DTZ - Pro Progressio

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Rekordowy wolumen
transakcji najmu
Biura w Warszawie, II kwartał 2015 r.
31 lipca 2015 r.

W pierwszej połowie 2015 roku na warszawskim rynku nowoczesnej powierzchni
biurowej odnotowano silną aktywność, zarówno po stronie popytu, jak i podaży.

Po oddaniu do użytku ok. 150 tys. m kw. nowej powierzchni, zasoby powierzchni
biurowej w Warszawie wzrosły do 4,54 mln m kw. Jeśli wszystkie projekty
zaplanowane na drugą połowę 2015 roku zostaną dostarczone w terminie, roczna
podaż może osiągnąć w tym roku 350 tys. m kw., co będzie rekordową wartością
na warszawskim rynku.

W pierwszej połowie 2015 roku aktywność najemców była bardzo silna. Wolumen
najmu osiągnął 390 tys. m kw., co oznacza wzrost o 50% w stosunku do
analogicznego okresu 2014 r. i 17-procentowy wzrost w porównaniu do pierwszej
połowy 2013 roku.

Ze względu na wysoki poziom podaży, wskaźnik dostępności powierzchni rósł w
okresie 2011-H1 2015, do poziomu 14,1%. Stopa pustostanów dla stref
centralnych wyniosła 15%, zaś dla lokalizacji poza centrum – 13,7%.

Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum Warszawy
wahały się od 22 do 24 euro za m kw. za miesiąc. W lokalizacjach oddalonych od
centrum stawki plasowały się na poziomie od 10 do 15,5 euro za m kw. za miesiąc,
zaś na obrzeżach centrum – 16-18 euro.

Silna aktywność deweloperów może doprowadzić do przejściowej nadpodaży i
wzrostu wskaźnika dostępności, co wzmocni presję na spadek czynszów
efektywnych.
Spis treści
Sytuacja gospodarcza
2
Podaż
3
Popyt
3
Pustostany
4
Czynsze
4
Definicje
6
Wykres 1
Autor
Katarzyna Lipka
Zastępca Dyrektora
Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych
+48 22 2223 132
[email protected]
Roczny popyt (tys. m kw.)
Source: PORF, DTZ, (f)-forecast
Kontakty
Kamila Wykrota
Dyrektor Zespołu
Doradztwa i Analiz Rynkowych
+ 48 22 222 31 33
[email protected]
Magali Marton
Head of EMEA Research
+ 33 1 49 64 49 54
[email protected]
Źródło: DTZ
www.dtz.com
Property Times
1
Biura w Warszawie, II kwartał 2015 r.
Sytuacja gospodarcza
Wykres 2
Wzrost gospodarczy i inflacja
Wzrost PKB i inflacja w Polsce
W pierwszym kwartale 2015 r. polska gospodarka stabilnie
rosła, osiągając wzrost PKB rok do roku na poziomie 3,6%, w
porównaniu do 3,4% odnotowanych w pierwszym kwartale
2014 r.1 Głównym motorem napędowym pozostawał dalszy
wzrost popytu wewnętrznego, wzmocniony przez 3,1procentowy wzrost spożycia prywatnego oraz dynamiczny
wzrost inwestycji przedsiębiorstw (o 11,4%).
Polski wskaźnik PMI wzrósł w czerwcu o 1,9% do poziomu
54,3% w wyniku wzrostu produkcji przemysłowej, nowych
zamówień oraz wyższego popytu ze strony konsumentów.
Ponadto, dzięki niższemu bezrobociu i rosnącej sile
nabywczej, indeks ufności konsumentów (CCI)2, opublikowany
przez GUS, wzrósł w czerwcu o 3,2 pp. do poziomu -10,4, co
stanowi najlepszy wynik od września 2008 roku.
Spodziewany jest dalszy wzrost PKB w drugiej połowie 2015
roku (wykres 2). Jednak z powodu czynników zewnętrznych,
takich jak niepewna sytuacja gospodarcza w Grecji oraz
rosyjskie embargo na niektóre produkty z UE, prognozy na
2015 rok oscylują wokół 3,4-3,5%3.
Źródło: Narodowy Bank Polski, (p) - prognoza
Wykres 3
Kurs walutowy złotego
W związku ze znacznym spadkiem cen paliw i żywności w
Polsce, w I kwartale 2015 r. odnotowano deflację na poziomie
1,5%.
Kursy walut
W pierwszej połowie 2015 roku polski złoty stracił na wartości
zarówno w stosunku do euro, jak i dolara, spadając do
poziomu 4,16 PLN/EUR i 3,76 PLN/USD (dane na 30 czerwca
2015 r.) (wykres 3). Osłabienie polskiej waluty wynikało w
dużej mierze z czynników zewnętrznych, takich jak decyzja o
porzuceniu polityki obrony minimalnego kursu wymiany euro
na franka szwajcarskiego przez SBN, a także program
poluzowania polityki pieniężnej wdrożony przez EBC w
styczniu bieżącego roku.
Źródło: Narodowy Bank Polski
Rynek pracy
Wykres 4
Stopa bezrobocia spadła o 0,7 p.p. od końca 2014 roku i
wyniosła 10,8% na koniec maja 2015 r (wykres 4). Spadkowi
temu towarzyszył wzrost średnich wynagrodzeń w sektorze
przedsiębiorstw, który wyniósł nominalnie 4% w ujęciu rok do
roku. Na koniec pierwszego kwartału średnia pensja wynosiła
4 054 PLN brutto. Dzięki deflacji siła nabywcza średniej pensji
wzrosła o 5,7% w stosunku do analogicznego okresu rok
wcześniej. Zgodnie z prognozami NBP, stopa bezrobocia ma
do końca 2015 roku spaść do poziomu 10,5%, głównie dzięki
wzrostowi aktywności gospodarczej w drugiej połowie roku.
Średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze
przedsiębiorstw (PLN) i stopa bezrobocia (%) w Polsce
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Główny Urząd Statystyczny (GUS)
Indeks ufności konsumentów ukazuje miesięczną zmianę
postrzegania sytuacji finansowej przez konsumentów
1
3
Oficjalna prognoza wzrostu PKB, ustawa budżetowa na 2015 r.
2
www.dtz.com
Property Times
2
Biura w Warszawie, II kwartał 2015 r.
Podaż
Na koniec pierwszej połowy 2015 roku zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej w Warszawie sięgnęły 4,54 mln m kw. W
ciągu pierwszych dwóch kwartałów br. wydano pozwolenia na
użytkowanie dla 14 budynków, o łącznej powierzchni biurowej
około 150 tys. m kw.Zgodnie z planami deweloperów do końca
2015 roku ukończonych może zostać nawet kolejne 200 tys. m
kw. Jeśli wszystkie projekty zostaną dostarczone zgodnie z
planem, roczna podaż może sięgnąć 350 tys. m kw., co będzie
rekordową wartością na warszawskim rynku.
W 2016 roku możemy spodziewać się jeszcze wyższej rocznej
podaży (ok. 430 tys. m kw.), w tym dwóch wieżowców
położonych w ścisłym centrum miasta: Q22 i Warsaw Spire,
które powiększą zasoby powierzchni biurowej o blisko 120 tys.
m kw. Zdaniem DTZ, w zależności od sytuacji na rynku i tempa
absorpcji wcześniej oddanej powierzchni, niektóre z projektów
planowanych na 2016 rok mogą ulec opóźnieniu z uwagi na
niewystarczającą aktywność ze strony najemców.
75% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej
w Warszawie zlokalizowanych jest w czterech największych
podstrefach: Południe Górnem Obrzeża Centrum, Południowy
Zachód i Ścisłe Centrum (wykres 5). Należy zauważyć, że
zdecydowana większość nowych projektów planowanych na
lata 2015-2017 również zostanie dostarczona w tych strefach,
co wzmocni ich pozycję, jako najważniejszych ośrodków
biznesowych w mieście.
Wykres 5
Istniejąca i planowana podaż powierzchni biurowych (tys.
m kw.)
Źródło: PORF, DTZ
Wykres 6
Całkowity wolumen najmu, I poł. 2015
Popyt
W pierwszej połowie 2015 roku nastąpił wzrost aktywności
najemców, co znalazło odzwierciedlenie w wysokim wolumenie
transakcji najmu, który osiągnął 390 tys. m kw. – wzrost o 50%
w porównaniu do analogicznego okresu 2014 r. oraz o 17% w
porównaniu do pierwszej połowy 2013 roku, okresu
rekordowego pod względem popytu.
Podstrefa Południe Górne utrzymała pozycję
najpopularniejszej wśród najemców – zawarto tu 30%
wszystkich umów najmu zawartych w pierwszej połowie roku
(wykres 6). Na drugim miejscu uplasowała się podstrefa
Obrzeża Centrum, z 23-procentowym udziałem w rynku.
Źródło: PORF, DTZ
Wykres 7
Roczny wolumen transakcji najmu (wg typu)
Rzeczywista zmiana w ilości wynajmowanej powierzchni ma
odzwierciedlenie w absorpcji netto. W pierwszej połowie 2015
roku wyniosła ona 90 tys. m kw., co jest wynikiem zbliżonym
do analogicznego okresu w 2014 roku, ale oznacza wzrost o
40% w stosunku do pierwszej połowy 2013 r.
Podobnie jak w poprzednim pięcioleciu (2010-2014), również w
pierwszej połowie 2015 roku najemcy często decydowali się na
pozostanie w zajmowanej lokalizacji biurowej. W związku z tym
renegocjacje i przedłużenia umów stanowiły znaczącą część
całkowitego wolumenu transakcji (27%). Umowy przednajmu
nie były tak popularne jak w latach 2011-2013 w związku z
coraz większą dostępnością istniejącej powierzchni biurowej
(wykres 7).
Biorąc pod uwagę dane o powierzchni wynajętej w pierwszej
połowie roku i prognozy dla drugiego półrocza, spodziewamy
się rekordowego rocznego wolumenu transakcji najmu.
www.dtz.com
Źródło: PORF, DTZ
Property Times
3
Biura w Warszawie, II kwartał 2015 r.
Pustostany
Wykres 8
Stopa pustostanów w Warszawie, 2000-2016 (p)
Ze względu na wysoki poziom podaży, wskaźnik dostępności
rósł w okresie 2011-H1 2015, do poziomu 14,1%. Stopa
pustostanów dla stref centralnych wyniosła 15%, zaś dla
lokalizacji poza centrum – 13,7% (wykres 8).
Najwyższe stopy pustostanów odnotowano w podstrefach
Centrum, Zachód i Południe Górne. W podstrefie Wschód
wskaźnik dostępności był najniższy w całej Warszawie (wykres
9).
W związku z planowaną wysoką podażą, prognozujemy wzrost
stopy pustostanów w latach 2015-2016.
Czynsze
Źródło: PORF, DTZ, (p)-prognoza
Na przestrzeni ostatnich trzech lat zaobserwowano spadek
czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie.
Na koniec pierwszej połowy 2015 roku stawki w strefach
centralnych plasowały się w przedziale 22-24 euro za m kw. za
miesiąc. W lokalizacjach oddalonych od centrum stawki
mieściły się w przedziale od 10 do 15,5 euro za m kw. za
miesiąc, zaś na obrzeżach centrum – 16-18 euro (głównie w
okolicy Ronda Daszyńskiego i Dworca Gdańskiego) (wykres
10).
Obecna sytuacja na rynku, z rekordowo wysoką nową podażą,
utrzymującą się silną aktywnością deweloperów i wysokim
wskaźnikiem dostępności, jest korzystna dla najemców, co
doprowadziło do nasilenia się konkurencji pomiędzy
wynajmującymi. W rezultacie najemcy mogą liczyć na
atrakcyjne zachęty, w tym okresowe zwolnienia z czynszu oraz
dopłaty do aranżacji powierzchni, co doprowadziło do spadku
stawki czynszów efektywnych o 10-25% w stosunku do stawek
czynszów wywoławczych.
Z uwagi na znaczną podaż planowaną na najbliższe dwa lata,
DTZ prognozuje kontynuację tego trendu spadkowego dla
czynszów efektywnych, zwłaszcza w budynkach o niższej
jakości i położonych w mniej popularnych lokalizacjach.
Wykres 9
Stopa pustostanów (wg podstref), I poł. 2015
Źródło: PORF, DTZ
Wykres 10
Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchne biurowe
(wg stref, euro/m kw./m-c)
Źródło: PORF, DTZ
www.dtz.com
Property Times
4
Biura w Warszawie, II kwartał 2015 r.
Tabela 1
Największe budynki biurowe ukończone w I poł. 2015 r.
Powierzchnia (m kw.)
Strefa
Deweloper/Właściciel
Postępu 14
35 000
Południe Górne
HB Reavis
Spektrum Tower
27 200
Ścisłe Centrum
Europa Capital
Pacific Office Building
17 600
Południe Górne
Kronos Real Estate
Park Rozwoju II
16 800
Południe Górne
Echo Investment
Karolkowa Business Park
14 700
Zachód
Grupa Asbud
Dzielna 60
6 800
Północ
Ochnik Development
Powierzchnia (m kw.)
Strefa
Deweloper/Właściciel
Royal Wilanów
33 700
Południowy Wschód
Capital Park
Domaniewska Office Hub
27 300
Południe Górne
PHN & Unibep
Eurocentrum Office Complex II
27 000
Południowy Zachód
Capital Park
Multimedialny Dom Plusa
23 000
Południe Górne
White Stone Development
Astrum Biznes Park I
20 000
Południowy Zachód
Prochem
Warsaw Spire C
17 600
Ścisłe Centrum
Ghelamco
Budynek
Źródło: PORF, DTZ
Tabela 2
Największe projekty biurowe planowane na II poł. 2015 r.
Budynek
Źródło: PORF, DTZ
Tabela 3
Największe transakcje najmu zawarte w I poł. 2015 r.
Najemca
Wynajęta
powierzchnia
Budynek
Strefa
Rodzaj transakcji
(m kw.)
PZU
17 500
Konstruktorska Business Center
Południe Górne
Nowa transakcja
EY
13 500
Rondo 1
Ścisłe Centrum
Przedłużenie
Aviva
12 000
Gdański Business Center II C
Północ
Przednajem
HP
10 400
University Business Center II
Południe Górne
Przedłużenie
P4
10 200
Marynarska BP
Południe Górne
Przedłużenie + ekspansja
Centrum Unijnych Projektów
Transportowych
6 200
Warsaw Spire C
Obrzeża
Centrum
Nowa transakcja
KMD
6 200
Gdański Business Center II C
Północ
Przednajem
Benefit Systems SA
6 000
Warsaw Spire C
Obrzeża
Centrum
Nowa transakcja
Sygnity
5 500
Royal Wilanów
Południowy
Wschód
Nowa transakcja
Euler Hermes
5 400
Nimbus
Południowy
Zachód
New Nowa transakcja
Źródło: PORF, DTZ
www.dtz.com
Property Times
5
Biura w Warszawie, II kwartał 2015 r.
Definicje
Zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej
Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu
klasy B.
Wolumen najmu
Umowy najmu są odnotowywane w kwartale, w którym zostały zawarte. Obejmują one nowe
umowy, umowy typy pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej powierzchni jak
również umowy wynajmu powierzchni przez właściciela budynku. Nie uwzględnia się
przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji.
Absorpcja netto
Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości
powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu.
Czynsz za najlepsze
lokale
Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni (500-1000
m kw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz
specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku.
PORF
W skład Polish Office Research Forum (PORF) wchodzi siedem firm doradczych działających
na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, JLL,
Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych
wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych.
Standardowe warunki najmu
Czynsz
Indeksacja
Opłata eksploatacyjna
Długość trwania umowy
najmu
Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN
Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI
Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków, związanych z eksploatacją i
funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału
użytkowanej przez siebie powierzchni brutto w łącznej powierzchni biurowej budynku)
Ustalana i płatna w PLN
Standardowo 5 lat
Zachęty dla najemców
Okresy wolne od czynszu
Dopłaty do aranżacji powierzchni
Kaucja
3-miesięczna gwarancja lub depozyt bankowy
Standard dostarczenia
powierzchni
Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją powierzchni wspólnych (hol
wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem powierzchni
www.dtz.com
Property Times
6
EMEA
Dyrektor Zarządzający
DTZ na region Europy
Środkowo-Wschodniej
Zespół Doradztwa
i Analiz Rynkowych
Zespół Rynków
Kapitałowych...............
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Alan Colquhoun
Starszy Dyrektor
+48 22 222 3000
[email protected]
Kamila Wykrota
Dyrektor
+48 22 222 3133
[email protected]
Craig Maguire
Starszy Dyrektor
+48 22 222 30 24
[email protected]
Zespół Powierzchni
Biurowych..................
Zespół Powierzchni
Handlowych...................
Zespół Powierzchni
Przemysłowych
i Logistycznych
Zespół Zarządzania
Portfelami
Nieruchomości
Korporacyjnych
Barbara Przesmycka
Dyrektor
+48 22 222 30 36
[email protected]
Renata Kusznierska
Starszy Dyrektor
+48 22 222 30 72
[email protected]
Marc Le Bozec
Dyrektor
+48 22 222 30 54
[email protected]
Ian Scattergood
Starszy Dyrektor
+48 22 222 31 90
[email protected]
Zespół Zarządzania
Nieruchomościami.....
Zespół Zarządzania
Projektami i Doradztwa
InwestycyjnoBudowlanego
Zespół
Wycen......................
.....
Christopher Rasiewicz
Dyrektor
+48 22 222 30 40
[email protected]
Andrew Frizell
Dyrektor
+48 22 222 31 22
[email protected]
Urszula Sobczyk
Dyrektor
+48 22 222 31 80
[email protected]
Zastrzeżenie
Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału
wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie
sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe
w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być,
w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej
zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na DTZ jako źródło danych.
© DTZ 2015
Global Headquarters
77 West Wacker Drive
18th Floor
Chicago, IL 60601 USA
phone +1 312 424 8000
fax +1 312 424 8080
email [email protected]
www.dtz.com
Pełna lista publikacji
dostępna na stronie:
www.dtz.com/research
DTZ Poland
Złota 59 Street
8th Floor
Warsaw, 00-120
phone
+48 22 2220 000
fax
+48 22 2220 001
email
[email protected]
Property Times
7