Statut Wspólnoty Mieszkaniowej

STATUT
Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Gryfinie
przy ulicy ...................................... nr ...........
Rozdział I
Przepisy ogólne
§ 1
1. Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół Właścicieli, których lokale wchodzą w skład
nieruchomości położonej w Gryfinie przy ul. ................................. nr ....... w dalszej części
Statutu zwanej Wspólnotą .
2. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania oraz pozywać i być pozywana.
§ 2
Nieruchomość wspólną przy ulicy .......................... nr ............ w Gryfinie stanowi działka
gruntu nr .......... o powierzchni .............. m2, budynek mieszkalny oraz wszystkie części tej
nieruchomości, wpisane do księgi wieczystej nr ........... w Sądzie Rejonowym w Gryfinie.
§ 3
1. Przedmiotem działania Wspólnoty jest nieruchomość wspólna, w skład której wchodzi grunt
oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w
szczególności : fundamenty, mury zewnętrzne, ściany konstrukcyjne, ściany działowe
poszczególnych lokali wyodrębnionych w budynku, dach, klatki schodowe, korytarze,
urządzenia techniczne, instalacje, konstrukcje balkonów i elewacje oraz inne nie
wymienione szczegółowo elementy służące do wspólnego użytku przez Właścicieli lokali.
2. Instalacje wodne, gazowe, elektryczne, znajdujące się w obrębie budynku stanowią
przedmiot współwłasności na odcinku za głównym zaworem (licznikiem), a przed zaworem
odcinającym(licznikiem) danego lokalu.
3. Instalacja centralnego ogrzewania budynku w całości stanowi współwłasność wspólnoty do
głównego licznika – zaworu odcinającego.
4. Instalacja sanitarna od wlotów poziomych w lokalach na głównym pionie kanalizacyjnym
do przyłącza kanalizacyjnego, stanowi część wspólną nieruchomości.
§ 4
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej Wspólnota odpowiada bez ograniczeń,
a każdy Właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałom w tej nieruchomości.
ROZDZIAŁ II
Własność lokalu i współwłasność nieruchomości wspólnej
§ 5
1. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku
izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
§ 6
1. Właścicielem lokalu może być osoba fizyczna lub osoba prawna.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu
notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
§ 7
1. Prawem nierozłącznie związanym z własnością lokalu (lokali) jest udział we współwłasności
nieruchomości wspólnej .
2. Instalacje wodne, gazowe, elektryczne znajdujące się w obrębie lokalu stanowią własność na
odcinku przed zaworem odcinającym (licznikiem) danego lokalu .
3. Instalacja sanitarna w obrębie lokalu przed wlotem poziomym do głównych pionów
kanalizacyjnych należy do danego lokalu.
§ 8
1. Udział Właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej, jest określony w
księdze wieczystej.
2. Udział Właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią do niego przynależną – do
łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych w
obrębie nieruchomości wspólnej.
3. Jeżeli suma udziałów nie równa się 1 (jeden) , a także w przypadku zaistnienia różnicy
między wysokością udziałów określoną w księdze wieczystej, a wysokością udziałów
wyliczoną zgodnie z zapisem w ust. 2, wówczas Właściciele lokali powinni podjąć uchwałę o
wyrażeniu zgody na stosowną korektę wysokości udziałów we współwłasności
nieruchomości wspólnej.
4. W przypadku zaistnienia sytuacji opisanej w ust. 3 do czasu jej uregulowania rozliczanie
kosztów i pożytków na nieruchomości będzie się odbywać wg posiadanych powierzchni
użytkowych lokali wraz z powierzchnią do nich przynależną.
§ 9
Nikt nie może uzyskać tytułu własności do części nieruchomości wspólnej bez zgody Właścicieli
lokali wyrażonej w uchwale.
ROZDZIAŁ III
Członkowie Wspólnoty oraz ich prawa i obowiązki
§ 10
1. Członkami Wspólnoty są osoby fizyczne i prawne będące właścicielami
i współwłaścicielami lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Właściciel lokalu ma obowiązek okazania Zarządowi Wspólnoty dokumentu
poświadczającego jego prawo do lokalu.
§ 11
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej
przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali
ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie
znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Właściciel lokalu ma prawo udziału w corocznym zebraniu rozliczeniowym Wspólnoty.
4. Właściciele lokali w drodze uchwał podejmują decyzje przekraczające zakres zwykłego
zarządu, a także mają prawo zgłaszania projektów uchwał i wniosków.
5. Każdy Właściciel lokalu ma prawo kontroli działalności władz Wspólnoty oraz wszelkiej
dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej.
§ 12
1. Właściciel lokalu ponosi koszty związane z utrzymaniem swojej własności – w całości.
2. Właściciel lokalu ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – w części
odpowiadającej wielkości jego udziału.
3. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością Właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie
bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wysokość wnoszonych zaliczek
określa uchwała Wspólnoty .
4. Za nieterminowe dokonywanie wpłat naliczane będą odsetki ustawowe z tym że Wspólnota
nie będzie dochodziła odsetek od wpłat dokonywanych po terminie określonym w ust 3 do
końca danego miesiąca .
5. W przypadku zaległości wpłaty będą zarachowane w pierwszej kolejności na pokrycie
zaległych opłat i odsetek.
6. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone również w postępowaniu
upominawczym.
§
13
Jeżeli Właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą zaległych opłat i mimo wezwania na piśmie
nie reguluje ich lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu
porządkowi domowemu, albo poprzez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych
lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, Wspólnota Mieszkaniowa może w trybie procesu
żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania
cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Do wytoczenia takiego powództwa konieczna jest uchwała
Wspólnoty Mieszkaniowej .
§ 14
1. Właściciel jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać
porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający
korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego
dobra.
2. Na żądanie Zarządu Właściciel lokalu jest obowiązany zezwolić na wstęp do lokalu ilekroć
jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji , remontu lub usunięcia awarii urządzeń
wspólnych , a także w celu wyposażenia lokalu, budynku w dodatkowe instalacje.
§ 15
1. Osoba prawna będąca członkiem Wspólnoty w sprawach nieruchomości wspólnej może być
reprezentowana przez wyznaczonego pełnomocnika .
2. Osoba fizyczna będąca członkiem Wspólnoty może działać w sprawach nieruchomości
wspólnej poprzez pełnomocnika, którym może być osoba fizyczna.
3. Pełnomocnicy, o których mowa w ust. 1 i 2 w sprawach przekraczających zwykły zarząd
nieruchomością, muszą dysponować pisemnym upoważnieniem, podpisanym przez
właściciela lokalu lub jego prawnego reprezentanta . W upoważnieniu musi być określony
zakres pełnomocnictwa i termin jego ważności.
ROZDZIAŁ IV
Organy Wspólnoty Mieszkaniowej i ich kompetencje
§ 16
Najwyższą władzą Wspólnoty Mieszkaniowej jest Zebranie Właścicieli lokali .
§ 17
Właściciele podejmują decyzje w formie uchwał.
Do wyłącznej kompetencji Zebrania Ogółu Właścicieli lokali należy w szczególności :
1. Uchwalenie Statutu Wspólnoty .
2. Uchwalenie Regulaminu porządku domowego.
3. Przyjęcie rocznego planu gospodarczego.
4. Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością.
5. Ustalenie wysokości odpisu na wyodrębniony Fundusz Remontowy.
6. Ustalenie wynagrodzenia Zarządu.
7. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
8. Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
9. Zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.
10. Określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej
kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych
kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
11. Udzielanie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub
przebudowy.
12. Wyrażenie zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną
nieruchomość lub podział lokalu.
13. Udzielenie Zarządowi pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu .
14. Podejmowanie decyzji o wytoczeniu powództwa o nakazanie sądowej sprzedaży lokalu,
jeżeli jego właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat .
15. Udzielanie Zarządowi absolutorium z prowadzonej przez niego działalności.
16. Nabycie nieruchomości.
17. Udzielanie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności.
§ 18
Sprawami Wspólnoty kieruje Zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy
Wspólnotą, a poszczególnymi Właścicielami lokali.
§ 19
Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, w
szczególności do zadań Zarządu należy :
1. Realizacja uchwał podjętych przez ogół Właścicieli.
2. Prowadzenie rejestru właścicieli lokali i przypadających na nich udziałów.
3. Prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości
wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego.
4. Zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń
stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa budowlanego.
5. Zapewnienie utrzymania w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń
budynku, służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz gruntu nieruchomości
określonego w § 3 Statutu .
6. Zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, cieplnej, wody, gazu
oraz odprowadzenia ścieków i odbioru odpadów stałych.
7. Zapewnienia usług kominiarskich i innych związanych z funkcjonowaniem urządzeń
technicznych istniejących na nieruchomości wspólnej.
8. Zapewnienie wykonania konserwacji i bieżących napraw budynku oraz jego pomieszczeń
wspólnych, a także urządzeń technicznych istniejących w budynku umożliwiającym
właścicielom lokali korzystanie z tych urządzeń.
9. Zapewnienie usuwania awarii i ich skutków na nieruchomości.
10. Ubezpieczenie od ognia i innych żywiołów budynków położonych na nieruchomości
wspólnej.
11. Zawieranie umów na dostawy, roboty bądź usługi, związane z realizacją zadań
wymienionych w pkt. 3 – 9 § 19 niniejszego Statutu oraz kontrola ich realizacji.
12. Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań ogółu Właścicieli zgodnie z zapisami
art.30, 31 i 32 ustawy o własności lokali.
13. Opracowywanie projektów planu gospodarczego i korekt tego planu.
14. Sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych w tym rozliczenia funduszu remontowego.
15. Otwarcie rachunków bankowych dla Wspólnoty i za ich pośrednictwem dokonywanie
rozliczeń .
16. Prowadzenie dla nieruchomości dokumentacji finansowej i gospodarczej Wspólnoty.
17. Naliczanie zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania lokalu oraz nieruchomości wspólnej i
prowadzenie stosownych rozliczeń.
18. Windykacja należności oraz przygotowywanie i prowadzenie spraw sądowych i
komorniczych związanych z zaleganiem opłat należnych od Właścicieli lokali.
19. Wynajmowanie części wspólnych nieruchomości – za zgodą ogółu Właścicieli .
20. Wydawanie zaświadczeń właścicielom lokali niezbędnych do ubiegania się o stosowne
świadczenia lub pomoc społeczną.
21. Za czynność zwykłego zarządu uznaje się też zakup lub zlecenie czynności pokrywanych z
funduszu remontowego za kwotę nie większą niż 1000,00 złotych.
§ 20
1. Zakres uprawnień i obowiązków Zarządu określa Statut Wspólnoty o treści ustalonej uchwałą
Zebrania Właścicieli lokali lub odrębne uchwały Zebrania Właścicieli nie ujęte w Statucie.
ROZDZIAŁ V
Zwoływanie zebrań, podejmowanie uchwał, zasady głosowania
§ 21
1. Zebranie Właścicieli lokali zwołuje Zarząd co najmniej raz w roku w I kwartale każdego
roku, lub w razie potrzeby w każdym czasie.
2. Zebranie Właścicieli może być zwołane również na wniosek Właścicieli lokali
dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O zebraniu Właścicieli Zarząd zawiadamia każdego Właściciela lokalu na piśmie
przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, podając dzień, godzinę, miejsce i
porządek obrad.
4. Zebrania zwołuje się w czasie wolnym od pracy (od godziny 16oo w dni robocze).
5. Właściciele biorą udział w zebraniu osobiście lub przez upoważnionych pełnomocników
spełniających warunki określone w § 15 niniejszego Statutu .
6. Zebranie prowadzi Przewodniczący Zebrania wybrany przez Właścicieli, według przyjętego
porządku zebrania.
7. Z zebrania Ogółu Właścicieli sporządza się protokół, który musi zawierać treść uchwał
poddanych głosowaniu oraz wyniki głosowań.
§ 22
Głosowanie nad poszczególnymi uchwałami odbywa się wg zasad określonych w art. 23 ust, 2
ustawy o własności lokali.
Głosowanie w sprawach porządkowych i innych odbywa się wg następujących zasad:
- w głosowaniu biorą udział wszyscy obecni Właściciele lokali,
- każdy Właściciel lokalu niezależnie od posiadanych udziałów posiada jeden głos,
- głosowanie jest jawne, o wyniku głosowania decyduje zwykła większość głosów.
ROZDZIAŁ VI
Pozostałe przepisy
§ 23
1. Dotychczasowemu właścicielowi lokali nie wyodrębnionych przysługują co do nie
wyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie
przysługują Właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to także do jego obowiązków.
2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już
wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu lokali.
§ 24
1. Każdy Właściciel lokalu może zaskarżyć przyjętą uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania
nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interes.
2. Powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko Wspólnocie w
terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu Właścicieli albo od dnia
powiadomienia o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów.
3. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu
zakończenia sprawy.
4. Zmiany Statutu można dokonać w drodze uchwały ogółu Właścicieli.
ROZDZIAŁ VI
Przepisy końcowe
§ 25
W sprawach nie uregulowanych w niniejszym Statucie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz.388 z późniejszymi zmianami), oraz innych
przepisów niezbędnych w zarządzaniu nieruchomościami.
§ 26
Postanowienia niniejszego Statutu wchodzą w życie z dniem uchwalenia i obowiązują obecnych i
przyszłych Właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej .
Statut zatwierdzono uchwałą ogółu Właścicieli lokali nr ............ z dnia ..............2006 r.
Sekretarz zebrania
Przewodniczący zebrania
.