ZMIANY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI W dniu 26

Crido Legal J. Ziółek i Wspólnicy Sp. k.
ul. Grzybowska 5A, 00-132 Warszawa
Office: +48 22 324 59 00, Fax: +48 22 324 59 01
[email protected]
ZMIANY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI
W dniu 26 kwietnia 2016 r. Prezydent podpisał ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu
Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej „Ustawa”). Na mocy Ustawy
planowane jest wprowadzenie licznych, niekiedy rewolucyjnych zmian w obrocie nieruchomościami
rolnymi (zarówno państwowymi jak i prywatnymi). Niniejszy alert prezentuje najważniejsze zmiany
w powyższym zakresie.
Planowany termin wejścia nowych przepisów w życie to 30 kwietnia 2016 r.
PODSUMOWANIE ZMIAN WYNIKAJĄCYCH Z USTAWY
WPŁYW USTAWY NA OBRÓT PRYWATNYMI NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI – ZMIANY
W USTAWIE O KSZTAŁTOWANIU USTROJU ROLNEGO
Znowelizowane na mocy Ustawy brzmienie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003
roku (Dz. U. z 2012 r. poz. 803), (dalej: „UKUR”) przewiduje szereg ograniczeń podmiotowych
i przedmiotowych w zakresie obrotu prywatnymi nieruchomościami rolnymi.
Nieruchomościami rolnymi są: nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia
działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji
ogrodniczej, sadowniczej i rybnej z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych
w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z nowelizacją przepisów
UKUR nie stosuje się ponadto do nieruchomości rolnych:
 wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa;
 o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Jednocześnie w Ustawie przewidziano, iż znowelizowanych na mocy Ustawy przepisów UKUR nie stosuje
się do:
 gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie
Ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane
obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe
wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą
zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej;
 nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie Ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Rozszerzenie zakresu prawa pierwokupu ANR
 Ustawa rozszerza służące ANR prawo pierwokupu nieruchomości rolnych - likwiduje obecnie
obowiązującą normę obszarową 5 hektarów i powoduje, że w stosunku do każdej nieruchomości rolnej
ANR będzie posiadała prawo pierwokupu bez względu na jej obszar.
NIP: 525-254-56-29 Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy,
KRS: 0000446858
Prawo pierwokupu udziałów lub akcji w spółkach handlowych
 Zgodnie z nowymi zasadami nabycie nieruchomości rolnych w formule share deal (nabycie praw
udziałowych spółki posiadającej prawo do nieruchomości rolnej), co do zasady nie będzie mogło
niweczyć uprawnienia ANR do „ingerencji” w transakcję. Nowe przepisy przyznają ANR ustawowe prawo
pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej.
W celu umożliwienia wykonania tego uprawnienia, nowe przepisy dają ANR prawo przeglądania ksiąg
i dokumentów spółki oraz żądania od tejże informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych
w jej księgach i dokumentach.
Jedyne wyłączenia prawa pierwokupu udziałów lub akcji dotyczą przypadków sprzedaży akcji spółek
publicznych, których akcje dopuszczone zostały do obrotu na rynku giełdowym, oraz na rzecz osoby
bliskiej.
Umowy sprzedaży udziałów/ akcji w takim przypadku będą musiałby być zawierane pod
warunkiem(prawnym) nieskorzystania z prawa pierwokupu przez ANR. Sankcją za bezwarunkową
sprzedaż udziałów lub akcji bez zawiadomienia ANR o prawie pierwokupu będzie nieważność umowy
sprzedaży.
UWAGA: Prawo pierwokupu udziałów lub akcji nie powinno dotyczyć nabycia udziałów lub akcji
w spółce, która jest właścicielem spółki mającej tytuł prawny do nieruchomości rolnej. Wprowadzenie
dodatkowego podmiotu do struktury grupy powinno ułatwić przyszły obrót nieruchomością rolną.
Prawo nabycia nieruchomości w przypadku zmian personalnych w spółce osobowej
 W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej będącej
właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej ANR będzie uprawniona do swoistego
„wywłaszczenia” takiej spółki poprzez złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą
jej wartości rynkowej. Uprawnienie ANR powiązane jest z obowiązkiem spółek osobowych do
powiadomienia ANR o każdej zmianie lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki w terminie miesiąca
od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła taka zmiana bądź przystąpienie.
Powyższe prawo nabycia nieruchomości rolnej nie znajdzie zastosowania, gdy:
 zamiast dotychczasowego wspólnika, wspólnikiem staje się osoba jemu bliska, lub
 nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.
Prawo nabycia nieruchomości w pozostałych, innych niż sprzedaż przypadkach przeniesienia
tytułu prawnego do nieruchomości/udziałów/akcji
 Zgodnie z Ustawą ANR w wielu przypadkach przysługiwać będzie uprawnienie do złożenia oświadczenia
o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej wartości rynkowej - mowa tu o wystąpieniu także innych,
niewymienionych powyżej zdarzeń skutkujących przeniesieniem tytułu prawnego do nieruchomości
rolnej. Powyższe prawo nabycia nieruchomości rolnej przez ANR znajdzie zastosowanie w przypadku,
gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
 zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży; lub
 jednostronnej czynności prawnej; lub
 orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego
wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym; lub
 innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności: (i) zasiedzenia
nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest
nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne (ii) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek
handlowych.
Ograniczenia podmiotowe możliwości nabywania nieruchomości rolnych
 Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł zostać jedynie rolnik indywidualny. Jeżeli
nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej
wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.
Za rolnika indywidualnego w rozumieniu Ustawy uważa się osobę fizyczną:
 będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą
nieruchomości rolnych których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha;
 posiadającą kwalifikacje rolnicze; oraz
 co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości
rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to
gospodarstwo.
 Status rolnika indywidualnego nie będzie konieczny w przypadku nabycia nieruchomości rolnej
w niektórych, zupełnie wyjątkowych przypadkach, w tym:
 w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego;
 przez osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego
w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz
o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;
 przez jednostki samorządu terytorialnego;
 w wyniku dziedziczenia i zapisu windykacyjnego;
 przez osobę bliską zbywcy.
Pozostałe osoby zamierzające nabyć nieruchomość rolną będą musiały uzyskać zgodę Prezesa ANR na
takie nabycie, wydawaną w drodze decyzji administracyjnej udzielanej po spełnieniu określonych Ustawą
przesłanek. Z uwagi na ich zakres wydawanie powyższych zgód przez ANR będzie absolutnie
wyjątkowe.
Ograniczenia przedmiotowe w nabywaniu nieruchomości rolnych
 Wedle nowelizowanych przepisów powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią
nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać
powierzchni 300 ha użytków rolnych. Ta zasada ma przeciwdziałać koncentracji ziemi rolne w jednym
ręku i będzie dotyczyć zarówno rolników indywidualnych, jak również innych podmiotów.
Ograniczenia związane ze zbywaniem i posiadaniem nieruchomości rolnej
 Nowe przepisy nakładają na nabywców nieruchomości rolnych obowiązki ingerujące w sferę
wykonywania (w tym korzystania) nabywanego prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Mianowicie wejście w życie nowelizacji spowoduje, że po 30 kwietnia 2016 r. nieruchomości rolne nie
będą mogły być nabywane dla celów innych niż prowadzenie gospodarstwa rolnego. Zawarcie umowy
o oddanie ziemi rolnej w posiadanie (np. najmu, dzierżawy, użyczenia) będzie wymagało uzyskania
uprzedniej zgody sądu i wykazania, że konieczność oddania w posiadanie innemu podmiotowi wynika
z przyczyn losowych (uniemożliwiających osobiste prowadzenie gospodarstwa), niezależnych od
nabywcy.
WPŁYW USTAWY NA OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI SKARBU PAŃSTWA
 Zgodnie z nowymi regulacjami, sprzedaż nieruchomości (lub ich części) – wchodzących w skład Zasobu
Własności Rolnej Skarbu Państwa – będzie wstrzymana przez 5 lat od dnia wejścia w życie przepisów
Ustawy. Zakaz ten nie obejmie m.in.:
 nieruchomości i ich części przeznaczonych w:
a) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub
b) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub
c) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
– na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowologistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty
sportowo-rekreacyjne, lub
 nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, lub
 domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz
ogródków przydomowych, lub
 nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.
 Możliwe będzie uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zbycie nieruchomości lub
ich części innych aniżeli wskazane powyżej, jeżeli zbycie będzie uzasadnione względami społecznogospodarczymi.
ZMIANY W USTAWIE O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE
 Zgodnie z Ustawą suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej
nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej
dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów
o gospodarce nieruchomościami. Powyższe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania do hipotek
wpisanych do ksiąg wieczystych przed dniem wejścia w życie Ustawy.
PRZEPISY PRZEJSCIOWE
 Dotychczasowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi będą stosowane do:
 czynności prawnych związanych z realizacją prawa pierwokupu albo prawa nabycia nieruchomości
rolnych przez ANR wszczętych przed 30 kwietnia 2016 r.;
 dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie
ustaw zmienianych Ustawą i niezakończonych do dnia wejścia jej w życie.
Treść zestawienia ma charakter informacyjny i nie stanowi opinii prawnej, która jest przekazywana klientom
w oparciu o indywidualną ocenę ich sytuacji i potrzeb.
Jeżeli chcieliby Państwo uzyskać bardziej szczegółowe informacje dotyczące projektowanych zmian,
uprzejmie prosimy o kontakt. Z przyjemnością zbadamy wpływ nowych przepisów na Państwa
działalność i zaproponujemy odpowiednie rekomendacje w tym względzie.
Jakub Ziółek
Joanna Winter-Szymańska
Partner
Senior Associate
Tel. + 48 22 324 59 40
Tel. + 48 22 324 59 08
Tel. +48 22 324 59 46
Tel. kom. +48 602 455 406
Tel. kom. +48 600 361 971
Tel. kom. +48 883 314 807
E-mail: [email protected]
E-mail: [email protected]
E-mail: [email protected]
Mateusz Baran
Senior Associate