transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych w

TRANSAKCJE INWESTYCYJNE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
KOMERCYJNYCH W POLSCE I EUROPIE ŚRODKOWOWSCHODNIEJ
– Polska i Rosja najpopularniejsze wśród inwestorów –
– Na rynku biurowym panuje ostrożność –
– Ceny najlepszych aktywów utrzymują stabilny poziom, pozostałe aktywa
z tendencją spadkową –
Warszawa, 18 stycznia 2013 r. – Według najnowszych danych CBRE, wiodącej światowej
firmy doradczej w sektorze nieruchomości, łączny wolumen transakcji inwestycyjnych na
rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej był w 2012 roku o 35%
niższy niż w 2011 r. i wyniósł 7,4 miliarda euro. Najlepsze wyniki na przestrzeni całego roku
odnotowano w Polsce i Rosji. To właśnie te dwa kraje są motorem napędowym inwestycji w
Europie Środkowo-Wschodniej i to pomimo, iż na obydwu rynkach wyniki rok do roku były
niższe o 20%. Łączny wolumen transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych
wyniósł w 2012 roku 2,7 miliarda euro. Warto zauważyć, że w ostatnim kwartale odnotowano
tu najwyższy od 2006 roku kwartalny wolumen transakcji inwestycyjnych – o łącznej wartości
1,6 miliarda euro.
Zdaniem ekspertów CBRE, dużym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w nieruchomości
handlowe i magazynowe, podczas gdy inwestorzy podchodzą z rosnącą ostrożnością do
transakcji w sektorze biurowym. Niewielka podaż wysokiej jakości powierzchni handlowych
sprawia, że to w sektorze biurowym, gdzie przeprowadzono transakcje warte 1,053 miliarda
euro stanowiące 39% wartości wszystkich transakcji inwestycyjnych, panuje największa
płynność.
W 2012 roku właściciela zmieniło piętnaście budynków biurowych, w większości
ulokowanych w Warszawie. Największą transakcją ubiegłego roku był zakup biurowca
Warsaw Financial Centre za kwotę 210 milionów euro. Pokazuje to, że najlepsze aktywa w
doskonałych lokalizacjach, posiadające długoterminowe umowy najmu, utrzymują swoją
wartość. Rynek stołeczny pozostaje największym i najbardziej prężnym rynkiem w Polsce,
skupiającym zainteresowanie większości funduszy inwestycyjnych. Jednak inwestorzy
zaczynają także brać pod uwagę ryzyko wzrostu odsetka niewynajętych powierzchni na
przestrzeni najbliższych 12-18 miesięcy. Widać wyraźny podział na najwyższej jakości
aktywa w najlepszych lokalizacjach, nadal poszukiwane przez inwestorów, i pozostałą część
rynku, której trudniej zdobyć zainteresowanie kupujących.
“Mimo, że inwestorzy skupiają się głównie na rynku warszawskim, są też tacy, którzy
uważnie przyglądają się ośrodkom regionalnym. Wynika to z faktu, że najlepsze aktywa
biurowe w dużych miastach poza Warszawą osiągają kapitalizację na poziomie około 7,5%.
Uwaga inwestorów skupia się jednak przede wszystkim na wiodących miastach, takich jak
Kraków czy Wrocław. Napływ firm z sektora BPO, które właśnie tam lokują swoje biura,
może oznaczać pojawienie się na tych rynkach aktywów poszukiwanych przez inwestorów.
Jednak aby zaspokoić ich wymagania, umowy najmu w takich biurowcach muszą być
długoterminowe – przynajmniej na pięć lub nawet dziesięć lat. Jakość najemców i odsetek
wynajętych powierzchni mają pierwszorzędne znaczenie. Inwestorzy oczekują stabilnych
długoterminowych umów najmu oraz odpowiedniego poziomu czynszu” – powiedział Mike
Atwell, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych CBRE na Europę Środkowo-Wschodnią.
1
Podczas gdy ceny najwyższej jakości aktywów w najlepszych lokalizacjach utrzymują się na
relatywnie stałym poziomie we wszystkich segmentach i rynkach, ceny budynków biurowych
w niższym segmencie spadły o co najmniej 75 – 100 punktów bazowych, nawet w miastach
odnotowujących największą płynność. Niektórzy inwestorzy zaczynają natomiast
interesować się wyróżniającymi się nieruchomościami biurowymi w najlepszych
lokalizacjach, aby w ten sposób aktywnie przygotować się na okres, w którym wzrośnie
odsetek niewynajętych powierzchni. Różnica w kapitalizacji pomiędzy najlepszymi aktywami
biurowymi w stolicy i tymi ulokowanymi w pozostałych dużych miastach wynosi ok. 150
punktów bazowych. Eksperci CBRE uważają, że różnica pomiędzy aktywami „z najwyższej
póki” i pozostałymi będzie się powiększała przez cały 2013 rok.
“W związku ze spowolnieniem w niektórych segmentach rynku najmu powierzchni biurowej,
a także wzrostem odsetka wolnej powierzchni, inwestorzy coraz częściej kierują swoją
uwagę na rynek powierzchni handlowych. Ten sektor jest nadal oceniany bardzo dobrze,
choć w związku z jego dojrzewaniem transakcje wymagają dogłębnej analizy konkurencji i
wyników osiąganych przez najemców. Obecnie inwestorzy skupiają się na dwóch rodzajach
aktywów. Dominująca grupa inwestorów poszukuje najlepszych centrów handlowych
zlokalizowanych w rejonach śródmiejskich – dla takich aktywów kapitalizacja utrzymuje się
na stałym poziomie i wynosi ok. 6%. Tak było np. w przypadku łódzkiej Manufaktury.
Są też inwestorzy poszukujący tzw. dobrych okazji, którzy chcą kupować aktywa
wymagające bardziej aktywnego podejścia do zarządzania, ale oferujące jednocześnie dobre
perspektywy wzrostu. Takie aktywa wyceniane są przez rynek około 150 punktów bazowych
niżej niż najlepsze centra. Inwestorzy skupiają swoją uwagę na tego typu nieruchomościach,
gdy dostrzegają okazje do wdrożenia nowej strategii zarządzania obiektem oraz dokonania
skutecznej redukcji ryzyka. Wtedy mogą liczyć na wzrost przychodów z najmu, a także
niższą, a więc lepszą dla nich kapitalizację przy sprzedaży aktywa” - dodał Mike Atwell.
Wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym potwierdza rosnące
zainteresowanie tym segmentem rynku. Zakup obiektów magazynowych o łącznej wartości
467 milionów euro pokazuje, że fundusze inwestycyjne dążą do dywersyfikacji swoich
portfeli, oraz że deweloperzy rozwijają swoją działalność na polskim rynku i poszukują
funduszy na nowe projekty.
Źródło: Questia sp. z o.o. sp.k.
2