windykacja we wspólnotach mieszkaniowych

WINDYKACJA WE
WSPÓLNOTACH
MIESZKANIOWYCH
MARIUSZ PRZYBYCIEŃ
KANCELARIA PRAWNA PRAEMIUM24
WWW.PRAEMIUM24.PL
Spis treści
Wstęp ......................................................................................................................................... 4
Rozdział 1. Podstawy prawne funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych ............................. 5
1.1. Rys historyczny ................................................................................................................... 5
1.2. Wspólnota mieszkaniowa – obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej .................... 8
1.2.1. Obowiązek utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej ................................................ 9
1.3. Koszty zarządu nieruchomości oraz ustawowy obowiązek regulowania zaliczek .......... 10
Rozdział 2. Cele i założenia windykacji polubownej .............................................................. 13
2.1. Podstawowe założenia postępowania polubownego ......................................................... 13
2.2. Ustalenie warunków współpracy z dłużnikami ................................................................ 14
2.3. Strategia postępowania polubownego. ............................................................................. 14
2.4. Narzędzia stosowane w postępowaniu polubownym ....................................................... 16
2.4.1. Zobowiązanie do zapłaty ............................................................................................... 16
2.4.2. Ugoda. ........................................................................................................................... 17
Rozdział 3. Backward dłużnika czyli wspólnota mieszkaniowa w sądzie .............................. 19
3.1. Właściwość sądu ............................................................................................................... 19
3.1.1. Rzeczowa właściwość sądu ............................................................................................ 19
3.1.2. Miejscowa właściwość sądu ........................................................................................... 20
3.2. Koszty postępowania sądowego ........................................................................................ 22
3.2.1. Koszty procesu ............................................................................................................... 22
3.2.2. Zwrot kosztów procesu .................................................................................................. 23
3.2.3. Koszty sądowe w sprawach cywilnych .......................................................................... 24
3.2.4. Zwrot opłaty sądowej ..................................................................................................... 25
3.3. Pełnomocnicy procesowi i koszty zastępstwa procesowego ............................................. 26
3.3.1. Pełnomocnicy procesowi ................................................................................................ 26
3.3.2. Koszty zastępstwa procesowego .................................................................................... 26
3.4. Postępowania odrębne w procesie dochodzenia należności.............................................. 28
3.4.1. Postępowanie nakazowe ................................................................................................. 28
3.4.2. Postępowanie upominawcze .......................................................................................... 30
3.4.3. Elektroniczne postępowanie upominawcze ................................................................... 32
3.4.4. Postępowanie uproszczone ............................................................................................. 33
3.5. Mediacja sądowa ............................................................................................................... 34
3.6. Przymusowa sprzedaż lokalu ............................................................................................ 35
Rozdział 4. Skarga pauliańska ................................................................................................. 38
4.1. Przesłanki ochrony ............................................................................................................ 39
4.2. Zaskarżenie czynności....................................................................................................... 42
4.3. Zwolnienie się od zadośćuczynienia ................................................................................. 43
4.4. Termin ............................................................................................................................... 43
Rozdział 5. Postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom wspólnoty mieszkaniowej .... 45
5.1. Prawne aspekty postępowania egzekucyjnego .................................................................. 45
5.2. Organy egzekucji sądowej oraz określenie ich właściwości ............................................. 46
5.2.1. Komornik i sąd ............................................................................................................... 46
5.2.2. Właściwość miejscowa organów egzekucyjnych........................................................... 46
5.3. Niezbędna dokumentacja w postępowaniu egzekucyjnym ............................................... 47
5.3.1. Tytuł egzekucyjny .......................................................................................................... 47
5.3.2. Klauzula wykonalności .................................................................................................. 49
5.4. Wszczęcie egzekucji oraz dalsze czynności egzekucyjne ................................................. 50
5.5. Określenie sposobów egzekucji ....................................................................................... 51
5.5.1. Egzekucji z ruchomości ................................................................................................. 51
5.5.2. Egzekucja z wynagrodzenia za pracę ............................................................................. 53
5.5.3. Egzekucja z rachunków bankowych .............................................................................. 54
5.5.4. Egzekucja z nieruchomości ............................................................................................ 55
5.6. Podział sum uzyskanych z egzekucji ............................................................................... 58
5.6.1. Ogólne zasady podziału sumy z egzekucji ..................................................................... 58
5.6.2. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z wynagrodzenia za pracę ............................ 60
5.6.3. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z ruchomości, wierzytelności i innych praw
majątkowych ............................................................................................................................ 60
5.6.4. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości ........................................... 61
5.7. Opłaty w postepowaniu egzekucyjnym ............................................................................. 62
Rozdział 6. Szczególne przypadki powstawania zobowiązań we wspólnocie mieszkaniowej.
.................................................................................................................................................. 64
6.1. Umowa o roboty budowlane ............................................................................................. 64
6.2. Wady fizyczne w częściach wspólnych czyli dochodzenie roszczeń w ramach rękojmi . 66
6.2.1. Wady fizyczne w części wspólnej .................................................................................. 66
6.2.2. Roszczenie odszkodowawcze w ramach prawa rękojmi ................................................ 68
6.2.3.Uchwały wspólnoty mieszkaniowej związane z dochodzeniem roszczeń
odszkodowawczych .................................................................................................................. 71
6.2.4. Cesja wierzytelności ....................................................................................................... 72
6.2.5. Polubowne zakończenie sporu ....................................................................................... 73
Rozdział 7. Wzory pism procesowych
7.1. Zobowiązanie .................................................................................................................... 79
7.2. Wezwanie do zapłaty ........................................................................................................ 80
7.3. Pismo skarga pauliańska ................................................................................................... 81
7.4. Pozew w postępowaniu uproszczonym ............................................................................. 82
7.5. Pozew w postępowaniu nakazowym ................................................................................. 87
7.6. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności ....................................................................... 88
7.7. Wniosek o wszczęcie egzekucji z rachunku bankowego .................................................. 89
7.8. Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości ............................................................. 90
7.9. Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości .............................................. 91
7.10. Uchwała o licytacji mieszkania ....................................................................................... 92
Zakończenie ............................................................................................................................ 93
Bibliografia ............................................................................................................................. 94
Wstęp
Tempura mutantur et nos mutantur in illis – czasy się zmieniają a my zmieniamy się
razem z nim. Wprowadzona w obrót prawny ustawa z dnia 24 czerwiec1994 roku o własności
lokalu wybitnie na przestrzeni dwudziestolecia obowiązywania rzeczonej ustawy wpłynęła na
sposób dochodzenia należności od właścicieli lokali. Przeobrażenia tych dwóch dekad,
obecność w strukturach Unii Europejskiej, agresywna konkurencja powodują a od 1 stycznia
2014 roku deregulacja zawodu pokazują, że przedsiębiorcy zawodowo zajmujący się
zarządzaniem nieruchomościami w znacznie większym stopniu zobligowani są zaangażować
się w proces zarządzania wierzytelnościami.
Umiejętne zarządzanie portfelem wierzytelności wspólnot mieszkaniowych jest coraz
częściej nie tylko oczekiwane przez zarządy wspólnot, ale w istotny sposób wpływa na
płynność finansową danej nieruchomości. Jednocześnie nie sposób nie wspomnieć, że praktyki
stosowane przez dłużników w celu uniknięcia ponoszenia kosztów zarządu w formie
comiesięcznych zaliczek wymagają od zarządców interdyscyplinarnej wiedzy, umiejętności
odzyskiwania trudnych zobowiązań. Niniejsza praca, jako praktyczny poradnik przybliża
wszystkich podmiotom zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami proces odzyskiwania
należności we wspólnotach mieszkaniowych. W kolejnych rozdziałach przedstawiono ramy
prawne funkcjonowania ułomnych osób prawnych, jakim jest wspólnota mieszkaniowa,
poprzez stadia windykacyjne, w finale prezentując postepowanie egzekucyjne prowadzone
wobec dłużników.
Reasumując umiejętność i skuteczność przedsiębiorców w opisywanym obszarze
działalności wpływa na budowanie przewagi konkurencyjnej na tym rynku oraz
profesjonalizuje rynek zarządzania nieruchomościami.
Zapraszam do lektury
(-) mariusz przybycień
prawnik, zarządca nieruchomości