przeczytaj fragment

Eugenia Śleszyńska
GOSPODARKA,
RACHUNKOWOŚĆ, PODATKI
ORAZ ROZRACHUNKI
WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
2. wydanie rozszerzone
Warszawa 2013
Stan prawny na 1 sierpnia 2013 r.
Wydawca
Grzegorz Jarecki
Redaktor prowadzący
Adam Choiński
Opracowanie redakcyjne
JustLuk
Łamanie
Kamila Tomecka
Projekt graficzny okładki i stron tytułowych
Maciej Sadowski
Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących
im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej
w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło.
A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty.
SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ
Więcej na www.legalnakultura.pl
P LSKA IZBA KSI KI
© Copyright by
Wolters Kluwer SA, 2013
ISBN: 978-83-264-4414-2
2. wydanie rozszerzone
1. wydanie ukazało się pod tytułem Rachunkowość i podatki wspólnoty mieszkaniowej.
Przepisy i orzecznictwo (2011)
ISBN PDF-a: 978-83-264-6613-7
Wydane przez:
Wolters Kluwer SA
Dział Praw Autorskich
01-208 Warszawa, ul. Przyokopowa 33
tel. 22 535 82 00, fax 22 535 81 35
e-mail: [email protected]
www.wolterskluwer.pl
księgarnia internetowa www.profinfo.pl
SPIS TREŚCI
Wykaz skrótów ..................................................................................................... 13
Wprowadzenie....................................................................................................... 17
Rozdział 1
Status wspólnoty mieszkaniowej w świetle prawa i orzecznictwa............. 23
Rozdział 2
Działalność wspólnoty mieszkaniowej.............................................................
2.1.Działalność statutowa a zarobkowa (gospodarcza) wspólnoty
mieszkaniowej............................................................................................
2.2.Rejestracja statystyczna i podatkowa wspólnoty mieszkaniowej . ........
2.2.1.Rejestracja statystyczna ..................................................................
2.2.2.Rejestracja podatkowa ...................................................................
2.3.Inne rejestracje wymagane prawem ........................................................
2.3.1.Rejestracja VAT...............................................................................
2.3.2.Zawiadomienie naczelnika urzędu skarbowego o metodzie
rozliczeń w podatku dochodowym od osób prawnych . ..............
2.3.3.Rejestracja w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.....................
2.4.Obowiązek założenia rachunku bankowego ..........................................
2.5.Zdarzenia i operacje gospodarcze we wspólnocie mieszkaniowej .......
2.6.Rodzaje działalności wspólnoty mieszkaniowej......................................
2.7.Podstawowe obowiązki operacyjne wspólnoty mieszkaniowej..............
2.7.1.Obowiązki w zakresie utrzymania technicznego obiektów
budowlanych nieruchomości . .......................................................
2.7.2.Obowiązki w zakresie obsługi eksploatacyjnej nieruchomości....
2.7.3.Zadania wspólnoty mieszkaniowej a posiadany majątek.............
2.7.4.Działalność inwestycyjna wspólnoty mieszkaniowej.....................
2.8.Dokumentowanie zdarzeń gospodarczych wspólnoty mieszkaniowej..
2.8.1.Zdarzenia gospodarcze . .................................................................
2.8.2.Dokumentowanie operacji gospodarczych....................................
34
40
43
43
48
52
52
52
53
55
60
63
66
66
71
73
76
86
86
88
6
SPIS TREŚCI
Rozdział 3
Zdarzenia i operacje gospodarcze właścicieli lokali................................... 92
3.1.Wybrane orzeczenia SN o istocie ustanowienia służebności .
gruntowej na nieruchomości wspólnej ................................................... 93
3.2.Prawo roszczenia w trybie art. 209a u.g.n. ............................................. 100
3.3.Zdarzenia związane z zawarciem umowy użytkowania, dzierżawy,
najmu lub umów o podobnym charakterze z właścicielem .
działki sąsiedniej ..................................................................................... 104
3.4.Zdarzenia związane z podziałem i zbyciem wydzielonej .
działki gruntu........................................................................................... 105
3.5.Zdarzenia związane ze zmianą udziałów w nieruchomości .
wspólnej.................................................................................................... 109
3.6.Zdarzenia związane z rozgraniczaniem nieruchomości ...................... 113
3.7.Inne zdarzenia gospodarcze niezwiązane .
ze wspólnotą mieszkaniową.................................................................... 114
Rozdział 4
Sprzedaż towarów i usług przez wspólnotę mieszkaniową
oraz usługa pośredniczenia w dostawie mediów
do lokali właścicieli . .........................................................................................
4.1.Sprzedaż towarów i usług .......................................................................
4.1.1.Ustalenie ceny................................................................................
4.1.2.Sprzedaż z umów najmu i umów o podobnym charakterze.......
4.2.Pośredniczenie wspólnoty mieszkaniowej w dostawie mediów .
do lokali....................................................................................................
4.2.1.Warunki prawne dostawy ciepła...................................................
4.2.2.Regulamin rozliczeń ciepła...........................................................
4.2.3.Warunki prawne dostawy wody i odprowadzenia ścieków.........
4.2.4.Regulamin i metody rozliczeń wody .
według przyjętego regulaminu.....................................................
4.2.5.Umowa cywilnoprawna w sprawie warunków pośredniczenia
w dostawie mediów do lokalu......................................................
4.2.6.Rozliczenie odsprzedaży mediów z właścicielami lokali............
4.2.7.Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej .
za nieprawidłowości regulaminu i nieprawidłowe rozliczenia
z tytułu odsprzedaży mediów.......................................................
4.3.Zasady odsprzedaży mediów zakupionych przez jedną wspólnotę .
innej wspólnocie mieszkaniowej . ..........................................................
4.4.Zasady sprzedaży ciepła wytworzonego ...............................................
118
118
120
121
124
127
130
137
144
149
152
155
157
159
SPIS TREŚCI
Rozdział 5
Planowanie i gospodarka finansowa wspólnoty mieszkaniowej . ...........
5.1.Plany operacyjne i strategiczne wspólnoty mieszkaniowej .................
5.2.Budżet wspólnoty mieszkaniowej...........................................................
5.3.Gospodarka finansowa wspólnoty mieszkaniowej................................
5.4.Kompetencje gospodarcze zarządu wspólnoty......................................
Rozdział 6
Prowadzenie rachunkowości wymogiem prawa .........................................
6.1.Formy prowadzenia ewidencji rachunkowej .
przez podmioty gospodarcze .................................................................
6.2.Prawny obowiązek prowadzenia ewidencji rachunkowej .
wspólnoty mieszkaniowej........................................................................
6.3.Osoba uprawniona do prowadzenia .
ewidencji rachunkowej............................................................................
6.4.Organ odpowiedzialny za prowadzenie rachunkowości . ....................
Rozdział 7
Standardy rachunkowości ...............................................................................
7.1.Obowiązek założenia ksiąg rachunkowych . .........................................
7.2.Obowiązek rzetelnego i bieżącego prowadzenia ksiąg .
rachunkowych .........................................................................................
7.3.Zamykanie ksiąg rachunkowych . ..........................................................
7.4.Obowiązek sporządzenia sprawozdania finansowego na dzień
zamknięcia ksiąg rachunkowych . ..........................................................
7.4.1.Bilans . ............................................................................................
7.4.2.Rachunek zysków i strat................................................................
Rozdział 8
Zasady prowadzenia ewidencji rachunkowej przez wspólnotę
mieszkaniową......................................................................................................
8.1.Ustalenie zasad i metod..........................................................................
8.2.Przykładowy plan kont księgowych wspólnoty mieszkaniowej............
8.3.Ewidencja księgowa a ewidencja podatkowa........................................
8.4.Przykładowe operacje księgowe w zdarzeniach wspólnoty
mieszkaniowej..........................................................................................
8.5.Rachunkowość na straży stanu majątku i wyniku finansowego
wspólnoty mieszkaniowej........................................................................
7
161
162
169
170
185
188
188
192
203
209
216
220
225
236
243
244
246
251
251
258
270
272
276
8
SPIS TREŚCI
8.6.Przechowywanie, czyli o obowiązku ochrony danych księgowych
i osobowych wspólnoty mieszkaniowej..................................................
8.6.1.Przechowywanie zbiorów danych ................................................
8.6.2.Przetwarzanie i przechowywanie zbiorów .
danych osobowych .......................................................................
8.6.3.Archiwizacja czy niszczenie? . ......................................................
8.6.4.Czyją własnością są zbiory danych w przypadku usługowego
prowadzenia ewidencji księgowej?..............................................
Rozdział 9
Sprawozdawczość finansowa wspólnoty mieszkaniowej............................
9.1.Sprawozdawczość finansowa przydatnym narzędziem .
planistycznym...........................................................................................
9.2.Specyfika sprawozdawczości finansowej .
we wspólnocie mieszkaniowej . ..............................................................
9.2.1.Podmiot odpowiedzialny...............................................................
9.2.2.Terminowość sprawozdania wspólnoty mieszkaniowej..............
9.2.3.Prawidłowość sprawozdania finansowego...................................
9.2.4.Moment bilansowy.........................................................................
9.2.5.Zatwierdzenie sprawozdania finansowego i decyzja .
o podziale zysku............................................................................
9.3.Sprawozdania finansowe wspólnoty mieszkaniowej krok .
po kroku....................................................................................................
9.3.1.Rachunek wyników (zysków i strat) wspólnoty .
mieszkaniowej...............................................................................
9.3.2.Bilans działalności wspólnoty mieszkaniowej . ...........................
9.3.3.Informacja dodatkowa dla właścicieli lokali . .............................
9.4.Prawo do kontroli właścicielskiej sprawozdań finansowych................
Rozdział 10
Rozliczenie wyniku finansowego z właścicielami lokali ...........................
10.1. Rozliczenie usługi pośredniczenia .
nie jest rozliczeniem wyniku finansowego ............................................
10.2. Rozliczenie nadwyżki bilansowej . .........................................................
10.3. Rozliczenie straty finansowej . ...............................................................
10.4. Roszczenia w związku z rozliczeniem wyniku finansowego.................
10.5. Księgowe rozliczenie wyniku finansowego ...........................................
284
290
296
305
307
312
313
313
317
319
320
323
324
327
328
333
341
342
344
350
352
360
361
361
SPIS TREŚCI
Rozdział 11
Wspólnota mieszkaniowa w świetle prawa podatkowego .........................
11.1. Prawa i obowiązki podatnika-wspólnoty mieszkaniowej . ...................
11.2. Prawa wspólnoty mieszkaniowej do interpretacji podatkowych ........
11.3. Pełnomocnictwo podatkowe...................................................................
11.4. Odpowiedzialność podatkowa za zobowiązania podatkowe .
oraz odpowiedzialność karnoskarbowa.................................................
11.5. Przedawnienie zobowiązań podatkowych . ...........................................
9
364
364
370
376
379
388
Rozdział 12
Podatek dochodowy od osób prawnych w warunkach
działania wspólnoty........................................................................................... 392
12.1. Dlaczego ustawa podatkowa dotyczy wspólnoty mieszkaniowej?....... 392
12.2. Zasady prowadzenia ewidencji podatkowej według art. 9 u.p.d.o.p. . ... 395
12.3. Podstawowe kategorie: przychód podatkowy, koszt uzyskania
przychodów, dochód podatkowy............................................................ 403
12.3.1.Przychody podatkowe . ............................................................... 403
12.3.1.1. Data powstania przychodu . ....................................... 411
12.3.1.2. Negatywny katalog przychodów podatkowych.......... 413
12.3.2.Koszty uzyskania przychodów.................................................... 418
12.3.2.1. Obowiązkowa korekta kosztów uzyskania .
przychodów................................................................... 428
12.3.2.2. Negatywny katalog kosztów podatkowych . .............. 431
12.3.2.3. Wydatki na inwestycje a amortyzacja......................... 446
12.3.3.Dochód podatkowy, zaliczki i podatek należny........................ 457
12.3.3.1. Dochód podatkowy a zysk bilansowy......................... 459
12.3.3.2. Podatek należny – zaliczki . ........................................ 463
12.4. Zwolnienie przedmiotowo-podmiotowe od podatku........................... 469
12.5. Aspekty zwolnienia wspólnot mieszkaniowych .
od podatku dochodowego....................................................................... 471
12.5.1.Pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi zdefiniowane
przez orzecznictwo sądów administracyjnych........................... 478
12.5.2.Przychody podatkowe i dochody podatkowe wspólnoty
mieszkaniowej w interpretacjach podatkowych .
i orzeczeniach . ............................................................................ 491
12.5.3.Pozostałe zagadnienia, które budziły wątpliwości .
interpretacyjne podatników ....................................................... 498
12.5.3.1. Zagadnienie przysporzenia z tytułu odsetek .
bankowych.................................................................... 498
10
SPIS TREŚCI
12.5.3.2. Warunki zwolnienia dochodu z „gospodarki .
zasobami mieszkaniowymi” we wspólnocie
mieszkaniowej..............................................................
12.5.3.3. Warunki zwolnienia dochodu pochodzącego .
z kapitału obcego.........................................................
12.5.3.4. Zagadnienie skutków wypłacenia nadwyżki .
finansowej właścicielom lokali....................................
12.5.3.5. Warunki zwolnienia od podatku a ulepszenie .
budynku nieruchomości wspólnej .............................
12.5.3.6. Zagadnienie skutków korekty przychodów .
ze sprzedaży towarów i usług dla rozliczenia .
podatku dochodowego................................................
12.6.Zeznanie podatkowe wspólnoty mieszkaniowej...................................
Rozdział 13
Wspólnota mieszkaniowa podatnikiem podatku od towarów
i usług . .................................................................................................................
13.1. Istota podatku VAT. Podstawowe pojęcia i zasady...............................
13.1.1.Podstawa opodatkowania, czyli obrót ze sprzedaży.................
13.1.2.Podatnicy podatku VAT..............................................................
13.1.3.Obowiązek podatkowy................................................................
13.1.4.Rejestracja, czyli o tym, kiedy podatnik może wykonać .
czynność opodatkowaną . ...........................................................
13.1.5.Nowe zasady zwolnienia podmiotowego .
od podatku VAT .........................................................................
13.1.6.Dokumentowanie czynności sprzedaży .
w roku podatkowym....................................................................
13.1.6.1. Rachunek zwykły . .......................................................
13.1.6.2. Faktury..........................................................................
13.1.6.3. Ewidencja podatkowa (sprzedaży i zakupu) .
– obowiązek prowadzenia ewidencji .
i przechowania dokumentacji.....................................
13.1.6.4. Przechowywanie dokumentacji . ................................
13.1.7.Rozliczenia podatku VAT...........................................................
13.1.7.1. Podatek należny a podatek naliczony .
w podatku VAT............................................................
13.1.7.2. Deklaracje dla podatku VAT......................................
13.1.7.3. Zapłata podatku należnego........................................
13.2. Obrót z tytułu sprzedaży towarów i usług .
we wspólnocie mieszkaniowej...............................................................
502
508
514
517
518
523
545
545
560
565
566
578
583
589
590
592
604
612
614
614
635
639
642
SPIS TREŚCI
11
13.2.1.Działalność zarobkowa a obrót podatkowy . ............................ 642
13.2.2.Dylematy refakturowania związane z odsprzedażą mediów
właścicielom lokali ...................................................................... 649
Rozdział 14
Wspólnota mieszkaniowa podatnikiem opłaty za gospodarowanie
odpadami komunalnymi...................................................................................
14.1. Uwarunkowania nowego systemu gospodarowania odpadami
komunalnymi .........................................................................................
14.2. Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi...........................
14.3. Szczególne regulacje dotyczące usług dodatkowych.............................
14.4. Działania faktyczne i formalne wspólnoty mieszkaniowej .
w „nowym systemie”...............................................................................
14.5. Rozliczanie wydatków na opłatę za gospodarowanie .
odpadami komunalnymi a ustawa VAT................................................
Rozdział 15
Wspólnota mieszkaniowa płatnikiem podatku dochodowego
od osób fizycznych..............................................................................................
15.1. Obowiązki płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych .
przy zatrudnieniu pracowników w formie umowy o pracę .
i umowy zlecenia . ..................................................................................
15.2. Obowiązki płatnika w związku z przychodami podatnika .
pochodzącymi z tzw. innych źródeł ......................................................
15.3. Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej w związku z uzyskiwaniem .
przez osoby fizyczne innych przysporzeń ............................................
Rozdział 16
Podatek od nieruchomości a wspólnota mieszkaniowa . ..........................
16.1. Podatnicy podatku od nieruchomości ...................................................
16.2. Przedmioty opodatkowania podatkiem od nieruchomości..................
16.2.1.Budynki i ich części jako przedmiot opodatkowania................
16.2.1.1. Budynek, jego powierzchnia i pomieszczenia
przynależne...................................................................
16.2.1.2. Problem dokumentacji podatkowej............................
16.2.1.3. Problem budynku bez fundamentu lub dachu...........
16.2.1.4. Problem złego stanu technicznego budynku.............
16.2.2.Budowle przedmiotem opodatkowania.....................................
16.2.3.Grunty w opodatkowaniu ..........................................................
679
679
686
700
702
704
709
710
725
730
735
735
742
745
748
760
762
765
768
773
12
SPIS TREŚCI
16.3. Obowiązek podatkowy podatników podatku .
od nieruchomości . .................................................................................. 778
16.4. Wspólnota mieszkaniowa a podatek od nieruchomości . .................... 782
Załącznik – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali .......... 791
Wykaz źródeł ...................................................................................................... 807
Bibliografia ......................................................................................................... 831
________ wykaz skrótów ________
Akty prawne
dyrektywa
2006/112/WE
k.c.
k.k.
k.k.s.
k.p.c.
k.s.h.
o.p.
pr. bud.
pr. en.
r.n.o.o.p.
– dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada
2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od
wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006,
s. 1, z późn. zm.)
– ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
(Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny
(Dz. U. Nr 88, poz. 553 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 186
z późn. zm.)
– ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek
handlowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1030)
– ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749
z późn. zm.)
– ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst
jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 1059 z późn. zm.)
– rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie naliczania odsetek za zwłokę
oraz opłaty prolongacyjnej, a także zakresu informacji, które muszą być zawarte w rachunkach (Dz. U.
Nr 165, poz. 1373 z późn. zm.)
14
r.w.n.p.
r.z.o.p.e.
r.z.p.n.p.
u.c.p.g.
u.g.n.
u.k.s.
u.o.d.o.
u.p.d.o.f.
u.p.d.o.p.
u.p.o.l.
wykaz skrótów
– rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia
2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów
ustawy o podatku od towarów i usług (tekst jedn.:
Dz. U. z 2013 r. poz. 247 z późn. zm.)
– rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących
(Dz. U. poz. 1382)
– rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 marca
2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają
zastosowania zwolnienia od podatku od towarów
i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (tekst jedn.: Dz. U.
z 2012 r. poz. 391 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102,
poz. 651 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 28 września 1991 r. o kontroli skarbowej (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 41, poz. 214
z późn. zm.)
– ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych
osobowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 101,
poz. 926 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r.
poz. 361 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r.
Nr 74, poz. 397 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 95,
poz. 613 z późn. zm.)
wykaz skrótów
u.p.t.u.
u.r.
u.s.d.g.
u.s.p.
u.u.i.g.
u.w.l.
u.z.z.w.
15
– ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054
z późn. zm.)
– ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości
(tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 330 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności
gospodarczej (tekst jedn.: Dz. U. z 22013 r. poz. 672
z późn. zm.)
– ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 591 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych (Dz. U. Nr 81, poz. 530 z późn. zm.)
– ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
z późn. zm.)
– ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858
z późn. zm.)
Czasopisma
Apel.-W-wa
Biul. Skarb.
Biul. SN
G. Prawna
M. Pod.
M. Praw.
ONSA WSA
OSA
OSNC
– Apelacja. Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Warszawie
– Biuletyn Skarbowy
– Biuletyn Sądu Najwyższego
– Gazeta Prawna
– Monitor Podatkowy
– Monitor Prawniczy
– Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego
i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych
– Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna
16
OSNP
OSNKW
OSNwSK
OSP
OwSS
POP
Prok. i Pr.
Prz. Pod.
St. Pod.
wykaz skrótów
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Karna i Wojskowa
– Orzecznictwo Sądu Najwyższego w Sprawach Karnych
– Orzecznictwo Sądów Polskich
– Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych
– Przegląd Orzecznictwa Podatkowego
– Prokuratura i Prawo
– Przegląd Podatkowy
– Studia Podatkowe
Inne
CBOSA
CEiIDG
EDG
EDI
GIODO
KRS
NIP
NSA
PKWiU
–
–
–
–
–
–
–
–
–
RIO
SA
SN
WSA
ZUS
–
–
–
–
–
Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych
Informacja o Działalności Gospodarczej
Ewidencja Działalności Gospodarczej
elektroniczna wymiana danych
Główny Inspektor Ochrony Danych Osobowych
Krajowy Rejestr Sądowy
numer identyfikacji podatkowej
Naczelny Sąd Administracyjny
Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług regulowana
rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293
z późn. zm.)
Regionalna Izba Obrachunkowa
sąd apelacyjny
Sąd Najwyższy
wojewódzki sąd administracyjny
Zakład Ubezpieczeń Społecznych
________ wPROWADZENIE ________
W działalności każdego podmiotu gospodarczego występują różne
zdarzenia gospodarcze mające wpływ na jego wyniki ekonomiczne. Zdarzenia te są przejawem aktywności podmiotów, które w swej działalności
podejmują zobowiązania przyczyniające się do powiększenia ich majątku. Z zasady każdy podmiot gospodarczy, osoba fizyczna, osoba prawna
lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej kieruje się
w swojej działalności rachunkiem ekonomicznym, co oznacza, że dąży
do zwrotu kapitału oraz do zwrotu na kapitale. Wymaga to od podmiotu
gospodarczego ciągłego śledzenia skutków podejmowanych zobowiązań
i skutków osiąganych korzyści ekonomicznych prowadzonej działalności,
jak też monitorowania stanu rozrachunków firmy na daną, interesującą
go chwilę. Działalność wiąże się z licznymi zobowiązaniami, w tym z koniecznością pokrycia zobowiązań podatkowych w podatku dochodowym,
w podatku VAT, w podatku od nieruchomości oraz w innych podatkach.
Z tego względu ustawodawca, stojąc na straży obowiązku podatkowego,
zobligował podmioty gospodarcze do prowadzenia ewidencji rachunkowej oraz ewidencji podatkowej według zasad i standardów określonych
w ustawach. Powstaje pytanie, w jakim zakresie te normy ogólne dotyczą
działania wspólnot mieszkaniowych?
Dlaczego w warunkach swobody gospodarczej konieczne jest prowadzenie ewidencji rachunkowej rejestrującej zdarzenia i operacje gospodarcze danego podmiotu? Czy jest to tylko wymóg prawa służący celom
fiskalnym?
Odpowiemy, że w warunkach zmieniającej się gospodarki wiedza
właściciela firmy czy też każdego innego podmiotu, w tym właściciela nieruchomości, o wynikach własnej działalności, o zysku lub stracie, o wielkości posiadanego majątku rzeczowego i finansowego oraz o zobowiązaniach bieżących i długoterminowych ma kapitalne znaczenie zarówno dla
czasu bieżącego, jak i przyszłego prowadzonej działalności. Zapytamy,
w jakim zakresie dotyczy to także wspólnot mieszkaniowych?
18
wPROWADZENIE
Wiadomo przecież, że informacja o stanie gospodarki stanowi podstawę podejmowania decyzji gospodarczych, w tym postanowień dotyczących
kierunków dalszego rozwoju. Z tych powodów należy stwierdzić, że prowadzenie ewidencji rachunkowej w sposób rzetelny i jasny ma niezwykle
istotne znaczenie dla samego podmiotu gospodarczego, w tym dla właściciela nieruchomości. Dobrze prowadzona rachunkowość da mu bowiem
pełnię informacji, dlatego mówi się, że rachunkowość spełnia funkcje
informacyjne, analityczno-kontrolne, sprawozdawcze, a nawet dowodowe
w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych tej działalności. Wskazuje to
na niepodważalną użyteczność rachunkowości.
Ewidencja rachunkowa służy do księgowania operacji gospodarczych
dokonanych przez dany podmiot gospodarczy, a także do ustalenia wyniku (zysku lub straty) jego działalności gospodarczej oraz bilansu aktywów
i pasywów na dany moment bilansowy. Natomiast ewidencja podatkowa
jest narzędziem służącym do określenia zobowiązania podatkowego oraz
do jego rozliczenia z właściwym organem podatkowym. Jest to powiązane
z koniecznością sporządzenia sprawozdania finansowego oraz składania
deklaracji i zeznań podatkowych. W odpowiednim zakresie normy prawa
zobowiązują właściciela nieruchomości do ewidencjonowania korzyści
ekonomicznych z posiadanego mienia, sprawozdawczości finansowej
i statystycznej oraz do prowadzenia rozrachunków w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych, w tym z tytułu podatków. W jakim zakresie
zadania te dotyczą działania wspólnot mieszkaniowych?
Z tego względu, według intencji ustawodawcy wyrażonej w różnych przepisach prawa, istnieje zasadniczy związek pomiędzy prowadzoną ewidencją rachunkową a ewidencją podatkową w podatku
dochodowym oraz w podatku VAT. Jednakże nie wszystkie zdarzenia
i operacje gospodarcze występujące w działalności tych podmiotów
będą powodowały wzrost efektów ekonomicznych i nie wszystkie będą
wpływały na obowiązek ich zarejestrowania w prowadzonej ewidencji
rachunkowej oraz ewidencji podatkowej. O tym, jak należy prowadzić
rachunkowość, mówią standardy rachunkowości. Standardy i zasady
ogólne prowadzenia ewidencji rachunkowej i sprawozdawczości określają przepisy o rachunkowości, natomiast zasady prowadzenia ewidencji podatkowej, składania deklaracji i zeznań podatkowych określają
ustawy podatkowe. Dodajmy, że według ustawy z dnia 29 sierpnia
1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749
wPROWADZENIE
19
z późn. zm.) każdy podatnik odpowiada za zobowiązania podatkowe
całym swoim majątkiem.
Generalnie powyżej przytoczone zasady obowiązują podmioty gospodarcze, ale także wspólnotę mieszkaniową, która wykonując swoje
statutowe obowiązki i realizując swoje statutowe uprawnienia – z jednej
strony kupuje towary i usługi od dostawców, niezbędne do zarządzania
nieruchomością wspólną, zaś z drugiej strony (poza działalnością statutową) sprzedaje swoim odbiorcom towary i usługi. Szczególnym zadaniem
wspólnoty mieszkaniowej wykraczającym poza działalność statutową jest
wykonywanie usługi pośredniczenia w dostarczaniu mediów do lokali
właścicieli, w związku z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r.
– Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 1059 z późn.
zm.) i ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę
i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 123,
poz. 858 z późn. zm.).
Powstaje jednak pytanie, w jaki sposób te normy ogólne prawa przekładają się na wypełnienie obowiązków we wspólnocie mieszkaniowej
i kto za nie odpowiada – wspólnota mieszkaniowa, jako osoba ustawowa, czy też właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową, a może
zarządca nieruchomości, któremu powierzono zarząd nieruchomością
wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)?
Jaki jest status wspólnoty mieszkaniowej w świetle prawa i orzecznictwa i jakie są granice jej zdolności prawnej? Czy działalność wspólnoty
mieszkaniowej podlega rejestracji i w jakim zakresie?
Co jest przedmiotem działalności statutowej wspólnoty mieszkaniowej
jako osoby ustawowej, jakie zdarzenia gospodarcze są immanentnie związane z jej działalnością i na czym polega odrębność wspólnoty mieszkaniowej
od właścicieli lokali? Czy wspólnota mieszkaniowa może mieć roszczenie
o ustanowienie służebności gruntowej albo drogi koniecznej, czy wspólnocie mieszkaniowej czy też właścicielom lokali przysługuje prawo nabycia
prawa służebności gruntowej przez zasiedzenie? Kto sprzedaje lokal wyodrębniony powstały z nieruchomości wspólnej? Kiedy czynność prawna
wspólnoty mieszkaniowej będzie czynnością prawnie bezskuteczną?
Czy wspólnota mieszkaniowa posiada majątek, w tym majątek finansowy, i jakie ma w związku z tym obowiązki? Kto odpowiada za zobowiązania finansowe wspólnoty mieszkaniowej? Jakimi zasadami ma się
20
wPROWADZENIE
kierować wspólnota mieszkaniowa w swojej gospodarce finansowej? Jak
ma kalkulować koszty i ustalać swoje przychody? Jak ma planować bieżącą działalność bieżącą, a jak inwestycyjną? Jak ma planować remonty?
W jaki sposób ma zapewnić płynność finansową? Jakie przysługują jej
narzędzia windykacyjne wobec dłużników?
Czy wspólnota mieszkaniowa sprzedaje towary i usługi i jakie to wywołuje skutki? Czy odsprzedaż mediów właścicielom lokali to usługa
pośredniczenia i jak ją rozliczać? Jakie skutki dla obrotu podatkowego
wywołuje zwolnienie przedmiotowe od podatku VAT odsprzedaży mediów dla właścicieli lokali mieszkalnych?
Jak przygotować regulamin rozliczeń mediów, a jak regulamin porządku domowego i jakie są ich istotne funkcje? Jakie zmiany dla sposobu
rozliczeń z właścicielami lokali wywołuje nowy podatek, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi?
W jakiej formie i jaką techniką należy prowadzić ewidencję rachunkową i ewidencję podatkową wspólnoty mieszkaniowej, jak dokonywać
rozliczeń finansowych, w tym rozliczeń z tytułu zobowiązań podatkowych?
Jakie są zasady rejestracji księgowej operacji gospodarczych oraz prowadzenia ewidencji rachunkowej i podatkowej? Jak ochronić i zabezpieczyć
dane księgowe, dane sprawozdawcze oraz dane osobowe?
Czy zaciągnięcie kredytu bankowego będzie dla wspólnoty przychodem i jak go ująć w bilansie? Jaka jest różnica pomiędzy przychodem
bilansowym a przychodem podatkowym? Kiedy wspólnota mieszkaniowa
ma wystawić zwykły rachunek, a kiedy fakturę VAT?
Jakie są zasady rozliczania podatku dochodowego od osób prawnych
i podatku od towarów i usług? Jak dokonywać rozliczeń wewnętrznych
z właścicielami lokali, w szczególności czy przedmiot rozliczenia stanowią
pieniądze zgromadzone na rachunkach bankowych, czy też osiągnięty wynik finansowy netto? Czy wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych? Czy wspólnota mieszkaniowa jest
podatnikiem podatku od nieruchomości za część wspólną nieruchomości?
Jak przygotować sprawozdanie finansowe i na czym polega przygotowanie zeznania podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych
(krok po kroku)?
Niniejsza publikacja udzieli odpowiedzi na te i inne pytania. Książka jest swoistym przewodnikiem po kwestiach związanych ze statusem
prawnym wspólnoty mieszkaniowej, z jej odrębnością prawną, podatkową
wPROWADZENIE
21
i finansową, z jej prawami i zobowiązaniami, z jej majątkiem, z planowaniem i gospodarką, z jej rachunkowością i sprawozdawczością oraz z jej
podatkami. W książce wiele uwagi poświęcono rozrachunkom i podziałowi wyniku finansowego.
W publikacji porusza się istotne dla wspólnoty mieszkaniowej kwestie związane z prawem właścicieli lokali do dostępu do drogi publicznej,
a także ich roszczeń o ustanawianie służebności gruntowej i innych roszczeń przysługujących z mocy prawa.
Sporo uwagi poświęcono także uwarunkowaniom zakupu mediów
(ciepła, wody) do budynku wielolokalowego oraz świadczenia usługi pośredniczenia przez wspólnotę mieszkaniową w dostarczaniu tych mediów do lokali właścicieli. Prawdziwym novum jest zagadnienie działania
wspólnoty w warunkach nowego systemu gospodarki odpadami i nowego
podatku „opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi”.
Książka została oparta na prawie oraz na bogatym orzecznictwie,
w tym na orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych
oraz na interpretacjach podatkowych w sprawie stosowania prawa podatkowego, jak również na praktyce działalności wspólnot mieszkaniowych.
Publikację opracowano według stanu prawnego z dnia 1 sierpnia
2013 r., z tym że w zakresie podatku VAT omówiono także nowe przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które wejdą w życie z dniem
1 stycznia 2014 r.
Książka jest adresowana do wszystkich podmiotów zarządzających
nieruchomościami wspólnymi, tj. do właścicieli lokali, zarządów wspólnot
mieszkaniowych oraz zarządców nieruchomości, jak też do przedstawicieli
gmin i innych właścicieli sprawujących nadzór właścicielski nad zarządem nieruchomością wspólną oraz do innych osób zainteresowanych tą
tematyką.
Rozdział 1
Status wspólnoty mieszkaniowej
w świetle prawa i orzecznictwa
Według art. 6 u.w.l. wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) związanych węzłem
współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi ex lege, w wyniku ustanowienia odrębnej
własności lokali.
W wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., I FSK 585/12, LEX nr 1282538,
NSA w Warszawie stwierdził, że:
1. Wspólnota mieszkaniowa, o której mowa w art. 6 u.w.l. powstaje
wskutek wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości. Decydujące dla powstania
wspólnoty mieszkaniowej jest zatem wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości.
2. Wspólnotę mieszkaniową tworzy „ogół właścicieli”. Zatem do
powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne
jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości.
3. Byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy
w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy
właściciel), istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub
współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeśli takiego podmiotu nie ma – wspólnota nie powstaje.
Nieruchomość wspólna, będąca przedmiotem współwłasności właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową jest również przedmiotem zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zakres kompetencji wspólnoty
24
Rozdział 1. Status wspólnoty mieszkaniowej...
mieszkaniowej określa ustawa o własności lokali oraz uzupełniająco ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93
z późn. zm.), natomiast orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz sądów administracyjnych dokonało wyjaśnienia istoty działania wspólnoty mieszkaniowej, jej statusu prawnego oraz granicy jej zdolności prawnej. Na
status wspólnoty mieszkaniowej istotny wpływ wywarły zmiany prawa
cywilnego, z tego względu konieczne było wyjaśnienie wielu zagadnień
prawnych w drodze orzecznictwa.
Szczególnie znaczące dla statusu i kompetencji wspólnoty mieszkaniowej są postanowienia art. 6 i 17 u.w.l.
Art. 6 u.w.l.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Art. 17 u.w.l.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada
wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Jeszcze nie tak dawno temu wspólnotę mieszkaniową postrzegano
wyłącznie jako ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności
w części wspólnej nieruchomości, a więc stricte według rozumienia art. 6
u.w.l. Oczywiste było, że wspólnota to ogół różnych właścicieli lokali,
osób fizycznych lub osób prawnych, w granicach nieruchomości wspólnej.
Wspólnoty mieszkaniowej nie traktowano jak jednostki organizacyjnej posiadającej swoją strukturę organizacyjną, nie podlegała ona prawom i zobowiązaniom jak jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, do której stosuje się obecnie przepisy, jak do osób prawnych,
według art. 331 k.c. (choć była traktowana jak jednostka organizacyjna
niemająca osobowości prawnej w kwestiach podatkowych, była bowiem
jako taka podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych). Już od
momentu wejścia w życie ustawy o własności lokali, zarówno w doktrynie
przedmiotu, jak i w orzecznictwie SN występowały kontrowersje co do
sposobu traktowania podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej
tego, co to za jednostka organizacyjna i do jakiej kategorii ją zaliczyć.
Rozdział 1. Status wspólnoty mieszkaniowej...
25
Nie było to jasne, ponieważ sama ustawa takich kwestii nie zdefiniowała. Niemniej jednak w okresie początkowym uważano, że wspólnota
mieszkaniowa to nie odrębna od właścicieli jednostka organizacyjna,
lecz (zgodnie zresztą z literą ustawy o własności lokali) ogół właścicieli
lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa zatem, występując w obrocie prawnym
i gospodarczym, zawsze występowała za właścicieli lokali i na ich rzecz.
W związku z tym czynności prawne dokonane przez nią były w istocie
czynnościami właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę. W konsekwencji
również prawa i zobowiązania powstałe w stosunkach cywilnych wspólnoty mieszkaniowej były w istocie prawami i zobowiązaniami właścicieli
lokali.
W związku z tym w literaturze przedmiotu uważano, że wspólnota
mieszkaniowa jest wyłącznie stosunkiem prawnym łączącym współwłaścicieli danej nieruchomości wspólnej, których uprawnieniem i zobowiązaniem jest sfera władania częścią wspólną nieruchomości wspólnej w taki
sposób, że więź prawna łącząca współwłaścicieli obejmuje prawo współwłasności, które jest prawem podrzędnym w stosunku do prawa nadrzędnego, tj. prawa własności lokali. Przy czym to prawo podrzędne, współwłasności, nie może w takim przypadku istnieć bez prawa nadrzędnego.
Z tego względu w celu odróżnienia tego prawa podrzędnego używano terminów „współwłaściciele nieruchomości”, „ogół współwłaścicieli
tworzących wspólnotę mieszkaniową”, co zresztą pozostawało w zgodzie
z odpowiednimi przepisami kodeksu cywilnego, bo przecież w każdej
wspólnocie mieszkaniowej chodzi wyłącznie o współwłasność nieruchomości oraz o współwłaścicieli nieruchomości. Wspólnotę mieszkaniową
porównywano do spółki jawnej, która nabywając prawa i zaciągając zobowiązania, czyniła to w imieniu i na rzecz wspólników – por. w tej sprawie
komentarz G. Bieńka, Aktualne problemy stosowania ustawy o własności
lokali, cz. 2, Rejent 2006, nr 11, s. 9.
Z drugiej jednak strony wskazywano już wówczas, że z uwagi na wyposażenie wspólnoty mieszkaniowej w uprawnienia do nabywania praw i zaciągania zobowiązań, jak też wyposażenie jej w zdolność sądową, stanowi
ona twór określony mianem „ułomnej osoby prawnej” (por. w tej sprawie
ocenę statusu wspólnoty mieszkaniowej zawartą w książce L. Myczkowskiego, Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce,
Warszawa 2005, s. 195–198).