Kontrowersyjne zmiany w obrocie gruntami

Kontrowersyjne zmiany w obrocie gruntami rolnymi
Od 1 maja 2016 r. wejdzie w życie nowa ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Chociaż zmiany w zakresie obrotu gruntami rolnymi jeszcze nie weszły w życie, już teraz wywołują liczne
kontrowersje oraz uzasadnione wątpliwości natury konstytucyjnej. Przepisy zawarte w nowej ustawie
wprowadzają liczne ograniczenia w zbywaniu gruntów rolnych oraz nakładają na strony transakcji dodatkowe
obowiązki, których wypełnienie może okazać się w praktyce niemożliwe. Właściciele nieruchomości rolnych
słusznie obawiają, się że nowe przepisy w praktyce całkowicie zahamują obrót gruntami rolnymi.
Podział gospodarstwa rolnego dopuszczalny tylko w szczególnych przypadkach
Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.o.k.r. przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub jej części, które będzie
prowadzić do podziału gospodarstwa rolnego będzie dopuszczalne tylko w przypadku gdy:
 powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia
użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków
rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami
rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub
 powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego
własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub
 zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków
rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do
nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub
 przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach
przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, lub
 ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub
 własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi
oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego,
których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz
z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne.
16. lutego 2016 r.
Wskazane powyżej podstawowa normy obszarowe użytków rolnych w gospodarstwie rolnym dla każdego
województwa ustali natomiast Minister właściwy do spraw rozwoju wsi w drodze rozporządzenia. Tym samym
rzeczywiste ograniczenie w możliwości zbywania nieruchomości rolnych wynikające z wprowadzonej normy
obszarowej będzie regulowane nie na szczeblu ustawy lecz rozporządzenia wykonawczego (aktu
podstawowego). Budzi to uzasadnione wątpliwości w kwestii zgodności tego przepisu z art. 64 ust. 3
Konstytucji RP, zgodnie z którym własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w
jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W przypadku analizowanej ustawy realne ograniczenie prawa
własności (możliwość zbywania
nieruchomości rolnych) będzie natomiast determinowane aktem pod ustawowym - rozporządzeniem Ministra
właściwego do spraw rozwoju wsi określającym normy obszarowe).
Sprzedaż nieruchomości rolnej – tylko za zgoda Agencji Nieruchomości Rolnych
Przed sprzedażą nieruchomości rolnej, zbywca będzie ponadto obowiązany do uzyskania pozytywnej decyzji
administracyjnej wydawanej przez właściwego Dyrektora Oddziału Agencji Nieruchomość Rolnych, w której
to decyzji organ stwierdzi czy podział gospodarstwa rolnego jest dopuszczalny. Uzyskanie w/w decyzji
administracyjnej będzie przy tym wymogiem formalnym dla zawarcia umowy zbycia nieruchomości rolnej.
Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 1 ustawy zawarcie umowy zbycia nieruchomości rolnej bez wymaganych
oświadczeń, zaświadczeń, decyzji bądź innych wymaganych dokumentów będzie powodować bezwzględną
nieważność umowy.
Sąsiedzkie prawo pierwokupu i obowiązki właściciela.
W świetle oczekujących na wejście w życie przepisów rozszerzone zostanie przysługujące Agencji
Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu gruntów. Agencja będzie uprawniona do nabycia na rzecz Skarbu
Państwa nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, jeżeli jej powierzchnia będzie wynosić przynajmniej
1 hektar.
Kontrowersyjna ustawa wprowadza także prawo pierwokupu dla dzierżawcy gruntów, jeżeli spełni on
określone w ustawie warunki oraz tzw. sąsiedzkie prawo pierwokupu nieruchomości rolnych. Zgodnie z art. 9
ust. 2 ustawy, jeżeli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas z tego uprawnienia będzie mógł
skorzystać rolnik indywidualny będący właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną
nieruchomością.
2
Jeżeli więcej niż jedna osoba będzie spełniać powyższy warunek, uprażonym do wykonania prawa
pierwokupu będzie każdy z sąsiadów. Zbywcy przysługuje jednak prawo wyboru (wskazania), kto pierwszy
będzie mógł wykonać prawo pierwokupu zbywanych gruntów rolnych.
Warto przy tym podkreślić, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie określa w jaki sposób zbywca
nieruchomości rolnej ma ustalić, czy właściciel nieruchomości sąsiedniej spełnia wymogi pozwalające na
skorzystanie z prawa pierwokupu (np. czy posiada status rolnika indywidualnego, czy prowadzi gospodarstwo
rolne, jaka jest powierzchnia posiadanych przez niego gruntów). Ustawa pomija również w całości problem
nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości sąsiednich, który może uniemożliwić zbywcy ustalenie czy
sąsiadowi będzie przysługiwać prawo pierwokupu.
Obowiązek zawiadomienia podmiotów uprawnionych do skorzystania z prawa pierwokupu będzie spoczywać
na notariuszu. Natomiast ciężar ustalenia adresu osób, którym może przysługiwać prawo pierwokup będzie
spoczywał na zbywcy nieruchomości. Umowa zawarta z pominięciem zawiadomienia osób uprawnionych z
tytułu prawa pierwokupu, w świetle art. 16 ust. 1 pkt 2) u.o.k.r. będzie nieważna.
Sąd może obniżyć cenę sprzedaży wskazaną w umowie.
Ogromne kontrowersje wzbudzają także przepisy zawarte w art. 9 ust. 8 i 9 oraz art. 10 ust. 3 ustawy. W
przypadku wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę, sąsiada lub Agencję Nieruchomości Rolnych
zbywca nieruchomości może w praktyce otrzymać znacznie niższa cenę za sprzedaż gruntu niż wynikałoby
to z umowy zawartej z kupującym.
Podmiot wykonujący prawo pierwokupu posiada bowiem uprawnienie do wystąpienia do sądu o ustalenie
ceny nieruchomości, jeżeli uzna że cenę wskazana przez strony w umowie rażąco odbiega od wartości
rynkowej zbywanego gruntu rolnego. Na wykonanie tego uprawnienia korzystający z prawa pierwokupu ma
14 dni od dnia złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. W przypadku skutecznego
wystąpienia do sądu cenę sprzedaży będzie ustalał są na podstawie wartości rynkowej nieruchomości.
W praktyce oznacza to konieczność sporządzenia w toku postępowania sądowego opinii biegłego z dziedziny
wyceny nieruchomości (rzeczoznawcy majątkowego). Jeżeli cenę ustalona przez Sąd będzie niższa niż
podana przez strony w umowie sprzedaży, osoba korzystająca z prawa pierwokupu zapłaci zbywcy za
nieruchomości ową niższa cenę.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwoli na sprzedaż.
Po wejściu w życie nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na znaczeniu zyskają miejscowe plany
zagospodarowania przestrzennego uchwalenia przez gminy. Ograniczenia zawarte w ustawie nie znajdą
3
bowiem zastosowania do gruntów rolnych położonych na obszarach przeznaczonych w planach
zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt. 1) u.o.k.r.
nieruchomości wykorzystywane rolniczo, których docelowe przeznaczenie zostało zmienione w miejscowym
planie zagospodarowania – nie będą traktowane jako nieruchomości rolne i tym samym zostaną wyłączone z
ograniczeń w obrocie wprowadzonych przedmiotowa ustawa.
Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i
leśnych przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody
ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Dalsze zmiany w obrocie gruntami rolnymi – rozwiązania projektowane
Dalsze zmiany zasad obrotu gruntami rolnymi są również procedowane przez Sejm RP w ramach projektu
ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie
niektórych ustaw. W ramach projektu w/w ustawy przewiduje się bowiem wprowadzenie licznych zmian w
Kodeksie Cywilnym, mających na celu dostosowanie przepisów KC do regulacji nowej ustawy o
kształtowaniu ustroju rolnego.
Wśród najistotniejszych zmianę w kodeksie cywilnym należy wskazać na ograniczenie możliwości
zasiedzenia nieruchomości rolnych. W świetle projektowanych regulacji zasiedzieć grunt rolny będzie mogła
bowiem wyłącznie osoba spełniające ustawowe kryteria uznania jej za rolnika indywidualnego. Ponadto rolnik
indywidualny nie będzie mógł nabyć gruntu przez zasiedzenie jeżeli spowoduje to, że powierzchnia
prowadzonego przez niego gospodarstwa przekroczy 300 hektarów.
Przepisu nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (w tym wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości
oraz ustawowe prawa pierwokupu) będą miał również zastosowanie w przypadku znoszenia współwłasności
gospodarstw rolnych oraz zbywania udziałów w gospodarstwie przez ich współwłaściciela. Także w
przypadku zniesienia współwłasności poprzez zarządzenie sprzedaży gospodarstwa przez Sąd, nabywca
będziemy musiał spełniać kryteria określone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zastosowanie znajdą
również ustawowe prawa pierwokupu. Nowe ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi znajdą również
zastosowanie do zbycia spadku lub jego części, gdy w skład spadku będzie wchodzi gospodarstwo rolne lub
nieruchomość rolna.
4