opinia prawna - Spółdzielnia Mieszkaniowa Zielone Światło

Śmigaj & Partnerzy
Kancelaria Radców Prawnych sp. p.
ul.
Spółdzielcza
2
h,
64-100
Leszno,
www.smigaj.com.pl
tel./fax: 65 529 91 67, kom: 609 234 999
KRS 0000446270 NIP 697 23 07 290 REGON 302317080 KONTO 49 1030 0019 0109 8530 0045 7469
Leszno, dnia 10 czerwca 2016 r.
OPINIA PRAWNA
na temat sytuacji prawnej, związanej z projektem realizacji inwestycji
w postaci budowy parkingu przez Wspólnotę przy ul. Grunwaldzkiej 1-9
w Lesznie
Wykonana na zlecenie:
Spółdzielni Mieszkaniowej Zielone Światło z siedzibą w Lesznie, działającej w imieniu
Wspólnoty Mieszkaniowej, tworzonej przez właścicieli lokali w nieruchomości przy ul.
Grunwaldzkiej 1-9 w Lesznie, zwanej dalej Wspólnotą.
I. Przedmiot opinii
Przedmiotem opinii jest ustalenie, czy Wspólnota może wybudować parking na takich
zasadach, że:
- liczba miejsc będzie równa ilości lokali, a każdemu lokalowi będzie przypisane jedno
miejsce;
- budowa będzie finansowana z funduszu inwestycyjnego, obciążającego właścicieli
lokali proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości, a ściśle rzecz biorąc zostanie
zaciągnięty kredyt, którego raty będą spłacane ze środków funduszu inwestycyjnego.
Nadto przedmiotem opinii jest ocena, czy zastrzeżenia, zgłaszane przez jednego z
członków- Pana Maurycego Babulę- są zasadne.
Przedmiotem opinii jest również rozważenie, czy Spółdzielnia winna podjąć kolejną
uchwałę przed rozpoczęciem realizacji inwestycji, mając na względzie uwarunkowania
prawne.
II. Podstawa prawna
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią:
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny;
- ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
III. Stan faktyczny
Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Grunwaldzkiej 1-9 w Lesznie podjęła uchwałę nr
2/2016, która zatwierdza plan gospodarczy na 2016 r., nadto określa zasady wnoszenia
opłat na fundusz inwestycyjny w taki sposób, że fundusz remontowy i inwestycyjny
łącznie nie przekraczają dotychczasowej wysokości samego funduszu remontowego.
Opłaty na fundusz inwestycyjny miałyby być wnoszone proporcjonalnie do wielkości
udziału w nieruchomości.
Uchwała ta zawiera postanowienia o zaciągnięciu kredytu, określenie jego zabezpieczeń
i upoważnienie członków zarządu Wspólnoty, wskazanych imiennie, do podejmowania
czynności, związanych z inwestycją.
IV. Analiza prawna
Niniejsza opinia obejmuje kilka zagadnień prawnych, których łączna ocena jest
konieczna dla oceny planowanej inwestycji pod kątem jej zgodności z prawem. Do
zagadnień tych należą następujące kwestie, omawiane kolejno poniżej:
1) przypisanie miejsc parkingowych do konkretnych lokali- tzw. podział do korzystania
(quad usum),
2
2) sposób podziału kosztów pomiędzy członków wspólnoty, w tym kwestia celowości
podjęcia uchwały w tej kwestii.
3) zasady głosowania w kwestii podziału kosztów pomiędzy członków wspólnoty oraz
forma podjęcia tej uchwały, jak również ewentualnej uchwały w kwestii odrębności
zarządzania parkingiem,
4) ocena prawna uwag, wnoszonych przez Maurycego Babuli.
IV.1. Przypisanie miejsc parkingowych do konkretnych lokali- podział parkingu do
korzystania (quad usum)
W niniejszej sprawie kluczowe znaczenie ma fakt, że wolą Wspólnoty jest wybudowanie
miejsc parkingowych w ilości odpowiadającej ilości lokali. W efekcie do każdego lokalu
ma być przypisane prawo korzystania z jednego miejsca parkingowego.
Warto nadmienić, że Wspólnota rozważała również wybudowanie miejsc parkingowych
tylko dla tych członków wspólnoty, którzy są obecnie zainteresowani korzystaniem z
takich miejsc. Jednakże pomysł ten uznano za nietrafny przy ocenie długofalowej,
albowiem w dłuższej perspektywie właściciele lokali będą się zmieniać i należy założyć,
że następcy prawni lokali bez przypisanych parkingowych mogą w przyszłości zająć
stanowisko odmienne od obecnych właścicieli, to jest mogą mieć potrzebę korzystania z
miejsca parkingowego, a wtedy mogą wystąpić do wspólnoty z żądaniem udostępnienia
im miejsc parkingowych, jako że są położone na częściach wspólnych nieruchomości. To
niewątpliwie skutkowałoby stanem trudnym do rozwiązania i powodującym konieczność
wstecznego rozliczenia nakładów. Z tego względu pomysł zarzucono i ustalono, że ilość
miejsc postojowych będzie odpowiadać ilości lokali, a do każdego lokalu będzie
przypisane jedno miejsce parkingowe. Takie rozumowe należy uznać za jak najbardziej
słuszne.
W świetle powyższego konieczne jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy możliwy jest
podział przyszłych miejsc parkingowych w taki sposób, aby do każdego lokalu było
przypisane jedno miejsce. Byłby to podział do korzystania (tzw. ad usum/ quad usum)formalnie nadal każdy z właścicieli pozostaje współwłaścicielem wszystkich miejsc
parkingowych, ale na mocy umowy wszyscy członkowie określają, kto ma prawo
korzystać z którego miejsca.
Proponowany podział byłby niezgodny z procentowym udziałem właścicieli
poszczególnych lokali w nieruchomości. Podział byłby oderwany od wielkości tych
udziałów i wprowadzałby zasadę: jeden lokal- jedno miejsce parkingowe.
Analiza przepisów prawa i orzecznictwa prowadzi do wniosku, że taki podział (to jest
podział na zasadzie jeden lokal- jedno miejsce parkingowe)- jest zgodny z prawem.
Przepisy prawa nie przewidują w tym zakresie żadnych przeciwwskazań, a sądy w swych
wyrokach wielokrotnie wskazywały na możliwość dokonania takiego podziału.
Warto przytoczyć w szczególności następujące orzeczenia sądowe:
> wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r. III CSK 446/14 o treści:
3
Dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości
wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w
art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w
podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l.
Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1
ust. 2 u.w.l. i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że
jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z
których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest w
drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do
korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania
pozostałych, za ich zgodą.
Umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany
przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej.
Nie muszą być w niej określone zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i
ciężarów. Dokonując takiego podziału strony umawiają się również w sposób
dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z
niej korzysta z wyłączeniem innych;
> wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 czerwca 2015 r.. I ACa 1535/14:
Przepis art. 12 ust. 2 u.w.l., podobnie jak przepis art. 207 zdanie drugie k.c., ma
charakter względnie obowiązujący. Może go wyłączyć umowa, o której mowa w art. 18
ust. 1 u.w.l. i art. 220 k.c. lub podział do użytkowania (quad usum). Dodatkowo, takiej
korekty może dokonać także stosowna uchwała właścicieli, w warunkach art. 12 ust. 3
u.w.l.
Z powyższego wynika, że podział tzw. do używania jest dozwolony i nie ma
przeszkód prawnych, aby wdrożyć zasadę, zgodnie z którą na każdy lokal będzie
przypadać jedno miejsce parkingowe (niezależnie od wielkości udziału w
nieruchomości).
IV.2. Zasady ponoszenia kosztów inwestycji i sposób rozłożenia kosztów pomiędzy
właścicieli.
Zgodnie z ogólną zasadą pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą
pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te
potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w
pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Powyższe oznacza, że zgodnie z klasycznymi zasadami właściciele lokali ponoszą
wydatki w wysokości odpowiadającej ich udziałowi w nieruchomości. Taką też zasadę
przyjęto w nr 2/2016, zgodnie z którą opłata na fundusz inwestycyjny miałby być
proporcjonalna do wielkości udziałów.
Co ważne, zasada proporcjonalnego ponoszenia kosztów może zostać zmieniona w
przypadku, kiedy jest to uzasadnione sposobem korzystania z lokali (art. 12 ust. 3
ustawy o własności lokali). Oznacza to, że w uzasadnionych przypadkach istnieje
4
możliwości rozłożenia obciążeń finansowych w sposób inny, aniżeli obciążenie
proporcjonalne do wielkości udziału. Ustawa ogranicza jednak zastosowanie tej
możliwości- odstępstwo od zasady proporcjonalnego ponoszenia kosztów może być
dokonane tylko wtedy, jeśli jest to uzasadnione "sposobem korzystania z lokali". W tym
miejscu pojawia się pytanie, czy zróżnicowanie obciążeń finansowych może pojawić się
w przypadku, kiedy jest to uzasadnione nie tyle sposobem korzystania z samego lokalu,
ale sposobem korzystania z nieruchomości. W omawianej sprawie chodzi bowiem nie
tyle o lokal mieszkalny, co o część nieruchomości wspólnej, związanej z tym lokalem
(czyi parking).
Odpowiedzi na to pytanie udziela orzecznictwo sądowe. Co ważne, przedmiotem
rozstrzygnięć sądowym były również kwestie, dotyczące właśnie miejsc parkingowych
(postojowych) i związany z tym faktem podział istniejących miejsc w sposób
nieadekwatny do udziału w nieruchomości (udział w nieruchomości to określony
procent, który ma się nijak to ilość miejsc postojowych, przypisanych do lokalu) oraz
kwestia ponoszenia związanych z tym kosztów.
W tym zakresie warto zacytować w szczególności wyrok Sądu Apelacyjnego w
Warszawie, sygn. akt I ACa 1535/14, dotyczący modyfikacji reguł gospodarowania
nieruchomością wspólną. W wyroku tym Sąd wskazał następująco:
"Jak podnosi się w literaturze i judykaturze, przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. (...) ma charakter
względnie obowiązujący. Może go wyłączyć umowa, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.
i art. 220 k.c. lub podział do użytkowania (quad usum). Por.m.in. uzasadnienie uchwały
Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1981 r., III CZP 72/80. Dodatkowo, takiej korekty
może dokonać także stosowna uchwała właścicieli, w warunkach art. 12 ust. 3 u.w.l.
W realiach sprawy właściciele miejsc postojowych mający równe udziały w lokalu
garażowym, w ramach podziału quad usum, korzystają z pojedynczych lub podwójnych
(wielu) miejsc postojowych. Tymczasem, w ramach podjętej uchwały, przyjęto zasadę
związania kosztów z jednym miejscem postojowym, którego powierzchnię uczyniono
jednostką rozliczeniową. Było to dopuszczalne; mieści się w poprawnej wykładni art. 12
ust. 2 u.w.l (...), niezależnie od regulacji art. 12 ust. 3 u.w.l., który odnosi się do
szczególnego charakteru korzystania z danego lokalu użytkowego, uzasadniającego
zwiększenie obciążenia kosztami.
Podział do użytkowania, przyznający poszczególnym współwłaścicielom lokalu
określone powierzchnie danego lokalu garażowego w ramach współwłasności,
może stanowić podstawę do odstąpienia od zasady ustawowej, wiążącej udział w
kosztach i ciężarach nieruchomości wspólnej z udziałem we współwłasności
lokalu (i dalej - nieruchomości wspólnej). Wielkość faktycznego władztwa nad
wspólną własnością (tu: lokalu garażowego) jest zasadniczą głównym
wyznacznikiem udziału w kosztach utrzymania wspólnej własności chyba, że w
realiach danej sprawy doszłoby do wykazania, że z uwagi na charakter danej
współwłasności, generowanie kosztów nie pozostaje w związku z jej posiadaniem i
korzystaniem z niej".
Z powyższego wynika, że w ocenie Sądu jak najbardziej dopuszczalne jest ponoszenie
kosztów z pominięciem zasady proporcjonalności. Wtedy należy zastosować podział
kosztów, adekwatny do ilości miejsc postojowych, przypadających na dany lokal.
5
W dalszej części opinii należy rozważyć, czy wspólnota może mimo wszystko przyjąć
zasadę, że finansowanie będzie odbywało się w sposób proporcjonalny do wielkości
udziałów w nieruchomości i niezależnie ilości miejsc parkingowych, przypisanych do
lokalu.
Również w tej kwestii również wypowiedział się Sąd Najwyższy. Sąd ten uznał, że
narusza przepisy prawa uchwała, w której koszty obciążające właścicieli
poszczególnych lokali nie odpowiadają wielkości nieruchomości, przypadającej im
do faktycznego używania w związku przyjętymi w tej wspólnocie zasadami
używania (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2013 r., sygn I ACa
847/12). Innym słowy- sąd ten uznał, że skoro właściciel danego lokalu korzysta z
części
wspólnych
w
nieruchomości
nie
w
zakresie
odpowiadającym
przypadającemu mu udziałowi, ale w inny sposób, ustalony przez właścicieli, to
koszty powinny być podzielone z uwzględnieniem faktycznego podziału, a nie
udziału procentowemu w nieruchomości. Sąd ten uznał, że odmienne obciążenie
byłoby nieuzasadnione i prowadzące do naruszenia zasady równości.
W uzasadnieniu swego wyroku sąd stwierdził:
"Skarżona uchwała [nakładająca obciążenia proporcjonalne do udziałów] jest akceptacją
podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej. Skoro tak, zachodziły podstawy,
aby stosownie do tak ustalonego podziału, odmiennie ukształtować ciężary związane z
utrzymaniem tych części nieruchomości wspólnej, niż wynikałoby to z proporcji
udziałów (....).
Przedmiotowa uchwała niewątpliwie akceptuje podział ad usum; przy czym nie określa
jego szczegółowego zakresu, a w punkcie drugim ustala opłaty w całkowitym oderwaniu
od rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem tych części nieruchomości
wspólnej. (...)
Po drugie, sposób ustalenia opłat, drastycznie nierównych, wskazywać może, że jest to
postać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej przez
poszczególnych właścicieli, czemu jednak przeczy treść punktu pierwszego uchwały.
Reasumując:
obciążenie
tylko
niektórych
właścicieli
lokali
kosztami
utrzymania nieruchomości wspólnej, będącej w wyłącznym ich użytkowaniu, jest
możliwe, ale powinno odpowiadać rzeczywistym kosztom (ciężarom) ich utrzymania".
W świetle powyższego nie może ulegać wątpliwości, że najtrafniejszym rozwiązaniem jest
ponoszenie kosztów w proporcji odpowiadającej ilości miejsc, przypadających na dany
lokal. W praktyce niniejszej sprawie oznaczałoby to, że właścicieli wszystkich lokali
obciążają koszty w takiej samej wysokości. Tym samym wysokość kosztów powinna być
oderwana od wielkości udziału w nieruchomości.
Powyższe wymaga podjęcia przez właścicieli lokali stosowanej uchwały.
IV.3. Zasady podejmowania uchwał w kwestiach, dotyczących parkingu
Zasady głosowania w kwestiach, dotyczących wspólnoty, określa ustawa o własności
lokali. Zgodnie z tą ustawą, czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd
(art. 22 ustawy). Z kolei sprawy przekraczające zwykły zarząd są z kolei przedmiotem
6
uchwał wspólników, podejmowanych większością głosów, liczoną według wielkości
udziałów.
Tym samym uchwała w kwestii przeprowadzenia inwestycji i sposobu jej finansowania
może zostać podjęta w formie zwykłej pisemnej, przy zastosowaniu zasady większości
głosów.
Podobnie jest w przypadku uchwały o podziale do używania (o przypisaniu danego
miejsca do danego lokalu), przy czym w tym miejscu warto rozważyć formę notarialną z
jednego względu- wtedy uchwała pozwalałaby na wpisanie do księgi wieczystej
nieruchomości informacji i przypisaniu danego miejsca parkingowego do danego lokalu
(art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zgodnie z tym przepisem, w
wypadkach przewidzianych w przepisach
w księdze wieczystej, poza prawami
rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Może to być m.in.
roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości
przez współwłaścicieli.
Kolejny aspekt to ewentualna zmiana zasad głosowania przez członków Wspólnoty w
kwestiach, dotyczących parkingu. Członkowie wspólnoty mogą (lecz nie muszą) podjąć
uchwałę, zgodnie z którą w kwestiach, dotyczących parkingu, głosy będą liczone nie
proporcjonalnie do udziałów, ale na zasadzie jeden lokal- jeden głos, a uchwały będą
podejmowane większością głosów lub inną większością, o ile również w tym zakresie
członkowie zmienią zasady zarządu tą częścią nieruchomości.
Gdyby Wspólnota chciała wprowadzić w życie odmienne zasady liczenia głosów w
kwestiach parkingu, to wsześniej musiałaby podjąć uchwałę, wprowadzącą zmianę
sposobu zarządu w tym zakresie. Taka uchwała na mocy art. 18 ust. 2 a ustawy o
własności lokali musiałaby zostać zaprotokołowana przez notariusza.
Warto też zauważyć, że sama uchwała o zmianie przeznaczenia częsci nieruchomości (tj.
utworzeniu parkingu) nie jest uchwałą o sposobie zarządu i nie podlega rygorom z art.
18 ust. 2a ustawy o.w.l. tj. nie ma obowiązku protokołowania jej przez notariusza (tak
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09).
IV.4. Analiza zastrzeżeń, zgłaszanych przez Pana Maurycego Babulę- członka Wspólnoty
Pan Maurycy Babula zgłosił następujące zastrzeżenia:
> wskazał, że w jego ocenie przedsięwzięcie w postaci budowy miejsc parkingowych nie
powinno być finansowane z funduszu remontowego.
Zarzut ten jest bezzasadny, albowiem zgodnie z podjętą uchwała nr 2/2016 utworzono
fundusz inwestycyjny, który docelowo ma finansować inwestycję poprzez spłatę
zaciągniętego w tym celu kredytu;
> kolejny zarzut odnosi się do zakazu finansowania ze środków wspólnych Wspólnoty
tych inwestycji, z których mają korzystać jedynie niektórzy członkowie wspólnoty.
Zarzut ten jest nietrafny, ponieważ do każdego lokalu ma być przypisane jedno miejsce.
Fakt, że właściciel danego lokalu nie używa samochodu, nie pozbawia go możliwości
7
korzystania z przypisanego miejsca parkingowego. W szczególności osoba taka może
wynająć przypisane mu miejsce parkingowe.
Podział "do korzystania" skutkuje tym, że prawo do korzystania z danego miejsca ma
tylko właściciel lokalu, do którego przypisane jest to miejsca. Tym samym właściciel
może dowolnie zadecydować o sposobie wykorzystania tego miejsca, a jeśli pobiera
pożytki (np. czynszu najmu) to przypadają one wyłącznie jemu;
> Pan Maurycy Babula zwracał też uwagę na fakt, że w jego ocenie decyzja o
wyodrębnieniu parkingu sama w sobie wykracza poza kompetencje wspólnoty.
Ten zarzut również jest chybiony, o czym świadczy chociażby treść licznych orzeczeń,
przytoczonych w niniejszej opinii. Miejsca parkingowe mają ścisły związek z
korzystaniem z lokalu, jego funkcjonalnością i wygodą osób, zamieszkujących ten lokal,
dlatego Wspólnota musi mieć kompetencje do podejmowania decyzji w kwestiach
parkingu na swojej nieruchomości.
V. Wnioski i zalecenia
Niewątpliwie warto rozważyć zmianę rozłożenia kosztów inwestycji, poprzez podział tych
kosztów po równo pomiędzy właścicieli poszczególnych lokali, a nie w odniesieniu do
wysokości ich udziałów. Wymagałoby to jednak podjęcia odpowiedniej uchwały.
Jeszcze co do finansowania- jeśli inwestycja miałaby być pokryta częściowo ze środków
już zgromadzonych, to siłą rzeczy zgromadzone środki były wpłacone proporcjonalnie do
wielkości udziałów, a więc nieadekwatnie do proponowanego sposobu korzystania z
nieruchomości. Z tego względu warto rozważyć skredytowanie inwestycji w całości.
Sama uchwała o sposobie korzystania z nieruchomości będzie umożliwiać odpowiedni
wpis o przypisaniu poszczególnych miejsc parkingowych do danych lokali tylko wtedy,
jeśli będzie miała formę notarialną.
Zarzuty Pana Maurycego Bibuły nie są zasadne i jest wysoce wątpliwe, aby na ich
podstawie sąd uchylił podjęta uchwałę. Jednakże zarzut nieadekwatnego ponoszenia
kosztów mógłby skutkować uchyleniem uchwały, dlatego warto rozważyć podjęcie nowej
uchwały w tym zakresie.
Śmigaj & Partne rzy Kancelaria Radc ów Prawnych sp. p.
dr Anna Śmigaj
radca prawny
8