Alert Prawny

Alert Prawny
Bankowość, Finanse i Restrukturyzacja
Warszawa | Lipiec 2016
Wpływ nowych regulacji dotyczących
obrotu ziemią rolną na egzekucję
wierzytelności
Autorzy:
Autorzy: Grzegorz Walków, Daniel Kiliszek
30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016
roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej
Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa zmienia wiele
aktów prawnych odnoszących się do obrotu nieruchomościami m.in.: kodeks cywilny, ustawę o księgach wieczystych i hipotece, o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W kontekście prowadzenia egzekucji z nieruchomości rolnych największe znaczenie mają zmiany
wprowadzone do ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803). (dalej jako „u.k.u.r. i „Ustawa”).
Grzegorz Walków
Adwokat
+ 48 22 630 34 92
+ 48 570 550 144
[email protected]
NIERUCHOMOŚĆ ROLNA
Zakres przedmiotowy Ustawy wyznacza definicja nieruchomości rolnej.
Art. 2 ust.1 u.k.u.r. odwołuje się do definicji z kodeksu cywilnego, zgodnie z którą (…) nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności
wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (…). Ustawa wyłącza
z zakresu swojego działania nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Daniel Kiliszek
Associate
+48 22 630 34 97
[email protected]
Warsaw Corporate Center (WCC)
ul. Emilii Plater 28,
00-688 Warszawa, Polska
T +48 22 630 34 80
www.czabanski-galuszynski.com
www.czabanski-galuszynski.com
-1-
Alert Prawny
KTO MOŻE NABYĆ NIERUCHOMOŚĆ ROLNĄ
Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej
może być wyłącznie rolnik indywidualny, to jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300
ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5
lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona
jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Z ograniczeń Ustawy wyłączono nieruchomości rolne
o powierzchni poniżej 0,3 ha.
NIE TYLKO ROLNIK INDYWIDULANY
Ustawa wprowadza wyjątki o charakterze podmiotowym i przedmiotowym od ograniczeń dotyczących nabywania nieruchomości rolnych. W zakresie zwolnień o charakterze podmiotowym
nieruchomość rolną mogą nabyć swobodnie: osoba bliska
zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa
lub działająca na jego rzecz Agencja Nieruchomości Rolnych
(dalej: ANR), osoby prawne działające na podstawie przepisów
o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego, innych kościołów
i związków wyznaniowych.
Wśród zwolnień o charakterze przedmiotowym ustawa dopuszcza swobodne nabycie nieruchomości rolnej w wyniku
dziedziczenia, zapisu windykacyjnego oraz na podstawie art.
151 k.c. (przekroczenie granic sąsiedniego gruntu przy budowie) lub art. 231 k.c. (budynek na cudzym gruncie). Zaznaczyć
należy, że ustawodawca do powyższego katalogu włączył także
nabycie w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach
postępowania sanacyjnego. Nie ma jednak wątpliwości, że
wspomniane wyjątki będą miały niewielki wpływ na przebieg
i wynik windykacji wierzytelności.
ZGODA PREZESA ANR
Art. 2a ust. 4 u.k.u.r. przewiduje również możliwość nabycia
nieruchomości rolnej za zgodą Prezesa ANR wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja taka będzie wydawana
na wniosek zbywcy, który wykaże, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika spełniającego wymogi
www.czabanski-galuszynski.com
ustawowe, nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia
działalności rolniczej oraz, że w wyniku nabycia nie dojdzie
do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Wniosek do
Prezesa ANR może złożyć również osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, która posiada kwalifikacje rolnicze lub zobowiąże się do ich zdobycia, daje rękojmię należytego prowadzenia działalności gospodarczej oraz
zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia
nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której
położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie
w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Nie zostały
jeszcze wypracowane procedury prowadzące do wydania
omawianej decyzji. Problemem będzie również daleko idąca
subiektywność w ocenie dokonywanej przez organ administracyjny, dotycząca spełniania bądź nie kryterium należytego
wykonywania działalności rolniczej.
CO Z POSTĘPOWANIEM EGZEKUCYJNYM?
Zasadnicze pytanie brzmi: czy ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi, wynikające z Ustawy będą odnosiły się
również do nabycia gruntów w drodze licytacji komorniczej?
Zagadnienie to już wywołało rozbieżności interpretacyjne
i podzieliło środowisko zawodowe komorników. Brak wyraźnej regulacji w tym zakresie powoduje, że komornicy w obecnym okresie „przejściowym” unikają prowadzenia egzekucji
poprzez sprzedaż licytacyjną nieruchomości rolnych.
Za uzasadniony uważamy pogląd, że komornicy będą zobowiązani do stosowania w prowadzonych postępowaniach
egzekucyjnych ograniczeń obrotu ziemią wynikających ze
znowelizowanej Ustawy, co znacznie utrudni dochodzenie
wierzytelności.
Ustawa wprowadza bowiem definicję legalną pojęcia nabycie nieruchomości rolnej. Zgodnie z jej brzmieniem przez
„nabycie” należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej
w wyniku dokonania czynności prawnej, lub orzeczenia sądu,
albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.
Należy więc przyjąć, że ograniczenia wynikające z Ustawy
będą dotyczyły również nabycia nieruchomości w drodze
licytacji komorniczej. Tego typu zdarzenie prawne należy
-2-
Alert Prawny
bowiem zakwalifikować jako nabycie w drodze orzeczenia
sądu, z uwagi na fakt, iż przeniesienie własności nastąpi tutaj
w efekcie wydania postanowienia Sądu o przysądzeniu własności. Poza tym warto zwrócić uwagę na fakt, iż w pierwotnym
projekcie ustawy przewidziano expressis verbis, że obostrzenia
ustawy nie będą dotyczyły nabycia orzeczeniem sądu lub organu egzekucyjnego wydanym na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Ostatecznie przyjęto jednak Ustawę
w obecnym kształcie. Zakładając racjonalność ustawodawcy
należy przyjąć, iż zabieg ten był celowy i w rezultacie w toku
licytacji nieruchomości rolnej przez komornika nabywcą może
zostać tylko rolnik indywidualny (z ustawowymi wyjątkami) w
rozumieniu u.k.u.r. znacznie utrudni to dochodzenie wierzytelności.
PODSUMOWANIE
Nowelizacja w sposób znaczny ogranicza obrót ziemią rolną,
przede wszystkim z powodu zawężenia kręgu potencjalnych
nabywców nieruchomości rolnych. Dotyczy to również nabywania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. W rezultacie istotnie obniży skuteczność egzekwowania wierzytelności, a w konsekwencji również realną
wartość zabezpieczeń hipotecznych ustanowionych na nieruchomościach rolnych.
Art. 2b ust. 1 u.k.u.r. nakłada na nabywcę nieruchomości rolnej obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład
którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co
najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości.
We wskazanym okresie nabywca nie może również zbywać nieruchomości rolnej. Zapis ten zmniejsza atrakcyjność takich nieruchomości, szczególnie dla podmiotów traktujących inwestycję w grunty jako lokatę kapitału. W efekcie krąg potencjalnych
nabywców nieruchomości rolnych w toku licytacji komorniczej
ulegnie znacznemu zawężeniu.
Nie sposób nie zwrócić również uwagi na ustawowe prawo
nabycia przyznane w art. 4 ust. 1 i 2 u.k.u.r. Agencji Nieruchomości Rolnych. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu
w przypadku nabycia w drodze orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej
nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Regulacja ta wprowadza stan niepewności u potencjalnego nabywcy, który przystępując do licytacji nie może być pewien czy nabycie finalnie dojdzie do skutku,
co również może mieć wpływ na potencjalny krąg nabywców.
Pobierz: Bankowość, finanse i restrukturyzacja
Mamy nadzieję, że powyższa treść okaże się przydatna. Alert nie stanowi porady prawnej w odniesieniu do żadnych kwestii ani faktów i nie można się na niego
powoływać w tym kontekście. Jeżeli potrzebują Państwo więcej informacji na ten temat lub porady prawnej, prosimy uprzejmie o kontakt z osobami wymienionymi
na pierwszej stronie.
www.czabanski-galuszynski.com
-3-