Czynsz najmu ocena

Sygn. akt XIII Ga 844/16
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2016 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi zasądził od pozwanej K. P. na
rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w Ł. kwotę 4 553,46 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1
października 2014 roku oraz od tej kwoty odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od dnia 1 stycznia 2016 roku do
dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 620,00
złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (wyrok wraz z uzasadnieniem - k. 120 – 124 odw.).
Apelację od powyższego orzeczenia złożyła pozwana - K. P., zaskarżając je w części, tj. w zakresie pkt 1 i 3.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła obrazę przepisów prawa:
1. procesowego, mającą istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, a to:
a) art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 6 k.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego
zebranego w przedmiotowej sprawie, skutkującego dowolną, a nie swobodną oceną dowodów, wbrew zasadom
doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, polegającą na bezzasadnym uznaniu przez Sąd I instancji, że
powód sprostał ciężarowi udowodnienia dochodzonego roszczenia w zakresie objętym apelacją zgodnie z art. 6 k.c., w
sytuacji gdy powód w postępowaniu przed Sądem I instancji nie wykazał, na jakiej podstawie dokonał podwyższenia
czynszu w oparciu o § 3 umowy najmu łączącej strony narastająco;
b) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w przedmiotowej
sprawie, skutkującego dowolna, a nie swobodną oceną dowodów, wbrew zasadom doświadczenia życiowego i
logicznego rozumowania, polegającą na:
- bezzasadnym zdeprecjonowaniu twierdzeń powódki o dokonaniu nadpłaty, z pominięciem analizy przedstawionej
przez pozwaną historii z rachunku bankowego pozwanej, której jednoznacznie wynika, iż pozwana nadpłaciła czynsz
najmu na rzecz powodowej Spółdzielni;
- bezzasadnym oparciu się na dokumentach przedstawionych przez powodową Spółdzielnię, w sytuacji gdy nie
wiadomo, na jakiej podstawie wyliczyła ona stan zaległości powódki, w szczególności skąd wynikają kwoty widniejące
na bilansie otwarcia;
- bezzasadnym uznaniu, że powodowa Spółdzielnia dokonała prawidłowego podwyższenia czynszu w rozumieniu § 4
ust. 2 łączącej strony umowy i prawidłowego zawiadomienia pozwanej o waloryzacji czynszu najmu, w sytuacji gdy
pozwana zgłaszała w tym zakresie zastrzeżenia, a powód nie wykazał, w jaki sposób, tj. w oparciu o jaką wysokość
wskaźnika dokonywał obliczenia czynszu po podwyższeniu oraz od jakiej kwoty bazowej naliczał czynsz w oparciu o
średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych;
2. materialnego, tj. art. 3531 k.c. w związku z art. 65 k.c. i w związku z § 4 umowy najmu poprzez dokonanie błędnej
wykładni postanowień umowy najmu oraz niezastosowanie przez Sąd I instancji art. 3531 k.c., co doprowadziło
do błędnego uznania za zasadne roszczenia powodowej Spółdzielni w zakresie objętym apelacją, w sytuacji gdy
roszczenia to było nieuzasadnione, z uwagi na nieprawidłowe dokonanie waloryzacji czynszu najmu przez powoda,
wbrew literalnemu brzmieniu umowy i wbrew ustaleniom stron zgodnie z zasadą swobody umów, co doprowadziło
do zaniechania ustalenia, iż powódka dokonała nadpłaty czynszu najmu (apelacja k. 133 - 137).
W odpowiedzi na apelację pozwanej powodowa Spółdzielnia wniosła o jej oddalenie w całości z uwagi na
jej bezzasadność i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa
adwokackiego, według norm prawem przepisanych (odpowiedź na apelację k. 149 – 150 odw.)
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Przedmiotowa sprawa podlegała rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym uregulowanym w art. 5051k.p.c. - art.
50514 k.p.c.
W postępowaniu uproszczonym jeżeli sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego,
uzasadnienie wyroku powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów
prawa (art. 50513 § 2 k.p.c.). W postępowaniu tym apelację można oprzeć na dwóch wskazanych w przepisie art. 5059 §
11 k.p.c. podstawach: naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie oraz
naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy.
W świetle stanowiska Sądu Najwyższego apelacja w postępowaniu uproszczonym ma charakter apelacji ograniczonej
(por. stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 roku, III CZP 49/07, OSNC
2008/6/55, mającej moc zasady prawnej). Oznacza to, że jej celem jest kontrola wyroku wydanego przez sąd pierwszej
instancji (z punktu widzenia jego zgodności z materiałem procesowym pozostającym w dyspozycji sądu orzekającego)
w granicach wyznaczonych przez treść zarzutów apelacji.
Apelacja pozwanej jest niezasadna.
Sąd Okręgowy podziela argumentację faktyczną i prawną Sądu Rejonowego, a dokonane ustalenia przyjmuje za
własne.
W pierwszej kolejności rozważeniu podlegają zarzuty prawa procesowego, ponieważ ocena zasadności naruszenia
prawa materialnego może być dokonana dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia stanowiące podstawę faktyczną
zaskarżonego wyroku zostały dokonane zgodnie z przepisami prawa procesowego (por. uzasadnienie wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 2 lipca 2004, sygn. akt II CK 409/03, opubl. Legalis).
Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 6 k.c. poprzez brak
wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w przedmiotowej sprawie, skutkującego dowolną, a
nie swobodną oceną dowodów, wbrew zasadom doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania.
Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie
wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Reguły swobodnej oceny dowodów są w minimalnym tylko stopniu
sformalizowane („na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału"). Ocena dowodów polega na
poddaniu ich analizie według określonych kryteriów i wyraża się w porównaniu wyników postępowania dowodowego
z przedmiotem postępowania dowodowego (tematami dowodowymi i w syntetyzowaniu wniosków. Czynienie
ustaleń poprzez ocenę dowodów musi opierać się na określonym uzasadnieniu. W tym zakresie mają zastosowanie
podstawowe pojęcia dotyczące uzasadnienia twierdzeń. Na plan pierwszy wysuwa się „zasada racji dostatecznej"
- postulatu krytycyzmu, tj. postulatu, aby za prawdziwe uznawać tylko takie zdania, które zostały uzasadnione
według określonych rozsądnych dyrektyw poznawczych (Z. Ziembiński, Logiczne podstawy prawoznawstwa, s.174 i
nast.). Stosując zasadę swobodnej oceny dowodów według własnego przekonania, sąd obowiązany jest przestrzegać
zasad logicznego rozumowania, a więc może z zebranego materiału dowodowego wyciągnąć wnioski tylko logicznie
uzasadnione. Sąd może dać wiarę tym lub innym świadkom, czyli swobodnie oceniać ich zeznania, nie może jednak
na tle tych zeznań budować wniosków, które z nich nie wynikają. Przy ocenie dowodów, tj. ich wiarygodności i mocy,
istotną rolę odgrywają zasady doświadczenia życiowego.
Sąd I instancji nie naruszył dyspozycji przepisu art. 233 § 1 k.p.c., a ze zgromadzonego materiału dowodowego
wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym. Zatem ocena ta nie narusza reguł
swobodnej oceny dowodów i jako taka musi się ostać. Należy podnieść, że tylko w wypadku, gdy brak jest logiki w
wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo
– wbrew zasadom doświadczenia życiowego – nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo
– skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. m. in. wyrok Sądu
Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2005 roku, sygn. akt I ACa 513/05, LEX nr 186115).
Strona apelująca uchybień takich, jak powyższe nie wykazała.
Z niewadliwych i niekwestionowanych ustaleń Sądu Rejonowego wynikało, że strony postępowania zawarły w dniu
10 listopada 2004 roku umowę najmu dotyczącą reklamy na ścianie wschodniej nieruchomości znajdującej się przy
ul. (...) o pow. 50 m2. W § 3 umowy postanowiono, że w czasie trwania umowy najemca będzie uiszczał opłatę
miesięczną za korzystanie z reklamy w wysokości 8,00 złotych/m2 x 50,00 m2 = 400,00 złotych + 22 % VAT =
488,00 złotych. § 4 umowy przewidywał, iż opłatę za reklamę najemca będzie uiszczał z góry za dany miesiąc w
terminie 7 dni od daty otrzymania faktury VAT od wynajmującego. W pkt 2 § 4 ustalono, że opłaty określone w § 3
mogą ulec zmianie raz w roku o wysokość ogłaszanego przez GUS średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i
usług konsumpcyjnych ogółem za rok ubiegły. Zmiana opłat nie wymagała formy aneksu do umowy. Zawiadomienie
o zmianie opłat następować miało w formie pisemnej (umowa najmu – k. 26 – 27). Po zakończeniu korzystania
z reklamy najemca zobowiązany był doprowadzić obiekt do stanu pierwotnego. Umowa została zawarta na czas
określony od 10 listopada 2004 roku do dnia 1 grudnia 2007 roku (§ 7). Aneksem (...) umowa została przedłużona do
1 maja 2014 roku (aneks nr (...) – k. 28).
Nie budziło wątpliwości, że Spółdzielnia od 2005 roku podwyższyła czynsz z tytułu umowy najmu do kwoty 505,08
złotych brutto, a od 1 maja 2011 roku do kwoty 701,72 złotych brutto, od 1 maja 2012 roku do kwoty 731,85 złotych
brutto, a od 1 kwietnia 2013 roku do kwoty 758,91 złotych brutto za wyjątkiem 2006 roku kiedy został podpisany aneks
nr (...) gdzie nastąpiła zmiana umowy w zakresie § 3 i ustalono czynsz miesięczny na kwotę 613,66 złotych. W związku
z treścią § 4 ust. 2 spółdzielnia od 2006 roku do 2014 roku podwyższała stawkę czynszu najmu biorąc za podstawę
stawkę z roku poprzedniego informując pisemnie pozwaną.
Zatem prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął, iż powódka sprostała ciężarowi udowodnienia dochodzonego roszczenia
zgodnie z art. 6 k.c. albowiem w postępowaniu przed Sądem I instancji wskazała na zawartą z pozwaną umowę, na
mocy której dokonywała podwyższenia czynszu. Szczególną uwagę zwrócić należy na aneks z 2006 r., w którym wprost
strony wyraziły zgodną wolę podwyższenia czynszu najmu ponad kwotę z pierwotnej umowy – co już samo w sobie
czyni bezzasadnym zarzut pozwanej, że kwotą bazową do waloryzacji czynszu w każdym kolejnym roku winna być
kwota 505,08 zł, a wiec kwota z umowy w jej pierwotnym kształcie zawartej w 2004 r.
Dopiero w pismach z 2013 roku czyli po 9 latach związania umową pozwana poddała w wątpliwość prawidłowość
naliczania czynszu. Wskazać należy, iż umowa najmu została podpisana przez obie strony, które są przedsiębiorcami.
Zatem do ich działań należy przykładać podwyższoną miarę staranności. Ta podwyższona miara dotyczy także
zawierania przez przedsiębiorcę umów i prowadzi do wniosku, że w każdym przypadku treść umowy stwierdzonej
pismem odpowiada rzeczywistej woli strony, która jako podmiot profesjonalny, winna nadto zdawać sobie sprawę ze
skutków prawnych podejmowanych czynności (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 kwietnia 2006
roku, I ACa 2213/05, Lex nr 196076). Wobec tego należało uznać, iż skoro jako profesjonalni przedsiębiorcy zawarli
w umowie takie postanowienia, to były one wiążące dla obu stron i nie było podstaw do negowania przez pozwaną.
Tym bardziej, że pozwana przez większość okresu obowiązywania umowy nie kwestionowała sposobu podwyższania
czynszu przez Spółdzielnię, regulując czynsz na konto Spółdzielni we wskazanych w aneksach wysokościach.
Reasumując, nie można zgodzić się ze skarżącą, iż roszczenie powoda nie zostało wykazane co do wysokości jak
i co do sposobu jego waloryzacji w kolejnych lata. W odniesieniu do zarzutu nie dokonania analizy historii wpłat
przez pozwaną zwrócić należy uwagę, że w przedstawionym dokumencie w tytułach wpłat za sporny okres, jak i
poprzedzające je kilka miesięcy (od kwietnia 2013 r.) brak jest wskazanych numerów faktur na które dokonywane
były poszczególne wpłaty (por. k.106), a że pozwana dokonywała tych wpłat nieregularnie, uiszczając niejednokrotnie
czynsz najmu za kilka miesięcy w jednej dacie stwierdzić należy, że wartość dowodowa tego dokumentu (który
notabene złożony został w formie niedoświadczonej za zgodność kserokopii) jest niewielka i nie można go uznać za
przydatny do ustalenia ewentualnej nadpłaty. W odniesieniu do zarzutu bezzasadnego oparcia przez Sąd I instancji na
wątpliwym, zdaniem pozwanej, bilansie otwarcia - Sąd Okręgowy stwierdza, że nie może się on ostać z tego powodu,
że Sąd Rejonowy w żaden sposób się do tego dokumentu nie odwołał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ani nie
opierał się na takowym dokumencie dokonując ustaleń faktycznych w sprawie.
W świetle powyższego chybiony okazał się zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. we wszystkich jego aspektach
podniesionych w apelacji.
Nie ma również racji skarżąca, gdy czyni Sądowi Rejonowemu zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 3531 k.c.
w związku z art. 65 k.c. i w związku z § 4 umowy najmu.
Strona pozwana kwestionowała wykładnię zawartej w § 4 ust. 2 umowy wskazując na nieprawidłowe dokonanie
waloryzacji czynszu najmu przez powodową Spółdzielnię, wbrew literalnemu brzmieniu umowy i wbrew ustaleniom
stron zgodnie z zasadą swobody umów, co doprowadziło do zaniechania ustalenia, iż powódka dokonała nadpłaty
czynszu najmu.
W art. 65 k.c. zostały określone ogólne dyrektywy wykładni mające zastosowanie do wszelkich oświadczeń woli.
Przepis ten stanowi o tym, jak „tłumaczyć" oświadczenia woli. Oznacza to, że kwestia interpretacji oświadczenia woli
strony jest zakreślona zasadami ujętymi w tym przepisie. Oświadczenia woli wymagają wykładni w celu ustalenia
właściwego ich znaczenia, a w rezultacie w celu rozpoznania skutków prawnych, jakie one wywołują. Należy pamiętać,
że ustalenie treści oświadczenia woli stron należy do ustaleń faktycznych. Natomiast wykładnia oświadczenia woli to
zagadnienie prawne. Odbywa się na podstawie art. 65 k.c. i podlega kontroli apelacyjnej z urzędu, gdyż błędy w tym
zakresie stanowią naruszenie przepisów prawa materialnego.
Sens oświadczenia woli ujętego w formie pisemnej, czyli wyrażonego w dokumencie ustala się przyjmując za
podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu, gdyż w procesie jego interpretacji podstawowa rola
przypada językowym regułom znaczeniowym. Jednakże tekst dokumentu nie powinien stanowić wyłącznej podstawy
wykładni ujętych w nim oświadczeń woli składanych indywidualnie oznaczonym osobom. Tak więc pomimo
ograniczeń dowodowych, które znalazły wyraz w treści art. 247 k.p.c., dopuszczalny jest dowód ze świadków
lub z przesłuchania stron, jeżeli jest to potrzebne do wykładni niejasnych oświadczeń woli stron zawartych w
dokumencie. W takim wypadku bowiem wspomniane dowody nie są skierowane przeciw osnowie dokumentu, a
jedynie posłużyć mają jej ustaleniu w drodze wykładni. W procesie wykładni zawartych w dokumencie oświadczeń
woli składanych indywidualnie adresatom dopuszczalne jest zatem sięgnięcie do takich okoliczności towarzyszących
złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych.
Wiążący prawnie sens oświadczenia woli ustala się więc, mając w pierwszej kolejności na uwadze rzeczywistą wolę
stron, a dopiero wtedy gdy nie da się jej ustalić, sens ten ustala się na podstawie przypisania normatywnego.
W rozpoznawanej sprawie zawarcie umowy przez strony i jej wykonywanie przez 9 lat przez pozwaną, jednoznacznie
wskazuje, że zgodnym zamiarem stron, jak i celem umowy (art. 65 § 2 k.c.) było, aby z każdym rokiem ulegał
zmianie czynsz najmu o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Do waloryzacji
powodowa Spółdzielnia brała ostatnią wskazaną wysokość czynszu za ubiegły rok powiększając ją o ogłaszany przez
GUS wskaźnik. Taka interpretacja umowy ustalona została zarówno przez jej literalne brzmienie jak i wypracowaną
przez strony praktykę od 2004 roku. Bezzasadność tego zarzutu pozwanej, w świetle aneksu z 2006 r., wskazywana
była już również powyżej.
Zatem prawidłowo Sąd Rejonowy rozpoznający sprawę nie znalazł podstaw do odmiennej interpretacji zapisów
umowy łączącej strony i uznał zasadność dochodzonego przez powodową Spółdzielnię powództwa.
Sąd Okręgowy nie dostrzegł żadnych uchybień kwestionowanego wyroku, które winny być uwzględnione w toku
kontroli instancyjnej z urzędu. W tym stanie rzeczy, wobec bezzasadności wskazanych zarzutów sformułowanych
przez apelującą Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Odwoławczy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c.
zasądzając od pozwanej na rzecz powodowej Spółdzielni kwotę 600,00 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika
będącego adwokatem zgodnie z § 2 pkt 4 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800 z późn. zm.).
Bartosz Kaźmierak