Property Times Office Warsaw

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Stabilny popyt
Warszawa Biura, IV kw. 2014

Na koniec 2014 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w
Warszawie osiągnęły blisko 4,4 miliona m kw., z czego ok. 75% zlokalizowane jest
w czterech strefach: Południe Górne, Obrzeża Centrum, Południowy Zachód i
Ścisłe Centrum (mapa ze strefami rynku biurowego jest dostępna na str. 6).

W ciągu ubiegłego roku na rynek trafiło 25 projektów biurowych o powierzchni
przekraczającej 275 000 m kw., co oznacza spadek o 9% w porównaniu do
wielkości odnotowanej w 2013. Biorąc pod uwagę plany deweloperów, roczny
poziom podaży w 2015 roku może przekroczyć 320 000 m kw., co będzie
najwyższą wartością notowaną na rynku począwszy od 2001 roku.

W ciągu ostatnich czterech lat, popyt na powierzchnie biurową w Warszawie
znajdował się na relatywnie stabilnym wysokim poziomie, co jest odzwierciedlone
rocznymi wielkościami wynajętej powierzchni (Wykres 1).

Silna aktywność na rynku najmu wynikała w mniejszym stopniu z powiększania
zajmowanej powierzchni, a w większym – z relokacji związanych z optymalizacją.
Wiele firm zdecydowało się na wykorzystanie sprzyjającej sytuacji rynkowej i
zmianę biura.

Pod koniec 2014 roku, stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 13,3%, co
oznacza wzrost o 1,6 pkt. proc. w porównaniu do roku ubiegłego. W centrum
współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł o 4,6 pkt. proc. i osiągnął 15,2%,
natomiast w lokalizacjach poza centralnych pozostał relatywnie stabilny (12,4%).

Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum znajdują się
w przedziale 22-25 euro za m kw. za miesiąc, natomiast poza centrum wahają się
od 14-15,5 euro za m kw. za miesiąc. W wyniku rosnącej konkurencji między
właścicielami nieruchomości, spodziewamy się presji na spadek czynszów
efektywnych.
23 stycznia 2015
Spis treści
Sytuacja makroekonomiczna 2
Podaż
3
Popyt
3
Pustostany
4
Czynsze
4
Mapa - strefy rynku biurowego 6
Definicje
7
Autor
Katarzyna Lipka
Associate Director,
Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych
+48 22 2223 132
[email protected]
Wykres 1
Roczne wartości popytu i absorpcji netto (tys. m kw.)
700
Kontakty
600
Kamila Wykrota
Dyrektor, Zespół Doradztwa i Analiz
Rynkowych
+ 48 22 222 31 33
[email protected]
500
Magali Marton
Head of EMEA Research
+ 33 1 49 64 49 54
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
www.dtz.com
400
300
200
100
0
2011
2012
2013
2014
Absorpcja netto
Wolumen transakcji (wył. renegocjacje/przedłużenia umów)
Całkowity wolumen transakcji
Źródło: DTZ, WRF
Property Times
1
Warszawa Biura, IV kw. 2014
Sytuacja makroekonomiczna
Wykres 2
Wzrost PKB i inflacja w Polsce
2016(p)
2015(p)
2014(p)
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
140 000
120 000
-5 000
100 000
-10 000
80 000
60 000
-15 000
40 000
-20 000
20 000
0
-25 000
Eksport
Import
Bilans handlowy
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Wykres 4
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie (PLN) i stopa
bezrobocia w Polsce
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Wynagrodzenie
2014
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2013
W 2014 roku sytuacja na rynku pracy w Polsce uległa wyraźnej
poprawie. Na koniec listopada stopa bezrobocia wyniosła
11,4%, w porównaniu do 13,2% odnotowanych w listopadzie
2013. Ponadto, w 2014 roku przeciętne miesięczne
wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw osiągnęło poziom
3 980 złotych, co oznacza wzrost o 3,7% w porównaniu do
roku ubiegłego.
160 000
2012
Rynek pracy
5 000
2011
Od stycznia do października 2014, eksport i import polskich
towarów i usług rósł w takim samym tempie wynoszącym 4,8%
(r/r). Deficyt handlowy osiągnął poziom 1,1 mld euro. W
przypadku eksportu, najbardziej dynamiczny wzrost został
odnotowany w sprzedaży do krajów UE – blisko 7,5% (r/r).
180 000
2010
Bilans handlowy
Bilans handlowy, mln EUR
2009
Mimo, że w pierwszych ośmiu miesiącach 2014 roku polski
złoty umocnił się wobec euro i dolara, to w kolejnych
miesiącach trend ten odwrócił się. Kursy walutowe, zarówno
EUR/PLN, jak i USD/PLN, nieznacznie wzrosły do poziomu
4,22 EUR/PLN i 3,43 USD/PLN w grudniu 2014. Osłabienie
krajowej waluty było związane z pogorszeniem sytuacji
gospodarczej, szczególnie w strefie euro, oraz napięciami
politycznymi w otoczeniu gospodarczym Polski. Do wzrostu
kursu dolara przyczyniła się natomiast poprawa sytuacji w
gospodarce amerykańskiej.
Wykres 3
2008
Kurs walutowy
Inflacja
Źródło: Narodowy Bank Polski, (p) - prognoza
2007
W okresie od stycznia do listopada 2014 inflacja wyniosła 0.1%
i zgodnie z prognozą NBP będzie to także średni poziom dla
całego roku. Bardzo niski poziom inflacji wynika z ogólnej
sytuacji gospodarczej oraz czynników podażowych, w tym
spadku cen żywności oraz paliw. Ze względu na utrzymującą
się od lipca 2014 deflację, w październiku Rada Polityki
Pieniężnej podjęła decyzję o obniżeniu stopy referencyjnej o
0,5 p.p. do poziomu 2%. Niskie stopy procentowe wpływają na
wzrost popytu na kredyty i tym samym napędzają konsumpcję.
Wzrost PKB
2006
Konsumpcja była głównym komponentem wpływającym na
pozytywną dynamikę PKB. Biorąc pod uwagę poprawę sytuacji
na rynku pracy oraz stopniowo wzrastającą siłę nabywczą
gospodarstw domowych, ten trend powinien utrzymać się także
w kolejnych latach. Prognozowany przez NBP wzrost PKB w
latach 2015 będzie oscylował na poziomie około 3%.
2005
Po dwóch latach spowolnienia rozwój polskiej gospodarki
zauważalnie przyspieszył. Zgodnie z szacunkami Narodowego
Banku Polskiego (NBP), w 2014 roku wzrost PKB wyniósł 3,2%
(r/r) w porównaniu do 1,6% odnotowanych w 2013 roku. W
pierwszej połowie roku, Polska pozostała odporna na
polityczne i ekonomiczne zawirowania w Europie. Jednak już w
drugiej połowie roku, dalsze pogarszanie się aktywności
gospodarczej w krajach Unii Europejskiej nieznacznie osłabiło
lokalną gospodarkę przez negatywny wpływ na bilans handlu
zagranicznego oraz nastroje w sektorze przedsiębiorstw.
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2005
Wzrost gospodarczy i inflacja
Stopa bezrobocia
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
www.dtz.com
Property Times
2
Warszawa Biura, IV kw. 2014
W 2014 roku, popyt (wolumen transakcji bez renegocjacji i
przedłużeń umów najmu) osiągnął blisko 425 000 m kw., co
stanowi nieznaczny spadek (o 6%) w porównania do wartości
odnotowanej rok wcześniej. Łączna wielkość powierzchni
biurowej wynajętej w ciągu poprzedniego roku wyniosła ok.
610 000 m kw. – o 3% mniej niż w 2013 roku i niemal tyle
samo co w 2012.
Podobnie jak w okresie 2010-2013, również w 2014 roku
najemcy często decydowali się na pozostanie w
dotychczasowych lokalizacjach i w konsekwencji, renegocjacje
i przedłużenia umów najmu, stanowiły znaczną część
całkowitego wolumenu transakcji (31%). Umowy typu pre-let
straciły na popularności w rezultacie większej dostępności
powierzchni w istniejących budynkach.
Silny popyt notowany na rynku w ciągu ostatnich czterech lat w
dużym stopniu wynikał z aktywności związanej z optymalizacją
powierzchni. Wielu najemców zdecydowało się na
wykorzystanie sprzyjającej sytuacji rynkowej i relokację do
nowego biura. DTZ jest zdania, że taki trend będzie widoczny
również w najbliższych latach, ze względu na rosnącą
konkurencję pomiędzy właścicielami nieruchomości i spadek
czynszów efektywnych.
800
600
400
200
0
Planowana podaż 2015-2016 (p)
Zasoby (koniec 2014)
Źródło: WRF, DTZ, (p) – prognoza
Wykres 6
Roczne wartości podaży i popytu (tys. m kw.)
2014
2013
2015(p)
Podaż
Źródło: WRF, DTZ, (p) - prognoza
2012
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2011
Popyt na nowoczesne biura w Warszawie znajdował się na
wysokim stabilnym poziomie przez cały okres 2011-2014, co
jest odzwierciedlone rocznymi wielkościami wynajętej
powierzchni.
1 000
2010
Popyt
1 200
2009
Warto zauważyć, że blisko 30% łącznej podaży przewidzianej
na kolejne 2 lata, zlokalizowane jest w strefie Obrzeża
Centrum, głównie w jej zachodniej części (rejon Ronda
Daszyńskiego). Jest to związane z kilkoma dużymi projektami,
które znajdują się na etapie realizacji i mogą zostać oddane do
użytkowania do końca 2016 roku.
1 400
2008
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą
blisko 4,4 miliona m kw., z czego ok. 75% zlokalizowane jest w
czterech największych strefach: Południe Górne, Obrzeża
Centrum, Południowy Zachód oraz Ścisłe Centrum. Większość
powierzchni planowanej na 2015 i 2016 rok również znajduje
się w tych lokalizacjach, co doprowadzi do umocnienia ich
biznesowego charakteru.
1 600
2007
Oddanie do użytkowania niektórych projektów planowanych na
2014 rok, zostało przesunięte na 2015 i dlatego wielkość
podaży w bieżącym roku może przekroczyć wartość
prognozowaną jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Według
najnowszych szacunków, w 2015 spodziewamy się ukończenia
projektów o łącznej powierzchni ok. 320 000 m kw., co będzie
najwyższą wartością począwszy od 2001 roku. Biorąc pod
uwagę plany deweloperów, podaż w 2016 może znaleźć się na
jeszcze wyższym poziomie.
Istniejąca i planowana podaż w podziale na strefy
(tys. m kw.)
2006
W 2014 roku na rynek warszawski dostarczone zostało ponad
275 000 m kw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 9%
w porównaniu do roku poprzedniego i jest wartością zbliżoną
do odnotowanej w 2012.
Wykres 5
2005
Podaż
Popyt
Wykres 7
Roczny wolumen transakcji najmu w podziale na typ
umowy
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Nowe transakcje + ekspansje
Umowy pre-let
Renegocjacje / przedłużenia umów najmu
Źródło: WRF, DTZ
www.dtz.com
Property Times
3
Warszawa Biura, IV kw. 2014
Pustostany
Wykres 8
Stopa pustostanów w Warszawie, 2000-2015 (p)
Na koniec 2014 roku, stopa pustostanów w Warszawie
wyniosła 13,3%, co oznacza spadek o 0,5 pkt. proc. w
porównaniu do III kw. tego roku. Wynika to przede wszystkim z
silnego popytu oraz relatywnie niskiego poziomu nowej podaży
odnotowanej w IV kw. 2014.
W ciągu całego ubiegłego roku, współczynnik powierzchni
niewynajętej wzrósł o 1,6 pkt. proc. (z 11,7% na koniec 2013r.).
Należy zaznaczyć, że podczas gdy w lokalizacjach poza
centrum, stopa pustostanów pozostała na relatywnie
niezmienionym poziomie (12,4% w 2014 w porównaniu do
12,2% w 2013), to w centrum wzrosła w tym samym okresie z
10,6% do 15,2%.
Podobnie jak w poprzednich kwartałach, najwyższy wskaźnik
pustostanów został odnotowany w strefie Północ (21,1%).
Wartości przekraczające średni wskaźnik zarejestrowano
również w obu lokalizacjach centralnych (Ścisłe Centrum i
Obrzeża Centrum) oraz w strefie Południowy Zachód.
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Średnio
Centrum
Poza Centrum
Źródło: WRF, DTZ, (p) - prognoza
Wykres 9
Czynsze
W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży, w 2014 roku
można było zaobserwować presję na spadek czynszów
efektywnych, zwłaszcza w obiektach charakteryzujących się
niższym standardem technicznym oraz/lub gorszą lokalizacją.
Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe w
centrum spadły nieznacznie (średnio o ok. 0,5-1 euro za m kw.
za miesiąc) i pod koniec ubiegłego roku znalazły się na
poziomie 22-25 euro za m kw. za miesiąc. Poza centrum
stawki czynszów dla najwyższej klasy budynków pozostały
relatywnie stabilne i wahają sie od 14-15,5 euro za m kw. za
miesiąc.
Obecne warunki rynkowe (wysoka podaż i rosnące stopy
pustostanów) faworyzują najemców i wpływają na wzrost
konkurencji wśród właścicieli nieruchomości. W rezultacie
oferują oni szerokie pakiety zachęt obejmujące głównie okresy
wolne od czynszu oraz dopłaty do aranżacji powierzchni.
Biorąc pod uwagę wysoki poziom planowanej podaży, DTZ jest
zdania, że trend ten utrzyma się również w kolejnych latach.
Stopa pustostanów w podziale na strefy, koniec 2014
Południe Dolne
8,4%
Południowy Wschód
9,7%
Wschód
10,0%
Zachód
11,0%
Południe Górne
11,9%
Warszawa (średnio)
13,3%
Południowy Zachód
13,7%
Obrzeża Centrum
14,4%
Ścisłe Centrum
16,5%
Północ
21,1%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Źródło: WRF, DTZ
Wykres 10
Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w
podziale na strefy, EUR/m kw./ miesiąc
Ścisłe Centrum
Obrzeża Centrum
Północ
Zachód
Południe Górne
Południowy Zachód
Południowy Wschód
Wschód
Południe Dolne
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
Źródło: WRF, DTZ
www.dtz.com
Property Times
4
Tabela 1
Największe budynki biurowe ukończone w 2014 roku
Budynek
Pow. biurowa (m kw.)
Strefa
Deweloper
Gdański Business Center 1 (budynki A i B)
44 500
Północ
HB Reavis
Eurocentrum Office Complex I
38 700
Południowy Zachód
Capital Park
Warsaw Spire B
20 000
Obrzeża Centrum
Ghelamco
Nimbus Office
19 000
Południowy Zachód
Immofinanz Group
Park Rozwoju I
16 000
Południe Górne
Echo Investment
Atrium 1
15 700
Ścisłe Centrum
Skanska Property Poland
Pow. biurowa (m kw.)
Strefa
Deweloper
Postępu 14
33 700
Południe Górne
HB Reavis
Royal Wilanów
28 000
Południowy Wschód
Capital Park
Spektrum Tower
27 300
Ścisłe Centrum
Europa Capital
Domaniewska Office Hub
27 000
Południe Górne
PHN
Multimedialny Dom Plusa
23 000
Południe Górne
White Stone Development
Warsaw Spire C
20 000
Obrzeża Centrum
Ghelamco
Pacific Office Building
17 600
Południe Górne
Kronos Real Estate
Źródło: WRF, DTZ
Tabela 2
Największe projekty biurowe planowane na 2015 rok
Budynek
Źródło: WRF, DTZ
Tabela 3
Największe transakcje najmu zawarte w 2014 roku
Wynajęta
pow. biurowa
(m kw.)
Budynek
Strefa
Rodzaj transakcji
Raiffeisen Bank
19 500
Prime Corporate Center
Obrzeża Centrum
Pre-let
Agencja Restrukturyzacji i
Modernizacji Rolnictwa
17 500
Poleczki Business Park
Południe Dolne
Renegocjacja
PKP SA, PKP Intercity, PKP
Informatyka
15 000
West Station
Południowy Zachód
Pre-let
Netia
13 200
Marynarska Business Park
Południe Górne
Renegocjacja
Citi Service Center Poland
12 600
Marynarska 12
Południe Górne
Nowa umowa i ekspansja
PWC
10 800
International Business Centre
Obrzeża Centrum
Renegocjacja
Deloitte
10 600
Q22
Ścisłe Centrum
Pre-let
Media Saturn Holding
8 000
Blue City Offices
Południowy Zachód
Renegocjacja
Moneygram
7 300
Konstruktorska Business Center
Południe Górne
Nowa umowa
Najemca
Źródło: WRF, DTZ
Property Times
5
Mapa. Strefy rynku biurowego w Warszawie
Źródło: WRF, DTZ
Property Times
6
Definicje
Zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej
Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy
B.
Wolumen najmu
Umowy najmu są odnotowywane w kwartale, w którym zostały zawarte. Obejmują one nowe
umowy, umowy typy pre-let, rozszerzenia dotychczasowej powierzchni jak również umowy
wynajmu powierzchni przez właściciela budynku. Nie uwzględnia się przedłużenia
dotychczasowych umów / renegocjacji.
Absorpcja netto
Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości
powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu
Czynsz za najlepsze
lokale
Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni – 500 -1 000 m
kw., uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji,
w najlepszych lokalizacjach na rynku.
WRF
Warsaw Research Forum (WRF) – Forum, w skład którego wchodzi siedem firm doradczych
działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ,
JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych
wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych.
Standardowe warunki najmu
Czynsz
Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN
Indeksacja
Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI
Opłata eksploatacyjna
Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków, związanych z eksploatacją i
funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału
użytkowanej przez siebie powierzchni brutto w łącznej powierzchni biurowej budynku)
Ustalana i płatna w PLN
Długość trwania umowy
najmu
Standardowo 5 lat
Zachęty dla najemców
Okresy wolne od czynszu
Dopłaty do aranżacji powierzchni
Kaucja
3 miesięczny gwarancja lub depozyt bankowy
Standard dostarczenia
powierzchni
Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją powierzchni wspólnych (hol
wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem powierzchni
Property Times
7
EMEA
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Dyrektor Zarządzający
DTZ na region Europy
Środkowo-Wschodniej
Alan Colquhoun
Starszy Dyrektor
+48 22 222 30 00
[email protected]
Zespół Doradztwa i
Analiz Rynkowych
Zespół Rynków
Kapitałowych
Kamila Wykrota
Dyrektor
+48 22 222 3133
[email protected]
Craig Maguire
Starszy Dyrektor
+48 22 222 30 24
[email protected]
Zespół Zarządzania
Portfelami
Nieruchomości
Komercyjnych
Zespół Powierzchni
Biurowej
Zespół Powierzchni
Handlowej
Zespół Powierzchni
Magazynowej
Barbara Przesmycka
Dyrektor
+48 22 222 30 36
[email protected]
Renata Kusznierska
Starszy Dyrektor
+48 22 222 30 72
[email protected]
Marc Le Bozec
Dyrektor
+48 22 222 30 54
[email protected]
Zespół Zarządzania
Nieruchomościami........
.
Zespół Doradztwa
InwestycyjnoBudowlanego
Zespół
Wycen...........................
Christopher Rasiewicz
Dyrektor
+48 22 222 30 40
[email protected]
Andrew Frizell
Dyrektor
+48 22 222 31 22
[email protected]
Ian Scattergood
Starszy Dyrektor
+48 22 222 31 90
[email protected]
Urszula Sobczyk
Dyrektor
+48 22 222 31 80
[email protected]
Zastrzeżenie
Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału
wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały
dokładnie sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub
straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w
raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie
powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się
na DTZ jako źródło danych.
Pełna lista publikacji
dostępna na stronie:
www.dtz.com/research
© DTZ Styczeń 2015
Global Headquarters
77 West Wacker Drive
18th Floor
Chicago, IL 60601 USA
phone
+1 312 424 8000
fax
+1 312 424 8080
email
[email protected]
DTZ Polska
Ul. Złota 59
8 piętro
00-120 Warszawa
tel
+48 22 2220 000
fax
+48 22 2220 001
email
[email protected]
Property Times
8