Publikacja darmowa

dr hab. Edward Drozd
profesor Uniwersytetu Jagiellońskiego
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa
pierwokupu na rzecz gminy
I
Przepisy o ustawowym prawie pierwokupu, zawarte w ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. z 1991 Nr 30, poz. 127 z
późn. zm.), stwarzają duże trudności interpretacyjne 1 . Pod tym
względem wyróżniają się one niekorzystnie nawet w ramach ustawy,
co do której poziomu legislacyjnego istnieją liczne zastrzeżenia. Trudności powoduje przede wszystkim ustalenie zakresu sytuacji, w których gminie przysługuje prawo pierwokupu, co jest bardzo niebezpieczne z punktu widzenia praktyki. Rozbieżność poglądów utrudnia
stosowanie prawa i może prowadzić do rozbieżnej praktyki. Tymczasem obecnie obowiązującemu unormowaniu prawa pierwokupu nie
poświęcono w piśmiennictwie wiele uwagi.
Istnienie prawa pierwokupu na rzecz gminy zależy od okoliczności natury przedmiotowej i podmiotowej. Prawo pierwokupu
wchodzi w grę zarówno w wypadku sprzedaży nieruchomości, jak też
użytkowania wieczystego. Problemy powstające na gruncie obu wymienionych przypadków nie zawsze są tożsame. Zakres przedmiotowy jest w pewnych sytuacjach ściśle powiązany ze stroną podmiotową prawa pierwokupu, wobec czego obu zagadnień objętych
tytułem niniejszego artykułu nie zawsze da się rozdzielić.
1
Zob. R. Sztyk, Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości, „Rejent" 1992, nr
5, s. 77 i n.
33
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
n
1. Przedmiotowy zakres zastosowania prawa pierwokupu w wypadku sprzedaży nieruchomości jest jednym z najbardziej niejasnych
zagadnień w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Istnienie prawa pierwokupu ustawa uzależnia od trzech
przesłanek: dwu pozytywnych i jednej negatywnej. Pierwszą przesłanką pozytywną jest sprzedaż nieruchomości, drugą - wymaganie, by nieruchomość ta została nabyta uprzednio od Skarbu
Państwa lub gminy. Natomiast przesłanką negatywną jest niezabudowanie jej na podstawie zezwolenia na budowę. Przedmiotowy zakres zastosowania prawa pierwokupu zależy przede wszystkim, choć nie wyłącznie, od sposobu rozumienia dwu pierwszych
przesłanek.
2. W ramach pierwszej przesłanki pojawia się podstawowe zagadnienie, jakich nieruchomości prawo pierwokupu dotyczy. Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, że każdej nieruchomości, zarówno rolnej, j a k i przeznaczonej na cele budownictwa. Inaczej bowiem
niż w art. 82 tejże ustawy, według jej tekstu pierwotnego (Dz.U.
z 1985 r. Nr 22, poz. 99) obecny przepis nie wprowadza wymagania, by nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym
w planie zagospodarowania przestrzennego na cele budownictwa
mieszkaniowego. Jednakże tak szeroko określony zakres nieruchomości podlegających prawu pierwokupu nie nadaje się do przyjęcia. Podlegałyby mu bowiem również nieruchomości rolne, które z istoty swej nie mogą być zabudowane na podstawie zezwolenia
na budowę. Ograniczenie prawa pierwokupu do tzw. działek budowlanych (nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w
planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy) można uzasadnić na dwa sposoby. Najpierw można przyjąć, że rozdział
7 u.g.g.w, traktujący o prawie pierwokupu, ma zastosowanie tylko
do nieruchomości określonych w art. 1 tejże ustawy. Wspomniany
przepis wymienia grunty, które podlegają gospodarowaniu na zasadach określonych tą ustawą, a korzystanie z prawa pierwokupu
jest czynnością wchodzącą w zakres pojęcia gospodarki gruntami.
Według art. 1 u.g.g.w. jej zakresem działania objęte są grunty niezabudowane, położone na obszarach przeznaczonych w planach
zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy. Dodatkowo
34
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
można posłużyć się samym sformułowaniem art. 76 ust. 1, a w
szczególności ujętą w nim przesłanką negatywną. Zabudowanie na
podstawie zezwolenia na budowę może odnosić się tylko do działek budowlanych. Przesłanka ta, ujęta w postaci negatywnej, zawsze realizowałaby się w odniesieniu do nieruchomości rolnych,
czyli nieruchomości rolne zawsze podlegałyby prawu pierwokupu.
Zapewne nie o to ustawodawcy chodziło, gdy nowelizując ustawę
w 1990 r. tę przesłankę wprowadził. W konkluzji należy stwierdzić, że prawu pierwokupu podlegają jedynie grunty położone na
obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy (jakiejkolwiek, nie tylko mieszkaniowej). Nie wyjaśnia to jednak zagadnienia do końca, o czym niżej.
3. Według drugiej przesłanki nieruchomość ma być nabyta uprzednio od Skarbu Państwa lub gminy. Ustawa nie rozróżnia sposobów nabycia ani nie zacieśnia expressis uerbis zastosowania przepisu
do określonego sposobu nabycia. W myśl reguły lege non distinguente wchodziłby w grę każdy sposób nabycia, jeżeli tylko wynikał
on z woli Skarbu Państwa lub gminy (wykluczone zasiedzenie),
niezależnie od tego, jak wola wymienionych podmiotów została
wyrażona (umowa, decyzja). Nadto, w grę wchodziłyby sytuacje
nabycia gruntu państwowego na podstawie ustawy. We wszystkich
tych wypadkach przesłanką nabycia jest istnienie własności po stronie Skarbu Państwa lub gminy w chwili zaistnienia określonego zdarzenia, prowadzącego do nabycia prawa własności (umowy, decyzji,
realizacji stanu faktycznego, z którym ustawa wiąże nabycie własności państwowej). Jednakże, wyjaśniając termin „nabycie", nie można
poprzestać na przytoczonej wyżej regule, gdyż nie jest to reguła
bezwzględnie wiążąca przy wykładni przepisu. Trzeba przyjrzeć
się poszczególnym sposobom nabycia gruntu od Skarbu Państwa
(gminy). Odróżnić należy w szczególności: a) nabycie w drodze czynności prawnej, b) nabycie w drodze decyzji administracyjnej.
Ad a) Jeżeli idzie o nabycie własności od Skarbu Państwa w
drodze czynności prawnej, to w pierwszym rzędzie trzeba wziąć
pod uwagę sprzedaż. Nie ulega wątpliwości, że nabycie własności w drodze sprzedaży jest objęte przesłanką zastosowania prawa
pierwokupu, jeżeli sprzedaż dotyczyła nieruchomości budowlanej, z
przeznaczeniem jej w umowie sprzedaży na cele zabudowy. Trzeba
35
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
zauważyć, że także przed 5 XI 1990 r. istniała możliwość zakupu
nieruchomości budowlanej od Skarbu Państwa (art. 4 ust. 4 ustawy według jej pierwotnego tekstu), chociaż działki budowlane oddawane były z reguły w użytkowanie wieczyste. Możliwość ta istniała również w odniesieniu do nieruchomości rolnych (według
ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży nieruchomości PFZ
- Dz.U. z 1989 r. Nr 58, poz. 348) oraz istnieje również pod rządem ustawy z 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 107, poz. 464 z późn. zm.).
Jeżeli nieruchomość sprzedana jako nieruchomość rolna zmieniła następnie charakter (została przeznaczona w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy), powstaje zasadniczy problem - czy w następstwie tej zmiany zostaje
automatycznie objęta prawem pierwokupu. Z samego faktu, że zakres przedmiotowy nieruchomości podlegających prawu pierwokupu wyznacza się stosownie do art. 1 ust. 1 u.g.g.w. (położenie
na terenie przeznaczonym w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy), nie wynika jeszcze, że istotną z tego
punktu widzenia jest wyłącznie data sprzedaży, a nie również data
zakupu od Skarbu Państwa (gminy). Można równie zasadnie
twierdzić, że nieruchomość musi być działką budowlaną w obu datach. Sam przepis niczego w tej kwestii nie wyjaśnia. Podlega zatem wykładni. Pomocne dla niej jest sięgnięcie do „historii" prawa
pierwokupu.
Prawo pierwokupu przechodziło w naszym ustawodawstwie ewolucję. Po raz pierwszy pojawiło się w ustawie z dnia 14 lipca 1961
r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz.U.
z 1969 r. Nr 22, poz. 159). Obejmowało ono wszystkie nieruchomości położone w granicach administracyjnych miast i osiedli, z
wyłączeniem nieruchomości rolnych (co do zasady). Dla prawa pierwokupu nie miało żadnego znaczenia, od kogo nieruchomość była „uprzednio" nabyta ani jaki charakter w chwili nabycia posiadała. Na gruncie tej ustawy, rozważany tutaj problem nie istniał.
Przygotowując projekt nowej ustawy w 1985 r., Ministerstwo Administracji i Gospodarki Przestrzennej najpierw nie przewidziało w nim prawa pierwokupu. Przedłożony Sejmowi projekt zawierał
już jednak niczym nie ograniczone prawo pierwokupu. Pod wpływem
36
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
krytyki posłów (zob. Biuletyn Prasowy Kancelarii Sejmu nr 1357/VIII
kad. z dnia 23 IV 1985 r.) Ministerstwo zaproponowało sformułowanie przepisów, które znalazły się ostatecznie w ustawie z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (art. 82-86). W pkt. 2 ust. 1 art. 82 przewidziano jako samodzielną przesłankę powstania prawa pierwokupu „nabycie uprzednie od Państwa". W powołanych materiałach sejmowych
nie znajduje się ani jedno słowo wyjaśnienia, o co tu chodziło. Trzeba zauważyć, że przepis ten, w powiązaniu z pkt. 1 ust. 1 art. 82
mógł dawać podstawę do wniosku, że prawem pierwokupu objęte
są wszystkie nieruchomości nabyte uprzednio od Skarbu Państwa,
także rolne. Byłby to jednak poważny krok wstecz, a jak wynika
z dyskusji, posłowie zamierzali ograniczyć prawo pierwokupu, a
nie rozszerzać go na nieruchomości rolne. Zachodziła więc potrzeba
ścieśniającej wykładni. Już zatem przed nowelizacją przepisów o
prawie pierwokupu, przepis o uprzednim nabyciu od Skarbu Państwa stwarzał poważne trudności interpretacyjne i nie mógł być
dosłownie rozumiany. Problem prawa pierwokupu powrócił z okazji nowelizacji ustawy, podjętej w 1990 r. Rozważany był na posiedzeniu Komisji Nadzwyczajnej do rozpatrzenia projektów ustaw
dotyczących zmian systemowych w gospodarce narodowej, które
odbyło się w dniu 18 lipca 1990 r. Ujawniła się rozbieżność poglądów co do samej zasady utrzymania prawa pierwokupu {zob.
Biuletyn Prasowy Sejmu 602/X kad.). W końcu jednak większość
posłów opowiedziała się za prawem pierwokupu w obecnej jego
wersji, przy czym uczyniono to nie rozważając poszczególnych
przepisów mających to prawo regulować. Zadecydowało stanowisko reprezentanta rządu, który powiedział, że w razie braku prawa
pierwokupu „należy się obawiać, że między sprzedającym a kupującym będzie dochodziło do oficjalnego zaniżania cen działek".
Na posiedzeniu Sejmu, na którym uchwalono zmiany do ustawy,
problem prawa pierwokupu nie był podnoszony. Przytoczonego zasadniczego i jedynego argumentu na rzecz prawa pierwokupu (zaniżania cen działek) nie można poważnie traktować. Prawo pierwokupu nie może służyć jako instrument wymuszania podawania
rzeczywistej ceny. Nadto trzeba zauważyć, że obecnie działki budowlane sprzedawane są przez Skarb Państwa (gminy) w trybie
37
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
przetargu, mającym na celu uzyskanie najwyższej ceny lub
najkorzystniejszych warunków. Uniemożliwia to spekulację działkami budowlanymi. Jeżeli natomiast działka nie zostanie zabudowana w oznaczonym terminie, Skarb Państwa może skorzystać z roszczenia o powrotne przeniesienie własności (art. 29 u.g.g.w.).
Roszczenie to jest skuteczne także w stosunku do następcy prawnego osoby, która kupiła nieruchomość budowlaną od Skarbu
Państwa (gminy). Jest to wystarczający instrument dyscyplinujący; nie trzeba w tym celu uciekać się do prawa pierwokupu. Można
więc mieć poważne wątpliwości co do zasadności prawa pierwokupu, nawet w tych wypadkach, gdy wchodzi ono niewątpliwie w
grę. Powinno to rzutować na wykładnię przepisów w kwestiach
wymagających rozstrzygnięcia w drodze wykładni. Można i należy
przyjąć regułę, według której przepisy o prawie pierwokupu podlegają zwężającej, a przynajmniej ścisłej, interpretacji. Kierowanie się wyłącznie brzmieniem art. 76 ust. 1 u.g.g.w. prowadzi do licznych paradoksów. Zwężająca wykładnia znajduje także inne
poważne uzasadnienie. Prawo pierwokupu w istotny sposób dotyka prawa własności. Właścicielowi na ogół nie jest obojętne, kto
jest nabywcą. Możliwość wyboru kontrahenta może mieć dla niego istotne znaczenie z różnych powodów. Jest ona gwarantowana w dodatku naczelną zasadą prawa zobowiązań - zasadą swobody umów. Ograniczenie prawa własności oraz swobody umów
przez prawo pierwokupu jest oczywiście dopuszczalne, ale tylko
pod warunkiem, że cele prawa pierwokupu oraz jego przesłanki
będą jasno sprecyzowane. Obecnie obowiązujące przepisy temu
postulatowi niestety nie czynią zadość. Zgodnie więc z regułą wyżej powołaną należy przyjąć, że gminie nie przysługuje prawo
pierwokupu w stosunku do nieruchomości budowlanej, nabytej od
Skarbu Państwa (gminy) jako nieruchomość rolna. Nieruchomość powinna mieć charakter budowlany zarówno w dacie nabycia od Skarbu Państwa (gminy), jak i w dacie sprzedaży. Dotyczy to każdego
sposobu nabycia nieruchomości od Skarbu Państwa lub gminy, nie
tylko sprzedaży.
Drugą czynnością, która prowadzi do nabycia nieruchomości
od Skarbu Państwa (gminy) jest zamiana. Nie wydaje się, aby w
wypadku zamiany nieruchomości budowlanych prawo pierwoku-
38
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
pu wchodziło w grę. Skarb Państwa w zamian za swoją nieruchomość otrzymał inną. Jest zupełnie niezrozumiałe, dlaczego w wypadku sprzedaży nieruchomości zamiennej, gminie miałoby przysługiwać prawo pierwokupu. Byłoby to szczególnie rażące w
sytuacji, gdy to gmina dokonała zamiany, a następnie mogłaby
skorzystać z prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości oddanej uprzednio w zamian za inną nieruchomość.
Nieruchomość może być wniesiona przez Skarb Państwa lub
gminę do spółki prawa handlowego jako aport. Następuje wówczas przeniesienie własności. Sprzedaż tej nieruchomości przez spółkę nie powinna rodzić prawa pierwokupu na rzecz gminy. Celem podstawowym wniesienia nieruchomości do spółki nie jest jej zabudowa.
Tb jest tworzenie majątku spółki. Tymczasem tryb warunkowy użyty w art. 76 ust. 1 u.g.g.w. zdaje się sugerować, że prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości, które zostały nabyte w celu zabudowy, a cel ten nie został zrealizowany.
Ad b) Do nabycia nieruchomości w drodze decyzji dochodzi w
różnych sytuacjach. Dają się one podzielić na dwie grupy. Do pierwszej grupy należą sytuacje, w których nabywcy przysługiwało
jakieś uprawnienie do nabycia własności od Skarbu Państwa, a
decyzja została wydana w wyniku realizacji tego uprawnienia. Tytułem przykładu wymienić można: „zachowanie" lub „otrzymanie"
na własność działki budowlanej objętej skoncentrowanym budownictwem jednorodzinnym, które z mocy prawa stawały się własnością Państwa (art. 17 ust. 5 w zw. z art. 16 ust. 4 u.g.g.w. obowiązujące do dnia 5.12.1990 r.); „przyznanie" nieruchomości zamiennej
tytułem odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną (art. 61
u.g.g.w.); „zwrot" nieruchomości wywłaszczonej poprzedniemu właścicielowi na podstawie art. 69 tejże ustawy. We wszystkich tych wypadkach nabycie następuje od Skarbu Państwa, co jest oczywiste.
Nie powinno jednak ulegać wątpliwości, że w wypadku sprzedaży
nieruchomości w ten sposób nabytych, prawo pierwokupu nie istnieje. Trudno byłoby zrozumieć dlaczego podmiot, który doświadczył
dolegliwości wywłaszczenia, z tego tylko powodu miał być ograniczony prawem pierwokupu, gdy zamierza odzyskaną (wszelako nabytą od Skarbu Państwa) nieruchomość sprzedać. Nie da
się wskazać w wymienionych wyżej sytuacjach żadnego racjonal-
39
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
nego uzasadnienia dla prawa pierwokupu; Stosowanie prawa pierwokupu wyraźnie wyłącza art. 81 ust. 2 u.g.g.w., który postanawia, iż w
razie zaliczenia mienia nieruchomego pozostawionego za granicą
nie stosuje się przepisów art. 76.
Druga grupa obejmuje sytuacje, w których nabywcy nie przysługiwało żadne uprawnienie do nabycia. Rozporządzenie nieruchomością na rzecz konkretnego podmiotu jest tutaj aktem uznaniowym, choćby ustawa w sposób ogólny wskazywała krąg osób,
na rzecz których rozporządzenie to może być dokonane. Z taką
sytuacją mamy do czynienia np. w wypadku nadania ziemi aktem
własności, w wyniku realizacji dekretu o reformie rolnej. Zgodnie z tym, co wyżej powiedziano, jeżeli nabycie nieruchomości nie
miało związku z zabudową, prawo pierwokupu nie wchodzi w grę.
Odnosi się to w szczególności do reformy rolnej. Dekret o reformie rolnej miał charakter ustrojowy. Stosowanie po wielu latach
prawa pierwokupu do nieruchomości nabytej na jego podstawie
należałoby ocenić jako ślepe działanie wadliwie sformułowanego
przepisu. Można niemal ze stuprocentową pewnością założyć, że
twórcy ustawy nie uświadamiali sobie, iż tak ogólne sformułowanie przepisu może objąć również i te sytuacje. Uwaga ich bowiem
była skoncentrowana wyłącznie na nieruchomościach budowlanych
kupowanych od Skarbu Państwa (gminy), a następnie poddawanych
dalszej sprzedaży („odsprzedaży", jak wyraża to już expressis verbis art. 29 ustawy z 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, wykazując niezwykły kunszt prawniczy twórców tej ustawy). Na marginesie trzeba dodać, że objęcie
prawem pierwokupu tej sytuacji prowadziłoby do rezultatów trudnych do zaakceptowania. Otóż wystarczyłoby, że nabywca nieruchomości z reformy rolnej nieruchomość tę w przeszłości podarował, a nawet sprzedał (w stosunku do nieruchomości rolnych
prawo pierwokupu nigdy nie wchodziło w grę, a w stosunku do nieruchomości budowlanych dopiero od wejścia w życie ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach), a wówczas prawo pierwokupu nie miałoby zastosowania. Jego następca
prawny bowiem nie nabył nieruchomości od Skarbu Państwa (zob. niżej ust. IV). Jeżeli natomiast nabywca nieruchomości na podstawie dekretu o reformie rolnej dotrwał jako właściciel do chwili obecnej,
40
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
ponosiłby z tego powodu nieoczekiwane konsekwencje. Jest to szczególnie rażące w porównaniu z sytuacją prawną obdarowanego nieruchomością nabytą uprzednio z reformy rolnej, który przecież ze swej
strony nie dał nic takiego, co nakazywałoby go pod tym względem
traktować lepiej. O istnieniu, względnie nieistnieniu prawa pierwokupu nie może decydować zwykły przypadek.
1. Prawem pierwokupu objęta jest również nieruchomość „oddana w użytkowanie wieczyste, jeżeli nie została zabudowana na
podstawie zezwolenia na budowę". Zanim przystąpi się do objaśnienia tego zagadkowo sformułowanego przepisu, trzeba sięgnąć
i tym razem nieco do historii. Ustawa z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach nie przewidywała prawa
pierwokupu w stosunku do użytkowania wieczystego w żadnej sytuacji. Z kolei, według art. 82 ust. 1 pkt 1 u.g.g.w. w jej pierwotnym brzmieniu, terenowemu organowi administracji państwowej
przysługiwało prawo pierwokupu w stosunku do „nieruchomości
położonej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste". Jest
oczywiste, że nieruchomość położona na takim gruncie to nieruchomość budynkowa. Warte podkreślenia jest, iż nie przewidywano żadnych dalszych przesłanek. Obojętne więc było, czy budynek
został wybudowany przez użytkownika wieczystego, czy sprzedany mu przy ustanowieniu użytkowania wieczystego. Jednakże i
ten przepis stwarzał trudności interpretacyjne. Nie wiadomo na
przykład, czy nieruchomość lokalową należało traktować jako położoną na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a zatem,
czy przysługiwało w stosunku do niej prawo pierwokupu. Z drugiej strony, sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu nie zabudowanego nie podlegała działaniu przepisów o prawie pierwokupu, ponieważ nie była to sprzedaż nieruchomości położonej na
gruncie. Jak z tego widać, art. 82 ust. 1 cechował się dużą niekonsekwencją w regulacji prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Zarazem
w stosunku do ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami
w miastach i osiedlach stanowił krok wstecz, chociaż ustawa o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - według
41
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
zamiaru jej twórców - miała ograniczać prawo pierwokupu. Rozwiązanie przyjęte w u.g.g.w. w jej pierwotnym brzmieniu było
nadto sprzeczne z funkcją prawa pierwokupu, gdyż dotyczyło
ono jedynie gruntów zabudowanych, a właśnie te grunty nie powinny być objęte prawem pierwokupu. Stale podkreślano przecież, że funkcją prawa pierwokupu jest umożliwienie gospodarzowi terenu (za jakiego uważano terenowe organy administracji
państwowej) prowadzenie racjonalnej gospodarki terenami budowlanymi. Jeżeli grunt jest już zabudowany, prawa pierwokupu nie
da się uzasadnić, niezależnie od tego, czy stanowi on własność,
czy jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Chyba że prawo
pierwokupu potraktuje się jako instrument okazjonalnego wywłaszczenia.
Porównując obecne unormowanie prawa pierwokupu z poprzednim, w zakresie użytkowania wieczystego, musi się dojść do
wniosku, że jest to dalszy krok wstecz. Co więcej, obecne sformułowanie art. 76 ust. 1 u.g.g.w. sprawia wrażenie wewnętrznej
sprzeczności. Prawo pierwokupu ma dotyczyć nieruchomości
„oddanej" w użytkowanie wieczyste. Tymczasem w wypadku
sprzedaży użytkowania wieczystego sprzedaje się to prawo, a nie
nieruchomość, będącą jego przedmiotem. Prawo pierwokupu nie
może więc dotyczyć sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, bo taka sprzedaż jest niemożliwa. Chyba że
przyjęłoby się, iż art. 76 ust. 1 dotyczy - tak jak było to przed
nowelizacją ustawy - sprzedaży nieruchomości położonej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Tego jednak przyjąć nie
można bez popadnięcia w sprzeczność. Rozwiązanie to bowiem zakłada, że budynek już istnieje, a zarazem nie może istnieć, ponieważ przesłanką prawa pierwokupu jest wymaganie, aby nieruchomość nie została zabudowana na podstawie zezwolenia na
budowę. Płynie stąd następujący wniosek: wbrew dosłownemu
brzmieniu art. 76 ust. 1 u.g.g.w. prawo pierwokupu dotyczy sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego lub
zabudowanego, lecz nie na podstawie zezwolenia na budowę. Nie
dotyczy sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego
przez użytkownika wieczystego zgodnie z pozwoleniem na budowę albo gruntu zabudowanego budynkiem oddanym w użytkowa-
42
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
nie wieczyste wraz z gruntem lub sprzedanym przy oddaniu gruntu
w użytkowanie wieczyste. Tym bardziej prawo pierwokupu nie dotyczy sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym w związku z
ustanowieniem w budynku odrębnej własności lokalu lub sprzedaży
takiegoż udziału w związku ze sprzedażą lokalu stanowiącego odrębną własność. Trzeba przypomnieć, że we wszystkich tych wypadkach odrębna własność nieruchomości (tj. budynku lub lokalu) jest
prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego: ściśle
rzecz ujmując, sprzedaje się użytkowanie wieczyste a wraz z nim
prawo własności nieruchomości budynkowej lub lokalowej, a nie
na odwrót. Nie da się jednak zaprzeczyć, że z punktu widzenia gospodarczego istotą tego typu transakcji jest sprzedaż budynku
lub lokalu. Tak też w praktyce jest ona rozumiana.
2. Jak niedbale sformułowane zostały przepisy o prawie pierwokupu, najdobitniej świadczy art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.g.w. Postanowiono w nim, że z chwilą dojścia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu (złożonego w formie aktu notarialnego) do
wiadomości sprzedawcy, nieruchomość staje się własnością gminy. Lege non distinguente przepis ten dotyczy wszystkich wypadków wykonania prawa pierwokupu, a więc także prawa pierwokupu użytkowania wieczystego. Jest to kompletne nieporozumienie. W
wypadku, gdy użytkowanie wieczyste istnieje na gruncie będącym
własnością gminy, użytkowanie wieczyste wygasa, a grunt już
jest własnością gminy, nie staje się nią dopiero w wyniku wykonania prawa pierwokupu. Jeżeli natomiast prawo pierwokupu
jest wykonywane w stosunku do użytkowania wieczystego istniejącego na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa, wykonanie prawa pierwokupu w stosunku do użytkowania wieczystego nie może doprowadzić do nabycia własności tego gruntu.
Gmina staje się użytkownikiem wieczystym, ze wszystkimi
wynikającymi stąd konsekwencjami, m. in. zobowiązana jest do
wzniesienia stosownych budowli, oznaczonych w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, jako następca prawny poprzedniego użytkownika wieczystego (art. .25 u.g.g.w.). Ponosi
też konsekwencje niezagospodarowania g r u n t u w terminie,
określone w a r t . 26 u.g.g.w. Jest wielce prawdopodobne, że
gmina będzie z kolei starała się zbyć użytkowanie wieczyste na
43
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
rzecz innego podmiotu. Żaden przepis jej tego nie zabrania. W
stosunku do już istniejącego użytkowania wieczystego nie obowiązuje tryb przetargowy. Gmina może sobie dowolnie wybrać
nabywcę. W tym stanie rzeczy nie bardzo można zrozumieć, dlaczego gmina przeszkodziła zostać nim kupującemu, który zawarł
umowę sprzedaży z użytkownikiem wieczystym. Po co gmina to
uczyniła, skoro następnie sama nabyte użytkowanie wieczyste
zbywa? Możliwości różnego rodzaju nadużyć nie da się wykluczyć.
Przemawia to dodatkowo za uprzednio powołaną regułą restryktywnego podejścia do prawa pierwokupu w jego obecnym normatywnym wydaniu.
IV
1. Strona podmiotowa prawa pierwokupu dotyczy określenia,
komu prawo pierwokupu przysługuje oraz w stosunku do jakich
podmiotów może być wykonane.
2. Jeżeli idzie o zagadnienie pierwsze, to ustawa powiada, że
prawo pierwokupu przysługuje zarządowi gminy. Jest to określenie nieścisłe. Prawo pierwokupu przysługuje gminie jako osobie
prawnej. Powołany przepis określa jedynie organ, który decyduje o wykonaniu prawa pierwokupu. Jest nim zarząd, a nie rada
gminy2. Trzeba podkreślić, że nie ma on na celu określenia, kto
składa oświadczenie woli o wykonaniu prawa pierwokupu, gdyż
kwestia ta została uregulowana w art. 46 ustawy o samorządzie
terytorialnym. Jeżeli zarząd zdecyduje się na wykonanie prawa
pierwokupu wbrew uchwale rady, umowa dochodzi do skutku; wykonanie prawa pierwokupu jest skuteczne. Takie zachowanie się
zarządu może pociągnąć za sobą jedynie konsekwencje wewnątrzorganizacyjne, stosownie do przepisów o samorządzie terytorialnym.
3. Zagadnienie drugie - w stosunku do jakich podmiotów można wykonać prawo pierwokupu - częściowo zostału już omówione. Przedmiotowy zakres prawa pierwokupu określa pośrednio krąg
podmiotów, w stosunku do których przysługuje prawo pierwokupu.
2
Zob. na ten temat, R. Sztyk, jw., s. 77.
44
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
Nie wyczerpuje to jednak całości zagadnienia strony podmiotowej.
Zasadą jest, że prawo pierwokupu przysługuje gminie niezależnie od rodzaju sprzedawcy oraz kupującego. W równej mierze
dotyczy osób fizycznych, jak i prawnych. Odnosi się to również do
Skarbu Państwa. Jeżeli podmiot ten nabył własność nieruchomości (użytkowanie wieczyste) od gminy, a następnie nieruchomość
(użytkowanie wieczyste) sprzedaje, gminie przysługuje prawo
pierwokupu. Problem powstaje, jeżeli podmiot, który nabył nieruchomość (użytkowanie wieczyste) od Skarbu Państwa, sprzedaje ją (je) Skarbowi Państwa. Żaden przepis nie wyłącza prawa
pierwokupu w takiej sytuacji. Trzeba jednak przyjąć, że ono nie
istnieje, gdyż za wyłączeniem przemawia funkcja prawa pierwokupu. Nie powinno mieć znaczenia, jaka statio fisci nabywa nieruchomość czy też użytkowanie wieczyste. Jeżeli natomiast kupującym nieruchomość nabytą uprzednio od Skarbu Państwa jest
państwowa osoba prawna, gminie przysługuje prawo pierwokupu.
Tb samo dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość lub użytkowanie wieczyste nabyte uprzednio od gminy sprzedawane są Skarbowi
Państwa. Prawo pierwokupu przysługuje również w stosunku do
innej gminy jako sprzedawcy nieruchomości nabytej uprzednio od
Skarbu Państwa lub gminy, na terenie której nieruchomość jest położona.
4. Ograniczenia podmiotowe prawa pierwokupu mogą wyniknąć z odpowiedniej interpretacji słowa „uprzednio" nabytej od
Skarbu Państwa lub gminy. Przyjmuje się, że prawo pierwokupu
przysługuje jedynie w stosunku do pierwszego nabywcy nieruchomości od podmiotów wskazanych w ustawie 3 . Prawo pierwokupu
nie przysługuje więc w stosunku do następcy prawnego pod tytułem szczególnym podmiotu, który nabył nieruchomość od Skarbu
Państwa lub gminy. Spornym jest natomiast zagadnienie, czy prawo pierwokupu przysługuje w stosunku do następcy pod tytułem
ogólnym, czyli spadkobiercy. W uchwale z dnia 14 maja 1989 r.,
zapadłej pod rządem art. 82 ust. 1 pkt 2 u.g.g.w., Sąd Najwyższy
3
R. Sztyk, jw., s. 77-78.
45
R E J E N T Nr 3 - marzec 1994 r.
orzekł, iż prawo pierwokupu dotyczy także spadkobiercy pierwszego nabywcy nieruchomości4. Uzasadnienie tego poglądu oparto na
naturze prawnej sukcesji generalnej, według której następca prawny (spadkobierca) wchodzi w ogół praw i obowiązków poprzednika (spadkodawcy). Jednakże trafność tego poglądu zależy od tego, czy „prawo pierwokupu" wchodzi w skład spadku, a więc czy jest
prawem lub obowiązkiem podlegającym dziedziczeniu. Trzeba w związku z tym zastanowić się nad charakterem tego prawa z punktu widzenia jego dziedziczenia. Prawo pierwokupu z całą pewnością nie
jest prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość. Nie stosuje
się doń reguły, w myśl której zmiana podmiotu własności nieruchomości nie ma wpływu na jego byt. Prawo pierwokupu nie jest też
długiem spadkowym. Prawo pierwokupu w ogóle nie stwarza
żadnego zobowiązania po stronie podmiotu, w stosunku do którego może ono być wykonane. Z samego faktu, że ustawa przewiduje w pewnych okolicznościach prawo pierwokupu, dla właściciela nieruchomości nie wynika żadne zobowiązanie. Nie istnieje
więc dług, podlegający dziedziczeniu. W oparciu o konstrukcję prawa podmiotowego lub obowiązku nie da się uzasadnić dziedziczenia prawa pierwokupu. W nauce jednak przyjmuje się, że dziedziczeniu podlegają nie tylko prawa i obowiązki, lecz także pewne
sytuacje prawne. Należy zatem zastanowić się, czy możliwość powstania takiego prawa w razie sprzedaży nieruchomości przez
spadkodawcę jest sytuacją prawną, podlegającą dziedziczeniu. Zagadnienie nie przedstawia się - wbrew pozorom - jednoznacznie.
Trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na to, że możliwość powstania prawa pierwokupu zależy od ukształtowania jego przesłanek. Przesłanki te mogą być tak ukształtowane, iż możliwość
ich realizacji wejdzie w grę tylko w stosunku do spadkodawcy. Wówczas problem dziedziczenia w ogóle nie powstaje. Mogą one być
również tego rodzaju, że prawo pierwokupu będzie wchodzić w grę
za każdym razem, gdy nieruchomość jest sprzedawana, niezależnie
od tego, w jaki sposób i od kogo sprzedawca nieruchomość nabył.
W tym wypadku prawo pierwokupu może być wykonane w stosun4
„Nowe Prawo" 1990, nr 7-8, s. 178 z krytyczną glosą M. Grelusa.
46
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
ku do spadkobiercy, lecz nie dlatego, że zostało „odziedziczone",
lecz dlatego, że przesłanki tego prawa realizowane są bezpośrednio w stosunku do niego. Aby więc odpowiedzieć na pytanie - czy
obecnie prawo pierwokupu przysługuje w stosunku do spadkobiercy osoby, która nabyła nieruchomość (użytkowanie wieczyste) od Skarbu Państwa lub gminy, trzeba wziąć pod uwagę
przede wszystkim przesłanki tego prawa. Jak wiadomo, ograniczenia podmiotowe wprowadza wymóg „uprzedniego" nabycia od
Skarbu Państwa lub gminy. Słowo to może być jednak różnie interpretowane. Nie wykluczona jest nawet taka interpretacja, że
wystarczy, aby nieruchomość została nabyta od jednego z wymienionych podmiotów kiedyś w przeszłości przez któregoś z poprzedników sprzedawcy. Prawa pierwokupu nie wyłączałoby nawet
następstwo prawne pod tytułem szczególnym. Z wymogu, aby
nieruchomość została nabyta „uprzednio" od jakiegoś podmiotu wcale jeszcze nie wynika, że ma to być nabycie bezpośrednie
przez sprzedawcę. Jednakże tego typu wykładnia nie zyskała - i
słusznie - uznania. Wymaga się, aby nabycie było „bezpośrednie" od jednego z wymienionych podmiotów. Przyjmując ten pogląd, trzeba pogodzić się z tym, że w jego świetle stanowisko ustawodawcy okazuje się niekonsekwentne. Prawo pierwokupu z
oczywistych względów nie przysługuje w razie darowizny nieruchomości. Nie przysługuje obecnie także prawo wykupu darowanej
nieruchomości. Aby uniknąć prawa pierwokupu wystarczy zatem podarować nieruchomość. Darczyńca może już swobodnie
nią rozporządzać. W pewnych okolicznościach może to stanowić zachętę do zawierania pozornych umów darowizny, jedynie
celem uniknięcia prawa pierwokupu. Mimo tych zastrzeżeń, pogląd
o bezpośredniości nabycia trzeba podzielić, zgodnie z ogólną regułą
wykładni przepisów o prawie pierwokupu, wymagającą ścisłej ich
interpretacji. Jednakże, jak już wskazywano, pogląd ten nie przesądza kwestii możliwości wykonania prawa pierwokupu w stosunku do spadkobiercy sprzedającego odziedziczoną nieruchomość.
Można bowiem przyjąć, iż możliwość powstania prawa pierwokupu
w stosunku do spadkodawcy jest sytuacją prawną związaną z dziedziczoną nieruchomością, podlegającą wraz z tymi prawami dziedziczeniu. Można tak przyjąć, ale nie musi się tego robić. Podkre-
47
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
ślić raz jeszcze wypada, że jest to kwestia wykładni. Przeciwko
tej wykładni można przytoczyć bardzo poważny argument. Osoba należąca do kręgu spadkobierców ustawowych może być obdarowana nieruchomością nabytą uprzednio od Skarbu Państwa
lub gminy. Jeżeli sprzedaje ona tę nieruchomość, prawo pierwokupu nie wchodzi wówczas w grę. Nie wiadomo dlaczego miałoby ono dotyczyć tej samej osoby tylko dlatego, że własność lub
użytkowanie wieczyste nabyła ona drogą dziedziczenia. W obu
wypadkach nabywca nie daje ze swej strony nic, co nakazywałoby go traktować lepiej. Nie ma racjonalnych podstaw do różnicowania pod tym względem pozycji obdarowanego i spadkobiercy
(dotyczy to naturalnie także spadkobiercy testamentowego). Albo w
obu sytuacjach przyjmie się prawo pierwokupu, albo w obu je odrzuci. Ponieważ odrzuca się je w pierwszej sytuacji (sprzedaż
przez obdarowanego), wypadałoby tak samo postąpić w drugiej sytuacji (sprzedaż przez spadkobiercę). Tak istotna kwestia nie powinna jednak być pozostawiona przez ustawodawcę wykładni,
która, w zależności od osobistych preferencji, może prowadzić w
różnych kierunkach.
5. Problem „bezpośredniego" nabycia przez spadkodawcę pojawia się również w odniesieniu do użytkowania wieczystego. Ustawa statuuje prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Wyrażenie to może być różnie
interpretowane. Można je np. łączyć ze sposobami nabycia użytkowania wieczystego. W tym rozumieniu prawo pierwokupu przysługiwałoby zawsze w stosunku do użytkowania wieczystego powstałego na podstawie umowy (niezależnie od tego, kto jest
sprzedawcą), nie przysługiwałoby natomiast w stosunku do
użytkowania wieczystego powstałego z mocy samego prawa.
Można również twierdzić, że w słowie „oddanej" mieści się ograniczenie prawa pierwokupu do osoby, która bezpośrednio nabyła
użytkowanie wieczyste od jednego z podmiotów wymienionych w
ustawie; nieruchomość może oddać w użytkowanie wieczyste tylko Skarb Państwa lub gmina, nie zaś podmiot już istniejącego
użytkowania wieczystego. Trzeba wybrać to drugie rozumienie.
Przemawia za nim kontekst, w jakim użyto słowa „oddanej" w
użytkowanie wieczyste. Kontekstem tym jest przesłanka „uprzed-
48
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
niego" nabycia nieruchomości na własność od Skarbu Państwa
lub gminy. Użytkowanie wieczyste trzeba traktować według tej
samej zasady, co sprzedaż nieruchomości nabytej na własność.
Należy jednak mieć na uwadze, że prawo pierwokupu dotyczy
również użytkowania wieczystego, uzyskanego na podstawie decyzji administracyjnej (art. 80 u.g.g.w.). Wprawdzie w tych wypadkach ustawa nie mówi o „oddaniu", lecz o „przekazaniu" gruntu w
użytkowanie wieczyste, nie ma to jednak żadnego znaczenia. „Przekazanie" jest wynikiem swobodnego uznania podmiotu przekazującego (ustanawiającego) użytkowanie wieczyste: mogło
być dokonane lub nie. Uzasadnia to traktowanie tego sposobu
na równi z ustanowieniem użytkowania wieczystego w drodze
umowy.
W znanej uchwale z dnia 12. 02. 1992 r. Sąd Najwyższy wypowiedział pogląd, iż prawo pierwokupu obejmuje również sprzedaż
użytkowania wieczystego nabytego z mocy prawa5. Pogląd ten poddał krytyce M. Grelus 6 . Trafnie zauważył, że w zwrocie ustawowym „oddanym" w użytkowanie wieczyste kryje się „przejaw woli" podmiotu ustanawiającego to prawo. Nie powinno się nim
obejmować powstania użytkowania wieczystego z mocy prawa,
chyba że zastosuje się wykładnię rozszerzającą. Tymczasem
dla takiej wykładni brak podstaw. Prawo pierwokupu zostało
porównane do wywłaszczenia. Wywłaszczenie podlega ograniczeniom - można go dokonać wyłącznie na cel określony w ustawie,
a w razie, gdy nieruchomość staje się zbędna dla realizacji oznaczonego celu, podlega ona zwrotowi. W stosunku do prawa pierwokupu reguły te nie wchodzą w grę, a zatem jest ono bardziej
dolegliwe dla obywatela. Przepisy tego typu powinny być interpretowane ściśle w myśl reguły exceptiones non sunt extendendae. Sięganie do argumentacji celowościowej, mającej uzasadnić
prawo pierwokupu, jest w tym wypadku niebezpieczne, gdyż opiera
się na pewnej, z góry przyjętej, aksjologii, zakotwiczonej w starym myśleniu, dającemu nieuzasadnione preferencje władzy pub5
6
OSN 1992, nr 9, poz. 152.
„Rejent" 1992, nr 7-8, s. 162-167; kiytycznie także R. Sztyk, jw., s. 79.
49
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
licznej. Jeśli już do niej sięgać, to należy raczej mieć na uwadze
dobro podmiotu prawa, a nie jakiś nieokreślony interes gminy.
Trzeba zauważyć, że z mocy prawa użytkowanie wieczyste
mogło powstać również na gruntach rolnych (w wypadku uczelni
wyższych i jednostek badawczo-rozwojowych). W stosunku do
tych gruntów z całą pewnością prawo pierwokupu nie może
wejść w grę, chociażby w chwili sprzedaży użytkowania wieczystego były one przeznaczone w planach zagospodarowania
przestrzennego pod zabudowę. Nawet wtedy, gdy grunt już w
chwili uzyskania wieczystego użytkowania był przeznaczony pod
zabudowę, jego nabycie nie nastąpiło w celu zabudowy, lecz było
związane z faktem wykonywania zarządu. Nie ma racjonalnych podstaw ku temu, aby sprzedaż takiego użytkowania
wieczystego obejmować prawem pierwokupu.
Inaczej rzecz się ma, gdy spółdzielnia uzyskała użytkowanie wieczyste, wykorzystując przyznane jej roszczenie w art. 2c
ustawy z dnia 7 października 1992 r. zmieniającej ustawę o
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 91, poz. 455). Do powstania użytkowania
wieczystego dochodzi tutaj w drodze umowy. Umowa ta powinna określać obowiązek zabudowy gruntu. Do zawarcia
umowy dochodzi z inicjatywy spółdzielni. Sprzedaż użytkowania wieczystego takiego gruntu objęta jest prawem pierwokupu. Trzeba zauważyć, że zbycie przez spółdzielnię użytkowania wieczystego przed upływem 10 lat od jego ustanowienia
pociąga za sobą konieczność uiszczenia przez nią pierwszej opłaty rocznej (art. 2c ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 7 X 1992 r.). Obowiązku tego nie znosi wykonanie przez gminę prawa pierwokupu, chociażby użytkowanie wieczyste było ustanowione na
gruncie gminy.
6. Według art. 76 ust. 2 u.g.g.w. prawa pierwokupu nie stosuje
się, jeżeli sprzedaż następuje na rzecz osób uprawnionych do
dziedziczenia ustawowego po osobie dokonującej sprzedaży.
Przez osobę uprawnioną do dziedziczenia ustawowego należy rozumieć każdą osobę należącą do kręgu spadkobierców ustawowych sprzedającego, niezależnie od przysługującej jej w dniu
zawarcia umowy sprzedaży hipotecznej kolejności dziedzi-
50
Przedmiotowy i podmiotowy zakres ustawowego prawa..
czenia. Ta kwestia obecnie nie ulega już wątpliwości 7 . Istnieje
natomiast inna wątpliwość, polegająca na tym, czy w wypadku
sprzedaży przez owego „spadkobiercę", w stosunku do którego ze
względu na treść art. 76 ust. 2 u.g.g.w. nie wykonano prawa pierwokupu, prawo to odżywa. Można bowiem twierdzić, że prawo to
nie przestało istnieć, lecz jedynie uległo zawieszeniu ze względu
na osobę kupującego. Do twierdzenia takiego prowokuje sformułowanie przytoczonego przepisu. Mówi się w nim, że prawa pierwokupu nie stosuje się, a nie, że ono nie istnieje, czy też, że gminie nie przysługuje. Można to rozumieć w ten sposób, iż prawa
pierwokupu nie wykonuje się, mimo że ono istnieje, istnieć nie
przestaje, a staje się na powrót aktualne w wypadku zbycia nieruchomości przez wymienioną osobę. Do przyjęcia takiego rozwiązania zachęca także inne rozumowanie. Otóż, gdyby osoba,
która nabyła nieruchomość celem zabudowy od gminy, zechciała ją
sprzedać X-owi, gminie przysługiwałoby prawo pierwokupu. Jeżeli
osoba ta sprzedała wpierw nieruchomość swemu synowi, ten zaś z
kolei sprzedaje ją temuż X-owi, prawo pierwokupu nie przysługuje. Jeżeli gmina nie wykonuje prawa pierwokupu, wtedy kiedy to
uczynić może, jest zrozumiałe, że w stosunku do kolejnej sprzedaży prawo to może zostać przez ustawę wyłączone. Jeżeli jednak nie
wykonuje go tylko dlatego, że ze względu na szczególną osobę kupującego nie może z niego skorzystać, a poza tym żaden inny wzgląd
nie przemawia za wyłączeniem prawa pierwokupu, nie można
podać racji, dlaczego w stosunku do kolejnej sprzedaży prawo pierwokupu ma jej nie przysługiwać. Mimo sugestywności zaprezentowanej wyżej wykładni nie powinno się jednak jej akceptować,
gdyż jest to wykładnia rozszerzająca. Trzeba przede wszystkim
położyć nacisk na sformułowanie ustawowe, według którego liczy
się „uprzednie" nabycie od Skarbu Państwa lub gminy, rozumiane w doktrynie jako bezpośrednie następstwo. Sprzedaż osobie
należącej do kręgu spadkobierców ustawowych powoduje pojawienie się nowego ogniwa w szeregu następstw.
7
Zob. S. Wójcik, glosa do uchwały SN z 13 II 1992 r., OSP 1992, nr 2 poz. 33;
R. Sztyk, jw., s. 80.
51
REJENT Nr 3 - marzec 1994 r.
7. Z kolei, według art. 76 ust. 3 nie stosuje się prawa pierwokupu „w obrocie nieruchomościami" jednego kościoła lub innego związku wyznaniowego. Przez obrót nieruchomościami
należy rozumieć sprzedaż nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Dopóki nieruchomość lub użytkowanie wieczyste jest
„w obrocie" między kościelnymi osobami prawnymi, prawo pierwokupu nie może być stosowane. Jeżeli jednak kościelna osoba
prawna, która nabyła nieruchomość od innej osoby prawnej tego
samego kościoła, zbywa następnie tę nieruchomość na rzecz innego podmiotu, powstaje pytanie, czy gminie przysługuje prawo
pierwokupu. Jest to zagadnienie podobne do omówionego wyżej w pkt 6. Trzeba je w ten sam sposób rozstrzygnąć.
V
Przedstawione uwagi zilustrowały dostatecznie jasno, ile pułapek dla interpretatora kryją w sobie przepisy o ustawowym prawie pierwokupu na rzecz gminy. Uwidoczniły, jak wiele może zależeć od jego osobistych preferencji, a jak niewiele można „wyczytać"
wprost z tekstu ustawy. Prawo pierwokupu dojrzało do rewizji.
Jego istnienie oraz zakres zastosowania muszą być na nowo, tym
razem już nie pochopnie, rozważone. W obecnym stanie prawnym
trudno Uczyć na zgodność poglądów w wielu podstawowych kwestiach, istotnych zarówno dla osób zainteresowanych, jak i notariatu. Dopóki nie nastąpi zmiana przepisów, jedynym środkiem zaradczym, mogącym zapobiec rozbieżnej praktyce, jest wykładnia
dokonywana przez Trybunał Konstytucyjny. Przynajmniej niektóre
z przytoczonych problemów powinny znaleźć się na jego wokandzie.
52