operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

INSTALBUDSERWIS Sp. z o.o.
ul. Przemyska 11 A lok. 41
02-361 Warszawa
Tel./fax 22-658-09-37
e-mail: [email protected]
NIP: 701-036-53-04
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU
POŁOŻONEJ W WARSZAWIE, DZIELNICY MOKOTÓW PRZY UL. KSAWERÓW,
DZ. EW. NR 23/5, OBRĘB 1-02-16
Właściciel gruntu:
Miasto Stołeczne Warszawa
Użytkownik wieczysty gruntu:
Telewizja Polska S.A. w Warszawie
Opracowanie:
mgr inż. Marek Węsierski
uprawnienia nr 1509
Warszawa, kwiecień 2013 r.
Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5
OPERAT SZACUNKOWY
1.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
(art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami)
Określenie nieruchomości:
województwo:
powiat:
jednostka ewidencyjna:
obręb:
działka ewidencyjna nr:
powierzchnia:
księga wieczysta:
2. Cel wyceny
mazowieckie
m. st. Warszawa
Dzielnica Mokotów
1-02-16
23/5
1 373 m²
WA2M/00166745/6
Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania
wieczystego gruntu dla potrzeb transakcji kupna –
sprzedaży.
3. Osoby, którym przysługuje prawo Właściciel:
Skarb Państwa
do nieruchomości
Użytkownik Wieczysty:
Telewizja Polska S.A. w Warszawie
4. Rodzaj nieruchomości
Nieruchomość gruntowa
5. Oszacowana wartość
1 484 213 zł
nieruchomości
Słownie: jeden milion czterysta osiemdziesiąt cztery
tysiące dwieście trzynaście złotych.
6. Data określenia wartości
7. Data sporządzenia operatu
8. Uprawnienia i podpis autora
operatu
05-04-2013 r.
08-04-2013 r.
upr. MGPiB nr 1509
2
OPERAT SZACUNKOWY
Spis treści:
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .................................................................................................................... 4
1.1. PRZEDMIOT WYCENY .......................................................................................................................4
1.2. ZAKRES WYCENY ..............................................................................................................................4
2. CEL WYCENY ........................................................................................................................................4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...................................................4
3.1. PODSTAWA FORMALNA ....................................................................................................................4
3.2. PODSTAWY PRAWNE ........................................................................................................................4
3.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE ......................................................................................................5
3.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ............................................................................................5
4. DATY ISTOTNE DLA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...................................5
5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY ...........................................................................................5
5.1. STAN PRAWNY PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................5
5.2. OPIS NIERUCHOMOŚCI ......................................................................................................................6
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCOWYM PLANIE
ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ..................................................................................8
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO.........................................................9
7.1. RODZAJ RYNKU .................................................................................................................................9
7.2. OBSZAR ROZPATRYWANEGO RYNKU ...............................................................................................9
7.3. OKRES BADANIA CEN ........................................................................................................................9
7.4. POŁOŻENIE ......................................................................................................................................10
7.5. ANALIZA RYNKU .............................................................................................................................11
8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................................13
8.1. PRZESŁANKI WYBORU PODEJŚCIA I METODY ...............................................................................13
8.2. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY ........................................................................................14
8.3. CHARAKTERYSTYKA PODEJŚCIA I METODY WYCENY .................................................................14
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ..................................................15
9.1. OBLICZENIE CENY ŚREDNIEJ 1 M2 POWIERZCHNI NIERUCHOMOŚCI .........................................16
9.2. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH...................................................16
9.3. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH WRAZ Z OKREŚLENIEM ICH WAG ............17
9.4. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI O CENIE TRANSAKCYJNEJ MINIMALNEJ I
MAKSYMALNEJ.......................................................................................................................................18
9.5. USTALENIE WARTOŚCI WSPÓŁCZYNNIKA KORYGUJĄCEGO ........................................................18
9.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI
................................................................................................................................................................18
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY:......................................................................................................19
11. KLAUZULE I OGRANICZENIA......................................................................................................19
12. ZAŁĄCZNIKI .....................................................................................................................................20
3
OPERAT SZACUNKOWY
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, położona w Warszawie w dzielnicy
Mokotów przy ul. Ksawerów stanowiąca działkę ewidencyjną nr 23/5 z obrębu 1-02-16 o
powierzchni 1 373 m².
Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00166745/6
prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg
Wieczystych.
1.2. Zakres wyceny
Zakresem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w Warszawie,
dzielnicy Mokotów przy ul. Ksawerów na działce ewidencyjnej nr 23/5 z obrębu 1-02-16.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu dla
potrzeb przyszłej transakcji kupna sprzedaży.
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawa formalna
Podstawę formalną opracowania operatu szacunkowego stanowi zlecenie Telewizji Polskiej S.A.
w Warszawie.
3.2. Podstawy prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. nr
102 poz. 651 z 2010 r. z późniejszymi zmianami),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109)
z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2005 nr 196 poz. 1628),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dn. 21 września
2004 r. (Dz. U. 165 z 2011 r. poz. 985),
Ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)
z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2005 nr 157 poz. 1316),
Ustawa z dn. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst pierwotny: Dz.U. 1982
nr 19 poz. 147) z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2005 nr 157 poz. 1316).
4
OPERAT SZACUNKOWY
3.3. Podstawy Metodologiczne
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny – wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 2009r.
Mieczysław Prystupa – „Wycena mienia” – CJM Warszawa 2000r.
Ewa Kucharska – Stasiak - „Nieruchomość a rynek” Wydawnictwo Naukowe PWN
Warszawa 1997r.
Ewa Kucharska – Stasiak – „Wartość rynkowa nieruchomości” – TWIGGER Warszawa
2000 r.
Gerard Bieniek Stanisław Rudnicki – „Nieruchomości problematyka prawna” –
LexisNexis Warszawa 2005 r.
Sabina Źróbek, Ryszard Źróbek, Jan Kuryj – „Gospodarka nieruchomościami” – Gall
2006 r.
3.4. Źródła danych merytorycznych
Wizja lokalna przedmiotu wyceny przeprowadzona w dn. 04-04-2013 r.
Informacje i dokumenty uzyskane od Zleceniodawcy.
Informacje dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie Warszawy
uzyskane w Biurze Geodezji i Katastru w Warszawie ul. Marszałkowska 77/79.
Wypis z Rejestru Gruntów.
Badanie Księgi Wieczystej WA2M/00166745/6.
4. DATY ISTOTNE DLA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
data wizji lokalnej nieruchomości
04 kwietnia 2013 r.
data, na którą określono wartość nieruchomości
05 kwietnia 2013 r.
data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny
05 kwietnia 2013 r.
data sporządzenia operatu
08 kwietnia 2013 r.
5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY
5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Stan prawny nieruchomości jest uregulowany. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona
jest księga wieczysta nr WA2M/00166745/6 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy –
Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych.
Dział I – O ,,oznaczenie nieruchomości”
Nieruchomość położona jest w Warszawie, dzielnicy Mokotów przy ul. Ksawerów, na działce o
numerze ewidencyjnym 23/5 z obrębu 1-02-16. Powierzchnia gruntu wynosi 1373 m².
Dział I – SP ,,spis praw związanych z nieruchomością”
5
OPERAT SZACUNKOWY
Działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 30-12-2082.
Dział II ,,własność”:
Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym jest Telewizja
Polska S.A. w Warszawie.
Dział III ,,prawa, roszczenia i ograniczenia” – wpisów brak.
Dział IV ,,hipoteka” – wpisów brak.
5.2. Opis nieruchomości
Analizowana nieruchomość położona jest w Warszawie, w dzielnicy Mokotów na działce
ewidencyjnej nr 23/5 z obrębu 1-02-16 o powierzchni 1373 m². Nieruchomość położona jest
przy ul. Ksawerów. Działka zlokalizowana jest w rejonie ul. Ksawerów, Modzelewskiego i
Filona. Nieruchomość oddalona jest o około 5 km od centrum Warszawy, około 300 m od Alei
Niepodległości oraz około 900 m od ul. Wołowskiej. W najbliższym otoczeniu nieruchomości
przeważa zabudowa wielorodzinna. W dalszym sąsiedztwie występują liczne punkty usługowe i
handlowe. W promieniu 500 m znajduje się wiele przystanków autobusowych, tramwajowych
oraz metro. Dojazd do nieruchomości od ul. Modzelewskiego.
6
OPERAT SZACUNKOWY
Nieruchomość gruntowa posiada kształt nieregularny zbliżony do prostokąta, jest niezbudowana,
nieogrodzona. Ukształtowanie terenu płaskie, wzdłuż granicy działki uformowane zostały skarpy
porośnięte drzewami i krzewami.
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zasięgu pełnego uzbrojenia terenu i sama jest
częściowo uzbrojona (w części północno – zachodniej znajduje się studzienka kanalizacyjna).
7
OPERAT SZACUNKOWY
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCOWYM PLANIE
ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala
się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku
planu
przeznaczenie
zagospodarowania
ustala
się
przestrzennego
na
podstawie
gminy
lub
studium
decyzji
uwarunkowań
o
warunkach
i
kierunków
zabudowy
i
zagospodarowania terenu.
Obszar, na którym położona jest szacowana nieruchomość posiada obowiązujący miejscowy
plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z
Miejscowy planem zagospodarowania
przestrzennego Służewca Przemysłowego w rejonie ul. Konstruktorskiej Uchwała nr:
XLVII/1271/2012 z dnia 22 listopada 2012 r. szacowana nieruchomość położona jest na
obszarze oznaczonym symbolem: E11 MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
Ustalenia szczegółowe dla terenu E11.MW:
1) Przeznaczenie terenu:
a) tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zgodnie z § 4 ust. 11;
2) Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu
przestrzennego:
a) maksymalna wysokość zabudowy - 30 m, 9 kondygnacji,
b) ograniczenia wysokościowe ze względu na ruch lotniczy – wg § 11 ust. 2 pkt 1,
c) maksymalna intensywność zabudowy na działce budowlanej – 2,5,
d) minimalna powierzchnia biologicznie czynna na działce budowlanej - 30%,
e) maksymalna powierzchnia zabudowy na działce budowlanej – 50%,
f) maksymalna długość elewacji poszczególnych budynków - zgodnie z §11 ust. 2 pkt 6,
g) geometria dachu – wg § 11 ust. 3,
h) ogrodzenia – wg § 7 ust. 1 i 2,
i) linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu i § 5 ust. 4;
8
OPERAT SZACUNKOWY
3) Szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu:
a) zasady ochrony środowiska, wg § 8 ust. 3,
b) zasady lokalizowania reklam, szyldów i słupów ogłoszeniowych, wg § 6,
c) zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, wg § 12,
d) ochrona przed zanieczyszczeniami, wg § 8 ust. 10;
4) Zasady obsługi terenu w infrastrukturę techniczną:
a) warunki zaopatrzenia w wodę, w ciepło, w gaz i energię elektryczną, odprowadzenie
ścieków, dostęp do sieci teletechnicznych oraz usuwanie odpadów – wg § 15;
5) Zasady obsługi terenu komunikacyjne:
a) obsługa komunikacyjna od strony ul. Modzelewskiego 6KDL, ul. Ksawerów 6KDD i drogi
wewnętrznej 11KDW,
b) parkingi i garaże oraz wskaźniki miejsc parkingowych – wg § 14 ust. 1 i 2;
6) Warunki tymczasowego zagospodarowania:
a) zasady tymczasowego zagospodarowania, urządzenia i użytkowania terenów wg. § 16;
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO
7.1. Rodzaj rynku
Z uwagi na charakter przedmiotu wyceny, do analizy przyjęto rynek nieruchomości
niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowym.
7.2. Obszar rozpatrywanego rynku
Badaniem objęto rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie Dzielnicy Mokotów.
7.3. Okres badania cen
Monitorowaniem cen objęto okres od kwietnia 2011 do chwili obecnej.
9
OPERAT SZACUNKOWY
7.4. Położenie
Warszawa – stolica Polski, miasto wojewódzkie (woj. mazowieckie), tworząca powiat
warszawski - jest największym pod względem powierzchni (517 km2) i liczby ludności
(ok. 1,7 mln mieszkańców) miastem w Polsce. Podzielona jest na 18 dzielnic: Bemowo,
Białołękę, Bielany, Mokotów, Ochotę, Pragę Południe, Pragę Północ, Rembertów, Śródmieście,
Targówek, Ursus, Ursynów, Wawer, Wesołą, Wilanów, Włochy, Wolę i Żoliborz. Warszawa jest
ważnym ośrodkiem naukowym, kulturowym, politycznym oraz gospodarczym. Mieszczą się tu
siedziby władz państwowych, władz samorządowych, przedstawicielstw dyplomatycznych
i handlowych państw obcych. Warszawa ma charakter miasta mieszkaniowo – usługowego.
Obszary zabudowy mieszkaniowej obejmują 28% powierzchni miasta, tj. ok. 145 km2, w tym:
ok. 55 km2, co stanowi ok. 11% powierzchni miasta, zajmuje zabudowa mieszkaniowa
wielorodzinna, ok. 90 km2, tj. ok. 17% powierzchni miasta, zajmuje zabudowa mieszkaniowa
o charakterze jednorodzinnym.
Warszawa, a w szczególności warszawskie Śródmieście, należy do najważniejszych centrów
biznesu w Europie Środkowej. Dzięki korzystnym warunkom inwestycyjnym Warszawa
wytwarza ponad 13,3% polskiego PKB. Warszawa jest drugim największym po Górnośląskim
Okręgu Przemysłowym ośrodkiem miejsko-przemysłowym w kraju. Ze względu na wielkość
rynku konsumpcyjnego, Warszawa stanowi ważne w skali kraju centrum handlowe. W mieście
znajdują się kilka bardzo dużych centrów handlowych oraz kilkanaście mniejszych.
Do największych centrów handlowo-rozrywkowych należą: Arkadia, Blue City, Galeria
Mokotów, Promenada, Sadyba Best Mall, Wola Park oraz Złote Tarasy.
Stolica jest największym ośrodkiem akademickim w Polsce. Swoją siedzibę ma tu 66 uczelni.
Do największych warszawskich uczelni należą:
Uniwersytet Warszawski
Uniwersytet Kardynała Stefana Wyszyńskiego
Politechnika Warszawska
Wojskowa Akademia Techniczna
Szkoła Główna Handlowa
Szkoła Główna Służby Pożarniczej
Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego
Warszawski Uniwersytet Medyczny
Ponadto na terenie Warszawy dynamicznie rozwijają się wyższe szkoły prywatne zorientowane
na kształcenie przyszłej kadry kierowniczej niezbędnej do profesjonalnego zarządzania
nowoczesnym przedsiębiorstwem w gospodarce rynkowej.
10
OPERAT SZACUNKOWY
Jak w wielu innych dużych miastach, również w Warszawie infrastruktura transportowa jest
niewystarczająca w stosunku do ciągle rosnących potrzeb. Układ dróg i ich przepustowość nie są
dostosowane do stale wzrastającego natężenia ruchu samochodowego. Warszawa nie posiada
obwodnicy, a większość ruchu na osi wschód-zachód odbywa się przez centrum miasta.
Projektowany jest układ dwóch, a następnie trzech obwodnic – w okresie przejściowym
funkcjonować będzie Obwodnica Etapowa Warszawy, z której docelowo ma powstać
Obwodnica Miejska (przez most Północny i Siekierkowski) oraz Ekspresowa Obwodnica
Warszawy prowadząca ruch tranzytowy z autostrady A2 (Berlin – Moskwa) i dróg
ekspresowych S8 (Wrocław – Suwałki) i S17 (Warszawa – Lublin), przez most Grota
i Południowy. Jej odcinek przez osiedla mieszkaniowe dzielnicy Ursynów zostanie
poprowadzony w tunelu.
Mokotów – lewobrzeżna dzielnica Warszawy na południu miasta, leżąca po obu stronach skarpy
wiślanej (Górny i Dolny Mokotów). Jest to dzielnica mieszkalna wypełniona dużą ilością zieleni
i parków miejskich, z których najbardziej znane to m.in. Pole Mokotowskie, Park Arkadia czy
Królikarnia. Znajduje się tam także sporo zbiorników wodnych, zwłaszcza w dolinie Wisły.
Największe z nich jest Jeziorko Czerniakowskie.
Dzielnica Mokotów położona jest w lewobrzeżnej Warszawie, w południowej części miasta.
Zajmuje powierzchnię 3542 ha, liczy ponad 221tys. mieszkańców. Mokotów jest jedną
z najpopularniejszych dzielnic Warszawy, prestiż tej części miasta ma swoje odzwierciedlenie w
cenach nieruchomości które obok Śródmieścia są na najwyższe w Warszawie.
Swoje miejsce znalazły tutaj ambasady, rezydencje, przedstawicielstwa zagraniczne, firmy
o ustalonej renomie, urzędy państwowe oraz radio i telewizja. Na Mokotowie mieści się dużo
instytucji bankowych, placówek handlowo – usługowych.
Zabudowa Mokotowa jest różnorodna. Niektóre części tego rozległego terenu zajmują wille
podczas gdy w innych znajdują się osiedla bloków z wielkiej płyty. Według specjalistów
z branży nieruchomości, ponad połowa najwyższej klasy apartamentowców w Polsce znajduje
się właśnie na warszawskim Mokotowie. Pozostałością po przemyśle w tej dzielnicy jest
usytuowany na południowym zachodzie Służewiec Przemysłowy, który obecnie zmienia się
w obszar handlowy i biurowy. Część dzielnicy znajdująca się na wschodzie, niedaleko Wisły
(okolica Siekierek), jest niezagospodarowana.
7.5. Analiza rynku
Dla potrzeb analizy zbadano:
1. Rynek lokalny jako rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych.
2. Badano transakcje na terenie Warszawy – dzielnicy Mokotów.
3. Szukano transakcji sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.
11
OPERAT SZACUNKOWY
4. Uwzględniono transakcje z okresu ostatnich dwóch lat.
W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne, a także
obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i podaży. Z informacji uzyskanych
w biurach obrotu nieruchomościami wynika, że popyt na nieruchomości gruntowe utrzymuje się
na wysokim poziomie. W wyniku badania rynku lokalnego (analizy ofert kupna sprzedaży
nieruchomości gruntowych oraz informacji uzyskanych od pośredników) ustalono, iż ceny
transakcyjne uzależnione są głównie od położenia nieruchomości.
Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości odrzucono te transakcje, w których
wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco
odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości (sprzedaż dokonana w
postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż pomiędzy spokrewnionymi stronami oraz sprzedaż z
odroczonym terminem zapłaty lub z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy).
Źródłem danych były akty notarialne – umowy kupna – sprzedaży prawa własności i prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Większość gruntów
zlokalizowanych na terenie dzielnicy Mokotów stanowią własność Skarbu Państwa. Nie
zaobserwowano różnicy między poziomem cen prawa użytkowania wieczystego a własnością.
Wieloletnie badania relacji cenowych w obrocie przy zbywaniu prawa własności gruntu i prawa
użytkowania wieczystego gruntu prowadzone przez wielu rzeczoznawców majątkowych na
terenie m.st. Warszawy i gmin przyległych, doprowadziły do wniosków, które po wielu
dyskusjach we wszystkich środowiskach rzeczoznawców majątkowych zostały ujęte w artykule
M. Nowakowskiej opublikowanym w periodyku Rzeczoznawca Majątkowy Nr 4/2003. Jak
wynika z podanych w tej publikacji informacji, relacja pomiędzy cenami nieruchomości jako
przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa
własności wynosi 0,9 – 1,00 – aktualne badania potwierdzają ten wynik. Oznacza to, że lokalny
rynek nieruchomości nie różnicuje wartości tych praw. Z uwagi na ograniczoną podaż na rynku
warszawskim prawa własności gruntu, inwestorzy decydują się na zakup prawa użytkowania
wieczystego gruntu.
Analizując lokalny rynek nieruchomości oraz akty notarialne kupna sprzedaży nieruchomości
gruntowych niezabudowanych stwierdzono, że wśród transakcji sprzedaży nieruchomości
przeważają grunty budowlane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.
Na analizowanym terenie zbadano 40 transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych
niezabudowanych (średnia cena wynosi 1 339 zł/m²). Zaobserwowano dużą rozbieżność cenową
gruntów. Do obliczeń przyjęto transakcje o powierzchni do 2 500 m².
12
OPERAT SZACUNKOWY
Relacja cen jednostkowych do powierzchni przedstawia się następująco:
Powyższy wykres nie wskazuje jednoznacznie, że powierzchnia gruntu ma wpływ na
kształtujące się ceny jednostkowe. Większość badanych transakcji posiada powierzchnię poniżej
2 500 m², co może świadczyć iż na działki tej wielkości istnieje największy popyt.
W wyniku badania rynku lokalnego ustalono, iż najistotniejszym atrybutem wpływającym na
wysokość ceny jest atrakcyjność położenia – położenie blisko ciągów komunikacyjnych
zapewniających dogodny dojazd do centrum Warszawy, bliskość obiektów handlowo –
usługowych, urzędów użyteczności publicznych oraz placówek oświaty i służby zdrowia.
Najniższe
ceny
osiągały
grunty
o
lokalizacji
peryferyjnej,
często
na
obszarze
niezurbanizowanym, nieuzbrojonym.
8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY
8.1. Przesłanki wyboru podejścia i metody
Wyboru
metody
zastosowanej
do
wyceny
przedmiotowej
nieruchomości
dokonano
uwzględniając:
postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody
wyceny nieruchomości,
cel wyceny,
wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości na rynku lokalnym,
dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży nieruchomości uzyskane w Biurze Geodezji i
Katastru w Warszawie.
13
OPERAT SZACUNKOWY
8.2. Wybór podejścia i metody wyceny
Dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, zgodnie, z § 4 pkt. 1 do pkt. 4
Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i
sporządzania operatu
szacunkowego, zastosowano
podejście porównawcze metodę
korygowania ceny średniej.
8.3. Charakterystyka podejścia i metody wyceny
Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas,
gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na
określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny
i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.
W procesie porównania należy uwzględnić szereg czynników wpływających na wartość,
a w szczególności:
zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu,
cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień
uzbrojenia, parametry fizyczne,
ekonomiczne – po przez właściwy dobór nieruchomości podobnych.
W podejściu porównawczym stosuje się metody:
metodę korygowania ceny średniej,
metodę porównywania parami,
metodę analizy statystycznej rynku (wyłącznie do określenia wartości nieruchomości
reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych
przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako
nieruchomości reprezentatywne rozumie się w niniejszym standardzie nieruchomości, które były
przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do
rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości
należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru,
współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości określono w oparciu o formułę:
n
W
Cśr
ui P K
i 1
gdzie:
14
OPERAT SZACUNKOWY
Cś
–
średnia cena
ui
–
wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlająca wpływ danej cechy na wartość
nieruchomości
n
–
liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
P
–
powierzchnia wycenianej nieruchomości
K
–
współczynnik korekcyjny
9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
Wycenę nieruchomości przeprowadzono w oparciu o:
 informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości na terenie Warszawy, dzielnicy
Mokotów,
 dane z przeprowadzonej wizji lokalnej,
 analizę wpływu cech rynkowych na wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości.
Definicje
Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń :
1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy.
2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (KSWP 1 ,,wartość rynkowa i wartość
odtworzeniowa”) wartość rynkowa (WR) nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej
cenę możliwą do uzyskania przy przyjęciu następujących założeń:
a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się
szczególnymi motywami,
b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu
odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod
uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
15
OPERAT SZACUNKOWY
9.1. Obliczenie ceny średniej 1 m2 powierzchni nieruchomości
Ze względu na niewielkie wahania cen przyjęto trend 0%.
nr
Tabela 1
Adres
Data
Obręb
Dz. Ew. nr:
Pow.
[m²]
2011-12-27
2011-10-20
2012-11-28
2012-03-29
2012-01-17
2012-07-16
2011-09-13
2011-04-20
2012-07-25
2012-05-24
2011-09-13
2012-04-19
1-02-15
1-05-01
1-03-02
1-07-07
1-07-12
1-02-34
1-07-15
1-04-20
1-03-02
1-02-34
1-07-15
1-02-34
3/1
135
17/1
17
8/7
5
59/3
135
12/13,17/3
23
56/3
13
522,00
561,00
583,00
800,00
812,00
1 000,00
1 042,00
1 122,00
1 372,00
1 492,00
2 310,00
794,00
Cena
transakcyjna
[zł]
522 000,00
442 382
500 000,00
800 000
858 211
500 000,00
899 763
699 172
1 070 160,00
1 312 960,00
1 994 676
817 304,88
2012-01-17
1-07-12
8/7
812,00
1 055 600,00
Nr Rep.
1
Tymiecka
15401/2011
2
7361/2011
3
Podchorążych
5469/2012
4
Siekierkowska
2719/2012
5
Bluszczańska
821/2012
6
9277/2012
7
Czerniakowska Bis 5932/2011
8
2955/2011
9
Podchorążych
5990/2012
10
4488/2012
11 Czerniakowska Bis 5918/2011
12
2065/2012
521/2012
13 Bluszczańska
Cena średnia1 m2 powierzchni [zł]
zł/m²
1 000,00
788,56
857,63
1 000,00
1 056,91
500,00
863,50
623,15
780,00
880,00
863,50
1 029,35
1 300,00
887,89
9.2. Określenie zakresu współczynników korygujących
Wartości skrajne ceny 1 m2 wynoszą:
Cmax =
1 300,00 zł/m2 pow.
Cmin =
500,00 zł/m2 pow.
Cśr =
887,89 zł/m2 pow.
Zakres współczynników korygujących
Granica dolna
500,00
887,89
=
0,563
Granica górna
1300,00
887,89
=
1,464
16
OPERAT SZACUNKOWY
9.3. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wraz z określeniem ich wag
Na podstawie przeprowadzonej wizji lokalnej, analizy rynku lokalnego oraz analizy preferencji
uczestników tego rynku przyjęto następujące cechy rynkowe.
Tabela 2
Lp. Nazwa cech
1
Położenie
2
Uzbrojenie
terenu
3
Możliwości
inwestycyjne
4
Dostępność
komunikacyjna
Opis
Wagi cech
bardzo dobre (bliski dostęp do sklepów,
urzędów, ośrodków publicznych, w pobliżu
przystanków komunikacji miejskiej, z
dogodnym dojazdem do centrum miasta,
atrakcyjnie zurbanizowane otoczenie),
dobre (utrudniony dostęp do sklepów, urzędów,
ośrodków publicznych, utrudniony dojazd do
centrum miasta, mało atrakcyjnie
zurbanizowane otoczenie),
złe (obrzeża dzielnicy, zły dojazd do centrum
miasta),
pełne (woda, kanalizacja, gaz, NN, WN, telefon
częściowe (1-3 z powyższych pozycji)
brak (nie ma wyżej wymienionych mediów)
bardzo
dobre
(nieruchomość
gruntowa
niezabudowana, kształt działki stwarzający
możliwość
racjonalnego
zabudowania
(regularny kwadrat lub prostokąt) teren bez
ograniczeń w zabudowie działki, nieruchomości
o przeznaczeniu mieszkaniowo - usługowym),
dobre (nieruchomość gruntowa niezabudowana,
kształt działki nieregularny lub wydłużony
prostokąt),
zadowalające (ograniczenia w zabudowie
działki np. działka zabudowana, niekorzystnie
ukształtowany teren itp., nieruchomości o
przeznaczeniu mieszkaniowym
jednorodzinnym),
bardzo dobra (bardzo dobry dojazd do centrum
miasta, odległość od przystanków komunikacji
publicznej do 500m),
dobra (dobry dojazd do centrum miasta,
odległość od przystanków komunikacji
publicznej od 500m do 800m),
zadowalająca (utrudniony dojazd do centrum
miasta, odległość od przystanków komunikacji
publicznej powyżej 800m)
35%
20%
20%
25%
17
OPERAT SZACUNKOWY
9.4. Charakterystyka nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej i maksymalnej
Opis nieruchomości o cenie minimalnej:
Transakcja z dnia 16 lipca 2012 r. sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej
niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr: 5 z obrębu 1-02-34 o powierzchni 1000 m².
Nieruchomość znajduję się w Warszawie.
Cena 1 m2 nieruchomości – 500,00 zł.
Opis nieruchomość o cenie maksymalnej:
Transakcja z dnia 17 stycznia 2012 r. sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej
niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr: 8/7 z obrębu 1-07-12 o powierzchni 812
m². Nieruchomość znajduję się w Warszawie przy ul. Bluszczańskiej.
Cena 1 m2 nieruchomości – 1 300,00 zł.
9.5. Ustalenie wartości współczynnika korygującego
Tabela 3
Nr
1
Położenie
35%
0,197
0,512
Wartość
atrybutu
wycenianej
nieruchomości
dobre
2
Uzbrojenie terenu
20%
0,113
0,293
częściowe
0,203
3
Możliwości inwestycyjne
20%
0,113
0,293
bardzo dobre
0,293
4
Dostępność
komunikacyjna
RAZEM
25%
0,141
0,366
bardzo dobra
0,366
100%
0,564
1,464
Nazwa cechy
Waga
współczynnik
a
Zakres
współczynnika
dolny - górny
Wartość
współcz.
0,355
1,217
9.6. Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
Wartość rynkowa 1 m2 powierzchni nieruchomości wynosi:
W1m² = Cśr x Ui x K
W1m² = 887,89 zł/m2 x 1,217 x 1,0 = 1 081 zł/m2
W1m² = 1 081 zł/m2
18
OPERAT SZACUNKOWY
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości wynosi:
W = W1m² x P
W = 1 081 zł/m2 x 1 373 m2 = 1 484 213 zł
W = 1 484 213 zł
Słownie: jeden milion czterysta osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście trzynaście złotych.
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY:
Zgodnie z zasadami zawartymi w Rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z
dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu
szacunkowego (Dz.U. nr 165 z 2011 r. poz. 985), jako podstawę
określenia wartości rynkowej nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze, metodę
korygowania ceny średniej. Do oszacowania tej wartości w podejściu porównawczym
wykorzystano dane pochodzące bezpośrednio z rynku, a oparte na cenach transakcyjnych
zaistniałych w analizowanym okresie czasu. Oszacowana wartość nieruchomości gruntowej
stanowiącej działkę ewidencyjną nr: 23/5 położoną w Warszawie przy ul. Ksawerów, opisaną w
księdze wieczystej nr: WA2M/00166745/6, określona została w wysokości:
1 484 213 zł
Słownie: jeden milion czterysta osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście trzynaście złotych.
Wartość odpowiada wartości rynkowej i stanowi w rozumieniu KSWP 1 Krajowych Standardów
Wyceny wartość rynkową (WR) aktualną na dzień 05 kwietnia 2013 r. i jest możliwa do
uzyskania na rynku.
11. KLAUZULE I OGRANICZENIA.
Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi
Zasadami Wyceny z Notami Interpretacyjnymi.
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg stanu rzeczy i praw
majątkowych oraz w poziomie cen aktualnych na dzień 05-04-2013 r.
Operat opracowano wyłącznie dla celu określonego w pkt. 2. Za wykorzystanie operatu do
innych celów oraz przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności.
Operat sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z których dwa otrzymuje
Zleceniodawca, a jeden autor operatu.
19
OPERAT SZACUNKOWY
12. ZAŁĄCZNIKI
1. Mapa lokalizacyjna.
2. Protokół z badania Księgi Wieczystej.
3. Wypis z rejestru gruntów.
4. Mapa ewidencyjna
Operat szacunkowy sporządził:
upr. MGPiB nr 1509
20
ZAŁĄCZNIK NR 1
ZAŁĄCZNIK NR 2
Warszawa 5-04-2013 r.
PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ NR : WA2M/00166745/6
PROWADZONEJ PRZEZ SĄD REJONOWY DLA WARSZAWY – MOKOTOWA
W WARSZAWIE W VII WYDZIALE KSIĄG WIECZYSTYCH.
Dział I – O ,,oznaczenie nieruchomości”
Nieruchomość położona jest w Warszawie, dzielnicy Mokotów przy ul. Ksawerów, na działce o
numerze ewidencyjnym 23/5 z obrębu 1-02-16. Powierzchnia gruntu wynosi 1373 m².
Dział I – SP ,,spis praw związanych z nieruchomością”
Działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 30-12-2082.
Dział II ,,własność”:
Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym jest Telewizja
Polska S.A. w Warszawie.
Dział III ,,prawa, roszczenia i ograniczenia” – wpisów brak.
Dział IV ,,hipoteka” – wpisów brak
Badanie przeprowadził:
upr. MGPiB nr 1509

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Centrum Europejskie Zapraszamy na spotkanie absolwentów

Wycena nieruchomości Operat szacunkowy

Dział IV. Rozdział 1. Wycena nieruchomości. Określanie wartości

Gala Tomasz Fabryka Czekolady, Ksawerow

Wycena nieruchomości rolnych ()

OPERAT SZACUNKOWY – OPINIA/WYCENA NIERUCHOMOŚCI

WYCENA OSTATECZNA PRZYZNANO MEDAL

wycena nieruchomosci II_niest_II_dypl

warszawska spółdzielnia mieszkaniowa