Ograniczenie obrotu nieruchomościami rolnymi

Z M I A N Y W PR AW I E N I E RU C HO MO Ś C I
Ś N–WOR E J 9 6/2 016
75
Ograniczenie obrotu
nieruchomościami rolnymi
Maciej J. Nowak
dr, Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie, Pracownia Ekonomiki Przestrzennej, radca prawny „Kancelaria Prawnicza dr Maciej Nowak” w Szczecinie, [email protected]
Ustawa z dnia 3 marca 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości
Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw
stanowi jeden z głośniejszych w ostatnich tygodniach nowych aktów prawnych. Pamiętać trzeba o tym, że tak naprawdę ustawa ta stanowi przede
wszystkim nowelizację sześciu innych ustaw:
Æ kodeksu cywilnego,
Æ ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
Æ ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne,
Æ ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
Æ ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
Æ ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawania nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej.
Wskazując w ramach wprowadzenia najważniejsze skutki przedmiotowej ustawy, wskazać można na:
Æ wstrzymanie na okres 5 lat sprzedaży nieruchomości wchodzących
w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (lub części takich
nieruchomości),
Æ wprowadzenie ograniczeń związanych z obrotem innymi nieruchomościami rolnymi,
Æ wprowadzenie ograniczeń związanych z obrotem akcjami lub udziałami spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych.
Jeśli chodzi o pierwszą kwestię, wskazać należy, że przewidziano kilka
wyjątków od niniejszego zakazu. Dotyczą one przede wszystkim nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, ale również nieruchomości
o innym niż rolnicze przeznaczeniu ujętym (alternatywnie) w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu lub nawet studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego (przez co w znacznym stopniu zmienia
się rolę i znaczenie tego ostatniego aktu).
Względem pozostałych nieruchomości rolnych daleko idące ograniczenia dotyczą potencjalnych ich nabywców. Co do zasady powinni być nimi rolnicy indywidualni, ewentualnie Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub kościoły i związki wyznaniowe. Ewentualne wyłączenia mogą się
odbyć za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych i w sytuacji, gdy potencjalny nabywca daję rękojmię prowadzenia na danym gruncie działalności
rolniczej. Agencja uzyskuje też prawo pierwokupu zbywanych nieruchomości rolnych. Podobne prawo będzie jej przysługiwało również przy zbywaniu
akcji lub udziałów przez spółki prawa handlowego będącego właścicielami
nieruchomości rolnych.
Niniejsze ograniczenia nie dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni
mniejszej niż 0,3 ha oraz nieruchomości, dla których przed wejściem ustawy
w życie wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla wyłączenia rygoru ustawowego będzie też wystarczające
uchwalenie dla nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczeniem innym niż rolnicze. To jednak zależy od gminy
(a nie właściciela nieruchomości) i czasem dodatkowo wymaga zgody ministra właściwego do spraw rolnictwa.
Nie budzi wątpliwości fakt, że niniejsza ustawa wprowadza rewolucję na
rynku nieruchomości. Znacząco ogranicza prawo własności właścicieli nieruchomości rolnych, jak również w pewnym zakresie swobodę prowadzenia
działalności gospodarczej. Można również zauważyć, że duża część stosowanych w niej zwrotów i sformułowań jest nieprecyzyjna. Powoduje to ryzyko powstawania kolejnych problemów na etapie późniejszej jej wykładni.
Niektóre regulacje ustawowe wpisują się w dyskusję na temat optymalnego
modelu w zarządzaniu publicznym. Ustawodawca uznał w tym przypadku,
że nie można oprzeć wskazanych zasad ani na modelu rynkowym, ani na
partycypacji społecznej, sprowadzając większość rozwiązań do dosyć uznaniowych regulacji administracyjnych.