1. Stan przedmiotu wyceny - TUR

1. Stan przedmiotu wyceny
1.1. Stan prawny
1.1.1. Oznaczenie wycenianej części nieruchomości w rejestrze gruntów
Województwo:
zachodniopomorskie.
Powiat:
kamieński.
Jednostka ewidencyjna:320701_4-Dziwnów – miasto.
Obręb ewidencyjny:
0002, Dziwnów.
Położenie:
ul. Słowackiego 15, 16.
Działka ewidencyjne nr 305 o powierzchni 2 305 m2.
1.1.2. Księga wieczysta
Księga wieczysta nr SZ1K/00013337/0 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego w Kamieniu Pomorskim (treść księgi wieczystej ustalono na podstawie wglądu
do księgi wieczystej w dniu 5.05.2011 r.):
Typ księgi:
grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość.
Dział I:
Miejscowość:
Dziwnów.
Działka ewidencyjna nr: 305 o powierzchni 2 305 m2,
Sposób korzystania:
działka w wieczystym użytkowaniu, zabudowana
Okres użytkowania wieczystego: 5.12.2089 r.
Dział II:
Właściciel gruntu:
Skarb Państwa.
Użytkownik wieczysty: Zakład Usług Turystycznych „TUR-Wola” Sp. z o.o. z siedzibą w
Warszawie.
Dział III:
Brak wpisu.
Dział IV:
Brak wpisu.
1.2. Stan techniczno-użytkowy
1.2.1. Charakterystyka ogólna
Miasto Dziwnów w znacznej części usytuowane jest na wąskim odcinku lądu (o szerokości od
250 do około 600 m) ograniczonym od północy wybrzeżem Bałtyku, a od południa rzeką
Dziwną i Jeziorem Wrzosowskim.
Wyceniana nieruchomość położona jest w zachodniej części miasta nad rzeką Dziwną przy
drodze prowadzącej do Międzyzdrojów i Świnoujścia. Odległość do plaży morskiej wynosi
około 300 m. Działka ewidencyjna nr 305 ma regularny kształt zbliżony do prostokąta.
Dwoma bokami przylega do pasa drogowego ulic: Słowackiego (od strony południowej) i
Konopnickiej (od strony zachodniej). Działka jest ogrodzona – ogrodzenie z siatki stalowej w
ramach na podmurówce betonowej od strony ulic: Konopnickiej i Słowackiego.
Otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości stanowią:
– od północy: zabudowa mieszkalno-pensjonatowa, budynki mieszkalne wielorodzinne
wysokości do 5 kondygnacji, dalej ul. Mickiewicza stanowiąca jeden z głównych handlowych i usługowych traktów miasta,
– od wschodu: dwukondygnacyjny budynek mieszkalny, dalej zabudowa mieszkalno-pensjonatowa,
– od południa: ul. Słowackiego (droga prowadząca do Międzyzdrojów i Świnoujścia w okresie letnim o dużym natężeniu ruchu samochodowego), po jej przeciwnej stronie teren
niezabudowany i uregulowane nadbrzeże rzeki Dziwna,
– od zachodu: ul. Konopnickiej, po jej przeciwnej stronie – budynki mieszkalne z lokalami
usługowymi w częściach parteru (usytuowany jest tam miedzy innymi Bank Spółdzielczy).
Zabudowę nieruchomości stanowią:
 budynek wczasowy „Rybitwa” o powierzchni użytkowej 618 m2,
 budynek gospodarczo-administracyjny o powierzchni użytkowej 452 m2,
 budynek stołówki z nadbudową pensjonatową o łącznej powierzchni użytkowej 380 m2.
Teren działki jest zagospodarowany (trawnik, drzewa i krzewy ozdobne, place parkingowe z
kostki betonowej).
1.2.2. Opis zabudowy
Budynek wczasowy „Rybitwa”
Budynek 3-kondygnacyjny, podpiwniczony, z dachem płaskim, wybudowany około 1930
roku. Budynek posiada tarasy widokowe (od ul. Słowackiego na poziomie wszystkich trzech
kondygnacji). Na tyłach budynku wykonano taras z dwoma zejściami połączony galerią z
budynkiem administracyjnym i stołówką.
W 1995 r. wykonano w budynku remont. Przebudowano klatkę schodową i korytarze na
poszczególnych kondygnacjach. Pokoje gościnne wyposażono w łazienki. W dacie wizji lokalnej pokoje parteru, łazienki i pokój lekarski były w trakcie ich dostosowania do obsługi
osób niepełnosprawnych. Między innymi wymieniano drzwi wejściowe na większe (o szerokości 90 cm i wysokości 2 m).
Budynek posiada pokoje gościnne dwuosobowe i wieloosobowe. Nominalna liczba miejsc
noclegowych wynosi 99. Taką liczbę gości można przyjąć jedynie w wypadku wizyt zorganizowanych wycieczek młodzieży szkolnej. W pozostałych przypadkach, ze względu na obecne standardy turystyczne (rzadko wykorzystywane są wszystkie miejsca w pokojach wieloosobowych) realna liczba miejsc noclegowych wynosi około 50.
Parametry techniczne budynku:
– powierzchnia użytkowa: 618 m2,
– kubatura:
2 370 m3,
– powierzchnia zabudowy: 255 m2.
Opis konstrukcji i wykończenia budynku:
– konstrukcja: tradycyjna, murowana,
– fundamenty: betonowe,
– ściany z cegły pełnej stanowiące wypełnienie konstrukcji nośnej,
– ścianki działowe z cegły pełnej,
– strop nad piwnicą: typu Kleina,
–
–
–
–
–
–
–
stropy między piętrami i stropodach: żelbetowe,
dach płaski kryty papą na lepiku,
schody wewnętrzne: żelbetowe wyłożone płytkami ceramicznymi,
ściany wewnętrzne: tynki gładkie malowane farbą,
w pomieszczeniach sanitarnych ściany i posadzki wyłożone płytkami ceramicznymi,
biały montaż typowy,
w pomieszczeniach mieszkalnych, holu i korytarzach posadzki wyłożone są płytkami ceramicznymi,
– stolarka okienna w całym budynku w ramach z tworzywa sztucznego,
– drzwi wejściowe w ramach z PCV,
– drzwi wewnętrzne: drewniane, pełne.
Instalacje:
– elektryczna,
– odgromowa,
– wodno – kanalizacyjna,
– instalacja ciepłej wody i c.o. zasilana z własnej kotłowni gazowej,
– wentylacji grawitacyjnej,
– teletechniczna,
– sygnalizacji alarmowej i ppoż.
Uwaga: W trakcie wizji lokalnej stwierdzono:

pęknięcia, ubytki i zacieki na elewacji budynku na jego
wschodniej ścianie przylegającej do tarasu nad pomieszczeniem kotłowni,

zacieki na ścianie zewnętrznej położonej poniżej tarasu nad
kotłownią; usunięcie tych usterek wymaga gruntownego uszczelnienia i osuszenia tarasu,

zły stan rur c.o. położonych w pomieszczeniach piwnicy (w
części wymagają wymiany).
Budynek gospodarczo-administracyjny
Budynek 2-kondygnacyjny, nie podpiwniczony, wybudowany około 1930 roku, z dachem
płaskim. Jest środkowym elementem zwartej zabudowy nieruchomości. W części parteru
znajdują się pomieszczenia gospodarcze i magazynowe stanowiące zaplecze kuchni oraz
świetlica (pomieszczenia wyremontowane w trakcie modernizacji i nadbudowy budynku stołówki). Na pierwszym piętrze znajdują się pokoje administracji i pokoje mieszkalne posiadające umywalki (wszystkie pomieszczenia piętra są w złym stanie technicznym, wymagają
renowacji).
Parametry techniczne budynku:
– powierzchnia użytkowa: 452 m2,
– powierzchnia zabudowy: 268 m2.
Opis konstrukcji i wykończenia budynku:
– konstrukcja: tradycyjna, murowana,
– fundamenty: betonowe,
– ściany z cegły pełnej stanowiące wypełnienie konstrukcji nośnej,
– ścianki działowe z cegły pełnej,
– stropy nad parterem i stropodach: żelbetowe,
– dach płaski kryty papą na lepiku,
– schody wewnętrzne: stalowe, stopnie drewniane,
– ściany wewnętrzne: tynki gładkie malowane farbą,
– podłogi: deski (z stanie do wymiany),
– stolarka okienna w części parterowej w ramach z tworzywa sztucznego, pozostała
drewniana w złym stanie,
– drzwi wejściowe w ramach z PCV (parter), na pierwszym piętrze drewniane.
Instalacje:
– elektryczna,
– wodno – kanalizacyjna,
– instalacja ciepłej wody i c.o. zasilana z własnej kotłowni gazowej,
– wentylacji grawitacyjnej.
Budynek stołówki z nadbudową pensjonatową
Budynek usytuowany w zachodniej części działki, 2-kondygnacyjny, nie podpiwniczony z
dachem kopertowym ( poddasze nieużytkowe) o małym kącie nachylenia połaci dachowych.
Posiada taras widokowy od strony południowej. Budynek zmodernizowany w 2005 roku.
Wykonano nadbudowę pietra, gdzie znajduje się siedem pokoi mieszkalnych 2 i 3 osobowych
(22 miejsca noclegowe), modernizację sali jadalnej i kuchni (wyremontowane pomieszczenia
zaplecza kuchennego i magazynowe stołówki znajdują się w części parteru budynku gospodarczo-administracyjnego). Wejście na piętro betonowymi zewnętrznymi schodami.
Parametry techniczne budynku:
– powierzchnia użytkowa: 380 m2,
– kubatura:
1 160 m3,
– powierzchnia zabudowy: 210 m2.
Opis konstrukcji i wykończenia budynku:
– konstrukcja: tradycyjna, murowana,
– fundamenty: betonowe,
– ściany zewnętrzne grubości 24 cm z betonu komórkowego,
– ścianki działowe z cegły dziurawki,
– stropy nad parterem żelbetowy wylewany na mokro,
– konstrukcja więźby dachowej drewniana, dach kryty blachodachówką,
– ściany wewnętrzne: tynki gładkie malowane farbą,
– w pomieszczeniach sanitarnych ściany i posadzki wyłożone płytkami ceramicznymi,
– biały montaż typowy,
– w pomieszczeniach mieszkalnych, holu i korytarzach posadzki wyłożone są płytkami ceramicznymi,
– stolarka okienna w całym budynku w ramach z tworzywa sztucznego,
– drzwi wejściowe w ramach z PCV,
– drzwi wewnętrzne: drewniane, pełne,
– na pierwszym piętrze zamontowano w korytarzu dodatkowe drzwi ochrony ppoż.
Instalacje:
– elektryczna,
– odgromowa,
– wodno – kanalizacyjna,
– instalacja ciepłej wody i c.o. zasilana z własnej kotłowni gazowej,
– wentylacji grawitacyjnej,
– teletechniczna,
– sygnalizacji alarmowej i ppoż.
Dokumentacja fotograficzna przedstawiająca budynki, zagospodarowanie działki i otoczenie
nieruchomości znajduje się w załącznikach operatu szacunkowego.
2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania
Dla obszaru, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość brak jest obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z zapisem w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Miasta i Gminy Dziwnów (Uchwała Rady Gminy w Dziwnowie Nr XII/117/99 z dnia 26
października 1999 r. ze zm.) nieruchomość położona przy ul. Słowackiego 15, 16 znajduje się
w terenie o przeznaczeniu: ośrodki rekreacyjne i zabudowa mieszkaniowa.