu, że sporna rzecz znajduje się we władaniu pozwanego, obciąża
powoda.
Roszczenie windykacyjne nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy nieruchomości.
Roszczenie negatoryjne
Może być podnoszone przeciwko osobie, która narusza własność „w inny sposób aniżeli przez
pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą", i polega na żądaniu „przywrócenie
stanu zgodnego z prawem" i żądaniu zaniechanie naruszeń".
Bywa ono również nazywaneroszczeniem „przeczącym" lub „zaprzeczającym"
Roszczenie negatoryjne jest - podobnie jak rei vindicatio - wymierzone przeciwko trwałemu
wkroczeniu w sferę uprawnień właściciela przez osobę nieuprawnioną, która wyrazić się może w
wytworzeniu ciągłego lub powtarzającego się i grożącego powtórzeniem się stanu pogwałcenia sfery
uprawnień właściciela. Przykładowo roszczenie negatoryjne znajduje zastosowanie, gdy osoba
nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez cudzą nieruchomość, wypędza na tę nieruchomość swoje
bydło, gdy na cudzą nieruchomość kieruje odpływ wody deszczowej, łowi ryby w cudzym jeziorze,
prowadzi budowę na cudzym gruncie, czerpie wodę ze źródła lub studni znajdującej się na cudzym
gruncie.
Bez wątpienia roszenie negatoryjne znajduje zastosowanie w razie naruszenia sformułowanego wśród
przepisów prawa sąsiedzkiego zakazu immisji pośrednich
Mieszczą się w tym zakresie wszelkie przypadki zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad
przeciętną miarę. W toku procesu sąd winien w takim przypadku ustalić, czy mamy do czynienia z
sąsiedztwem nieruchomości, czy zachowanie naruszające własność stanowi immisję pośrednią, jest
27
dokonywane przy wykonywaniu prawa własności, jest bezprawne i trwa w chwili zgłoszenia roszczenia (a
właściwie - w czasie orzekania).
Właściciel może, w trybie roszczenia negatoryjnego, żądać „przywrócenia stanu zgodnego z prawem"
oraz „zaniechania naruszeń". W praktyce zaś, stosownie do okoliczności konkretnego przypadku,
właścicielowi przysługuje jedno bądź drugie z tych roszczeń albo obydwa łącznie.
„Przywrócenie stanu zgodnego z prawem", o którym traktuje art. 222 § 2 k.c., oznacza przywrócenie
właścicielowi stanu niezakłóconego władztwa nad rzeczą i wyeliminowanie władztwa osoby
nieuprawnionej. Do tego sprowadza się treść roszczenia negatoryjnego. Stąd wniosek, że przywrócenie
stanu poprzedniego nie jest celem roszczenia negatoryjnego, jednakże restytucja naturalna może być
niekiedy środkiem do realizacji roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Wystąpi to
wówczas, gdy do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a więc do przywrócenia niezakłóconego
władztwa właściciela nad rzeczą i wyeliminowania władztwa osoby nieuprawnionej, konieczne jest
podjęcie pewnych działań przez adresata roszczenia negatoryjnego, zbieżnych z działaniami zmierzającymi
do przywrócenia stanu poprzedniego. Przykładowo, można żądać rozebrania części lub całego budynku
wzniesionego na cudzym gruncie lub z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego, zasypania rowu, którym
spływają nieczystości, zasypania wykopu, który zagraża budynkowi stojącemu na sąsiedniej nieruchomości,
zabrania materiałów budowlanych złożonych na cudzej nieruchomości.
Roszczenie negatoryjne nie obejmuje żądania naprawienia szkody ani tym bardziej zwrotu
bezpodstawnego wzbogacenia. Właściciel może dochodzić naprawienia szkody tylko w ramach roszczenia
odszkodowawczego i jest wówczas zobowiązany udowodnić istnienie przesłanek takiego roszczenia.
Natomiast „zaniechanie naruszeń" (dalszych naruszeń) oznacza zaprzestanie bezprawnej ingerencji w
sferę cudzego prawa własności.
Dodajmy, że zapadający w procesie negatoryjnym wyrok sądu musi ściśle określać obowiązki pozwanego,
by nadawać się do egzekucji. Trzeba więc określić wymagane działanie pozwanego, prowadzące do
przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W drugim przypadku trzeba zaś określić rodzaj
zakazanych działań pozwanego
Identycznie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego kształtuje się tutaj legitymacja czynna (materialna
i procesowa). Roszczenie negatoryjne przysługuje właścicielowi rzeczy. Podobnie trzeba stwierdzić, że
legitymowany do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym jest aktualny właściciel rzeczy.
Roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy nieruchomości.
Ad c. roszczenia uzupełniające
Realizacja roszczenia windykacyjnego przywraca zgodny z prawem stan wyłącznego posiadania i
korzystania z rzeczy przez jej właściciela.
Jednakże stan polegający na bezprawnym władaniu cudzą rzeczą rodzi dodatkowy problem wzajemnych
rozliczeń właściciela i posiadacza rzeczy.
28
Majątkowy interes właściciela wymaga uzyskania rekompensaty od posiadacza za korzystanie z rzeczy, w
tym pobieranie jej pożytków. Nie można też wykluczyć odpowiedzialności odszkodowawczej za zużycie,
pogorszenie lub utratę rzeczy.
Z drugiej strony uwzględnienie interesu posiadacza wymaga rozliczenia stron z tytułu dokonanych
nakładów na cudzą rzecz.
Ustawodawca dokonał odrębnej regulacji prawnej, pod względem systematycznym umieszczonej wśród
prawnorzeczowych przepisów o ochronie własności.
Zawarte w art. 224-225 (jak chodzi o roszczenia właściciela) oraz w art. 226 (gdy chodzi o roszczenia
posiadacza) normy szczególne mają pierwszeństwo zastosowania do wzajemnych roszczeń stron.
Natomiast w kwestiach nieunormowanych można i należy sięgać do powszechnych zasad prawa cywilnego
(ogólnych zasad bezpodstawnego wzbogacenia i deliktowej odpowiedzialności odszkodowawczej).
Ustawodawca reguluje we wskazanych przepisach problematykę rozliczeń pomiędzy właścicielem i
posiadaczem rzeczy w razie „bezumownego posiadania" cudzej rzeczy
Natomiast w razie istnienia łączącego strony stosunku prawnego, stanowiącego podstawę posiadania
cudzej rzeczy, rozliczenie stron następuje według reżimu prawnego nawiązanego stosunku.
Ustalone przez ustawodawcę zasady rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem mają charakter norm
iuris dispositivi,
Na roszczenia uzupełniające składają się:
1. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,
2. roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości,
3. roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia pogorszenia lub utraty rzeczy
Wskazane roszczenia uzupełniające wzbogacają windykacyjne roszczenie właściciela. Nie znajdują zaś
zastosowania w przypadku naruszenia prawa własności uzasadniającego sięganie do roszczenia
negatoryjnego.
Uzupełniające roszczenia właściciela zależą od szeregu przesłanek natury subiektywnej. Występuje tu
wyraźne zróżnicowanie sytuacji prawnej:
„posiadacza w dobrej wierze" ( art. 224 § 1 k.c.),
„posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa o
wydanie rzeczy" (art. 224 § 2 k.c.) i
„posiadacza w złej wierze" ( art. 225 k.c.).
Samoistny posiadacz w dobrej wierze
nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i
nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę.
Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego
posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne
(art. 224 § 1 k.c.).
Właściciel może domagać się od posiadacza w dobrej wierze, oprócz wydania rzeczy, zwrotu w
granicach bezpodstawnego wzbogacenia pobranych przez niego przychodów, które nie mają
charakteru pożytków naturalnych (lub ich wartości) oraz zwrotu tych pożytków cywilnych, które
zostały przez posiadacza pobrane, choć nie były jeszcze wymagane w czasie jego posiadania
29
Samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu
powództwa (art. 224 §2 k.c.). od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu
powództwa:
jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy,
jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że pogorszenie
lub utrata rzeczy nastąpiła bez jego winy,
jest obowiązany zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak
również uiścić wartość tych, które zużył
Nie jest zobowiązany do zwrotu pożytków, których nie uzyskał w związku z
prowadzeniem nieprawidłowej gospodarki.
Samoistny posiadacz w dobrej wierze (art. 225 k.c.);
jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy,
jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy, chyba że rzecz
uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu
uprawnionego
jest obowiązany zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak
również uiścić wartość tych, które zużył
jest zobowiązany do zwrotu pożytków, których nie uzyskał w związku z
prowadzeniem nieprawidłowej gospodarki.
Zatem w ujęciu rodzajowym zasadniczo chodzi tutaj o identyczne roszczenia uzupełniające, takie jak
„roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy", „roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich
wartości" oraz „roszczenie o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy".
W złej wierze pozostaje posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien
wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo podmiotowe (w przypadku posiadania samoistnego - prawo
własności) do posiadanej rzeczy.
W przypadku samoistnego posiadacza w dobrej wierze nie jest on zobowiązany do wynagrodzenia za
korzystanie z cudzej rzeczy, zanim nie dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o
wydanie rzeczy.
Roszczenie staje się wymagalne od chwili, w której posiadacz dowiedział się o wytoczeniu powództwa. W
tym układzie brakuje podstawy, by przy wytoczeniu powództwa windykacyjnego dochodzić już roszczenia
o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Co istotniejsze, nie ma tu żadnego roszczenia o „zaległe
wynagrodzenie". Jedynie w toku procesu windykacyjnego można - wobec przewlekłości postępowania dokonywać rozszerzenia powództwa (dotychczas windykacyjnego) o kolejne roszczenia uzupełniające.
Roszczenia te przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Ad d Powództwo o ustalenie prawa
30
Może je wnieść każdy kto ma interes prawny w ustaleniu tego prawa. Legitymowany czynnie musi
przedstawić dowody na posiadanie interesu prawnego dla wniesienia tego powództwa.
To powództwo dąży do tego aby sąd wydał orzeczenie stwierdzające istnienie prawa, natomiast roszczenia
windykacyjne i negatoryjne wiążą się z żądaniem od innej osoby spełnienia określonego świadczenia, np.
wydania rzeczy.
Roszczenia posiadacza o zwrot nakładów:
W granicach określonych prawem roszczeniu windykacyjnemu oraz roszczeniom uzupełniającym
właściciela posiadacz może przeciwstawić własne roszczenie o zwrot nakładów na rzecz.
Jeśli zaś służy mu roszczenie o zwrot nakładów, może skorzystać z prawa zatrzymania (ius retentionis),
hamując w ten sposób roszczenie windykacyjne, aż do momentu zaspokojenia przysługujących mu
roszczeń.
Rozliczenia co do nakładów posiadacza:
a. nakłady konieczne; Służą utrzymaniu rzeczy w należytym stanie. Umożliwiają prawidłowe z
niej korzystanie, np. remonty, konserwacja.
b. nakłady użyteczne; Są ponoszone w celu ulepszenia rzeczy. Mają na celu podniesienie jej
funkcjonalności.
c. nakłady zbytkowne. Jeżeli nakłady użyteczne wiążą się ze znacznym kosztem oraz służą
celom luksusów.
Roszczenia od zwrotu nakładów:
Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać:
może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które
uzyskał z rzeczy,
zwrotu innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania
właścicielowi.
Samoistny posiadacz w dobrej wierze
co do nakładów dokonanych po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu
powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
Samoistny posiadacz w złej wierze:
może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel
wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Część III Współwłasność
Ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku
osobom (art 195 k.c.)
Każdy ze współwłaścicieli dysponuje wszystkimi atrybutami prawa własności. Współwłasność
charakteryzują 3 cechy:
31
a) jedność przedmiotu – przedmiotem współwłasności może być rzecz, która może być
podmiotem własności (nie może to być np. zbiór praw, rzeczy);
b) wielość podmiotów – muszą być przynajmniej 2 podmioty;
c) niepodzielność wspólnego prawa – każdy ze współwłaścicieli ma prawo własności do całej
rzeczy, a nie do wyodrębnionej fizycznie części tej rzeczy. Wspólne prawo własności nie podlega
podziałowi, który by rozdzielał je, według jakichkolwiek kryteriów, na odrębne, rozłączne
uprawnienia współwłaścicieli. W szczególności żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje
odrębne, a zarazem wyłączne (skuteczne erga omnes i erga partes) prawo podmiotowe do
wydzielonej fizycznie części rzeczy;
Źródłami współwłasności są:
dziedziczenie,
powstanie ex lege, np. zasiedzenie jednej rzeczy przez kilku współposiadaczy samoistnych
powstaniu współwłasności w razie połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych w taki sposób,
że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami
czynności prawne (wspólne nabycie przez kilka osób, z różnych przyczyn, własności jednej rzeczy
lub przekształcenia przez właściciela przysługującego mu prawa we współwłasność i
rozporządzenia wobec osoby trzeciej (osób trzecich) udziałem we współwłasności.
orzeczenie sądowe. np. postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości w toku
postępowania egzekucyjnego, gdy licytacji dokonywało wspólnie kilka osób).
Rodzaje współwłasności: (art. 196 k.c.)
a) Współwłasność łączna
b) Współwłasność w częściach ułamkowych.
Ad a) Współwłasność łączna.
Współwłasność łączna wiąże się zawsze z innym, podstawowym, „osobistym" stosunkiem prawnym i
spełnia względem niego rolę służebną. Istnieje dla wzmocnienia nadrzędnego stosunku osobistego, by
spełniał on swoją funkcję społeczną i ekonomiczną.
Podstawowym stosunkiem prawnym jest:
małżeństwo,
stosunek spółki cywilnej,
U jej podstaw leży zatem określony stosunek prawny, bez którego nie mogłaby powstać i istnieć.
Współwłasność łączna jest uregulowana w przepisach dotyczących stosunków, z których ona wynika.
Współwłasność łączna zachodzi w stosunkach majątkowych:
między małżonkami ( art. 31 i n. k.r.o.) oraz
pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej (art. 860 i n. k.c.).
32
W przypadku współwłasności łącznej nie można oznaczyć wielkości (ułamkowej) udziału we
współwłasności i nie można wyodrębnić udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom.
Nie ma zatem możliwości rozporządzania udziałem, byłoby to sprzeczne z istotą współwłasności łącznej.
Nie ma też możliwości żądania zniesienia współwłasności łącznej w trakcie trwania stosunku
podstawowego. Dopiero ustanie podstawowego stosunku prawnego powoduje przekształcenie
współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych.
Ad a) Współwłasność w częściach ułamkowych
Jest ona regulowana w przepisach działu IV tytułu I księgi drugiej Kodeksu cywilnego (przepisy prawa
rzeczowego.
Współwłasność ułamkowa jest samoistnym stosunkiem prawa rzeczowego.
Udział poszczególnych współwłaścicieli we wspólnym prawie własności jest określony, co do
wielkości, ułamkiem (zwykłym lub dziesiętnym).
Zasadniczo współwłasność ułamkowa jest stosunkiem nietrwałym, a niejednokrotnie stosunkiem
przypadkowym. Możliwe jest tu więc - a niekiedy pożądane - zniesienie współwłasności.
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem we współwłasności bez zgody
pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.)
Rozporządzenia udziałem obejmują
zbycie udziału,
jego obciążenie i
zrzeczenie się udziału.
Nabywcę udziału wiążą wcześniejsze, umowne ustalenia współwłaścicieli określające zarząd i sposób
korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, jeżeli o nich
wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy
został ustalony w orzeczeniu sądowym (art. 221 k.c.).
W przypadku zbycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej pozostałym współwłaścicielom
przysługuje co do zasady prawo pierwokupu. Jednak nie przysługuje ono w wypadku, gdy współwłaściciel
prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym
gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel albo osoba, która dziedziczyłaby
gospodarstwo po sprzedawcy (art. 166 k.c.)
Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres
zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody
współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd,
który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności
Ustawodawca dopuszcza możliwość zniesienia w każdym czasie współwłasności.
33
Zniesienie współwłasności oznacza generalnie, bez względu na stosowaną in concreto „technikę",
likwidację stosunku współwłasności. Chodzi zatem o skasowanie stanu, w którym własność jednej
rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie o zniesienie
współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Żaden ze współwłaścicieli nie może skutecznie sprzeciwiać się zniesieniu współwłasności.
Istnieją jednak przepisy szczególne wyłączające w określonych sytuacjach możliwości zniesienia
współwłasności ułamkowej. Przykładem jest konieczna współwłasności nieruchomości wspólnej
uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Mianowicie w razie wyodrębnienia
własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo
związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości
wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Roszczenie o zniesienie współwłasności „może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie
dłuższy niż pięć lat" (art. 210 zd. 2 k.c.). Dodajmy, że „w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego
terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić" (art. 209 zd.
3 k.c.).
Zniesienie współwłasności może nastąpić:
w trybie umownego zniesienia współwłasności lub
na drodze orzeczenia sądowego.
W przypadku umownego tryb zniesienia współwłasności niezbędne jest zgodne oświadczenie woli
wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to zarówno zamiaru zniesienia współwłasności, jak również
zastosowanego sposobu zniesienia współwłasności.
Nie można „brakującego oświadczenia woli" któregokolwiek ze współwłaścicieli uzupełniać orzeczeniem
sądu podejmowanym w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (ani w trybie art. 199 zd. 2, ani
według art. 201 zd. 2 k.c.). Brak również podstaw materialnoprawnych do zastosowania w trybie
procesowym normy art. 64 k.c. Wprawdzie bowiem każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia
współwłasności, jednakże określenie sposobu zniesienia współwłasności wymaga konstytutywnego
doprecyzowania. Nie można tu więc stwierdzić obowiązku „złożenia oznaczonego oświadczenia woli".
Umowa o zniesieniu współwłasności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
W istocie bowiem, umowa taka stanowi rozporządzenie nieruchomością, kończąc się nabyciem
wyodrębnionych części rzeczy przez poszczególnych współwłaścicieli (w razie podziału rzeczy wspólnej)
lub nabyciem wyłącznej własności całej rzeczy przez jednego ze współwłaścicieli albo osobę trzecią (w
razie sprzedaży).
W przypadku braku zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli dla uwzględnienia
roszczenia o zniesienie współwłasności, niezbędne jest przeprowadzenie postępowania
nieprocesowego, z jego końcowym konstytutywnym postanowieniem o zniesieniu współwłasności.
34
O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest zobowiązany zasięgać
stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem
współwłaścicieli ( art. 622 § 2 k.p.c.). Możliwe jest tu również zawarcie ugody sądowej.
W obu trybach (umownym i sądowym) zniesienie współwłasności może nastąpić z zastosowaniem
różnorodnych „sposobów" technicznych likwidacji stosunku współwłasności. W samym Kodeksie
cywilnym ( art. 211-212) oraz w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 621-625) wyróżniono i
uregulowano - na użytek postępowania sądowego - trzy sposoby zniesienia współwłasności, a
mianowicie:
podział rzeczy wspólnej,
przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli,
sprzedaż rzeczy wspólnej.
Pierwszorzędne znaczenie ma zniesienie współwłasności przez podział (fizyczny) rzeczy wspólnej.
Oczywiście jest on możliwy do zastosowania jedynie w przypadku rzeczy podzielnych; o ile projektowany
podział nie jest zakazany.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło właśnie przez podział
rzeczy wspólnej (art. 211 k.c.).
W przypadku umownego zniesienia współwłasności podziału dokonują sami współwłaściciele. W
przypadku nieruchomości niezbędne jest skorzystanie z usług geodety dla zaprojektowania podziału,
ustalenia granic, sporządzenia mapy i opisu nieruchomości. Częstokroć niezbędne jest zatwierdzenie
projektu podziału nieruchomości przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta.
W przypadku sądowego zniesienia współwłasności o dokonywanym podziale orzeka sąd. W toku
postępowania sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału,
wskazując im sposoby mogące do tego prowadzić ( art. 622 § 1 k.p.c.). Obowiązuje przy tym zasada, że
projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie
sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczeniu nieruchomości w księgach wieczystych (art.
621 k.p.c.). Zachodzi więc potrzeba korzystania z pomocy biegłego geodety. Sąd dokonuje zaś podziału w
nawiązaniu do sporządzonego projektu.
Zasadniczo dokonanie podziału rzeczy wspólnej powinno nastąpić stosownie do wielkości udziałów we
współwłasności. Zatem wydzielone części rzeczy powinny swoją wartością odpowiadać wielkości
poszczególnych udziałów. Możliwe są jednak odstępstwa dyktowane praktyczną koniecznością lub
szczególnymi potrzebami współwłaścicieli. Wówczas, jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy
orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne ( art.
212 § 1 zd. 2 k.c.). W przypadku umownego zniesienia współwłasności o zastosowaniu dopłat oraz ich
wysokości rozstrzygają współwłaściciele.
W przypadku umownego zniesienia współwłasności należy zadbać, by umowa obejmowała oświadczenie
woli zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie nowych, oznaczonych rzeczy i rozporządzenia
tymi rzeczami oraz oświadczenie woli nabycia wyodrębnionych rzeczy przez poszczególnych
współwłaścicieli.
Oświadczenie o zniesieniu współwłasności przez podział rzeczy wspólnej i rozporządzeniu
wyodrębnionymi rzeczami składają wszyscy współwłaściciele, natomiast oświadczenie o nabyciu rzeczy
(każdej wyodrębnionej rzeczy) składa osobno każdy ze współwłaścicieli.
35
Niezbędna ścisłość wymaga, by posługiwać się tu poprawną terminologią, wyrażającą zamiar
„rozporządzenia" („przeniesienia własności") w trybie zniesienia współwłasności i zamiar „nabycia
własności".
Natomiast w przypadku sądowego zniesienia współwłasności znaczenie konstytutywne ma postanowienie
sądu. Sąd dokonuje zniesienia współwłasności, dzieląc określoną rzecz wspólną i „przyznając"
wyodrębnione części rzeczy wspólnej jako nowe przedmioty własności poszczególnym uczestnikom
postępowania. Konstytutywny skutek orzeczenia następuje z chwilą uprawomocnienia się
postanowienia (art. 624 zd. 1 k.p.c.). W razie potrzeby, gdy współwłaściciele nie władają jeszcze
przyznanymi im częściami rzeczy wspólnej, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeka
również o obowiązku wydania rzeczy (art. 624 zd. 2 k.p.c.).
Zniesienie współwłasności poprzez podział nie może nastąpić, jeżeli byłby on:
sprzeczny z przepisami ustawy lub
społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo
pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości ( art. 212 in fine
k.c.).
Ustawowe ograniczenia podziału rzeczy spotykamy jedynie w przypadku nieruchomości. Zawiera je
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).
Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami
planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi.
Jednakże zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami,
wzniesionymi na postawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla
poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu
niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków podział nieruchomości może nastąpić
niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 93 pkt 1 u.g.n.).
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta,
zatwierdzającej projekt podziału. Projekt podziału powinien być sporządzony na aktualnej mapie przyjętej
do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 96 ust. 1 u.g.n.).
Jeżeli o podziale orzeka sąd, nie wydaje się decyzji zatwierdzającej projekt podziału. Jednakże gdy
podział jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, sąd zasięga opinii wójta, burmistrza albo
prezydenta miasta.
Wskazanych powyżej zasad nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w
planach miejscowych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność
wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości
wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek o powierzchni
mniejszej niż 0,3000 ha (art. 92 u.g.n.).
Jednakże podział nieruchomości rolnych w toku sądowego zniesienia współwłasności jest ograniczony
poprzez zastosowanie klauzuli zgodności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej ( art. 213 k.c.). Nie ma
natomiast jakichkolwiek ograniczeń w razie umownego zniesienia współwłasności.
Podział gruntu zabudowanego;
36
Jak wiadomo budynki trwale z gruntem związane stanowią zasadniczo części składowe gruntu. Grunt
może być przedmiotem współwłasności, a wówczas wzniesione budynki są częściami składowymi gruntu
wspólnego. Niekiedy wspólna nieruchomość gruntowa jest zabudowana wieloma budynkami. Wtedy
wszystkie budynki są częściami składowymi wspólnego gruntu. Jednakże również w tej złożonej sytuacji
można dokonać zniesienia współwłasności, nawet przez podział rzeczy wspólnej, chociażby wzniesione
budynki łączyły się ze sobą bliźniaczo lub szeregowo. Trzeba jedynie pamiętać, że podziałowi podlega
nieruchomość gruntowa, a wraz z nią następuje podział budynków stanowiących części składowe gruntu.
Należy jedynie zwracać uwagę, by podział nie następował wbrew społeczno-gospodarczemu
przeznaczeniu rzeczy, ani nie powodował istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.
Zatem możliwy jest podział gruntu i stanowiących jego części składowe budynków na części wyznaczone
linią pionowego rzutu ścian rozdzielających budynki na regularne, samodzielne konstrukcyjnie i
funkcjonalnie części. Nie może być natomiast podzielony budynek (wraz z działką), jeżeli projektowana
linia podziału przebiegałaby poprzez pomieszczenia wewnątrz budynku lub dzieliła budynek na
nieregularne części.
Współwłasność przymusowa przy odrębnej własności lokali
Można wyodrębnić własność „samodzielnego" lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu
(art. 2 ust. 1 u.w.l.).
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub
zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą
zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 zd. 1 u.w.l.). Przepis ten stosuje się odpowiednio
również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem na cele inne niż
mieszkalne (art. 2 ust. 2 zd. 2 u.w.l.).
Spełnienie warunku samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 u.w.l.).
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości
wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności
wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali ( art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Dodajmy, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.).
Zatem przy ustanowieniu odrębnej własności lokali następuje fizyczny podział budynku w obszarze
zajmowanym przez lokale (samodzielne), w pozostałym zakresie ulega kontynuacji stosunek
współwłasności, a nawet istniejąca nadal w oznaczonym zakresie nieruchomość wspólna jest objęta
współwłasnością przymusową.
Zarząd rzeczą wspólną:
Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego
rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji
rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych.
Sprawowanie zarządu polega na licznych czynnościach faktycznych i prawnych zmierzających do
gospodarowania rzeczą wspólną zgodnie z wolą współwłaścicieli oraz w ich wspólnym interesie, w ramach
obowiązujących przepisów prawa dotyczących wykonywania własności.
37
Generalnie zaś pojęciem zarządu można objąć dokonywanie wszelkich, licznych czynności o charakterze
faktycznym, prawnym i procesowym (urzędowym), dotyczących rzeczy w zakresie jej utrzymania,
gospodarowania, rozporządzania.
Sprawowanie zarządu wymaga stosownego współdziałania.
Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 k.c.).
Wymagane współdziałanie oznacza konieczność współdecydowania o zamierzonych czynnościach i
podejmowanie wspólnych czynności dotyczących przedmiotu współwłasności.
Według ustawowego modelu zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na
dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.) oraz zgoda
większości współwłaścicieli na dokonywanie czynności zwykłego zarządu.
Ustanowienie zarządu może nastąpić:
1. w drodze umowy (umowny zarząd rzeczą wspólną),
2. na podstawie przepisów ustawy (ustawowy zarząd rzeczą wspólną),
3. na mocy postanowienia sądu (sądowy zarząd rzeczą wspólną).
ad. 1.
Umowa ta może być zawarta w dowolnej formie.
Niewątpliwie ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich
współwłaścicieli. Bez tego brak w ogóle właściwej umowy
Strony mogą w niej określić, że:
- zarząd będzie sprawował jeden z nich lub osoba trzecia nie będąca współwłaścicielem,
- rodzaj czynności prawnych lub faktycznych dla których dokonania będzie wymagana zgoda wszystkich
współwłaścicieli albo większości z nich.
Umowa taka może być wypowiedziana lub zmieniona.
Częstym, klasycznym rozwiązaniem umownym jest powierzenie zarządu rzeczą wspólną
oznaczonemu zarządcy z grona współwłaścicieli lub osób trzecich, z równoczesnym określeniem praw i
obowiązków zarządcy.
Z zasady zarządca jest uprawniony (i zobowiązany), by dokonywać czynności zwykłego zarządu.
Równocześnie zachodzi potrzeba udzielenia zarządcy pisemnego (ad solemnitatem) pełnomocnictwa
ogólnego dla czynności z zakresu jego zarządu (art. 99 § 2 w zw. z art. 98 zd. 1 k.c.).
Umowa o powierzeniu zarządu wyznaczonemu zarządcy wyłącza uprawnienia współwłaścicieli do
sprawowania zarządu według zasad ustawowych .
Współwłaściciele mogą także, pozostawiając sobie wykonywanie zarządu, modyfikować reguły
ustanowione przez ustawodawcę. Możliwe jest więc, przykładowo biorąc, zastrzeżenie, że zgody
wszystkich współwłaścicieli wymagają wszelkie czynności (także z zakresu czynności zwykłego zarządu).
Można też sobie wyobrazić rozstrzygnięcie przeciwne, gdzie do wszelkich czynności - nawet
przekraczających zakres zwykłego zarządu - wystarcza zgoda większości współwłaścicieli. Jest zresztą
sporo możliwych, dalszych modyfikacji.
Przyjęte w umowie współwłaścicieli ustalenia dotyczące sposobu wykonywania zarządu (lub sposobu
korzystania z nieruchomości) mogą być ujawnione w księdze wieczystej ( art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.).
38
ad. 2
W braku umownej regulacji sposobu wykonywania zarządu rzeczą wspólną funkcjonuje „zarząd
ustawowy"
Ustawowe zasady zarządu rzeczą wspólną:
- każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, art. 200 k.c.,
- ustawodawca wyraził trojakiego rodzaju czynności składające się na zarząd rzeczą wspólną:
a) czynności zwykłego zarządu,
b) czynności przekraczające zwykły zarząd,
c) czynności zachowawcze.
Dla dokonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201
k.c.). W razie braku zgody większości każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do
dokonania takiej czynności. Większość współwłaścicieli ustala się według wielkości udziałów.
Dla dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli. W jej braku właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać
rozstrzygnięcia przez sąd, który bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli oraz cel
zamierzonej czynności – art. 199 k.c.
Dla dokonania czynności zachowawczych, mających na celu zachowanie wspólnego prawa (np. wniesienie
powództwa) upoważniony jest każdy ze współwłaścicieli art. 209 k.c.
Pojęcie czynności zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd
Czynności zwykłego zarządu mają na celu utrzymanie rzeczy wspólnej w należytym stanie oraz mają na
celu zwykła eksploatację tej rzeczy.
Czynności przekraczające zwykły zarząd są to np. zbycie, obciążenie rzeczy wspólnej, zmiana
przeznaczenia rzeczy wspólnej.
ad. 3
Instytucja „zarządu sądowego" (orzeczonego i nadzorowanego przez sąd) możliwy jest w 3 sytuacjach (art.
203 k.c):
a) gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli, nie wszystkich ale ich większości w istotnych sprawach
dotyczących zwykłego zarządu,
b) jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasadę prawidłowego zarządu,
c) jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.
Ustanowienie zarządu następuje na wniosek. Czynna legitymacja procesowa przysługuje każdemu ze
współwłaścicieli. Sąd orzeka w trybie nieprocesowym.
W tych sytuacjach wydawane jest postanowienie sądu o ustanowienie zarządu rzeczą wspólną. Zarządcą
może być ustanowiony jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia
Funkcją sądu jest ustanowienie zarządcy i sprawowanie nadzoru. Do tego nadzoru stosuje się odrębne
przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 611-616 oraz odpowiednio art. 935-941 k.p.c.). Dotyczą
one jednak wyłącznie zarządu wspólną nieruchomością.
39
Art. 611 k.p.c. stanowi, że w przypadku ustanowienia sądowego zarządu nieruchomością zarządca
zobowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej.
Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.
Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujący zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach
rachunku z zarządu (Art. 208 k.c.) – to uprawnienie przysługuje tylko temu, który nie ma prawa do
zarządu rzeczą. Reguła ta nie ma zastosowania do zarządu rzeczą wspólną ustanowioną przez sąd.
Złożenie rachunku zarządu ozn. złożenie sprawozdania rachunkowego wraz z informacjami dotyczącymi
rzeczy wspólnej, a w szczególności o dokonanych czynnościach związanych z tą rzeczą, o wydatkach i
ciężarach poniesionych w związku z tą rzeczą oraz o przychodach uzyskanych z tej rzeczy. Sprawozdanie
to powinno być odpowiednio udokumentowane, złożone w odpowiednim terminie w odpowiedniej
formie w zależności od okoliczności danego przypadku. Termin i forma złożenia sprawozdania zależy od
woli.
W razie odmowy złożenia takiego rachunku uprawnieni współwłaściciele mogą wystąpić do sądu z
pozwem o nakazanie złożenia rachunku. Art. 208 k.c. – przepis bezwzględnie obowiązujący, tzn., że
umowa między współwłaścicielami nie może wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia współwłaścicieli nie
sprawujących zarządu do żądania rachunków z zarządu.
Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej
później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności
mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1).
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do
dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają
odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o
współwłasności (art. 19 u.w.l.).
Natomiast jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem,
właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego
zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub
spoza ich grona (art. 20 ust. 1).
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo
narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd
odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26).
Zarząd, stanowiący rodzaj organu, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na
zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1).
Czynności zwykłego zarządu podejmuje ten organ samodzielnie (art. 22 ust. 1). Do podjęcia
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca
zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów
stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22
ust. 2).
40
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że
w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego
właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).
Korzystanie z rzeczy wspólnej:
Obejmuje ono:
1. pobieranie pożytków rzeczy – z art. 207 wynika, że jeżeli współwłaściciel nie postanawia inaczej,
przychody z rzeczy przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. Ta sama reguła
dotyczy ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Przychodami rzecz są przede
wszystkim: pożytki oraz inne przychody np. materiał po rozbiórce budynku, drzewo zwalone podczas
burzy. Wydatki związane z rzeczą są to wydatki poniesione w związku z normalną eksploatacją rzeczy oraz
z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki. Ciężarami są przede wszystkim: podatki oraz inne
świadczenia o charakterze publiczno-prawnym.
2. uprawnienie do posiadania rzeczy – oznacza, że każdy współwłaściciel może posiadać całą rzecz i
korzystać z niej ponieważ takie uprawnienie przysługuje wszystkim współwłaścicielom. Korzystanie z
rzeczy jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może czynić to tylko o tyle, o ile nie przeszkadza
analogicznemu korzystaniu z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – art. 206 k.c.
3. uprawnienie do używania rzeczy.
Strony mogą w drodze umowy określić sposoby korzystania z rzecz wspólnej:
mogą strony przewidzieć podział nieruchomości do korzystania quoad usum. Polega ona na tym, że
każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wyodrębnioną część
nieruchomości wspólnej. Ten podział nie oznacza zniesienia współwłasności ponieważ dalej osoby,
które są współwłaścicielami przysługuje im prawo żądania zniesienia współwłasności.
jest to podział korzystania z rzeczy pod względem czasu.
jest to podział korzystania z rzeczy wg rodzaju pożytków z niej pobieranych.
mogą przyznać prawo korzystania z rzeczy jednemu z nich z zastrzeżeniem oddania pozostałym
części pożytków.
Odrębna własność lokali
Konstrukcja prawna odrębnej własności lokalu: reguluje to ustawa z 24.6. 94 o własności lokali.
1.Przedmiot własności. Poszczególne lokale w budynku są nieruchomościami w miarę wyodrębnienia
ich własności. Chodzi tu o samodzielne( wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb) lokale
mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu(użytkowe). Do lokalu mogą przynależeć jako części składowe
pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal (np. piwnica).
2.współwłasność „przymusowa” nieruchomości wspólnej. Nieruchomość lokalowa wyłania się z
nieruchomości macierzystej (budynkowej). W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu
przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i
urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu w
nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni
użytkowych wszystkich lokali. Nie można zadąć zniesienia współwłasności nieruchomości dopóki trwa
41
odrębna własność lokalu(prawo związane-przymusowe). Są to np. klatki schodowe, instalacje elektryczne
itp.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu:
Umowne ustanowienie odrębnej własności. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:
Umowy (np. sprzedaży); wraz z nabyciem lokalu następuje ukonstytuowanie stosunku współwłasności
nieruchomości wspólnej. Umowa powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, obowiązkowy
wpis do księgi wieczystej. Umowa taka powinna określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz
pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających w nieruchomości
wspólnej.
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości; właściciel nieruchomości może
ustanowić odrębna własność lokalu dla siebie. Stosuje się tu odpowiednio przepisy o ustanowieniu
odrębnej własności w drodze umowy(akt notarialny itp.).
orzeczenia sądu znoszącego współwłasność; oznacza to podział nieruchomości. Podziałowi ulega
będąca przedmiotem współwłasności dotychczasowa nieruchomość macierzysta. Wydziela się z niej
odrębną własność poszczególnych samodzielnych lokali. Równocześnie utrzymana zostaje, w
okrojonym rozmiarze, współwłasność nieruchomości wspólnej, przekształcając się we współwłasność
przymusową. Podziału dokonuje się stosownie do liczby samodzielnych lokali.
Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać
prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (zdolność prawna i sądowa).
Prawa i obowiązki właścicieli lokali: Właściciele lokali są uprawnieni do posiadania, korzystania z
lokalu i rozporządzania swoim prawem własności. Mają również prawo do współkorzystania z
nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w
stosunku do ich udziałów. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku, uczestniczyć w kosztach zarządu
związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali
uiszczają zaliczki w formie bieżących, miesięcznych opłat.
Zarząd nieruchomością wspólną: Sposób zarządzania nieruchomością wspólną właściciele lokali mogą
określić w umowie. Mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli nie zawarto stosownej
umowy, zarząd odbywa się według reguł ustawowych. Jest on różny zależnie od liczby mieszkańców:
„mała” wspólnota mieszkaniowa; liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do
nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem. Do zarządu taką wspólnotą
mieszkaniową mają odpowiednie zastosowanie przepisy KC i KPC o współwłasności.
„duża” wspólnota mieszkaniowa; liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do
nadal do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem. Tu właściciele są zobowiązani podjąć
uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu(niekoniecznie spośród grona
właścicieli lokali). Powołany zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej. Obok zarządu istnieje też
naczelny organ wspólnoty-„ogół właścicieli”. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
reprezentuje ją na zewnątrz. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego
zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę.
42
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do systemu prawa polskiego ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o
gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jednolity z 1969 r. Dz. U. Nr 22, poz. 159). Ustawa ta
zniosła jednocześnie instytucję własności czasowej przewidzianą w dekrecie z 11 października 1946 Prawo rzeczowe. W dniu jej wejścia w życie, tj. 21 lipca 1961 r. zarówno własność czasowa, jak i inne
prawa do gruntu ustanowione na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów (prawo zabudowy,
prawo wieloletniej dzierżawy lub użytkowania gruntu jako prawa wieczystego, zarząd i użytkowanie gruntu
ustanowione na rzecz innych jednostek niż państwowe) przekształciły się w prawo użytkowania
wieczystego.
Użytkowanie wieczyste zostało następnie wprowadzone do kodeksu cywilnego, jako prawo rzeczowe
usytuowane między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Mimo uregulowania w kodeksie
cywilnym (art. 232-243), ustawodawca utrzymał w mocy także odnoszące się do użytkowania wieczystego
przepisy ustawy o gospodarce gruntami w miastach i osiedlach.
Ta dwutorowość regulacji użytkowania wieczystego została zachowana, choć ustawy szczególne zmieniały
się: ustawę z 1961 r. zastąpiła ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (tekst jednolity z 1991 r. Dz. U. Nr 30, poz. 127 ze zm.), tę z kolei - ustawa z dnia 21
sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.).
Ewoluowała także koncepcja użytkowania wieczystego. Początkowo prawo to powstawało w drodze
decyzji administracyjnej o przeznaczeniu określonego gruntu do oddania w użytkowanie wieczyste. Osoba,
na rzecz której decyzja została wydana uzyskiwała tzw. promesę użytkowania wieczystego i mogła się
ubiegać o zawarcie z nią umowy w formie aktu notarialnego o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Nowelizacja ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z 1990 r. zniosła wymóg
decyzji administracyjnej.
Użytkowanie wieczyste powstaje obecnie w sposób właściwy wszystkim prawom rzeczowym, tj. przez
umowę między właścicielem nieruchomości i nabywcą użytkowania wieczystego.
Wybór kontrahenta następuje co do zasady w trybie przetargu. Wpis do księgi wieczystej był od początku
(art. 12 ust. 4 ustawy z 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach), i nadal pozostaje (art. 27
ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), warunkiem konstytutywnym powstania
użytkowania wieczystego.
Użytkowanie wieczyste zostało skonstruowane jako prawo celowe; było ustanawiane w celu budowy
mieszkań. Cel ten znajdował bezpośredni wyraz w określeniu kręgu podmiotów, na rzecz których prawo
mogło powstać. Były to mianowicie osoby fizyczne i spółdzielnie mieszkaniowe.
Obecnie, może być ono wykorzystywane także do innych celów, zwłaszcza inwestycyjnych. Tym samym
ustawodawca zrezygnował z limitowania kręgu podmiotów, które mogą być potencjalnymi użytkownikami
wieczystymi.
Mimo wskazanych wyżej zmian, przez cały okres funkcjonowania użytkowania wieczystego w
naszym systemie prawnym nie zmieniona pozostaje jego treść, a tym samym - wartość gospodarcza.
Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do systemu prawa polskiego w okresie, gdy nie była
możliwa sprzedaż gruntów państwowych. W tamtym okresie było ono wykorzystywane jako jedna z form
uprzywilejowywania osób zasłużonych dla reżimu.
43
Ewolucja rozwiązań normatywnych doprowadziła do tego, że dziś prawo to, oczyszczone z
elementów administracyjnego nacisku, jest sprawnym narzędziem gospodarki rynkowej, dostępnym dla
wszystkich podmiotów na równych zasadach, konkurującym w obrocie z prawem własności.
W doktrynie podnosi się walory ekonomiczne tego prawa, które dla inwestora ma tę zasadniczą
zaletę, że pozwala mu wejść we władanie nieruchomością bez konieczności ponoszenia pełnych kosztów
jej nabycia. Jednocześnie nabywane prawo, ze względu na czas trwania, gwarantuje inwestorowi
opłacalność czynienia nawet bardzo znacznych nakładów. Z drugiej strony właściciel, którym jest podmiot
wykonujący zadania publiczne, poprzez wskazanie w umowie w sposób wiążący celu użytkowania
wieczystego, ma wpływ na sposób zagospodarowania terenu15. Istotne funkcje użytkowania wieczystego w
gospodarce rynkowej podkreślono w stanowisku Rządu Polskiego wobec poselskich projektów ustaw
przewidujących przekształcenie użytkowania wieczystego i uwłaszczenie użytkowników wieczystych
(pismo z 27 maja 1997 r.).
Należy podkreślić, iż prawo polskie uformowało użytkowanie wieczyste jako prawo rzeczowe o
charakterze pośrednim, usytuowane między własnością jako najsilniejszym prawem rzeczowym a
klasycznymi prawami rzeczowymi ograniczonymi (użytkowanie, służebności i inne), zbliżone w swej treści
do własności. Podkreślenie silnej pozycji prawnej użytkownika wieczystego nie oznacza jednak, że po
stronie właściciela gruntu (Skarb Państwa, gmina) pozostaje nic nie znaczące nudum ius. Wprawdzie w
okresie trwania użytkowania użytkownik wieczysty jest jedynym dysponentem przedmiotu
użytkowania, jednakże właścicielowi gruntu przysługuje cywilnoprawne roszczenie o opłaty, kontrola
sposobu wykorzystywania gruntu co do jego zgodności z umową, a wreszcie - swoboda decyzji co do
przedłużenia lub nieprzedłużenia użytkowania wieczystego po upływie okresu, na jaki je ustanowiono.
Trzeba zwrócić uwagę, że istnienie silnego prawa do gruntu, które jest - obok własności - prawem
umożliwiającym podejmowanie i realizację inwestycji, w tym budownictwa mieszkaniowego, to cecha
wspólna wielu porządków prawnych, zarówno w aspekcie historycznym, jak i prawnoporównawczym.
Pierwotnym wzorcem jest znana prawu rzymskiemu emfiteuza, dziedziczne i zbywalne prawo trwałego
(wieczystego) użytkowania cudzego gruntu za zapłatą daniny16. Współcześnie prawa tego rodzaju
funkcjonują, rzecz jasna w zróżnicowanej postaci normatywnej, w państwach zachodnich. Jako przykład
można wskazać dzierżawę wieczystą oraz dzierżawę w celu zabudowy przyjętą w prawie francuskim i
dziedziczne prawo zabudowy regulowane w prawie niemieckim.
Dzierżawa wieczysta (bail emphytéootique) początkowo funkcjonowała w prawie francuskim jako
prawo umożliwiające oddanie gruntu rolnego do eksploatacji innej osobie. Ustawowa regulacja z 25
czerwca 1902 r. pozwoliła na rozszerzenie zakresu zastosowania dzierżawy wieczystej. Ze względu na
długi okres trwania (18-99 lat) oraz uprawnienia prawnorzeczowe z nią związane (dopuszczalność zbycia i
obciążenia hipoteką), daje ona możliwość dokonywania poważnych inwestycji i zabudowy gruntu.
Podkreśla się, że prawo to jest wykorzystywane przez społeczności lokalne, gdyż ułatwia im - przy
zachowaniu własności ziemi - kierowanie procesem zabudowy i urbanizacji, co ma doniosłe znaczenie
zwłaszcza w miastach. Ważne jest też umożliwienie inwestycji podmiotom gospodarczym bez
konieczności ponoszenia nakładów na zakup gruntu17. Dzierżawa w celu zabudowy (bail a construction),
wprowadzona do prawa francuskiego ustawą z 16 października 1964 r., wyrosła - jak się podkreśla - z
niedostatków dzierżawy wieczystej, pozostającej domeną gospodarki rolnej. Według ustawy, na osobie
(por. E. Gniewek, O przyszłości użytkowania wieczystego, Rejent 2/99, s. 14, 15).
(por. W. Osuchowski, Rzymskie prawo prywatne, Warszawa 1981, s. 292).
17 (F. Collart Dutilleul, Ph. Delbecque, Contrats civils et commerciaux, Paryż 1991, s. 274).
15
16
44
uprawnionej ciąży zobowiązanie do wzniesienia na oddanym jej terenie określonej konstrukcji i do jej
utrzymywania przez czas trwania umowy (18-99 lat). Przysługuje mu prawo rzeczowe do nieruchomości,
prawo, które ma charakter zbywalny i może być obciążone hipoteką. Uprawniony wnosi opłatę,
podlegającą co 3 lata waloryzacji, albo może być zobowiązany do udostępnienia właścicielowi gruntu
korzystania (w różny sposób) z części nieruchomości.
W prawie niemieckim prawo zabudowy (Erdbaurecht) początkowo było uregulowane w kodeksie
cywilnym w § 1012-1017. Jednak przepisy te, już 15 stycznia 1919 r., zostały zastąpione regulacją
szczególną poświęconą tej instytucji. Zgodnie z § 1, nieruchomość gruntową można obciążyć zbywalnym i
dziedzicznym prawem, na podstawie którego uprawniony może wznieść na powierzchni lub pod
powierzchnią budowlę. Umowa powinna określać bliżej prawa i obowiązki stron; może przyznawać
właścicielowi prawo żądania zwrotu nieruchomości przy spełnieniu pewnych przesłanek, a także
uzależniać prawo rozporządzania od zgody właściciela nieruchomości. Przez czas trwania prawa właściciel
otrzymuje opłatę za korzystanie ze swojego gruntu. Po wygaśnięciu prawa uprawnionemu należy się
odszkodowanie (całkowite lub częściowe) za budowle wzniesione na gruncie. Podkreśla się gospodarcze
znaczenie prawa zabudowy, które umożliwia wznoszenie budynków bez zakupu gruntu18.
Przedstawione wyżej uwagi uzasadniają twierdzenie, że użytkowanie wieczyste, mimo swego
szczególnego rodowodu i traktowania go jako sui generis substytutu prawa własności, nie jest reliktem
epoki socjalistycznej, lecz - w swym obecnym kształcie - stanowi instytucję prawną
odpowiadającą standardom europejskim.
Jest jedną z form prawnych władania gruntem, która wzbogaca wachlarz możliwości obrotu
nieruchomościami. Pozostawiona obok własności i kilku innych form korzystania z nieruchomości
(prawnorzeczowych - użytkowania, obligacyjnych - najem, dzierżawa, użyczenie), pozwala osobom
zainteresowanym na dokonanie wyboru takiego stosunku prawnego, który najbardziej odpowiada ich
zamierzeniom gospodarczym i możliwościom finansowym19.
Zgodnie z art. 233 k.c., użytkownik wieczysty z wyłączeniem innych osób może korzystać z gruntu
oraz może swym prawem rozporządzać. W tym zakresie jego uprawnienia są identyczne z uprawnieniami
właściciela gruntu (art. 140 kc).
Różnica tkwi w wyznaczeniu granic wykonywania tych uprawnień. O ile właścicielowi służą one w
granicach ustaw i zasad współżycia społecznego, o tyle użytkownika wieczystego limituje:
1. ustawa,
2. zasady współżycia społecznego i
3. umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Z umowy wynikają:
1. granice czasowe prawa (40-99 lat),
2. obowiązek uiszczania opłaty rocznej i
3. sposób zagospodarowania gruntu.
Użytkownik wieczysty jest jednocześnie właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie.
Przyznanie użytkownikowi wieczystemu tak szerokich uprawnień decyduje o pozycji tego prawa w
(por. J. Schapp, Sachenrecht, Monachium 1989, s. 20, H. Schwab, H. Prutting, Sachenrecht, Monachium 1991, s.
350).
19 (por. J. Ignatowicz, Użytkowanie wieczyste de lege ferenda [w:] Studia Iuridica, Księga Pamiątkowa ku czci Prof. T.
Dybowskiego, Warszawa 1994, zwł. s. 123)
18
45
systematyce praw rzeczowych i o jego znaczeniu rynkowym. W okresie trwania użytkowania wieczystego
uprawniony korzysta ze wszystkich atrybutów własności, a przede wszystkim może swobodnie swym
prawem rozporządzać, także na wypadek śmierci.
Wyłączone są jakiekolwiek uprawnienia do gruntu innych osób, w tym - co należy szczególnie podkreślić uprawnienia właściciela, tj. jednostki samorządu terytorialnego lub państwa.
Póki trwa użytkowanie wieczyste, póty właściciel nie może podejmować działań, które zagrażałyby
użytkownikowi wieczystemu. Najlepszą, ustawową gwarancją takiego stanu rzeczy jest art. 32 ust. 1 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: "Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie
wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu".
Zgodnie z Kodeksem cywilnym przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:
1) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych
miast oraz grunty położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania
przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki (art. 232 § 1 in principio
k.c.);
2) a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków
(art. 232 § 1 in fine k.c.);
3) ponadto w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania
wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub
ich związków (art. 232 § 2 k.c.).
Użytkowanie wieczyste można ustanowić tylko na nieruchomości gruntowej.
Użytkownikiem wieczystym mogą być zarówno osoby fizyczne jak i prawne.
Może być także jednostka samorządu terytorialnego użytkownikiem wieczystym na gruncie Skarbu
państwa i odwrotnie.
Zgodnie z art. 233 k.c., użytkownik wieczysty z wyłączeniem innych osób może korzystać z gruntu
oraz może swym prawem rozporządzać. W tym zakresie jego uprawnienia są identyczne z
uprawnieniami właściciela gruntu (art. 140 kc).
Różnica tkwi w wyznaczeniu granic wykonywania tych uprawnień. O ile właścicielowi służą one
w granicach ustaw i zasad współżycia społecznego, o tyle użytkownika wieczystego limituje:
1. ustawa,
2. zasady współżycia społecznego i
3. umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
W przypadku użytkowania wieczystego szczególnego znaczenia nabierają postanowienia umowy. Z
umowy wynikają:
1. granice czasowe prawa (40-99 lat),
2. obowiązek uiszczania opłaty rocznej i
3. sposób zagospodarowania gruntu.
46
Użytkownik wieczysty jest jednocześnie właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie.
Przyznanie użytkownikowi wieczystemu tak szerokich uprawnień decyduje o pozycji tego prawa w
systematyce praw rzeczowych i o jego znaczeniu rynkowym. W okresie trwania użytkowania wieczystego
uprawniony korzysta ze wszystkich atrybutów własności, a przede wszystkim może swobodnie swym
prawem rozporządzać, także na wypadek śmierci.
Wyłączone są jakiekolwiek uprawnienia do gruntu innych osób, w tym - co należy szczególnie podkreślić uprawnienia właściciela, tj. jednostki samorządu terytorialnego lub państwa.
Póki trwa użytkowanie wieczyste, póty właściciel nie może podejmować działań, które zagrażałyby
użytkownikowi wieczystemu. Najlepszą, ustawową gwarancją takiego stanu rzeczy jest art. 32 ust. 1 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym: "Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie
wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu".
Rozporządzanie prawem użytkowanie wieczystego
użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać, a więc może przenieś prawa użytkowania
wieczystego, podlega dziedziczeniu, można je także obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi. W grę
wchodzi ustanowienie hipoteki oraz użytkowania i służebności
ponadto stosownie do art. 16 ust. 1 u.g.n. państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się
użytkowania wieczystego (lub własności) odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego.
Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź
ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności
nieruchomości.
Użytkowania wieczystego udziela się na okres maksymalny 99 lat. Użytkownik wieczysty może w ciągu 5
lat przed upływem okresu użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia
na dalszy okres o (na okres od 40 do 99 lat). Organ może odmówić przedłużenia tylko ze względu na
ważny interes społeczny.
Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego
bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej
terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego
przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł
określonych w niej budynków lub urządzeń.
Forma zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa ta powinna być
sporządzona w formie aktu notarialnego oraz umowa o przedłużenia użytkowania wieczystego powinna
być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa dochodzi do skutku z chwilą wpisu w księdze wieczystej – ma charakter konstytutywny.
Opłaty za użytkowanie wieczyste – użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania przez czas
trwania użytkowania wieczystego opłaty rocznej.
Wysokość opłaty wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
47
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty
roczne.
Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego
roku, z góry za dany rok
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się wg stawki procentowej od ceny nieruchomości
gruntowej.
Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25 % ceny
nieruchomości gruntowej.
Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie
celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za nieruchomości:
oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, od budowę obiektów sakralnych wraz z
budynkami towarzyszącymi, na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność:
opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową
– 0,3 %
pod budownictwo mieszkaniowe albo na realizację urządzeń infrastruktury technicznej lub na cele
rolne – 1% ceny,
za nieruchomość oddaną na działalność turystyczną - 2 % ceny,
za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny.
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być
aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie
Przedawnienie roszczeń przeciwko użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód za nieprawidłowe
korzystanie gruntu przedawnia się z upływem lat 3 od daty zwrotu gruntu oddanego w użytkowanie
wieczyste. Taki sam termin jest przewidziany dla roszczeń użytkownika wieczystego przeciwko
właścicielowi o wynagrodzenie za budynki i urządzenia.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego:
1. wygasa po upływie czasu na które było ustanowione;
2. rozwiązanie prze strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste;
3. zrzeczenie się użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie;
4. konfuzja, czyli zlanie się w jednym ręku użytkowania wieczystego z prawem własności;
5. rozwiązanie umowy ustanowione na skutek jednostronnego żądania;
6. wywłaszczenie.
Skutki wygaśnięcia:
1. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia (art. 241 k.c.) –
poza wyjątkami wynikającymi z ustawy o przekształceniu;
2. wygasa przysługujące właścicielowi budynków lub urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w
użytkowanie wieczyste, prawo własności;
3. użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może od niego żądać na zasadach
ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego gruntu.
48
Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności:
Użytkownik wieczysty może w dwojaki sposób stać się właścicielem użytkowanego gruntu
(tryby):
1. w trybie ustawy z 4.IX.1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego
osobom fizycznym prawo własności. (Dz. U. 2001.120.1299);
2. zgodnie z ustawą z 21.VIII.1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą
użytkownik wieczysty może stać się właścicielem w drodze umowy sprzedaży zawartej z właścicielem.
Chodzi o sprzedaż bezprzetargową (art. 37 ust 2 ustawy).
ad. 1
Zakres podmiotowy: właścicielem może stać się użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną, który
spełnia ustawowe kryteria:
a) musi uzyskać prawo użytkowania wieczystego przed dniem 31.X.1998 roku. Nabycie użytkowania
wieczystego może nastąpić przez:
- nabycie w drodze umowy;
- z mocy samego prawa (art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami);
- przez zasiedzenie;
- w drodze decyzji administracyjnej;
- w trybie art. 231 k.c. (budynek na cudzym gruncie).
Uprawnienie do wystąpienia z wnioskami o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności przysługuje także następcom prawnym, są to: spadkobiercy oraz osoby fizyczne, które nabyły
prawo użytkowania wieczystego w drodze umowy o przeniesienie tego prawa.
Jeżeli poprzednik prawny był osobą prawną to następca będący osobą fizyczną musi nabyć użytkowanie
wieczyste przed dniem 31.X.1998 r.
Właściwość organów: określa art. 2 ustawy o przekształceniu
1. Jeżeli w użytkowanie wieczyste oddany był grunt będący własnością Skarbu państwa decyzję o
przekształceniu wydaje starosta lub prezydent miast na prawach powiatu. Organem odwoławczym od
decyzji wydanej przez te organy jest wojewoda.
2. Jeżeli użytkowanie wieczyste było ustanowione na nieruchomości będącej własnością jednostki
samorządu terytorialnego to decyzję o przekształceniu wydaje przewodniczący zarządu jednostki
samorządu terytorialnego. Organem odwoławczym w tym przypadku jest Samorządowe Kolegium
Odwoławcze.
Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej (charakter deklaratoryjny). Użytkownik staje się
właścicielem, gdy decyzja o przekształceniu jest ostateczna wg k.p.a. Decyzja o przekształceniu nie
narusza praw osób trzecich.
Art. 241 k.c. jest zasadą, że z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na niej
obciążenia. Natomiast art. 2 ust 3 ustawy o przekształceniu jest wyjątkiem od tej zasady. Przy
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności prawa rzeczowe obciążające
użytkowanie wieczyste nie wygasają.
Odpłatność przekształcenia:
49
Przekształcenie jest odpłatne poza wyjątkami określonymi w art. 6 ustawy o przekształceniu. Przy
ustaleniu opłaty należy brać pod uwagę wskazówki art. 4a ustawy o przekształceniu
1. Ustawa o przekształceniu odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami do art. 67 ust 1 ustawy o
gospodarce nieruchomościami, który określa sposób ustalania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Rzeczoznawcy oceniają wartość nieruchomości wg reguł przyjętych w dziale IV ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Opłata nie powinna być niższa niż wartość nieruchomości oceniana przez
rzeczoznawcę.
2. Ustawa o przekształceniu odsyła do art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami – cena
nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty, nie dłużej niż na
10 lat.
3. Ustawa o przekształceniu przewiduje wprowadzenie bonifikat, praktycznie jest to ograniczone do
nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe; w formie zarządzenia
wojewody albo uchwała rady lub sejmiku.
4. Zapłata następuje w dniu, w którym decyzja o przekształceniu stałą się ostateczna.
Koszty oszacowania przez biegłych są wliczone albo cenę nieruchomości przy jej sprzedaży albo też
organy odwołują się do k.p.a. do art. 262 zgodnie z którym stronę obciążają te koszty postępowania, które:
wynikły z winy strony lub zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z
ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie.
Wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie ustawy o
przekształceniu można było wnosić do 31.XII.2002 roku.
ad 2.
Zgodnie z art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości gruntowej, która była
uprzednio oddana w użytkowanie wieczyste może nastąpić wyłącznie na rzecz użytkownika wieczystego
co nie obejmuje sprzedaży między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego. Ustawę tę
stosuje się do osób fizycznych i osób prawnych.
Użytkownik wieczysty może powołać się na pierwszeństwo, jeżeli właściciel (Skarb państwa, jednostka
samorządu terytorialnego) zdecyduje o sprzedaży tej nieruchomości. Jeżeli Skarb państwa, jednostka
samorządu terytorialnego dokona sprzedaży z pominięciem użytkownika wieczystego (jego pierwszeństwa)
użytkownik wieczysty może skorzystać z art. 58 k.c. – który stanowi o bezprawności czynności.
Art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami – właściwy organ sporządza i podaje do publicznej
wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste,
użytkowanie, najem lub dzierżawę.
Pierwszeństwo (ma na celu eliminację innych podmiotów ubiegających się o tę rzecz)
(nie równa się)
pierwokup (zastrzeżenie dla jednej ze stron, że będzie miała ona pierwszeństwo)
Realizacja pierwszeństwa zależy od dwóch przesłanek:
1. osoba uprawniona musi złożyć wniosek o nabycie przed upływem terminu wskazanego w wykazie
nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Ten wyznaczony termin nie może być krótszy niż 6 tygodni.
2. osoba uprawniona składa oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w
ustawie.
Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wygasa z mocy prawa ustanowione na niej użytkowanie wieczyste.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własności, która zostaje zawarta w celu wykonania
50
istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno
być w akcie wymienione (art. 158 k.c.).
51
Część IV Ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczone prawa rzeczowe są prawami na „rzeczy cudzej”. W tym przypadku sfera władzy
uprawnionego jest ograniczona(stąd nazwa) do tych uprawnień, jakie są jej przyznane przez ustawodawcę.
Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy,
przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią obciążenia prawa
własności. Ustawodawca limituje katalog praw rzeczowych (numerus clausus).
Ograniczonymi prawami rzeczowymi są (art. 244 kc):
użytkowanie,
służebność,
zastaw,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
hipoteka
Nie można więc zaliczać do kategorii ograniczonych praw rzeczowych dalszych praw na rzeczach
cudzych. Zmiana katalogu ograniczonych praw rzeczowych, prowadząca do poszerzenia lub zawężenia
dotychczasowej listy, wymaga zmiany ustawodawstwa
Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym „prawo najmu lokalu". Nie wystarcza tu bowiem jedynie
ochronna norma odsyłająca, według której do ochrony praw najemcy lokalu „stosuje się odpowiednio"
przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.).
Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym „prawo dożywocia". Należy tu zaś dosłownie traktować
normę, według której do prawa dożywocia „stosuje się odpowiednio" przepisy o prawach rzeczowych
ograniczonych ( art. 910 § 1 zd. 2 k.c.). Natomiast do treści dożywocia mogą należeć użytkowanie
zbywanej nieruchomości (z wykonywaniem ograniczonym do części nieruchomości) i służebność
mieszkania (art. 908 § 2 k.c.).
Nie stanowią również, w żadnej postaci, ograniczonych praw rzeczowych ustanawiane w trybie art.
124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ograniczenia własności
nieruchomości w trybie decyzji starosty zezwalającej na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości
ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii
elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji. Brak podstaw do zakwalifikowania takich
ograniczeń do kategorii użytkowania lub służebności (ze względu na treść i cechy tych praw). Nie
ustanawia zaś ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami odrębnej postaci ograniczonego prawa
rzeczowego. Pozostaje więc uznać, że mamy tu raczej do czynienia ze skutecznym wobec każdoczesnego
właściciela zobowiązaniem realnym, powstającym z administracyjnej decyzji starosty.
Nie jest też ograniczonym prawem rzeczowym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego.
Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy,
przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią „obciążenia" prawa
własności. Zakres tych obciążeń jest rozmaity, odmienny w przypadku poszczególnych praw. Nigdy
52
jednak nie posuwają się do zupełnego pozbawienia właściciela wszystkich jego uprawnień względem
rzeczy.
Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy (w rozumieniu art. 45 k.c.). Jednakże
wyjątkowo, z mocy przepisów szczególnych, spotykamy obok tego wybrane postacie ograniczonych
praw rzeczowych obciążających inne prawa majątkowe. Dopuszcza się mianowicie użytkowanie
praw (art. 265 k.c.), zastaw na prawach ( art. 327 k.c.), hipotekę na użytkowaniu wieczystym (art. 65
ust. 3 u.k.w.), hipotekę na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (art. 65 ust. 4 pkt 1-3 u.k.w.)
oraz hipotekę na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (art. 65 ust. 4 pkt 4 u.k.w.). Jednakże są to jedynie
uboczne formy ograniczonych praw rzeczowych, występujące równolegle do podstawowych postaci
użytkowania rzeczy, zastawu na rzeczach ruchomych, hipoteki na nieruchomościach
Niektóre ograniczone prawa rzeczowe można ustanowić tylko na niektórych rodzajach rzeczy tj.:
- tylko na nieruchomości,(np. służebność, hipoteka)
- tylko na ruchomości,(np. zastaw)
Powstanie ograniczonych praw rzeczowych
Podstawowym zdarzeniem prawnym powodującym powstanie ograniczonego prawa rzeczowego jest:
(1) Umowa. Zdecydowana przewaga tego instrumentu jest zupełnie naturalna, gdy się pamięta o
skutkach w postaci obciążenia cudzej rzeczy.
Jednakże wyjątkowo dopuszcza jeszcze ustawodawca powstanie ograniczonych praw rzeczowych w
innym trybie:
2. z mocy samego prawa,
3. na mocy orzeczenia sądowego i
4. na mocy decyzji administracyjnej
ad 2
Możliwość powstania ex lege ograniczonych praw rzeczowych dotyczy wybranych praw, przy spełnieniu
odrębnych przesłanek określonych prawem. Należy mieć tu na uwadze:
zasiedzenie służebności (art. 292 k.c.),
zastaw ustawowy (przykładowo zob. art. 432, 670, 790, 802 k.c.)
ad 3
W szczególności w stosunkach sąsiedzkich istnieje możliwość ustanowienia na mocy orzeczenia
sądowego:
służebności drogi koniecznej ( art. 145 i 146 k.c.) czy też
służebności gruntowej niezbędnej z powodu przekroczenia granic gruntu sąsiedniego przy
wznoszeniu budynku (art. 151 k.c.). Także
przy zniesieniu współwłasności może zachodzić potrzeba ustanowienia odpowiednich
służebności (zob. art. 212 § 1 zd. 2 k.c.).
ad 4
53
Możliwe jest powstanie ograniczonych praw rzeczowych na podstawie decyzji administracyjnej ale w
zupełnie rzadkich, określonych szczególną normą przypadkach.
Istnieje przykładowo możliwość ograniczenia cudzego prawa własności nieruchomości w trybie
wywłaszczenia na podstawie ustawy z dnia 12 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Możliwe
jest ograniczenie prawa własności ( art. 112 ust. 2 u.g.n.), przy spełnieniu wymaganych przesłanek,
poprzez ustanowienie służebności (ewentualnie użytkowania).
ad 1
Umowne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego
Strony:
Stosowną umowę zawiera właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa. Właściciel oświadcza swoją
wolę obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie oznaczonego prawa rzeczowego, a jego kontrahent
oświadcza wolę nabycia ustanowionego prawa.
Jedynie w stosunkach ze sfery rolniczej spółdzielczości produkcyjnej dopuszczalne jest ustanowienie na
rzecz spółdzielni użytkowania gruntów przez samoistnego posiadacza, wnoszącego posiadane grunty
jako swój wkład gruntowy ( art. 141 i n. pr.spółdz.)
Treść:
W umowie określa się rodzaj i treść ustanawianego prawa. Nie można przy tym naruszać bezwzględnie
obowiązujących przepisów prawa rzeczowego. Przede wszystkim stronom nie wolno zmieniać ustawowej
treści i charakteru właściwego prawa.
Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego co do zasady „stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności".
Zatem nabycie ograniczonego prawa rzeczowego następuje solo consensu z mocy
zobowiązująco-rozporządzającej umowy o ustanowieniu prawa (art. 155 § 1 w zw. z art.
245 § 1 k.c.). (ALE są też wyjątki np. do ustanowienia zastawu niezbędna jest zasadniczo
(poza wyjątkiem zastawu rejestrowego) realna czynność wydania rzeczy wierzycielowi
(art. 307 § 1 k.c.), do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis tego prawa do księgi
wieczystej ( art. 67 ust. 1 u.k.w.).
Obowiązuje też tutaj zasada przyczynowości. Jeżeli zatem ustanowienie ograniczonego prawa
rzeczowego następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania, ważność umowy zależy od
istnienia tego zobowiązania ( art. 156 w zw. z art. 245 § 1 k.c.)
Jednak:
do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości „nie stosuje się przepisów
o niedopuszczalności warunku lub terminu" (art. 245 § 2 zd. 1 k.c.),
„forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo
ustanawia" (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.).
Wolno zatem ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość z zastrzeżeniem
warunku (zawieszającego albo rozwiązującego) lub terminu (początkowego bądź końcowego).
54
Co do wymagania formy aktu notarialnego, ustawodawca zastosował rozwiązanie połowiczne. Przyjął
mianowicie, że forma aktu notarialnego jest niezbędna dla oświadczenia właściciela, który prawo
ustanawia. W efekcie umowa ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może składać się z
oświadczeń woli złożonych w różnym czasie i w różnej formie. Nabywca prawa może nawet złożyć swoje
oświadczenie woli przez czynności dorozumiane. Natomiast nie można oświadczenia woli właściciela
nieruchomości o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego traktować jako jednostronnej
(wystarczającej) czynności prawnej.
Są jednak wyjątki co do wymaganej formy aktu notarialnego, przykładowo przy użytkowaniu
wkładów gruntowych przez rolnicze spółdzielcze produkcyjne „do wniesienia wkładów gruntowych nie
stosuje się przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego przy ustanowieniu użytkowania
nieruchomości" ( art. 277 § 2 k.c.).
Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych
Zagadnienie dotyczy zbywalnych praw rzeczowych ograniczonych.
Spośród ograniczonych praw rzeczowych można wyodrębnić:
a. prawa niezbywalne, są to:
prawo użytkowania i służebności osobiste (zob. art. 254 i 300 k.c.).
b. zbywalne bez ograniczeń, są to:
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
c. zbywalne jako prawo związane z własnością nieruchomości – tak może zostać zbyta służebność
gruntowa.
d. przenoszone wraz z przelewem wierzytelności zabezpieczonej tj. zastaw i hipoteka jako prawa
akcesoryjne - nie mogą być przeniesione bez przelewu zabezpieczonej wierzytelności.
(Prawa samoistne mają swój samodzielny byt prawny. Ich ustanowienie oraz dalsze istnienie jest
niezależne od innego prawa. Prawa akcesoryjne zaś ustanawia się dla zabezpieczenia wierzytelności)
Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między
uprawnionym a nabywcą. Jeżeli zbywane prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego
przeniesienia potrzebny jest stosowny wpis do księgi (art. 245 1 in fine k.c.). Chodzi tu o wymaganie wpisu
o charakterze konstytutywnym. Dla dokonania wpisu niezbędne będzie zawarcie umowy z podpisami
notarialnie poświadczonymi (art. 31 ust. 1 u.k.w.).
wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych
Różne zdarzenia prawne mogą powodować wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych.
a. „zrzeczenie się prawa" (246 k.c.)
b. Konfuzja (prawo przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej lub ten, komu prawo takie
przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej)
c. upływ czasu
55
d. niewykonywanie niektórych rodzajów praw ( użytkowania lub służebności przez 10 lat)
e. decyzja administracyjna
Ad a
Poprzez złożenie przez uprawnionego jednostronnego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa
właścicielowi rzeczy obciążonej ograniczone prawo wygasa.
Mimo jednostronnego (w skutkach ostatecznych) charakteru czynności zrzeczenia się prawa, oświadczenie
uprawnionego musi być jednak złożone właścicielowi obciążonej rzeczy. Stosując się do normy art. 61
k.c., iż oświadczenie o zrzeczeniu się prawa jest złożone z chwilą, gdy dotarło do właściciela
nieruchomości w taki sposób, że mógł się z nim, zapoznać
W doktrynie można spotkać stanowisko, iż na podstawie art. 33 u.k.w. oświadczenie o zrzeczeniu się
ograniczonego prawa rzeczowego uważa się również za złożone, jeżeli stosowny wniosek wpłynął do sądu
prowadzącego księgę wieczystą (artykuł ten brzmi: (Art. 33. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości
o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone nie tylko wtedy, gdy
doszło do wiadomości nabywcy, lecz także gdy zostało złożone w przepisanej formie w sądzie rejonowym
prowadzącym księgę wieczystą. Przepis ten stosuje się odpowiednio do ustępstwa pierwszeństwa.)
Forma dla czynności prawnej zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego jest co do zasady dowolna.
Jedynie według zasad ogólnych (art. 75 w zw. z art. 74 k.c.) obowiązuje zastrzeżona dla celów
dowodowych forma pisemna, jeżeli wartość prawa przekracza dwa tysiące złotych. Równocześnie należy
jednak pamiętać, że dla potrzeb wpisu do księgi wieczystej niezbędna jest forma dokumentu z podpisem
notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.).
Zasadniczo zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego następuje z mocy złożonego oświadczenia
woli. Jednak jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest
wykreślenie prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 k.c.).
Ad b
Na skutek różnych zdarzeń prawnych, następujących od czasu ustanowienia (powstania) ograniczonego
prawa rzeczowego, dokonuje się zjednoczenie (zlanie, confusio ) w jednej osobie prawa własności i
ograniczonego prawa rzeczowego. Odpada wówczas potrzeba podtrzymywania bytu prawnego
ograniczonego prawa rzeczowego, zostaje bowiem pochłonięte przez szersze prawo własności.
Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli:
i) przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo
ii) jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.
(Art. 247k.c.)
Przykładem wygaśnięcia prawa ze względu na to że przeszło na właściciela jest, wygaśnięcie hipoteki, gdy
właściciel obciążonej nieruchomości nabywa wraz z hipoteką zabezpieczoną wierzytelność. Podobnie
wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdy nabyła to prawo spółdzielnia mieszkaniowa.
Drugi przypadek, wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego poprzez zjednoczenie w jednej osobie
prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego (konfuzji) to sytuacja gdy, własność rzeczy obciążonej
przejdzie uprawnionego z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego. (art. 247 in principio k.c.). Przykładem
jest nabycie nieruchomości przez jej użytkownika lub uprawnionego z tytułu służebności gruntowej.
56
Podobnie można mieć na uwadze nabycie nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego lub nabycie
rzeczy ruchomej przez zastawnika.
Wyjątkowo ustawodawca może wstrzymać wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego mimo
zachodzącej konfuzji. Można tu wskazać przykład normy, według której „zastaw nie wygasa pomimo
nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest
obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta" (art. 325 § 2 k.c.).
Do konsolidacji, a w konsekwencji do wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego charakteryzującego
się niepodzielnością, a takim prawem jest np. służebność gruntowa, nie dojdzie w razie nabycia przez
uprawnionego z tego prawa udziału we współwłasności nieruchomości obciążonej. Nie dochodzi
wówczas do połączenia całości uprawnień "w tej samej ręce", a w konsekwencji występuje brak
tożsamości podmiotów będący konsekwencją niepodzielności ograniczonego prawa rzeczowego w postaci
służebności gruntowej, co wyklucza wygaśnięcie tego prawa. postanow. SN 2007.04.25 (IV CSK 40/07)
Ad c
Jeżeli ograniczone prawo rzeczowe zostało ustanowione z zastrzeżeniem terminu końcowego, wygasa z
upływem tego terminu.
Często wygasa również ze śmiercią uprawnionego (służebności osobiste, użytkowanie).
Z racji akcesoryjnego charakteru wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą
wygaśnięcie hipoteki. Podobnie jest w przypadku zastawu.
Ad d
Niektóre ograniczone prawa rzeczowe wygasają z mocy prawa (ex lege) na skutek niewykonywania przez
dziesięć lat (np. użytkowanie).
Ad e
Istnieje również możliwość wywłaszczenia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości.
Zmiany treści ustanowionego prawa
Co do zasady do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między
uprawnionym, a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej- wpis
do księgi.
Zmiana treść ograniczonych praw rzeczowych nie może naruszać przepisów powszechnie
obowiązujących. Należy więc mieścić się w zakreślonych granicach, aby - podobnie jak na etapie
ustanawiania prawa - nie zmieniać ustawowej treści i charakteru prawa.
Jeżeli uzgodniona zmiana dotyczy prawa ujawnionego w księdze wieczystej, niezbędne jest dokonanie
wpisu korygującego w tej księdze (art. 248 § 1 in fine k.c.). Mamy tu do czynienia z wymaganiem wpisu o
charakterze konstytutywnym.
Możliwa jest także zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego poprzez konstytutywne
orzeczenie sądu (np. w przypadku służebności) lub decyzję administracyjną.
57
Jeżeli zmiana treści dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby.
Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron (art. 248 § 2 k.c.). Ewidentnym
zamiarem ustawodawcy jest tutaj ochrona istniejących praw osób trzecich. Bez zgody (czy późniejszego
potwierdzenia) czynność stron jest dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej.
Ustawodawca nie wymaga w art. 248 k.c. żadnej formy szczególnej dla umowy o zmianę treści
ograniczonego prawa rzeczowego. Zasadniczo więc wystarcza forma pisemna zastrzeżona generalnie dla
celów dowodowych ( art. 75 w zw. z art. 74 k.c.), gdy wartość prawa przekracza dwa tysiące złotych
Kolizja ograniczonych praw rzeczowych
W praktyce często jedna rzecz jest obciążona kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi tego
samego lub odmiennego rodzaju. Może wówczas powstać kolizja polegająca na tym, że wykonywanie
jednego prawa odbywałoby się z uszczerbkiem dla innego (innych).
W skrajnym przypadku może dojść do całkowitego wyłączenia możliwości wykonywania innego prawa.
Można wskazać przykład ustanowienia użytkowania nieruchomości na rzecz dwóch różnych
użytkowników, bez żadnego ograniczenia tych praw w trybie art. 253 k.c.
Innym razem będzie występował uszczerbek częściowy. Przykładowo, przeszkadza w pełnym
wykonywaniu prawa użytkowania nieruchomości przyznana komu innemu czynna służebność gruntowa
(polegająca przecież na „korzystaniu z nieruchomości w oznaczonym zakresie" - art. 285 § 1 k.c.).
Podobnie będzie w wypadku ustanowienia dwóch hipotek w sytuacji, gdy w ujęciu wartościowym
obciążona nieruchomość wystarcza na pełne zaspokojenie jednego oraz częściowe zaspokojenie drugiego
wierzyciela.
Jednakże często mimo mnogości praw nie zachodzi żadna kolizja pomiędzy ograniczonymi prawami
rzeczowymi obciążającym tę samą rzecz. Przykładowo wielość hipotek nie przekraczających łącznie
wartości obciążonej nieruchomości. Również nie kolidują ze sobą obciążające jedną nieruchomość
służebności gruntowe o różnej treści i zakresie. Podobnie pozwala uniknąć kolizji między wieloma
prawami użytkowania ograniczenie ich zakresu do oznaczonych pożytków (art. 253 § 1 k.c.), czy też
wydzielenie poszczególnym użytkownikom oznaczonych części nieruchomości (art. 253 § 2 k.c.)
W razie kolizji ograniczonych praw rzeczowych obciążających jedną rzecz zachodzi potrzeba
rozstrzygnięcia nasuwających się kontrowersji. Z pomocą przychodzi ustawodawca, ustanawiając zasady
„pierwszeństwa" wśród kolidujących ze sobą ograniczonych praw rzeczowych. Przepisy przesądzają
imperatywnie, które prawo jest lepsze i ustalają hierarchię praw ora kolejność ich wykonywania
Przede wszystkim pierwszeństwo zależy od tego czy prawo zostało ujawnione w księdze
wieczystej czy też nie.
Ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem
nie ujawnionym w księdze (art. 11 u.k.w.).
Nie ma tu znaczenia czas ustanowienia tych kolidujących praw. Można wręcz stwierdzić, że gorszym
prawem jest ustanowione wcześniej, a nie wpisane do księgi wieczystej ograniczone prawo rzeczowe.
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej
58
O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga dzień,
od którego liczą się skutki dokonanego wpisu (art. 12 ust. 1 u.k.w.).
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29
u.k.w.).
Zatem o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej
rozstrzyga data złożenia wniosku o wpis.
Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo (art. 12 ust. 2
u.k.w.).
Szczególną instytucją jest „zastrzeżenie pierwszeństwa” dla innego prawa. Polega to na tym, że
ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może
zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z nim dla innego prawa (art. 13 ust. 1 u.k.w.).
Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej (art. 13 ust. 3 u.k.w.).
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych nie ujawnionych w księdze wieczystej
Zgodnie z art. 249. § 1. Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo
powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej
(pierwszeństwo). Przy czym zgodnie z § 2. Przepis powyższy nie uchybia przepisom, które określają
pierwszeństwo w sposób odmienny.
Zatem lepsze jest prawo wcześniej ustanowione (powstałe) zgodnie z zasadą prior tempore potior iure.
Przepisy szczególne mogą ustanawiać odmienne reguły pierwszeństwa (art. 249 § 2 k.c.).
Przykładowo jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz jest już obciążona innym prawem
rzeczowym, zastaw powstały później ma pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej, chyba że
zastawnik działał w złej wierze ( art. 310 k.c.).
Z kolei zastaw skarbowy powstaje z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych ( art. 42 § 1
Ordynacji skarbowej) i wpisany zastaw skarbowy ma pierwszeństwo przed zastawem skarbowym
wpisanym później (art. 42 § 2). Gdy rzecz ruchoma lub prawo majątkowe jest obciążone zastawem
ujawnionym w innym rejestrze prowadzonym na podstawie odrębnych ustaw, zastaw wpisany wcześniej
ma pierwszeństwo przed zastawem wpisanym później (art. 42 § 4 Ordynacji podatkowej).
Inny przykład, hipoteka ustawowa ma pierwszeństwo przed innymi hipotekami, chociażby
wierzytelność z tytułu podatków nie została ujawniona w księdze wieczystej ( art. 34 § 5). Wpisanej
hipotece ustawowej przysługuje pierwszeństwo przed hipotekami ustawowymi nie ujawnionymi w księdze
wieczystej (art. 36 § 2). Należy równocześnie pamiętać, że jeżeli organ podatkowy nie złoży wniosku o
wpis hipoteki ustawowej w terminie miesiąca od dnia jej powstania, hipoteka ustawowa wygasa ( art. 37
Ordynacji podatkowej).
Zmiana pierwszeństwa
Ustawodawca dopuszcza umowną zmianę pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. (art. 250 § 1
zd. 1 k.c.).
59
Do zmiany pierwszeństwa potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa,
a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa.
Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi
wieczystej (art. 250 § 2 zd. 2 k.c.).
Na skutek zmiany pierwszeństwa następuje zamiana pozycji prawa ustępującego swojego pierwszeństwa i
prawa uzyskującego pierwszeństwo ustępującego prawa. Skutkiem tej zmiany prawo ustawione niżej w
gronie istniejących praw rzeczowych obciążających tę samą rzecz uzyskuje pierwszeństwo wyższe.
Natomiast wyższe w ustalonej poprzednio hierarchii prawo ustępujące pierwszeństwo schodzi niżej, na
opuszczone miejsce prawa podwyższonego. Panuje tu swoboda umów.
Nie wolno jednak stosować manewru zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych w celu
uszczuplenia praw osób trzecich, lokowanych dotychczas pośrodku w ustalonej poprzednio hierarchii
ograniczonych praw rzeczowych obciążających tę samą rzecz. Dlatego postanowiono dosadnie w
Kodeksie cywilnym, że zmiana pierwszeństwa nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe aniżeli
prawo ustępujące pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego
prawa (art. 250 § 1 zd. 2 k.c.). Zatem zmiana pierwszeństwa jest możliwa „z przeskokiem" nad prawami
pośrednimi, jednakże jedynie w zakresie nie pogarszającym pozycji tych praw.
Ochrona ograniczonych praw rzeczowych
Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Możliwe jest zatem stosowanie do ochrony ograniczonych praw rzeczowych roszczenia
odpowiadającego treścią roszczeniu windykacyjnemu (art. 222 § 1 k.c.), jeżeli dokonano naruszenia
prawa poprzez pozbycie uprawnionego posiadania rzeczy. Dotyczyć to może ochrony użytkowania,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa zastawu, niektórych postaci służebności
(zwłaszcza służebności mieszkania).
Może też zachodzić potrzeba stosowania roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i
zaniechanie naruszeń, wzorowanego na roszczeniu negatoryjnym (art. 222 § 2 k.c.). Taka potrzeba zdarza
się w razie naruszenia prawa w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie uprawnionego faktycznego
władztwa nad rzeczą.
Z powodu bezwzględnego charakteru ograniczonych praw rzeczowych roszczenia przysługują
zarówno przeciwko osobom trzecim, jak też przeciwko właścicielowi rzeczy obciążonej, jeżeli on
dokonuje naruszenia ustanowionego (istniejącego) prawa.
60
Użytkowanie
Prawo użytkowania jest ograniczonym prawem rzeczowym o najszerszym zakresie. Tym samym w sposób
najmocniejszy obciążenie cudze prawo własności.
Użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej „używania" i „pobierania pożytków"
Ustanowienie użytkowania następuje w celu wypełnienia określonej funkcji społeczno-gospodarczej.
Tradycyjnie już - w stosunkach między osobami fizycznymi - prawo użytkowania pełniło (i pełni)
przeważnie funkcję alimentacyjną. W przeważającej mierze występuje w ramach stosunku dożywocia,
stanowiąc prawo objęte treścią dożywocia (zob. art. 908 § 2 k.c.). Służy więc zabezpieczeniu egzystencji
określonych osób.
Użytkowanie jest niezbywalne.
Służebność
Służebności należą do znanych od najdawniejszych czasów ograniczeń własności. Stanowią grupę
ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Najczęściej zaś występują w stosunkach
sąsiedzkich.
Służebność jest obciążeniem cudzej nieruchomości, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej
nieruchomości albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej.
Wyróżnia się:
„służebności gruntowe" przysługujące każdoczesnemu właścicielowi „nieruchomości władnącej"
„służebności osobiste" przysługujące „osobie fizycznej",
oraz
„służebność przesyłu” przysługująca przedsiębiorcy który zamierza wybudować lub którego
własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu,
prądu elektrycznego i innych urządzeń podobnych, nawet trwale połączonych z gruntem, jeżeli
wchodzą w skład przedsiębiorstwa
Rodzaje i treść służebności
Z perspektywy podmiotowej można wyróżnić wyżej wspomniane służebności gruntowe, osobiste i
przesyłu.
Pod względem treści można wyróżnić służebności:
a. czynne.
Obejmują uprawnienie właściciela nieruchomości władnącej (przy służebności gruntowej) lub
uprawnioną osobę fizyczna (przy służebności osobistej) do „korzystania w oznaczonym
zakresie z nieruchomości obciążonej" (art. 285 § 1 in principio k.c.);
b. bierne w dwóch wersjach:
61
W pierwszym wariancie „właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności
dokonywania w stosunku do niej określonych działań" (art. 285 § 1 in medio k.c.).
W drugim wariancie służebności
„właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują
na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (art. 285 § 1 in fine k.c.);
Hipoteka
Treść hipoteki została uregulowana w art. 65 wspomnianej ustawy o kwih według którego:
„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na
mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
nieruchomości (hipoteka)”.
Zastaw
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się
własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym
z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.
Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z
zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na
którą strony się zgodziły.
62
Część V Posiadanie.
Posiadanie – nie jest prawem, jest faktycznym władztwem nad rzeczą.
Elementy posiadania:
1. podmiot – podmiotem posiadania może być każdy podmiot prawa cywilnego;
2. przedmiot – przedmiotem posiadania mogą być przedmioty materialne, ale tylko takie, które są
przedmiotem obrotu i przedmiotem prawa;
3. treść – na treść posiadania składają się dwa elementy:
animus possesionis – element psychiczny posiadania, oznacza zamiar władania rzeczą dla
siebie;
corpus possesionis – element fizyczny posiadania, fizyczne, faktyczne władztwo nad rzeczą.
nie jest posiadaczem rzeczy, a jedynie „dzierżycielem" osoba, która faktycznie włada rzeczą „za kogo
innego" (bo nie ma pierwszego elementu)
Kryteria podziału posiadania:
1. samoistne i zależne
2. prawne i bezprawne
3. w dobrej wierze i w złej wierze
ad. 1
Kryterium tego podziału – zakres władztwa nad rzeczą.
Podstawą prawną jest art. 336 k.c. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada
jak właściciel.
Posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca
lub mający inne prawo z którym łączy się władztwo nad rzeczą, np. użytkowanie wieczyste. Ma
charakter czasowy i powstaje zwykle na podstawie umowy o czasowe korzystanie z rzeczy.
ad. 2
Zgodnie z prawem samoistne posiadanie przysługuje właścicielowi.
Zgodne z tytułem prawnym posiadanie zależne (użytkownika, zastawnika, najemcy, dzierżawcy lub osoby
mającej inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą) przysługuje na podstawie
nawiązanego stosunku prawnego.
W pozostałych przypadkach występuje posiadanie zależne bez tytułu prawnego, gdy władającego cudzą
rzeczą posiadacza nie łączył z właścicielem żaden stosunek prawny albo już wygasł.
ad. 3
Kryterium – to przeświadczenie posiadacza czy prawo mu przysługuje. Pojęcie dobrej i złej wiary to
klauzula generalna – w prawie cywilnym istotą klauzul generalnych jest możliwość uwzględniania przy
ocenie stanu faktycznego różnych okoliczności faktycznych, które w oderwaniu od konkretnej sprawy nie
mogą być oceniane raz na zawsze wg bezwzględnie obowiązującego schematu.
63
W dobrej wierze jest posiadacz, który władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym
okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone prawo podmiotowe do rzeczy.
Chodzi tu o takie prawo, jakie faktycznie wykonuje, a więc w przypadku posiadania samoistnego - prawo
własności.
Trzeba dodać, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno wiedza o rzeczywistym stanie prawnym, jak
też jego niedbalstwo.
Zatem w złej wierze pozostaje osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć,
że nie przysługuje jej prawo podmiotowe do posiadanej rzeczy. W tym przypadku jej błędne
przeświadczenie o przysługującym prawie do rzeczy jest nieusprawiedliwione.
Ochrona posiadania
Ustawodawca udziela ochrony posiadaczowi. Art. 342 k.c. – bezwzględny zakaz naruszania posiadania,
nawet posiadania w złej wierze.
Środki ochrony posiadania:
1. domniemania związane z posiadaniem
2. środki ochrony pozasądowej (własnej)
3. środki ochrony sądowej.
ad. 1
Są cztery domniemania, które chronią posiadanie:
1. domniemanie posiadania samoistnego – art. 339 k.c. – domniemywa się, że ten, kto rzeczą
faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym;
2. domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym – art. 341 k.c. – domniemywa się, że
posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez
poprzedniego posiadacza.
3. domniemanie ciągłości posiadania – art. 340 k.c. – domniemywa się ciągłość posiadania.
Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
4. domniemanie dobrej wiary – art. 7 k.c. – jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej wiary lub
złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
Wszystkie domniemania są wzruszalne, można je obalić przeprowadzając dowód przeciwny. Wartość czy
istota tych domniemań polega na tym, że zarówno posiadacz jak i sąd są zwolnieni z przeprowadzenia
dowodów, co więcej posiadacz jest legitymowany jako posiadacz w dobrej wierze dopóki ktoś nie
udowodni, że to domniemanie jest nieprawdziwe.
Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma pierwszeństwo
przed domniemaniem zgodności posiadania ze stanem prawnym (art. 341 k.c.).
ad. 2
1. obrona konieczna (art. 343 k.c.)
2. dozwolona samopomoc (art. 343 k.c.)
posiadacz sam dochodzi prawa
64
Przesłanki obrony koniecznej:
1. zamach na dobro powinien być bezpośredni
2. zamach musi być bezprawny
3. zamach musi być rzeczywisty realny.
Obrona konieczna musi być natychmiastowa, w momencie naruszenia naszego posiadania, przy
zastosowaniu odpowiednio współmiernych środków, w przeciwnym razie będzie to nadużycie obrony
koniecznej.
Dozwolona samopomoc wchodzi w rachubę po naruszeniu posiadania, jednak w bardzo krótkim czasie
po naruszeniu posiadania, czyli niezwłoczne, tzn. bez nieuzasadnionej zwłoki. Jeśli chodzi o zastosowanie
samopomocy dozwolonej w stosunku do nieruchomości nie wolno stosować przemocy względem osób.
Jeśli chodzi o zastosowanie samopomocy do ruchomości muszą być spełnione dwa warunki:
1. gdy zachodzi niebezpieczeństwo powstania niepowetowanej straty,
2. samopomoc musi nastąpić natychmiast, bezpośrednio po naruszeniu.
ad. 3
Z tej ochrony posiadacz może skorzystać w każdym przypadku naruszenia posiadania. Ochrona
przysługuje wtedy, gdy posiadanie zostało samowolnie naruszone przez jakąkolwiek osobę, nawet
przeciwko właścicielowi. Z faktu naruszenia posiadania powstają dla posiadacza dwojakiego rodzaju
roszczenia:
a. roszczenie posesoryjne (art. 344 k.c.)
b. roszczenie o wstrzymanie budowy (art. 347 k.c.)
ad. a
Roszczenie posesoryjne służy ochronie posiadania i odróżnia się od roszczeń petytoryjnych
przewidzianych dla ochrony praw podmiotowych
Różne są przesłanki roszczenia, tryb postępowania i charakter orzeczenia w procesie posesoryjnym i
petytoryjnym. Niemniej jednak zarówno w trybie procesu petytoryjnego, jak też procesu posesoryjnego
można osiągnąć rezultat w postaci przywrócenia poprzedniego stanu posiadania i zakazu dalszych
naruszeń. Jednakże w postępowaniu petytoryjnym uzyskuje się ochronę trwałą, definitywną, uzasadnioną
treścią przysługującego prawa podmiotowego.
Z roszczenia petytoryjnego może jednak skorzystać wyłącznie osoba, której przysługuje określone prawo
podmiotowe do rzeczy. Może więc skorzystać z roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego właściciel
rzeczy ( art. 222 k.c.), użytkownik wieczysty, a także (odpowiednio) uprawniony z tytułu ograniczonego
prawa rzeczowego (art. 251 k.c.). Odpowiednich roszczeń petytoryjnych (na wzór ochrony własności)
może także dochodzić wobec osób trzecich najemca lokalu (art. 690 k.c.).
Zatem osobie uprawnionej z tytułu prawa podmiotowego do rzeczy przysługuje wybór pomiędzy
roszczeniem posesoryjnym a roszczeniem petytoryjnym. Za każdym razem musi dowodzić odmiennych
przesłanek, a mianowicie w przypadku roszczenia posesoryjnego - samowolnego naruszenia jego
posiadania, natomiast w przypadku roszczenia petytoryjnego - naruszenia jego prawa podmiotowego.
Natomiast posiadaczowi rzeczy władającemu nią bez tytułu prawnego pozostaje korzystanie z roszczenia
posesoryjnego. Nie jest wszakże pozbawiony ochrony posiadania przed samowolnym naruszeniem ze
strony innych osób.
65
Legitymację czynną – czyli powodem – w procesie posesoryjnym – jest każdy posiadacz w dobrej wierze
lub złej wierze, samoistny i zależny, ten którego posiadanie jest prawne lub bezprawne. Nie może z nim
wystąpić dzierżyciel.
Legitymację bierną – czyli pozwanym – może być:
a) ten kto dopuścił się naruszenia posiadania;
b) ten, na kogo korzyść nastąpiło naruszenie posiadania.
Powód może pozwać jedną z tych osób albo obie łącznie.
Ochrona posesoryjna jest ochroną obiektywną, tzn. że przysługuje posiadaczowi niezależnie od tego czy
osobie, która naruszyła posiadanie, można zarzucić winę.
Na roszczenie posesoryjne składają się dwa roszczenia:
1. roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego;
2. roszczenie o zaniechanie naruszeń.
Powód może wystąpić z jednym z tych roszczeń albo z jednym i drugim.
Naruszenie posiadania może polegać:
1. na nękaniu posiadania;
2. przez pozbawienie dotychczasowego posiadacza władztwa nad rzeczą, czyli wyzucie z posiadania.
Dwa modele procesu posesoryjnego:
1. tzw. czysty model procesu posesoryjnego – polega na tym, że sąd bada wyłącznie okoliczności związane
z samym posiadaniem;
2. model ograniczonej ochrony posesoryjnej – polega na tym, że w pewnym zakresie sąd bada również
elementy petytoryjne, czyli bada komu przysługuje prawo do rzeczy.
Nasz ustawodawca przyjął model ‘czystego procesu posesoryjnego’, co wynika z art. 478 k.p.c. – jest to
postępowanie odrębne. W sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie stan posiadania i fakt jego
naruszenia, nie rozpatruje samego prawa ani dobrej wiary posiadacza. Z tego wynika, że sąd ma
bezwzględny zakaz badania prawa do rzeczy spornej, że roszczenie to nie zależy od dobrej wiary
posiadacza ani od zgodności jego posiadania ze stanem prawnym. Sąd ma ustawowy zakaz badania sprawy
co do prawa. W procesie posesoryjnym istnieje bezwzględny zakaz badania prawa co do spornej rzeczy, a
to oznacza, że ten kto naruszył posiadanie nie może przed sądem powołać się na zarzut prawa własności,
czyli exceptio domini ani na zarzut innego prawa (np. zastaw), czyli exceptio iuris. Poza jednym wyjątkiem.
Otóż ten wyjątek wynika z art. 344 §1 zdanie 2: naruszający posiadanie (pozwany) w procesie
posesoryjnym może powołać się na to, że przysługuje mu prawo do rzeczy spornej jeżeli prawomocne
orzeczenie sądu lub innego organu powołanego do rozstrzygania spraw tego rodzaju stanowi, że stan
posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Orzeczenie musi zapaść po naruszeniu
posiadania ale przed zakończeniem procesu posesoryjnego. Orzeczenie to musi być prawomocne przed
zakończeniem procesu posesoryjnego. Organ, który wydaje takie orzeczenie jest organem państwowym –
chodzi o decyzję administracyjną. Rozstrzygnięcie w procesie posesoryjnym ma charakter tymczasowy
(prowizoryczny), to oznacza, że przedmiotem orzeczenia sądu jest tylko orzeczenie o tym czy posiadanie
zostało naruszone. Sąd nigdy nie rozstrzyga samego prawa do posiadania. Prawo do posiadania
rozstrzygane jest w procesie petytoryjnym. W związku z tym podmiot, który przegrał proces posesoryjny
może wystąpić z powództwem o ochronę prawa.
Termin dochodzenia roszczenia posesoryjnego: zgodnie z art. 344 §2 roszczenie to wygasa, jeśli nie będzie
dochodzone w ciągu roku od naruszenia posiadania. Jest to termin zawity (prekluzyjny) a nie termin
66
przedawnienia. Upływ terminu zawitego powoduje, że roszczenie wygasa, natomiast upływ terminu
przedawnienia oznacza, że roszczenie nie może być dochodzone przed sądem po upływie tego terminu,
ale roszczenie nie wygasa, dobrowolnie może je wypełnić zobowiązany. Nie można zrzec się terminu
zawitego – zrzeczenie się tego terminu jest bezskuteczne. Dochodzenie roszczenia polega na wniesieniu
powództwa.
Wyrok ten musi zawierać dwa elementy:
1. musi być sformułowany tak, by nadawał się do egzekucji, tzn. musi dokładnie określać do jakich działań
zobowiązany jest pozwany, czyli na czym ma polegać przywrócenie posiadania.
2. w wyroku tym należy zawrzeć stwierdzenie, że przywrócenie posiadania nastąpiło w trybie
posesoryjnym.
Przywrócenie posiadania następuje w chwili wykonania wyroku. Bardzo szczególnym skutkiem posiadania
jest – że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.).
Ochrona posiadania między współposiadaczami:
Z art. 346 k.c. wynika, że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach między
współposiadaczami tej samej rzeczy jeżeli nie da się ustalić zakresu współdziałania, tzn. że jeden ze
współposiadaczy może wystąpić przeciwko drugiemu o ochronę posiadania jeżeli posiadanie może być
wykonywane bez współdziałania z pozostałymi współposiadaczami.
ad. b
Roszczenie o wstrzymanie budowy – jest to roszczenie uzupełniające w stosunku do właściwego
roszczenia posesoryjnego. Przysługuje ono w razie podjęcia budowy na gruncie sąsiednim jeżeli budowa ta
grozi albo wyrządzeniem szkody posiadaczowi albo naruszeniem jego posiadania. Roszczenie to wygasa
gdy nie będzie dochodzone przed rozpoczęciem budowy albo w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy
(termin zawity). Legitymację czynną – czyli powodem – jest posiadacz nieruchomości.
Nabycie posiadania może być:
1. pierwotne – czyli nie istnieje więź między poprzednim a następnym posiadaczem. Są to dwie sytuacje:
a) gdy ktoś objął w posiadanie rzecz niczyją;
b) objęcie w posiadanie rzeczy przez kradzież, podstęp, drogą kradzieży.
2. pochodne – czyli nabycie od dotychczasowego posiadacza, jest to kontynuacja posiadania innej osoby
(art. 176 k.c.).
Nabycie pochodne wiąże się z przeniesieniem posiadania. Przeniesienie posiadania jest to termin
techniczno-prawny zastrzeżony dla nabycia posiadania w drodze czynności prawnej.
Pięć sposobów przeniesienia posiadania; dzielą się one na dwie grupy:
I. przeniesienie posiadania z wydaniem rzeczy:
1. wydanie rzeczy (fizyczne wręczenie rzeczy) – art. 348 zdanie 1;
2. wydanie dokumentów umożliwiających rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków,
które dają faktyczną władzę nad rzeczą;
II. przeniesienie posiadania bez wydania rzeczy:
67
3. zgodnie z art. 249 k.c. przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić w ten sposób, że
dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny
albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalał;
4. jeżeli rzecz znajduje się z posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej przeniesienie
posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez zawiadomienie
posiadacza zależnego albo dzierżyciela;
5. przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na
mocy umowy między stronami.
68