Nabywanie i wynajem nieruchomości

Nabywanie i wynajem
nieruchomości
2015-12-25 17:14:59
2
Ustawodawstwo fińskie zasadniczo nie przewiduje ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Pewne ograniczenia dotyczą jedynie nieruchomości o charakterze wypoczynkowym i rekreacyjnym oraz
położonych w rejonie przygranicznym. Cudzoziemcy - zarówno osoby fizyczne jak i prawne, a także fińskie osoby
prawne kontrolowane przez podmioty zagraniczne - którzy chcą nabyć taką nieruchomość, muszą uzyskać
zezwolenie terytorialnego Ośrodka Ochrony Środowiska Prowincji. Ograniczenia te nie odnoszą się do
pozostałych nieruchomości.
Ustawodawstwo fińskie zasadniczo nie przewiduje ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Pewne ograniczenia dotyczą jedynie nieruchomości o charakterze wypoczynkowym i rekreacyjnym oraz
położonych w rejonie przygranicznym. Cudzoziemcy - zarówno osoby fizyczne jak i prawne, a także fińskie osoby
prawne kontrolowane przez podmioty zagraniczne - którzy chcą nabyć taką nieruchomość, muszą uzyskać
zezwolenie terytorialnego Ośrodka Ochrony Środowiska Prowincji. Ograniczenia te nie odnoszą się do
pozostałych nieruchomości.
Zakup nieruchomości
W Finlandii termin nieruchomość oznacza ziemię, towarzyszące budynki i inne komponenty znajdujące się na
tym terenie. Jeśli właściciel budynku nie posiada ziemi, na której budynek się znajduje, traktowany jest on jako
dobro ruchome. W praktyce termin nieruchomość jest używany nawet wówczas, gdy budynek lub mieszkanie
znajduje się na wynajętej ziemi. Kiedy cudzoziemiec zakupuje dużą nieruchomość np. fabrykę, magazyn lub
firmę, kontrakt powinien zawierać szczegółowy opis mienia, w którym powinno się unikać ogólnych sformułowań
jak mienie ruchome lub nieruchome.
Władze miejskie mają prawo do odmowy sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w obrębie miasta, jeśli jest ona
przeznaczona do zabudowy mieszkalnej, rekreacyjnej lub jest ona zabytkiem. Prawo to dotyczy zarówno
cudzoziemców jak i obywateli fińskich niezależnie od tego, gdzie mieszkają. W praktyce władze bardzo rzadko
wykorzystują to prawo.
Prawnik lub radca prawny w porozumieniu z agentem nieruchomości uczestniczy w negocjowaniu ceny, zanim
kupujący i sprzedający podpiszą ostateczne dokumenty finalizujące umowę. Prawnik/radca prawny wystawia
następnie oficjalne dokumenty notarialne w imieniu kupującego.
Opłaty
Podatek od przeniesienia prawa własności musi zostać zapłacony przy wniosku o rejestrację aktu notarialnego.
Podatek ten wynosi 4%. W przypadku, gdy nie ma obowiązku takiej rejestracji podatek musi zostać zapłacony w
przeciągu 6 miesięcy od zawarcia kontraktu.
Podatek od nieruchomości
W Finlandii występuję odrębny podatek miejski od nieruchomości. Podatek jest płacony na początku każdego
roku kalendarzowego przez tych, którzy są właścicielami nieruchomości, nawet wtedy, gdy są nie zamieszkałymi
w Finlandii inwestorami. Podstawą podatku jest indywidualna wartość nieruchomości. Procent może się wahać od
0,3% do 1%. Dla stałych mieszkańców, podatek waha się pomiędzy 0,15% i 0,5%. Podatek ten może być
podstawą do odliczenia od dochodu, pod warunkiem wykorzystania nieruchomości w celach biznesowych lub też
jej wynajmu
Hipoteka
Firmy fińskie udzielają kredytów hipotecznych do 75% wartości nieruchomości, zazwyczaj ze stała rata
procentową. Warunki kredytowe są tu bardzo elastyczne, a średni czas spłaty kredytu wynosi około 20 lat.
Rejestracja nieruchomości:
3
Procedura 1.
Umowa może być przygotowana przez sprzedającego lub kupującego bez obecności adwokata. Powszechnie
przyjęto, że sprzedawca powinien przedstawić wyciąg z ksiąg wieczystych oraz dokumenty potwierdzające prawo
własności, nie jest to jednak wymagane przez prawo. Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej i zgodnie
z wymaganiami prawnymi powinna zawierać: dane sprzedawcy i kupującego, obiekt sprzedaży, cenę sprzedaży i
pozostałe warunki sprzedaży. Umowa sprzedaży musi być podpisana przez obie strony, w obecności notariusza.
Notariusz sprawdza tożsamość stron i weryfikuje prawną ważność umowy sprzedaży.
Procedura 2.
Podatek od przeniesienia własności może zostać zapłacony w lokalnym banku, bezpośrednio w Urzędzie
Skarbowym lub przez Internet. Asystujący notariusz udziela instrukcji kupującemu dotyczących płatności
podatku. Dowód zapłaty podatku musi być dołączony do wniosku o rejestrację nieruchomości.
Procedura 3.
Na kupującym spoczywa obowiązek rejestracji nieruchomości w Wydziale Ksiąg Wieczystych w przeciągu 6
miesięcy od zakupu. Wniosek powinien zostać dostarczony do odpowiedniego sądu rejonowego. Sąd rejonowy
sprawdza, czy wymagania formalne umowy zostały spełnione, a następnie dokonuje wpisu prawa własności w
księgach wieczystych. Opłata za rejestrację jest dokonywana w lokalnym banku, przez Internet lub bezpośrednio
w sądzie rejonowym.
Sprzedaż
Podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości w Finlandii wynosi 29%. Zysk liczony jest jako różnica pomiędzy
kosztami nabycia nieruchomości a zyskami ze sprzedaży. Nieruchomości osób zmarłych obciążone są podatkiem
20%. Podczas sprzedaży ziemi, na której znajdują budynki mieszkalne i/lub inne konstrukcje, cena powinna
wyszczególniać jaki procent odpowiada ziemi, jaki budynkom i innym konstrukcjom i jaki urządzeniom
znajdującym się na na terenie nieruchomości. Zasadą jest, że straty związane z nieruchomościami są wydatkami
odpisywanymi od dochodu. Jeśli nieruchomość nie była używana do celów biznesowych, straty z nią związane
mogą stać się podstawą do pomniejszenia dochodu z nieruchomości w ciągu kolejnych trzech okresów
rozliczeniowych.
Nabywanie mienia ruchomego
Cudzoziemcy mogą bez żadnych ograniczeń nabywać mienie ruchome i papiery wartościowe. W praktyce mogą
oni nabywać także firmy i ich części bez żadnych ograniczeń. Tylko w przypadku uzasadnionego interesu
narodowego, zakup może podlegać pewnym ograniczeniom. W takich przypadkach cudzoziemiec musi ubiegać
się o zgodę z Ministerstwa Handlu i Przemysłu.
W przypadku przeniesienia prawa własności mienia ruchomego, kupujący zobowiązany jest zapłacić podatek w
wysokości 1,6% od ceny zakupu. Podatek musi zostać zapłacony w ciągu dwóch miesięcy od podpisania aktu
prawnego.
Agencje nieruchomości
Agentem nieruchomości lub agentem wynajmu może zostać osoba prawna lub prywatna, która spełni kryteria
rejestracji sprecyzowane w Ustawie o Agencjach Nieruchomości i Wynajmu 1075/2000. Ustawa ta jest częścią
fińskiego prawa przedsiębiorczego. Organem kompetentnym do nadzorowania i monitorowania rynku
nieruchomości jest Urząd Miejski, którzy może interweniować w przypadku wykrytych nieprawidłowości. Aby
uzyskać licencję agenta nieruchomości (laillistettu kiinteistönvälittäjä, LKV) lub agenta wynajmu: (laillistettu
4
vuokrahuoneistonvälittäjä, LVV)należy zdać egzamin organizowany na szczeblu państwowym. Egzaminy
organizowane są dwukrotnie w ciągu roku przez Radę Egzaminacyjną Agentów Nieruchomości działającą przy
Centralnej Izbie Handlowej.
Obowiązki agentów nieruchomości regulowane są w odrębnej ustawie (1075/2005), w której zawarte są
szczegółowe warunki kontraktów zawieranych pomiędzy konsumentem a agencją nieruchomości lub wynajmu.
Agent może wykonać zlecenie tylko, wtedy gdy szczegółowe warunki i klauzule kontraktu zostały uzgodnione i
podpisane.
5