Market review 2008

Rynek Powierzchni Handlowych
Polska
2009
Wskaźniki ekonomiczne
W 2008 r. zaobserwowano kontynuację polepszenia sytuacji dochodowej
Wzrost konsumpcji indywidualnej o 3,5% w 2009 roku bazować będzie na
gospodarstw domowych wynikającej z kilku zjawisk mających miejsce w
wzroście dochodów gospodarstw domowych w wyniku obniżenia stawek
skali całej gospodarki. Przede wszystkim stopa bezrobocia uległa dalszemu
podatków PIT oraz waloryzacji rent i emerytur, która będzie relatywnie
obniżeniu do poziomu 9,5% w grudniu 2008 r. (w porównaniu do 11,4% w
wysoka ze względu na wysoki poziom inflacji w 2008 r.
2007 r.). Wzrosło przeciętne wynagrodzenie i zwiększyła się siła nabywcza
płac szczególnie w odniesieniu do większości towarów żywnościowych.
Sprzedaż detaliczna w Polsce w ciągu całego roku wzrosła o około 12,9% w
porównaniu do 2007 roku. Na tak wysoki wynik miały wpływ przede
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu
wszystkim wysokie wzrosty odnotowane w pierwszym i drugim kwartale. W
2008 wynosiło 3 419,82 PLN; natomiast średnie wynagrodzenie dla całego
drugiej połowie roku dynamika sprzedaży nie była tak wysoka, co
roku 2008 jest szacowane na poziomie około 3 180 PLN. W stosunku do
spowodowane było zmniejszeniem się skłonności konsumentów do
poprzedniego roku odnotowano 10-procentowy wzrost wynagrodzenia.
wydawania w skutek pogarszających się prognoz wskaźników
ekonomicznych.
Według szacunków Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych
Lewiatan wzrost wynagrodzenia w 2009 sięgnie 3 – 3,5%, nie będzie więc
Systematycznie rośnie także wartość towarów sprzedanych w Internecie za
już tak spektakularny jak w 2008 roku, jednak będzie nadal czynnikiem
pośrednictwem sklepów i aukcji internetowych. W 2008 roku poprzez ten
wspierającym konsumpcję.
kanał dystrybucji sprzedane zostały towary za 11,5 mld PLN, a w 2009
spodziewany jest dalszy 13-procentowy wzrost.
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze
przedsiębiorstw
Miesięczny wzrost sprzedaży detalicznej rok do roku
PLN
3 200
14%
13%
12%
2 800
9%
2 000
8%
7%
1 600
6%
3%
2%
4%
3%
3%
20
15
10
1 200
5%
4%
%
2 400
10%
10%
25
3%
5
800
400
0%
0
0
2000
2001
2002
2003
2004
Przeciętne wynagrodzenie
2005
2006
2007
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
XI
XII
2008* 2009*
2007
Zmiana roczna w %
2008
Źródło: Główny Urząd Statystyczny (GUS), *prognoza
Źródło: GUS
Sprzedaż detaliczna w punktach detalicznych i placówkach
gastronomicznych, w mld PLN
Sprzedaż w punktach detalicznych i w Internecie, w mld
PLN
mld PLN
584
600
517
500
400
360
434
401
386
375
433
8,0
300
465
11,4
600
10
400
8
300
7,2
4,2
6
200
4,1
4
2,7
100
2
1,0
0
0
2000
Wartość
Źródło: GUS
2001
2002
Roczny wzrost
2003
2004
2005
2006
2007
mld PLN
%
14
12,9
12
2008
11,5
7,1
500
200
5
1,9
3,1
434
433
465
2004
2005
2006
517
584
100
0
placówki detaliczne i punkty gastronomiczne
Źródło: GUS
2007
sklepy i aukcje internetowe
2008
Podaż powierzchni handlowych
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec
W wyniku zaistniałych obecnie ograniczeń finansowych oraz rynkowych,
2008 roku wyniosła 8,4 miliona m kw. 73% całkowitej podaży stanowiły
niektóre z planowanych inwestycji mogą zostać przesunięte na kolejne lata
centra handlowe o łącznej powierzchni równej 6,2 miliona m kw., 18%
lub nawet zaniechane. Do największych przeszkód w realizacji nowych
magazyny handlowe, 7% parki handlowe oraz 1% centra wyprzedażowe.
inwestycji należą: wzrost wymaganego udziału kapitału własnego do 30 –
35% (do września 2008 wynosił on 20 – 25%), wzrost wymaganego
Około 43% nowoczesnej powierzchni handlowej dostarczonej w 2008
współczynnika wynajęcia obiektu do 60 – 70 %, problemy z uzyskaniem
zlokalizowane jest w miastach powyżej 200 tys. mieszkańców, w których
gwarancji bankowych oraz rosnące dopłaty do aranżacji lokali dla najemców.
średnie nasycenie osiągnęło poziom równy 616 m kw. na tysiąc
Z drugiej jednak strony, w związku z rosnącą konkurencją przy
mieszkańców. Spośród 17 największych polskich miast oraz aglomeracji
zmniejszającej się liczbie projektów, obserwuje się spadek kosztów budowy.
największe nasycenie powierzchnią handlową zanotowano w Poznaniu –
997 m kw. na tysiąc mieszkańców. Jednak w odniesieniu do populacji miast
Nowe projekty są bardzo dokładnie oceniane pod względem opłacalności, a
razem z ich obszarami metropolitalnymi wskaźniki te osiągają dużo niższe
inwestycje wymagają bardziej profesjonalnego podejścia. DTZ przewiduje
wartości. W Poznańskim Obszarze Metropolitalnym nasycenie osiągnęło
racjonalizację planowanej podaży, szczególnie w mniejszych miastach,
wartość równą 500 m kw. na tysiąc mieszkańców, a najwyższy wskaźnik
gdzie często planowano kilka centrów handlowych. Realizacji doczekają się
odnotowano w Warszawskim Obszarze Metropolitalnym (514 m kw. na
tylko najlepsze i najmocniejsze projekty. Kolejny duży przyrost podaży na
tysiąc mieszkańców).
polskim rynku handlowym spodziewany jest w latach 2012 oraz 2013.
W 2008 roku podaż powierzchni handlowej wzrosła o ponad 840 tys. m kw.,
Utrzymanie konkurencyjnej pozycji na rynku będzie wymagało od
z czego 15% przypadło na powierzchnię handlową zlokalizowaną w
nowoczesnych centrów handlowych wprowadzenia wyróżniającej się oferty
rozbudowywanych obiektach. W porównaniu do ubiegłego roku odnotowano
czy też nowatorskiej koncepcji. W rezultacie powstawać będą innowacyjne i
1,6% wzrost podaży. Ten stosunkowo niski przyrost był wynikiem
rzadkie na lokalnych rynkach formaty oraz specjalistyczne centra handlowe.
restrykcyjnej ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych,
obowiązującej od września 2007 do lipca 2008, w skutek której uległ
wydłużeniu proces uzyskiwania wymaganych pozwoleń i wiele inwestycji
zostało przesuniętych na lata późniejsze.
Nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową w miastach
i obszarach metropolitarnych, m kw. / tys. mieszkańców
m kw. / tys. mieszkańców
1 000
Do największych nowo otwartych centrów handlowych należą między innymi
800
Forum w Koszalinie, Pestka w Poznaniu, centra Focus Mall w Bydgoszczy i
600
Zielonej Górze, Karolinka w Opolu, Pogoria w Dąbrowie Górniczej oraz Alfa
400
w Białymstoku.
200
Miasto
POLSKA
Lublin
Białystok
Szczecin
Łódź
Kraków
Bydgoszcz/
Bydg-toruński
podaży w tym okresie na poziomie 800 – 900 tys. m kw. rocznie.
Trójmiasto
milion m kw. rocznie w latach 2009 - 2011, firma DTZ szacuje przyrost nowej
Katowice
Warszawa
Poznań
Pomimo wcześniejszych prognoz przewidujących wzrost zasobów o ponad 1
Wrocław
0
Obszar Metropolitarny
Źródło: DTZ Research
Typy nowoczesnych obiektów handlowych, koniec 2008
1%
1%
Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej 1993 – 2009*
w tys. m kw.
Centra handlowe
7%
w mln m kw.
10
1000
9
8
Magazyny handlowe
800
7
6
600
18%
Parki handlowe
5
4
400
3
73%
Centra wyprzedażowe
2
200
1
Podaż roczna
Źródło: DTZ Research
Podaż skumulowana
Źródło: DTZ Research, *prognoza
2009*
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
1994
Inne
1993
0
Popyt
Czynsze
Popyt na nowoczesną powierzchnię handlową w 2008 roku był bardzo silny,
Czynsze za powierzchnię handlową zależą od wielu czynników, wśród
co odzwierciedlały niskie stopy pustostanów w centrach handlowych (0 –
których znajdują się m.in. pozycja centrum na lokalnym rynku, reputacja
3%), a także wysoki stopień wynajęcia projektów będących w budowie oraz
najemcy, lokalizacja sklepu w centrum handlowym czy wielkość lokalu.
planowanych. Na polskim rynku pojawiły się nowe marki (m.in. Halfords,
Hästens, Cache-Cache, Matinique, Top Shop, Planet Sushi), a sieci już
Czynsze za najlepsze, 100-metrowe lokale w najlepszych centrach
działające utworzyły nowe koncepty np. Bodique i Cortefiel (nowy format
handlowych w ośmiu największych polskich aglomeracjach pozostały
grupy Empik Media & Fashion), Massimo Dutti (Inditex), Mohito (Artman) czy
stabilne w 2008 roku. Najwyższe osiągalne czynsze odnotowano w
Geox (Gino Rossi).
warszawskich galeriach handlowych (85 – 90 € za m kw. na miesiąc) jak
również przy warszawskich ulicach handlowych (90 – 100 € za m kw.)
Także sieci luksusowe doceniły potencjał polskich klientów i w 2008 roku
zostały otwarte placówki Blueberry Kids, Caractere, Dyrberg & Kern, Hublot,
W przeciwieństwie do czynszów w centrach handlowych, stawki najmu za
Kenzo, Mariella Burani, Paul & Shark i Samsonite Blacklabel. Sieci
lokale przy głównych ulicach handlowych wzrosły aż w pięciu z ośmiu
luksusowe otwierają swoje placówki zarówno w centrach handlowych jak i w
największych polskich miast i aglomeracji. Główną przyczyną
prestiżowych lokalizacjach przy ulicach handlowych. W 2009 roku do Polski
zaobserwowanych wzrostów była ekspansja banków i instytucji finansowych
wejdą m.in. Moschino, Joop! oraz butik Valentino, natomiast zapowiadany
poszukujących lokali na swoje placówki.
debiut na polskim rynku sieci DKNY został odwołany z powodu kryzysu
ekonomicznego.
DTZ prognozuje na 2009 dalszą stabilizację stawek najmu zarówno w
sektorze centrów handlowych jak i przy ulicach handlowych, do czego
Niektóre sieci handlowe nadal zapowiadają rozwój, chociaż wyraźne jest
przyczynią się: ograniczenie tempa podaży nowych obiektów w dużych
spowolnienie tempa. Firma DTZ odnotowała ograniczenie liczby
miastach, racjonalizacja podaży i popytu w mniejszych miastach oraz
planowanych nowych sklepów w stosunku do planów ogłaszanych w połowie
ograniczenie ekspansji banków z powodu obecnej sytuacji ekonomicznej.
2008 roku. Maleje także zainteresowanie otwieraniem placówek w
mniejszych miastach. Sieci handlowe chętniej negocjują wynajem lokali,
których otwarcie jest przewidziane w dłuższym okresie tj. w latach 2010 –
2012. Spowolnienie w otwarciu nowych placówek nie dotyczy sieci
Czynsze za najlepsze lokale, koniec 2008
100 €
oferujących towary z dolnej półki cenowej, dla których obecna sytuacja
80
ekonomiczna może okazać się bardzo korzystna.
60
40
Wrocławiu, planuje także dalszą ekspansję.
Centra handllowe
Łódź
Szczecin
Kraków
Katowice
w 2008 roku sieć Halfords, która otworzyła pierwszą placówkę we
Poznań
polski rynek w 2009 roku. Należą do nich Primark czy TK Maxx. Debiutująca
Trójmiasto
0
Wrocław
Zachodniej kilka międzynarodowych sieci handlowych planuje wejście na
20
Warszawa
Mimo pogarszającej się koniunktury na rynkach handlowych Europy
Główne ulice handlowe
Źródło: DTZ Research
Sieci handlowe wybierają każdą nową lokalizację ze szczególną
ostrożnością, a coraz więcej najemców oczekuje dopłat do aranżacji lokalu.
Poziom czynszów w 2008 w porównaniu z 2007
Wolniejszy wzrost sprzedaży i umacniający się kurs Euro mogą
Miasto
Centra handlowe
Ulice handlowe
spowodować spadek opłacalności niektórych sklepów, co może prowadzić
Warszawa
stabilne
wzrost
do ich zamknięcia. Dotyczyć to będzie przede wszystkim lokalnych
Wrocław
stabilne
stabilne
Trójmiasto
stabilne
stabilne
Poznań
stabilne
wzrost
Katowice
stabilne
wzrost
Kraków
stabilne
wzrost
centrach handlowych kończyć się będą pięcioletnie umowy najmu, a w
Szczecin
wzrost
wzrost
najlepszych obiektach właściciel będzie mógł wymienić najemców, którzy nie
Łódź
stabilne
stabilne
operatorów, ale także ogólnopolskich sieci.
DTZ prognozuje stabilizację wskaźników powierzchni niewynajętej. W
gorszych obiektach stopa pustostanów może wzrosnąć, wydłuży się także
czas poszukiwania nowego najemcy. Należy zauważyć, że w niektórych
osiągają zadowalających wyników.
Źródło: DTZ Research
Największe projekty handlowe oddane w 2008 roku
Powierzchnia
Centrum
Miasto
najmu
(m kw.)
Największe projekty handlowe planowane na 2009
Liczba
sklepów
Powierzchnia
Centrum
Liczba
Miasto
najmu (m kw.)
Kraków
101 000
230
Warszawa
60 000
670
Poznań
55 000
200
Częstochowa
50 000
114
35 000
120
Lubin
32 000
130
Wrocław
31 000
120
Lublin
31 000
75
sklepów
Forum Koszalin
Koszalin
54 000
100
Bonarka
Pestka
Poznań
42 000
75
Maximus II
Bydgoszcz
39 000
150
Galeria Malta
Opole
37 000
140
Galeria Jurajska
35 000
100
Focus Mall
Białystok
32 000
150
Cuprum Arena
Ferio Konin
Konin
30 000
62
Renoma
Focus Mall
Zielona Góra
29 000
110
Mega Olimp IV
Jantar
Słupsk
23 000
70
Galeria Przymorze
Gdańsk
29 000
60
Galeria Wisła
Płock
23 000
120
Sfera (rozbudowa)
Bielsko-Biała
27 000
110
Focus Mall
Karolinka
Pogoria
Alfa
Dąbrowa
Górnicza
Źródło: DTZ Research
Piotrków
Trybunalski
Źródło: DTZ Research
Główne wskaźniki rynkowe, koniec 2008
Miasto
Populacja
Podaż istniejąca
Największe centra handlowe
(m kw.)
Nasycenie na tys.
Podaż
mieszkańców
planowana 2009
(m kw.)
- 2010 (m kw.)
478
24 000
Silesia City Center, M1 Czeladź, Forum
Górny Śląsk
2 000 000
960 000
Warszawa
1 710 000
1 580 000
Galeria Mokotów
922
180 000
Trójmiasto
750 000
580 000
Galeria Bałtycka, Auchan Port Rumia
775
80 000
Łódź
750 000
460 000
Manufaktura, Galeria Łódzka
613
100 000
Kraków
760 000
470,000
Zakopianka, Galeria Krakowska, M1
625
150 000
Wrocław
630 000
510 000
Magnolia Park, Pasaż Grunwaldzki
803
30 000
Poznań
560 000
560,000
Stary Browar, Auchan Swadzim, M1
997
70 000
Szczecin
410 000
250 000
Galaxy, Ster, Turzyn
612
20 000
Polska
38 120 000
8 390 000
/
220
/
Gliwice, Trzy Stawy
Arkadia, Wola Park, Złote Tarasy,
Źródło: DTZ Research
Definicje
DTZ
W celu usystematyzowania rynku powierzchni handlowych w Polsce
DTZ w Polsce świadczy pełną gamę usług związanych z rynkiem
DTZ stosuje następujące definicje:
nieruchomości komercyjnych. Nasza wiedza i doświadczenie buduje
przewagę dla klientów w dzisiejszym dynamicznym otoczeniu rynkowym.
Centrum handlowe - nowoczesny obiekt handlowy o powierzchni wynajmu
brutto powyżej 5 000 m kw. powierzchni handlowej z ponad 10 sklepami,
DTZ jest jedną z wiodących międzynarodowych firm doradczych z zakresu
zarządzany przez jeden podmiot. Centra handlowe są klasyfikowane według
nieruchomości, zatrudniającą na całym świecie ponad 12 500 osób, w
trzech generacji. Centrum handlowe I generacji stanowi hipermarket (40 –
biurach zlokalizowanych w 150 miastach w 45 krajach. Firma działa na rzecz
50 % powierzchni najmu) z małą galeria handlowa uzupełniająca jego ofertę.
międzynarodowych firm, instytucji finansowych, deweloperów, inwestorów,
II generacja na rynku centrów to hipermarket z większą galerią handlową
rządów oraz klientów indywidualnych.
(zajmującą około 70% powierzchni najmu całego obiektu). III generację
charakteryzuje się większą galerią handlową oraz elementami rozrywki, a
DTZ jest obecnie jedną z największych w Polsce firm doradczych na rynku
także ograniczonym udziałem operatora spożywczego.
nieruchomości, zatrudniającą ponad 180 specjalistów świadczących usługi z
zakresu:
Park handlowy - kompleks handlowy zlokalizowany na obrzeżach miasta z
minimum dwoma średnio- i wielkopowierzchniowymi najemcami.

doradztwa inwestycyjnego

wynajmu powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych
Magazyn handlowy – wolnostojący, wielkopowierzchniowy obiekt handlowy

pozyskiwania gruntów
typowy dla sieci meblowych, RTV/AGD oraz artykułów budowlanych i

wycen nieruchomości
wyposażenia wnętrz.

doradztwa i badań rynkowych

doradztwa inwestycyjno-budowlanego

zarządzania nieruchomościami – jak biura, centra handlowe,
Centrum wyprzedażowe - wyspecjalizowane centrum, gdzie producenci
oraz sieci handlowe sprzedają po obniżonych cenach nadwyżki produkcyjne
magazyny oraz centra logistyczne.
i końcówki serii swoich produktów.
Główna ulica handlowa - ulica w centrum miasta o dużej koncentracji
operatorów handlowych i dużym natężeniu ruchu pieszego.
Czynsze za najlepsze lokale – najwyższe czynsze płacone w danym
okresie czasu przez najemców z sektora moda za atrakcyjny, około 100metrowy lokal w najlepszych centrach handlowych.
Kontakt:
Ewa Derlatka - Chilewicz
Starszy Analityk Rynku
[email protected]
DTZ Polska Sp. z o.o.
Ul. Złota 59, 00-120 Warsaw
Tel. +48 22 222 3000
Fax + 48 22 222 3001
e-mail: [email protected]
www.dtz.com/pl
Planowana galeria handlowa Alchemia w Lublinie